房地产企业主体监管制度范文第1篇

【关键词】新形势；房地产企业；内部控制；问题；措施

一、引言

《内部控制基本规范》所称的内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现经营方针和目标的有效工具和手段，对房地产开发企业来说尤为如此。随着国内外形势的不断变化，我国房地产企业生存发展的环境面临着巨大的挑战：融资环境恶化、银行银根紧缩、政策监管力度不断加大、市场竞争越发激烈、开发成本不断上升等等。面对这种新形势，房地产企业只有加强与改进内部控制，不断提高经营管理水平，及时地调整企业发展战略，将外部危机努力转化为发展机遇。总体上讲，我国房地产企业都能加强内部控制制度的建立健全工作，但是随着内外形势的变化，许多房地产企业在内部控制方面都暴露出一些问题，发现这些问题并加以解决已成为当前诸多房地产企业的重要课题。为此，本文首先概括了房地产企业内部控制的特点，接着对房地产企业内部控制存在的主要问题进行了分析，然后针对这些问题提出了一些解决对策，最后得出本文的结论。

二、我国房地产企业内部控制的特点

要想加强与完善房地产企业的内部控制制度，首先得深入了解房地产企业内部控制的特点。房地产企业的内部控制呈显出以下几个方面的特点：

（一）房地产企业内部控制的涉及面广而复杂

房地产开发企业的经营内容较为复杂，涉及的相关利益都较多，从而导致其内部控制涉及面广，控制相对复杂。房地产业属于项目主导型行业，其经营内容主要有：土地的开发与建设；房屋的开发、建设与经营；代建工程的开发等，再加上项目开发周期较长，地域性强，筹资额较大，资金周转期长，涉及环节多、部门多。房地产企业在经营活动中涉及到投资者、债权者、企业职工、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位、工商、税务、各上级管理部门等等多个政府部门、企事业单位及个人。不言而喻，房地产企业生产经营的涉及面越广，相应的内部控制的涉及面也就越广。由于房地产企业既要从事商品的开发，又要从事商品的经营，因此房地产企业的内部控制不仅涉及生产领域的，还要涉及销售及售后服务领域。另外，房地产企业的预收预付、应收应付、营业收入、利润分配等财务关系都较为复杂，无形中也加大了房地产企业内部控制的涉及面。

（二）房地产企业内部控制的重点和难点突出

房地产企业开发项目的投资数额巨大，动辄需要几百万、上千万、甚至上亿元的资金。资金是房地产企业生命之所系，当然也就成为房地产企业的内部控制重点。但在整个工程项目管理的实务中，如何筹集和使用资金并不是一件简单的事情，房地产企业整个项目开发过程中复杂性、长期性都加大了房地产企业资金管控难度。另外，房地产企业的成本管理难度也大。房地产企业项目的开发成本大体可以分为六大部分：土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。有些成本在项目初期可大体确定，波动幅度较小；有些成本会因为项目涉及众多复杂因素出现前后预测差异较大的情况。如何采取有效措施对开发成本加以控制，对于房地产企业来说并不是一件容易的事。房地产企业的资金控制与成本控制是企业业务层面控制的重点也是难点。

（三）房地产企业内部控制执行难度大

房地产企业的规模一般较大，可能有多个子公司、分公司、项目部等。很多房地产企业为了项目管理上的方便，往往没有给子公司、分公司、项目部给予统一明确的财务授权机制。有些房地产企业的二级项目开发公司就各自为政、自成体系，母公司无法有效地进行管理，集团管理控制能力下降，一些内部控制制度无法执行到位；另一方面，房地产企业内部控制易受外部因素干预。房地产在开发过程中可能遇到各种非可控因素的干预：市政规划调整、产业政策改变或调整、市场和行业形势多变等等，这些风险因素都会或多或少地对房地产企业内部控制的执行产生干扰，往往使原先制定的各项内部控制制度因外部干扰而半途而废。

三、目前我国房地产企业内部控制存在的主要问题

从当前现况来看，房地产企业的内部控制普遍存在以下几个方面的问题：

（一）房地产企业内部控制环境不太理想

我国房地产企业内部控制环境还存有一些不足的方面，具体表现为：①对内部控制认识不到位。目前，我国许多房地产企业对内部控制的意识还不够强：有些房地产企业片面地认为会计控制就是内部控制，未能全面理解房地产企业内部控制系统的含义；有些房地产企业“重业务，轻内控”，认为内部控制不能直接产生经济价值，而且需要多设置人员岗位，增加办事环节和程序，对内部控制有抵触情绪，没有充分认识到建立健全内部控制制度的重要性。②法人治理结构“形似神离”。近年来，我国许多房地产企业虽然也建立了法人治理结构，但并未达到内部权力制衡的效果。很多房地产企业董事长、总经理由一人兼任，董事担任监事的也屡见不鲜。这种情况下，股东大会、董事会、监事会形同虚设，没有真正发挥公司治理应有的作用。③人力资源机制不完善。一些房地产企业的人力资源政策还存在着“论资排辈”、“吃大锅饭”的现象，没有根据当前时展的要求，制定科学合理的人力资源政策，严重阻碍了员工工作、学习以及参与内部管理的积极性。④企业文化还不能发挥应有的作用。不可否认，企业文化已被越来越多的房地产企业所认可，有些房地产企业也投入了相当大的人力与物力到企业文化建设当中。但现实是很多房地产企业未将企业文化与内部控制制度有效地结合起来，企业文化只是停留在口号上或者表面上，没有形成具有鲜明特色的企业理念，更没有深入到房地产企业员工的内心里，无法对员工成有效的影响与制约。

