房产经纪管理范文第1篇

第二条本办法所称的房地产经纪服务，是指房地产经纪服务机构为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

第三条本办法适用于本市城镇范围内的房地产经纪服务活动。

第四条从事房地产经纪服务活动应当遵守法律、法规的规定；遵循自愿、公平、诚实信用的原则；遵守职业道德。

第五条市房产行政主管部门负责本市房地产经纪服务管理监督工作，组织实施本办法。

各区县房产行政主管部门负责本辖区内的房地产经纪服务管理监督工作。

市房产行政主管部门可以委托所属房地产经纪服务管理机构具体实施房地产经纪服务的管理和监督职能。

各级工商、税务、物价等部门，依照各自职责权限，协助房产行政主管部门实施本办法。

第六条房地产经纪服务机构和人员可以依法组织行业协会，对房地产经纪服务行业的经营服务进行自律监督；行业协会的业务活动接受房产行政主管部门及房地产经纪服务管理机构的指导。

第七条市房产行政主管部门应当加强对房地产经纪服务机构、专业人员条件及其经营服务行为等情况的监督检查，并定期向社会公布检查结果。

第八条从事房地产经纪服务活动，应当设立相应的具有独立法人资格的经纪服务机构。

设立房地产经纪服务机构，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有不少于十五平方米的固定经营场所；

（三）有规定数量的注册资金和经费；

（四）有房地产经纪服务相应职业资格证书的人员不少于三人；

（五）法律、法规规定的其他条件。

房地产经纪服务相应职业资格证书的颁发，按照国家、省和市的有关规定执行。

第九条设立房地产经纪服务机构，应当向当地工商行政管理部门领取营业执照后，方可开业。

房地产经纪服务机构应当自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照、企业章程、经纪服务人员的职业资格证书和聘用合同等文件向所在地房产行政主管部门备案。房产行政主管部门应当在受理备案后发给备案证明。

第十条房地产经纪服务机构设立分支机构,应当按照本办法第九条的规定办理相关手续。

房地产经纪服务机构变更名称、经营场所、注册资金等以及歇业或其他原因终止经纪服务活动的，应当依法向工商行政管理部门办理有关手续，同时向房产行政主管部门备案。

第十一条房地产经纪服务机构向委托人提供房地产经纪服务时，应当明示下列事项：

（一）房地产经纪服务机构的登记注册、备案以及服务人员的执业资格等情况；

（二）涉及经纪服务业务的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。

第十二条房地产经纪服务机构开展业务，应当与委托人签订书面的经纪服务合同。房地产经纪服务合同包括下列主要内容：

（一）当事人的姓名、名称和住所；

（二）经纪服务项目名称、内容及要求；

（三）合同履行方式、期限；

（四）经纪服务费的数额和支付方式、时间；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）双方约定的其他内容。

市工商行政管理部门和市房产行政主管部门可以根据国家和省的有关规定，制订房地产经纪服务合同示范文本并监督执行。

第十三条房地产经纪服务机构依法销售各类商品房或其它房屋，应当持有委托人出具的委托书或双方签订的委托合同，并予以明示。

第十四条房地产经纪服务机构应当对经纪服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查。

房地产经纪服务机构应当将知道或应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方。法律、法规另有规定的除外。

第十五条房地产经纪服务机构未经委托人同意，不得将受委托的经纪服务业务转托给其他经纪服务机构。

第十六条房地产经纪服务机构应当按照价格行政主管部门规定的服务收费标准收费，并在其经营场所的醒目位置公示其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

第十七条房地产经纪服务机构开展业务应当设立业务台帐，建立业务记录。业务台帐和业务记录应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及房产行政主管部门要求载明的其他内容。

房地产经纪服务机构应当定期向所在地房产行政主管部门报送业务统计报表。业务统计报表可以向社会公开，法律、法规另有规定的除外。

第十八条房地产经纪服务人员不得同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业；不得以个人名义接受委托，收取费用；进行经纪服务活动应当出示相关房地产经纪服务职业资格证书，并及时向委托人告知委托业务的进展情况。

第十九条房地产经纪服务机构及其人员提供房地产经纪服务不得有下列行为：

（一）索取合同以外的酬金或者其他财物；

（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况；

（三）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（四）以诋毁其他房地产经纪服务机构、人员或者支付介绍费等不正当手段争揽业务；

（五）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供经纪服务；

（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第二十条违反本办法第九条第二款规定的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一千元以上三千元以下罚款。

第二十一条违反本办法第十一条规定的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告。

第二十二条违反本办法第十八条规定，同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业或者以个人名义接受委托、收费的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告；情节严重的，处以三千元以上一万元以下的罚款。

