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一、自觉加强学习,努力适应工作
我是初次接触物业管理工作,对综合管理员的职责任务不甚了解,为了尽快适应新的工作岗位和工作环境,我自觉加强学习,虚心求教释惑,不断理清工作思路,总结工作方法,现已基本胜任本职。一方面,干中学、学中干,不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引,依托工作岗位学习提高,通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼,较快地进入了工作情况。另一方面,问书本、问同事,不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下,从不会到会,从不熟悉到熟悉,我逐渐摸清了工作中的基本情况,找到了切入点,把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作,认真履行职责
(一)耐心细致地做好财务工作。自接手****管理处财务工作的半年来,我认真核对上半年的财务账簿,理清财务关系,严格财务制度,做好每一笔账,确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账,我都根据财务的分类规则,分门别类记录在案,登记造册。同时认真核对发票、账单,搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度,我细化当月收支情况,定期编制财务报表,按公司的要求及时进行对账,没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合****的实际,在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上,我认真搞好区分,按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费,定期予以收缴、催收,200*年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节,我坚持从公司的利益出发,积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面,严格把好采购关、消耗关和监督关,防止铺张浪费,同时提出了一些合理化建议。
(二)积极主动地搞好文案管理。半年来,我主要从事办公室的工作,****的文案管理上手比较快,主要做好了以下2个方面的工作:一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录,我认真搞好录入和编排打印,根据工作需要,制作表格文档,草拟报表等。二是档案管理工作。到管理处后,对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作,我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法,将档案进行分类存档,并做好收发文登记管理。
(三)认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是10月份开始交与我负责的,对我来讲,这是一项初次打交道的工作,由于缺乏专业知识和管理经验,当前又缺少绿化工人,正值冬季,小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作:一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。
三、主要经验和收获
在****工作半年来,完成了一些工作,取得了一定成绩,总结起来有以下几个方面的经验和收获:
(一)只有摆正自己的位置,下功夫熟悉基本业务,才能尽快适应新的工作岗位
(二)只有主动融入集体,处理好各方面的关系,才能在新的环境中保持好的工作状态
(三)只有坚持原则落实制度,认真理财管账,才能履行好财务职责
(四)只有树立服务意识,加强沟通协调,才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少,缺乏相关工作经验,**年的工作存在以下不足:
(一)对物业管理服务费的协议内容了解不够,特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时;
(二)食堂伙食开销较大,宏观上把握容易,微观上控制困难;
(三)绿化工作形势严峻,自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫
五、下步的打算
针对**年工作中存在的不足,为了做好新一年的工作,突出做好以下几个方面:
(一)积极搞好与鸿亚公司、业主之间的协调,进一步理顺关系;
(二)加强业务知识的学习提高,创新工作方法,提高工作效益;
(三)管好财、理好账,控制好经常项目开支;
为切实做好“开展全市住房和城乡建设领域安全生产隐患大排查工作方案”的通知要求,区物业管理中心,进行了认真动员和部署,开展了以每个物业企业为基础的全面摸底排查。对排查出的问题,并督促落实相应的整改措施。于此同时,还开展了有关安全隐患排查整治工作的宣传教育,不断提高物业安全意识。
1、为确保此次安全隐患大排查攻坚行动工作的顺利开展,物业管理中心召开专题会议进行研究,将此项工作作为当前工作的一项重要工作来抓。
2、为保证排查工作正常有序开展,统一思想、提高认识,周密组织,确保排查工作真正落实到位,按照“谁排查、谁负责,谁整改、谁负责,谁验收、谁负责”的原则,成立了安全隐患大排查工作小组,明确责任,形成了整治工作上下联动、层层落实的良好格局。
于本年11月16日调入物业处管理处,正式开始在崭新的工作环境里上班,一切都是面貌一新,充满活力的展现在我的眼前,深知自己与合格的机关管理人员和称职的物业管理人员有很大的差距,思想的意识还需要加以时日提高,才能贯彻到物业管理具体工作中,而后再从实践工作中从容反应出来过硬的工作能力和机关管理人员的工作面貌。当前迫切需要抓紧抓好学习,在工作中总结提高自己,反复体会感悟各项工作的流程和细节,更是离不开处领导对我的工作指导指正和谆谆教导,还有处里同仁们的真诚热情的传帮教带!
