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房产合同管理范文精选

前言:在撰写房产合同管理的过程中,我们可以学习和借鉴他人的优秀作品,小编整理了5篇优秀范文,希望能够为您的写作提供参考和借鉴。

房产合同管理

房产合同管理范文第1篇

一、进一步提高对整顿规范房地产交易秩序重要性的认识

整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益,稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展,具有十分重要的意义。各地和市各有关部门要从实践“*”重要思想和

落实科学发展观的高度出发,切实把思想统一到国务院的决策部署上来,坚持深化改革和加

强法治并举,坚持整顿规范和促进健康发展并重,不断加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度,进一步强化制度建设,努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

二、切实加大房地产交易环节违法违规行为的整治力度

(一)加强商品房预售许可管理。房产管理部门要按照法定程序和许可条件,严格把好商品房预售许可关。房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的,房产管理部门应依照《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等法律法规进行查处,责令其限期整改;对拒不整改的,要从严查处,公开曝光,直至取消开发企业资质。

(二)加强对商品房预(销)售活动的动态监管。市房产管理部门要进一步健全商品房预(销)售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度。商品房基本情况、销售进度、权利状态等预(销)售信息应及时、全面、准确的在网上备案系统和销售现场进行公示。对房地产企业虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价,或者房产企业纵容、雇佣工作人员炒作房价,扰乱市场秩序的,房产、价格、工商管理部门要按各自职责依法从严查处。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。房产管理部门要按照《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)有关规定,加强对商品房销售人员的培训和管理,对违规从事商品房活动的单位和人员,要从严处理。

(三)加强房地产广告管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得商品房预售广告。广告单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查,杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证预售广告的,承诺售后包租、返本销售的,广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的,由工商、价格、房产管理部门依照《城市房地产管理法》、《广告法》、《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》、《禁止价格欺诈行为的规定》(发改委令第15号)、《房地产广告暂行规定》(国家工商总局令第71号)等法律法规,予以严肃处理。

(四)加强房地产展销活动管理。工商行政管理部门要会同房产管理部门加强对房地产展

销活动的管理,严格展销许可的审查和监管。工商行政管理部门要审查展销活动主办方资格,房产管理部门要审查参展企业的信用情况和参展房地产项目的合规情况。有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预(销)售条件的商品房项目,不得参加展销活动。

(五)加强商品房预(销)售合同管理。房地产开发企业要统一使用建设部和国家工商总局监制的《商品房买卖合同》示范文本,与购房者签订商品房预(销)售合同。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时,不得免除自己责任、加重购房人责任或排除购房人合法权利。商品房买卖合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。房产管理部门应严格预售合同登记备案制度,落实购房“实名制”。对房地产销售过程中实施合同欺诈,利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为,房产管理部门可暂停办理其商品房网上签约、合同登记备案等房产交易手续;工商行政管理部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度;构成犯罪的,移送司法部门处理。

(六)加强房地产经纪管理。凡从事房地产经纪活动的经纪机构及其分支机构,要向工商行政管理部门申领营业执照,并在一个月内到房产管理部门办理备案。房地产经纪人承办经纪业务,应当采用房产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本,并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用,在买卖过程中赚取差价等违规行为,由房产、价格、工商管理部门依据各自职责,依法查处或联合予以查处。

三、认真落实各项措施,深入开展整顿活动

(一)深入开展专项整治活动。从9月份起,用一年左右时间,在全市范围内集中开展房地产交易秩序专项整治活动。各地和市房产、价格、工商管理部门要认真制定整治工作方案,明确时间要求,细化工作任务,落实工作责任。对专项整治工作中查出的问题,要积极督促整改;整改不力、群众反映强烈的,要予以通报批评。

(二)畅通举报投诉渠道。市房产、价格、工商管理部门要通过开设专项整治热线电话等方式,方便群众投诉,加强社会监督,及时发现和查处房地产交易环节的违法违规行为。各级领导干部不得利用职权干预房地产交易活动。

(三)建立房地产交易诚信机制。市房产管理部门要进一步健全房地产交易信息服务平台,及时、准确、公开相关信息。房地产企业及其执(从)业人员的失信行为情节严重的,要通过新闻媒体予以曝光。市房产、价格、工商管理部门要建立对房地产交易环节违法违规行为的监督和惩戒机制。

房产合同管理范文第2篇

关键词:建筑企业;经济纠纷来源;防治措施

建筑施工企业点多面广,一般中型企业就几十个项目部,有直属的,也有挂靠的,有些企业为了追求产值和管理费,往往以优惠的政策和较低的管理费用,吸纳了一些实力差,管理水平低,不了解底细的项目部,由于没有制定较完善的管理制度,从经济上制约不了这项目部。有些项目经理恶意的在外面乱打欠条,以企业的名义骗取供货商的信任,赊取材料,有些甚至以本工程的名义赊取材料后倒卖,供货商多次索要材料款而拒不支付,致使供货商将项目经理和企业一并告上法庭,法院以项目经理欠债属于职务行为为理由,在本项目经理无偿还能力时,由公司承担连带责任支付欠款。使较多企业都不明不白地吃了不少亏,有的给企业造成巨大的经济损失。还有一些项目经理挪用工程资金或者在工程资金不到位的情况下,拒付、拖欠民工工资,造成民工到企业、到政府集体上访,给企业造成不良的社会影响。相当多的建筑企业领导,整天忙于应付由于管理不善、乱签合同、乱盖公章给企业带来了各种纠纷,在外东躲西藏,哪有精力再抓企业的经营管理,造成企业生产经营恶性循环。

由以上可见,建筑施工企业经济风险主要来源由过去的替人担保贷款、拖欠工程款转变为项目经理的经济行为,不管是善意的还是恶意的,其经济行为都会影响到公司的经济利益。因为他们的经济行为在一定范围内得到了法律的认可,即可以认定为职务行为,法律上称其为“企业表见人”,即从表面上看起来他们可以代表企业从事经济活动,但实质上有些构成表见,有些不能构成表见。目前在我国法律上对表见还没有明确的定义,只能由法官依据原被告出示的证据及案件的具体情况加以判定。

要避免企业的经济风险,企业的经营管理者及主要部门负责人要明确项目经理及公司对外从事经济活动的人员,具有什么样的权利,对它们的经济行为应该付什么样的责任及用什么样的方法来约束他们的权利和增强对企业的责任心。然而我们明白了建筑施工企业的主要经济风险来自表见人,就应对表见人的构成、具体表现有充分地了解和采取有效的措施加以防范,就可以达到企业增效,项目增收,避免企业的经济损失的目的。

1项目负责人及企业对外从事经济活动人员构成表见人最主要的要素

企业人指由企业指定的(一般为书面委托)自然人或单位代表企业在某一项目,在约定的时间及地点参与经济活动,是一种显而易见的合法的活动。其在委托范围内产生的一切后果,由委托人承担。

