房产税论文范文第1篇

(一)延迟房地产商税额缴纳的时间

在我国所制定的相关土地增值税条例当中明确的支出，若是因涉及到成本的制定或是一些其他的因素而造成企业的土地增值税难以准确计算出来时，则需要对企业的土地增值税实施预征。而对于房地产的开发企业来讲，在不同的发展阶段都可以对自身土地预缴纳1%至3%的增值税，而房地产企业实际上所需缴纳的增值税额都会比根据该预征的比例所获取的数额要多出许多。因此，房地产相关企业能够在项目完成之后再实施清算与汇集工作，这样才能够实现房地产企业的税额延长缴纳时间的目的。

(二)以节税的目的对土地增值税筹划

一是房地产作为一项受到国家的政策时刻影响的热门产业，其开发企业必须对我国在土地增值税当中的政策与规定时刻关注与研究，尤其是要及时的了解关于增值税的优惠政策；二是房地产的相关企业要将发展的眼光在土地增值税征收的条款当中，对于土地的增值税通过不同征收率进行适当合法的利用，通过在销售的价格上合理调整房地产产品的手段，对土地的增值税额做出主动调整，可以采取认为降低增值税率，在对比哪一种增值税率的计算方法所获取的税率更低，从而帮助企业做出选择，进而有效的实现少交税与节税的目的。

(三)提升企业在防范税务的风险能力

如果房地产相关企业能够先行研制出有效的税务筹划，在整体上对房地产商自身土地的增值税进行全盘考虑，事先采取更为恰当合理的部署，细致周到的考虑部署手段的合理性，可以有效的防止因欠缺细致的考虑而造成房地产相关企业发生税务风险的状况，同时还可以对土地增值税所产生的税务风险等其预防性作用。因此，房地产的相关企业在实施土地增值税的筹划工作过程当中，在一方面对法律知识、会计知识以及税务知识等的运用必不可少，在另外一方面对分工合作与交流沟通以及团结协作等工作必不可少，通过这些相应的手段与方法，不但可以不断的提高房地产相关企业的高层管理人员对土地增值税筹划工作的重要性认识，还能有效的提高房地产相关企业中财务工作人员对税务进行筹划的能力。

二、土地增值税的税务有效筹划对策

(一)纳税递延的筹划方式

纳税递延的筹划方式在实施之前要首先坚持国家相关法律法规作为参照的原则，接着才能实施税务的筹划工作，从而最终达到延期纳税的目的，同时获取更高的利益价值与节约更多的税额。例如合理利用土地的增值税预征手段，使得房地产的相关企业能够通过这个方式作出相应的增值税税务筹划工作。

(二)优惠政策的筹划方式

优惠政策的筹划方式指的是对国内相关税务的优化政策施行动态能够随时关注，接着根据政策内容的变化而作出相应适应变化的反应，从而让企业的节税工作能够随时顺应国家优惠政策的发展而发展。例如，按照国内土地增值税相关法制规定，我们能够了解到，若居民住宅的增值额不超过20%，那么久不需要进行土地增值税的缴纳，从而可以看出国家优惠政策所发挥的作用，并将其当中是一种税务的有效筹划对策，主动合理的利用国家的优惠政策。

(三)分劈技术的筹划方式

在采取分劈技术的筹划过程中，也必须要遵循合理与合法的法律原则，把所获取的财产利润在两个或者超过两个的纳税体中分劈，从而达到直接有效的节税税务筹划目的。根据这个筹划对策，若是房地产的相关企业借助成立房地产链公司，则可有效实现节税筹划目的。

(四)房地产相关开发

企业在筹划土地增值税时面临的问题第一，对于国家相关的宏观政策重视力度不足，使得在筹划决策中受到极大阻碍；第二，税务筹划的目标不清晰明确，对于筹划全面性不重视；第三，没有深入透彻的去了解、吸收及消化增值税的筹划方法，使得筹划对策无法有效应用；第四，筹划对策的制定工作不受到重视，并缺乏一定的税务风险观念意识。