在处领导的周密安排和推动鼓励下,我开始步入熟悉工作到以后胜任具体工作的过渡阶段,在此,我由衷非常感谢领导注重对我的过程培养管理方式,好让我可以循序渐进,从行到知,实实在在的成长起来。现将阶段性所做的工作向处长如实报告如下:
一、服从安排,积极主动工作,工作中向老同志认真学习
1、在李副处长亲带我工作的时间里,以身作责的传教我不少工作实际经验。例如:从南院住户发生的被盗事件的处理当中,观察到了李副处长处事镇定,热情待人,迅速反应,准确判断,妥善处理,为住户认真解忧排难,挽回了经济损失的整体连贯的工作能力和精彩丰富的工作经验,这可是我难得碰到而获得的宝贵处理同类事件的经验。每天跟随着李副处长,对各院门卫治安,院内卫生清洁情况进行检查巡视,在流动中发现问题,多走多查,勤管敢说工作中的问题,动态的去跟踪管理工作人员,并及时纠正处理落实不到位的情况。参与了清理南院职工宿舍一楼厕所排污水,清扫畅通工作,体验到物业管理的复杂性,多样性,困难性,随机性,更重要的是学习到老同志身上的积极动手性和带头性,完成工作不打折扣的精神。由于物业工作的广泛性而触及到了外部行政单位,在与莲湖区街道收缴垃圾费的事项接触中,知道了力争为物业管理节省开支,精打细算的重要性。发现老同志处处能为处里着想,从经营节约和服务项目都考虑成本核算的意识。这也是年轻新人要时刻发扬的工作优良传统。
2、而后几天里,由常科长带领我进行了水电基本维修和服务工作,先后维修了二、三、四号院个别住户水电安装和管件更改,公共厕所和楼道间的照明和电源走线和更换,在常科长教帮传带下,我逐步有了水电基本操作的能力,由于时间上原因未能学到更丰富的水电实践经验,但也掌握了一些要点和检测维修方法和窃门。其中工作期间,住户家里的厨房水管破裂相当严重,施工难度又大,物业处的几位老同志整整幸苦了一天,不但没有怨言而且一如既往的坚持工作,从他们身上感触到热情服务和敬业的精神,始终如一贯彻自然的流露于为住户排忧解难的工作中。平时里抽时间协助常科长把三季度水电收据的数据部分进行核对和校正。因为物业管理工作实践性很强,希望以后有机会全盘跟随常科长学习水电统计汇总工作,能够有充分时间参加更多物业实践工作。
3、最后,在李副处长、唐帮荣老同志带领下,对三、四号楼屋面测量了尺寸,并进行放线划线,排划出住户摆放太阳能热水器的准确位置,并参与了屋面防水工程验收,增加了不少的综合知识,学习到老同志工作中认真二字当头,验收程序严格严谨,不怕天气寒冷,精诚协助,坚持抓紧完成领导交办和分内的各项工作任务。
二、协助孙帅完成办公室工作,尽快熟悉地下车库管理内容,做好车辆登记,及积极学习物业管理规章制度
1、非常感谢处领导百忙之中,为我提供阶段实践工作机会,做为新来的职工倍受感激,所以应全身贯注,集中精力加快熟练各项工作。
2、由于安排到办公楼工作,我利用午休时间,向伊会计借阅物业管理制度,了解了许多业务范围和管理内容,这正好补充了我有实践没有理论规范做为指导的学习。通过以上学习逐渐巩固和积累后,再理论和实践结合运用到实际工作中,可以更快更好、更有利更准确的开展以后的工作,从而能够较顺利完成领导交办和处里的工作。
3、参与了对发放停车卡的建议:
1》提出具体发放时间,发放范围,
2》建议在停车卡正背印制管理单位,使用须知,明确权限,便于查找管理。
3》对丢失补办,变更换车卡的管理办法,及收取的费用说明。
4》如有可能联系相关业务,印发广告在卡上,收取广告费或者经营佣金,增加物业收入.(比如洗车服务)
4、工作中体会到孙帅的认真负责,礼貌待人的交流方式,在集体里积极活跃的表现作用,让我们的集体严肃之余又不失活泼生机。
三、因工作临时变动性,在与孙帅工作期间完成的别的工作情况
1、开车与李副处长、技术长等一行人去南北院报修的住户家里进行勘查,通过检查发现通病,墙体均有不同程度的龟裂,这项工作李副处长告拆了我如何与住户友好交流,畅听住户意见的同时,要让住户尽量少些怨言,理解住户的正常想法。
