房地产规划设计流程范文第1篇

关键词：房地产项目；设计管理；管理研究

1 引言

最近几年，我国的房地产行业迅速的发展，同时人们对房地产的设计和质量都非常的重视，所以在近期的房地产开发中，人们对房地产对项目本身的规划和设计也越来越重视，因为只有提高了房地产项目的规划设计和管理们才能更好的保证我国的房地产行业得以健康平稳的发展。

2 房地产项目规划设计管理的目标及任务

2.1 设计流程管理

设计流程管理通常就是指在已经确定了开发计划之后对每个环节的具体工作进行更加有效的管理，这样做的一个最为主要的目的就是对各个环节的具体工作流程和相关人员的安排进行调整和确认，这样才能保证每一个数额及管理人员都能了解自己在工作中的职责，同时还要做好相应的协调和分配工作，同时也将设计的具体思想灌输给设计管理人员，也在这一过程中将各个环节的工作都进行严格的规定和规范，这种管理方式和传统的方式相比更加的系统和科学，按照设计过程中总体目标的要求，将每一个环节应该完成的工作都逐一落实到个人，这样也便于对各个环节的管理职责进行进一步的划定和确认，同时也可以根据实际的情况来对每个过程中需要的资源进行合理的分配。因此设计流程的管理是对项目开发的整个过程都进行严格的监管，这样才能更好的保证施工电费合理性，设计的过程中也不只是就有一套模式，因为每一个房地产的具体情况都是不一样的，所以不能全部使用一种设计方法，但是这些方法中有一点是相同的，就是在设计的过程中都会将整个流程细分成几个部分，只有做好这项工作，才能为提高管理的整体质量提供更好的条件。

2.2 设计进度管理

对整个房地产行业而言，占领优势的地位是非常关键的，所以工程设计的进度对企业的经济效益会产生十分重大的影响。此外，因为在项目的开发和设计的初期阶段并没有一个专门的监管部门，所以企业要靠自身的力量去实行计划管理，按照项目设计的总体目标来对各个部门进行组织和管理，同时研究出一个最为合理科学的管理和设计方案，按照既定的规划区展开工作是工作的一项重要的前提和基础，但是之后的过程也是十分重要的，而设计后期的具体情况，应该指派专业性非常强的管理人员进行审核，将实际的施工情况和计划进行详细的对比和分析，提出切实可行的解决方案，这样才能切实的保障设计按时完成。

2.3 设计质量管理

项目设计的水平和质量基本就决定了工程施工的质量，但是当前很多房地产商都对这一点没有非常深刻的认识，而对工程的施工阶段非常的重视，在当今这样的社会，这种观念是需要转变的，这是由于施工阶段就是将之前所有的计划都付诸实践的阶段，工程的施工是按照之前的设计和规划进行的，所以如果没有非常完备的设计方案就不要轻易的进行施工，所以对设计进行严格的管理和监督也是十分重要的，在这一过程中，只有不断将的加强质量方面的管理，才能更好的保证设计的品质，在这一过程中要加强监督机制的建设，同时还要在施工之前做好施工图纸的会审工作，防止因为施工图纸设计的问题给后期的施工造成一些不必要的困扰，同时还要在修改方案的过程中将成本控制在一个合理的范围内。

3 规划设计管理组织结构注意要素

3.1 统一安排

对于一些实力相对比较弱的企业来说，因为其自身缺乏管理能力，技术方面也存在着非常明显的不足，所以在实际的工作中也无法安排更多高水平的人员加入到设计工作中，这个时候就需要聘请一些经验丰富，专业技能非常好的监管人员对设计质量进行有效的监督，同时监督的内容也应该更加的全面，主要包括景观、装修和通信等同时还要对项目设计过程中的质量因素和成本因素以及进度因素都要进行严格的控制，对所有的设计部门都应该加强管理。