第二十三条违反本办法第十九条规定的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。

第二十四条房地产经纪服务机构违反工商、价格、税务、治安等法律、法规和规章规定的，分别由有关行政主管部门依法处理。

房产经纪管理范文第2篇

关键词：低碳经济；房地产经济管理；发展

一、前言

随着人们对低碳环保的经济模式越来越重视和认可，房地产经济面临着转型的挑战，要想真正意义上实现经济结构与模式的转型发展，必然需要打破传统的高成本、高能耗的模式。现阶段我国在环保经济的发展方面经验较少，对于低碳经济的有效应用仍然缺乏技术手段支持，所以这也就导致目前的房地产经济管理过于低迷，需要我们对其引起足够的重视，敢于实现经济管理模式的创新，不断推动低碳经济与房地产经济的融合。

二、概述

（一）低碳经济概述

低碳经济的根本目的在于实现可持续稳定发展，主要是利用各种新型绿色环保技术推动能源上的创新与改革，减少对煤炭等资源的使用，通过减少能源的消耗来控制有毒有害气体的排放，以此来推动新型绿色环保经济的提升。尤其是充分考虑到当前国际化的工业进程逐步加快，导致全球的环境不断恶化，所以说低碳经济发展也是大势所趋，尤其是对高能耗的房地产经济管理而言更是关键手段，是实现可持续绿色发展的必经之路。

（二）房地产经济管理概述

随着近几年经济的不断进步与发展，我国房地产行业也逐渐发展成熟，进入稳定发展的阶段，对于改善人民群众的生活环境，提高生活质量，促进社会经济发展均有至关重要的作用。但随着房地产经济的高速发展，其所独有的行业特征也逐渐表现出一定的劣势和缺点，各种能源消耗巨大，这也就造成其成本无法得到有效控制，房价虚高、房地产内部管理混乱、经济泡沫化成为制约房地产行业发展的重要因素。经济管理是经济管理者管理经济活动的过程，房地产经济管理是通过对经济活动进行有效管理，挖掘房地产行业生产潜力，创造更大的经济价值和社会效益。我国房地产经济管理是一项长期而繁杂的工程，是关系到国计民生的社会性问题，加强房地产经济管理可以有效推动企业发展，体现出我国土地的价值，保证房地产经济发展速度与国民经济发展速度相适应和相协调，为房地产经济健康发展和国民经济健康发展提供保障。

三、低碳经济对房地产经济的影响

（一）房地产商成本增加

同发达国家相比，我国目前在有关地产行业发展的有关领域低碳科技方面仍不完善，低碳生产率水平也较低，如果在房地产业发展中大范围引进和应用低碳科技，将会引发行业成本增加。在对低碳科技进行改进与开发的过程中，其开发成本也相对较高，必须向房地产商保证大量的资本支持，但由于我国诸多房地产业仍为中小企业，资本支持也不充足，所以在地产行业实施低碳经济将会提高地产企业的发展成本，部分中小型企业甚至无力负担。

（二）短时间内会对房地产发展产生负向影响

房地产建筑中会不可避免地大量使用煤炭、木材等材料，对能源消耗较高，从而进一步引发较高的二氧化碳和其他有害气体的排放量，造成对环境的严重污染。就当前我国房地产的发展情况而言，由于低碳技术水平较低，未来该行业的发展仍然需要大量的能源消耗作为支撑，这与经济的可持续发展相悖。如果地产业务缺乏能源作为支撑动力，会在一定程度上制约地产业务的开展，使短期地产经济收益大幅度萎缩，导致房价上涨。如果希望在房地产行业中更进一步地运用和宣传低碳模式，就必须在房地产业的实际发展过程中引入新科技、新能源，使用低碳环保的材料。

（三）通过炒作低碳模式，对产业发展形成负向影响

在低碳经济发展模式下经营的房地产业，必然会在能源材料、建筑施工技术等方面，进行大量与低碳经济发展有关的舆论与广告宣传，并利用这一概念增强地产项目的社会影响力和群众口碑，通过这一途径不断提升建筑的市场价值。在这一过程中，不少商品房的施工品质无法保证，房屋购买者会认为这部分的负面现象是房地产行业的整体趋势，从而降低对房地产企业的信赖程度。

四、低碳经济对我国房地产经济发展的意义

（一）有利于促进我国房地产相关行业的低碳经济发展

从过去到现在，在我国整个社会经济发展过程中，房地产业经济有着非常关键的意义，这是一个绝对不可忽略的因素，而地产行业也不仅仅是一种行业的发展，事实上，与其有关联的行业也有二十多种，所以那些与之关联的行业，比如原材料的生产就必须转型低碳经济，唯有如此才可以更好地适应它的经济特点。

（二）能够实现房地产业务的可持续增长

在过去相当长的一段时间内，许多地产项目的共同特征便是都将经济效益置于首位，并将此视为自己的终极目的，而不管在其他方面的效益怎么样，这也必然造成项目虽然获取了巨大的效益，使经济上也获得了迅速的发展，但也因此付出了巨大的代价。通过进一步发展低碳经济，并在这个过程中，用最小的资源投入获取最大的收益，从而让整个自然环境获得了一定程度的改善，促进了整个地产行业的可持续健康发展。

