社区养老盈利模式分析范文第1篇

【关键词】农村；养老；PPP模式

一、问题的提出

我国作为一个老龄化正在加剧的国家，关注老人这一社会群体愈发重要，而养老问题也变得更加贴切人民生活，探究如何养老已经成为社会发展的必要趋势。从传统的养老到现在的养老模式，对养老模式的研究，对于一个国家的长期稳定与持久发展也就变得尤为必要。我国农村养老的财政资金出现巨大的缺口，对于我国农村养老入不敷出，背负了巨大的财政压力。因此，对于政府而言，急需寻找到一种缓解财政资金压力的途径。PPP模式的筹资方式和管理方式，迎合了政府的需求，同时也符合当展的要求。

PPP模式是指以某一特定项目为对象，通过公共部门与私人部门之间相互合作、共担风险、共享收益从而实现双赢或多赢的一种现代融资模式。在共赢的理念下，PPP通过政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与私人部门的民间资金、技术创新和管理效率相结合，从而使双方的合作产生“1+1>2”的效果。农村养老保障具有纯公共产品的属性，农村的社会基本养老保险更是一种区域性质的公共产品，其属性是在政府现有财力约束的特定条件下产生的。因此，从长远看，农村基本社会养老保障应由国家和集体为主体来提供，并坚持政府主导原则。但是政府主导原则不等于无条件地优于市场原则，因此要求在坚持政府主导及引导的原则下充分发挥市场的作用，引入企业和个人的资金，不但有助于解决资金的短缺问题，按在一定程度上也会减少“搭便车”现象。除此之外，PPP模式农村养老，政府、企业与个人共同出资缴费，发挥了财政调节稳定经济的职能和福利职能，使得社会更加公平、稳定和和谐。

过研究该项目，进而充实PPP模式的实践运用与完善农村养老的管理模式。不但解决我国农村养老资金的缺口问题，而且会注入更多的民资基本，从而提高农村养老水平。养老保障作为准公共商品，以政府全权代办不仅加重了财政压力，也降低了市场效率。而完全交由具有逐利性的市场则难以体现其保障社会公平的作用。因此通过将PPP模式引入农村养老，为政府减轻财政负担，为企业提供新的投资方向，为农村老人提供养老保障，有助于实现社会稳定、公平和发展。

二、我国农村养老现状分析及存在问题

我国人口老龄化发展趋势加剧。我国人口基数大，人口老龄化速度快，农村地区尤为严重。从横向看，尽管中国人口老龄化程度在世界范围内并不算严重，但从纵向看，我们面临着人口老龄化速度快，并呈高龄化发展的趋势。农村人口老龄化带来了高抚养比。农村人口老龄化速度加快的结果直接导致了农村老龄人口抚养比的不断提高。农村“空巢老人”数量增多，传统的家庭养老模式面临挑战。由于城市化进程加快，大量农村青壮年劳动力进入城市工作，传统的家庭养老模式受到冲击。

我国农村养老制度不健全，养老现状堪忧。十报告在加强社会建设中紧密围绕保障和改善民生的重点，从多个问题、多种角度进行了深刻阐述，把“老有所养”列为改善民生，加强社会建设“五个有”的主要内容之一，但在现实的农村养老问题尚存在诸多有待改善的问题。农村社会保障资金缺乏。我国农村社会养老保险主要集中在社会保障资金筹集、使用，养老基金投资运营方式和现收现付制与积累制选择等方面，在这方面财力投入有限。据调查资料显示，占总人口70%左右的农民的社会保障支出仅占全国社会保障支出的12%左右，而占总人口30%左右的城镇居民的社会保障支出却占全国社会保障支出的88%左右。农村养老服务设备缺乏，娱乐生活单调。老年人的身体素质较差，特别是空巢老人，患病率高达75%。农村一些子女养老观念差，法律意识淡薄，敬老爱老氛围不浓厚。当今社会，相当一部分人养老观念淡薄，把老年人不当“财富”，而当“包袱”，老年人在自身合法权益受到侵犯时也不懂用法律手段进行维权，更加不利于提高我国农村的养老水平。

我国现行的传统养老院模式难以提高农村老人的养老水平。就我国目前的养老院而言，私人养老院费用昂贵，公立养老院严重不足，家庭养老问题诸多。住不起、住不进、住哪里，正成为农村老年人的养老心病。首先，民营养老院环境好，但价位高――住不起。以北京地区的爱慕家养老院为例，据里面的工作人员透露，一个样板标准间（内置两张席梦思床、一个柜台，一台固定电话、一个紧急感应器、壁挂电视、空调、卫生间、阳台等），一个月要5000多元，还不包括吃。其次，公办养老院床位紧张――住不进。北京市现有的养老服务床位不到4万张，只占60岁以上老人数的1.8%，而在发达国家这个比例达到5%至7%。我国现在在农村建立的公办养老院数量及其有限，根本无法满足农村的养老需求。

三、PPP模式农村养老具体应用

采用系统分析的定性分析法，主要目的是对PPP模式农村养老这一系统作出科学合理的绩效评价，评估这一运营制度下的农村养老带来的社会效益，这是支撑PPP模式运营下去的核心依据所在。引进GCC要素系统原则，将PPP模式农村养老视为一个系统，则该系统了包含三个基本要素：政府、企业和农村居民。对PPP模式农村养老做出合理的绩效评价，我们需要分别针对其三个基本要素做出各自的绩效评价，最后汇总得出综合绩效评价，即PPP模式农村养老带来的社会效益。

政府PPP农村养老职能。政府要高度重视农村养老的问题，加大财政的投资和补助，确保农村养老的资金安全性。规范农村养老保险金的使用和管理，建立科学、健全的信息管理系统，提高养老金的信息化管理水平。采取对养老金使用管理的各个环节的不定期检查，确保农村养老金的合理使用。

