房产公司质量管理制度范文第1篇

金融资产管理公司不良资产的来源

目前我国金融资产管理公司不良资产的来源，包括金融机构、非金融企业两个渠道。其中，金融机构包括商业银行以及各类非银行金融机构。金融资产管理公司从金融机构获得不良资产，通常是以公开竞标或协议转让方式收购的不良资产包。金融资产管理公司从非金融企业获得的不良资产主要是应收账款及其他不良债权，具体包括逾期应收款、预期可能发生违约的应收款以及债务人存在流动性问题的应收款等。

金融资产管理公司每年收购自金融机构的不良资产占比已降至50%以下。从已经上市的信达、华融两家金融资产管理公司的报表来看，自金融机构及非金融机构购入的不良资产规模均呈上升趋势，但来自金融机构的不良资产占比持续下降，非金融企业类不良资产目前已是金融资产管理公司主要的收入来源。

金融资产管理公司收购自金融机构的不良资产主要采用“收购转让”方式处置，收购自非金融企业的逾期债务主要采用“收购重组”方式处置。其中，收购转让模式，不修改原债务中的账面金额、期限等要素，通过转让给债务人或债务人关联方获得价差收益。采用收购转让方式处置的不良资产主要来自金融机构，特别是来自商业银行的不良贷款。而收购重组模式中，金融资产管理公司则会与债务人协商更改原债务中的金额、期限等条款，使债务与债务人还款能力相匹配。采用收购重组方式处置的不良资产，以来自非金融企业为主。

金融资产管理公司承接银行不良贷款激增

在将不良贷款公开招标转让与打包卖给金融资产管理公司之间，商业银行更青睐后者。根据财政部、银监会联合下发的《金融企业不良资产批量转让管理办法》（财金[2012]6号）规定，金融机构出售内含10户（项）以上不良贷款的批量不良资产包，一级市场只能协议转让给金融资产管理公司。而10户（项）以下的不良资产处置则可以通过公开招标、竞价等形式向社会投资者转让。然而，由于公开转让不良资产需要披露很多信息，银行通常并不情愿，因此金融资产管理公司仍是银行不良贷款处置的最主要渠道。从上市银行报表中只能看到2014年以来银行通过核销与转出形式出表的不良贷款规模已经大于留在报表内的新增不良规模，从信达、华融等上市金融资产管理公司的报表中，则可以观察银行转出的不良贷款的情况。

信达、华融均显示来自股份制银行、城商行的收购转让类不良资产规模在2015年明显增加，从大型银行收购的不良资产规模占比则出现萎缩。金融资产管理公司获得不良资产的两大类渠道分别是金融机构和非金融企业，而信达、华融两家上市金融资产管理公司的报表中都专门披露了每年从金融机构收购的不良贷款的规模构成数据。2015年，信达从股份制银行、城商行及农商行收购的不良资产无论是绝对规模还是相对占比都出现明显提升，而从大型银行收购的不良资产规模则出现下降，占比也相应萎缩。华融的报表反映出的情况也类似，来自股份制银行、城商行及农商行的不良规模及占比明显上升。

金融资产管理公司来自股份制、城商行不良资产占比的提高，显示这些银行正面临更严重的信用风险压力。在此前我国经济增长速度尚未下行时，股份制及城商行在经营行为上通常相对大型银行更为激进，风险偏好更高；例如民生银行曾大力开展高收益率、高风险的小额贷款业务，再如兴业银行在同业业务上的创新，开启了以出表、非标等为重要特征的影子银行大发展的时代。目前调结构成为经济的主题，从各种小型银行自身披露的不良资产率数据，以及从金融资产管理公司报表上显示出的中小银行快速增长的不良资产出表规模，都显示其信用风险压力较重。

资产管理公司的不良资产周转率大幅上升

由于金融资产管理公司也需满足资本充足率监管，因此银行不良贷款出表力度的大幅增加，也导致信达、华融等大型金融资产管理公司收购转让类不良资产的周转率提高。目前国内的金融资产管理公司须满足12.5%的资本充足率监管标准。因此，面对着商业银行2015年在不良率触及1.67%“政策阀值区域”后剧增的不良贷款出表意愿，信达、华融等大型金融资产管理公司报表能够扩大的规模却有限。于是，信达、华融等大型金融资产管理公司明显的提高了收购与转让不良资产的周转效率。信达2015年“当年转让不良资产规模/年初规模”已达106%，而华融的该周转率指标更是高达142%。

随着大型金融资产管理公司收购、转让不良资产周转率的提高，单项资产的转让净收益率急剧下降，但由于占款时间下降，所以内部收益率保持稳定。信达证券2012年时的“当年转让不良资产规模/年初规模”比率为40%，意味着购入的一笔不良贷款平均要两年半之后才会出售；而2015年时上述比例提升至106%，意味着购入的不良贷款平均经过1年时间就再度出售。金融资产管理公司持有不良贷款的时间期间缩短，期间负债企业经营状况改善的程度自然也相应减少，因此金融资产管理公司转让该笔不良贷款时收入的价款相比其自身购入时的溢价率就会缩小。从报表看，信达不良资产的转让净收益率从2011年的145%降至2015年的8%；华融则从2012年的26%降至2015年的4%。然而，如果考虑到高周转模式占用金融资产管理公司自身资金的时期也缩短，因此两家金融资产管理公司收购转让不良资产的内部收益率则均保持稳定。