（三）重塑地产行业的传统价值观

正如前文所述，在我国过去的市场经济发展中，由于房地产业往往把经济效益最大化视为自身的发展目的，所以在这种产业的经济发展观念里，必然是只关注效益的，而且很明显，这是一个错误的价值观，但一旦转变价值观，并且从这里面出发寻求以低碳模式发展下去，那它也是在寻求低消耗、高利润，而最后它就必将造成经济发展方法的大转变，这对于我国的整个经济社会进步是有非常重要的意义的。

五、房地产经济管理过程中出现的问题

（一）房地产经济市场不健全

近年来，地产行业的发展速度过快，发展过程中的遗留问题也无法得以有效处理，在一定程度上阻碍了我国房地产业经济的正常发展。主要表现如下：随着房价逐渐上涨，大量专业的地产人员和企业窥见了行业商机，投资热度空前升温，大量资金大规模流向了住宅市场，由于土地供给不足，使已经建造完毕的住宅数量和建筑价格持续增长，虽然地产企业利润颇丰，但是一般群众的买房压力加大，生存质量也会下降，恶性循环将加速房地产业经济泡沫化。另外，在大批企业人员和专业人士进入地产行业之后，由于地产市场并无规范化的经济管理体系来制约企业人员和投资者，经济管理环境出现了动荡局势，并留下了各种经济管理的隐患。

（二）缺乏长期目标

没有明确的发展方针和长期的发展目标，是我国房地产业发展的总体问题。不仅房地产业企业不能提出长期的发展目标，政府部门所提出的发展策略也没有合理性和科学性，因为政府部门单方面的发展政策，在政府实施中产生了新的问题，而房地产业自身发展又涉及许多方面，新问题层出不穷，直接影响着政府政策实施的有效性，从而造成了房地产管理的漏洞，房地产市场和部分房地产业企业内部混乱，政策制定没有效果，从而限制了房地产业经济的长期发展。

（三）法律法规不完善

由于我国市场没有健全的管理机制，在一定程度上限制了其正常发展。而近年来，我国房地产行业日益蓬勃发展，但其市场管理机制比较落后，无法满足我国房地产行业的发展需求，造成了房地产行业经济管理混乱，再加上现行的部分市场管理机制功能不全，流于意识形态，使市场管理工作形同虚设。要维护市场的健康有序运行，最主要的就是完善立法制度。不过，我国房地产行业市场现已步入高速发展阶段，还存在立法制度不健全的情况，导致地产经济后期管理工作缺失，不利于地产业的良性发展。

六、低碳模式下房地产经济管理的发展对策

（一）控制房地产企业的生产成本

环保型建筑材料制造工艺比较烦琐，导致成本往往要超过一般建筑材料，政府根据这一情况可制定政策调控环保型建筑材料的产品价格，以降低其产品价格出现虚高的可能性。房地产商要做到低碳环保，就一定要采用新能源建筑材料和环境科技，那么在选料上选用低能耗的建筑材料，在使用环保科技上选用低能耗、少污染的环境科技，在对建筑材料选用前可以要求购买人调查商场内各种低碳环保建筑材料的市场售价，并进行成本费用控制，在选材时选择性能价格比最高的建筑材料。在对建筑材料进行使用的过程中可以注重节俭，合理地把控用量，不要随便浪费建筑材料，以防止产生资金浪费。

（二）建立完善的房地产经营机制

尽管近些年地产企业取得了蓬勃发展，但是在地产企业发展过程中产生了不少问题。特别是低碳环保理念被大规模宣传后，地产企业的发展状况不容乐观，想要规范和制约地产企业，实现地产企业长远发展，国家和有关政府部门必须通过政策法规和宏观调控手段，通过建立健全的地产经纪机制来推动地产企业发展壮大。因此，房地产管理部门就必须制定配套的优惠政策，并通过宏观调控手段来制约地产企业的扩张式发展。同时，地方有关政府部门也要进行绿色环保的经营理念推广工作，并采取举办座谈会等多种形式使地产开发企业的领导层了解绿色经济发展理念的重要意义。

（三）完善房地产经济管理模式

过去几十年，房地产行业发展存在许多弊端，如果其经营与管理模式不进行创新，那么未来房地产行业的发展，不但不能满足人们日益增长的市场需求，还会给房地产行业造成较大的负面影响。房地产行业须与时俱进、抓住时展机遇，针对建筑行业的特殊性建立规章制度；有关行政部门也要充分发挥主体能动性，对房地产市场进行宏观调控，帮助房地产企业进行内部结构优化工作，甚至通过政府经济干预的方法，协助房地产企业形成较健全的房地产业经济管理体系。同时，还必须把绿色环境观念纳入该经济管理体系之中，深入贯彻并落实可持续发展观，帮助房地产行业的工作人员形成良好的环保意识，与低碳经济发展需求相适应。

（四）健全地产财税政策

目前，我国大部分房产企业都是依靠银行贷款的资本筹集模式，面临着很大的融资风险。基于此，我国政府要想更好地促进房产企业朝着低碳经济方向发展，就必须适时制定相应的优惠政策:首先，政府通过有效实施对低碳经营房产企业的减税政策，以达到推动我国房产行业向绿色发展的目的；其次，由于房产行业自身存在二氧化碳排放量较高的特点，也可采取缴纳环保税收等方法，从一定程度上解决现阶段我国房产行业高污染、高排放量的问题，从而推动我国房产企业朝着低碳、绿色经济方向发展。