（二）房地产企业风险管理能力不强

2008年金融危机爆发以后，我国大部分房地产企业都能有针对性地临时设立相应的风险管理机构来加强企业的风险管理，以应对金融危机所带来的影响，这种现象说明我国房地产企业的风险管理的相关内部控制只是一种“救火式”的管理，而非“防火式”，更谈不上风险管理工作的长效机制。在当今全球经济一体化日益加速的背景下，全球的所有企业，无论规模、结构、性质或所属行业，在其内部的所有层面都面临着风险，我国房地产企业也不例外。但由于我国大多数房地产企业在近几年的经营活动中都是盈利的，这就使得许多房地产企业的风险意识逐步下降，放松了风险管理的意识，致使有些房地产企业遇到风险时毫无应对措施，风险管理一片空白。

（三）房地产企业内部控制措施不健全

我国房地产企业内部控制措施不健全，有些房地产企业内部控制的措施只是在相关会计制度的基础上加以补充与修改，在一定程度上存在以企业会计制度代替企业内部控制制度的倾向，混淆了内部会计控制与内部控制的关系；有些房地产企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模、业务性质等实际情况，生搬硬套其他行业的内部控制制度，造成内部控制措施不切实际，内部控制制度执行不力，使内部控制制度流于形式，失去了应有的刚性和严肃性。

（四）房地产企业的信息和沟通系统不完善

房地产企业应当建立信息与沟通制度，明确内部控制相关信息的收集、处理和传递程序，确保信息及时沟通，促进内部控制有效运行。然而我国许多房地产企业在信息与沟通系统建设与完善方面还不到位，主要表现在以下几个方面：①内部控制制度建设滞后于时代的要求。目前经济全球化与互联网迅猛发展，使得企业网络办公已经得到普及，这些都要求房地产企业制定出能适应这个新形势发展要求的内部控制制度，可是很多房地产企业内部控制制度仍是以前所定的几条，未能对其进行及时的修改、充实。②网络环境下的企业信息系统安全措施不健全。虽然有很多房地产企业采用网络化办公，加强了房地产企业的信息和沟通系统的建设，但是网络是一个开放的环境，在这个环境中一切信息在理论上都是可以被访问到的。因此，网络环境下的企业信息系统很有可能遭受非法访问甚至黑客或病毒的侵扰，这种攻击可能来自于系统外部，也可能来自系统内部，而且一旦发生将造成巨大的损失，但很多房地产企业只建立了数据备份制度，没有建立防止黑客或病毒的侵扰的安全措施与相应的应急制度。③企业反舞弊机制形同虚设。许多房地产企业虽然设立了专门的反舞弊机构、举报专线与舞弊案件的举报、调查、处理、报告和补救程序，但是真正有效执行的企业很多，从而导致企业反舞弊机制形同虚设。

（五）房地产企业内外部监督没有形成合力

内部监督是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，评价内部控制的有效性，对于发现的内部控制缺陷，及时加以改进，是实施内部控制的重要保证。目前我国房地产企业内部监督主要依靠内部审计部门（或类似机构）来实现，但大多数房地产企业管理者对内部审计重视不够，或存在观念上的误解，导致内部审计工作难以开展，有的房地产企业甚至从未开展过内部审计活动；有些房地产企业不设立内部审计机构或实际上与财务部门重合，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。这些都大大降低了内部审计的作用，使得内部监督没有起到应有的监督管理效果。另外，内部监督本应作为外部监督的有力配合与支持，但现实中因财政、审计、税务、证券监管等外部监督部门的各种监督功能交叉，标准不一，再加上分散管理，监督主体之间缺乏横向的信息沟通，内外部监督未能形成有效的监督合力。

（六）房地产企业相关人员素质不能满足内部控制发展的要求

新形势的发展对我国房地产企业设计和执行内部控制制度的全体员工提出了更高的要求。但是目前我国房地产企业的中高层管理人员及员工的素质从总体讲并不是太高的，还不能满足现代内部控制发展对他们提出的要求。大多数房地产企业的员工只局限于对本职岗位的工作，参与内部控制管理的意识淡薄，对内部控制的意义、作用等方面知之甚少，致使内部控制的作用得不到全面发挥。另外，我国房地产企业普遍存在忽视对员工进行职业培训的现象，大部分房地产企业员工，尤其是基层人员得不到有效的培训，专业水平很难适应内部控制管理的发展要求。