表见人可以理解为,没有经过企业授权或已超越授权范围、期限的单位或个人,以企业的名义与他人从事经济活动,而他人依法有理由相信未经授权或已超越授权范围、期限的单位或个人有权,企业要对单位和个人的经济行为向他人承担责任。

由上可见,构成表见人最主要的要素为“他人依法有理由相信”。依法,指法律上认可的证据,《中华人民共和国合同法》第19条规定,行为人没有权,超越权或权终止后以被人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有权,该行为有效。也提到有理由相信。条款中的行为人指未经授权,或已超越授权范围、期限的单位或个人。被人指企业,相对人指他人或第三人、合同的另一方。对以上条款也可以这样理解,只要相对人能拿出有效的证据表明自己是有理由认定行为人有权,法庭将判定该行为有效,构成表见行为。构成“依法有理由相信”的表现形式,在建筑施工企业中有很多种,现举例说明:

1.1客观存在的形式。可以理解为相对人并不知道企业是否委托,但有事实存在的理由。例如:某项目负责人没有得到企业的法人委托书,但他在全权管理某一工程,在工地入口处门头上有某公司某项目部的标牌,并且在办公室内管理人员一览表中项目经理是他并有照片,他以企业的名义在外赊欠建筑材料,供货商来工地送货并收取欠条时,通过一览表确认他是项目负责人,认为他出示的欠据可以代表某公司,为有效凭证,关键在供货商已确认这项工程是某公司所承建的工程,并确认给他打欠条的项目经理可以代表某公司,构成表见行为。尽管某公司认为自己没有授权该工程的项目负责人赊欠材料,但事实上他的行为已构成职务行为。目前各地许多建筑施工企业都遇到了类似的问题,并且有相当一部分吃了官司。而作为表见人的项目负责人却都躲得远远的,任凭企业上法庭或者被执行。

1.2由于企业管理上的漏洞造成表见形式可以分为以下几种情况:

①时效无期限。主要发生在工程项目由项目承包人承包,且工程建设资金不到位的情况下,而且普遍存在与建筑行业中,具体表现为工程项目承包人赊欠建筑材料、设备时,相对人对其不信任,要求其出具企业的介绍信,而企业在出具介绍信的时疏忽了最主要的两点即工程的名称和有效的期限,致使项目经理长期受益于这封介绍信,赊欠建筑材料,甚至挂靠其他建筑施工企业后赊欠的材料在不能偿还债务时,债权人把介绍信作为重要的物证,把项目经理和出具介绍信的公司一并送上法庭,法庭往往把此判定为表见行为。

②无范围无对象的即成委托授权行为。主要表现在企业公章、合同章、财务专用章等管理不严,有的企业为了方便业务人员联系工程,给其开了较多的加盖企业印章的空白介绍信、空白法人委托书,空白的工程合同,持有以上空白信函的人可以随意的在任何地点给任何人出具证明,有些人恶意利用这些空白函件骗取工程,赊欠材料、另立账户、设立分支机构、提供担保甚至抽逃工程资金、给企业造成了巨大的经济损失。

③有范围有对象的但无控制的授权行为。企业在授权时明确了工程名称、工程地点、授权人及授权范围,但缺乏监督机制造成失控。例如:某企业在外地承接了一项工程,并将其承包给某人,签订了内部经济技术承包协议书,双方约定的条款很多,后又为其成立的分公司,刻制了分公司的印章。某人又同一位项目经理签订了承包协议书,但在施工过程中,由于管理混乱,人工、材料浪费惊人。加之业主以部分材料款抵工程款,工程发生了严重亏损,难以支付民工工资及赊欠的建筑材料,造成民工集体到政府上访,阻塞交通。该工程承包人避而远之,对民工说他们是给某公司干活的找他们要钱去,企业领导只好带着钱给民工发公资。在后面的一年里,公司先后收到50多份法庭传票,并派人去处理该工程的官司,工程所欠材料及人工费均由项目经理在欠据上签名。项目经理作为第一被告,企业作为第二被告被送上法庭,法院开庭时,项目经理在法庭上出示盖有分公司印章的由其个人填写的委托书,认定其为职务行为。法院认定分公司公章、委托书有效,自然判定企业偿还债务。项目经理挥霍工程资金,倒卖建筑材料,乱给自己找来的民工头打条子,到头来却不负任何法律责任,这就是无控制授权造成的恶果。由于逐级授权,或项目经理发现项目工程严重亏损,为了逃避个人责任,在空白信函上偷盖了分公司的印章,构成了表见,成功地逃避了经济责任。

2不构成表见的行为种种

判定是否构成“表见行为”充要条件为:“依法有理由相信未经授权的单位和个人有权”,关键在于“依法”和“有理由”,依法指相对人是否有在法律上站得住脚的证据,有理由可理解为客观存在。例如:某项目部原挂靠在甲公司承包工程,在某供货商处赊欠过材料,后又挂靠乙公司承包了工程,但未在供货公司购买材料,由于项目经理拖延支付材料款,被供货商告上法庭,乙公司受连带责任。乙公司提出,供货商出具欠条为项目部在甲公司承建某工程时所欠,不应追究乙公司的法律责任。应追究甲公司的法律责任,该行为对甲公司构成表见,对乙公司不构成表见。又比如某项目经理在甲公司承建某工程时在某供货商处购买过材料,工程完工后被甲公司解聘,又到乙公司承包工程,又到原供货商处赊欠材料,供货商认为,该项目经理还是甲公司的(甲公司社会信誉较好,乙公司较差),就同意赊欠材料,后来该项目经理拖欠货款不支付,被供货商连同甲公司一并告上法庭。法庭判决甲公司不承担连带责任,原因是供货商没有检查该项目经理真实身份及没有核实材料使用工程由哪个公司承接。属忽视审查而相信该项目经理对甲公司还有权,不构成甲公司的表见。

还有一个例子就是某行为人为赊取建筑材料而冒充某公司员工,供货商不信,某人就说可用电话与某公司经理联系,联系结果是对方称某人为自己公司的项目经理或材料员,同意委托前去赊欠材料,于是供货商信以为真,材料被提走,经多次催要工程款未果,于是供货商就将某行为人与某公司一并告上法庭。最终某公司不负法律责任,行为人没有出示某公司法人委托书、介绍信等具有法律效力的文书证明,而是凭借一个电话,就轻信了行为人,属“没有法律依据,没有理由相信行为人”,不属于表见。