（五）积极应用节能技术与环保材料

房地产在建设项目的施工中，要积极引入和应用环保科技和环境保护型建材。特别是关于玻璃门窗，在建设中往往会采用许多大面积玻璃门窗，这在提高建筑通风效率的时候，也会产生一系列新的环境问题。由于玻璃门窗的物理学特性决定了其拥有优异的导热性能，这样在酷热气候下房间的气温就会非常高，为让房间可以维持适宜的气温，人们往往会采用中央空调来达到降温目的，但这样一来就会增加电力的消耗量。要解决这一问题，房产开发商必须积极采用能阻隔热辐射的新型窗户玻璃，这样才能在满足正常通风需求的条件下，有效阻隔户外光线的热辐射，这样才能防止房间气温太高，从而减少中央空调所消耗的电力。

（六）房地产业发展目标要明确

随着我国经济创新发展理念的贯彻与实施，我国各行各业均会出现转变升级的大潮，而地产业也不例外。国内地产行业的发展理念和具体的生产运营管理措施也需要改革转变，并需要适应少污染、低能耗的特点。因此我国要全面分析国民经济结构，积极推动产业结构升级，规范在低碳背景下的房地产业发展，对在低碳经济下房地产业发展中面临的一些障碍也要全面考查，并出台具体的优惠政策支持中小企业渡过难关，做好技术引导工作，稳定国内地产行业正常发展，并尽可能地减少因国民经济发展方式转变对低碳经济所造成的负面影响。

七、结语

总而言之，在现今国家政策越来越强调对自然环境的保护的背景下，低碳经济在我国得到了突飞猛进的发展。但低碳经济的持续快速发展，在短期内对降低房地产业的经营成本、房价，甚至对房地产业的发展前景都有一定的负面影响，虽然如今国家已经在大力提倡低碳经济发展，如政府出台了相应的低碳发展政策措施，并加大了推动绿色经济和环境发展的力度，以进一步增强全民环保意识，但仍然必须完善在低碳背景下的房地产业经济管理体系，并对企业的生产成本加以有效控制，如此才能实现环境和经济与社会的共同健康发展。

参考文献：

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[2]庞群.浅谈低碳经济背景下房地产经济管理的创新发展[J].财经界，2017（3）：83.

[3]周红波.低碳经济背景下房地产经济管理创新发展[J].绿色环保建材，2017（3）：71.

[4]文娟娟.低碳经济形势下房地产经济管理的新发展[J].经贸实践，2018（22）：52.

[5]徐云.试论低碳经济背景下房地产经济管理创新发展[J].经济管理，2019（3）：11.

房产经纪管理范文第3篇

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现7.3%和8%的高增长率，其中投资贡献率高达3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地产开发投资增长率分别为-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象（图1）。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群（图2），从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑？

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率（当年销售面积占当年竣工面积的比例）分别是88.4%和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平（图3）。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少？以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落（图4）。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格（元/平方米）的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬；但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅（图5）。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗？

5、房地产信贷发展有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险？在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量（坏帐率）、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难（Collyns，2002）。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构？在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量？这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构；不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁（政府或其他企事单位），土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利；第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者；我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性；少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

房产经纪管理范文第4篇

凡经济发达国家，房地产业不是支柱产业也是发达的产业，其经济发展与发达房地产业对经济拉动相关。房地产业的拉动或"波及效应"特强，主要由于以下原因。

1．房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业撮供物质资料，与之配合发展。

我国建筑成本中70％是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而"波及"、拉动其发展。

2．房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。

开发营建出了房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，有了房屋为其发展提供了前提，促进其发展。

3．房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。

房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分，高级住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料，世界某著名政治家说?quot;人造房屋，房屋造人"。

因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。就行来说、我国有些人想买车，就愁无停车之所。若住房水平提高，家有车库，想必促进轿车进家和消费。再如健身娱乐消费，不少家庭苦于住房窄小，想健身消费也不敢购置健身器械。总之，住房水平提高和居住环境改善，可促进生活消费的多方面，拉动多方面产品销售和劳务交换。

正因为房地产业发展有强烈的"波及效应"，有多方面拉动国民经济发展的作用，所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加l、5单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业每投入增加1亿元，其他23个相关产业增加1．479亿元的投资，其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门增加投入0.70亿元。有学者估计发展房地产业直接间接可带动60多个部门和行业的发展。为此，邓小平同志早在改革初期就指出，要将我国房地产业发展为国民经济的支柱产业。1996年我国政府在制定"九五"与"2010年远景目标纲要"中，也提出将"住宅和汽车要成为国民经济新的支柱产业"的思路。

二、我国启动房地产市场不力的诸多问题

为发展房地产业拉动国民经济，政府出台了减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级市场等诸多政策措施，对促进房地产投资和发展房地产业不能说没起作用，但并不理想。其原因在于我国存在不利于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。

