房地产政策金融范文第1篇

【关键词】房地产 金融政策 有效性

0引言

自1998年住房制度深化改革后，国家停止了福利性分配住房，大力发展住房市场化、消费信贷化和物业管理社会化后，房地产业逐渐成为国民经济的重要支柱产业。2014年我国人均GDP接近了8000美元，根据各国历史发展规律表明我国已进入房地产业快速发展时期。房地产业关联效应强，产业链长，对上下游产业的发展能直接或间接起到带动作用，并对居民消费、内需拉动、就业增加和国民经济发展等产生一系列拉动作用；同时，居民最为关注的房价也呈现了快速上涨的态头，并带来了资源配置失衡、资产泡沫增多、金融系统风险增加甚至影响社会稳定的一系列问题，为保证房地产业的稳定、健康发展，国家对房地产业进行一系列的调控，首当其冲的是金融政策调控。近些年来多次运用了准备金率、银行利率、信贷规模、首付比例控制等多项手段进行了干预，也取得了一定的成效，但由于房地场业存在的复杂性，金融政策的有效性受到了制约。因此，有效的房地产金融政策是对房地产市场形势的正确分析与预测，一方面可以进一步了解房地产业本质及其带来的经济现象，同时也能对金融政策调控房地产市场原理与实际效果做出评判。

1房地产政策有效性的含义

金融政策一般是指央行为了达到宏观经济调控的目标而采用各种手段调节货币、利率和汇率水平，从而调控宏观经济的各种方式和措施的总称。在宏观上，我国的金融政策主要包含三大政策手段：货币政策、利率政策、汇率政策。房地产金融政策有效性包含三点：一是它能否系统性的产出有效影响；二是它与产出的影响之间能否有稳定的联系；三是当局的房地产金融政策能否实现货币供应量的控制。房地产金融政策发挥作用是一个复杂的过程，有效性体现在从政策的具体制定、具体执行、具体实施到产生作用这一过程中。

2影响中国房地产金融政策有效性的因素

2.1房地产金融政策缺乏一致性。在市场经济条件下，政府的职责应该是建立房地产金融的规章制度，并非随意更改，政府所做的应为保持所建立的金融政策的一致性和稳定性。但从各项数据分析中我国政府监管的制度对房地产市场的调控存在争议，由于政府政策在时间上不一致，从而导致政府政策目标无法实现，房地产金融政策缺乏一致性。

2.2忽视了“地区差异”和“结构性差异”。房地产市场发展的区域不均衡性受房地产市场的区域性的影响。由于房地产位置的固定性，所以房地产市场也是一个区域性的市场，各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展，而不是运用“一刀切”的政策，否则势必影响发展。

2.3政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向。我国房地产金融政策出台后，许多地区都要面临一个同样的问题：中央金融政策在执行过程中“变质”。金融政策由中央银行制定，而房地产经济政策则产生并服务于地方经济，表明地方政府与中央政府在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展，地方政府会设法加以规避，这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。

2.4公众对房地产市场的心理预期。由于房地产经济活动的特殊性，房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大，理由如下：一是房地产购买者或投资者对房地产升值期望过高。由于土地资源有限，土地的供给与需求矛盾越来越大，以致房地产价格具有与物价水平同时增长的特性，亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力；二是房地产投资者或购买者的从众心理与行为，普遍存在“买涨不买跌”的现象。

3对中国房地产金融政策的建议

3.1坚持金融支持房地产市场发展的基本方向。房地产业已经是国民经济运营的支柱产业。它的涉及面广、带动系数高，房地产业的发展，拉动建材装潢业，转移建筑业和农村劳动力，改善投资环境吸引外资的集聚等方面都具有明显的作用，可以说是“一房拉百业”。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展。既要支持商品房的开发，也要继续发放按揭贷款，支持城乡居民改善住房条件。