是否构成表见,要看其认定的相对人是否有可靠的法律依据,理由是否充分,如果只凭行为人口头说明或以旧有身份来确认都是无效的。例如某项目经理在甲公司多年,长期以来的一直由某供应商供应某种建材,信誉一直很好,虽然没有甲公司的书面委托,但管理上已经存在一种委托关系。供货商有理由相信该项目经的行为有效。某一项目经理一年换一个公司挂靠,供货商搞不清楚,形成了一种较复杂的关系,要视具体情况加以区分。

3表见的防范措施

建筑施工企业在正常的生产经营活动中,应提高各级经营管理者的法律意识和风险意识,增加企业员工的法律常识,加强对项目经理的普法教育,坚持依法经营,照章办事,健全各项规章制度,从根本上杜绝表见的行为的发生。

3.1完善制度,选择好项目经理,把好每道关口。

形成表见的纠纷,构成他人“依法有理由相信”的证据往往是企业证照、公章、合同章、财务专用章、法人委托书、稍有疏忽,就可能引来官司。因此,企业要建立完善的、操作性强的管理制度,项目经理或他人外出联系工程需要借用营业执照、资质证书副本时,不能随意交给他人,应由公司派相关部门的人员携带前往,并建立借出回收登记制度,需要以上证件的复印件时,应该针对具体的工程,在复印件上注明并加盖公司印章,注明日期并建立档案,不注明具体工程和日期是很危险的,他人可以拿着这些东西到处招摇撞骗。

对于公章、合同章、财务专用章的管理,要明确审批权限,做到一章一请示,一章一登记。公章一般应该由公司办公室专人管理,下班后应放入保险柜中,因为公章被盗用后自登报声明前发生的一切后果将有公章所在单位承担。加盖公章的批准权限一般为公司的总经理,他人需要开据介绍信、证明等函件时,一定要问得清清楚楚,有必要的还要亲自打电话落实,用词要严谨,不可由他人写作,以防止他人增加内容,可产生时间效应的一定要注明时效期,一般情况下最好不要开据空白介绍信。

法人委托书是行为人代表企业行使受权范围内职权的重要依据,因此从委托书的格式上,不应用便函,或随意打印,应为纸质较好印刷厂专门印刷的专用委托书,明确被授权人的姓名、职务、授权事宜、时限,一样都不能少,并由企业法人亲笔签名,法人代表出差时,应请示后才可加盖私章,并做好电话请示纪录,这样做得好处是当事人一方面按制度办事,另一方面也同时保护自己,如果不加以请示,擅自做主加盖公章、私章,出了问题很难说清。加盖公章时最好留有只有盖章人自己才能识别的标记,以方便以后辨认真假。

合同章是企业经营中的重要工具,法律上的重要证据,更要严格控制,审批权限为总经理。保管人员为合同管理部门的负责人,最好不要交与行办室和公章一同管理,否则很容易混淆在什么场合用什么印章,合同章是专用在工程合同和协议书上的,一般情况下,必须有合同管理部门评审合同总经理亲自过目签字后方可加盖合同章,也要尽量避免总经理不管合同,不亲自过目签字,由合同管理人员加盖私章的做法,一旦出了问题,合同管理人员无法推卸自己的责任。同时也免不了这样的责任,给企业造成损失不说,还使自己丢了饭碗,还有可能负法律责任。合同章也要做到不见总经理签字不盖章,并建立合同盖章登记制度。

财务专用章是公司财务收支的重要工具,同时也是法律上的重要证据。其审批的权限应该为公司的财务主管或财务总监。财务专用章使用频繁,一般由财务总管或财务总监负责,对外出据欠条或能形成法律文件时应该请示总经理,平时使用时也要做到一章一登记。

建立严格的规章制度,但是还要靠人来操作,因此,印章的操作者应具备良好的业务素质,应具备一定的学历,有一定的工作资历和处理各种具体事务的分析和判断能力。合同章的管理者同样应具备的各种能力,要具备合同法及相关法律的知识,能够进行合同评审,检查出合同拟订条款中的不合法、不合理条款并给予更正,明白如何利用合同条款保护企业的合法权益。

印章的管理者除了具备较高的业务素质外,更重要的一点是对企业忠诚,不谋私利,忠实地执行公司的制度,当好总经理的参谋。有些表见官司正是因为总经理的一时疏忽,签了字,印章管理者不认真审查内容而造成的官司。出事后追究不了印章管理者的责任,但是给企业带来了不可挽回的损失。因此,在本文提到对“企业忠诚”而不是对“某一个人忠诚”。

3.2加强合同管理,实行风险抵押承包制度

《合同管理制度》在企业的管理手册中都有,但相当一部分施工企业是流于形势,一是具体的内容不全,二是对违犯规章制度的人并没有预防措施和可操作的处罚手段。从以上分析中可以看到建筑施工企业构成经济风险的主要来源是项目部,就应该对项目经理建立一种激励和约束机制,约束机制中以风险抵押为主要手段,公司在于业主签订施工合同前,先与项目经理签订风险承包合同,合同内容应该具备明确双方关系、确定经营方式和范围、承包方式、甲乙双方的责、权、利关系、债权、债务关系、工程资金结算、变更和终止、违约责任等。同时签订抵押协议,抵押可以分成三种形式,一是现金抵押,按工程总造价的5%到10%交纳现金。二是房产抵押,将项目经理本人的房产证交给公司并签订房产抵押协议书,去房产部门办理房产抵押手续。三是机动车辆的抵押,凭机动车辆的抵押协议书到车管部门办理抵押手续。

实行风险抵押承包责任制度可以有效地约束项目经理的各种行为,但这也不是唯一有效的手段,还要和其他防范措施一并使用才能取得杜绝表见行为的效果。

3.3加强工程管理做好成本预控和阶段性控制

加强工程管理是防止建筑施工企业经济风险的根本,工程质量是企业的生命,工程质量一旦发生大问题,对企业是致命的打击,造成项目经济风险的最大化,安全生产文明施工同样对企业经济利益至关重要,发生一起重大的伤亡事故,直接经济损失就是几十万。因此,加强工程管理,是防止企业经济风险首要的任务,由此可见,防止企业经济风险,杜绝表见纠纷的发生,不是企业哪一个部门的职责,而是企业管理人员的共同职责。

事实证明,凡是给企业造成较多的经济纠纷的项目部,大都是管理混乱,工程质量差,成本消耗高的项目部,因此做好工程成本的预控和阶段性的控制也是至关重要的。工程成本的预控,应该从工程的成本分析入手,确定工程的最佳控制成本,也就是与项目经理签订目标成本,列出成本控制表,将建筑材料、人工工资等,工程所发生的费用分类、分项计算出来,同中标的预算成本相对照,再根据市场实际材料价格,人工工资等确定最佳的控制成本,利润指标。