需要特别指出的是，上述不良资产周转速度加快，不一定说明不良资产很快得到偿还，而更可能是被转让给2014年以来大量成立的地方级金融资产管理公司。同时，金融资产管理公司处置不良资产的方法有“收购转让”与“收购重组”两种，上述出现周转率提高现象的仅限于“收购转让”类。而“收购重组”类需等待欠款人按重组后的金额和期限完成还款，该类资产周转率可能的提升空间有限。

金融资产管理公司承接的银行不良贷款可能包括“临时出表”的通道业务，但随着2016年初监管收紧，未来该种情况有望减少。在2015年商业银行不良率陆续触及1.67%政策顶之后产生的不良贷款出表规模中，不排除有部分是银行在季末或年末等关键时间节点将金融资产管理公司作为通道，利用同业资金或者理财资金对接不良资产，实现不良资产出表，以降低不良率。

金融资产管理公司承接不良资产能力近于饱和

若银行继续按照2015年的速度将不良资产出售给金融资产管理公司，则将在2017年四季度至2018年三季度之间达到金融资产管理公司行业资本能够承接的上限，若未来银行不良出表速度较2015年进一步增加，则将更快到达金融资产管理公司资本可承接上限。据测算，四大金融资产管理公司距离现有资本最大可承接的不良规模尚有4800亿剩余空间，省级地方金融资产管理公司尚有约2700亿剩余空间，如果地市级金融资产管理公司能在较快时间内成立40余家，还可额外增加约3700亿剩余空间。因此，若未来银行继续保持出售给金融资产管理公司行业4000千亿不良的速度，则四大金融资产管理公司与省级金融资产管理公司的承接上限将在2017年四季度达到，如果加上未来可能大量成立的地市级金融资产管理公司，则可推迟到2018年三季度达到金融资产管理公司行业能够容纳不良规模上限。

若银行不良暴露速度进一步加快，则金融资产管理公司行业的承接能力或不足以支撑至2017年四季度，届时银行要么通过ABS等其他途径实现不良资产出表，要么容许表内不良率大幅攀升。值得注意的是，不论银行将不良资产出售给金融资产管理公司，还是将不良资产证券转化成ABS出售，银行本身均须承担不良贷款出售折价带来的损失。因此，金融资产管理公司、ABS等不良资产出表途径，能改善的只是银行表内不良率这一指标，而无法避免银行资本被不良资产损失侵蚀的问题。随着我国经济调结构进入深水区，一旦不良资产损失的涌现导致银行资本充足率降低，则可能限制银行发放新的贷款的能力，造成社会总需求的被迫萎缩，对于资本市场也将为造成较大的扰动。

金融资产管理公司来自房地产业的逾期账款增势放缓

由于房地产业向银行贷款长期受政策限制，因此商业银行表内的分行业贷款不良率数据无法真实反映房地产行业信用现状。在我国2009～2010年的“四万亿”经济刺激期间，房地产价格快速上涨，带动了房地产开发投资的热潮。2011年之后，房地产相关刺激政策逐渐退出，前期投资兴建的房屋开始成为越积越多的库存；另一方面，2011年之后金融监管部门收紧了房地产开发企业的融资渠道，导致房企的资金链条日益吃紧。虽然房企面临库存积压、融资受限的窘境，但商业银行报表内披露房地产开发贷款的不良率却低于全行贷款的总不良率，房地产开发贷款的资产质量“显得很健康”。之所以如此，是因为大部分房地产开发债务根本没有进入商业银行资产负债表。自从2011年金融监管部门逐渐收紧房企融资后，各个商业银行普遍对房地产开发贷款采取了压缩规模与白名单管理制度，即对于大部分到期开发贷款不再续贷从而实现规模压缩，只有进入银行自身白名单的少数规模排名国内前列、资金链稳健、土地储备质量较高的房企才能得到后续贷款。

房地产行业信用状况更真实的反映在金融资产管理公司报表中。前文已述及，金融资产管理公司的不良资产来源包括金融机构渠道以及非金融企业渠道，其中来源于非金融企业渠道的不良资产占比已经超过50%，对于这些企业应收账款金融资产管理公司主要采用债务重组的方式进行处置。2015年信达报表显示，其重组类不良资产中，来自房地产行业的不良资产占比高达54%；而华融2015年报表显示其表内重组类不良资产中有高达66%来自房地产行业。