政府通过公开招标等方式，确定有能力提供农村养老服务的私人企业，并对企业实行合同制管理，有利于提高准公共商品的供给质量；PPP模式下的农村养老，其筹资渠道呈现出多元化趋势。相比传统的公办养老模式，这有利于减轻政府的财政负担，提高财政资金的使用效率和效益。加强宏观监控职能，为最低收入者提供保障。政府对养老保险基金不进行直接干预，而只负责宏观调控以及对各养老保险基金管理公司进行监督协调。此外政府还为社会的低收入者给予财政补贴，提供基本保障。

企业PPP农村养老职能。私人养老金管理公司参与管理运营，私人股份公司向政府注册后，立养老基金管理公司金融机构，承担收缴保费、管理个人账户、基金投资运营、发放养老金等管理工作。除此之外，从中短期运营角度分析，由于在农村建立养老院能就地雇用廉价的农村劳动力，一定程度上减少企业运营成本，且PPP模式农村养老院运营实行政府与企业风险共担、盈利归企业所有的管理机制，故企业不会有亏损的风险，以此免除企业的后顾之忧，并有可能实行盈利；从长期运营角度分析，企业倘若在前期能实现盈利，将盈利积少成多，并转作企业资本，有利于从事PPP模式下政府应允的其他营利性市场业务，凭借政府给予的优惠政策取得市场竞争优势，从而实现更大的盈利。

农村居民PPP农村养老职能。农村养老居民通过现金或非现金等灵活的缴费方式交纳部分养老费用后，“就地养老”，能享受更高质量的养老服务，真正实现“老有所养”的舒心和温暖；除此之外，PPP模式农村养老院的建立与运营需要雇佣一定数量的服务人员，而这恰好为农村地区的剩余劳动力提供更多的工作机会，提高农村居民的就业率，从而提高农村居民的收入水平，缩小城乡差距，促进社会公平。

四、结论与建议

结合我国农村养老的现状及存在的问题，并经过PPP模式农村养老定性分析，得出以下结论。

筹资环节，PPP模式农村养老从包括政府转移支付、农民个人缴费、私人企业投资以及社会慈善机构捐助等筹资渠道筹集资金；从资金形式上看，不仅有现金缴费方式，农民也可以用农产品换养老、土地换养老等，以非现金方式灵活缴费。管理环节，在PPP模式的运营方式下，政府将农村养老服务“外包”给私人企业，并按企业的服务质量给予相应报酬。由此相当于政府利用经济手段督促私人企业保质保量地为农村居民提供养老服务，不断提高管理的科学性与效益性。监管环节，PPP模式下的养老新设养老资金统一账户，全面负责养老金的收支。

于政府而言，PPP模式农村养老有利于减轻政府的财政负担，同时也能提高政府财政资金用于农村养老服务的使用效率和效益；与个人而言，有利于在提高农村老人的养老水平，同时在农村当地提供更多的就业机会，创造新的消费增长点，最终缩小城乡差距；于企业而言企业投资于农村养老，亏损时由政府予以财政补贴，盈利时此些盈利所有权归于企业，从长期来看企业实现了一定的资本积累后还能从事政府的捆绑业务，实现更多的盈利；于社会而言，有助于解决农村要的资金短缺，并且有利于实现社会公平和稳定，实现经济健康发展与繁荣。基于以上分析和结论，提出以下的建议。

第一，政府加大扶持力度，强调政府的责任与增加经费投入，政府不仅增加财政投入，用于养老机构的规划与立项、土地征用、基建等方面，还给予税收等政策优惠予以扶持。同时设立专项进行补贴，鼓励更多的社工、护理等专业人士服务老人。相关部门建立统一的规范约束，加大对养老机构的监管力度，实行分级化服务，以促进良性发展。

第二，私人养老金管理公司参与管理运营，多家公司进行竞争经营。按法律规定，私人股份公司向政府注册后，即可成立养老基金管理公司金融机构。该公司职能是按照法律规定，承担收缴保费、管理个人账户、基金投资运营、发放养老金等管理工作。鼓励民间组织加入机构养老行业。政府在资金和物质上加大农村养老的支持力度，在政策上给予优惠，可以吸引更多的民间组织加入到机构养老的行列中，不断壮大养老机构的规模和数量，以满足社会养老的需求。

第三，实行个人缴纳费用，建立个人资本积累制度。个人可以将养老保险存入个人资本积累账户，逐月积累。个人账户的资金通过营运投资，不断增值。且这个个人账户的成员资格不会因调动工作、失业或退休而终止。

参考文献：

[1]黄耀明，陈景亮，陈莹.人口老龄化与机构养老模式研究[M].长春：吉林大学出版社，2012

[2]董红亚.中国社会养老服务体系建设研究[M].北京：中国社会科学出版社，2011

[3]（美）柯杰瑞.中国养老保险制度改革借鉴：美国企业年金制度和金融机构的实践：the united states pension system and the practice of financial institutions[M].北京：企业管理出版社，2011

[4]毛翠英.新型农村合作医疗研究：基于财政的视角[M].北京：中国物资出版社，2011

社区养老盈利模式分析范文第2篇

关键词：医养结合；现状；建议

一、引言

依据中国社科院测算，65岁及以上老年人口将从2015年的1.4386亿增长至2050年的3.75亿，比例由10.52%上升至28.81%。每年约有1/3的人口进入老龄化行列，至2050年每四位中国人约有1位是65岁以上的老年人，同时余寿带病年限也随着老年人高龄化趋势不断延长1。此外，中国人口预期寿命也在显著提高，从2000年至2010年由71.4上升至74.83，并2015年达到75.8岁，预期寿命的不断提高给医疗和养老服务提出了更高层次的要求。在现阶段经济发展水平落后于老龄需求的形势下，寻求医养结合本土化发展的切实之道，是破解未富先老困局的首要措施。