在施工阶段,根据工程进度对照成本进度表,所有分类、分项成本支出均不得大于成本控制指标,否则,不予支付工程进度款。工程进度的核定,一定要有专人把关,施工现场审核,不允许有作假现象存在。严格按工程进度拨付工程款、材料款的支付,由项目经理根据工程进度中各种材料的需求量,报材料计划及购货地点,由公司控制支付。防止挪用工程款,即使打欠条也是在公司的严密监控下进行。

对于挂靠的项目部,更要严加管理,前面我们所说的建筑施工企业的主要经济风险来源于项目部,确切地说,更大的经济风险来源于挂靠的项目部,挂靠的项目部经营管理水平低,专业管理人员不配套,打一枪换一个地方,不考虑严重后果。有些项目经理恶意制造经济纠纷。对这些项目部,企业要派专人进行管理,控制工程成本。杜绝管理漏洞,达到企业和项目经理双赢的目的。

3.4加强工程资金管理,防止挪用资金

许多建筑施工企业,特别是实行经济技术承包的工程,工程资金失控也是造成企业承担经济风险的主要原因之一。有人认为,项目经理承包经营,又交了风险抵押金,不必过多的管理他们的财务。因此,有些项目经理误导业主,一是说把工程款打到项目经理个人账户上就代表公司了,二是说工程款打到公司账户上,公司会挪用,工程交不了工。因此,业主直接拨款给项目经理。加之资金不到位的工程较多,会产生拆东墙补西墙的做法,挪用本工程款支付其他,本工程赊欠材料、人工工资较多,造成经济纠纷,构成表见行为,企业受损。

因此,无论什么样的项目部,工程款必须进公司帐户,再由公司审查后拨付项目部,监控工程资金流向,发现问题,及时纠正。另外,在与业主签定工程施工合同时,要有个约定,工程款不进入公司帐户,所发生的一切法律责任由业主负责。还要注意一个问题,在选择投标工程和投标项目部时,对资金不到位的工程,不能选择没有经济实力的队伍承担施工,否则后患无穷。

建筑施工企业是一类管理较复杂的特殊企业,加之建筑市场开放后,施工队伍流动性大,企业内部管理人员流动性大,因此,只有加强管理,不能赋予管理人员过多的经济权利,要设法降低施工队伍的流动率,不要随意接受不明底细的施工队伍,加强企业用工交流,加强对行为人的监控,包括已离开企业的行为人的监控,使企业经济风险降到最低限度。

房产合同管理范文第3篇

关键词:建筑企业;经济纠纷来源;防治措施

建筑施工企业点多面广,一般中型企业就几十个项目部,有直属的,也有挂靠的,有些企业为了追求产值和管理费,往往以优惠的政策和较低的管理费用,吸纳了一些实力差,管理水平低,不了解底细的项目部,由于没有制定较完善的管理制度,从经济上制约不了这项目部。有些项目经理恶意的在外面乱打欠条,以企业的名义骗取供货商的信任,赊取材料,有些甚至以本工程的名义赊取材料后倒卖,供货商多次索要材料款而拒不支付,致使供货商将项目经理和企业一并告上法庭,法院以项目经理欠债属于职务行为为理由,在本项目经理无偿还能力时,由公司承担连带责任支付欠款。使较多企业都不明不白地吃了不少亏,有的给企业造成巨大的经济损失。还有一些项目经理挪用工程资金或者在工程资金不到位的情况下,拒付、拖欠民工工资,造成民工到企业、到政府集体上访,给企业造成不良的社会影响。相当多的建筑企业领导,整天忙于应付由于管理不善、乱签合同、乱盖公章给企业带来了各种纠纷,在外东躲西藏,哪有精力再抓企业的经营管理,造成企业生产经营恶性循环。

由以上可见,建筑施工企业经济风险主要来源由过去的替人担保贷款、拖欠工程款转变为项目经理的经济行为,不管是善意的还是恶意的,其经济行为都会影响到公司的经济利益。因为他们的经济行为在一定范围内得到了法律的认可,即可以认定为职务行为,法律上称其为“企业表见人”,即从表面上看起来他们可以代表企业从事经济活动,但实质上有些构成表见,有些不能构成表见。目前在我国法律上对表见还没有明确的定义,只能由法官依据原被告出示的证据及案件的具体情况加以判定。

要避免企业的经济风险,企业的经营管理者及主要部门负责人要明确项目经理及公司对外从事经济活动的人员,具有什么样的权利,对它们的经济行为应该付什么样的责任及用什么样的方法来约束他们的权利和增强对企业的责任心。然而我们明白了建筑施工企业的主要经济风险来自表见人,就应对表见人的构成、具体表现有充分地了解和采取有效的措施加以防范,就可以达到企业增效,项目增收,避免企业的经济损失的目的。

1项目负责人及企业对外从事经济活动人员构成表见人最主要的要素

企业人指由企业指定的(一般为书面委托)自然人或单位代表企业在某一项目,在约定的时间及地点参与经济活动,是一种显而易见的合法的活动。其在委托范围内产生的一切后果,由委托人承担。

表见人可以理解为,没有经过企业授权或已超越授权范围、期限的单位或个人,以企业的名义与他人从事经济活动,而他人依法有理由相信未经授权或已超越授权范围、期限的单位或个人有权,企业要对单位和个人的经济行为向他人承担责任。

由上可见,构成表见人最主要的要素为“他人依法有理由相信”。依法,指法律上认可的证据,《中华人民共和国合同法》第19条规定,行为人没有权,超越权或权终止后以被人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有权,该行为有效。也提到有理由相信。条款中的行为人指未经授权,或已超越授权范围、期限的单位或个人。被人指企业,相对人指他人或第三人、合同的另一方。对以上条款也可以这样理解,只要相对人能拿出有效的证据表明自己是有理由认定行为人有权,法庭将判定该行为有效,构成表见行为。构成“依法有理由相信”的表现形式,在建筑施工企业中有很多种,现举例说明:

1.1客观存在的形式。可以理解为相对人并不知道企业是否委托,但有事实存在的理由。例如:某项目负责人没有得到企业的法人委托书,但他在全权管理某一工程,在工地入口处门头上有某公司某项目部的标牌,并且在办公室内管理人员一览表中项目经理是他并有照片,他以企业的名义在外赊欠建筑材料,供货商来工地送货并收取欠条时,通过一览表确认他是项目负责人,认为他出示的欠据可以代表某公司,为有效凭证,关键在供货商已确认这项工程是某公司所承建的工程,并确认给他打欠条的项目经理可以代表某公司,构成表见行为。尽管某公司认为自己没有授权该工程的项目负责人赊欠材料,但事实上他的行为已构成职务行为。目前各地许多建筑施工企业都遇到了类似的问题,并且有相当一部分吃了官司。而作为表见人的项目负责人却都躲得远远的,任凭企业上法庭或者被执行。

