房产中介法律培训范文第1篇

时间过去了1个月，这项整顿工作已经在全国各地铺开，各地的政府主管部门都出台了文件，具体整治措施正是按照陆副部长在记者会上披露的：

一，规范中介机构房源信息的。

二，全面推进房地产转让合同的网签。

三，切实加强房地产交易资金的监管，防止中介机构侵占、挪用房地产交易人的交易资金，保证资金安全。

四，强化对房地产中介机构的备案管理。

五，加强中介从业人员的管理，提高从业人员的素质。

六，完善信用信息系统，建立中介机构从业人员的信用档案制度。

七，各级房地产主管部门要加大日常的监督检查力度。

房产中介法律培训范文第2篇

在房地产交易管理中，风险管理一直占据着十分重要的地方，是广大房地产企业在经营实践中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探讨了房地产交易中的风险管理问题。

房地产交易风险管理防范

中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。

一、房地产交易的特点

房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。

二、房地产交易中存在的风险

（一）因自然环境变化带来的交易风险

自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。

（二）因社会环境变化带来的交易风险

人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。

（三）房地产交易中的法律风险

法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。

（四）房地产交易参与者的道德风险

房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。

三、房地产交易中的风险防范措施

（一）注重保险的购买和使用

在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。

（二）健全房地产相关法规

近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。

（三）加大诚信宣传力度

为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。

（四）增强工作人员的培训工作

房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。

四、结语

总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。

参考文献：

[1]刘宝文.房地产交易管理中的风险及规避策略分析[J].门窗.2015（9）：81-86.

房产中介法律培训范文第3篇

    为加强房地产中介服务行业管理，规范房地产市场，维护消费者的合法权益，市局决定从2001年1月至4月底，在全市开展中介服务行业专项执法检查工作，工作重点是规范房地产经纪活动，查处违规违法行为。现提出如下实施意见：

    一、指导思想和目标

    按照党的十五届五中全会和市委七届七次全会关于进一步开放市场，规范有序的市场体系的要求，依照房地产中介服务的有关法律、法规和规章，集中力量在一段时间内对房地产经纪机构进行专项执法检查。加强房地产中介服务管理，发展和规范本市的房地产市场，保障房地产活动当事人的合法权益，促进市政府提出的2001年房地产业的“六个到位”的实现，推进上海房地产业成为上海经济发展的支柱产业。

    专项执法检查的阶段性目标是：依法查处房地产中介服务中的违法违规行为，整治一些严重违法违规的房地产经纪机构和人员，使房地产市场更加规范有序。

    二、专项执法检查的范围和内容

    专项执法检查的范围，主要是发生在2000年1月1日之后的中介服务业（特别是房地产经纪行业）中的违规情况。包括被举报、揭发的，发生在2000年1月1日之前，性质严重，尚未改正的违规行为的追查。

    执法检查的主要内容：

    （一）违反房地产经纪机构和人员执业资格管理规定的行为。主要包括：

    1．从业人员未取得执业资格证书的；

    2．房地产经纪机构未按规定向房地产主管部门备案的。

    （二）从事成套独用使用权房买卖的；

    （三）采取弄虚作假损害当事人合法权益的；

    （四）未取得工商登记、擅自从事房地产经纪业务的。

    三、专项执法检查的方法

    （一）加强内外协调配合。市局和市工商局加强联系和合作，各区县房地局要主动和各区县工商局联系，联手整治房地产中介服务业中的违法违规行为。各区县房地局执法监察部门还要加强和房地产市场主管部门的联系，共同抓好这次专项执法检查工作。

    （二）要充分发挥房地办事处的作用。房地办事处是房地资源行政主管部门执法监察的一支基本队伍，也是这次专项执法检查的重要力量，要充分发挥房地办事处在执法检查、协助办案、督促整改等方面的作用。

    （三）采用对经纪机构内部检查、门市部现场检查和以举报揭发的案件为线索等多种形式进行检查。主要查工商登记、查备案资料、查执业资格、查合同文书、查业务台帐、查经营凭证、查举报案件。对违法违规行为的处理，要求证据确凿，适用法律法规和规章正确，符合法定程序。

    （四）专项执法检查要同年检工作结合起来。执法检查中发现严重违法违规的经纪公司情况要及时与市场主管部门联系，为经纪公司的年检提供相关资料。

    （五）认真抓好整改工作。整改工作是衡量专项执法检查阶段性成效的重要标志。要通过行政的、法律的手段和新闻舆论工具，督促房地产经纪机构对违法违规行为进行整改。房地产经纪机构应制订和完善规范服务的制度，防止新的违法违规行为的产生。

    四、专项执法检查的步骤和要求

    第一阶段：培训动员、组织落实阶段（1月上旬--1月中旬）

    1．市局执法部门会同市场处，并听取工商等相关行政机关的意见，明确工作重点，制定实施计划，并由市局执法监察部门组织区县房地局专项执法检查人员进行相关法律、法规的培训，统一思想，提高认识。召开专项执法检查动员会，布置专项执法工作。