金融资产管理公司不良资产中房地产行业占比高有两个原因，一是房地产行业债务质量恶化的后果，二是房地产行业债务的抵押物质地较好因而更受金融资产管理公司青睐。金融资产管理公司对于从非金融企业收购的逾期应收账款，通常需要进行债务重组，将债务的还款现金流重新安排以适应企业自身未来一段时间的还款能力，某些情况下金融资产管理公司还会自行投入一些现金，帮助企业完成停滞的项目。由于出现还款困难的房地产开发商手中通常有未完成的在建项目、或是已建成但受制于市场、限购等因素而销售不畅的楼盘，只要重新安排债务偿还期限、适量投入现金帮助完成在建项目，金融资产管理公司最终成功收回预期账款的概率很大。因此，房地产行业逾期应收账款在金融资产管理公司收购重组类不良资产中占比高，并不一定能说明房企债务的恶化程度；而金融资产管理公司表内房地产行业不良资产规模及占比的纵向变化，能够更好的反映房地产业债务资产质量的变迁。

金融资产管理公司表内房地产业不良债权规模及占比纵向变化显示， 2015年起地产业资产质量恶化趋势有好转苗头。2012～2014年间，房地产业融资途径受到严格限制，销售端也受限购限贷压制，随着房企自身历史现金积累渐渐消耗，开发商资金链条日益紧张。在金融资产管理公司报表上，这体现为2012～2014年房地产业不良资产规模快速攀升。信达表内房地产业不良资产2012年末余额为339亿元，2013年末大增79%至608亿元，2014年进一步增长63%至991亿元。但2015年末，信达表内房地产业不良资产规模出现下降，年末余额928亿元，同比减少6%。这可能因2015年房地产业融资限制政策放松，不少房企发行公司债融资，缓解了资金压力；同时，各地住宅限购政策放松，多地销售回暖。正是行业上述改善，导致信达表内房地产业不良资产余额2015年出现萎缩。另一方面，华融公司表内房地产业不良资产余额在2014年之前的变化与信达类似，其中2013年、2014年余额同比增速分别高达48%、71%。但华融2015年末情况与信达出现矛盾，华融2015年末房地产业不良资产余额同比增幅38%，虽然增速也较上年回落，但余额绝对值仍在增长。这说明2015年房地产行业的回暖，确实给部分开发商的债务质量带来改善，部分开发商成功清偿欠款，这可能是导致信达表内房企不良资产规模萎缩的原因，但2015年来的房市回暖中各地分化较为严重，三四线城市的库存压力仍大，因此也就出现了华融表内房地产业不良资产继续攀升的现象。

金融资产管理公司表内非房地产行业的债务信用质量恶化

2015年金融资产管理公司表内重组类不良债务总体信用质量继续恶化，既然其中规模占比过半的地产也债务质量已有好转势头，那么可推论其余非地产行业债务质量正在加速恶化。

金融资产管理公司表内已经过重组的贷款再次逾期的比例在2015年继续上升，说明债务人信用状况已低于重组时金融资产管理公司的预期。金融资产管理公司处置不良资产有两种方式，一种是不改变原有贷款的金额、期限，而是通过将再次将不良贷款转让获得价差收入；另一种是金融资产管理公司会与欠款人协商并签订债务重组合约，通常涉及降低原有债务规模，延展原有债务还款期限等。对于采用债务重组处置模式的不良资产，由于重组协议签订时已充分考虑了逾期欠款人实际的还款能力，因此只要欠款人财务状况没有再次出现进一步恶化，金融资产管理公司理应按照重组后的条款如期收到现金流。但两大金融资产管理公司报表数据显示，经过重组后的不良资产，再次发生逾期现象的比例正在上升。信达表内收购重组类不良资产再次违约的比例，在2013年时为1.6%，2014年攀升至2.6%，2015年进一步攀升至3.0%；而且这些重组类不良资产再次逾期的期限也越来越长（表 1）。华融表内收购重组类不良资产再次逾期比例在2015年也较2014年出现了上升（表 2）。

非房地产行业重组类债务资产质量2015年仍在加速恶化。一方面，信达、华融重组类债务再次逾期的比例仍在升高；另一方面，金融资产管理公司重组类债务中占比一半以上的房地产行业债务资产质量2015年已经出现好转势头，那么整个重组类不良资产逾期比例在2015年的攀升，只能解释为除了房地产行业外的其他行业资产质量发生继续恶化，很多企业无法按期偿还重组后的债务。

房产公司质量管理制度范文第2篇

关键词：财务会计 房地产 制度

房地产行业作为资本密集型行业，相对其他企业对于资金需求更大，资料流动更快，因此，房地产财务会计显得非常重要。房地产行业财务会计管理风险较高，财务会计工作人员必须有能力及时控制风险，并且生产环节需要大量的资金投入，所以财务管理工作显得更复杂；由于房地产公司的经营者、投资人、债权人的经济利益直接关系到财务管理部门，财务会计需要处理并协调三者之间的利益关系，将会直接影响公司的发展情况。

一、房地产公司财务会计制度存在的问题

财务会计制度不完善 ，制度是影响房地产公司发展的重要因素，包括管理制度和监督制度，从目前房地产公司财务会计制度建设来看，部分房地产公司已经建立了相关的财务会计制度，但建立的财务会计制度不够完善，难以有效执行，有的公司财务会计制度形同虚设。没有有效的管理人员，缺乏有效的监督机制，财务会计工作发挥不出效果，冥冥之中给房地产公司的资产管理带来很大的风险。