四、解决我国房地产企业内部控制存在问题的对策与建议

面对上述存在的问题，我国房地产企业应结合有关部门内控规范的要求，努力建立完善的内部控制制度。笔者认为我国房地产企业应从以下几方面加以改进，以不断地完善与创新房地产企业的内部控制：

（一）优化房地产企业的内部控制环境

任何企业的控制活动都存在于一定的控制环境之中，只有建立良好的内部控制环境才能保证制度的真正落实，才能真正达到内部控制的目的。因此，房地产企业要结合自身规模、业务特点等方面的实际情况，从以下几个方面优化内部控制环境：①努力提高企业全体员工对内部控制的认识程度，增强内部控制意识。房地产企业要加强对员工内部控制的培训，让工作人员正确理解内部控制的目标和含义，重视内部控制在企业管理活动中的重要地位，树立全面控制的概念。只有房地产企业全体员工认识上得到了提高，房地产企业各个业务部门或人员才能真正的贯彻企业各项内部控制制度。②完善房地产企业治理结构，为内部控制的有效运行提供制度保障。房地产企业要努力解决董事会弱、经理班子强、监事会行同虚设等治理结构中存在的主要问题，加强董事会在公司治理结构中的主导地位，突出董事会在建立和完善内部控制体系过程中的核心作用。③重视人力资源的开发与利用，建立健全人力资源管理制度。人力资源是房地产企业兴旺发达的源泉与基础。房地产企业要想充分调动企业员工的积极性、主动性、创造性，发挥员工的潜能，就必须重视人力资源的控制，结合房地产企业的行业特点建立健全人力资源管理制度。④加强“以人为本”的企业文化建设。房地产企业应充分考虑自身状况，加强“以人为本”的企业文化建设，形成企业内部的软管理。相对于刚性的内部控制制度管理而言，企业文化强调人与人之间的沟通与合作、道德观与价值观等软约束方面的东西，它可以形成一种无形的力量影响着企业的内部控制，在内部控制环境中起到不可忽视的作用。

（二）培养房地产企业的风险意识

融资环境恶化、银行银根紧缩、政策监管力度不断加大、市场竞争越发激烈这些都对房地产企业的风险管理提出了新的挑战。能否有效应对房地产企业所面临的各种风险将直接影响到房地产企业的生存和发展。因此，房地产企业要努力树立起风险意识，建立有效的风险管理系统。首先，房地产企业要积极开展风险评估，准确识别与实现控制目标相关的内外部风险，确定相应的风险承受度。房地产企业识别内部风险时，应当结合行业特点重点关注与房地产项目资金和成本相关的风险因素；房地产企业识别外部风险时，除应当关注经济因素、法律因素、社会因素、自然环境因素等外，还要关注国内外的政治因素。房地产企业应当配备专业人员，组成风险分析团队，按照严格规范的程序开展工作，确保风险分析结果的准确性；其次，房地产企业要建立健全风险预警机制。预警机制就是预先告知特定对象已面临危险情况及可能发生危险，并告诫其采取防范措施的机制。房地产企业预警系统至少应包括生产经营活动预警、现金预警、财务预警等几个方面。

（三）设计适合房地产企业的控制措施

房地产企业应从房地产行业的实际出发，抓住房地产企业的内部控制关键点，实施有效合理的内部控制。房地产企业的内部控制措施要得当，除完善不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等控制措施外，还要建立内部报告制度，全面反映经济活动情况，及时提供业务活动的重要信息，增强内部管理的时效性和针对性。另外房地产企业在建立内部控制时要重点关注货币资金控制、工程项目控制、成本费用控制等几个重点领域，将房地产企业内部控制的难点与重点管控好。

（四）加强房地产企业信息沟通建设

房地产企业应当对收集的各种内部信息和外部信息进行合理筛选、核对、整合，提高信息的有用性，帮助房地产企业经营管理者正确决策，提高应变能力和信息处理能力。房地产企业应当加强对信息系统开发与维护、访问与变更、数据输入与输出、文件储存与保管、网络安全等方面的控制，保证信息系统安全稳定运行。另外房地产企业的高层管理者要需要花一定的时间接待员工的来访或是进入员工中间了解情况，掌握必要的信息，培养一种员工可以畅所欲言的反映问题和消除疑虑的氛围，从而提高企业内部信息质量。

（五）整合房地产企业内外部监督力量

对于房地产企业自身来讲，房地产企业要进一步强化企业内部审计，使内部审计参与到企业的整个经营管理中来，充分发挥内部审计对加强管理、提高经济效益的作用。房地产企业还应注重审计机构人员构成上的多元化，不仅要有懂财务的审计人才，而且还应配备精通企业各相关业务的专门人才，选择有丰富业务经验的人员加入内部审计部门，使内部审计在企业内部控制制度中发挥更大的作用。同时，房地产企业应尽量把内部审计部门及人员隶属于董事会领导，增强内部审计部门的独立性与权威性。另外，房地产企业也要主动接受财政、税务、审计、人民银行、证券监管、保险监管等部门的外部监督，变动被动监督为主动监督。只有将房地产企业内外部监督力量整合到一起，才能确保内部控制制度得到全面、准确的实施。