三、加强房地产的开发企业对土地增值税进行有效筹划的建议

(一)重视政府的宏观政策

主动寻求政策的支持我国现阶段正在对产业的结构进行调整，每天都有可能颁布出新政策，而政策的改变对于房地产的发展具有显著影响，所以房地产相关管理人员必须时刻注意政策的动态，并及时掌握政策动态，同时在这个基础上和本企业的实际情况相结合，对已颁布施行的政策要有效的利用，对未颁布的政策则具有一定预见性，特别是对土地增值税方面的内容，必须要足够的重视，从而变被动接受政策为主动迎合政策，主动寻求政策的支持，从而促进企业顺应政府的宏观政策动态而发展，进而进一步更好的去利用政策。

(二)明确税务的筹划目标

强化系统的筹划工作对于一个房地产企业在未来发展与资金流转来说，土地增值税具有极其重要的意义，所以房地产企业的相关管理人员一定要充分的重视增值税资金，并明确税务的筹划目标，强化系统的筹划工作。只有明确了目标，才能给筹划工作指明放线，企业在对所涉及项目进行处理时才能够抓紧明确的筹划目标进行筹划工作。此外，在事前有效展开增值税筹划工作，能够占据着主动的位置，抢占先机。但是当前有许多房地产企业习惯于项目实施之后才考虑增值税的筹划问题，这样就难以明确筹划的目标，并且这个时期的筹划工作已经失去了最佳筹划期，筹划空间进一步缩小，甚至是难以实现筹划目标。因此，在筹划土地增值税过程中，必须坚持这“三个筹划”的原则，也就是事前筹划、事中筹划和事后筹划，只有遵循这个原则，才能够在筹划工作当中确保全面性与系统性，从而促进房地产相关企业的筹划工作目标实现。

(三)充分考虑企业的实情

增强筹划使用熟练性除了上述论述的房地产相关企业筹划对策中的纳税递延的筹划方式、优惠政策的筹划方式及分劈技术的筹划方式之外，还需要根据企业的实际发展情况探索各种适应企业发展的筹划税务方法。同时企业还应该不断提高自身税务筹划的工作能力，提升筹划人员的专业技能与职业素养，在筹划土地增值税的过程中不断注重与本企业实情进行紧密联系与紧密结合，根据不同企业的发展实情差异，选择不同的税务筹划对策，并且只有在充分的了解企业的实际发展情况之后，增强筹划使用熟练性，才能够让税务的筹划工作更加顺利稳定的开展。

四、总结

房产税论文范文第2篇

纳税筹划是在遵循国家相关法律法规的前提下，纳税人为了实现经济效益的最大化，根据政府部门制定的纳税政策导向，对企业所涉及到的纳税行为进行合理的优化与安排，降低企业的纳税负担的一种财务管理活动。纳税筹划具有以下原则：①合法性。税收是我国依据我国法律实施的对社会经济进行宏观调控的重要手段，纳税筹划是在遵守我国法律法规的前提下，企业为降低税务负担而采取的一种合理调整纳税行为，因此其具有合法性，受到我国相关法律的保护，它与偷税漏税有着本质的区别。②超前性。纳税是企业的基本义务，国家对企业进行税收的依据主要是根据企业的各项行为发生了应税事项，而纳税筹划是企业在没有发生应税事项活动之前，对企业的各项活动进行科学的规划与安排，从而实现企业少纳税或者提高经济效益的目的，因此纳税筹划具有一定的超前性。③时效性。纳税筹划的目的是企业利用现有的法律法规对企业的行为进行科学的安排，如果社会环境发生变化，而企业的应税事项行为却没有相应的做出调整可能就会造成企业出现偷税漏税行为。