3.2注重长效机制，保持政策的连贯性。在这种情况下，我们应保持政策一致性，达到其目标。这就要求：强化政策制定者的行为准则，使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策；加强政策制定的统一性，莫要政出多门。应该加大政策执行力度，综合运用市政规划、土地拍卖、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行治理。

3.3注重“地区差异”和“结构性差异”。目前我国不同地区所处房地产周期各不相同，央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策。中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动，保持政策力度均衡，并将政策的重点放在引导供需各方，形成正确A期，逐步调整其不理上。

3.4选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度。当前运用金融政策对房地产市场进行调控时，应选择直接调控的方式来调控房地产业，避免错误引导。直接调控方式的运用包括央行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构等。同时，应谨慎把握政策调控的时机，避免因时机选择不对而降低调控的有效性，或与其他调控政策相互抵消。政府可通过可控的货币、土地资源、采取金融、法律法规和行政手段来影响房地产周期波动，通过反周期方法，平抑或引导周期波动。

4结论

我国运用金融政策调控房地产市场所取得的效果是明显的，但仍出现了负面影响。因结合发展的实际，建立房地产金融政策制定的科学模型，完善房地产金融政策及实施的长效机制，使金融政策成为房地产业发展的方向标。

参考文献：

[1]董英南，施维明，覃熊妃.中国房地产投资与经济增长关系

的实证分析[D].《大连民族学院学报》， 2013.

[2]郁文达：房地产周期和金融政策[J].中国房地产.金融，

2013.

房地产政策金融范文第2篇

目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。

就商业性金融支持体系而言，自1998年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年后，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。

我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为6158万人，仅占在岗职工总数的58.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7％，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1％，沉淀资金闲置的比例为42.6％。公积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融市场尚未构成多元的支持体系和风险分担体系

我国房地产融资渠道单一，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，而房地产信托规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索阶段。

房地产金融市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系。目前房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。

三、我国房地产金融风险仍处于合理的范围，但供需层面的两个误读影响着对它的客观评价

（一）整体上考察，我国的房地产金融风险仍处于合理的范围

房地产业中的金融风险主要来源于三个环节：购房者环节、房地产开发企业环节和为房地产业提供贷款的金融机构环节。

购房者环节引致的金融风险并不大。世界发展指标显示处于1000―1999美元的家庭收入组别内，房价收入比中位数为6.9，平均数为9.7。我国城镇居民2003和2004年的家庭人均可支配收入为1023.2美元和1137.9美元，大致处于1000―1999美元的组别。全国房价收入比2003年平均值为3.26，2004年为3.41；各主要城市的房价收入比2003年平均值为3.89，2004年为4.26，都低于9.7的国际水平。同时，尽管我国个人住房信贷增长迅速，但目前占GDP比率仅为11.7%，也远低于美、英、德、法四国。

判断房地产企业环节引致的金融风险我们使用三个指标：自有资金比、资产负债率和流动比率。目前我国房地产企业自有资金比例有了很大提高，高于中国人民银行30%的标准。房地产企业整体资产负债率较高，基本维持在75%左右，但上市公司指标适中，房地产上市公司10强的资产负债率为55―58%，流动比率在1.5―1.9之间，略低于经验值2。与成熟国家的房地产上市公司比较，我国上市公司十强资产负债率低于日本，与美国相当，高于欧洲和香港。就整体房地产企业而言，存在着一定的金融风险，但这种风险更多是由于缺乏改善企业融资渠道的制度而导致的。

金融机构环节风险的大小主要表现在向房地产业中投放的贷款数量和质量。2004年，房地产贷款余额占银行业全部贷款余额的13.42％，远远低于30―50%的国际经验值。2004年美国房地产贷款已占到52%，成为商业银行的第一大信贷，而我国七家银行（包括中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、招商银行、浦东发展银行和民生银行）房地产业贷款占银行全部贷款的比例平均为19.62%，个人住房贷款为11.95%，开发企业贷款为7.67%，银行信贷资金中对房地产贷款比例较低。目前，我国房地产贷款不良率4.5―4.6%，远低于全部贷款的不良比率13.69%，房地产信贷已成为银行业的优质资产。