医养结合在中国尚属新鲜词汇，但在一些老龄化比较严重的国家和地区早已出台相关政策，结合实际情况衍生出多种医养结合制度。美国医养结合特点是通过政府来引导开展多元化的社区养老服务项目，包括针对低收入老人的保底性资助项目，如老人全包服务项目（PACE），以非盈利机构作为运营主体。同时，美国拥有多元化的养老地产运作，与社区养老相互交叉。澳大利亚医养结合的突出特点是利用市场竞争机制与“政府购买养老服务”的手段优化养老机构运营模式，通过公开招标的方式，选择具有运营资格的企业，采取严格的审查准入制度。日本医养结合养老模式的主要特点是完善的法律制度，其由《老人福利法》、《老人保险法》、《护理保险法》三大基本法律构成，通过相关法律明确了国家与各级地方政府的关系责任界限。

目前我国医养结合在实践探索中总结四种模式。一是整合照料模式，即由单一机构提供“医”和“养”双重服务，包括具备养老功能的医疗机构和具备医疗功能的养老机构。二是联合运营模式，即养老机构与医疗机构合作，建立双向转诊机制，由医院提供医疗服务，养老机构提供康复期或稳定期的护理服务。三是支撑辐射模式，即社区养老服务中心与医疗机构或社区卫生服务机构合作，为居家社区老年人提供健康服务。四是两院一体模式，即养老院和卫生院（室）配套建设或协同合作，二者统筹规划，在人员、事务和设施等方面实现功能融合、资源共享。

二、武汉市、青岛市医养结合实施现状

以武汉市机构A和青岛市机构B为调研对象，二者性质如表1。

表1 机构性质与规模

（一）医疗层次

表2 入住老人护理等级

从入住老人护理等级分类来看，机构A较少接收完全可自理老人，仅有3人，接受专护的老人占比也较小，为20%，机构A主要以接受半护理和全护理的老人为主，两者分别占比38%和33.3%。而机构B接收入住的老人中，二分之一为全护理，三分之一为半护理，完全可自理老人占比十分之一左右，根据实地调研，这部分老人大多是慢性病患者或大病康复期患者。由此可看出，医疗层次更高的养老机构有能力接收更多的全护理老人。另一方面，从入住老人的性别和年龄来看，机构A和机构B的入住老人中，不同健康状况的女性数量均稍多于男性，同时机构B入住对象的最低年龄为53岁，明显低于机构A养老院的最低年龄64岁，机构A入住老人年龄普遍高于机构B老人年龄，可见机构B偏好接收身体状况较好的老人，原因在于考虑到高龄老人的照料压力与事故意外频率。从另一角度，也表明机构A入住老人的流动率相对较低。

（二）医护人员

表3 医护人员配比

尽管机构B目前的医护人员配置比较低，但调研时仍表现出护理人员数量紧张的困扰。机构B的护理人员队伍来源于社会招聘，月薪约为2500元，基本条件是满足年龄50岁以下及文化水平初中以上，并无需具备护理员职业资格证书要求。招收后需由培训中心进行为期6天的岗前集中培训，在岗期内每月开展一次老人护理主题培训。机构A的护理人员同样来源于社会招聘，月薪为2000元，基本无学历证件等要求。并且目前两个机构的护工年龄普遍在40岁以上，说明目前医养结合机构的护理人员队伍来源很不稳定，普遍面临招聘难问题，招收人员年龄较大且素质偏低。

（三）资金来源

武汉市规定2014年新增的社会办养老机构每张床位补贴3000元，社区养老机构每张床位补贴4000元，而青岛市自2013年起对于新建的非营利性养老机构的每张床位则补助12000元，数目是武汉市新政的3～4倍。2013年3月投产运营的机构B共预计应获得补贴1200万元，但实际上至2015年中旬仅实际发放了1/3的补助款，说明对于纯民营养老院的政策落实还有待改善。据武汉市民政局运营补贴和建设补贴明细显示，机构A床位补贴为100元/月，但核定床位数仅有42张，2014年度补贴总金额为5.04万元。调研发现机构A目前正扩建300张养老床位，资金来源于政府补贴，可见公办社区养老院补贴力度之大，因而采取公建民营形式的医养结合机构投资回收期普遍仅为2～4年。机构B作为民营养老机构的入住率仅为20%，一般而言须达到50%～60%才可突破盈亏平衡点，按现有条件预期初始投资回收期大致为5～6年。而青岛市区公办养老机构的多数入住率达98%以上，部分机构的预约期已达到几十年或百年之后。由此可见民营养老机构与公办养老机构的发展差距和补贴待遇差别，造成民营养老机构回收期过长，收入偏低，社会力量大多不愿在养老领域进行投资，使养老资源难以满足当前中国养老需求。因此，引导社会力量进入养老市场后，如何规划扶持其后续运营发展，平衡公办与民营的市场供求关系也是地区政府亟需思考的问题。政府支持策略创新和补贴力度成为有条件的地区的改革思路，尝试长期医疗护理保险制度则需要有力的经济基础和灵活稳定的资金来源作为支持。

（四）入住老年人医养成本构成及收入分析

由于机构A合作的医疗机构是社区服务中心，因此入住老人支付的医疗费用相对较少。在不包含医疗费用的正常养老费用部分，以武汉市2014年企业退休人员月均养老金1694元来看，失能老人仅靠养老金还不能支撑养老费用，存在1186元缺口。这部分缺口通常由老人的个人积蓄或者儿女自筹填补。通过养老费用构成分析，我们发现两机构的护理费分别占总费用的48.6%、43.4%，成为养老费用的主要构成部分。