1．生产与消费不协调，消费率低。

发展房地产业拉动经济是有条件的，就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应，不能实现，对国民经济的长远发展只起饮鸩止渴作用，并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应，能顺畅出售，对国民经济的拉动的乘数便大，房地市场供需运行保持良性状态。

但投资开发房地产品有需求效应，对拉动经济增长的乘数作用大，必须国民有合理的最终消费率和有货币购买力。然而我国近20年来经济高速增长,虽居民最终消费绝对额也不断增长，但最终消费率呈下降趋势。1996年与1981年比,按1978年不变价格计算下降10.6个百分点。原因在于1986年到1998年城乡居民人均收入的年均增长率比国内生产总值(GDP)年均增长率少4个百分点,比同期人均GDP年均增长率少2.6个百分点。于是导致这个时期居民收入占GDP的比重比"六五"时期的平均水平下降12个百分点；1998年这一比重为41.4％，比"六五"期间平均水平下降近20个百分点。居民消费率的国际平均水平为60％左右。

著名发展经济学家H·钱纳里等人进行一次实证研究表明，在人均(GDP)1000美元左右时消费率一般为61％，1997年我国人均GDP为860美元，但我国的消费率仅为47．5％，比国际平均水平低14个百分点。我国消费率如此之低。是长期以来实行低工资和人们的收入增长率落后于GDP增长率积累而成的。这种情况导致产品积压，影响再生产顺畅进行。就拿开发出的住房讲，改革初城镇人均住房3个多平方米，现在不少城镇人均已超过l0平方米，并且房价翻了几番。然而城镇居民的人均可支配收入从1978年到1997年只增长2．11倍，而现在各地还在大量投资开发。生产与消费不协调，消费率过低，是房地产难以启动的症结所在。

2．住房融资体制的转换不对称。

改革前我国实行低工资制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿，实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时"一大二公"的左的思想、体制相适应。产品价值(c+v+m)中的v人为缩小，m人为扩大，职工住房基金等由扩大了的m收归财政，国家公共融资建房，住房国家所有，职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制，以适应市场经济体制要求。

住房基金进入职工工资，由职工个人融资到市场购房消费，政府再不福利实物分房。现在房改中也正是这样在改，一方面给职工住房补贴，一方面要职工货币购房。但在具体的改革实践中不对称不协调，职工货币购房是马上要将钱拿出来，而政府给职工的工资补贴是雷声大、雨点小。试想现在除沿海城市外，全国绝大多数城镇的年均职工收入才几千元左右，前几年更低。现在突然一下要拿出几万元、十几万元购房确有困难。就是实行抵押贷款，一个月支付本息几百元，不少职工也望而生畏，银行也不敢贷放。本来消费率过低，加之住房融资体制转换不对称，使房地市场的启动更加困难。

3．"二律背反"和人们心理预期失衡。

当今要让人们乐于投资购房和启动房地产，关键在于居民心理预期信心十足，消除购房的心理障碍，对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心，应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系：一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系；二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少，用于近期消费多就用于远期消费少。

但现在的政策是：一方面鼓励人们投资股票，解决国有企业的筹资问题，变间接投资为直接投资，另一方面又以各传媒宣传鼓励人们到市场购置相对过剩商品，鼓励人们旅游花钱。一方面让人们快花钱，现在就花钱，购买市场当期消费相对过剩商品，另一方面又推出房改、医改、教育改，特别是购房，为远期消费负更多责任。一方面是下岗、就业难，收入预期不容乐观，另一方面支出预期增多，居民对未来收支的心理预期失去信心。政府政策将解决当前国民经济中的重大难题和解决房屋积压问题，都压在银行储蓄存款6万亿上。

这里不谈收入分配差距大的因素，也不谈80％居民只占储蓄存款20％，仅就我国12.5亿人口，人均存款才5000元左右，家平(3.8人)才1.7万元，一般居民家庭户平存款就更少了。在收入预算减少，支出预期增加，就是实行抵押贷款购房，人们对购房也拘谨起来，即使家庭有少量存款，居民为了生活安全，储蓄谨慎功能就起主导作用，不敢贸然取出购房。

4．收入分配差距扩大，边际消费倾向下降。

在我国一个人均GDP处于低水平的国家，当前最终消费水平58.8％，居民消费水平47．5％的明显偏低情况下，近几年来收入分配差距又不断扩大。

据国家统计局1995年对全国3．5万户城镇居民和7万户农民抽样调查证实，1995年全国城镇居民人均可支配收入为4283元，人均生活费收入3893元，均比1994年实际增长4．9％。1996年的人均可支配收入和人均生活费支出，又均比1995年实际增长4％以上。但与此同时在人均收入增长中居民收入的减收面又不断扩大。1994年上半年全国城镇居民减收面为37．9％，比1993年同期扩大2．7个百分点；1995年全国城镇居民平均收入增长近5个百分点的同时，却有41％居民收入减少，比1994年居民减收面又扩大了。特别是减收面主要集中在低收入群体中。1997年到1998年我国城镇人均收入仍呈增长趋势，与此同时由于经济结构调整和经济不景气导致大量职工下岗，收入减少，减收面仍集中低收入人群，收入差距继续扩大甚至差距悬殊。这种收入差距表现在不同群体间，例如私营企业(包括外资企业)里雇主收入一般为普通工人的10倍，有的高达100倍以上。

