农村土地流转补偿标准范文第1篇

0引言

“农村土地”是指我国农民集体所有并由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地。［1］116在我国，农村土地无论对于国家还是农民都具有明显不同的功能及效用。农村土地征收是国家强制取得农民集体土地所有权或对农民集体土地权利过度限制的一种行为和制度。农村土地征收已成为用于满足国家各种建设用地的主要方式。然而，在我国的农村土地征收过程中，违法现象却非常普遍，如何运用法律手段规制农村土地征收中的利益关系问题，是我国面临的迫切任务。

1现行农村土地征收法律制度存在的问题

我国城市化进程不断加快，推动了农村经济的快速发展，提高了农民生活水平，也引发了诸多矛盾和问题。在现有的土地制度框架下，农村土地征收状况不容乐观，农村土地征收中出现的诸多矛盾和问题表明，现行农村土地征收过程与结果已被异化，农村土地征收正逐渐丧失其正当性基础．［2］238主要表现为:现行农村土地制度安排致使农民的土地权益受到损害，农村土地征收补偿法律制度有悖于失地农民权益的保障。

1．1现行农村土地征收制度致使农民土地权益受损

(1)农村土地集体所有制下农民土地所有权主体的缺位。我国宪法、民法通则、土地管理法以及农业法都对农村土地所有权的归属作了界定，并将农村集体土地的所有权划分为“村民集体所有”、“乡镇农民集体所有”及“村内两个以上的集体经济组织中的农民集体所有”的三级制。然而，“农民集体”并非法律“组织”，而是属于若干居住在一定区域形成的农民的集合，事实上是一个抽象的、不具有法律人格的集合群体。所以“农民集体”组织作为农村土地的所有权主体，必然造成农村集体土地所有权的虚置。对农民来说，农村土地所有权是不清晰的，农民集体所有事实上就成了一种所有权主体缺位的所有制。农村土地征收中农民土地所有权主体缺位，严重地剥夺了农民依法享有的土地权益。［3］210我国宪法规定了征收权国家所有和农村土地集体所有的基本原则。在农村土地征收中，实际上就排除了农村土地承包人———农民对国家征收农村土地拒绝的权利和对征地补偿进行讨价还价的权利。尽管《中华人民共和国农村土地承包法》赋予承包人———农民享有承包地的使用、收益和土地承包经营权流转权利，但这些权利本身受制于国家征收权和农村土地集体所有权，实际上是一种被“压缩”的权利。实际上，农民不具有农村土地所有权主体应有的地位，而且国家对集体所有农村土地的征收，事实上是国家和集体土地所有者代表人之间的一种“交易”，从而使农民依法享有的土地权益受损。(2)土地二元制度下农民土地流转权主体的缺位。农村土地流转既是农村土地所有者享有的权利，同时也是农村土地资源得到优化配置的有效途径。一般来说，农民集体土地流转主要有土地用途流转、使用权流转以及所有权流转三种方式。土地用途流转是指农民集体农用地向集体非农用地转变，改变了土地的利用方式;土地使用权流转是农民集体或者个体农户将其使用的集体非农建设用地通过出租转让、入股等方式让与他人使用的行为;所有权流转是指由于国家征收，农村土地所有权由农民集体所有转变为国家所有的一种方式。以农村土地流转的方向为标准，由农民集体向外部流转和农民集体内部流转。以农村土地流转的法律效力为标准划分，有通过农村土地流转发生了农村土地所有权的改变和不发生农村土地所有权改变二种。我国目前实行土地二元体制，即农村土地归农民集体所有，城市土地归国家所有。城市土地的流转属于所有权不发生改变的使用权流转形态，而农村土地的流转则存在土地所有权改变的情形。所以在土地二元制体制下，发生土地所有权改变的土地流转情形只有一种，那就是通过国家对农民集体土地的征收，导致农民集体土地转化为国家所有的土地，但这种流转是不可逆向的。市场经济背景下，农村土地流转权的重要性和地位不断得到提升。在某种程度上说，判断权利人是否真正地拥有农村土地所有权的最重要标志，不是看“法律文本”上是如何界定的，而主要是看所有权人能否真正自由地、无条件地行使农村土地的转让权利。我国对土地资源管理的两部法律《农村土地承包法》和《土地管理法》，进一步强化了土地二元体制。这套法律体系存在的一个最大问题就是不约束政府对土地农转非之后农民权利的侵犯，导致政府土地利益最大化和农民因此丧失土地权益的问题。(3)国家土地公权力下农民土地开发权主体的缺位。土地开发权是指对土地在利用上进行再发展的权利，即在空间上向纵深方向发展、在使用时变更土地用途的权利。土地开发权是一种从土地所有权中分离出来的具有排他性的物权，土地开发权具有增值性和可转移性。农村土地开发权的内涵包括三个层次:一是在保持“农地农用”性质的条件下，农民有权自由进行农业结构调整，从粮食生产转向较高收益的经济作物生产;二是变更为集体建设用地的权利，在集体所有权不变的条件下，其用途可作为农村宅基地、农村公共设施、公益事业用地以及企业建设用地;三是变更为国家建设用地的权利，国家为公共利益需要或经济建设需要，通过行政征用将集体土地变更为国家建设用地，其用途分为纯公益性建设用地和经营性建设用地。学界对我国农村土地开发权归属的争议较大，主要有三种观点:第一、农村土地开发权应当归属于国家，土地开发者必须向国家购买开发权才能开发农村土地。农村土地使用权可以在农村土地用途内自由流转，农户享有相对独立、相对完整的收益权和处分权。第二、农村土地开发权应该属于农村土地所有者或者农民，国家有权向农村土地所有者购买开发权。而农村土地使用权可以在国家购买开发权后以市场方式自由流转，农户享有独立的收益权和处分权。第三、农村土地发展权也应该属于农村土地所有者或农民，而农村土地使用权可以随农村土地开发权一起自由交易，农民享有完全的和排他性的收益权与处分权。