1.2由于企业管理上的漏洞造成表见形式可以分为以下几种情况:

①时效无期限。主要发生在工程项目由项目承包人承包,且工程建设资金不到位的情况下,而且普遍存在与建筑行业中,具体表现为工程项目承包人赊欠建筑材料、设备时,相对人对其不信任,要求其出具企业的介绍信,而企业在出具介绍信的时疏忽了最主要的两点即工程的名称和有效的期限,致使项目经理长期受益于这封介绍信,赊欠建筑材料,甚至挂靠其他建筑施工企业后赊欠的材料在不能偿还债务时,债权人把介绍信作为重要的物证,把项目经理和出具介绍信的公司一并送上法庭,法庭往往把此判定为表见行为。

②无范围无对象的即成委托授权行为。主要表现在企业公章、合同章、财务专用章等管理不严,有的企业为了方便业务人员联系工程,给其开了较多的加盖企业印章的空白介绍信、空白法人委托书,空白的工程合同,持有以上空白信函的人可以随意的在任何地点给任何人出具证明,有些人恶意利用这些空白函件骗取工程,赊欠材料、另立账户、设立分支机构、提供担保甚至抽逃工程资金、给企业造成了巨大的经济损失。

③有范围有对象的但无控制的授权行为。企业在授权时明确了工程名称、工程地点、授权人及授权范围,但缺乏监督机制造成失控。例如:某企业在外地承接了一项工程,并将其承包给某人,签订了内部经济技术承包协议书,双方约定的条款很多,后又为其成立的分公司,刻制了分公司的印章。某人又同一位项目经理签订了承包协议书,但在施工过程中,由于管理混乱,人工、材料浪费惊人。加之业主以部分材料款抵工程款,工程发生了严重亏损,难以支付民工工资及赊欠的建筑材料,造成民工集体到政府上访,阻塞交通。该工程承包人避而远之,对民工说他们是给某公司干活的找他们要钱去,企业领导只好带着钱给民工发公资。在后面的一年里,公司先后收到50多份法庭传票,并派人去处理该工程的官司,工程所欠材料及人工费均由项目经理在欠据上签名。项目经理作为第一被告,企业作为第二被告被送上法庭,法院开庭时,项目经理在法庭上出示盖有分公司印章的由其个人填写的委托书,认定其为职务行为。法院认定分公司公章、委托书有效,自然判定企业偿还债务。项目经理挥霍工程资金,倒卖建筑材料,乱给自己找来的民工头打条子,到头来却不负任何法律责任,这就是无控制授权造成的恶果。由于逐级授权,或项目经理发现项目工程严重亏损,为了逃避个人责任,在空白信函上偷盖了分公司的印章,构成了表见,成功地逃避了经济责任。

2不构成表见的行为种种

判定是否构成“表见行为”充要条件为:“依法有理由相信未经授权的单位和个人有权”,关键在于“依法”和“有理由”,依法指相对人是否有在法律上站得住脚的证据,有理由可理解为客观存在。例如:某项目部原挂靠在甲公司承包工程,在某供货商处赊欠过材料,后又挂靠乙公司承包了工程,但未在供货公司购买材料,由于项目经理拖延支付材料款,被供货商告上法庭,乙公司受连带责任。乙公司提出,供货商出具欠条为项目部在甲公司承建某工程时所欠,不应追究乙公司的法律责任。应追究甲公司的法律责任,该行为对甲公司构成表见,对乙公司不构成表见。又比如某项目经理在甲公司承建某工程时在某供货商处购买过材料,工程完工后被甲公司解聘,又到乙公司承包工程,又到原供货商处赊欠材料,供货商认为,该项目经理还是甲公司的(甲公司社会信誉较好,乙公司较差),就同意赊欠材料,后来该项目经理拖欠货款不支付,被供货商连同甲公司一并告上法庭。法庭判决甲公司不承担连带责任,原因是供货商没有检查该项目经理真实身份及没有核实材料使用工程由哪个公司承接。属忽视审查而相信该项目经理对甲公司还有权,不构成甲公司的表见。

还有一个例子就是某行为人为赊取建筑材料而冒充某公司员工,供货商不信,某人就说可用电话与某公司经理联系,联系结果是对方称某人为自己公司的项目经理或材料员,同意委托前去赊欠材料,于是供货商信以为真,材料被提走,经多次催要工程款未果,于是供货商就将某行为人与某公司一并告上法庭。最终某公司不负法律责任,行为人没有出示某公司法人委托书、介绍信等具有法律效力的文书证明,而是凭借一个电话,就轻信了行为人,属“没有法律依据,没有理由相信行为人”,不属于表见。

是否构成表见,要看其认定的相对人是否有可靠的法律依据,理由是否充分,如果只凭行为人口头说明或以旧有身份来确认都是无效的。例如某项目经理在甲公司多年,长期以来的一直由某供应商供应某种建材,信誉一直很好,虽然没有甲公司的书面委托,但管理上已经存在一种委托关系。供货商有理由相信该项目经的行为有效。某一项目经理一年换一个公司挂靠,供货商搞不清楚,形成了一种较复杂的关系,要视具体情况加以区分。

3表见的防范措施

建筑施工企业在正常的生产经营活动中,应提高各级经营管理者的法律意识和风险意识,增加企业员工的法律常识,加强对项目经理的普法教育,坚持依法经营,照章办事,健全各项规章制度,从根本上杜绝表见的行为的发生。

3.1完善制度,选择好项目经理,把好每道关口。

形成表见的纠纷,构成他人“依法有理由相信”的证据往往是企业证照、公章、合同章、财务专用章、法人委托书、稍有疏忽,就可能引来官司。因此,企业要建立完善的、操作性强的管理制度,项目经理或他人外出联系工程需要借用营业执照、资质证书副本时,不能随意交给他人,应由公司派相关部门的人员携带前往,并建立借出回收登记制度,需要以上证件的复印件时,应该针对具体的工程,在复印件上注明并加盖公司印章,注明日期并建立档案,不注明具体工程和日期是很危险的,他人可以拿着这些东西到处招摇撞骗。

对于公章、合同章、财务专用章的管理,要明确审批权限,做到一章一请示,一章一登记。公章一般应该由公司办公室专人管理,下班后应放入保险柜中,因为公章被盗用后自登报声明前发生的一切后果将有公章所在单位承担。加盖公章的批准权限一般为公司的总经理,他人需要开据介绍信、证明等函件时,一定要问得清清楚楚,有必要的还要亲自打电话落实,用词要严谨,不可由他人写作,以防止他人增加内容,可产生时间效应的一定要注明时效期,一般情况下最好不要开据空白介绍信。