外资进入中国房地产的数量还不大，而且直接投资比重高，人民币升值不会导致全国房地产风险的增加，但在局部地区局部业态存在着一定的由外资引发的金融风险。

（二）供需层面的两个误读影响着对房地产金融风险的客观评价

整体上考察，我国的房地产金融风险并不高，但社会上却对此有着较大的误解，而这种误解也影响着房地产金融政策。中国房地产业的迅速发展一直受益于房地产金融的积极支持，但2003年后，金融支持的力度却有所减弱。我们认为供需层面的两个误读影响着对房地产金融风险的客观评价，进而影响了房地产金融支持的力度。

1．供给层面：对房地产开发信贷的误读

现在社会上普遍将固定资产统计中“房地产（业）开发投资”增长速度误认为是全社会房地产投资增长速度；并认为这个“超常规”增长速度造成了全社会投资过热。事实上，大量房地产投资“淹没”在各行和各业的基本建设投资、更新改造投资、城镇集体投资以及城乡个人投资统计中，容易为人忘记或忽略。1998―2003年，我国城镇住宅投资年均（名义）增长速度为13.1%（低于全社会固定资产投资（名义）增长速度）；而其中的“房地产开发”住宅投资（名义）年均增长速度为26.6%。房地产投资的"超常规"增长源自其对传统住宅建设方式的替代，即以市场化、产业化的生产方式，替代业主（机关、工商企业、个人）自建的方式，而房地产开发信贷的高速增长也正是对这种市场化产业化方式的积极支持。

2．需求层面：对个人房地产信贷的误读

从制度层面看，我国从1998年开始取消原先的单位福利房，实行住房商品化。这样，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置，因此这种住房贷款的快速增长是原有住房潜在需求在银行信贷支持下的短期剧烈释放；其次，从经济层面分析，我国经济的高速增长不仅提高了当期的开支，更重要的是增加了居民未来收入增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。

综上所述，应该客观评价房地产金融风险，保持持续稳定的金融支持力度，通过制度建设，防范金融风险。在制度建设方面，需要树立审慎监管理念，加强政策的稳定性，拓宽房地产业的融资渠道；加快商业银行改革，增强抵御风险的能力；加快以住房抵押为支撑的住宅金融市场的建设，完善住宅融资保险和担保体系的建立；健全统一的房地产金融风险防范的法律框架，厘清政府与市场的界限，防止道德风险条件下金融风险的积累。

四、我国房地产金融发展空间巨大，商业银行信贷长期内仍将是房地产融资的主要工具

我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加速，我国住宅证券金融的发展潜力亦十分广阔，产品将日益丰富。

我国房地产金融结构的发展是不平衡的。由于我国的金融体系更接近于主银行制度，伴随着金融深化的进程，尽管房地产证券金融会得到迅猛的发展，但仍然难以取代信贷金融的主导地位。即使在资本市场非常发达的美国，房地产贷款40年增长了88倍，成为商业银行的第一大信贷资产，占到2004年总贷款的52%。因此，未来相当长一段时间内，尽管商业银行信贷在房地产融资中的份额可能会有所下降，但仍将是房地产融资的主要工具，银行信贷份额的下降将取决于证券化金融工具大力发展的替代，而非自身发展的减码。未来日益发展的证券化金融工具将成为房地产融资的有益补充，大大丰富和完善房地产融资的渠道和手段。

五、长期稳定的金融支持政策是实现我国小康目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必须的保障

与各国住宅市场发展相对应，各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。在增加住房数量和提高住房质量并存发展的阶段，融资体系的特征表现为政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场，形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系，目的是提高住房建设的融资能力和消费的支付能力。