1．2农村土地征收补偿制度背离于失地农民权益保障

(1)我国法律对于“公共利益”规定的模糊导致农村土地征收权力的滥用。我国宪法以及土地管理法都没有对“公共利益”作出明确界定。《土地管理法》第48条规定:“任何单位和个人进行建设，使用土地的，必须依法申请国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”该条又规定，“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体的土地。”不难发现，以上规定是与宪法的基本原则冲突的。1998年《土地管理法》实施后就有学者提出该条款由于既不合理而且也不合法，主张对其进行修改。事实上，这些相互矛盾的规定把“公共利益”从公益事业、公共设施等狭义概念延伸到了所有经济建设领域，实际赋予了国家以“公共利益”为名征收任何土地来用于任何建设的权力。(2)农村土地征收补偿标准不合理。众所周知，农村土地征收制度的核心问题是农村土地征收补偿的标准。确定农村土地征收补偿标准，就是要确定一个相对合理的农村土地补偿价格。而我国现行农村土地征收补偿标准则主要体现在《土地管理法》的第47条:“征收土地的，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四到六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。依照本条第2款的规定，支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。”这种用确定性的产值倍数方式来给农民拥有的土地承包使用权定价，是不符和经济学原理和市场规律的。在农村土地征收过程中，法律规定了补偿上限和大概的范围，产值倍数是浮动的，因此征地补偿标准的确定，实际上带有很大的随意性。现实中“产值倍数法”实际上往往造成在征地的过程中政府侵占农民的利益。而且从我国目前各地农村土地征收过程中失地农民的实际生活来看，现行的补偿标准并没有合理地反映农村土地的区位差异和各地不同的经济发展水平，同时，也不能真正反映土地对于农民生存保障的价值。另外，农村土地征收后，失地农民的农业收入将会降低，很可能降低失地农民的生活水平，还有可能影响到失地农民教育文化方面的开支，而这些方面还没有得到补偿，实际上这是对失地农民发展权的一种漠视。(3)农村土地征收补偿程序不健全。农村土地征收必须按照严格的法律程序来执行。农村土地征收的合法性以及公正效果的获得，需要相关部门严格按照法律的程序履行其职能。而我国现行法律对农村土地征收的程序规定是:首先，在征地报批前，当地国土资源部门要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农民，进行拟征地预以公告。其次，对征收土地进行现状调查，调查结果要经被征地农村集体经济组织和农户共同确认，履行确认程序。再次，履行“农转用审批”和“土地征收审批”程序。同时，需要立项审批或环评审批的，还要履行立项或环评审批程序。第四，农转用、土地征收等征地手续被依法批准后，要及时向征地范围内的农村集体经济组织和农户征地公告，告知征地批准的结果。同时公告征地补偿标准、安置方案等，并告知被征地农民如对征地补偿标准和安置方案有异议的，有权要求听证和申请协调和裁决。第五，征地人要按照法定的期限支付土地补偿费、安置补助费等补偿费用。尽管我国法律对农村土地征收行政行为制定了一系列规范措施，但农村土地征收补偿程序还存在问题。第一、被征地农民缺乏表达自己意见的机会和渠道。农村土地征收是直接触及被征地农民切身利益的行为，而农村土地征收过程中的诸多审批程序没有做到广泛听取被征地农民的意见和诉求，这样就很难实现对被征地农民合法权益的保护。第二、征地标准的制定完全由地方政府决定。《土地管理法》第48条规定:“在征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地农村集体经济组织和农民的意见。”由此，法律将农民的参与权放在了征地补偿安置方案确定后，这种由运动员来当裁判员的制度，在没有有效监督的情况下，不可能实现补偿标准的公正、合理。第三、补偿标准争议解决机制极不合理。《土地管理法实施条例》第25条规定:“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”可见，我国农村土地征收实行的是一种强制性征收，即便被征地农民对补偿标准有异议，也不能向人民法院，也不能通过第三方协调解决，而只能提出申请由征地主管部门来解决，这样的制度设计有悖依法行政的基本精神，甚至有些荒谬至极。第四、土地储备制度严重违反宪法和法律。目前，我国各地实行的土地储备制度使我国农村土地面积急剧缩小，甚至很多良田在没有任何项目的情况下被强行征用，变更为政府经营城市的储备建设用地。虽然我国《宪法》、《土地管理法》都明确规定，征收土地必须以公共利益为目的，然而，各级政府的土地储备行为是在“没有任何用地目的”情况下强制进行的，这是国家公权力对私人合法权利的严重侵害，是一种强权剥夺公民合法财产权利的暴力行为。