    2．各区县房地局应成立由局领导任组长，执法监察和市场管理部门负责人参加的专项执法检查领导小组，明确专项执法检查的具体主办部门和负责人，名单报市局。

    3．区县房地局组织执法部门和房地办事处的同志进行相关法律、法规的培训，成立相应的机构，摸清本辖区内中介服务公司的基本情况，根据市局的统一要求制订具体工作计划，召开本辖区内房地办事处和经纪机构负责人动员布置会。具体工作计划要书面报市局。

    本阶段的工作要求：了解房地产经纪行业现状，掌握相关法律、法规，统一认识，落实组织，制订计划，明确任务，有计划有步骤地开展工作。

    第二阶段：执法检查阶段（1月中旬--3月中旬）

    1．由市局执法部门抽查全市房地产经纪机构，抽查率达到15％。

    2．以区县地局为重点对本辖区内的房地产中介服务公司进行检查。检查率要达到85％。

    本阶段工作要求：认真查处房地产经纪机构和人员中存在的违法违规行为，整治一批严重违法违规的房地产经纪机构和人员。并结合检查，发现一批依法经纪，服务规范，业绩显著的优秀经纪机构。

    第三阶段：动员整改阶段（3月中旬--4月上旬）

    1．在执法检查的基础上，由各区县局召开中介服务公司经理会议，组织学习相关法律、法规，提高自觉守法的意识。对存在违规行为的经纪机构要求制定有效的整改计划，要明确整改内容和整改期限，并报区县房地局。

    2．落实整改措施，标本兼治，实事求是。各房地产经纪机构都要制定规范的服务制度，严格的服务标准。

    本阶段的工作要求：房地产经纪机构要切实提高认识，使整改落在实处，取得明显的成效。

    第四阶段：总结阶段（4月中旬--4月底）

房产中介法律培训范文第4篇

房地产交易的特点及管理

房地产交易特点

房地产交易主要指，房屋及土地供应与需求双方实施的买卖交易活动，从而将房屋所有权和土地的使用权转移的过程。房地产交易包含多种类型，不仅包含房地产转让、抵押，而且涉及租赁。通常房产交易进程中是由中介公司带领客户查看房源，最终促成交易。房产交易与其他产品相比，流程烦琐，影响交易因素较多。立足本质层面，房产交易主要指房地产交易主体间以房地产特殊产品为交易对象所从事的市场交易活动，拥有较多特征。首先，不发生物体的空间移动。房产交易中，由于房产具有不可流动性，不能以实物形态进入交易场所。因此，房产商品交易，只有所有权或使用权关系转移，并不存在物流形态；其次，房产价格随国民经济的不断发展，处于稳步上升趋势。房地产交易的管理房地产交易管理，主要指为避免房产交易中的不良行为，政府以法律形式、行政手段等，对房地产管理部门实施约束，促使其交易规范化，对交易过程进行监督，防止出现违法行为，针对不良违法交易应严厉打击。政府对房产交易进行引导，彰显其在交易中的监督能效。依据我国《房地产管理法》，对房地产转让、抵押的规定，在交易中遵循公平、自由等原则，确保交易行为处于我国法律红线内。此外，根据《2019年中华人民共和国房地产法律法规全书》指明，房地产交易中，不仅应将房屋所有权转让，而且还包含土地使用权，该制度极大程度地消除了房地产交易中的风险。

房屋交易过程中存在风险的房屋

房产交易过程中，部分房屋的自身特性，致使其买卖具有一定风险，针对此类房产，购买者应加以规避，主要包含以下几种类型：1.没有房产证的房子。证件齐全、房产证产权清晰，才能明证房主对房屋享有所有权，也为证明买房权力的唯一凭证。若购买没有房产证的房屋，其可能处于抵押或转卖状态，无法保障购买者的经济权益。2.小产权房。小产权通常为集体所有土地开发房产，售价与商品房相比较低，但根据我国现行法律，小产权房未有合法流转空间，禁止对外销售，购买此类房屋无法获取产权证。3.未满5年的经济适用房。此类房屋未满5年禁止上市交易，此类房屋交易不受法律保护。

房地产交易中的风险

与开发商交易中的风险

对房产开发商而言，其核心目标为获取更多的利益，实际开发进程中，将核心置于利益层面，对城市规划改造具有一定随意性，譬如占用绿地等时有发生，此类行为对城市规划建设造成一定影响，不利于城市文明建设；同时，部分开发商在实际开发进程中，出于利益考量，未能严控建筑工程建设质量，导致房产存在一定安全隐患，会给消费者造成较大损失。此外，房地产实际营销中，为吸引客户眼球，对自身房产宣传真实性有待深究，若客户在购房中对交易风险未能正确把控，可能在支付房款之后无法如期入住，或部分客户难以获取相关的法律证件，不同程度上使消费者利益受损。

