本文作者：罗孝玲肖卓华作者单位：中南大学商学院

一、我国房地产市场调控政策梳理

1998年下半年房改，我国由福利分房制度改成住房分配货币化制度。近年来房地产业年平均增速20%以上的速度远高于GDP的增长速度，但房地产过热发展也带来了一系列的问题。2003年开始房地产调控，几轮调控取得了一定的成效，但是也显现出调控政策的不足。

对我国房地产调控政策的梳理，大体可分为5个阶段：

2003．2～2005.2，严控土地供给和房地产信贷供给，整顿土地市场“，8.31大限”、银行提高开发商及购房者成本。调控基本取得预期效果，但也有较明显的时滞。调控持续一段时间后，商品房开工面积增速放缓。但因土地供给减少，地价飞速上涨，到2005年初，房价同比增速超过20%。

2005.3～2006.4，取消住房贷款优惠利率，探讨征收房地产税，打击投机性购房，出台“老国八条”、“新国八条”等调控措施，到2006年下半年时，政策取得了一定效果，房价增速开始放缓。

2006.5～2008.8，06~07年出台政策规范外资投资境内房地产，07年央行连续六次加息，物业税“空转”扩至十省市，08年国务院严厉打击囤地，等等。这轮宏观调控多手段齐下，但对价格控制并不显著且有时滞，到08年初住房成交量第一次出现负增长，7月房价开始下降。2008.9～2009.12，进入放松调控时期。08年9~12月，央行连续5次降息，降低首付比例至20%，放权地方制定鼓励住房消费政策。

2010.1至今：打击投机购房，“国十一条”、“限购令”“、新国十条”等抑制炒房投资。同时加快保障房建设，缓解市场刚需。2010年，我国累计完成房地产开发投资48267亿元，比2009年增长33.2%。房屋施工面积同比增长26.6%，房屋竣工面积同比增长4.5%。尽管调控密集且严厉，但见效并不及时。2011年“国八条”、“京十五条”、“新国八条”的出台，期间连续13上调存款储备金率，可说是最为严厉的房地产宏观调控政策，效果较为明显。各地房价同比增速下降，土地出让金额同比下降，各地房价出现一定浮动。

二、宏观调控效果不足及原因

（1）政策时滞性明显。从我国房地产宏观调控的5个阶段来看，中央对于房地产自身周期、政策生效时间以及政策影响大小把握并不到位，往往是问题显现才开始出台政策，政策没有达到预期效果就出台新的政策，没利用“看不见的手”自身的运行规律。这缘于政府对于房地产业经济规律把握不准，行业内利益主体错综复杂，在实践中曲解变形政策。

（2）调控政策在执行中存在地方政府与中央政府的博弈。中央政府调控房地产的决心很坚定，采取了行政、金融、税收等一系列政策和手段，但最终还是由地方政府来执行。地方为追求GDP政绩，房地产业土地出让金、营业税和其他各种税收导致地方政府由监督者转为参与者，消极应对国家调控政策，甚至在房市低迷时积极鼓动。《经济适用房管理办法》、“老国八条”、“新国八条”、“国六条”、国发[2007]24号等一系列文件要求推动廉租房、经济适用房建设，且提出了比例要求。

（3）政策未能有效调节住房供需。从经济学角度讲，要控制房地产价格，一方面要提高住房供给，另一方面要控制需求。房地产行业属于寡头垄断市场，老百姓没有谈判住房价格的能力，要解决老百姓住房问题，政府应履行自身的职责。但我国自1998年后很长时间内几乎停止保障房建设，同时对房地产中小户型和经济适用房建设比例控制把关不严，住房供应速度满足不了市场需求，造成房价持续高涨。2010年中央推出“千万套保障房”计划，将增加市场供给，解决很大部分市场需求，有助于房价回归理性水平。

三、提高房地产调控政策效果的思考

（1）完善房地产指标体系，成立独立的专业房地产研究机构。目前我国房地产指标体系还存在不足：抽样方法过于简单，数据来源和抽样方式有需要改进；房地产价格指数过于单一，还不能包括所有的物业类型，房价指数体系过于简单不能充分反映房市真实情况，给中央把握市场情况及制定政策带来偏差。

（2）调整财政政策，协调地方与中央的博弈。我国现行房地产管理机构中，地方政府是主导，中央主要履行监督职责。地方政府为追求GDP政绩和财政收入，自身错位参与并推动房地产发展，出现中央政府监督和地方政府消极执行房地产调控政策困境。要调整财政政策，应适当增大中央财政支出反哺地方建设，细化政绩考核指标体系，降低GDP政绩比重；同时，在土地出让和招标过程中，借鉴国外的经验，采取熟地批租和招标批租的形式出让土地所有权，防止盲目性和土地批而不用，阳光运行出让过程，降低地方政府寻租和推高房价的冲动。

（3）认真完成保障房任务，解决结构性住房需求，调节住房结构体系。落实保障房建设指标，提高住房供给，政府严格把关监督房地产完成新开工面积中经济适用房和中小户型房屋比例指标；同时，地方应有意识把握旧城改造和重大项目拆迁进程的规模和速度，控制人为的推高住房需求。另外，树立积极的住房观，在不同阶段购买不同户型的房屋，不追求“一步到位”，推动廉租房和经济适用房的进展，切实满足刚性需求。最后，做好各类保障房进入退出机制设计，避免分配中的寻租行为和保障房分配群体偏移，形成高收入者买商品房、中低收入者购买经济适用房和超低收入者享受政府廉租房和福利补贴的良性多层住房消费体系。