法人委托书是行为人代表企业行使受权范围内职权的重要依据,因此从委托书的格式上,不应用便函,或随意打印,应为纸质较好印刷厂专门印刷的专用委托书,明确被授权人的姓名、职务、授权事宜、时限,一样都不能少,并由企业法人亲笔签名,法人代表出差时,应请示后才可加盖私章,并做好电话请示纪录,这样做得好处是当事人一方面按制度办事,另一方面也同时保护自己,如果不加以请示,擅自做主加盖公章、私章,出了问题很难说清。加盖公章时最好留有只有盖章人自己才能识别的标记,以方便以后辨认真假。

合同章是企业经营中的重要工具,法律上的重要证据,更要严格控制,审批权限为总经理。保管人员为合同管理部门的负责人,最好不要交与行办室和公章一同管理,否则很容易混淆在什么场合用什么印章,合同章是专用在工程合同和协议书上的,一般情况下,必须有合同管理部门评审合同总经理亲自过目签字后方可加盖合同章,也要尽量避免总经理不管合同,不亲自过目签字,由合同管理人员加盖私章的做法,一旦出了问题,合同管理人员无法推卸自己的责任。同时也免不了这样的责任,给企业造成损失不说,还使自己丢了饭碗,还有可能负法律责任。合同章也要做到不见总经理签字不盖章,并建立合同盖章登记制度。

财务专用章是公司财务收支的重要工具,同时也是法律上的重要证据。其审批的权限应该为公司的财务主管或财务总监。财务专用章使用频繁,一般由财务总管或财务总监负责,对外出据欠条或能形成法律文件时应该请示总经理,平时使用时也要做到一章一登记。

建立严格的规章制度,但是还要靠人来操作,因此,印章的操作者应具备良好的业务素质,应具备一定的学历,有一定的工作资历和处理各种具体事务的分析和判断能力。合同章的管理者同样应具备的各种能力,要具备合同法及相关法律的知识,能够进行合同评审,检查出合同拟订条款中的不合法、不合理条款并给予更正,明白如何利用合同条款保护企业的合法权益。

印章的管理者除了具备较高的业务素质外,更重要的一点是对企业忠诚,不谋私利,忠实地执行公司的制度,当好总经理的参谋。有些表见官司正是因为总经理的一时疏忽,签了字,印章管理者不认真审查内容而造成的官司。出事后追究不了印章管理者的责任,但是给企业带来了不可挽回的损失。因此,在本文提到对“企业忠诚”而不是对“某一个人忠诚”。

3.2加强合同管理,实行风险抵押承包制度

《合同管理制度》在企业的管理手册中都有,但相当一部分施工企业是流于形势,一是具体的内容不全,二是对违犯规章制度的人并没有预防措施和可操作的处罚手段。从以上分析中可以看到建筑施工企业构成经济风险的主要来源是项目部,就应该对项目经理建立一种激励和约束机制,约束机制中以风险抵押为主要手段,公司在于业主签订施工合同前,先与项目经理签订风险承包合同,合同内容应该具备明确双方关系、确定经营方式和范围、承包方式、甲乙双方的责、权、利关系、债权、债务关系、工程资金结算、变更和终止、违约责任等。同时签订抵押协议,抵押可以分成三种形式,一是现金抵押,按工程总造价的5%到10%交纳现金。二是房产抵押,将项目经理本人的房产证交给公司并签订房产抵押协议书,去房产部门办理房产抵押手续。三是机动车辆的抵押,凭机动车辆的抵押协议书到车管部门办理抵押手续。

实行风险抵押承包责任制度可以有效地约束项目经理的各种行为,但这也不是唯一有效的手段,还要和其他防范措施一并使用才能取得杜绝表见行为的效果。

3.3加强工程管理做好成本预控和阶段性控制

加强工程管理是防止建筑施工企业经济风险的根本,工程质量是企业的生命,工程质量一旦发生大问题,对企业是致命的打击,造成项目经济风险的最大化,安全生产文明施工同样对企业经济利益至关重要,发生一起重大的伤亡事故,直接经济损失就是几十万。因此,加强工程管理,是防止企业经济风险首要的任务,由此可见,防止企业经济风险,杜绝表见纠纷的发生,不是企业哪一个部门的职责,而是企业管理人员的共同职责。

事实证明,凡是给企业造成较多的经济纠纷的项目部,大都是管理混乱,工程质量差,成本消耗高的项目部,因此做好工程成本的预控和阶段性的控制也是至关重要的。工程成本的预控,应该从工程的成本分析入手,确定工程的最佳控制成本,也就是与项目经理签订目标成本,列出成本控制表,将建筑材料、人工工资等,工程所发生的费用分类、分项计算出来,同中标的预算成本相对照,再根据市场实际材料价格,人工工资等确定最佳的控制成本,利润指标。

在施工阶段,根据工程进度对照成本进度表,所有分类、分项成本支出均不得大于成本控制指标,否则,不予支付工程进度款。工程进度的核定,一定要有专人把关,施工现场审核,不允许有作假现象存在。严格按工程进度拨付工程款、材料款的支付,由项目经理根据工程进度中各种材料的需求量,报材料计划及购货地点,由公司控制支付。防止挪用工程款,即使打欠条也是在公司的严密监控下进行。

对于挂靠的项目部,更要严加管理,前面我们所说的建筑施工企业的主要经济风险来源于项目部,确切地说,更大的经济风险来源于挂靠的项目部,挂靠的项目部经营管理水平低,专业管理人员不配套,打一枪换一个地方,不考虑严重后果。有些项目经理恶意制造经济纠纷。对这些项目部,企业要派专人进行管理,控制工程成本。杜绝管理漏洞,达到企业和项目经理双赢的目的。

3.4加强工程资金管理,防止挪用资金

许多建筑施工企业,特别是实行经济技术承包的工程,工程资金失控也是造成企业承担经济风险的主要原因之一。有人认为,项目经理承包经营,又交了风险抵押金,不必过多的管理他们的财务。因此,有些项目经理误导业主,一是说把工程款打到项目经理个人账户上就代表公司了,二是说工程款打到公司账户上,公司会挪用,工程交不了工。因此,业主直接拨款给项目经理。加之资金不到位的工程较多,会产生拆东墙补西墙的做法,挪用本工程款支付其他,本工程赊欠材料、人工工资较多,造成经济纠纷,构成表见行为,企业受损。

因此,无论什么样的项目部,工程款必须进公司帐户,再由公司审查后拨付项目部,监控工程资金流向,发现问题,及时纠正。另外,在与业主签定工程施工合同时,要有个约定,工程款不进入公司帐户,所发生的一切法律责任由业主负责。还要注意一个问题,在选择投标工程和投标项目部时,对资金不到位的工程,不能选择没有经济实力的队伍承担施工,否则后患无穷。