有人估计现在我国百万富翁超过百万户，并有10多个超过亿元的富翁。这种过大的收入差距表现在我国的基尼系数上，20世纪80年代为28.8，90年代为38．8，贫富差距扩大。这种过大的收入差距反映在居民储蓄存款中，占人口总数20％的富人，拥有6万亿存款的80％，而占人口总数80％的居民，仅只有6万亿存款的20％。

生活消费支出中呈现规律是低收入阶层的边际消费倾向高于高收入阶层的消费倾向，低收入阶层的货币边际效率高于高收入阶层的货币边际效率。据1996年对36370户和1997年对37890户我国城镇居民家庭基本情况调查结果的分析，也证实以上原理。1996年到1997年我国最低收入户消费支出增长率为0．25％，最高收入户消费支出增长率为12．78％，从纵向可以看出在人们收入提高过程中，消费支出的绝对额相应增长。但是最低收入户和最高收入户收入户的需求弹性系数，即消费支出增长率与全部收入增长率之比，最低收入户为2．5，最高收入户为1．13。这就是说前者增长的收入比后者增长的收入，有更大的比例用于消费支出。而我国由于收入分配差距扩大，近几年减收面扩大，且减收面主要集中在低收入群体中，增收面主要集中在高收入群体。这就导致1981年到1997年我国城镇居民的边际消费倾向由0．84下降到0．64。

就对房地产的购置和房地产的启动而言，住房条件差，急于购房的低收入群体，虽收入需求弹性系数大，边际消费倾向高，但无能力购房，而收入分配中增收主要集中的高收入群体，有购房能力，但他们的需求弹性系数小，边际消费倾向低，住房条件也相对好，不急于购房。于是开发出的房屋难以实现，房地产难以启动。

三、启动我国房地产业的构想

1．继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施。

启动房地产，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施，应该看到实际上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法；例如降低银行利息率，降低存款准备金和鼓励银行放款、扩大财政支出、大幅度提高职工工资和增强居民购买力、减轻税费、鼓励居民投资股票、债券等等政策措施，对阻止物价继续下跌和低迷，防止国民经济不振和衰退，调节国民经济增长态势和稳定发展，从不同角度起着作用。当然也对房地产经济发展起了不同程度调节作用。因为房地产业与国民经济之间存在"寒暑表"的关系。今后，无论是为国民经济走出低谷，还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。

然而由于存在前述的不利房地产实现的深层次的问题，而且这些多年积累起来的问题也不是短期马上可以解决的，所以启动房地产仅仅依靠前述一般政策措施，不会理想，不会较快见效。例如：由于居民收入增长率长期落后于GDP增长率所形成的过低消费率，造成的居民购房货币支付能力不足，不可能在一两年通过提高工资，增加收入，补足占GDP近14个百分点，达到居民消费率60％的合理比例。因为这需要一个较长时期，要有一个复杂过程。除了逐年提高在职职工工资，还要减少失业和增加就业，还要发展小城镇；要增加就业又有赖于经济结构调整到合理，而经济结构合理调整又有赖政策制定和实施时间和过程。

要较快启动房地产，除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外，还必须从实际出发，有针对性实施一些特别方略。

2．有针对性的启动房地产的近期方略。

(1)抓住收入水平较高群体，以税收配合启动房地产。目前我国银行6万亿储蓄存款，如果做具体分析，就不能简单说居民无购房能力，或有钱不敢花的结论。这6万亿存款中有相当大的部分为高收入或较高收入阶层所有。

据《经济日报》1999年5月20日头版郭克莎的文章"怎样看待投资与消费的协调增长"所述："目前我国科技教育界已形成了一个规模不小的高收入阶层，他们拥有的银行存款在居民储蓄总额中估计占20％左右。"知识分子的住房条件要改善，政府极为重视，他们自己也企盼住房水平提高和居住环境改善。知识分子的收入不仅稳定且快速增长，对未来收支的心理预期也充满信心。如果政府以优惠价格批租出让一些环境较好土地，开发营建一些高档公寓、连体别墅，并以减免劳务报酬、稿酬、特许权使用费等的个人所得税相配合，他们应会乐意投资购房。这不仅能启动房地产拉动经济增长的乘数大，还能改善知识分子生活工作条件，还有利于高校和科研单位的服务体系社会化。

企业家、私营企业主、演艺明星等更是我国的高收入阶层。住房有显示社会地位的功能。政府若能批租出让一些环境优雅的土地，开发营建出高水平的别墅，并冠以"企业家花园"、"明星别墅苑"，并完善配套"交流中心"、"谈判中心"、"社交场所"、娱乐宫、购物大厦，这里既居住环境优雅，又显示他们名誉和地位，还有利他们进行经营情报交流和社会交往。如果加上政府减免个人所得税、部分私营企业所得税相配合，他们便会乐意投资购置。