因此，提高住房建设融资能力和消费支付能力的住房金融政策应当成为在较长时期内的基本方针。经过20多年的改革开放和城镇住宅建设的快速发展，我国人均居住面积得到较快提高，城镇居民在总体上告别了住房严重短缺的时代，从数量型发展阶段进入了增量与质量并重发展的阶段。但2003年我国人均GDP1090美元，城镇居民人均住宅建筑面积仅23.7平方米（折算为使用面积仅17.8平方米，2004年达到18.4平米），恩格尔系数37.7，表明我国目前仅处于增量与质量并重发展阶段的初期。发达国家这一阶段的发展一般都持续了20年以上，中国作为发展中的转轨大国，这个阶段将会远远超过日本、德国等人口和地域小国，甚至会长达数十年之久，因此以提高住房建设融资能力和消费支付能力为目的的住房金融政策也应当持续数十年之久。

房地产政策金融范文第3篇

关键词：一二线；房地产；金融政策

中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02

在房地产业企业发展的过程中，尤其是出于风口浪尖的一二线城市房地产市场，业界都强烈地感受到了住宅与房地产业的特点，即要求产业资本和金融资本紧密结合。当前的中国对于房地产开发商，对于消费者，对于银行界，一个普遍的共识是：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。刚刚起步的中国住房金融与发达国家成熟的住房金融相比，有着巨大的差距。而多变的金融政策，对房地产来说，更有着重大影响。

一、当前一二线城市房地产市场政策情况

随着房地产市场的火爆，房价调控的呼声也越来越高。这种观点不单单政府有，而且社会上也是“共识”。从国家频频出台房地产金融政策、土地政策就可以感受到这一点。准确把握房地产金融政策与土地政策，规范开发商的经营方式，对一二线城市房地产市场的健康发展有着重要意义。

1.金融政策

近几年我国央行频繁加息和诸多房地产信贷调控政策的实施，如2008年央行在一段时间中就有5次降息。在北京召开的“2012年中国人民银行工作会议”中，央行表示，2012年央行将继续实施好稳健的货币政策，对货币政策适时适度进行预调微调。能够发现，近年来房地面临的金融政策变数与压力是以前没有的。当前，在一条条金融管制政策影响下，房地产业已从迅速的发展局面过渡到增幅降低乃至稳定的局面。所以，房地产市场，尤其是作为主题的一二线城市房地产市场，作为我国经济发展中的关键部分，要能够在变化的市场里准确自身定位，来控制房地产业畸形的高速增长，同时寻求对策，促进行业的健康发展。

2.土地政策

在土地资源方面，房地产市场的经济繁荣很大程度上是依靠土地的低成本，而土地资源稀缺出售价格低的情况，又从反方向促进了房地产应用土地的高消耗与浪费现象，同时也造成了全局的土地资源短缺与供应紧张的情况。据有关资料显示，1997年到2010年，北京、上海、广州等21个市县在出让土地比例的95%，其价格每平方米只有92元；同时还出现了居民住宅用地价格降低的局面。如此一来，极度紧张的土地由于低价通道被不断的消耗甚至浪费。因为房价的高增长速度，许多房地产开发商并未按照调控的有利时期来加强项目与土地的建设规模和质量，而是单纯的争取高额利润；土地利用率提高不明显，甚至部分出现了降低，造成土地投入的扩大，楼房闲置率高等社会问题(见下图)。

在2012年全国国土工作会议上，国土资源部部长徐绍史指出，今年从严从紧投放年度建设用地计划指标，做好保障性住房和普通商品房用地供应。国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。这一政策，势必对房地产市场的土地供应造成不小的影响。