房地产公司企业成本管理不当，房地产公司的产业成本控制、工程竞标、土地使用等关系到成本管理，一些房地产公司在竞争土地使用权时存在不理，造成购买价格与实际成本差距太大，而在工程建设过程中，标价与成本价差距同样过大，这些都造成公司的资金缺失，在于财务会计管理不当。

房地产公司财务会计信息不可靠，房地产财务会计信息的真实准确性依靠财务管理人员的职业道德，业务素质水平、公司管理制度、上层领导对财务会计的权利分配程度，这些主观因素导致财务会计信息没有真实可靠性，严重影响公司的资金发展。

房地产公司财务管理人员素质有待加强，房地产公司本身就要求要有全面的知识结构和能力结构人才胜任财务会计管理一职，但是，我氪蟛糠址康夭企业素质管理意识较薄弱，职业道德较低，没有重视财务会计管理是公司向前发展的重要组成部分，不客观判断经济利益，总是主观臆断，严重缺乏管理意识和风险意识。

固定资产和经费管理不当，公司没有指定固定资产的设施标准，财务会计部门随意购买，有些公司随意购买后，没有较好合理的安排导致资产闲置、重复购买，这些资产价值财务部门负责，财务部门没有及时与资产管理部们沟通，致使公司造成不必要的资金损失，也降低了这些物品的使用效率。

二、完善房地产公司财务会计制度建设的措施

建立健全的财务会计管理制度，加强公司内部财务的统一管理和统一监督，根据公司内部的实际情况和房地产行业的发展方向制定与自身相适应的管理制度，赋予财务会计管理人员重要执行权利，专门负责管理财务部资金核算与相关工作人员的工作情况。加大力度管理资金的调度安全，对每笔账单做好记录，合理安排资金的流向，保证资金的安全情况。

注重提高财务会计相关人员的素质，明确每位工作人员的职责，从工作实际出发，不弄虚作假，做到奖惩分明，严厉惩罚在工作中出现的不真实现象，划清每个人的责任，定期开展素质教育宣传，提高工作人员的素质，管理人员要公正、公平、公开对待工作中出现的差错。适当提高对财务管理的新职员的招聘要求，选拔专业知识全面，高素质人才。

加强固定资产的审核与监督，公司在购买资产时，财务管理人员与资产管理部门意见要一致，建立固定资产清查制度，确保账目与购买物品相符，财务会计人员自身要有高度的责任感，发现问题，及时找出原因并解决。

为房地产公司的财务会计制度建立一个良好的外部环境，主要是为房地产公司提供建立一个公正公平的外部发展市场，从法律上保障财务管理的合理性，引进最新管理方法和最新理念，加强公司财务审计，政府部门不断建立和完善房地产财务会计信息制度，发挥其监督职能，大力宣传有关法律法规，做到公正公开。

三、结束语

财务会计制度是房地产公司发展的重要组成部分，房地产公司的财务会计制度的建设要适应社会市场经济发展和公司内部实际情况，建立严密的财务会计制度，有利于公司财务会计管理的工作效率。财务管理的工作水平高低决定这公司发展状况，加强财务会计制度的建设，提高财务会计信息质量，促进财务管理工作的规范合理性，保证房地产公司各项工作的开展。加强财务会计的制度建设，有利于提高房地产公司的市场竞争力，由于社会主义市场经济的发展，房地产公司面临着巨大挑战和越来越多的发展机遇，在市场竞争压力下，只有不断完善内部制度建设，提高自身管理能力才有可能在市场上立足，房地产公司必须加强财务会计制度建设，帮助公司在市场上得到更多的经济效益，使企业在激烈的竞争下获得更多的优势。

参考文献：

[1]吴会国.房地产会计核算中存在的问题及解决策略研究[J].财经界（学术版），2014，10

[2]闫渊.房地产开发企业成本会计核算问题探析[J].财经界（学术版），2014，23

房产公司质量管理制度范文第3篇

1.内部控制角度下成本控制存在的问题

在房地产开发公司进行项目管理过程中，成本管理是其中的一个分项目，即在项目实施的过程中，对于资金材料的使用要以预算为标准，尽量保证在预算的范围内进行。房地产公司在经营过程中，资金的投入量是很大的，在如今的宏观调控政策下，能否收回投资存在很大的不确定性，实行成本控制能使房地产开发公司在市场竞争中更加具有竞争力。有的房地产公司认为进行成本控制仅仅是为了节省成本，这是一种误解，降低成本仅仅是其中的一个方面，更主要的是为了提升自身的竞争力。因此，房地产公司在进行成本控制的过程也要兼顾工程的质量，否则公司生产的商品房将无人购买，前期的资金投入也得不到有效的回收，即成本控制的前提是要保证质量，进而提高房地产公司的竞争力。