(2)抓住高校服务体系社会化，开发学生公寓及其生活配套设施肩动房地产。教育部计划今后五年连续扩招，到2005年达到在校学生1000万，赶上高校学习青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服务体系社会化，并到2005年达到师生比例为1：14。这一改革给房地产开发带来了机遇，大有可为。一个大学生每年正常消费(包括学费)1万元，千万大学生计1000亿元。仅就学生公寓讲，每个学生5平方米(包含厕所、洗漱间)，就得兴建、改建5000万平方米；另外还要兴建、改建供千万大学生生活的食堂、洗理、娱乐、购物、通讯的配套房屋以及为他们服务的相关人员的生活用房。学生公寓及配套房屋的开发，是只愁开发营建而不愁销售租赁，不存在房屋价值实现难的问题。

目前国家统计局和中国经济景气监测中心公布的居民储蓄消费意愿调查结果表明，居民储蓄存款的10％准备用于教育支出。武汉市更有高达40％的储户是为了教育而存款。1998年12月武汉某高校房地产专业对该校200名学生进行一次问卷调查，愿选择一室一厅兼卫生间居住的有90人，占47％；愿选择两室一厅兼卫生间居住的有60人，占32％；愿选择单间兼卫生间居住的有30人，占15％；愿选择单间与公用卫生间的有11人，占6％。但该校学生现在普通是6-8人一室，内廊式的布局学生宿舍，长期生活在阴暗潮湿环境之中，急待居住学生公寓。1999年上海菜大学新建学生公寓只能入住180名，而报名要求入住的学生多达1400人，公寓成为抢手货。凡此说明无论是新开发、改造，还是现在空置房的销售，抓住高校后勤服务社会化，对启动房地产拉动经济增长，都大有可为。

(3)用房地产业的广义概念发展房地产业，启动房地产。现在不少人在启动房地产和发展房地产业问题上，思考仅局限于造房与卖房，苦于房屋难实现。若从房地产业的广义概念出发，便思路洞开，别有天地。房地产业性质是商业服务业，本质上属于第三次产业。它是以房地的交换流通为主，兼房地再生产过程的投资开发、消费使用两头，并为房地流通、投资开发、消费使用提供技术、中介、劳务的服务的产业。因而房地产业内部的部门多、行业多、领域广。若从房地产业内涵全面考虑问题来发展房地产业，不仅有利于房地市场的健全完善，有利房地产开发和出售，而且也有助房地产启动发展，拉动经济增长。

就以房屋在使用消费中的装饰行业讲，无论创造的产值还是对国民经济的拉动都不可小视。现在城市搬迁新住房进行装修投资，少则几万，多则十万、十几万元，甚至有个别的装修投资大于购房投资。不少不服新房的家庭，为改善居室环境，也在投资万元、几万元装修。

在武汉"99国际室内装饰博览会"上，湖北省经贸委主任谷玉川算了一笔账说，全省城市有700万个家庭，按每年1／20家庭进行装修，每户平均投资2万元，每年工程总量达60个亿。有关部门负责人说，目前湖北省家庭装饰行业以每年15％一20％速度递增，预计到2010年将达400亿元产值。还应看到由于当前装修市场散兵游勇多、技术水平低、欺诈现象常有，不少家庭想装饰怕花钱买气受，正等待观望。若装饰市场规范，形成大规模高技术有信誉的公司为市场主体，人们出了钱能真正买到装饰享受，装修市场潜力更大。再譬如，现在不少城市居住区，配套设施不全，居住服务缺乏，生活不方便。这些配套房屋开发和居住服务的完善，也是房地产业发展。

凡此等等房地产业活动领域，都是需要资金投入、劳力投入、物资器材投入，对启动房地产业有利，也有助拉动国民经济增长，还可解决就业和增加居民收入。

(4)对货币购房全面理解来启动房地产业，拉动经济增长。货币购房，就是废止单位实物福利分房，职工以自己的货币收入去解决住房问题。其实质是废除福利分房消费，以劳动收入交换住房。至于居民获得住房的形式应是多种多样的，这是另外一回事。他可以以自己的货币到市场购现房或期房，可以以自己的其他财产换取住房，可以买建材和劳力建房，可以合作建房，也可租房，可以单位集资建房。这些形式都是货币购房的具体表现形式，都是对福利分房消费的革命。现在有些单位土地宽阔，职工愿集资建房，只要国家财政不支出，单位不补贴，应可继续集资建房。

房产经纪管理范文第5篇

市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快，发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些新问题。

1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大

房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对独立，缺乏综合协调部门。房地产项目的实施，一是审批过程中部门条块分割，缺少综合协调部门，使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前，未考虑周边道路，上、下水等基础配套设施，开发难度大，即使开发，也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假，增加管理难度。