2城市化背景下农村土地征收法律制度的完善

通过上述对我国农村土地征收中出现问题的制度性根源分析，笔者认为，应从以下三方面对城市化背景下农村土地征收法律制度进行完善。

2．1合理界定公共利益

我国实行的是土地公有制，即土地国有和集体所有。这种土地制度决定了我国的土地征收实际上是国家对集体土地的征收。众所周知，征收是国家行使公权力，强制他人的财产所有权转变为国家所有的行为，因此，土地征收就是国家运用征收权使集体所有土地转变为国家所有土地。集体土地是集体组织全体成员的共同财产，按理说，只有集体组织成员才能享有集体土地的占有、使用、收益和处分的权利，但这种权利不是绝对的，而是受到一定的法律限制;国家如果基于公共利益的考虑，就可对集体土地实施征收。所以，能否对土地进行征收的前提是土地征收是否基于公共利益需要，而且只有为了公共利益的需要，政府才能实施征收行为。合理界定公共利益是土地征收合法化的前提。［4］25由于公共利益本身的模糊性和弹性特性，以及政府受利益驱动的影响，使得我国土地征收制度对公共利益的把握过于宽泛，甚至将所有土地需要都视为符合公共利益需要而准予征收，导致土地征收的适用远远超出了公共利益的范围。我国的土地征收制度背离了设立该制度的初衷和原则，导致土地征收制度被滥用，大量的农村土地被浪费，严重威胁到我国的粮食安全，必须予以矫正。但在我国现行立法中，有关公共利益的表述却十分简单且具有极大的不确定性。如我国《宪法》第10条第3款规定:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并予以补偿。”我国《物权法》规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。所以，我国应从实体上合理界定公共利益，以更好地保护公民权利和利益。

2．2完善土地征收法律制度体系

目前，我国土地征收法律制度已形成了以《宪法》为基础，以《土地管理法》、《物权法》等法律及一系列配套的规范性文件为支撑系统的土地征收法律制度体系［5］53。但就现行的相关立法来看，由于受其制定法律的背景的限制，以及对土地征收制度相关理论的认识不够，再加上对土地征收制度本身的探讨不深入，使得我国土地征收制度仍存在一些不足之处。首先，对于土地征收制度建立的理论基础，学界缺乏系统的梳理，未形成一套完整、系统的理论，使得土地征收制度的设计存在瑕疵。其次，对决定土地征收合法性的公共利益的认定上，缺乏公共利益的一般认定标准，也缺乏对公共利益的认定程序的规定，导致相关权利人的知情权和参与权被忽视，使得土地征收的合法性基础不能获得充分的保障。再次，在土地征收的补偿上，我国沿用计划经济时代的原用途补偿原则，导致土地征收补偿不能反应现代市场经济的要求，也在客观上损害了失地农民的利益。最后，在土地征收补偿的具体标准和范围上，我国土地征收制度的现有规定也无法适应现在的客观情况，往往因补偿标准过低、补偿范围太窄，导致失地农民无法获得合理的补偿。这些问题需要我们制定一套完善的土地征收法律制度。

农村土地流转补偿标准范文第2篇

摘 要：我国现行宅基地管理制度一方面严格限制了宅基地的市场化流转，另一方面又缺失宅基地退出机制，导致在城市化快速推进过程中城镇用地与农村居民点用地的双增现象，加剧了城市化与工业化进程中建设用地供给紧张与耕地保护的双重压力。为此探索宅基地流转与退出机制对于实现农村宅基地资产化、提高土地利用效率、促进农村劳动力转移和农业产业化发展、加速城镇化发展、促进村民集中居住、推进城乡统筹具有积极意义。宅基地退出机制的建立应针对不同的对象采取不同的措施引导符合相关条件的农民主动放弃现有的宅基地或宅基地申请要求，从而实现我国城市化推进过程中城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。

关键词：城乡统筹；宅基地；有偿使用；退出机制

中图分类号：F2 文献标识码：A文章编号：1672-3198（2011）01-0031-02

我国现行的宅基地分配使用是建立在计划经济时代下，具有社会福利性质的管理制度，对于符合宅基地申请条件的村集体经济组织成员可无偿的、无期限的使用本村的一处宅基地，宅基地的获得是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。然而我国现行法律法规对农村宅基地的流转有严格的条件限制：《担保法》第37条规定:“下列财产不得抵押……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,……”。《物权法》第162条规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住宅转让时,宅基地使用权一并转让。” 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：禁止城 镇居民在农村购置宅基地。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”；单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

近年来，中国城市化和工业化进程不断加快，人口向经济发达地区聚集，加大了流动人口和外来人口在大中城市周边郊区的人口密度，使得城郊农宅的流转意愿空前活跃。

我国现行宅基地管理制度一方面严格限制了宅基地的市场化流转，另一方面又缺失宅基地退出机制，使得目前我国农村宅基地利用普通存在规模大、面积超标、一户多宅、闲置低效利用及随着城市化快速推进城镇用地与农村居民点用地的双增现象，加剧了城市化与工业化进程中建设用地供给紧张与耕地保护的双重压力。为此探索宅基地流转与退出机制对于实现农村宅基地资产化、提高土地利用效率、促进农村劳动力转移和农业产业化发展、加速城镇化发展、促进村民集中居住、推进城乡统筹具有积极意义。