1.1信息传递不及时

有效的成本管理，一定要有可行性的管理方案，在制定管理方案的过程中，最重要的就是设定一个合理的管理对象，只有这样，成本管理才能发挥一定的作用。举一个例子，在房地产公司进行成本核算过程中，材料的管理是很重要的，有的材料是是建筑的关键部件，这种核心材料想要降低它的成本是很困难的，如果强行的去节约成本，最后建造出来的房地产可能会出现很大的质量问题，这是得不偿失的。在我国，房地产开发公司在建造工程时，并不是根据工程的完工进度及时的对其成本加以核算，一般都是工程竣工时才开始核算其成本，这主要是由于房地产行业自身的特殊性。在施工过程中，对于成本的耗费没有一个具体的数字，公司的管理层也无法获得及时的成本信息，成本控制存在很大的滞后性。在这种情况下，公司的管理层并不能及时的发现成本控制存在的问题，由于信息的反馈不及时，问题也不能得到及时的解决，只有工程完工时，工程的成本滥用问题才会显现出来，但是工程已经竣工交付，即使发现问题也为时已晚。

1.2工程成本的核算缺乏依据

房地产开发公司的运营包含很多方面，而每个方面都需要有资金的收入和支出，所以，一套完善的财务管理系统对于公司是很有益的。但是在房地产开发公司的实际经营中，财务管理系统并不是很完善，比如，有的商品房销售属于特价房销售，销售所得到的资金计入了总账，但是在公司的账上却并未对这个项目加以反映。这对公司财务的可靠性造成了很大的负面影响，也在很大程度上影响了公司未来的发展。

对于房地产公司来说，进行成本核算的基础是施工方提供的真实有效的发票，这样公司才能够根据发票的金额进行核算。但是如果施工方想要获得发票就要缴纳各种税费，有的项目在余款没有结清之前是不能够开具发票的，没有发票也就不能进行项目核算。这使房地产公司的成本核算无法顺利进行，对房地产公司的整体管理效果造成了很大的影响，也降低了其效率。

1.3结构层次单一、决策层庞大

如今，大部分房地产开发公司的集、分权不合理，职能定义的也不是很清晰。在这种组织结构中，发生一项业务活动会流经很多部门，信息在传递过程中会花费很长时间，这大大增加了交易成本。有的房地产公司的组织结构属于扁平式结构，这虽然减少了下层管理人员的数量，但决策工作繁杂，沟通过程中有很多困难。在工作职能分配上，很多部门的员工的职能定义不清晰，有时候员工之间相互推脱责任，工作效率低下。

1.4授权审批不符合规定

当前，很多房地产公司组织结构不合理，大部分事务由领导一人审批，这不符合内部控制中的授权审批要求，掌握审批权的领导人拥有的权力过大，内部所设立的机制形同虚设。以上的这种情况会使得房地产公司面临更大的经营风险，增加了风险成本，另外，公司的领导在决策时不是以企业效益最大化为目标，这增加了公司各种不必要的开支。因此，在房地产开发公司的内部控制中，完善授权批准控制是很重要的。

1.5预算控制方面

工程预算的编制应该听取一些专业人员的建议，以便达到事前对成本进行控制的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交与财务人员。在支付工程款的过程中，付款流程要满足要求。因为如果工程资金的支付不符合规定，房地产公司的成本管理就会处于一种无序状态，想要进行成本控制就更加无从谈起了。

在房地产企业运营过程中，会计记录的真实性、准确性以及及时性对于公司而言是很重要的。如果房地产公司的会计记录的比较准确，那么日常经营中的收益与成本情况都能及时予以反映。这能够减少不必要的支出，更重要的是能够防止部分管理层挪用公司的资产，避免了人为给公司造成不必要的损失。

2.内部控制视角下成本管理的有效措施

通过以上的阐述，我们知道房地产公司的成本核算存在一些问题，要使得公司的成本核算清晰明确，并提高公司在市场上的竞争力，就需要对成本管理加以改进，本文提出了几点建议主要从以下几个方面加以完善。

2.1完善成本核算

在房地产公司进行日常成本核算过程中，土地使用权的成本支出在总成本中占据很大一部分，对土地使用权的成本进行核算相对来说比较容易，这主要是由于土地使用权的成本比较稳定，不容易发生变化。土地使用权的成本主要包括：购买土地、拆迁补偿以及缴纳土地契税的成本支出等。虽然土地使用权的成本比较稳定，但是在进行成本核算时也不可大意，也要保持其准确性。

在工程施工前期，成本主要由调研成本、设计成本等构成。房地产公司要想对这部分成本进行控制，关键是要重视设计环节的成本，以及一些其他费用的支出。在房地产公司的所有成本中，工程施工阶段的成本支出最大，公司在编制相关的成本预算时，应该对当地的经济形势做出准确的分析判断，了解当地的建材市场、人力成本、土地价格等，这些环节完成之后，就要确定造价指标，对于工程施工阶段的成本进行合理的分析，并以此为基础进行对建筑成本进行管理。在房地产公司的成本控制中，财务成本的控制也是其中的一个重要环节。在公司的运营中，财务是一个核心环节，如果财务上出现了问题，整个公司的运营都会出现危机。