综合来看，机构A各项收费标准均低于机构B，但根据实地调研结果分析发现，机构A在康复设施、住宿环境、膳食水平等方面均落后于机构B。从两地收费构成情况来看，护理费和床位费是医养成本最主要的组成部分，其中护理费用根据入住老人的自理情况分为四个等级，每个等级又因护理内容的不同划分不同的标准，床位费也根据房间环境及设施不同产生差异。

（五）医养结合服务内容及服务评价

据分析，机构B在住宿、膳食、内部及周围环境、文娱活动、医疗护理等方面比机构A养老院更具优势，满意度也更高。具体到机构A，老人普遍反映养老院提供的膳食无法满足其康复需要，并且养老院因场地限制而未给老人提供活动中心和文化娱乐设施。对于老人最关注的医疗和护理服务，机构B入住老人满意占比近60%，而机构A占比为45%，主要原因在于随着老人年龄的增长，身体机能逐渐下降，病痛增多，养老院相比大医院难以提供更加专业的医疗服务，医生、护理人员数量不足，老人无法得到专业照料，医疗保健需求无法满足。

目前大多老人都不愿改变这种养老方式，调研对象中机构A和机构B愿意继续选择入住该机构的意愿分别为83%、62%。由于大多老人子女工作繁忙，老人无人陪伴，加上疾病逐渐增多，因此大多老人都选择在养老院养老，方便子女探望，减轻子女负担。并且机构A老年人选择继续入住的比例高于机构B，原因在于机构B收费标准较高，而当前青岛市同种市场价格下民营医养结合机构供给相对充足，并且较机构A入住老人而言，机构B中老年人年龄偏低且健康状态较好，更换养老方式或养老机构的能力和动机较强。

三、现存问题总结

（一）政策缺乏落实，长期医疗保险评估流程僵化

青岛市自2013年起对于新建的非营利性养老机构的每张床位则补助12000元，于2013年3月投产运营的机构B共预计应获得补贴1200万元，但实际上至2015年中旬仅实际发放了1/3的补助款，政府补贴难以到位。且民营养老机构与公办养老机构补贴待遇差距明显，期初投资额较大，造成民营养老机构投资回收期长，难以突破盈亏平衡点。此外，调查显示由于申报程序繁琐，部分行政人员缺乏专业知识，评估流程僵化，使得少数老年人满足条件却不能申报。

（二）护理人员紧缺，护理水平较低

目前，养老服务机构护理人员数量严重不足且流失率高是一个较为普遍的问题。由于失能、半失能老人生活自理能力低，护工工作脏、累，且护理人员的工作强度高，据调查显示，平均每位护工要照顾7-8位老人，加上失能老人身体状况差，照护过程容易发生事故，护理人员承受的心理压力也大。但是护理人员的工作价值并未通过薪酬得以实现，调研地区护工平均薪酬在2000―2500元间，普遍低于地区平均月收入，并且护理人员的社会认可度低，导致养老机构的护理人员流失率居高不下。另一方面，调研发现青岛市机构护工招收时并未要求护理职业资格证书，仅需由培训中心进行6天的岗前集中培训，难以满足专业护理要求。

（三）资源分配不均，供需结构失衡

公办机构A公办养老院入住率较高，目前正在扩建，预期新增300张床位，而青岛机构虽然在环境、硬件设施、服务水平上均优于机构A，实际入住率却只有26%。医养结合型养老机构床位供需呈现结构性失衡，公办养老院由于政府财政支持，养老费用低出现床位爆满的局面，而民营养老院由于初始投资成本高昂，养老费用常是民办机构1.2倍以上，导致入住率普遍偏低。

（四）基础设置不完善，反馈机制不健全

青岛市机构有六大功能区，包括服务中心、医疗中心、护理中心、培训中心、活动中心、保障中心。武汉市机构因为办院较早，住宿环境较差，基础设施落后，缺乏电梯、娱乐中心和康复中心等，日常娱乐活动仅有，电视、冰箱等电器也需要自己购置，居住环境亟待改善。此外两机构均没有制定针对服务满意度的测评与意见反馈机制。调研中机构A诸多老人反映膳食问题，部分患有糖尿病、高血压等疾病的老人表示，养老院并没有针对他们的患病情况制定特殊的膳食标准，与管理人员多次反映也没有得到回复，养老院也没有制定针对护理人员服务的民主测评与老人意见反馈机制。

（五）投资回收期长，资金周转困难

医养结合养老机构资金主要源于老人支付的养老服务费用和政府政策支持。以民营机构B为例为例，其初期建设成本高昂，以市场价格获取土地资源成本过高，所提供的医养服务层次和住宿条件也在很大程度上高于公办养老院，而其入住率仅为26%，一般而言须达到50%～60%才可突破盈亏平衡点，按现有条件预期初始投资回收期大致为5～6年，这意味着养老院需要近十年内甚至更长时间才能实现盈利，非营利性的特征使医养结合养老院难以吸引外部市场投资者，只能依靠政府补贴，但政府财政支出有限，如果无法开创其他稳定的筹资渠道，解决机构建设和运营中的资金短缺问题，推广医养结合的政策仍然难以落实。

四、政策建议

（一）加大政府扶持力度，制定切实可行的评估方案

逐步提高对医养结合养老院的基础设施和运营资金的补贴，积极鼓励社会力量进入养老服务业，研究制定财政贴息的贷款扶持政策以弥补政府扶持力度不足。同时，在推动医养结合服务发展上，应加快对《日常生活能力评定量表》评估标准进行完善，并将评估工作交由专业的第三方机构进行科学合理的评估，再由具备专业知识的政府工作人员进行审批审查，以提高长期医疗保险制度评估机制的运行效率。