（六）提升房地产企业人员综合素质

房地产企业全体员工素质的高低直接关系到企业内部控制是否有效运行。因此，房地产企业应努力提升全体员工的综合素质。首先，房地产企业要有计划地对其全体员工进行业务、管理知识等方面的培训，以提高其业务水平和工作能力，从而使其增强内部控制意识。房地产企业要注重对管理人员、关键岗位人员进行职业道德教育和业务培训，以提高其工作能力，减少在业务处理中的技术错误。房地产企业也要结合企业实际情况对管理人员和重要岗位的人员实行休假和轮岗制度。定期轮换岗位、交接工作，容易暴露以往工作中的差错和不轨行为，从而消除或阻止某些人的不良念头，增强企业人员的自我约束能力。另外房地产企业也要努力提升会计人员、内部审计人员的综合素质与修养。会计人员又承担着监督经营者及其他参与经营活动人员执行会计控制规范的责任，会计人员的作用发挥得如何，关系到内部控制制度实施的成败。

五、结束语

总之，房地产企业要认真总结和探索新方法、新思路，不断地加强房地产企业内部控制，这不仅是房地产企业自身健康发展的需求，也是房地产企业面对市场风险与挑战的需要。

参考文献：

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[9]周.论完善房地产企业内部控制的战略步骤[J].财经界,2010(11):264.

房地产企业主体监管制度范文第2篇

【论文关键词】房地产企业；财务管理探讨

一、引言

房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。

二、房地产企业财务管理的特点

房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下几点：

（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重

房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。

（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高

房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使周期也长，在较长的开发经营周期性，还在着许多不确定的因素，对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此．房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。

（三）开发经营活动独特，成本管理工作繁杂

虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。

三、房地产企业财务管理存在的问题

目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题有：

（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。

（二）有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些公司资金闲置，而另一些却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。

（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。 转贴于

（四）过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料，不仅是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。

（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。

（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。

四、提高房地产企业财务管理效率的建议

针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，提高企业财务管理水平提供参考。

第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。 

（一）加强资本结构的控制

虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益，但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障，在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大，导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l／3自有资金，l／3银行贷款，1／3预售资金的资本权益结构比较安全合理。

（二）投资方向要符合企业长远发展战略要求

企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性，而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。

房地产企业主体监管制度范文第3篇

【关键词】房地产企业；财务管理

一、引言

房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成，只有加强财务管理与监督，增强防范财务风险能力、才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。

二、房地产企业财务管理的特点

房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下几点：

（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重

房地产开发建设需要大量前期资金的注入。高额的地价和房屋工程造价，使企业投入的资金数量很大；开发经营过程又具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年以上；资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发，资金筹集任务显得十分繁重。

（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高

房地产开发资金投入量大、建设周期较长，同时在较长的开发经营周期中，还存在着许多不确定的因素，这对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产开发企业一般都是负债高额经营，开发产品单位价值极高，一旦决策失误，将导致企业陷入困境，因此，房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。

（三）开发经营活动复杂多样，成本管理工作繁琐

虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。

三、房地产企业财务管理存在的问题

目前，大部分房地产企业的财务管理还处于初级阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题有：

（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有严格按照财务管理制度执行。三是财务管理处于“事后反映”水平，未能达到“事前预测、控制事中、分析事后”的财务管理目标。

（二）有效的资金管理体系尚未形成。虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理，没有到预期效果。

（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。

（四）高价拿地。士地作为房地产企业主要的生产原料，不仅是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还是房地产企业的自身价值体现。若一味最求高价拿地，争当“地王”，就存在机会成本和资金利用效率的问题。

（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。

（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如企业领导者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。

四、提高房地产企业财务管理的建议

针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，提高企业财务管理水平提供参考。

（一）健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用及项目资金管理办法，根据使用情况进行跟踪管理，若发现违规现象及时向项目部和有关部门反馈，进行实施监督、严格控制，完善核算办法和监督手段。

（二）优化企业资本结构

房地产企业必须保证其资本结构的合理性，在企业偿还能力足够时，可适当采取负债经营模式，以此筹足项目开发资金。企业在通过传统方式进行融资的同时，可通过丰富融资渠道（如房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式）、资本权益比率的合理搭配等方法，进一步降低资产负债率，改善企业的资本结构，从而降低财务风险。

（三）投资方向要符合企业长远发展战略要求和市场需求

企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产产品是一种特殊商品，它具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据目前的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。

（四）合理设置内部审计机构

房地产行业财务管理活动的高风险性特点决定了其设置内部审计机构的必要性，并且要保证内部审计的独立性。在企业建立一种制约机制，把内部审计与财务控制有机地结合起来，将使企业的风险管理更加有效。在业务处理上也有较强的权威性，能很好地完成内部审计对内部控制的监督。

房地产企业主体监管制度范文第4篇

Abstract: This article introduced the study status of internal control in China and abroad first,then analyzed the internal control problems in Chinese real estate enterprises, including inadequate corporate governance structure and internal control procedures, company executives’lack of internal controls awareness, ineffective supervision and the lack of operablecode of ethics and conduct, finally, put forward the corresponding countermeasures.