建筑施工企业是一类管理较复杂的特殊企业,加之建筑市场开放后,施工队伍流动性大,企业内部管理人员流动性大,因此,只有加强管理,不能赋予管理人员过多的经济权利,要设法降低施工队伍的流动率,不要随意接受不明底细的施工队伍,加强企业用工交流,加强对行为人的监控,包括已离开企业的行为人的监控,使企业经济风险降到最低限度。

房产合同管理范文第4篇

,向市政府申请并拨付了70万元建设了商品房销售合同网上备案系统,为房产管理工作“实践先进性、服务新跨越”搭建了信息平台。

一、商品房销售合同网上备案系统简介

房地产销售合同网上管理系统充分利用现代网络技术和通迅技术,将房地产开发企业从开发项目申请、审批、立项、获得项目建设许可证、项目建设的全过程、监督验核以及项目预销售申请、审批、房屋销售、合同签订、合同备案等一系列关于房地产开发到销售完成的业务实行有效网络监管。

该系统后台数据采用Qracle大型数据库,运用三层体系架构的组件式开发,系统将界面、界面、业务应用逻辑及数据存储分为多层分散管理,逻辑或物理地将它他分开,可减轻系统压力,提高整体性能,系统在信息访问、传递和存储三个环节上均有严格的安全措施。

二、商品房销售合同网上备案的建设情况

根据国家和省市关于加快完善房地产市场信息系统的部署要求,自2006年5月开始,我局通过学习借鉴徐州、淮安、扬州等周边城市经验,结合我市实际,与扬州大自然网络有限公司联合开发建设了一套具有国内领先技术的商品房销售合同网上备案综合管理系统。该系统主要包括包括8个主要模块:登陆系统、开发企业信息、企业开发项目、销售项目、房源管理、合同管理、用户管理、消息管理。目前,各模块均已全面开通运行。系统还预留了其他业务管理系统数据交换接口,可与金融、契税等单位联网,实现数据共享。为了确保系统的正常运行,我局加强工作人员和商品房网上销售人员的学习培训,并开启商品房网上管理系统客户端82个,为实施商品房网上管理奠定了良好的基础。该系统运行以来,已实现商品房销售合同网上备案6856份,销售面积71.12万平方米,销售额达153151万元,实现市区新建商品房入网销售率100。另外,正在督促三县尽快建立合同网上备案系统并实现全市联网。

三、网上备案系统运行效果

商品房销售合同网上备案系统成功运行以来,成效明显,基本实现了四个方面的预期目的:

一是基础数据真实客观有效支持市场动态分析。通过该系统,可以获得用于房地产市场分析和需求预测的基本基础数据,采集各类房屋上市量、销售量、销售均价、实际成交价、户型、面积、区域等突出反映市场供需关系、价格、结构情况的各类指标,通过综合分析计算,提示各类指标的内在关系,科学判断市场走势,及时发现市场运行中存在的问题,提出针对性调控措施,为上级分析决策提供可靠的数据支持。能够对大部分敏感性预警指标进行定期监测和统计分析,可以为市场信息指标数据的公开披露提供依据。

二是网络数据即时更新市场加大市场监管力度。以“数字房管”工程为基础和依托的商品房销售合同网上备案系统,囊括市区所有上市商品房的每一楼盘和每一套房屋的面积和价格。房源信息实行三审进网,即网上填报、审批、签约。从源头上就遏制了商品房重复销售,面积缺斤短两、合同不规范等扰乱市场秩序,侵害广大群众利益的违规行为,使交易更加规范、安全,净化了交易市场环境,群众买房更放心,更方便、更安全。

三是房地产市场信息联网即时刷新提升服务效益。坚持把百姓的利益放在重要位置,将“数字房管”建设成果向社会开放。通过开通“**房地产业信息网”(),市民免费登陆查询,网站从系统自动获取数据,商品房未售房源、已售房源信息按住宅、非住宅等分类,并以地区、价格、面积等为选择条件,可查询全市各上市项目坐落位置、每套房产的详细情况等,为群众及时全面了解真实客观的市场行情,搭建有效的平台和方便快捷的信息渠道,指导消费者理性消费和理性投资。

四是“数字房产”提升房管工作效益。通过“数字房产”建设,能够快速、准确的提供房产图文信息,大大提高了房地产管理部门的工作效率和公共服务水平,从开发企业项目申请、房管部门核准、房源信息录入到合同签定均从网上实现,且每份合同符合条件的仅须15分钟内便可实现备案。

四、下一步工作打算

1、完善市区房地产市场信息系统,抓好数据整合。一是进一步完善与财政、税务部门的数据共享机制,加强协调配合,真正实现“以税调控房产、以房管促税收”的目的。二是与银行实现数据共享。随立房地产贷款规模的曰益增大,银行所承担的风险也越来越大,各种贷款欺诈时有发生。对此我们通过建立网上合同备案银行房贷系统的共享平台,把银行、购房人、开发企业、房屋、贷款金额等信息实现共享,最终使网上备案系统成为“银行贷款的保险箱”。

2、进一步拓宽网上备案系统工作覆盖面。自市区商品房销售合同网上备案系统成功运行以来,在总结经验的基础上,力争年底前三县全面建立商品房销售合同网上备案系统,真正建立起全市统一的房地产市场信息系统运行平台,实现对全市房地产市场的有效监管,正确引导市场投资和消费,促进房地产市场持续稳定健康发展。

房产合同管理范文第5篇

第一条为加强商品房销售管理,维护房地产市场秩序,保障商品房交易双方当事人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本细则。

第二条本细则所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

第三条市行政区域内商品房销售及其销售管理适用本细则。

第四条市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。

第二章预售管理

第五条商品房预售实行预售许可证制度。

房地产开发企业预售商品房,应当向房产行政主管部门申请登记,取得《商品房预售许可证》。

第六条商品房预售应当符合下列条件:

(一)已办理国有土地出让手续,并已取得国有土地使用权证;

(二)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

(三)已确定施工进度和竣工交付日期;

(四)七层以下(含七层)的商品房项目,完成形象工程的二分之一,八层以上(含八层)的商品房项目,完成形象工程的三分之一;

(五)法律、法规规定的其它条件。

第七条申请办理《商品房预售许可证》,应当提交下列证件及材料:

(一)房地产开发企业的营业执照和资质等级证书;

(二)国有土地使用权证;

(三)建设工程规划许可证及红线图;

(四)建设工程施工许可证及施工合同;

(五)商品房预售款监管协议,商品房预售款缴存银行及存款账号。

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总套数、预售总面积等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图、分户平面图和预售项目的现场照片一张;

(七)土地使用权或在建工程已经设置抵押的,还应当提交抵押权人签署同意的书面意见;

(八)物业管理方案及物业管理用房红线图;