1 宅基地流转的主要驱动类型

1.1 政府强制征用型

政府强制征用型是指出于国家基础设施建设、公共利益或者城镇规划发展需要，对所需宅基地实行强制拆迁征收，并给予相应的补偿安置。这是我国目前宅基主要的合法流转形式之一。

1.2 城镇发展带动型

城镇发展带动型是由于高速的城市化进程带来了城市规模的快速扩张，吸引了大量的农村劳动力和外来人口向城市转移。一方面，城郊农村人口向城市转移造成了城乡结合部大量农民住宅的空闲。另一方面，由于目前关于流动人口住房制度的短缺，在城市高房价的压力下，城郊结合部的农民住宅自然成为城市低收入外来务工人员的首选。

1.3 土地综合整治驱动型

随着农村土地综合整治的广度与深度的扩张，“拆院并院”、城乡土地统筹与城乡建设用地指标增减挂钩等政策的实施，以及“老宅基地换新住房、换就业、换社保”等做法的推广，极大地推动了宅基地流转与退出。

1.4 乡村旅游发展型

随着各地观光、休闲、体验的都市农业及乡村旅游业的发展，农村优美的自然环境、淳朴的乡情、闲适的生活环境激发了更多的城镇居民到农村投资购房、置业养老。

2 影响宅基地退出的主要因素分析

2.1 管理制度的缺失

现行的土地管理法律、法规与政策主要是对新增宅基地的审批管理，而对闲置宅基地的退出缺乏实施细则；对于宅基地流转的产权主体、流转方式、利益分配等也缺乏系统的制度规范；对于农村宅基地的闲置、一户多宅及超面积宅基地没有强有力的处置方式；目前正大力实施的村庄整治、宅基地整理的资金筹措、监管等缺乏配套措施。

2.2 农民传统观念严重

受传统观念的影响，农村传承祖业、保留基业、建新不拆旧的观念严重，大量的宅基地在此观念影响下被闲置。年久失修和无人居住以后便形成空心村，这种旧房未拆，新房又不断涌现的状况，使得农村建设用地规模日益扩张，造成了土地资源的极大浪费，不利于农村人居环境的改善，制约和阻碍了农村经济的发展。

2.3 宅基地退出市场机制的不健全

宅基地是农民安身立命的基本社会保障，具有社会福利的性质，长期以来我国对农村宅基地实行无偿无期限使用，这在客观上助长了多占地、占好地的趋势。同时，由于缺乏有效的宅基地退出奖励和惩罚的市场机制，难以从根本上消除建新不拆旧的现象。

2.4 宅基地建设的监督管理乏力

大量的农村地区长期以来没有编制村镇规划，农民建房选址随意性大，村落布局零乱、分散。此外，对宅基地的审批管理只重形式要件审查，而轻后后续的管理，加上基层国土所工作人员人手不够、执法手段薄弱，对未批先建、少报多建、私自扩建、随意调换建设地点等违法行为难以做到及时发现和查处。

3 宅基地退出机制的建立

建立宅基地退出机制就是要通过政策引导让符合相关条件的农民主动放弃现有的宅基地或宅基地申请要求，从而实现我国城市化推进过程中城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。宅基地退出的对象主要有以下三种类型：一是面积超标、违法占用及一户多宅的宅基地退出；二是已在城镇就业并定居的原农户占用的闲置宅基地或农户主动放弃现有合法宅基地退出；三是农户主动放弃宅基地的合法申请。

3.1 面积超标、违法占用及一户多宅的宅基地退出制度

此类宅基地的退出可通过建立宅基地有偿使用方式推进。建立宅基地有偿使用制度，可增加超面积宅基、违法占用或其他多占宅基地保有环节的税费负担，使得持有宅基地的成本高于收益，促使其主动退出宅基地。宅基地有偿使用制度的建立应合理确定有偿使用费的标准。有偿使用费标准过低难以对当事人形成有效的经济压力，有偿使用费标准过高则可能会侵害当事人的合法权益，进而引起不必要的社会不安定。另外，考虑到宅基地制度的社会福利性质，宅基地有偿使用制度的建立应当与补贴制度的建立相配合，分不同情况采用不同的宅基地有偿使用费标准与补贴标准。

一方面，对于合法取得、面积符合标准并符合宅基地取得主体资格的农户，应当采用比较低的宅基地使用费标准，同时按法定最高面积进行补贴，补贴标准不低于使用费标准。面积没有达到法定标准的农户可获得一定的经济补偿，减少这些农户新申请宅基地的需求。另一方面，对于由于种种原因实际占有非法获得的宅基地（包括合法取得但面积超过法定标准的部分或一户多宅）的农户，采用惩罚性质的高额有偿使用费标准，通过经济压力迫使其主动退出非法占用的宅基地。

3.2 已在城镇就业并定居的原农户占用的闲置宅基地或农户主动放弃现有合法宅基地的退出制度

对于已在城镇就业并定居的原农户，可建立宅基地收回补偿机制，对放弃宅基地的土地使用者可按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住；如果在城镇已有住房的农户，可以按换房的市场价格进行补偿，地上附着物按照当地集体土地征拆的征购标准给予补偿。如果宅基地流转能够开放，则可直接以市场价格作为补偿标准。