3.2 分工明确

由于房地产涉及的部门众多，通常是许多部门共同参与一个项目，而因为这些部门的职能不同，所以对于项目的要求标准也不一样，因此应该从各部门的要求出发，将各个部门的需求条件进行整合，事先做好项目的统一规划，避免工程建设之后因为无法满足部门要求而重新建设造成的资源浪费。所以设计管理组织结构组合性质的确立要按照以上所说，满足各部门的需求，并且有能力进行统一的管理。可以依照职能式的组织结构，在各部门上设立总经理，对以下会计部、市场部、设计部等部门进行统一管理，总经理负责协调各部门之间的矛盾，确保建设工作的顺利开展。

3.3 调动积极性

房地产综合众多的工程建设领域，给排水、幕墙、景观园林等，这些项目的承包商有丰富的施工经验，并且参与众多的施工过程，因此在设计工作中取得他们的帮助不仅可以提高设计的质量，也可以增加设计的实用性，确保设计与施工没有偏差太多。

4 房地产项目设计阶段的成本控制要求

4.1 重要环节阶段

建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和环节，建筑项目设计分成三个阶段：方案阶段、扩初阶段和施工图阶段，在每个阶段形成文件时应及时由造价控制部门编制相应的概算、预算，供设计管理部门及时地进行细化并分散到各专业分项中。要研究材料和施工条件等进行多方案经济比较，尤其是外立面材料与造型的选择，从而降低每个构件的造价。而在机电系统选型时不仅要考虑到初期投资，还要考虑运行成本和设备维护费用，因此需要进行综合技术经济评估，一定要正确处理好建筑艺术、技术先进与经济合理之间的对立统一关系。

4.2 注重风险的把控

在房地产开发项目方案设计阶段同时要对项目风险进行管理和控制。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短的话往往会造成结果与期望值相差甚大，或者是最初成果无法深化等。在方案决策过程中对技术的选用也存在诸多的风险。只要项目公司有项目风险意识，对项目作风险定性分析，就可以做到预防在先。从而使设计阶段和后续施工工作进行顺利。

结束语

房地产规划设计涉及面广，开展起来有一定的难度，但由于其对整个房地产业的重要性，因此需要不断的完善相关管理，结合项目施工的实际情况进行规划设计，在遵循法律法规的前提下，为业主提供更优质的服务。

参考文献

[1]滕永红.房地产项目规划设计管理措施的若干研究[J].黑龙江科技信息，2010（26）：33-34.

[2]徐龙建.房地产账务的另类设计[J].互联网周刊，2005（44）：82.

房地产规划设计流程范文第2篇

项目概况

本项目基地位于深圳宝安区观澜街道办工业区内，拟建设成为桂盟链条企业集团新一代的生产厂区，用地面积50358.51，厂区整体布局营造实现了对地形要素的高效率规划，分为东西两部分，将生产区放在西侧主体部位，生活辅助设施部分放在西侧T形区域内，主体厂房用其空间体量强调了服务的特定目的和内容的独立性，多个厂房并列均匀，各相同性的几何性质是生产区集中式布局表现出一种向心的静态质量，生活区用折线形规则体量在有限的区域空间内营造出内敛的休闲空间，实现了由元素到活泼的现实需求，总体规划充分表现出功能分区明确，生产流线合理的厂区规划理念.

本方案整体外观设计手法统一，设计经理了去繁从简，材料由奢变廉的过程，回归建筑基本建造问题，着重表现出功能的适用， 建筑的安全性和建筑艺术的简约，利用竖向交通空间的特质使得建筑空间的元素符合和特征，在边界空间处相会，材料系统在界面处有理有节的结合。

（二）设计构思

1、总平面规划

厂区设两个出入口，主要出入口设于城市规划路上，用于生产、货流，生产流线明确划分，有效地避免干扰；次要出入口主要满足工人的生活、后勤出入，与生产流线完全区分开来，设于城市支路上，同时满足消防设计要求。