3.开发商的经营情况

在如此的环境下，若是房地产商单纯凭银行的资金来维持房地产经营，造成的经营风险完全由银行来承担，而不是自己承担经营风险，如此一来，自身的经营风险全部变成了金融风险。直到今天，房地产尚未补充自身的资本金数量。如果房地产商加强自己的资本金投入，那么，使用银行的资金来经营房地产，就会让房地产商自己也卷入风险之内。不然，就是将全部的经营风险都由银行来背负，因此，房地产商都是采用趋利避害转嫁风险的方式。现在遭遇的情况是很多房地产商争取了某个项目之后，就下设各个子公司，而这些子公司的基本资金渠道即是银行贷款。其后果可以预见：如果造成泡沫，泡沫便会造成银行的金融风险。必须强调的是，很多房地产商已经经营了多年的房地产业，其自身的资金积累已经非常可观了。可是，往往在新项目建设中，却依然通过银行来融资，而并非加大自己的资本投入量(见下图)。

二、新形势下房地产企业的经营对策

在新政策不断出台、一二线城市房地产市场逐渐饱和的形势下，房地产企业如何展望金融政策，为后期经营提供参考，笔者认为，可以从以下几点着手：

1.房地产商需直接面对经营风险

房地产商本身也要能够敢于承担经营的风险。能够担负起风险，就要在资金投入中加大自身所投入的额度。因此，笔者认为，房地产业健康运行的一个关键内容，就是在制度上使房地产商必须担负起经营风险，想方设法加大自己的资本金投入。特别是房地产业主流的一二线城市，那些有财力加大资本金投入的房地产商，更必须要面临这一问题。否则，如果继续把我国整个房地产市场的经营风险全部由银行来承担，危害的不只是房地产市场，同时会波及国计民生的各个领域。

2.大企业逐步建立多元化的融资渠道

在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金(预售回款)外，还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。

3.拓宽中小房地产企业融资渠道

房地产政策金融范文第4篇

论文关键词：房地产，金融调控，效果

 

一．研究的背景和意义

金融危机爆发以来，全世界范围内各种资产价格都经历了较大幅度的下降，经济遭受到了剧烈冲击。我国经济各行业也受到了严重影响，但房地产业却是一个例外，2009年无论房价还是成交量都有较大幅度的增长，整个市场呈现量价齐升的景象。有学者认为是刚性需求支撑了房价的上涨，也有学者认为是政府的政策对房价起到了推波助澜的作用。但不可否认的是，中国房地产市场价格过高，其上涨速度远远超过了人们收入增长的速度，大部分中低收入家庭难以通过市场途径解决住房问题，而且房地产市场还存在土地的开发和使用不规范，房地产开发规模过大，投资结构不合理，房地产投机买卖行为盛行等一系列问题，这也引起了政府、学者和民众等各个阶层的广泛关注。房地产业因具有强烈的外部性金融调控，为规范房地产市场运行，促进其健康、持续、稳定的发展，国家队房地产市场进行过多次调控，从“国八条”、“国六条”到“国四条”，莫不显示了政府对房地产市场调控的决心，也对房地产市场发展产生了重要影响。最近又对房地产市场颁布了新的调控政策（“国十条”）,其力度前所未有，其调控的效果还有待于时间的检验。作为重要调控工具之一的金融政策，其历次对房地产市场的调控效果如何，这引起了笔者的强烈兴趣，如何保证金融政策宏观调控的效果，既促进房地产市场的健康平稳发展，又能让广大老百姓“居者有其屋”，这既是实践中重大的现实问题，又是需要深入研究的理论问题。

二．当前我国房地产市场的发展

房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，房地产业的发展能带动建材业、建筑业、装修业物业管理、服务业等60多个相关产业的发展，对国民经济具有明显的促进作用，在繁荣经济、增加财政收入和解决就业等方面发挥着巨大作用。同时，由于我国房地产企业普遍实行高负债经营，尤其是银行存款，金融系统介入房地产活动已经达到很深的程度，但房地产金融风险的防范能力和水平都有待提高。因此，从金融政策视角来研究房地产市场可持续发展的因素和政策选择，具有重要意义，主要体现在以下几个方面：一是为央行制定货币政策、强化对房地产市场的宏观调控起指导作用；二是有利于房地产市场的持续、健康、稳定发展，避免房地产市场的大起大落；三是可以为房地产供需双方即开发商和消费者提供分析工具，帮助其进行正确决策。此外，还可以帮助金融机构、市场中介组织等其他市场参与者认清房地产市场的本质及行情，做出合理的决策。