2房地产企业纳税筹划的必要性与可行性分析

2.1房地产企业纳税筹划的必要性分析

房地产由于其建设周期时间长，涉及纳税环节多，因此房地产企业的纳税成本比较高，在我国房地产业盈利空间不断下降的情况下，实施对房地产企业的纳税筹划对国家和房地产企业本身而言都是必要的：首先，通过纳税筹划可以合理的引导房地产产业结构调整。基于房地产在整个国民经济中的重要位置，通过国家宏观调控手段对房地产企业进行必要调整是保证社会稳定、经济健康发展的基础，通过纳税筹划能够及时的调整房地产企业的经营结构。其次，纳税筹划有利于避免企业的偷税漏税现象的出现。纳税筹划是在法律允许的范围内对房地产企业的行为进行合理调整，这样能够实现降低企业的涉税风险，避免企业采取违规的手段偷税漏税。最后，纳税筹划有利于房地产企业的健康发展。通过纳税筹划可以降低房地产企业的税负负担，降低企业的纳税成本。从而降低企业的融资成本，保障企业有更多的的资金用于施工建设过程中，并且通过纳税筹划也实现了企业的规范化管理。

2.2房地产企业纳税筹划的可行性分析

根据我国房地产企业所处的市场环境来看，实施纳税筹划已经具备完善的条件：①房地产企业所处的外部环境已经非常成熟。一是纳税筹划已经得到我国法律法规的认可，国家鼓励企业进行纳税筹划，纳税筹划是企业优化管理的重要内容；二是我国税法法制环境不断优化，比如我国在2014年出台了房屋交易税收政策保证我国房地产税务的进一步完善。税务法律的不完善为企业的纳税筹划提供了法律保障。②房地产企业的内部环境有利于纳税筹划的实施。一是房地产企业生产周期比较长，涉税生产环节比较多，根据对房地产企业生产环节分析，几乎房地产企业在每个生产环节都有涉税事项，因此较多的税种为企业实施纳税筹划提供了空间；二是纳税成本已经构成房地产企业成本支出的重要内容，因此房地产企业非常注重纳税筹划，为此他们引进与培养了大量的懂税务的专业人才，这就为房地产企业实施纳税筹划提供了主观因素的可行性。

3房地产企业各阶段的纳税筹划分析

3.1开发建设阶段的纳税筹划分析

①筹资方式不同所导致的企业纳税金额也就不同，目前我国房地产开发建设阶段的筹资主要有权益筹资和负债筹资。不同的筹资方式对企业产生的纳税影响也不同，比如：假设以房地产企业计划筹资4500万元，借款年利率为10%，项目预计利润为1000万（扣除各种经济费用），企业的筹资方式选择不同的筹资形式：第一种：向社会以公开发行股票的方式融资4500万，企业的所得税率为25%。第二种：采取权益融资和负债融资相结合的办法，但是权益融资比重要大，向社会发行360万股股票，每股发行价格为10元，剩余的900万元向金融机构借款。第三种：仍然是采取上两种方式进行，但是负债比例要大，公开发行股票融资1800万，其余的2700万向金融机构借款。通过对上述三种方案进行分析发现：随着权益资本比重的下降，企业应纳所得税税额分别为250万、227.5万、182.5万，呈递减趋势。通过对这三种方案的对比，第三种企业的应税所得税最少，投资效益最高，由此可见企业通过合理的配置筹资方式可以降低企业的应税比重。②利息费用的纳税筹划。土地增值税是房地产开发建设中涉及到的一个重要税种，对于土地增值税的计算主要是根据增值率的大小进行征收，因此合理的去除项目费用是降低增值额，减少企业纳税金额的重要途径。由于开发阶段对税收构成影响的主要是筹资资金的利息，因此房地产企业可以从降低利息角度入手，比如企业通过负债形式获得融资，那么其支付的利息比较高，因此需要金融机构提供利息证明，以便扣除相应的利息项目金额。