（二）优化养老资源配置，重点开展“支撑辐射”模式

结合现阶段武汉市实际情况，医养结合工作重点应在于发展“支撑辐射”型养老模式。因此，需加强对现有社区卫生服务机构的调整，改造成为解决基本医疗问题的医养结合机构，同时鼓励养老社区或医疗机构利用富余资源举办医养结合机构，例如武汉市的常青藤社区。逐步铺开老人与就近社区签订契约式医疗服务协议制度，提供双向转诊和预约上门医疗服务。而在农村地区，政府可利用闲置的房屋土地、卫生室建立“农村幸福院”等养老社区。此外再利用少数整合照料型机构做领头作用，发展政府购买服务制度，将市场化所能提供的服务通过政府来购买，重点选取生活照料、康复护理和护理人员培训等养老服务方面。

（三）完善护理培训及供应联动机制

养老机构应加强老年护理培训金的投入，加强对护理人员持续的在职教育培训并对护理人员实施资格准入制，以定期检查、考试的方式对护理人员进行监督与督促，对护理人员的薪酬标准设置晋升规划，提高护理人员学习主动性。同时利用高职高专、中专等职业教育体系资源，增设老年护理专业以拓展护理人员培养渠道。此外，通过社会团体、慈善机构等非盈利机构号召组织志愿者，参与日常简单护理老人的工作，还可利用时间储蓄和劳务储蓄资源将健康老人纳入护理队伍中，在一定程度也能缓解护理人员紧缺的问题。

（四）统一服务标准，重视老人需求

政府或相关协会还应该通过法律法规明确规定医养结合养老机构医护人员、膳食营养师、康复师等的配置标准。同时，医养结合机构要重视老人的心理诉求，为老人提供多种多样的娱乐设施，定期举行文娱活动，丰富老人生活；为了不断增强入住老人的满意度，改善服务态度，提高服务质量，医养结合机构都应该制定服务质量评估与意见反馈系统，让老人及家属为护理人员评分，对优秀工作人员进行表彰与奖励，对不合格的护理人员进行再培训或辞退，形成工作激励机制，重视每位老人的意见建议，对老人提出的问题及时进行处理与反馈，不断提高服务水平与质量。

参考文献：

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[2] 蒋阿凤，潘金洪.2011-2050年中国失能老人照护需求分析――基于全国第六次人口普查主观失能数据测算[J].医药前沿，2013（34）.

[3] 张祥云.国外居家养老方式的经验与启示――以美国，芬兰，瑞典，日本

社区养老盈利模式分析范文第3篇

关键词 养老地产 国有出让土地 划拨土地 集体建设用地。

养老地产是养老的社会主题和地产的商业主题相结合的商品，一般也称作老年住宅，它是老年化商品经济时代的产物。随着社会老年人口的增多和经济水平的发展，使得养老地产这种独特的房地产产品日益成为人们关注的焦点。现阶段中国房地产企业、保险公司等民营资本大量注入养老地产领域的开发建设，而其中对于企业前期资金投入影响最为重大的、决定养老地产项目商业模式和融资前景的因素就是养老地产的用地性质。

一、养老地产的开发模式。

（一）公营非营利性养老机构。

公建公营养老院规模相对较小，基本在 2 万平方米以下，绝大多数位于城市中心区，依托成熟地段的商业、医疗配套，以小规模开发及政府适当财政补助。

（二）公建民营非营利性养老机构。

公建民营养老院规模也控制在 2 万平方米以下，绝大多数位于市中心，一般没有自身的大型配套，依赖市中心的商业及医疗设施。主要表现为承租政府的楼宇物业，经营养老机构。

（三）民建民营非营利性养老机构。

民建民营的非营利性养老机构主要分为两类：家庭式养老机构和老年公寓式养老地产项目。

（四）民建民营营利性养老地产项目。

民建民营的营利性养老地产也分为两大类：单一养老主题的大型养老地产项目和结合住宅等开发的组团式养老地产项目。

二、养老地产的经营模式。

（一）销售模式。

拥有产权的养老地产，盈利模式接近普通住宅开发，以销售收入为主要资金回笼渠道。

（二）租赁模式。

1.销售长期使用权模式。

在项目存在不能进行产权销售的实际条件下，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。

2.会员制模式。

根据中国传统的消费习惯和置业惯性，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让。

3.押金模式。

缴纳一定金额的押金后，每月支付一定比例的护理费用。押金分月偿还或到期偿还。这类盈利模式与租赁经营类似，但押金的设置在项目运营前期形成了大额资金的流入，有利于缓解租赁经营的高昂开发成本和财务成本。

4.设施使用费模式。

在不涉及产权的情况下，缴纳一定金额的设施使用费获得入住资格，金额不高，对消费者会产生心理障碍，也无法缓解资金压力，因此这种形式目前逐渐被会员制所替代。

三、养老地产用地性质法律分析。

（一）非营利性养老地产用地性质——划拨土地或者集体建设用地。

运用前三类开发方式开发的养老地产，属于以政府为主要推动力量完成的公益性质的养老机构，在用地性质上一般采用划拨土地或者集体建设用地。虽然老年住区的建筑用途是住宅类别，但非营利性的老年住区从性质上具有福利性和公益性，应当属于“公共管理与公共服务用地”中的“医卫慈善用地”。

（二）营利性养老地产用地性质——出让土地、划拨土地或者集体建设用地。

营利性养老地产主要指养老地产开发方式的第四种，由大型地产公司、保险公司等民间资本为主导开发的以盈利为根本目的的养老机构。

根据公益性所占比例的不同，养老地产的用地性质也存在差异。

1.完全市场行为。

此类型养老地产以中高档的养老住宅和老年公寓居多，经营方式上没有限制。土地性质是国有出让土地。但在用地性质上出现了混乱。现有大型养老地产项目的用地性质有商业用地、住宅用地和综合用地三大类。由于用地性质的不同，导致养老地产的后期经营出现了诸多问题：