十多年来，我国房地产市场发展取得了很大成就，房地产市场日趋成熟。但总体上来看，我国房地产市场基本呈现非均衡发展的态势金融调控，这既包括总量上的非均衡，也包括结构上的非均衡免费论文下载。

房地产市场总量的非均衡一般表现为潜在的总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时存在，或称短缺与过剩同时并存。。

首先，我国住宅市场的潜在需求巨大。现在我国处在承载化和工业化的加速期，潜在的住房需求与居民的支付能力逐步提高。另外，我国消费结构升级也带来住宅市场潜在的巨大需求。国际经验表明，恩格尔系数下降至0.4-0.5之间时，住宅消费比重将增加至18%左右。目前，我国城镇居民的恩格尔系数从1998年的44.1%下降至2009年的37.9%,这说明居民消费的重点已经转向住宅、教育等方面。消费结构的升级将大幅提高居民住宅的消费比例，增加住宅消费需求总量。有关统计资料表明，到2009年，我国城市居民人均住宅建筑面积已达到22.8平方米，但是和发达国家相比，我国城市居民目前的住房水平还很低。

其次，我国住宅有效需求不足和大量商品房空置的问题。上面的分析表明，我国住宅市场的发展前景是非常好的，市场中现身和潜在的购买者在今后数年内仍将维持一个庞大的队伍。然而，近几年住宅市场繁荣的表象下仍掩盖不了一个不争的事实，即大量商品住宅楼闲置的局面仍然存在。一方面新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，大量楼盘空置；另一方面是大多数的中低收入群体买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，这说明我国城镇居民住宅实际需求水平不高。居民实际需求水平不高，这主要体现在居高不下的商品房空置率和居民住房现状的不尽如人意。发展前景只反映了市场的潜在需求，大量闲置的住宅商品表明潜在的市场需求并没有向人们所预期的那样转化为现实的购买需求。

我国的商品房空置量高早已是一个公认的事实，如下表所示。我国每年的商品房空置面积在绝对数是相当大的，年均在7000万平米以上。

表2 全国商品房空置情况表 单位：万平方米

 

年份

2004

2005

2006

2007

2008

商品房空置总量

6385.29

7108.19

7030.5

房地产政策金融范文第5篇

[ 关键词 ] 构成要素 内涵 特征 功能

政策性住房金融是住房金融的一个领域,是指以国家信用为基础,根据政府的政策,由政策性住房金融机构或者政府委托商业性住房金融机构以及其他机构所开办的住房金融业务。

一、政策性住房金融的构成要素

政策性住房金融可以分为以下几个构成要素。

1.政策性住房金融机构

政策性住房金融机构是由政府对特定住房金融机构给予一定的政策倾斜,如税收减免和对资金来源方面给予支持。世界各国对政策性住房金融机构的安排,大体上可以分为三种:专营的政策性住房金融机构,政策性金融机构与商业银行共同经营住房金融业务和不设专门机构,由其他金融机构兼营政策性住房金融业务。有的国家设立专业的政策性住房金融机构经营政策性住房金融业务,并规定只允许其经营该业务,由专业的政策性住房金融机构经营的优点是可以吸收一切可用于住房的政策性资金,专门用于政策性住房贷款,尤其是能够发挥专业机构在资金运用方面专营的权威性,并在最大程度上地发挥住房消费者在资金方面的互助。有的国家则由政策性住房金融机构和一般商业银行共同经营政策性住房金融业务,商业银行在整体业务中发挥主体地位,政策性住房金融机构则发挥辅助与引导作用,对商业银行业务进行补充。有的国家不设专业的政策性住房金融机构,而由一般商业银行和其他金融机构兼营政策性住房金融业务。