2.2完善激励机制

成本管理控制不是一句口号，公司的管理层以及其全体员工都应该引起重视，只有这样，他们在从事自己工作的过程中才能够认真负责，成本管理与控制也才能够真正的落实到位。如果公司的员工在成本控制方面做出了一定的成绩，可以用奖金或者其他精神层面的奖励对其予以激励，或者对这些员工的职位予以晋升，这也是一个不错的手段，目的主要就是为了调动员工降低成本的积极性。这可以为公司传递一种正能量，对房地产公司的未来发展是很有益的。

2.3成本的制定与监督方面

在开始建造一项工程前，房地产开发公司要做的就是对该项工程做到全方位的计划，只有这样，在后期项目的建造过程中，计划才能给予其一定的指导作用，公司的管理层对项目进行监督时也可以有个参照物，不至于毫无目的性。所以说，制定成本计划是很重要的。而制定成本计划就要确定项目的总成本目标，在制定了总体的成本目标后，其他的一些成本管理围绕总成本目标而展开预算。

房地产开发公司承接的项目持续的时间一般都很长，公司从购买土地使用权到工程项目完全竣工交付使用，直至最后销售给购房者，这个时间一般都会持续数年。与此同时，房地产公司成本管理也是一项长期的任务，不是一朝一夕就能完成的。所以，对于房地产行业的成本管理，具体落实到每项工作中，在开发的每个环节都要注意成本的控制。在具体的设计中，很可能应用一些部件就可以为公司的这个项目节省很大的支出，要在保证工程质量的前提下，鼓励创新工程。在工程的现场管理方面，管理者要经常去建造的一线场地，这样能够在很大程度上避免一些材料的不必要的浪费。在购进材料或设备时，对于材料的发票要进行审核，如果材料的购进价格明显高于市场价，要对采购材料的员工进行审核，发现问题要立即处理。所以说，只有对成本控制实行全程的全面的管理，才能有效的降低成本，同时工程的质量也不至于有所下降。

2.4加强组织结构控制

房地产公司在经营中要重视组织结构，明确各部门的责任，这样在核算每个部门的成本时，部门之间就不能相互推脱责任，保证信息的真实、及时、全面。要遵循不相容职务相分离的原则，使得房地产公司的各个部门之间相互监督，降低风险成本。不尽如此，加强组织结构控制能够保证信息传递的及时性与真实性，我们知道，信息不对称会增加公司的成本，同时公司也会承担一些不必要的损失。

另外，要想控制房地产公司的成本，就要改革审批制度。前面我们已经提到过，很多房地产公司的领导权力很大，很多重大的决策根本不用董事会的表决，在现代企业制度下，这是完全不符合要求的，而且很容易造成舞弊现象。所以说，对于一些领导的权力应该加以适当的控制，比如，对于公司预算内的财务开支，由公司的领导签发预算后，将审批权下放给部门负责人，以提高办事效率；对于预算外的财务收支，领导审批后，还应该将其提交给相关的权力机构进行集体审批，以提高审批的质量。在重大决策上，要做到执行与监管的有效分离，避免权利集中在某个人手中。

2.5财务预算控制

在房地产公司的内部控制活动中，在编制财务预算过程中，要注重听取专业人员的建议。在工程预算编制完成之后，应当将预算编制情况告知与此相关的财务人员，在以后的财务核算工作中，这将起到一定的积极作用。除此之外，在预算的执行过程中、相关工程款项的支付过程中都应该遵循有关规定。我们要知道，如果公司发生的资金支付行为不合理，成本管理也就失去意义了。

2.6经营风险控制

站在风险管理理论的角度，应该建立严格的公司内部治理制度。这可以在很大程度上降低操作风险，在这种情形下，公司个别员工的某些失误不至于给公司造成巨大损失。在看过一些相关的案例之后，我们知道，有很多公司破产都与公司员工的操作失误有很大关系。对于房地产开发公司来说，其面临的内外部环境比较复杂，而且公司在经营运作过程中会需要大量的资金，并且资金投入之后，回收时间比较长，中间任何一个环节出现错误都会给房地产公司造成很大的损失。除此之外，公司也应该加强会计记录方面的控制工作，并且这项控制工作应该贯穿业务的始终。其中对原始凭证进行严格管理是很有必要的，在相关工程完成之前，要对原始凭证做细致严格的梳理，对于缺乏明细的凭证要更加严格审核，并做好备案。

房产公司质量管理制度范文第4篇

随着社会与经济的快速发展，我国的房地产业得到了前所未有的发展，众多的房地产工程项目如雨后春笋般的出现。工程管理是房地产开发的重要环节之一，通过在房地产开发中实施工程管理，能够有效的解决房地产开发中出现的问题，对保证房地产开发项目的质量，控制成本，以及提高房地产开发公司的声誉都具有非常重要的作用。