3.2销售阶段的纳税筹划分析

①房屋定价策略的纳税筹划。随房屋进行定价是房地产企业实现利润的主要手段，由于受到税收政策的约束，以制定高房价的策略并不能为企业带来高额的利润，相关还会增加企业的负担，因为高营业收入预示着高额的税负。因此需要企业按照销售计划合理的进行纳税筹划，将一部分房屋以低价格销售，以此实现土地增值税的税率控制在税率的低档次内。②促进方式的纳税筹划。随着国家宏观调整政策的不断出台，楼市在经过快速上升阶段，已经处于相对低迷的状态，造成房地产企业的销售不理想，为此企业为了回笼资金，房地产企业选择促销的方式，但是房地产选择的促销方式不合理就会增加房地产企业的纳税，房地产企业制定了购买商品房赠送实物的方式，其结果就是该企业要将实物的销售市值纳入到企业应缴纳税款事项之中。

3.3现有阶段的纳税筹划分析

在房屋销售一部分之后，企业为了投资以及对外出租他们选择预留一部分商品房，这样一来就会产生营业税、房产税等税费，这些税费的存在会对房地产企业的经营产生重要的影响。①闲置房产投资纳税筹划。房地产企业将没有销售出去的或者计划中不销售的商品房以对外出租或者以房屋作为入股资金进行利润分红的方式进行投资，经过大量的实证证明，房地产企业采取对外租赁的方式能够实现经济效益的最大化。②合理分解租金收入的纳税筹划。房屋在选择对外租赁的方式之后产生的营业税、房产税将以房屋对外租赁的价格为税收依据。因此房屋的租金高低直接决定房地产企业的税负，通过合理分解房屋租赁价格是减轻房地产企业税负的重要首选。比如房地产企业可以采取将房屋租赁价格中的水、电以及物业费等进行单独核算的方式。

4房地产企业纳税筹划的风险及应对措施

4.1房地产企业纳税筹划的风险

房地产企业纳税筹划的风险主要有：税收政策的变化、预测生产经营活动的变化、与税务部门信息沟通的不及时、没有从企业的整体战略进行合理安排以及财务人员综合素质缺乏等方面的风险。

4.2房地产企业纳税筹划风险的应对措施

房产税论文范文第3篇

在我国房地产市场中，要充分利用好房地产市场价格和居民对房地产市场的预期以及国家的宏观调控等这些因素，清晰地认识到这些因素对我国房地产市场的影响。在近些年以来，我国房地产市场存在很多不合理的因素，特别是房地产市场的供求和需求不平衡的现象非常普遍。当然，这其中肯定会有一些房地产市场自身的缺陷所引起的，这就需要我国对房地产市场进行经济调节，也就是要发挥财政政策对房地产市场进行调节。加强房地产市场的监督和管控，并重视和完善相关的保障性住房条件等来规范并稳定好房地产市场。

2房地产财政税收政策对我国房地产的影响

（一）我国房地产在不同的环节设置不同的房地产税收政策对房地产价格和房地产税收收益分配产生影响；其一，房地产市场开发阶段的税收政策，将会影响房地产商品的供给，有效控制投资规模和调节投资方向，其二，房地产流转环节税收政策，有效抑制房地产市场的投机行为。从而影响我国房地产市场的需求，政府要积极参与到市场流通环节的价值再分配，抑制投机取巧的行为。其三，要加强对房地产保有环节的财政税收政策，从而能使得房地产市场的需求得到最为有利于的发展。使得土地资源得到最为有效的利用和配置，同样的也使得减少土地闲置，确保土地交易的正常运行，一方面，对于房地产的增值方面，要让政府积极参与到价值上的分配，从而得到一部分的税收收入。对于一些转售的住宅要及时加强对其进行征收全额营业税，从而达到对房地产市场的降温目的。

（二）税收杠杆的调节作用税收是作为经济政策中最为常见的手段之一，是国家对国民经济政策进行调节的重要支柱之一，由于城市土地资源的缺乏性，城市可以开发的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上涨让投机者有机可乘，有些土地没有使用，这样不仅仅造成了房地产的资源浪费，还影响到了房地产经济的正常运行。在征收房地产税收可以有效制止富人占有更多的土地，从而让更多的土地资源得到开发和利用，这样对于低收入者来说，国家更多的是给予他们税收上的优惠，而对于一些国家亟需发展的产业，同样的也可以采取一定的税收政策优惠，从而可以引导房地产开发商能够合理地进行投资行为。合理地安排房地产市场商品房。一方面国家为了能够贯彻社会上的公平原则，可以有效地征收房地产税收，这样可以回收由于基础建设投资所带来的超值收益，有利于促进我国的当代之间的公平。