关键词:房地产企业;内部控制;问题;对策

Key words:real estate enterprise;internal control;problems;countermeasures

中图分类号:F272 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)23-0021-02

0引言

改革开放二十多年以来,我国的房地产市场经历了从无到有的过程,而我国的房地产企业也在这短短的二十余年间迅速发展壮大,在我国经济高速稳定发展中起到了至关重要的作用。受房地产市场自身规律、国际经济形势和国内宏观经济等因素的影响,我国房地产企业的发展正面临着新的考验。而考验面前也正是企业强化内部管理、提升专业能力和巩固行业领先优势的机遇。在当前形势下,随着我国房地产企业的管理水平不断提升,越来越多的房地产企业开始意识到内部控制对优化企业管理、增强企业竞争实力和防范风险具有至关重要的作用。

1企业内部控制理论研究现状

1.1 国外企业内部控制理论发展现状从二十世纪七十年代,国外就开始了对企业内部控制理论的研究,八十年代美国诞生了COSO委员会(Committee of Sponsoring Organization),专门研究内部控制问题。 COSO委员会于1992年提出报告《内部控制――整体框架》(Internal Control-Integrated Framework),报告提出:内部控制是由企业董事会、经理阶层和其他员工实施的,为营运的效率效果、财务报告的可靠性、相关法令的遵循性等目标的达成而提供合理保证的过程;内部控制的构成要素应该来源于管理阶层经营企业的方式,并与管理的过程相结合。此报告第一次比较完整的提出了企业内部控制的理论体系和整体框架,并在全球得到普遍认可和推广应用。

2002年,在美国安然公司会计造假丑闻发生后,美国众议院金融服务委员会主席迈克尔・奥克斯利和参议院银行委员会主席萨班斯联合提出了《萨班斯――奥克斯利法案》(Sarbanes Oxley Act 2002)(简称萨班斯法案),并在美国国会获得通过。萨班斯法案对企业内部控制和风险管理提出了更为严格的要求,迄今为止仍在实施。 COSO委员会于2004年6月提出《企业风险管理―整合框架》(Enterprise Risk Management――Integrated Framework),内部控制目标被界定为四类:战略目标、经营目标、报告目标以及合规目标。

1.2 我国企业内部控制理论现状新世纪的经济全球化,对中国企业内部控制理论发展产生深远而广泛的影响。近五年来我国会计、审计准则不断与国际趋同。2006年2月15日,财政部在北京了新的企业会计准则和审计准则体系,并于2007年1月首先对上市公司施行,这标志着两大准则体系已经建立。这次实施的会计准则和审计准则体系,实现了国际接轨,与国际惯例趋同,是我国企业内部控制理论发展的重大进步。

继新企业会计准则和审计准则之后,财政部、证监会、审计署、银监会、保监会五部委于2008年6月联合了《企业内部控制基本规范》(以下简称“基本规范”),确立了我国企业建立和实施内部控制的基础框架,在会计、审计领域实施进一步实现了国际接轨。 基本规范的实施,是我国企业内部控制理论发展的重要里程碑,使我国企业内部控制的研究与实践有了明确的指引。

我国房地产企业相对于一般企业又有着投资大,项目周期长和社会影响较大等特点,在实际工作中,更容易出现舞弊行为,往往直接导致房地产项目的质量、安全和工期问题,造成不良社会影响。因此,如何加强我国房地产企业内部控制是一个值得研究的课题。

2我国房地产企业内部控制存在的问题

2.1 公司治理结构不完善我国房地产企业的公司治理结构主要存在股权结构不合理的问题。在上市的房地产企业中,控股股东持股比重过大,例如“华远地产”的控股股东北京市华远集团公司持股达45.92%:“万通地产”的控股股东北京万通实业股份有限公司持股达51.16%,而“泛海建设”的控股股东泛海建设控股有限公司更持股高达74.15%。股权过度集中的后果是,持有公司多数股份的大股东依法占有表决权优势。他们往往可以控制董事会,在公司决策上有可能牺牲广大中小股东的利益。同时,很多中小房地产公司还有明显的个人控制现象,控制人常常集控制权、执行权和监督权于一身,拥有较大的任意权力。

2.2 企业高层管理者缺乏内部控制理念我国的内部控制基础薄弱,房地产企业更是只有十几年的发展历史,实践中,管理层不重视内部控制的情况普遍存在。许多房地产企业管理者把精力主要放在房地产商品的开发和销售上;有的房地产企业管理者片面地理解为内部控制系统就是成本控制、会计控制或内部牵制制度等,未能理解内部控制系统的全面含义;还有的管理者认为加强内部控制,束缚了自己的手脚,影响办事效率;甚至还有人认为搞内部控制就是对自己人的不信任,容易制造内部矛盾等。