2工程管理在房地产开发中的应用

2.1房地产开发中的规划管理俗话说“万事开头难”，房地产开发公司在确定房地产开发项目时，千头万绪，规划管理作为房地产开发工程管理的第一阶段，在整个房地产开发中占据非常重要的位置，房地产开发中的规划管理主要包括以下几个方面:其一，根据营销策划部门所做的市场调查，对房地产开发项目的地理位置进行合理的定位，规划处房地产建筑规模等级以及相应的需求量;其二，积极同规划部门沟通，通过运用规划部门对于规划政策的了解以及丰富的规划知识，根据相关的规定，制定出能够实现最高效益的房地产开发的规划指标;其三，根据《建筑工程质量管理条例》和《中华人民共和国招投标法》的相关规定，进行房地产开发项目方案的设计竞标，重点从项目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美观性以及户型配置的均好性等方面进行客观、公正、综合的评价。

2.2房地产开发中的设计管理房地产开发中的设计管理直接关系到建筑设计的规范性、布局的合理性以及给排水、安防、电讯、电气、燃气等系统设计的质量，因此，工程管理中的设计管理应该从以下几个方面入手:其一，房地产开发公司应该慎重选择设计单位，切忌过分强调节约设计成本而选择缺乏设计实例以及综合素质较差的设计单位，选择具有良好信誉且资历较深的设计单位，然后根据《建筑工程质量管理条例》以及《中华人民共和国招投标法》等相关法律，设计出“施工方便、技术先进、经济合理、安全适用”的房地产开发项目的设计方案;其二，在设计的过程中，房地产开发公司应该将对项目的期望目标以及相关的设计要求，提供给设计单位，通过与设计人员的沟通，能够保证设计人员的设计效果更能够满足房地产开发公司的要求;其三，对于房地产开发公司来说，时间就是金钱，因此应该要求设计单位在保证设计质量的前提下，尽可能的提高设计工作的效率;其四，房地产开发公司应该督促设计单位严格的执行国家的强制性技术标准，重视开发工程项目的科技含量，当需要进行图纸改进时，应该按照相关的规程程序办理手续。

2.3房地产开发中的施工管理工程管理中的施工管理是房地产开发中的关键环节，由于房地产开发项目具有涉及面广、影响大、内容多、施工周期长等特点，因此工程管理目标的实现和施工管理的质量具有直接的关系。房地产开发中的施工管理主要包括以下几个方面:其一，安全管理，俗话说“百年工程，安全第一”，因此，房地产开发中的施工管理，应该将安全管理放在首要的位置，通过为工程施工创造安全的环境，对保证施工质量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地产开发商以及施工单位都应该充分的认识到房地产开发的安全结构和永久性的重要性，并严格的按照国家的相关规定进行控制，以此保证工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地产开发公司和施工企业签订的施工合同，是房地产开发公司对项目进行施工管理的重要法律依据，因此施工管理的首要任务就是制订相应的合同，除了国家规定的标准条款之外，施工合同还应该包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供应、工程施工、工期、工程质量、工程竣工和验收等众多方面的内容，通过实施合同管理，对房地产开发项目的质量、工期、成本三个方面进行有效的控制;其三，质量管理，施工中的质量管理至关重要，质量管理主要包括以下几个方面:

(1)施工材料的管理，施工材料的质量直接关系到建筑工程的质量，施工单位应该推行材料设备使用准入制，对房地产开发项目使用的主要材料进行质量标准定位，当施工材料进场时，施工单位应该检查施工材料是否具备生产许可证、质量合格证以及相应的检验报告等，必要时，应该对材料进行现场抽查，并将抽查的样本送到有资质的试验室进行检测，检测合格之后才允许材料进场，材料进场之后，还应该进行材料的仓储和使用管理，避免材料受潮、变质，并制定相应的材料领用制度，防止出现滥领、冒领等问题;

(2)由承担质量监理的工作人员，按照施工合同以及相关的规定，对施工单位进行严格监督和管理，保证施工工序达到相应的质量标准之后，才能进行下一道工序的施工，施工单位也应该在施工中实行自我质量控制;

(3)当工程竣工后，由监理人员根据国家的技术标准进行检验，检验合格后才能竣工，以此保证工程的质量;其四，工期管理，工期管理是房地产开发中的另一个重要内容，因为工期不仅关系到房地产开发公司、施工企业的利益，还关系到购房者的利益，因此应该严格地控制工期，可以采用P3软件进行项目进度管理，保证工程能够按照既定的计划顺利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入竞争机制，严格执行公正、公平、公开的原则，选择价格较低，并且具有质量保证的施工企业;做好工程概预算，并以此为依据，拨付工程款;控制好施工质量，尽可能避免出现工程变更以及因为质量不合格的重建施工，降低在这些方面的工程支出;成本核算应该有审计部门把关，不能随意进行估算。