建立农村宅基地收回补偿制度是以当事人取得宅基地的合法与否为前提（包括因继承、转让等合法途径取得的多处宅基地），对于取得不合法的，原则上应当无偿收回。补偿制度建立的核心是制定国家、村集体、农户三方均认同的补偿标准及补偿方式。同时，从激励农户主动退出宅基地及农户长远生计考虑，还需从社会保障、就业等方面出台政策，将置换农户统一纳入城镇社会保障体系。

3.3 农户主动放弃宅基地合法申请的宅基地退出制度

凡是符合宅基地审批条件的农村居民，如果主动放弃宅基地合法申请，可自愿申请到城镇进行集中安置，其相应的宅基地指标由政府统一审批、收储，村集体组织不再分散审批宅基地，收储后的宅基地指标用于置换城市建设用地指标。选择集中安置的居民在缴纳相应的建设成本和税费后，即可获得小城镇中的一套住宅。对缴纳建房造价款有困难，符合低保条件和危房救助条件的居民户，参照各地危房救助的标准进行补贴。对确实不能缴纳建房造价的特困户，政府将危房救助资金转作廉租住房基金，为其安置廉租住房。

在实施宅基地退出机制的过程中，应与城乡增减挂钩制度相结合，加大农村集体组织和各级地方政府开展村庄整治和宅基地整理复垦的工作力度，建立健全相应的经济激励机制和约束机制，充分运用市场机制功能和行政手段予以调节。可以把农村土地综合整理中节约的指标挂钩到农民集中居住区的建设中，从城市土地出让收益中提取一定比例的资金，作为农民集中居住区建设专项资金，用于农民集中居住区基础设施建设补贴、维修、物业管理补助等，促进土地资源的集约高效利用。

参考文献

［1］章波，唐健等. 经济发达地区农村宅基地流转问题研究［J］. 中国土地科学，2006，（1）：34-38.

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［3］张德江. 关于建立健全宅基地退出机制的探讨［J］. 浙江国土资源，2009，（10）：35-37.

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［5］欧阳安蛟，蔡锋铭等. 农村宅基地退出机制建立探讨［J］. 中国土地科学，2009，（10）：26-30.

农村土地流转补偿标准范文第3篇

【关键词】农村土地；管理；流转

一、农村土地管理中出现的问题

（1）集体经济基础比较薄弱。我国农村推行税费改革之后，造成村集体经济收入大幅降低，一些农村除了少部分的机动地承包费用收入之外，基本上没有什么收入，甚至是资不抵债。所以，一些农村地区将可以调用的机动地向外承包，强迫农户对承包的土地进行流转，出售集体用地或高价出租从而获得高额的经济回报，挪占土地补偿费用及土地流转费用的情况比较严重。（2）土地资源闲置浪费与土地资源稀缺现象同时存在。一方面非农建设项目占据了大量的耕地。另一方面城镇建设过程中用地规划不够，土地闲置浪费情况经常出现。主要是由于城镇毫无目的改扩建，以及农民居住点非常分散，空心户及一户多宅等超标用地等问题较为突出。（3）土地流转并不规范，农户得权利与利益难有保障。我们国家的农民土地承包经营权为国家有关政策引导，用集体经济及土地承包合约同时规定制约的。然而，合约本身并不规范造成在执行过程中比较随意。（4）征地补偿款无法落实到位，财务制度形同虚设。一些村干部并没有按章办事，有的还公然违背财政纪律，私吞农民的补充款项，中饱私禳，私自瓜分利息及贴息款项。一些村干部私设小金库，账务混乱，浑水摸鱼。还有些村干部默认企业不发放征地补偿款，造成群众十分不满。