2、随同朱副处长办理基建业务,负责出车做到安全行驶,不酒后驾驶,遵守交通安全法律法规。
3、工作之余,温习相关合同法律知识,为法律协理员的工作,而加强理论学习和开展好铺垫。
四、存在的不足之处:
1、加强对领导交办的工作理解能力和完成力度,不流于形势,认真务实的把工作落到实处。
2、及时向领导如实汇报所做的工作情况,不断从工作中总结经验。
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经中心会议研究决定,家属院成立物业办公室,进行全面托管服务,前期我们已对家属院具体服务工作以及各项收费进行整理,结合目前家属院物业办运营情况,现拟做出如下调整:
一、管理目标
坚持“以人为本”的服务管理念,对厅机关家属院小区物业实施科学管理、优质的服务,导入先进的物业管理理念。家属院物业办将按照陕西省及《西安市物业管理条例》和《西安市物业服务收费管理办法》严格执行,确保高效服务年度测评全体业主综合满意度达到95%以上,各项收费率达到90%以上。
二、岗位职责
1、物业经理负责协调管理物业办全面服务工作,由后勤服务中心指导工作意见,房改办督促工作落实,物业经理结合一周一月向房改办汇报工作内容、工作实施进展及家属院工作面临的矛盾问题;
2、实施全程物业管理,从业主及专业物业管理的角度提出合理化提议,构筑一个优秀的物业管理硬件环境;
3、成立家属院物业办公室,配备专业管理人员,实施专业化管理;
4、在现有管理资源的基础上,充分借鉴行业先进管理经验,进取培养高素质的管理人才,组建一支高素质的物业管理队伍;
5、制定一套切合实际的规章制度,确定一系列高标准的物业管理行为规范,以制度促管理;
6、严格遵守有关物业管理法规,制定切实可行的管理方案,与业主签订各项协议,依法约束双方行为;
7、依照市场化、企业化的运作方式,供给全方位服务,开展多元化经营。
8、人员构成及岗位设立,经理兼收费1人,保安组4人,清洁组2人,水电组1人,共计8人。
三、物业管理服务项目
1、公共服务项目(全体业主能够享受的服务,费用纳入物业管理费):
①房屋公共部位的日常维修维护;
②公共设施设备的维修维护;
③小区内清洁管理,垃圾分类收集与清运;
④公共绿化的养护;
⑤公共秩序维护;
⑥消防管理;
2、有偿专项服务项目
①有偿维修类;
②代办;
③中介类服务;
四、档案资料管理
加强档案资料建立,便于房屋及公共设备的检查维护、与业主的沟通、联系。
1、管理资料:
①工程档案:建立从接管家属院小区开始的所有工程技术、维修、改造资料、水、电、暖管道线路图及各类设施设备资料等;
②业主档案:全体业主房产证(复印件)、行驶证(复印件)及使用人的租房合同(复印件),建立业主及使用人的基本信息表;
③文件档案:有关物业管理法规政策、物业办文件等;
④管理资料:绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录,车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
2、管理措施:
①制定档案制度,并严格执行;
②专人管理(由物业经理担任),专室专柜,编目造册,存放有序并且尊重业主及使用人的保密,保守秘密;
③确保档案资料完整、齐全;
④建立健全资料的电子管理,掌握基本信息,提高管理水平。
五、房屋及公共设施设备管理
公共设施设备的管理,直接影响到物业的使用年限及使用安全,以及业主、使用人的安全。
1、管理资料:
①加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;