3结束语

房产公司质量管理制度范文第5篇

我国著名的一些房地产公司(如万科、中海)在部门分工上同全国其他房地产公司没有太多区别。重要的是，这些标杆企业很早就发现了这个问题，并且组织人员研究讨论，如何克服和改进工作。为此，万科、中海公司自己组织员工进行企业标准的设计和编制，形成工程节点和建筑做法，形成自己的一套较完整的标准。同时，弃用设计单位提供的工程做法，这样，由于设计质量漏洞最终引起工程质量出问题现象就大量被克服了。招标文件、合同文件是施工阶段工程质量控制、管理保障的基础。房地产公司工程管理的实际操作依据是设计图纸、合同文件，依据合同条款的约定对监理单位、施工单位进行监督管理。万科、中海这些著名公司很早就发现合同文件(包括招标文件、协议补充等)内容由于集中在建安工程造价的控制上，很少涉及现场工程管理条款的制定。实施工程管理时，很多要求没有先期约束，往往靠强制要求，从而造成工程管理难度增大，效率不高，导致工程质量有失控风险。为此，这两家房地产标杆企业不断组织经验丰富的工程人员，修订，补充合同条款，增加工程管理的可控性。所以，房地产公司必须进行工程全面质量管理工作，也就是说，房地产公司工程质量预防的起点是公司的规划设计管理部门，设计阶段对工程质量通病，工程管理薄弱环节提前采取设计防控的有效措施，合同文件的内容必须增加(除造价控制条款外)有利于施工阶段质量控制管理的条款，不断完善，形成企业内部的标准。万科、中海这些公司模式不适应每一个房地产公司，但值得借鉴。房地产公司应全方位审视公司管理体制、各部门工作对未来工程质量影响，依据自身特点，对与工程管理有关的部门工作进行调整、深化，唯有推广、深化全面质量管理工作，工程质量问题的发生、质量缺陷的发生才会大幅降低。

现场施工质量的控制和质量问题原因分析

监理公司未实施有效监管。施工单位质保体系的不健全。设计施工图纸质量不完善。总包单位不履行管理配合职责，劳务的工艺质量能力不足。工程管理人员过程质量管控能力不足。设计工期过短。合同工序穿插，技术间歇无法保障，设计变更过多。招标文件、合同文件中技术管理部分约定不清，对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。2．3房地产公司工程管理人员质量管理工作定位房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员，要求甲方工程师监督每个分项工程质量，监督每一个检验批质量不现实。针对上述诸多因素，房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量:要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场，监督监理单位人员是否到位，监理行为是否规范，监理服务是否到位。对不称职的监理公司和人员及时更换。要求施工单位健全质量保证体系，包括体系内质量人员组成。监督施工前技术交底是否进行，工程流程是否正确。定期组织质量检查和验收，进行质量评定和奖罚。如施工单位质保体系不健全，则要采取措施强制其建立和完善。根据检查结果，依据相关规范、规定，奖优罚劣。采取经济措施，提高工程质量。对照合同约定的要求，检查工程质量是否符合合同约定，不符合约定的质量，通过监理单位下发工程整改令、停工令，促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。

优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉

房地产工程产品最终要交到业主手里，在移交前需进行分户验收。分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续，是工程质量控制的最终环节，应由房地产公司工程管理部门组织。当前，我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生，业主投诉的重点如下。桩基工程质量问题。钢筋混凝土结构性质量问题。外墙构件空鼓、开裂、脱落质量问题。栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。楼梯公共通道防滑质量问题。在这些问题中，常见的是钢筋混凝土结构性质量问题，如梁、柱、墙几何尺寸不规矩，墙体偏轴移位，外墙渗漏、开裂。想要规避这些质量问题的发生，必须加强过程控制。窗户开启不灵活、渗漏。屋面渗漏、外墙渗漏。设备专业匹配冲突质量问题。功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。内墙空鼓开裂。房间净高、方正。墙地面平整度、垂直度。门窗设备成品保护。外墙面砖、涂料观感。

居住使用功能的合理性问题。居住使用功能的舒适性问题。居住使用功能的协调性问题。客户居住使用功能的经济学问题。房地产工程的质量控制着眼于首先在设计上减少质量缺陷，其次就是对施工质量管理采取灵活的策略。对于分户验收，传统的办法就是工程达到竣工验收条件后，由房地产公司组织设计、监理、勘察、施工单位，在政府质量监督部门的监督下，对工程进行竣工验收。然而，该验收和业主接房验收，由于对质量标准要求不同，所以，等到业主分户验收时，依然会提出很多质量问题，从而引起质量投诉。如何来优化分户验收，降低业主投诉，把工程质量问题提前解决，避免业主接房后，工程再维修。当前，一些房地产公司探索出了一条途径，经过应用，效果很好。就是在业主分户验收之前，房地产公司内部部门之间先沟通，请业主预验收，提前挑毛病，然后再修补质量问题，最终进行分户验收。仅此一项措施，可以降低60%的业主投诉率，给分户验收交房工作创造了很好的条件。

房地产公司开展工程全面质量管理的必要性

某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求进行闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月就出现大量的漏水投诉及索赔。该案例是典型的由设计缺陷引起的质量问题。防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求，未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效产生渗漏及种植植物烂根死亡，国家目前没有关于种植屋面的相关设计规范及标准图集，设计质量完全依靠设计人员的业务经验。不配节点详图或简单依据屋面防水要求考虑种植屋面节点要求，往往留下严重的设计隐患，屋顶、露台种植花池常规上借鉴屋面的检验要求，一般均做闭水试验验收(见图。而传统闭水试验检验验收对暴雨侧壁冲刷，浇花溅水等常见情况无法得到有效检验。#p#分页标题#e#