2.3 企业内部控制制度不完善我国房地产企业的内部控制程制度不健全、不科学,具体表现在:①内部控制制度尚未建立,或不成文,内部控制工作无据可依。②内部控制制度部分建立,但不健全。例如建立了设计、施工、材料设备采购和销售的内部控制程序,但缺乏相应的监督审计程序;建立了成本控制和优化的机制,但缺乏总体协调和制衡机制;制定的内部控制制度没有从本企业实际情况出发,无法实行等等。[2] ③许多房地产企业内部控制程序不科学,目标不明确、不细化。例如:有些房地产企业没有月度工程预算,会计人员仅核算当月成本,无法对整个项目成本实施控制;有些企业虽然制定了各种制度,但不够细化,执行时经常违规,形同虚设;有些房地产企业对分公司没有明确、细化的考核标准,分公司管理者忽视成本控制,导致项目成本大幅增加等。

2.4 内部控制监督乏力首先在内部监督方面,很多房地产企业虽然制定了内部控制制度,而且也较为全面,但内部监督执行不力。很多企业没有在董事会下设立审计委员会或审计部,这就无法保证内部控制制度彻底地执行和落实,不能有效制约会计违法行为的发生。有些房地产企业虽然设立了内部审计部门,但内部审计部门被赋予的职权有限,所发现的问题不能得到及时有效的处理。还有些企业内审工作无考核机制,这些都影响了内部审计的效果,使得内部审计机构不能发挥应有的职能作用。其次在外部监督方面,由于企业信息缺乏透明度,政府职能部门和社会难以对企业内部控制实现有效的监督。

2.5 缺乏可操作性的道德规范与行为准则我国房地产企业一般对岗位职责都能明确、细化,但还没有根据内部控制结构的要求,针对各岗位的特点建立起可操作性的行为规范与准则体系。企业道德规范与行为准则的建设往往流于空洞。

3强化我国房地产企业内部控制的对策

3.1 优化公司治理结构

3.1.1 引进独立董事针对我国房地产企业股权过度集中的问题,应当健全董事会和监事会的职能,引进独立董事,避免大股东在公司决策中损害中小股东的利益以及舞弊的发生。这方面我国于2001年8月了《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》, 要求上市公司建立独立董事制度。[2]

3.1.2 建立科学合理的授权机制我国房地产企业随着开发规模的扩大,很多企业业务已拓展至全国范围,呈现出集团化发展的趋势,部分企业的管理模式由集团直接管理逐步转变为区域多元化管理,地方分公司的独立性越来越高。这就要求房地产企业将业务授权制度的建立与完善作为内部控制体系建设的重点。我国的房地产企业在这方面做出了一些探索和尝试,尚需在实践中完善。

3.2 企业高层管理者提高认识、更新思想内部控制建设需要企业的高层管理者统一思想,提高认识。只有企业的高层管理者充分认识到内部控制的重要性,才能在企业中制定有效的内部控制制度,并确保内部控制的充分性和有效性。

3.3 完善企业内部控制流程房地产企业在内部机构设置上应当结合业务特点和内部控制的要求,明确部门或分公司职责权限,将权利与责任落实到各责任单位。具体操作上可注意以下两点:①制定规范的业务流程管理制度并编制内部管理手册,明确内部机构设置、岗位职责、业务流程等情况,使企业上下有据可依。②对业务流程不断梳理、完善,加强各部门间协调配合,避免职责交叉和制度缺失等问题,使企业的内部控制流程不断完善,避免墨守成规。③不断完善流程管理信息系统的建设与应用。我国大中型房地产企业中很多已采用了较为先进的房地产企业管理软件,比较有代表性的如“明源”。明源在国内推出的“明源地产ERP整体解决方案”,以房地产企业“战略预算执行”为主线,包含“客户关系管理(CRM)”、“项目运营管理(POM)”两大业务管理平台,并将地产企业的专业业务层面、财务层面、行政层面实现一体化整合,基本实现了地产企业“业务一体化运营”,对完善我国房地产企业的内部控制体系作出了有益的尝试。

3.4 加强对内部控制有效性的监督房地产企业要保证内部控制的有效性,仍主要依赖内部审计机构和人员的配置,并保证其工作的独立性。内部审计机构应当可以直接向董事会或审计委员会、监事会报告,以此不断修正内部控制方面的问题和缺陷。对于内部控制有效性的监督工作,可以通过以下三个方面的工作来进一步加强:①重视日常监督检查,并使其规范化制度化。通过对企业内部控制的建设与实施情况进行常规、持续的监督检查,来保证内部控制体系运行的有效性。由于很多房地产企业的开发业务已拓展至多个地区乃至全国范围,日常监督检查主要通过周报、月报的形式来实施,周报和月报的内容包括房地产项目的投资、进度、质量和安全等各方面情况,由项目管理人员和财务人员共同上报并承担责任。②房地产企业同时还要做好专项监督检查工作。房地产企业的专项监督检查主要是针对质量安全工作、文明生产或财务审计工作,而质量安全方面总是放在首位。由于其行业的特殊性,一旦发生质量安全事故,将给项目带来重大经济损失和不良社会影响。而财务审计方面的监督检查也是房地产企业实施内部控制的必要手段。通过专项监督检查工作,房地产企业可以更好地实现对项目部或子公司的运行监督,控制各种风险的发生。③建立问责机制。企业对于监督检查过程中发现的内部控制缺陷和问题,应当积极整改,并追究重大缺陷和问题的相关责任单位或者责任人的责任,避免和“走过场”,使内部控制机制发挥实效。