②业主装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全可靠。
2、设备设施维护:
①公共设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;
②水泵、变电箱等设备定期巡查维护;
③智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案;
3、管理措施:
①加强装修户管理,督促业主及使用人做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;
②对维修人员进行全面培训,清楚各隐蔽线路的具置确保设备系统的操作及维护;
③对设备设施中所有的器件、配件建立技术档案,以便查询设备的各项参数,确保系统的稳定运行;
④对所有设备及配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并跟踪产品的更新换代;
⑤建立维修人员值班制度,确保维修及时,且有回访制度和记录;
⑥采取日常巡视及定期保养相结合的办法,确保房屋及配套设施完好。
六、绿化保洁管理
1、管理资料:
①绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
②根据气候,给花木适量浇水;
③根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;
④制定预防措施,防治病虫害;
⑤及时清除杂草、枯枝,定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补种适宜的苗木、花草;
2、清洁卫生:经过日常保洁工作,使小区公共环境和公共部位整洁,公共设施干净卫生、无异味、无破损。
①楼层公共区域每三天清扫一次;
②小区道路、小品、绿化带等公共部位一天打扫一次。
③每天检查垃圾分类,严格按照《西安市生活垃圾分类管理条例》实行,定期对垃圾桶清洁、消毒;
④对违反生活垃圾分类管理规定的行为进行制止劝阻,并积极做好垃圾分类的宣传工作。
3、管理措施:
①建立绿化保洁制度,制订养护计划,按操作规程规范操作;
②加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;
③落实“三查”(绿化清洁工自查、管理人员巡查、物业经理抽查),加强日常监督检查;
七、治安管理
运用现有的科技术手段与管理手段,维护物业和业主及使用人的安全,采取人防与技防24小时保护家属院小区内的安全防范。
1、管理资料:
①人防:由门卫与巡逻执勤及时查看外来人员证件,协助公安机关维护小区内公共秩序,防止和制止影响物业、业主及使用人安全的行为。
②门卫责任:
1)维护出入口的交通秩序,严格落实车辆管理制度,加强机动车、非机动车管理,做到停放有序;
2)对外来车辆和人员进行登记;
3)严禁携带危险物品进入小区;
4)落实防疫要求,扫码、登记、测温;
5)会使用防爆器材,确保自身安全的同时处置突发事件。
③巡逻岗的任务:
1)按规定路线巡视检查,不留死角;
2)巡查车辆停放秩序,维护道路畅通、车辆安全;
3)巡查可疑人员,及时制止违法行为;
4)巡查楼内安全、做好防火、防盗排查;
5)对正在装修的房屋安全检查;
6)配合公安部门处理治安案件;
④技术防范:
利用监控系统、对小区内实施24小时巡查。
1)对可疑和不安全行为采取跟踪监视和定点录象,并及时通知值班秩序维护员现场排查,有违法行为及时制止或报警;
2)配合公安机关抽取监控录像。
2、管理措施:
①实行半军事化管理,制定管理和奖惩制度,严格实施,增强秩序维护人员的工作职责心;
②强化内务管理,提高秩序维护人员的思想素质和业务技能;
③加强秩序维护人员的行为规范教育,服装统一,持证上岗,语言礼貌,举止得当;