二、改进土地管理中存在的办法

（1）依法行政，增强政策落实与执行的自觉性。土地管理政策是否落到实处主要取决于干群关系是不是紧密。当前，应该仔细研究土地管理有关的规章制度，强化农村干部的法律意识及政治觉悟，真正做到依法行政，言必行，行必果，切实充当好人民的公仆。严格贯彻、落实“一户一宅”及“五个不准”等有关政策，保证有关方针、政策以及路线落实与执行到位，切实维护广大农民的权利与利益，确保农村在稳定中谋求进一步发展的良好局面。（2）使农村土地承包经营的规章制度落实到位。农民在土地承包过程中应该享有决定承包地是不是流转及采取哪种模式流转的权利，无论按何种方式，包含土地流转补偿方式及标准等均应该由流转双方平等协商确定，严禁阻碍或强制农户合法对承包地实施流转的行为。以稳定及完善土地承包关系为基础，以有偿、平等、自愿、合法为原则，积极寻求、探索对土地流转有利的新机制。应该进一步规范土地流转规章制度及程序，严格审核土地流转的对象与用途，明确土地流转收益的范围与主体，合法有序的进行。（3）转变观念，同时兼顾保护耕地与经济发展两方面。应该转变思想，在确保耕地不遭受破坏的前提下推动经济进步，尽量实现社会效益与经济效益的最大化。以限制增量、控制总量、搞活存量、高效集约为原则，积极开垦新耕地，加大对老城镇老村落的改造力度，盘活闲置的土地资源，逐步对农村集体建设用地的使用权流转实行尝试，不断提升土地的利用效率。（4）提高土地补偿标准。应该及时更新土地补偿标准有关的计算方式，不但应该顾及到征地之初几年农作物的收入，还应该根据土地的相应市值，将本地区农村居民最低生活标准充分考虑进去，体现土地真正的市场价值。对分配补偿款得机制实行改革，科学确定农村居民个人及集体各自享有的比例，直接将应该发给农民的补偿款项发放到位。（5）加强执法监督，严肃查处违法占地行为。当前，国土资源主管部门已建立了一整套执法监察巡视、联络员以及事后跟踪监督的制度，强化了执法力度，与司法、审计、纪检以及监察等相关部门的合作，加强了监督机制的执行力度。按照新实行的《条例》的要求，切实做到三不准则（不推、不拖、不避），将记录、查处及结案等各过程落到实处，强化推行三个转变，也就是变滞后工作为提前工作，努力控制源头；变行政处置为依法处置；将普通工作转变成抓重点，重实际效果的工作，努力降低越级、集体以及重复上访。主动与法院、公安等相关部门合作，强化土地执法力度，对那些有法不依、知法犯法的不法分子根据刑法严惩不贷，违法占地的行为进行严厉打击，切实保护农户的合法权利与利益，保证社会的稳定。（6）为失地农民提供其所必须的生活保障。这些年以来，由于农产品价格的持续走低，农民利用土地所获取的收入在下降，农业经营的收入有限，土地对于农民的保障能力正在慢慢的减弱。对此，要全面构建养老保险和基本生活保障制度，特别是对那些城乡结合部的失地农民显得更加的迫切。要增加对农民的就业培训，能够有效的保障其在就业市场中具有一定的竞争力。

参考文献

农村土地流转补偿标准范文第4篇

一、农村土地流转中的问题

1.农民权益保障问题

解决“三农”问题,第一位是要解决农民问题;只有把农民问题解决好,农业和农村问题才能顺利解决。 但是在各地开展的农村土地流转中，农民权益却无声无息地被侵害。

1.1农民的土地权

在农村土地的实际流转中，农民除了出租、借用、委托、代耕、寄种等一些短期的流转活动权利可由自已行使外，其它基本处于无权可使。一是在征收土地、农地流转中的不公平、不合理补偿安置方法和数量，农民只能听从，不能抗拒，对于补偿收益还须经过村级组织的再分配；二是对于宅基地和房屋既不能自由流转，又不能设定抵押；三是对于流转后的农用地被受让人改变用途或摞荒或被破坏时，农民也难以行使相应的土地权利予以制止。

1.2农民的土地流转收益

“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。”[2]但是，在由政府统一招商引资的流转土地时，一是其流转费被有意或无意压得过低；二是没有考虑通货膨胀对流转费的贬值影响；三是土地本身的增值因素被忽略；四是土地流转收益的一部分被村级组织以多种理由和方式截流或吞噬。

1.3农民的社会保障

土地长期流转而完全失去土地的农民，其流地收益远低于国家征地的补偿安置水平。一方面，不够解决农民的社会统筹养老保险；另一方面，也未能解决失地农民的再就业。因此，流地农民直接面临失地又失业，养老又无保障的困窘。

2.农用地保护问题

当前国家实施一系列的严格土地管理政策，就是要保护好农村土地资源，要求科学、合理、有效地利用好土地，实现土地资源的可持续发展。 但是，在各地推进的农村土地流转中，农用地保护问题较突出。

2.1耕种面积减少

农用地流转后，受让者将基本农田或者是灌溉水田改种树苗或者种植旱生的经济作物，“非粮化”现象普遍。甚至农田被硬化为养殖场改作其它用途，“非农化”倾向随处可见。造成耕地数量随着流转而逐渐减少，影响国家的粮食安全问题。

2.2农用地被改变用途和撂荒

受让者在农用地上建农家乐、生态园、游乐会所等非农用建筑物，剩余的农用地被闲置和撂荒。违反关于严格限制农用地转为建设用地和禁止农用地闲置、荒芜的规定[3]。

2.3农用地变相非法流转

一是乡、镇、村企业及地方政府占用农用地建造办公场所，将原办公场所出租或转卖。二是以乡、镇、村名义单独或者是联建形式在农用地上建厂房、建小产权房、建墓地等各式建筑物用于出租或转卖。

3.农村经济社会可持续发展问题

协调城乡统筹是要把挖掘农业自身潜力与工业反哺农业结合起来，把扩大农村就业与引导农村富余劳动力有序转移结合起来。 但是，在当前农村土地流转中，以下一些问题未被重视。

3.1城市支持农村、工业反哺农业的联动机制单调

一是国家利用财政、税收、金融等方面单方扶持“三农”的政策措施多，而利用经济和市场促进城乡各种资源要素的合理流动和优化配置的经济体制和工作机制少；二是追逐利益化的大企业、大资金流入农村的多，而真正能带动和改变“三农”问题的广大城市富余人员、社会闲散资金、科技人员流入农村的少。因此，缺乏农业与工业、农村与城市、农民与市民之间的生产要素、文化思想、科技教育、民主法制等方面的信息交流与有序转换。不符合城乡良性互动的可持续发展需要。