（三）加强国家税收对房地产市场发展的保障作用通过对这些年我国的房地产市场经济的发展，我国财政税收政策对房地产的调控的重点放在需求上。我国的房地产市场预期从非常乐观到谨慎，从中我们可以看出财政税收政策对我国房地产市场的调控起到很好的效益。为了促进我国房地产市场的稳定发展，就需要国家进一步加强对房地产市场的经济调控，并持续细化房地产税收政策，对于一些不符合条件的房地产开发商一律不得给予相关的税收政策优惠。同时，要加强房地产税收政策的研究力度，逐渐引导居民能够树立合理和节约的消费观念。通过这些政策经济调节，可以对房地产市场得到稳定发展，让房地产市场更加注重“量”的增长，这样才能更好地促进我国房地产市场的健康稳定发展。

3我国房地产税收对房地产市场的影响

（一）能够有效利用税收政策，引导我国住宅科学理性消费目前，我国很多地区的房价都在疯涨，对此，政府要利用税收政策加强引导住宅区的发展，要加强对房地产市场的信贷资金的回收力度，这将会使得拖欠的开发商在资金情况下，不得已将地产进行抛售，从而使得市场商品量增加，这样可以有利于刺激房地产市场，一方面，加强税收管理，有利于维护国家的利益，通过这样的措施可以将现有的房地产进行抛售，降低市场上的房地产价格。在另外一方面，房价过高和居民收入过低这些都是现在市场交易之间存在的根本矛盾。市场交易方面是通过货币为媒介，一旦居民的收入过低，这就必然会造成购买力降低，需求量减少，进而造成交易量下降，所以想要刺激当前的房地产市场，就必须要不断提高居民的工资，这是活跃房地产市场的最有效途径。

（二）不断加强和完善税收制度，增强房地产市场监管力度要进一步加强和规范房地产市场，就必须要改进物业税，让其进行实际运行，在目前，我国的物业税的设置上必须要以国家国情为基础，首先，物业税税率的设置上也应该要有所区别。在我国城市中有些高收入人群和低收入人群，为了更好地发展物业税的调节功能，要切实根据不同的人群的经济能力，我们要对此进行分区设置，甚至是要加强对一些低收入的人群实行税收的减少，其次要加强对一些低收入者实行税收的减免。同时要为了适应我国的国情，要发展和规范好我国房地产评估市场，在整个的物业税的阶段，要能加强对房地产的评估体系，这同时又给我国的房地产市场提出更高的要求。其次，要加强和完善房地产税收的配套制度和政策。强化房地产产权的登记制度，要查清楚城市土地利用状况，改变分块管理的状况，尽量实现房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，从而避免房地产私下交易，并不断增强我国房地产市场评估体系，在税务管理部门要能够加强评税机构和专职评税和房管制度，从而建立一整套的房地产市场管理机制。

（三）制定和完善税法制度法律是人们的行为规范，是政策和制度实施的根本性保障，政策和制度的完善，如果没有法律的支持，将会对房地产经济的管理，而在房地产市场政策和制度的实施，更需要税法制度的保障，因此在税收这种关乎国家发展的重大问题上，必须设立和完善与其相关的房地产法律，并严格实施税法，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。笔者在对我国的房地产税收法进行研读的过程中，发现我国现在的税收法较为以往，因此我们在完善税收法律的同时，必须更注重完善其违法惩戒措施，使得税收法律研究的成果，能真正作用到税收中来，为我国税收的进步和发展提供更为坚实的法律保障，为我国社会主义市场经济的科学有序运行提供抱枕，也促使我国的房地产市场经济能够在一个平稳的环境中得到最为快速的发展。