（1）住宅性质的用地问题：以北京太阳城为例，在其开发过程中，资金的融资难度是制约其快速盈利的主要障碍，政府认为其是住宅开发项目，没有任何政策扶持；银行认为其是养老项目，没有成熟的项目运营现金流，无法测算收益，存在风险，无法对其提供贷款。导致太阳城只能通过自有资金，分组团开发，10 年时间才达成盈利。

（2）商业和综合用地性质的用地问题：商业用地和综合用地的使用年限分别为 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70 年差距甚大。而且《物权法》第 149 条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。所以可见对于商业用地和综合类用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定模糊。另外一个不利因素是商业用地和综合类用地的日常生活成本很高，水电费等均按照工商业计价，变相抬高了老年人的生活成本。

2.准市场的行为。

此类型可类比公租房，具有一定的公益性，如果单纯采用国有土地出让的方式获得土地势必会抬高养老地产的价格，使得公益性无法得到保障。针对此类养老地产，可以采用协议出让、划拨土地和使用集体建设用地等多种方式。在经营模式上，由于不具有完全产权，只能以出租的方式获得收益。

（1）协议出让方式。土地价格相对低廉，但这类土地开发的项目绝大多数无完整物业产权，因此物业不能对外出售，只能依靠收取会费、销售长期租赁权等形式获得项目收入，存在资金回收政策风险大、市场接受程度低等情况。

上海亲和源在开发初始得到了上海南汇区政府提供的 50 年产权的公建配套用地，土地获得方式是协议出让，用地性质是工业用地，产权 50 年。《协议出让国有土地使用权规定》（2003）第十六条规定以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

上海亲和源为了规避因拿地方式导致的对于房产销售的限制而采取了本文在经营模式中论述的会员制模式。但由于产权归亲和源开发商所有，所以当开发商资不抵债时，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第 66条关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，银行有权根据已办理登记的不动产抵押权拍卖亲和源的土地和建筑设施。所以，上海亲和源的会员制模式实质上是一种单方面出售房屋使用权的行为，具有相当的法律风险。

（2）划拨用地方式。此类型土地的获得方式为设置为非营利性养老机构后取得社会福利用地。划拨用地没有土地成本，但政府对其局限非常大，包括在产品设计和项目运营方式。且项目无法进行商业化操作，外部资金无法进入，内部资金无法退出。

杭州金色年华老年公寓项目是民营公助的典型代表。先期只支付了政府拆迁、补偿等土地取得费用，后期为了销售物业长期租赁权，向政府补交土地出让金，但也只获得大产权证，无法进行销售。这是因为国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定，用于房地产开发等经营性用地，如需改变划拨土地的用途，必须由政府依法收购或者收回土地使用权后采用招标拍卖挂牌的方式供应和确定开发单位。

（3）集体建设用地。在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

颐福居·尊长园地块原为集体建设用地，被广州颐德投资管理有限公司租赁改造为养老地产项目。由于一般入住者没有产权，所以其购买的只是使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

四、基于法律角度的养老地产用地低风险发展方向。

（一）政府推出的养老地产专用地。

2013 年 2 月，一宗规划性质为 R2 二类居住用地、C53 休疗养用地的经营性地块成交。该地块是首宗规划为居住、休疗养性质的地块，它以招标形式出让，略低于同期该区域成交的另一宗居住旅游用地。

2013 年 4 月初，北京（楼盘）市国土局公布了 2013 年度国有建设用地供应计划。首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为 100 公顷。除北京制定的首份养老地产用地计划外，其他城市如上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。

以上信息均说明政府在加快养老地产的用地规划进程，而营利性养老地产的用地风险最低最有保障的就是获得政府推出的养老地产专用地。

（二）原有住宅改造。

在上文的分析中可得出通过划拨、协议方式获得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，无法完成市场化操作。所以在土地获取途径上，走市场化渠道是更为明智的选择。但完全的市场化道路必将导致开发成本大幅增高，压缩了利润空间，所以可以选择借鉴国外的养老地产开发模式——对现有的楼房进行改造，使之适合老年人的居住，用最小的成本获得开发养老住宅的功能和效用。

（三）寻找合适的商业用地，售后回租。

这一用地开发模式是借鉴酒店式公寓的经营管理模式。由于完全的市场化道路导致开发成本大幅过高，增加了营利性老年地产的投资风险，而老人多超过 60 周岁，无法进行银行贷款，所以笔者建议采用售后回租的方式进行前期投资风险规避。商业用地不会受到当下限购政策的影响，不会因为房屋所有权和使用权分离而导致所有者无房可住。而所谓的合适的商业用地是指要考虑到老年人对于医疗、环境、交通等特殊需要，这是有别于一般酒店式公寓的地方。

参考文献：

[1]王林秀，朱超强。养老地产联盟运营模式研究。改革与战略。2012（1）。

[2]李凤章，费雪。一本书读懂土地法。北京：中国法制出版社。2011.

[3]刘婷。上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略研究。华东理工大学。2013.