④严格执行巡逻制度,确保巡逻质量;
⑤监控系统定期检修、保养,确保监控设备完好;
⑥保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案。
八、消防管理
消防管理是物业安全管理的重点,根据消防法规的要求,结合实际,做好消防安全工作,确保小区所有人员的生命财产安全。
1、管理资料:
①建立消防工作站,健全消防管理制度;
②经常性维护消防设施、器材;
③严格监管消防通道的畅通;
④严禁违章燃放烟花爆竹;
⑤严禁携带、储藏易燃易爆物品;
⑥经常性检查电路,排除隐患。
2、管理措施:
①制订并落实消防管理制度和消防安全职责制,做到职责落实,器材落实,检查落实;
②制订消防事故处理预案,防患于未然;
③定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;
④做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;
⑤制止任何违反消防安全的行为;
⑥经常性的开展防火安全宣传教育,定期向业主讲解消防知识;
⑦发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。
九、物业办运营费用
1、人员工资
物业经理月薪4800元,
保安4人月薪3000元,共计12000元;
卫生工2人月薪3000元,共计6000元;
水电工1人月薪4000元;
2、全年其它费用支出
清洁工具日常费用、人员服装标识及给各类指示标牌、水电工具日常支出、监控及停车系统设备维护、家属院公示栏设置等预计支出费用10000元。
综上,家属院月支出费用共计26800元,其它杂费年开支约10000元,全年总计列支人员工资加其他杂费支出共计331600元,经各方面走访调研,为提高家属院物业管理服务质量,拟计划厅机关家属院为确保物业办服务工作独立运行,各项支出独立核算,施行社会化物业服务有效开展落实。
成都市XX公司领导:
成都XX物业管理有限公司于2018年5月4日星期五很荣幸地加入了XX公司、主要为XX物流项目提供秩序维护管理工作、车辆进出登记检查管理工作、园区内、地下室及库区内每日巡查管理工作、发现问题及时汇报及时解决、消除安全隐患、为商家业主提供良好的服务。下面我把近年来的主要日常管理工作详细的终结汇报:
1、向甲方提出合理化建议
物业公司进场后提出合理化建议、甲方及时采纳完善、比如:门口伸缩电动门开、关时速度慢、每日车辆进出频繁、影响通行能力、建议安装道闸式控制杆、便于操作、方便、快捷、领导现场多次查看、决定采纳意见、很快道闸杆安装好投入使用、大大提升车辆通行能力、效率提高、商家、车主感到满意
再比如:保安在巡逻期间发现后门隔壁的物流工人为了方便捷径、从出后门左侧围墙上翻越到他们物流基地上班、保安当场制止该行为、同时也给我们安全管理工作带来了隐患、我们及时向甲方领导魏经理、李科长汇报、领导高度重视、实地查看、检查根源、立即决定加高防盗刺网来防范人员翻墙的动机、有效的保障安全防范措施。切实降低不安全隐患。
2、巡逻规范要求管理:
园区内共设12个巡逻打卡点(2小时)打卡一次、主要检查:
(1)库区门窗有无异常、围墙有无人为破坏现象、后门锁、道闸是否完好、绿化带内消防水、自来水管道是否有漏水、爆管现象、路灯、射灯是否正常照明、检查园区内有无抽烟行为(以上如发现不安全因素、不规范行为及时制止)问题严重的及时上报甲方领导、公司领导。
(2)对仓库内进行检查巡逻:主要任务是检查工人有无抽烟行为、检查有无在库区内给叉车加油危险行为、检查是否在库区内存放柴油、汽油等危险行为、检查查看消防箱封条是否完好、禁止用消防水、以上发现不规范行为、危险行为巡逻人员及时制止、及时汇报处理、坚决把不安全行为、因素排除。