4结语

房产税论文范文第4篇

1.1水产养殖密度偏高导致的自身污染随着改革开放以来社会经济发展与民众生活条件改善，社会生活中对于水产品的需求量在逐年不断增长。许多水产养殖单位和个人为了片面提高产量、追求效益，盲目地进行高密度投产放养。这样超出合理范围的高密度、高产量的养殖模式，导致了饲料量、药量和换水量的大量增加，也造成了水产类残饵、排泄物、病死水产尸体的增加，从而使水域负担加大，提高了日换水量，污染了水质环境。

1.2水域养殖布局不合理导致的水环境污染由于部分水产养殖地区不懂得合理规划当地水源与养殖品种、密度分布，导致放养密度或品种生态特点远远超过当地水环境承受能力，从而导致一些大型水库、湖泊的水环境恶化、水质超标。

1.3无视本地环境条件，盲目引进高经济价值水产品种，导致引进品种与当地水土环境不适宜近两年，由于河豚等水产物种市场价格较高，部分地区水产养殖者无论有无条件都盲目引进，在当地建工厂式养鱼池，过度开采有限的地下水资源，导致地下水资源循环被破坏，影响了当地环境和生态平衡。

1.4部分地区养殖人员缺乏基本养殖知识部分地区养殖技术落后，不懂养殖模式，养殖人员文化素质较低，欠缺水产养殖所必须的知识，不能合理控制养殖水域生态系统，在养殖过程中仍然使用抗菌素或消毒剂，导致水产生物感染；且养殖区域进水与排水不分开，导致交叉感染。

1.5水产苗种使用缺陷我国农业部于2005年颁布了《水产苗种管理办法》，对水产苗种的生产、销售和使用提出了明确规定。但仍然有部分养殖人员在养殖过程中贪图表面价格或不懂得专业知识，使用了违规的近亲繁殖苗种、健康检验不合格苗种和带病毒苗种。这样的不合格苗种普遍先天体质弱，环境适应能力差，容易受病害侵袭，死亡率较高。有些甚至先天性就携带有病毒病菌，容易引起群发性鱼病。一旦爆发鱼病，就会超量使用鱼药，引起了养殖水域的生态环境失衡，导致水环境污染。

1.6违规超量使用消毒剂造成的污染部分水产养殖地区大量过量使用消毒剂对养殖水域进行消毒，结果导致严重污染了水质，破坏对当地水域的生态平衡，也影响了水产产品质量。

2关于预防和控制水产养殖对环境污染影响的策略与建议措施

2.1建立执行水产养殖规范制度由政府相关部门派遣专家对水产养殖区域进行全面规划与评估，确定水产养殖区域分布、养殖规模、养殖方式与品种、苗种规范等。不允许盲目进行水产养殖。水产养殖者必须申报规模与取得养殖许可证，才能进行水产养殖工作。

2.2制定水产养殖用水排放标准目前，部分养殖单位已经向着规模化、工厂化的生产模式发展，其养殖经营已经越来越具有工业化特点。因此，在针对这类水产养殖单位制定污水排放标准时，可以参照对工厂排放污水的管制办法，要求养殖单位对废水排放进行控制，对超标排放者进行处罚。

2.3规范健全水产养殖的行业标准规范与法律法规各地政府应当建立完善的水产养殖行业标准与法律法规，加强对水产养殖行业的监管与纠正力度。在法律法规方面。目前，相关的主要有《水污染防治法》《渔业法》等，但尚需要解决具体执法中的细节问题。此外，还需规范水产养殖行业的污水排放制度与排放标准。

2.4加强水产养殖人员的综合素质教育培训我国从事水产养殖的人员总体文化程度偏低，也缺乏正规行业培训，结果导致不仅养殖技术落后欠缺，而且环境与法律意识淡薄。各地政府部门可以考虑联合专业培训学校开办相关的培训班，定期到农村养殖户中组织培训讲课，教授养殖技术、环境政策以及相关法律法规带给他们。