[4]李晨。养老地产投资开发中如何防范法律风险。上海企业。2012（4）。

社区养老盈利模式分析范文第4篇

关键词：村镇银行；农村金融；盈利分析

中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-01

截至2012年末，我国共开业村镇银行800家，中西部地区机构占比61.2%。资产总额为4343亿元，贷款余额为2330亿元，其中农户和小微企业贷款余额合计占84%[1]。然而在村镇银行迅速发展的同时，其盈利能力却呈现两极分化和地域分化的趋势，从总体看真正实现稳定盈利的还是小部分，大部分仍然在盈亏平衡波动，同时在数量占比较大的中西部欠发达地区村镇银行总体盈利能力较弱，实现稳定盈利的村镇银行主要集中于东部地区[2]。当前欠发达地区村镇银行的盈利能力亟待提升。

一、经济欠发达地区村镇银行的总体盈利能力分析

村镇银行是经营货币信用的金融机构，其盈利性是在安全性与流动性基础上的最终要求，同时盈利能力的大小也最终决定了自身的发展。因此对村镇银行总体盈利的衡量评价可以客观反映其发展的现状与不足。

当前银行业普遍采用的盈利能力指标主要有资产收益率，净利差率，存贷比，不良贷款率，拨备覆盖率，非利息收入占比等。

（一）与银行同业平均的比较。我国银行业的主导是大型股份制商业银行，与之比较，作为一级法人机构的村镇银行规模小、网点少、业务单一。在各项评价指标中，村镇银行与行业平均值差距较大。这主要由于村镇银行正处于扩张期，同时经营成本初期投入高，短期资产回报受到影响。以江西为例，2012年，我国银行业平均资产收益率为1%，而在江西辖内村镇银行的资产收益率仅为0.5%-0.7%，同时行业平均净利差率为2.6%，而江西辖内村镇银行净利差率为2.2%。由于规模效益难以体现等原因，在净资产收益率、非利息收入占比等核心指标上中西部村镇银行均低于行业平均值。但是处在信用体系不完善的欠发达地区村镇银行的不良贷款率却远低于行业平均值。

（二）与同地区其他农村金融机构的比较。村镇银行在同地区的竞争对象主要是农信社和邮储行。由于市场后入和公众认知不足与政策扶持力度小，村镇银行发展受到限制，吸收居民存款缓慢、依赖资本投入，5%的营业税率高于农信社的3%，结算渠道与涉农贴息未得到政策支持等，因此村镇银行的成本费用等支出性指标要比同地区农村金融机构高，但是村镇银行作为一级法人机构较其他银行分支机构表现出来充分的灵活性却要大的多，创新中小微及农村金融服务模式，形成了小微金融战略的有效延伸，扩大了其在县域、村镇的市场份额。

（三）当前盈利能力存在问题分析及对策。

1.外部环境和政策制约严重。中西部村镇银行大多处于发展中的县乡，金融需求与经济发展不匹配，盈利空间狭窄。村镇银行吸储较慢信贷结构单一，同时信用体系不完善也在很大程度上制约了其盈利能力的提升，对村镇银行的帮扶政策还停留在宏观层面并未具体落实，削弱了村镇银行竞争力。

国家应放宽对村镇银行发起人结构及股本的限制，鼓励多种资本参与[3]，活跃农村金融，强化村镇银行与地方政府联系，加大扶持力度，尽快落实补贴支农业务政策，提高村镇银行竞争优势。

2.内部治理和风险控制亟待加强。当前，村镇银行发展缓慢的重要原因是村镇银行资本单薄，公众对其内部治理和风险控制信心不足，尤其在中西部地区，农民对银行资金的安全性要求更高。村镇银行内部治理没有统一的制度要求，同时人员专业素质参差不齐，对信贷风险控制不足。

金融监管机构应该制定统一的村镇银行内部治理控制要求，同时加强监管，建立市场推出与风险保障体系，村镇银行自身应该健全内部控制体系与信息披露制度，强化岗位监督与员工职业素养要求。

二、经济欠发达地区村镇银行的盈利模式分析

当前村镇银行的业务范围包括吸收公众存款，发放贷款，办理国内结算，办理票据承兑与贴现，从事同业拆借、银行卡业务，收付款项及保险业务和银监会批准的其他业务。

（一）当前盈利模式分析。当前村镇银行由于所处环境与自身条件限制，其主要收入来源于净利息收入，业务模式主要是零售银行业务为主，其中零售银行业务当中涉农存贷款占到62.5%。而在东部地区的村镇银行以及中西部地区发展较为成功的村镇银行中，其盈利模式中批发银行业务、私人银行业务、中间业务、混业经营业务呈现多元化趋势，中西部的489家村镇银行中的90%主要以零售业务为主，而在东部的311家村镇银行中这一比例不到50%。同时经济欠发达地区的村镇银行非利息收入占比较低导致盈利稳定性较差，业绩波动大。

同时村镇银行在区域金融的竞争中不能有效联合资本，导致在竞争中处于弱势地位，过于重视资本的逐利性，盲目追求扩张，盈利模式的一味求大而没有保障其合理性与流动性。

（二）当前存在问题分析及对策。

1.业务结构单一化制约着村镇银行在中西部地区的获利能力提升，直接影响其抗风险能力与资产收益。在当前中国城镇化进程加快的背景下，尤其是村镇银行所处的县级城市金融需求日益增大，村镇银行却不能因需定求，导致发展陷入困境。

村镇银行应平衡业务结构，合理配置资本，将业务面向区域金融的需求，面向中西部县域的城镇化进程与农村医疗和养老保险，同时挖掘涉农潜在业务，优化业务流程，开发适应三农发展的金融产品，保障盈利模式质和量同步提升。

2.盈利模式僵化，缺乏核心竞争力，当前村镇银行存款主要由资本投入组成，加之公众了解不够，吸收居民和企业存款滞后，导致流动性下降，资产管理水平下降，同时面对区域内同业竞争缺乏有效应对，不能扩大盈利空间。

村镇银行应积极与区域内国有资产、大型企业合作，互相注资参股，形成有效的核心竞争力，同时与地方政府协作[4]，提高公众认可度，创新信贷方式，推广有地方特色的中小微企业金融与农村金融服务，创新盈利模式。

参考文献：

[1]中国银行业监督委员会.中国银行业监督委员会2012年报，2012.