2.政策性住房金融工具

政策性住房金融机构根据政策惠及对象的特征,设计符合其还款能力的特殊住房金融工具,比如低息贷款等。由于政策性住房金融所需的资金量大,占用资金的时间较长,所面对的融资对象由于是居民个人而千差万别,所以政策性住房金融的融资工具也是多样化的。在政策性住房金融领域,常用的金融工具主要是以市场为主的开放型运营的各种类型的抵押、抵押贷款债券和抵押贷款担保住房基金等,也包括封闭运行的公积金和住房基金等。

3.政策性住房金融的融资模式

政策性住房金融的融资方式也多种多样。从大类上看,可分为合同储蓄模式、强制储蓄模式和资本市场融资模式。合同储蓄模式,是借贷双方通过契约筹措住房金融资金,即潜在购房者与指定机构(通常是住房合作社)订立资金存贷合同,按合同的约定定期到指定机构储蓄,当储蓄额达到一定时间和数额后便自动取得从该指定机构获得与储蓄利率和数额挂钩的住房抵押贷款的权利;强制储蓄是一种政府凭借国家权威和信用,采用强制性手段要求单位和职工将职工工资收入储蓄以筹集住房建设和消费所需资金的一种住房金融模式;资本市场融资是指政策性住房金融机构主要通过资本市场筹措住房金融资金。

4.政府的参与与干预

由于政策性住房金融具有强烈的政策性特点,所以其运行就离不开政府的干预,其业务经营将受到政府管理部门的全程监督,以此来确保政策性住房金融的有效运作。政府作为政策性住房金融的管理者,一方面对各参与金融机构进行资格的审查与登记,全面监督金融运行的情况以确保目标政策的实现。另一方面要根据国家经济发展水平和住房金融体系运行状况,及时对住房金融政策进行调整,以确保政策性住房金融体系的有效运作。

二、政策性住房金融的基本内涵

1.政策性住房金融的责任主体是政府

从总体而言,政策性住房金融设立的初衷就是体现政府在住房金融方面特定的政策意图,所以政策性住房金融的责任主体理应就是政府。从具体操作层面来看,政策性住房金融针对特殊的收入群体,所需资金数额巨大,占用资金的时间相对较长,对居民的福利产生的影响深远,这使得只有政府才能够在全社会范围内调动各个阶层的储蓄资源,也只有依靠政府的权威和系统组织维持政策性住房金融优惠性的实施和保障居民的住房福利。

2.政策性住房金融的目标是为中低收入阶层解决住房问题提供资金支持

尽管从经济学的角度分析,市场机制应该是供应与配置住房资源最有效率的经济制度,但是由于住房本身所具有的外部性和公共产品等特性,住房市场又存在不完全竞争,再加上以中低收入者为主体的特殊阶层很难通过以效率为主市场机制来解决自身的住房问题。以上种种就决定了解决居民住房问题不能够完全依靠市场。中低收入群体只有借于助政府的帮助与支持,才能够解决其住房问题或改善居住条件。尽管市场和政府都是住房资源的配置主体,但两者应各负其责,中低收入家庭的住房问题则主要通过由政府负主体责任的政策性住房金融制度来解决。

3.政策性住房金融能够促进社会保障制度的完善

在市场经济条件下,各生产部门之间的生产力发展水平是各不相同的,不同的生产力发展水平则会导致各部门职工收入分配的不平衡。分配的不平衡则会导致在解决住房问题时,中低收入阶层难以靠自身的积蓄完成自有住房的购买,从而对他们的住房福利产生影响。基于对居民福利的重视,政府往往高度重视中低收入群体的住房问题,社会住房保障制度的实施正是为缩小由于收入差距造成的住房分配的不平等,保障中低收入者的住房权利。但政府无力也不可能以财政资金承担起全部的保障资金,中低收入者的住房问题有一部分需要通过政府提供优惠的政策性住房金融来解决,政策性住房金融的存在与作用发挥促进了社会保障制度的完善。