2.5改进饵料配方，合理使用饲料，控制其对水质的影响饲料生产要注意营养元素要科学配比，养殖人员应学会根据不同品种、水产的不同生长周期、不同水域环境等差异采取不同的饲料配比方法，并注意合理投放饲料，及时清理残余饲料，以增强水产体质、提高水产抗病免疫能力，从而减少饲料对污染，避免药物过量使用，减少对水质的污染。

房产税论文范文第5篇

(一)利用扣除项目进行筹划

增值额是控制土地增值税税负的关键因素，因此，扣除项目是进行纳税筹划一个主要手段，采用的方式是适当增加建筑成本。比如某房地产开发公司，在年初的时候发开一个普通标准的住宅小区，在2009年初办理了开发项目的成本费用结算，住宅处于销售阶段。产生的相关成本有：获取土地使用权支付金额400万，开发成本600万，开发土地和新建厂房以及相关的配套措施的费用100万。预计销售住宅取得收入1720万，需要缴纳的营业税及其附加为94.6万。则允许扣除的项目金额为：400+600+100+94.6+（400+600）*20%=1394.6万，增值税为：1720-1394.6=325.4万，所以增值率为：325.4/1394.6=23.33%，增值税大于20%，需要按照增值额全额缴纳土地增值税，无法享受免税的优惠政策。需要交纳相关的税额为：325.4*30%=97.62万。而再投入32.28的开发费用，增值率就会小于20%。如果此时公司投入35万的资金用于草地绿化和小区的安全设备的话，此时的扣除项目金额为400+600+100+94.6+（400+600+35）*20%=1436.6万，增值额为1720-1436.6=283.4万，增值率为283.4/1436.6=19.73%。所以，虽然增加了35万的开发成本，但是却节省额97.62万的税负。但是需要注意的是，在实际操作中，对于可扣除项目，必须要严格按照国税发[2009]91号文件的规定操作。

(二)利用征税范围进行纳税筹划

房地产企业应该认真研究土地增值税的判定标准，在实际工作中可以利用这些来避免成为土地增值税的纳税人：首先，可以在实际经营过程中对一些目的比较明确的客户采用代建的方式。对于房地产公司而言，在整个建设过程中，所有权一直是属于客户所有，房地产企业在本质上是提供劳务服务，不属于土地增值税的征收范围。房地产公司可以在开发之初，就确定好最终的用户，采用代建的方式，实行定向开发，避免缴纳土地增值税。其次,可以改售为租或者利用房地产来投资，以这种方式来收回资金。通过这种方式，房地产企业一直拥有房产的产权。所以当项目开发完成之后，不再进行销售，而是采用出租的方式来收回资金。这样一来，对于租金收入只需按照12%的税率缴纳房产税。此外，房地产企业利用房产进行投资，根据规定，不属于土地增值税的征收范围，即使将来转让股份的时候也不用补缴。对于房地产公司来说，如果当投资环境满足的话，完全可以以房产作为投资而不是以资金或是其他资产。如此的话，即获得了投资机会，用来投资的房产也可以避免成为征税对象。

(三)利用清算单位进行纳税筹划

对于清算单位，根据规定由两种，即以开发项目为清算单位，或者以产品类型为清算单位。由于土地增值税的税率随着增值率的不同而变化，所以选择不同的清算单位可能会导致不同的税负，这就给房地产公司进行纳税筹划创造了机会。所以，房地产企业应该根据自身项目的特点，并结合税法的相关要求，选择正确的清算单位，避免给企业带来损失。比如，某房地产企业需要在2010年6月进行土地增值税的清算，企业开发的产品是一栋24层的建筑物。建筑物分为两个部分，地上两层为商铺，三层以上为写字间。现在有两种选择方案：一是以整栋建筑物为清算单位；二是分别以商铺和写字间为清算单位。具体情况如下：写字间取得销售收入10283万，商铺的销售收入为36860万，总计47143亿；写字间和商铺的增值额分别为1384.1万、24864.46万，总增值税为26248.56，写字间和商铺的增值率分别为0.16、2.07，总的增值率为1.26。所以，如果采用方案一的清算单位，共需缴纳土地增值税9990.11万，按照方案二测算，则需缴纳11135.47万。由此可以看出，选择不同的清算单位，所承担的税负也是不一样的。当然并不是所有的情况都采用方案一，这要根据项目的实际销售额、增值额以及适用的税率来决定，并不能以偏概全。