[2]赵冬青，王树贤.我国村镇银行发展现状的实证研究[J].农村经济，2010.

社区养老盈利模式分析范文第5篇

[关键词]养老产业；因子分析；影响因素

[中图分类号]F0629

[文献标识码]A

[文章编号]2095-3283（2017）05-0071-04

[作者简介]谭皓月（1996-），女，汉族，江苏徐州人，本科生，研究方向：财务会计；杨婉婷（1996-），女，汉族，江苏南京人，本科生，研究方向：财务会计；田鑫（1996-），女，汉族，江苏盐城人，本科生，研究方向：财务会计；陈文利（1995-），男，汉族，江西上饶人，本科生，研究方向：财务会计。

[基金项目]东南大学成贤学院大学生实践创新训练计划（项目编号：ycx1642）研究成果。

一、引言

目前，我国正加速进入老龄化社会，我国老年人口基数大，增长速度快，且高龄化趋势明显，但由于我国养老产业尚处于初步发展阶段，基本机构建设不到位，广大老年人的心理保健、文化娱乐等高层次需求目前难以得到满足。

S着观念的转变，老年人入住养老机构不再被认为是子女不孝、生活所迫。在养老需求不断增加的情况下，提供高质量养老服务及产品就变得尤为重要。本文结合我国人口老龄化现状，对养老产业发展历程进行梳理，并对影响养老产业发展的因素进行深入研究，旨在为发展我国养老产业提出对策建议。

二、文献综述

基于多方视角对我国养老服务体系进行分析后，高林（2012）[1]认为，首先，我国传统的家庭养老模式结构单一，不适应目前社会经济的发展程度，需要其他养老模式加以补充；其次，我国以企业资金弥补政府资金的养老模式效果不尽人意，较之发达国家的养老机构数量及质量存在较大差距。杨F嘉（2015）[2][3]提出，一方面，老年人的心理状况对产业发展有一定影响。心理状态良好的老人更积极接受养老机构提供的服务，并对自己的生活现状较为满意。另一方面，多数情况下，政府政策是否能够落实对养老机构的发展具有很大影响。

通过对我国养老产业发展路径进行研究，成建兰（2014）[4]认为，首先，从机构本身的运营与管理来看，资金短缺与机构人员素质不高是主要问题。其次，从养老机构供需状况与资源利用的角度来看，养老机构数量尚不能满足我国养老需求，且资源利用率与可获取程度存在较大差距。第三，从政府支持与政策制定的角度来看，政府政策制定与养老产业发展现状不相吻合，且缺乏有效监管保障政策贯彻落实。王旭晨（2014）[5]提出，一方面，养老机构的建设存在显著的地区差异，另一方面，养老机构建设融资困难。

虽然国内学者对养老方面的问题有较为深入的研究，但大多集中于某一种养老服务或产品，视角相对狭窄，本文将从企业财务的角度入手，结合我国养老产业上市公司特点，设计经济指标，运用因子分析法对影响我国养老产业发展的因素进行研究。

三、国内外养老市场发展现状分析

（一）我国养老产业现状

我国养老产业虽然起步相对较晚，但养老服务业发展较快，尤其是老年用品业产品如营养品、药品、旅游等发展较快。金融理念引入养老产业推动了老年金融业的发展，其中养老保险业发展良好，其他老年金融如老年融资贷款、老年房地产等发展相对滞后。

目前，我国养老产业发展程度与养老需求相比仍然存在较大差距，主要问题如下：第一，我国养老产业市场相对集中，可选择性非常小，消费热情不高。第二，养老产业市场供需不平衡，虽然我国人口老龄化形势较为严峻，但广大老年人的深层需求尚难得到满足。第三，养老产业产品及服务质量有待提升，养老产业存在潜在发展空间，但由于企业缺乏经验导致各类养老服务及产品存在诸多问题。

（二）国外养老产业现状

西方发达国家经济实力较为雄厚，应对老龄化问题的社会保障制度建立较早且很健全。在人口老龄化的大环境下，发达国家注重对养老服务机构的人性化管理，实现养老产业的规范化、专业化和体系化，如美国的以房抵押贷款养老模式、英国的政府福利养老模式、瑞典的税收福利养老模式、日本的多元化养老模式等。综合西方发达国家的经验来看，一方面，发展多元化养老对打开产业市场有一定的积极作用，同时能够刺激消费、拉动内需；另一方面，开发新型养老模式需要融入人性化设计理念，针对不同地区的老年人提供相适应的产品及服务，以品质保障推动产业的发展。

纵观西方发达国家的养老产业发展历程，系统、多元化的养老模式往往立足于全新的资本运作理念，其养老产业融资模式可归纳为以下四种：1以美国为代表的“反向住房抵押贷款”模式；2以英国为代表的 “企业、政府和个人共担的养老模式”和“以房养老”模式；3以瑞典为代表的“高税收、高福利政策”模式；4以日本为代表的医疗、护理、康复相结合的多元化养老模式。新型养老模式一方面可以盘活资产，保障老年人消费；另一方面，推动了银行、保险等金融机构业务的多元化发展。

基于财务角度对国外养老企业进行分析，不难发现企业运营是成功的关键。优秀的企业运营能使企业脱颖而出，以其出众的竞争力占有较大的市场份额，而从市场竞争的角度来看，竞争力是营运能力、盈利能力、偿债能力、发展能力等方面的综合体现。由于我国养老产业尚处于初步阶段，基本机构建设较为薄弱，在社会主义市场经济的大环境中，如何提升企业综合能力进而推动养老产业发展是亟待解决的问题。