3.5 以人为本重视企业文化建设

3.5.1应当制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策由于房地产开发项目周期较长,关键岗位员工的强制休假制度和定期岗位轮换制度在房地产企业实行起来往往很难,管理人员经常要一个项目一跟到底,这就要求房地产企业都在岗位设置和人才储备上加强建设,尽量做到岗位的可轮换性。

3.5.2 要重视员工培训在培训上,应当职业道德修养和专业技术能力并重,着力提高员工的综合素质和道德水准。同时也要培养员工的法律意识,学习不同地区的法律法规,以适应全国性的开发工作。

3.5.3 加强企业文化建设由于内部控制是由包括高层管理人员在内的全体员工实施的,员工的道德水准和价值观念就成为了影响内部控制实施的重要因素。因此企业文化建设对于企业的内部控制是十分必要的。房地产公司在企业文化建设方面,应结合行业特点,建立具有操作性的行为规范与准则体系。这种行为规范和准则的建立应当按照经济效益和社会效益并重的原则,坚持以人为本,重视房地产企业的社会责任。

参考文献:

[1]财政部证监会审计署银监会保监会关于印发《企业内部控制基本规范》的通知[J],安徽水利财会,2008,(4).

房地产企业主体监管制度范文第5篇

关键词： 房地产 企业 内部控制 机制 措施

我国房地产企业自从改革开放以来获得了长足的发展，已经成为了国民经我国房地产企业自从改革开放以来获得了长足的发展，已经成为了国民经济发展的重要支柱型行业，对我国经济高速稳定发展起到了前所未有的重要作用。但是，由于受到房地产市场自身规律以及国际国内经济形势不佳的影响，国家开始出台相关政策抑制我国房地产行业过快增长，我国房地产企业正面临着新的考验与挑战。那么，在国家严格政策管控以及激烈行业竞争背景之下，房地产企业就应该加强自身的内部控制机制建设，尤其是要针对内部控制中的薄弱环节取相应的对策，进而为企业的长期稳定发展提供更为可靠的管理能力，切实提升房地产企业在市场上的竞争力。

一、房地产企业内部控制机制的建设现状与问题分析

企业的内部控制有广义和狭义之分。这里，我们主要从广义的角度来介绍其基本内涵。内部控制就是指企业在经济活动中建立起来的一种相互制约的业务组织形式与职责分工制度，其主要是为了提高经营管理效果，提升经济效益。那么，作为我国国民经济发展支柱的房地产企业来说，它们的内部控制机制建设并不是很完善，现状有待进一步改善，还有一些问题存在， 具体分析如下：

（一）内部控制制度建设不够

房地产企业的内部控制力度严重不足，其中一个主要表现就是还没有能够建立起较为完善的内部控制制度。事实上，一些房地产企业甚至没有设置相关的内部控制组织机构，很多内部控制方面的制度建设基本上是由各个职能部门自行制定，从而使得房地产企业的内部控制无法形成统一的机制。此外，这些房地产企业的内部控制机制尽管建立起来了，但是，相关的执行人员却有着不同的素质，他们并没有能够具备较强的工作责任性，无法让企业的内部控制制度取得较好的执行效果，有时甚至会导致内部控制制度的失灵或失效。

（二）内部控制意识较为薄弱

房地产企业对于自身的内部控制工作认识不够，这是因为在它们看来，房地产企业认为内部控制并不能产生直接的经济效益，而且其间接效益还要在一个较长的时间段后才能够显现出来，并需要配备较多的人员岗位来参与进去，这就使得房地：产企业对于内部控制的重视程度不够，而且认为制定相关的内部控制规则制度与更为繁琐的办事程序等都是浪费精力。因此，房地产企业就会为了追求所谓的经济效益而主要侧重于房地产商品的开发与销售方面，从而导致了内部控制方面的较多风险。

（三）内部控制的审计监督不到位

有些房地产企业尽管有了一定的内部控制程序。但是，并没有能够配备规范有效的时部监督机制，这就导致了一些房地产企业的内部财务部门，审计部门等的监督检查力度严重不足，企业的上级领导对于下级职员的监督检查力度也是严重不够的。这是因为房地产企业中有一部分的审计部门与财务部门并没有能够完全分离开来，从而使得内部监督机制的实际执行过程并不够全面和到位，甚至一些企业的内部审核工作都没有考核机 制，这些都使得房地产企业的内部审计监督工作效果无法发挥出应有的功能。

二、房地产企业内部控制机制建设的重要性分析

房地产企业内部控制机制建设方面问题重重，比如说，公司治理结构不完善，企业高层管理者缺乏内部控制理念，企业内部控制制度不完善，企业内部监督管理乏力，内部人员综合素质参差不齐，企业内部信息沟通不畅等。面对这些问题，房地产企业更是应该尽快加强自身的内部控制机制建设工作。事实上，它也具有一定的重要性。