厂区规划中1、2、3#厂房占主体地位，与其他事业部（1）、（2）并列平行布置，将主要加工生产和辅助加工集中设置，以满足业主方特定的工艺流程需求，将分条车间与主体厂房垂直相对，以方便原材料快捷的运输到加工车间，减少运输交叉。厂区的研发楼设于主要出入口处，与分条车间相接、靠近主要厂房，以方便工人进行开发、研制、洽谈、管理等工作的有效进行。员工的生活服务设施设在厂区的东面，可提供食宿、休闲等多种功能，丰富工人的业余生活。

2、单体建筑设计

本规划中厂区共有9栋主要建筑，其中包括1、2、3#厂房，其他事业部（1）、（2）和分条车间，研发楼，员工宿舍。

1、2、3#厂房为生产链条的主要厂房，各栋厂房的主生产区尺度相似，室内为大跨度的空间，长度30m，净高9.8m，在厂房尾部设有电机房、工程用房、水池等特殊的设备用房，端部设有仓储空间。厂房屋面采用斜线形盖板，创造厂区面临城市主干道的纵向视觉变化感。

其他事业部（1）、（2）为电子类传动产品生产车间和库房，室内为开敞的空间形式，厂房的一层层高7米，二至四层层高4.2米，两端和中部设计竖向交通空间，符合生产的流线要求；分条车间一层为原材料仓库，二、三层为传动产品生产车间，四层划分为多种研发区，一层层高7米，其余层层高3.9米。多层厂房整体线条流畅，简单，仅用竖向交通空间进行立面上的凹凸感。

研发楼是集开发新产品、企业管理为一体的主要空间，故在设置研发室和产品库房之外，还设有企业的展示空间。整体设计采用简洁、大方的手法，外观清雅。

员工宿舍（1）设计为顺应地形变化，外观采用直角形，宿舍包含一条内廊和一条外廊，除员工居室单独居住外，卫生间、阳台、休息厅均为公共活动空间，竖向交通空间设在端部和中部，共十一层。员工宿舍（2）一、二层为员工食堂，就近解决工人的餐饮问题，三层至八层为工人的集体宿舍，每层均提供公共的活动空间。两栋建筑设计手法、风格保持一致，优化了员工的生活后勤条件。

交通生产流线

具体的生产流线组织详见生产流线分析图。

厂区的主要生产工艺流程：原材料进厂――卸货――分条――2＃厂房粗加工――1#、3＃厂房精加工――成品包装储藏――成品出厂。

按照生产运输的需要，在靠近主要出入口设置了两个大于35mX35m的货物装卸广场。由分条车间将原材料运输至2＃车间，通过厂房之间的通道将半成品用叉车运输到1＃、3#厂房，厂房内部的产品运输主要依靠内部的吊车来进行运输。

电子类传动原材料经由装卸广场卸货后由其他事业部（2）先进行加工，之后运输到其他事业部（1）进行细加工完成之后运出厂区。

厂区停车位分散布置，在不影响正常的生产、生活的前提下，在主要出入口和员工宿舍区附近均有设置，以方便人群需求。

消防设计

（1）防火间距

1、2、3#厂房的耐火等级为二级，生产类别为戊类。其他事业部（1）、（2）和分条车间的耐火等级为二级，生产类别为戊类厂房。员工宿舍楼的耐火等级为二级，且为二类高层住宅建筑。按照《建筑设计防火规范》和《高层建筑防火规范》要求，单层厂房之间、单层厂房与多层厂房之间、多层厂房之间的防火间距为大于等于10米，员工宿舍与厂房之间的间距大于13米，员工宿舍（1）与员工宿舍（2）之间的防火间距大于13米。本规划方案中厂区建筑防火间距均满足规范间距要求。