(3)地下室白天2小时巡逻一次:主要任务是检查地下室设施设备运行是否正常、雨季检查、查看墙壁等其它部位是否漏水、发现异常情况及时向值班领导汇报、协助处理相关问题。
3、车辆规范停放管理:
(1)对上班人员的小车、来人来访的小车统一停放在办公区门前及2号库房背后的车位上、车头统一向外整齐停放、
(2)电动车、摩托车严禁进入仓库内、统一停放在规划的停车点上(充电车辆每天5点后禁止充电)避免长时间充电引起不安全因素。
(3)纠正汽车、电动车、摩托车进入库区在月台上停放共计15次、纠正汽车进入仓库内停车共计4次、纠正电瓶车在库房充电2次、纠正汽车占用消防通道5次、纠正随意停放在主通道的车辆8次、其目的是禁止占用消费通道、整个园区内有序停车、整齐化一规范管理。
4、积极参加甲方开展的相关工作活动:
(1)安全生产月教育宣传活动:2018年6月16日XX公司XX物流园区大门口宣传安全生产月活动、物业公司也高度重视、公司X总、X总赶到现场同XX公司的领导及员工共同向公司内部员工、外来驾驶员、群众宣传安全生产的重要性、只有安全先行才能保障正常生产的硬道理。
(2)防洪抢险:2018年7月11日天下大雨、持续一天时间、晚上雨越下越大导致地下室进水、在XX公司领导的统一指挥下、全体员工积极投入到防洪抢险救灾当中、从11日上午开始到13日下午结束、防洪基本得到控制、抽干地下室积水问题、在整个抗洪期间发扬了不怕苦、不怕累、不怕饿的精神、11日抢险当天、九分公司领导及全体员工、物业工作人员从上午天亮一直干到晚上6点过才吃上第一顿饭、全体参战的人员没有任何怨言、同时也体现了团队作战精神、齐心协力、团结一致、再大的困难都能解决
(3)西部地区道路运输应急保障演练、2018年9月15日在XX物流园区内宣传、演练出发前的准备工作、物业公司保安队积极做好出发前园区内车辆疏导工作、保障本次演练顺利完成
(4)另外积极参加白江区、消防大队、派出所组织的各项消防会议、安全会议、切实落实好仓储消防安全工作
5、物业公司领导每月不定期来项目检查工作、关心员工困难:
公司X总、X总、X总每月至少2次来项目了解员工日常工作生活情况、遇到困难及时沟通、及时帮助、切实做好员工在岗位期间认真工作不分心、及时同九分公司领导交换工作中的意见、共同落实开展各项工作
6、仪容仪表、着装要求:
上班必须穿工作服、工作服要整洁、纽扣要扣齐、不允许敞开外衣、不允许将衣袖、裤腿卷起、禁止穿拖鞋上班、不允许留胡须、头发不能遮耳、挂工作牌上岗、仪容仪表、言行举动符合保安规范要求、不能有损九分公司及物业公司是形象
7、门岗职责:
车辆严格实行进出登记、检查制度、来访人员实名登记管理制度、信件、快递临时收发管理登记、确保无误
8、消防工作培训:水枪、水带的使用方法、灭火器的使用方法、简易消防故障报警处理流程
9、门前卫生三包:每天负责大门口内外视线范围内的环境卫生清扫工作、保持地面干净整洁
10、劳动纪律
关于对XX、XX严重违反公司劳动纪律的处理决定
2019年1月10日早上7:45分XX明、X凡到XX物流园区上白班、随后白班、夜班双方队员顺利正常交班完后(园区、库区安全一切正常、物品齐全、资料齐全、2条9个月大的马犬也在值班室待命巡逻)而后上夜班的三位同志(XX强、XX鑫、XX祥)正常下班离开园区回家休息、在7:50左右上白班的XX明、X凡发现2条马犬不见了、立即到园区内外寻找、但没有找到马犬、确定丢了、这一行为严重违反公司劳动纪律及合同约定“未履行值班期间岗位职责”给甲方(XX公司)、物业公司及项目服务中心造成严重影响和经济损失!按公司相关规定从2019年1月14日当天决定开除XX、XX同志、解除劳动合同、虽然2条马犬于2019年1月15日下午4点跑回来了、但事件的经过严重的影响公司形象。
工作中有不足之处请领导批评指导、我们诚恳接受、在今后的工作中改进弥补、汇报完毕!