（一）内部控制机制建设将有利于规范企业的经营方式

房地产企业有着特殊的行业特性，即开发时间偏长，投资的金额偏大，从而使得房地产企业面临着较大的投资风险。那么，房地产企业如果能够实行强有力的内部控制工作，将能够对企业内部的各个经营环节进行有效监督与控制，从而更为规范其经营方式。

（二）内部控制机制建设将有利于维护企业的资金安全

房地产企业面临着较大的经营与资源风险。那么，为了有效的防范各种风险，房地产企业可以通过健全的内部控制机制建设来提供更为可靠真实的会计信息，并能够确保企业的各项财产物资的安全完整，从而使得房地产企业的内部生产经营活动得以有一个强有力的保障。

（三）内部控制机制建设将提高企业的经济效益

房地产企业的内部控制机制建设，将能够为企业自身的长期稳定发展提供更为可靠的内部保障，能够让企业内部的各个部门与人员受到切实有效的监督与管理，并让他们的工作实绩被真实的反映出来，还可以促进他们间的密切配合，进而提升房地产企业的整体有效性的同时提升其经营效益。

三、房地产企业内部控制机制建设的完善措施

房地产企业内部控制机制的建设，其目标就是要努力保障企业经营信息的真实完整，并规范企业经营管理工作，提升企业的经营效益，促进企业的长期稳定发展。那么，房地产企业在建立内部控制机制的过程中，就应该遵循一定的建立原则，即全面性原则、重要性原则、制衡性原则、适应性原则以及成本效益原则等来取有效的完善措施。

（一）房地产企业应该强化内部控制的考核机制

房地产企业的内部控制机制建设中，还离不开内部控制工作的考核与激励机制的建立与完善。因此，房地产企业就应该从内部控制工作中的考核与激励机制方而入手，切实建立健全相关的内部控制机制，让企业内部员工自上而下的感受到内部 控制工作的重要性与必要性，并建立一个较为完整的综合评价指标体系，还要通过定性与定量分析方法来对企业内部的生产经营状况进行科学且合理的评价与考核，坚持“有功必奖，有过必罚”的考核与激励原则，切实提升房地产企业员工的工作积极性与主动性，进而让企业的内部控制机制建设取得一定的成效。

（二）房地产企业应该进一步完善内部治理结构

这就是说，房地产企业要想获得良好的内部控制机制建设效果，就需要建立健全相关的内部控制体系，从而为企业自身的内部控制工作提供较为基础性的保障体系。那么，房地产企业就应该不断的在内部控制方面实现一定的创新性发展，根据企业自身的实际情况与行业发展特点，制定出切实可行的内部控制体系规划方案，应该让内部控制体系不仅包含了企业层面的内部控制，还应该包含其业务层面的内部控制，并针对不同业务流程设置董事会、监事会等内部治理机构，让它们之间的权利相互分离来，进而形成一种制衡的内部控制效果。

（三）房地产企业应该提升内部员工的整体素质

具体来说，房地产企业的内部控制机制建设与完善的过程中，显然离不企业员工的积极主动参与。因此，房地产企业就应该切实推进对于企业内部员工的培训体系建设工作，尤其要重视企业的内部文化建设，努力提升企业员工的整体素质，强化员工的内部控制责任感意识，要让企业的内部控制工作切实保障企业的各项经营活动的顺利开展，要让企业员工具备专业的内部控制知识，还要让员工具备高尚的思想觉悟，增强企业员工的主人翁意识，并建立内部控制重大风险预警机制和突发事件应急处理机制，还要努力构建内部畅通的信息沟通渠道，进而让房地产企业能够降低经营风险，推进企业的良性经营循环。

（四）房地产企业应该加强内部的监督机制建设

房地产企业的内部控制机制建设是一项较为系统化的工程，它需要董事会、监事会、经理层及内部各职能部门及员工的共同参与。那么，这就需要房地产企业能够进一步强化内部控制监督机制建设工作，让企业的内部控制机制获得强有力的监督机制来进行监控。当然，房地产企业不仅要制定相关的内部监控机制，还应该让其切实的落实到位，增强内部审计机构的功能，并让内部审计机构能够采取定期的内部控制机制建设工作的评 价与监督，还可以聘请注册会计师对企业内部控制进行审计，尤其是要对其中存在的各种缺陷与风险进行有效评估，进而让房地产企业的内部监督机制顺应企业发展的实际需求。

四、结语

在现代市场经济企业经营的大环境下，房地产企业应该提高管理层的内部控制意识，设置科学合理的组织结构，加强企业自身的文化建设，进而完善内部控制环境，还应该设立有效的控制活动，健全风险评估机制，建立广泛的信息与沟通系统，强化和完善内部监督机制，进而它能有效地帮助企业形成一种财务优势，让房地产企业能够通过健全完善的内部控制机制建设来推动自身的可持续发展。

参考文献：