2、房地产的投诉是信访的热点新问题之一

随着房地产市场的发展，有关房地产信访投诉也不断增加，已占到信访总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面，一是配套设施不完善，产权不明晰，有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量新问题。质量新问题的危害程度鉴定困难，同时涉及住户、开发商、建造商、材料供给商等多部门，解决新问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不规范，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等新问题时有发生，对房地产市场的负面影响较大。

3、商品房建设产业化程度较低，销售价格较高

由于近几年该市房地产发展看好，吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述，截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家，但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%，且产业化程度低，一些住宅开发，虽有水净化系统、智能化等，多为单一系统，达不到建设部的部颁标准，市的住宅产业化的发展和房地产的发展存在一定的差距。

二、杭州市房地产市场的基本状况

1998年以来，市认真贯彻落实国务院有关进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神要求，广大城镇居民积极参和住房改革，住房商品化等新的住房消费观念已基本形成，房地产投资快速增长，房地产企业实力不断增强，住房梯度供给体系已基本建立，使房地产市场有了较大的发展。

1、住房制度改革的顺利进行，为市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础

自1993年以来，市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策，制定了《市房地产开放经营管理若干规定》和《有关外地单位和个人购买市区单位自管房，个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的办法，使住房制度改革取得了明显成效。同时，取消了对外地购房的限制，房地产市场更趋活跃，也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。

2、房地产投资快速增长，商品住宅消费供销两旺

近几年来，市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加，极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来，市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年，市进一步贯彻落实国家宏观调控政策，深入开展房地产市场秩序专项整治，扎实推进住房保障体系建设，全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元，其中市区69.56亿元，比上年分别增长25.1%和30.3%；新开工面积522万平方米，其中市区210.4万平方米，分别增长20.8%和76.9%；竣工面积370.4万平方米，其中市区125.9万平方米，分别减少16.4%和16.6%；实现商品房销售面积418.3万平方米，其中市区171.1万平方米，分别增长16%和6.8%；商品房空置面积128.4万平方米，其中市区35.2万平方米，分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元，增长33.11%，房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中，市区房地产行业入库税收达到7.06亿元，同比增长16.5%，房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元，比上年同期上涨9%。

3、房地产企业机制灵活、注重品牌，提升了市房地产业的综合素质

截至2007年，全市各类房地产开发企业已发展到477家，自2006年以来平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发，改善了城市面貌，加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因，并将进一步提升该市房地产业的综合素质。

4、房地产市场供给结构逐步改善，市场供求关系日趋合理

市商品房价格近几年持续上涨，商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2，涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求，避免开发商单纯从经济效益出发，一味发展大户型、高价位的高档住房，造成市场普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求难以满足，市政府采取了适度调控办法，引导市房地产市场供给结构逐步完善。目前，市已基本建立了以商品房为主，经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供给体系，市场供求关系日趋合理。

三、对促进市房地产市场健康发展的几点建议

政府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序，提高市场运行效率，不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。

1、坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的探究

房地产业的发展和城市的经济发展紧密相连，密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下，加强对房地产发展情况的探究，提高政府宏观调控能力，更好地把握全市房地产的发展方向，促进经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门探究市的房地产发展的政策。及时了解情况，发现新问题，探究新问题，提出系统解决新问题的方法。具体要制定房地产业发展的总体规划，解决发展思路、发展规模、土地供给、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等新问题，保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判定能力，定期编制并房地产市场的基础价格水平，空置率等，加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力，并正确引导房地产投资和消费。

2、完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为

市场经济就是法制经济，完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度，结合市出现的实际情况，制定有关规定，消除政策盲区。建委应深入调查探究房地产管理体系和政策创新的新新问题，监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章，制订操作性强的实施管理办法，增加可操作性，减少体制性、政策性的障碍。同时，在依法行政的基础上，加大执法力度，切实解决一批消费者反映强烈的新问题，使消费者的弱势地位逐步得到改善，营造放心的消费环境，使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。

3、适度调控土地供给，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房新问题

近几年来市行政规划区域两次调整，市区范围不断扩大，要落实土地集中统一管理制度，统筹考虑已划入行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求，建设大型居住区。通过大型居住区的建设，加快周边地区的基础设施配套，提高大型居住区的环境质量，吸引居住，疏解老城区密度和缓解商品房供给的结构矛盾。按照市住宅发展规划中住宅供给量，确保商品住宅土地年供给量，同时逐步建立土地梯度供给体系，通过政府对土地的调控力度，尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设，进一步启动住房二、三级市场，使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房，实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。

4、着力提升住宅品质，推进住宅产业化

推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门，要按照政府引导，市场运作，企业实施的要求，做好推动和促进工作。要按照总体规划，分步实施，突出重点，有序推进的工作步骤，建立住宅技术保障体系，建筑体系，部品体系，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步，提高劳动生产率，推动住宅技术总体水平的提高。

四、结论

房地产业作为市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极功能，因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。政府在房地产市场发展中担负着保障住房供给体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市政府进一步完善行业管理体制和产业管理体制，完善各职能部门的协调机制，依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育，市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。

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