(九)房屋拆迁赔偿安置红线图;

(十)法律、法规、规章规定的其它证明材料。

第八条商品房预售许可证的办理程序:

(一)受理。房地产开发企业按本细则第七条的规定提交有关材料,材料齐全的,房产行政主管部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的,应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

(二)审核。房产行政主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

(三)许可。经审查,房地产开发企业的申请符合法定条件的,房产行政主管部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可证书面决定,发送房地产开发企业,并自作出决定之日起10日内向房地产开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查,房地产开发企业的申请不符合法定条件的,房产行政主管部门应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达房地产开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书、《商品房预售许可证》应当加盖房产行政主管部门的印章。

(四)公示。房产行政主管部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。

第九条商品房预售许可证应当载明:预售人的名称,许可证编号,项目开工日期、竣工日期,商品房预售款缴存银行及存款账号,房产行政主管部门的网址、预售商品房的名称、坐落位置、用途、楼号、楼层、预售面积、在建工程抵押、拆赔情况及注意事项等内容。

第十条房产行政主管部门对《商品房预售许可证》的具体内容实施公示制度。

(一)在《衡阳日报》、房产行政主管部门的网站及房地产开发企业商品房销售现场预售许可公示。公示第九条载明的内容。

(二)商品房销售现场设立的预售许可项目公示,房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》前,应按照房产行政主管部门确定的统一格式制作固定公示牌。公示内容为:预售合同示范文本、预售合同登记备案要求及项目拆迁安置、直管公房赔偿、在建工程抵押及商品房预售款缴存银行、商品房预售查询和房产行政主管部门投诉电话。

第十一条房地产开发企业在办理房屋初始登记时应将《商品房预售许可证》上交房产行政主管部门。

第十二条房地产开发企业取得预售许可证后,方可销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得预售商品房,也不得以认订、登记、选号等形式收取预定款,变相预售商品房。

第十三条房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。

第十四条商品房预售款是承购人依照合同的约定,预先支付给开发企业,在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。

商品房预售款在商品房项目竣工验收前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费,不得挪作他用。

第十五条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前,由房产行政主管部门、房地产开发企业和银行签订商品房预售款监管协议,明确各方的权利、义务。

第十六条购房人应当将商品房预售款直接交存监管协议所确定的银行,凭银行出具的收款凭证向开发企业换取售房发票。房地产开发企业不得擅自收存购房人支付的商品房预售款现金。

第十七条房地产开发企业使用商品房预售款时,应当根据工程进度编制用款计划书分送房产行政主管部门、监管银行。

房地产开发企业需使用商品房预售款的需经监理公司签具工程进度证明意见,银行凭建材供应商出具的发票,直接将款拔付至建筑材料供应商帐户。

第十八条银监部门应当对商品房预售款使用进行监控,督促商品房预售款缴存银行履行商品房预售款监管协议。

第十九条商品房预售款监管制度和协议文本由房产行政主管部门和市银监局等相关部门另行制定、,并报市政府备案。

第三章现售管理

第二十条商品房现售,应当符合以下条件:

(一)房地产开发企业营业执照和资质证书;

(二)取得土地使用权证或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收并办理了房屋权属初始登记;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)物业管理方案已经落实;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

第二十一条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第二十二条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

第二十三条商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。

第二十四条销售人应将已销售的商品房按套及时在房地产网站和现场公示。

第四章销售

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和已在房产行政主管部门登记备案的房地产中介服务机构。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当在营业场所公示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时除依法收取佣金以外不得收取其他费用。

第五章合同管理

第二十九条商品房销售时,商品房销售人和买受人经充分协商,达成一致,签订书面合同,也可以按照房产行政主管部门和工商行政主管部门监制的商品房买卖合同示范文本签订合同。

第三十条商品房销售人应按国家有关规定将商品房买卖合同报房产行政主管部门登记备案。

第三十一条房地产开发企业需购买商品买卖合同的应到市房产行政主管部门购买,房产行政主管部门应建立商品房买卖合同登记薄。

第三十二条商品房买卖合同登记备案实行“实名制”。

第六章广告管理

第三十三条工商行政主管部门负责各类房地产广告的审批工作,房产行政主管部门在其职责范围内配合工商行政主管部门做好相关工作。

第三十四条房地产广告,应当具有或者提供下列真实、合法、有效的证明文件:

(一)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;

(二)建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;

(三)土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;

(四)房地产项目预售、出售广告,应当具有房产行政主管部门颁发的预售、销售许可证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明;

(五)中介机构所的房地产项目广告,应当提供业主委托证明;

(六)法律法规规定的其他证明;

(七)各新闻媒体网络及广告场所,凡涉及房地产房预售、销售的广告,必须经市工商、房地产行政主管部门审批,签署意见后,方可采用。否则,将追究撰自采用广告的责任。

现房广告的还应提供工程竣工验收合格证明。

第三十五条房地产预售、销售广告必须载明以下事项:

(一)开发企业名称;

(二)中介服务机构销售的,载明该机构名称;

(三)预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的,可以不必载明上述事项。

第三十六条房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合实际,不得在地理位置、区位环境、物业管理、户型、面积、设计等方面欺骗或者误导公众。

第三十七条有下列情况的房地产不得广告:

(一)未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

(二)未经国家征用的集体所有的土地上建设的;

(三)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(四)预售商品房未取得该项目预售许可证的;

(五)权属有争议的;

(六)违反国家有关规定建设的;

(七)不符合工程质量标准,经验收不合格的;

(八)法律、行政法规规定禁止的其它情形。

第三十八条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。

第七章信息管理

第三十九条建设、房产行政主管部门应建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统,建立房地产开发企业信用档案。

第四十条已批准设立的房地产开发企业,应按房产行政主管部门的规定进行网上联机,将其企业的基本情况、项目情况、商品房价格、销售情况等动态信息及时发送给房产行政主管部门。

第四十一条房产行政主管部门应定期汇总、分析和全市商品房交易的相关信息,并提供网上公开查询服务和网上交易服务。

第八章法律责任

第四十二条房地产开发企业违反本细则规定,擅自预售商品房的,根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定,由房产行政主管部门责令停止预售,补办手续,没收违法所得,并处以已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十三条房地产开发企业隐瞒有关情况,提供虚假材料,或者采取欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定,由房产行政主管部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。

第四十四条房地产开发企业违反规定用途使用商品房预售款的,根据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定,由房产行政主管部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第四十五条未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,根据《商品房销售管理办法》第三十七条的规定,由房产行政主管部门责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。

第四十六条在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十七条房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的,根据《商品房销售管理办法》第四十一条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十八条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案的;

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

(五)分割拆零销售商品住宅的;

(六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

(八)委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十九条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,根据《商品房销售管理办法》第四十三条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

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