(四)利用清算时间进行纳税筹划

房地产企业可以在产品销售量达到85%到完全销售的这段时间内进行。对于房地产来说，土地增值税金额主要取决于收入和计税成本，而销售收入一般是固定的，而计税成本存在变化的，要保证土地增值税金额的最小，就是要使计税成本最大。所以，在确定清算时间的时候，要选择计税成本最大的时点。根据税法的相关规定，当成本全部发生并都取得发票的时候，计税成本是最完整的，选择这个时点作为清算时间，计税成本是最大的，对企业也是最有利的。土地增值税也是企业所得税的扣除项目之一，如果土地增值税的清算和支付工作没有在企业所得税的汇算清缴之前完成的话，就不能在当年全额扣除，只能递延到下一年抵扣。但是该项目在完工的第二年是没有收入的，也就谈不上抵扣的了，这就会给企业带来损失。比如房地产企业在2013年销售其开发的产品，并在11月底全部销售，并在会计上确认了收入。由于时间原因，清算工作在5月底才完成，并在6月10号上缴税款20000万。但是由于企业所得税的汇算清缴时间限制是在次年的5月1日之前，所以针对这20000万的税款，无法再税前列支，就需要多缴纳5000万的企业所得税，给企业带来了不必要的损失。

二、其他税种的税收筹划

(一)营业税的税收筹划

针对营业税的筹划工作，最主要的就是将业务进行合理的拆分，将一些可以分离的费用从交易金额中区分出来。比如对于天然气装修费以及有线电视出装费用，都是房地产企业代收的项目，那么在签订购房合同的时候，就可以将这部分费用剥离出来，明确规定是代收项目，这样一来就可以适当的减少计税金额，以达到节税的目的。同时，将房屋的销售和装修业务分开。这样一来对于售房的按照销售不动产征收5%的营业税，而对于装修业务则按照建筑业征收3%的营业税。鉴于建筑业即将纳入到营改增范围，其税收负担会增加，这种筹划方案也就不一定合适了。此时，房地产企业也可以不负责房屋的装修业务，可以在征得购房者同意的情况下，帮助其联系合适的装修公司，并从中收入中介费用，虽然仍然需要交纳营业税，但是如此一来这部分收入就不会纳入到销售产品的收入中来，可以降低增值额，降低土地增值税交纳金额。

(二)企业所得税的税收筹划

企业所得税的税收筹划主要就是做好税前的列支工作，比如前文中提到的土地增值税的清算工作要在企业所得税汇算清缴之前完成。此外，税前可列支项目除了计税成本之外，还有一项重要的项目就是企业三费的支出，即：广告费用、业务招待费用以及差旅费用。对于这些费用要分别进行核算，这是因为对于差旅费用，只要能够取得合法凭证，就可以全额在税前扣除，而招待费用则只能部分抵扣，抵扣比例为销售收入的5‰和招待费用的60%之间的较低者。一旦将差旅费用混入到业务招待费用当中，则不能完全抵扣，对企业是不利的。此外，在收入方面，房地产企业也应该做好相应的筹划工作，选择合适的投资方案，尽量多的获取免税收入，如可以将企业闲置的资金用来购买国债。对于房地产行业的企业所得税，还有一个特点就是对于收入的确认不是以年度为单位的，而是在产品完工之后企业选择的时间点为企业所得税的清算时间。房地产企业在选择时间的时候，首先要保证有足够的时间来对土地增值税清算。时间越久，准备工作越充分，计税成本也就越完整，保证在汇算清缴截止日之前取得所有成本的合法凭据。

三、结束语