3.2农村生产要素负效率问题

在目前的农村土地流转活动中，一方面农户放弃农业离开农村，带着部分流地收入进入城市务工或投资创业买房，造成大量农村劳动力、资金、技术、人才倒流城市。另一方面流地后的部分农村劳动力，因缺乏从事农业或第二、三产业的就业环境和务工积极性，依赖流地收入和国家补贴闲居农村，产生大量农村社会问题。

3.3农业经营企业化的长效机制薄弱

一是投资农业的企业和个人的合法权益尚未得到真正重视和根本保护，影响其长期、稳定投资农业的积极性。二是农业龙头企业对于发挥市场牵龙头，龙头带基地，基地连农户的龙头作用不明显，未能带动农户，与农民建立起合理的利益联结机制，给农村农民带来实惠。不利于现代农业的实现和发展。

4.问题存在的主要原因

4.1利益集团博弈农村土地利益

由于城市土地价格的高昂和城市建设用地供给的严格控制，一些利益集团，包括地方政府和村干部。他们在利益的驱使下，借解决“三农”问题和新农村建设之名义，大规模、积极地流转农村土地，廉价取地，便捷取地，以地谋财，博取农村土地利益。

4.2村干部掌权和农民弱势

在农村长期以来形成的恃强凌弱的族派势力和村干部的土地所有者代表机制下，村干部代表村级集体经济组织或者是村委会行使农村土地所有者的权力。他们大包大揽农村土地的流转活动，农民完全处于弱势之态。对于土地流转中出现的违法、违规现象，村干部有恃无恐，而农民却无能为力只能听凭村干部掌控。

4.3基层管理监督缺位。基层管理重形式轻实效，重利益轻责任

既缺乏公开、公平、公正的土地流转制度，又缺乏有效的土地流转的监督约束机制，加上基层的贪腐问题也夹杂其中。

三、解决农村土地问题的思路与对策

为了解决和避免在加速农村土地流转，推进农村用地制度改革过程中出现的一些问题，本文提出以下一些思路与对策。

1.以征代流，实行国有农村土地有偿使用制度

1.1以征代流，转变土地性质

农民或者村组织要求长期流转，或者政府认为应通过流转才能有效开发利用和提高农业经济效益的农用地、建设用地（包括宅基地）和未利用地（以下统称农村土地），依照国家征收制度先完善失地农民的一次性补偿和安置后，将集体土地征收为国有土地。

1.2实行农村土地的有偿使用制度

凡是需要长期取得农村土地的工商企业、农村集体经济组织、城镇或其它地的农村居民等（以下统称农业投资者），应当通过有偿使用方式，一次付土地征收费（使用金），取得较长（可以永久）年限的农村土地（国有）的土地使用权，并依照合同约定使用农村土地。

1.3统一农村土地的有偿使用费标准

各地制定统一的农村土地的每亩土地有偿使用费标准。可以参照各省、市最新确定的各类土地的征地（征收）补偿、安置费标准。

1.4特殊农用地有偿使用费实施国家补贴

对于种植粮食等国家认为需要扶持和补贴的农作物用地，在有偿使用的招投标合同中明确补贴数额和补贴方式。

2.以地养老，兜底解决农民的社会统筹保障

2.1农村土地有偿使用费用途管理

主要用于征收农村土地的补偿安置，解决失地农民的养老保险和医疗保险，不足部分（指完全失地的农民）由政府调剂或补贴。当地政府负责统一征收和集中管理。

2.2征收农村土地的补偿安置费补偿方式

征收农村土地的补偿对象，应直接补偿给农村土地的实际权益人（承包方或受让方）；征收村或组农民集体共有土地的补偿对象，也应当计算补偿到每个农户份上。

2.3建立流地农民个人就业、养老保险的专用账户

农民个人的承包地或者自留地（山）、宅基地（房屋）的流转收益，应一次性先缴纳个人的社会养老保险费或者缴存个人就业、养老保险的专用账户。对于已经流转且流转年限较长的农村土地的流地农民，应积极引导农户将流转收益缴存个人就业、养老保险的专用账户，确保农民个人的社会养老保险费缴足。

2.4其它流转方式的农村土地管理

农户或农村集体经济组织对于不愿放弃所有权的农村土地需要流转时，其流转费应依照各省、市最新确定的各类土地的征地（收）补偿、安置费标准计算，并应考虑物价通胀和土地增值因素，要确保农民利益不受损失。

3.保护农用地，开发未利用地，严格集体建设用地

3.1保护耕地

依照土地法确定的直接用于农业生产的耕地、林地、草地等，在大范围、大面积流转时，一是必须通过合同约定严格按照土地利用总体规划确定的用途使用；二是建立专门的监督检查机制，坚决杜绝农用地的“非粮化、非农化、非林化”现象；三是通过奖罚或利益调节机制，逐步消除已经流转的耕地的“非粮化”现象。

3.2有效利用农用地

农用地或由国家出资进行土地整治或复垦的农用地，应当向有管理能力、有农业经验、有经济实力的农业投资者流转。

3.3鼓励种粮和开发未利用地农业投资者积极性

对于从事种粮、育林等农业生产和农业开发的投资者，一是在投资者取得农村土地时直接予以一定数额的补贴，或者是将国家每年的农业补贴直接对田亩面积或者是粮食产量发放；二是适当增加和提高其它育林造林、治沙复绿等生态型农业用地的国家补贴，