房地产中介交易风险

一般房地产交易中，主要包含两种类型，即为一手房、二手房交易，其中一手房为消费者与开发商间的交易；二手房主要依附于房产中介实施。房地产中介承担的职能较多，不仅包含房地产价格评估、咨询，而且涉及房地产经纪活动等。当前，随着房地产产业快速发展，房屋价格持续上涨，房地产业已进入高峰期，市场上出现大量房地产中介机构。其中，部分中介不正规，出于自身利益考量，为吸引更多消费者购买房产促成交易，房源实际信息不真实，造成买卖双方信息缺乏对称性。房地产中介从卖方获取相应的房源，将房屋价格提升，从而获取相关利润；房地产中介在房主未授权情况下，将房屋在网上挂卖，且私自配取房主钥匙，带领购买者看房，均易增加房地产交易管理风险。

购买者缺乏相应的法律知识

购买者在购买房屋的进程中，主要将核心置于房屋质量、开发商可靠性层面，对房地产行业相关法律缺乏掌握，对周边未来规划及设施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地产交易存在的风险，主要包含两个核心点，即销售及交付。风险体现在买卖合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易风险。此外，需特别注意的是，房屋存在缺陷或未办理相关预售许可证，可能为查封或抵押等房源，所以购房者在购房之前，应积极掌握交易相关法律知识，避免增加交易风险。

房地产交易中的风险管理对策

完善房地产法律法规

完善的法律法规，对房地产交易具有一定的导向，使其交易趋于规范化。当前，我国针对房地产交易中的法律缺乏完善，导致交易中的风险增加，从而使购房者经济利益容易受损。因此，国家及政府相关部门应加以重视，针对房地产交易现状，将相关法律法规完善，杜绝房地产交易中出现各类不良行为，为广大群众提供安全的购房环境，促进房地产行业良性循环。宣传诚信理念，倡导诚信价值观开发商未持有正确的开发建设理念，是房地产交易存在风险的重要成因，一是，在相关法律法规完善的基础上，政府应通过各类媒介加大城市理念宣传，提升开发商的诚信水平。二是，政府应积极利用大数据技术，给予全国诚信度低、违反相关法律的开发商相关惩罚，并积极采取正确的引导措施，加强培训及教育，不定期对此类机构严格检查，对其各类活动实施监管，构建良好的房地产交易市场环境。

建立房地产市场信息体系

伴随“互联网+”时代的到来，各类信息技术被广泛应用于各行各业中，对房地产行业而言，应加快信息体系建设，减少交易进程中的各类风险。利用信息技术，构建完善的房地产信息交易平台，实现房源信息共享，可切实监督房地产交易中的各类活动，针对违规操作，及时给予相关的调整，使房地产交易更具可靠性及安全性。同时，在网络监管平台上设定相应的反馈模块，建立消费者交流区，消费者可通过该平台进行交流，以此实现信息共享，不断减少房地产交易中的各类风险，提升消费者购房的满意度。以季度为单位，根据平台消费者反馈的意见，将其予以整理、汇总，为今后房地产交易工作调整提供方向。

加大工作人员培训力度

房产中介人员作为房地产交易核心协调者，需拥有良好的综合素养，可及时准确地识别各类交易风险，及时为消费者安全购房提供参考。房地产中介企业，应根据实际状况，积极组织工作人员学习各类法律相关知识，增强工作人员的法律观念，确保在实际工作中不被利益所误导。同时，为进一步提升房地产工作人员的专业性，应积极开展相关系统教育考核，并不断加强工作人员的综合素养，从源头遏制交易风险。此外，为使员工树立正确的价值观及道德观，应加强企业文化建设，将其理念渗透于培训中，切实为消费者提供优质服务。

实施稳健的政府调控政策

经济体制主要依附于市场自我调节，但与其他行业相比，房地产行业具有一定的特殊性，交易金额较大，致使房地产波动频次较高。因此，为进一步改善房地产交易的规范性，政府应通过调控手段，制定完善的调控策略，避免房地产行业波动较大，造成不良影响。实施调控时，应注意各地区的差异性，做到因地制宜。从宏观层面加强金融监管，建立约束房地产投机的长效机制。加强行业监督管理，建立监督机制房地产交易中，针对其交易环节及主体应采取相关管理手段，对各个环节加强管控，形成完善的管理体系，确保政府调控成效。建立完善的交易全程监管机制，针对商品房交易，不仅需监管预售许可、销售公示，而且应将房源质量予以审核，使其各环节趋于规范化及标准化。

房产中介法律培训范文第5篇

关键词：房产经纪；存在问题；应对措施；管理途径

早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人诗话里就有"庄宅牙人"，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。

二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。

一、房地产中介服务的主要功能

1. 咨询服务

房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。

2. 价格评估

房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。

3. 经纪

房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。

4. 法律服务

各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。

二、我国房地产经纪市场发展现状

据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。

根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。

在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③

简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。

从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。

三、房地产经纪行业现实存在的问题

（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪。

（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。

（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。

我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。

（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。

我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤

四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策

那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：

（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。

（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。

1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。

2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。

建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：

1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；

2. 建立房地产经纪人保证金制度；

3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；

4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；

5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥

（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制

房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。

五、结论

随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。

注释：

①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。

②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.

③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.

④建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条