4.政策性住房金融的保证和依据是立法

政策性住房金融是关系到社会福利的一项重要的社会与金融政策,为明确其特定的运营目标与运营方式等方面需要完备而有效的法律支持。法律上需要明确规定政策性住房金融的主体、不同对象及住房金融措施,对政策住房金融主体的进入、退出管理办法加以严格的规定,规定政策性住房金融措施根据社会经济发展和中低收入阶层收入水平变化进行调整,以保证政策性住房金融的制度化与规范化。

三、政策性住房金融的基本特征

1.政府的干预性

政策性住房金融是政府从社会公平的角度,以政府信用为基础,为中低收入家庭住房消费提供直接的资金支持,或者对中低收入家庭购房给予补贴或贷款担保等优惠,属于政府以货币形式进行社会再分配的一种方式。所以政策性住房金融的资金来源与运用,政策性住房金融政策的制定与实施,都必须有政府的介入,政策性住房金融体现的就是政府对住房金融市场或直接或间接的干预。

2.需求对象的有限性

政策性住房金融的目的是解决低收入阶层的住房问题,从住房需求者的角度看,主要是政府给中低收入阶层提供政策性的住房资金。因此,要对能够享受政策性住房金融的对象加以严格的限定与区分,使中低收入者能够切实地得到优惠的住房资金,而高收入者的住房则要完全交由市场解决,严格地区分政策性住房金融的参与者以确保这种金融措施能够更有效,更有针对性。

3.经营的非营利性

政策性住房金融虽然是一项金融政策,但从本质上讲更是一种政策性金融,所以它具备政策性金融必须有的经营性质,也就是其运作不以盈利为目的,政策性住房金融的运作主要以促进分配公平和提高社会福利为主,在实际运行中可能还存在亏损,需要政府补贴。

4.实施的层次性

政策性住房金融的实施,必须注意体现其层次性,这种层次主要是指公平的层次,即垂直公平和水平公平问题。前者是指不同收入阶层家庭从中所获得的金融支持程度应该是不同的,后者则是指同一收入阶层的家庭则应受到平等的对待。

四、政策性住房金融的经济功能

1.政策性住房金融能够促进房地产业协调发展

政策性住房金融主要用于解决中低收入阶层的住房问题,中低收入阶层住房消费负担能力差,没有政府的支持就无力购买住房。政策性住房金融的实施,无论是直接还是间接方式,都增加了中低收入家庭的住房消费支付能力,从而增加了住房市场的有效需求。同时,政策性住房金融的实施把市场不能解决的住房需求从市场中吸引出来,不会对住房供应市场造成虚假的需求。政策性住房金融资金的分配及其消费能够调节和刺激住房需求,使得住房供给与需求两个层面都得以增加,从而促进房地产业的协调发展。

2.政策性住房金融有利于促进经济发展

在市场经济条件下,房地产业的发展取决于市场需求,政策性住房金融的实施可以增强居民的购房支付能力,把人们潜在的住房需求转化成为现实的有效的市场需求,促进了房地产市场的发展。统计数据表明:房地产可以带动上下游产业的发展,房地产业的产值每增加1个百分点,会促使相关产业的产值增加1.5～2个百分点。政策性住房金融资金的分配及其消费能够调节和刺激住房需求,促进房地产业的发展,从而发挥房地产业所具有的巨大经济推动作用。

3.政策性住房金融的实施有利于培育金融发展的新增长点

生产信贷是金融机构最先发展和长期居于核心地位的金融业务,但当代不可逆转的是消费信贷得到了迅速的发展,消费信贷在经济发达国家的的金融业务中已经成为一个十分重要的组成部分。在许多国家,消费信贷在全部信贷业务中所占比重达到1/3以上。消费信贷的迅猛发展,有力地支持着经济的发展。政策性住房金融可以弥补商业性住房金融的不足,引导更多的金融机构与储蓄资金进入到住房金融市场,通过住房信贷的发展带动金融业的发展。