3.4开发未利用土地

对于农户或村集体经济组织无力开发的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用土地，由国家征收为国有土地后，向愿意开发并有经济实力的农业投资者推出。未利用地开发应着重以农、林、草开发为主要对象，以保护和改善农村生态环境和水资源供给平衡为主要目标。

3.5禁止将农村基础设施建设用地和公共设施用地，以及违法建设用地流转

3.6严格高耗能、高污染建设用地

控制农村企业建设用地向高耗能、高污染的工商企业流转，避免农村环境和农村土地被污染和破坏。鼓励向涉及农产业服务业的二、三产业企业流转。

3.7农民宅基地区别管制

根据农户是否永远放弃务农和集体经济组织成员为标准的不同情况区别对待。一是土地由国家征收后改变土地性质，再通过农村土地一级市场流转；二是由农户与承租户协商一致后流转，土地保持集体土地性质，农户保护集体经济组织成员不变。

4.放开农村土地市场，鼓励城市生产要素流向农村

4.1放开农村土地市场

吸引和鼓励城（市）镇富余人员和社会闲散、沉积资本到农村购买农村土地从事农业劳动、农业开发、农业生产经营和在农村定居生活。

4.2农村土地可以流通

通过有偿使用方式取得的农村土地，只要严格依照合同约定使用，经过一定（短期）年限的开发利用后可以转让，出租和抵押。

4.3建立城乡土地的整理储备机制

将城市政府的土地整理储备机制引向农村，与农村土地的收购、整理、储备合二为一。建立相互补充、相互依赖、相互促进的统一的城乡土地的用地供地机制。

4.4扩大农村流转土地类型和范围

将上述农村土地以外其它的废弃矿山、道路、荒山、荒坡、荒丘和有关企业复垦整治后农村土地逐步征收为国有后，进入土地一级市场流转。

4.5发展农村第二、三产业

通过农村土地征收后的国有化方式吸引城市工商者到农村购买农村土地，建立农业生产、农产品初加工、农产品流通、农村社区服务和农村金融等农村社会化的服务型企业。

4.6网上公布流转农村土地信息

通过统一的省、市、县级农网或土地交易网详细公布拟流转土地的所有信息，一方面让投资者根据需要选择投资的农村土地；二是择优选资招商，确定合适的农业投资者。

5.规范管理，支持农村土地流活流畅

5.1征求农民意见，完备法律程序

对于征收或流转农村土地的，必须履行公告征询程序，征求流地农民意见，并按法定程序通过村民代表大会表决同意。

5.2规范合同内容，明确权利义务

除了临时出租、借用、委托、代耕、寄种等一些短期的流转可不订立书面协议外，其它的农村土地流转必须采用统一格式合同文本，签订书面合同，明确双方当事人流地和用地的权利和义务。

农村土地流转补偿标准范文第5篇

然而谁也没有想到，镇政府将签订的“流转土地”却被开挖成了一条六十多米宽的河道，河道南达卫星港，北至顾洪港，共涉及宣桥镇施桥、季桥、腰路、五星4个村，村民达400余户，用地面积400多亩。

“河道开挖从2007年起一直到2008年4月结束，当时村民强烈反对，因为村民发现。一旦耕地被挖成河道就再也无法予以回转，镇政府已经改变了土地流转的根本性质。”眼看自己被流转使用的土地再也不能完整归还，镇政府向村民们承诺的将负责大家失地后的工作安排、人员安置以及交小城镇保险等又不能兑现。“我们于2009年4月17日向上海市南汇区人民法院提讼，将宣桥镇人民政府告上了法庭。诉状内容为确认宣桥镇与村民签订的流转协议实则为征用，应按征用标准进行补偿或将土地恢复原状。不料，南汇法院在收到材料后既不立案，也不出具不立案裁定书。”

上海是经济高速发展的城市，其物价水平相对来说也较其他城市高出许多。据了解，上海城镇人均消费指数每年已经达到20000元左右。

施桥村5组的村民丁国祥去年生病初愈，他被流转使用的土地，包括河道泥土堆放在内的总共6亩多，按1000元每亩计算，他得到的补偿应为6000多块，但是他生病的费用已有2万多块，家里5口人每年的日常花销也得2万左右，仅仅几千块的土地补偿收入让他一筹莫展。“医疗保障按规定，每天最多只能报80元，实际领到手也要打个5折。”算下来，丁国祥领到手的医疗保险只有几千块。

“不是我们不想找工作，已经上了年纪的，乡镇企业也都不要。”丁仁官家里总共6口人，目前都无业在家，耕地被占后仅剩3分自留地过生活。

农民失去土地意味着失去经济来源，而所谓的使用补偿费根本不能维持日常生活。据了解。宣桥镇农田为一年两熟，都按基本的粮食作物计算的话，平均每年每亩也有1000元的收入，两熟就二千，其中，还有大部分种植其他经济作物的，如蔬菜、瓜果类，高者每亩收入可达上万元。

据村民反映，2005年镇政府开始占用土地时，其青苗补偿费都是按水稻的标准进行补偿的，为每亩1300元，而自2006年开始，每年就只有每亩1000元的土地使用补偿费。“现如今，假如将土地租给别人耕种。仅租金每年每亩也不会少于2000元。”村民们对如此土地“流转”实为无奈。