（2）消防车道与消防登高面

单层和多层厂房周边都设置了环形消防车道。

员工宿舍（1）建筑高度为38米，为满足《高层建筑防火规范》的设计要求，沿建筑周边设置环形消防车道，在宿舍南面和西面设计了一个转折形路面宽大于6米的消防登高面。

员工宿舍（2）建筑高度为37米，为满足《高层建筑防火规范》设计要求，在其西面消防车道上设置了宽度大于6m长度大于一个长边的消防登高面。

（3）防火分区

单层、多层厂房每一栋设为一个单独的防火分区。

员工宿舍（1）、员工宿舍（2）两栋二类高层建筑内按每层设置一个防火分区，每个防火分区面积不超过1500平方米。

（4）安全疏散

厂房的安全出口分散布置，每个防火分区安全出口数量大于等于2个。

员工宿舍楼每一个防火分区安全出口大于等于2个，采用封闭式楼梯间，位于两个安全出口之间的房间门至楼梯间的最大距离小于30米，位于袋形走道两侧或尽端的房间小于15米。

日照

详见日照分析图。

通过实例分析，厂区内员工宿舍楼，有一半以上的居室可以达到大寒日日照数大于等于三小时的宿舍建筑日照标准。满足国家有关日照要求规范及《深圳市城市规划标准与准则》要求。

景观绿化

本设计充分利用厂区各建筑之间的空地设计线型绿化带，在分条车间西面和宿舍区设置花园景观，优化环境，丰富厂区生产、生活。

房地产规划设计流程范文第3篇

当前，一个新的“城市经营”理念，正在城市管理部门和学术研究部门兴起。有关专家学者撰文认为：“城市经营”是指政府根据城市功能对城市环境的要求，运用市场经济手段，对公共资源进行资本化的市场运作，以实现这些资源资本在容量、结构、秩序和功能上的最优化，从而实现城市建设投入和产出的良性循环、城市功能的提升以及城市的可持续发展。由于经济体制改革的深化，我国城市政府已经逐步从直接生产经营性领域退出，而转向为城市发展提供外部环境和为城市生活、生产提供公共物品，由于城市本身就是最重要的外部环境和公共物品，且其空间区位价值、土地资源价值、文化环境价值等具有不可替代的垄断性，因此城市也就成了市场经济条件下政府可资经营的最大的活化国有资产，尤其是政府对土地一级市场的垄断、对大型基础设施经营权的转让等已成为获取城市建设资金的主要渠道，成为最大的国有资产，所以建设、土地、规划、房产等管理部门成为城市经营的主力军。如何减少国有资产的流失，发挥国有资产的最大经济效益是当今城市政府经营国有资产的主题。

2．存在问题分析

在现实的城市建设、管理过程中，存在一些国有资产的流失问题，主要表现在以下几个方面：

（1）由于城市规划的先导性不够以及严格按规划审批成果实施的保障法制不健全，导致一些基础设施建设的重复投资，造成了国有资产的浪费。

规划利益的长远性与政府任期政绩的显性化之间的矛盾导致每一任行政领导对城市建设与发展的阶段性目标不同。俗话说，“新官上任三把火”，党政领导往往更看重的是任期政绩（当然这与我国对官员政绩的评价指标体系存在问题有关），加上一些人对城市规划的重要性认不识够，对规划业务不熟，就经常发生随意改变已经批准的城市规划的现象，而规划部门在这种情况下，坚持原则与不坚持原则的矛盾就极为尖锐和突出。在现行管理体制下，这个矛盾是很难解决的，加上一定时期的财力问题以及不同任期领导对一些基础设施建设项目的重要性认识不同，于是出现了现任领导与前任领导对某个项目实施的方法和要求也不同。对同一个待实施项目来说，由于前后规划不同、实施标准不一造成了先行投入资金的浪费。

例如南京市现正在花费巨资全力进行外秦淮河风光带的建设，而在此之前，早在上个世纪九十年代，沿外秦淮河两岸就投入大量资金陆陆续续建成了一段一段的防洪墙，由于当时只考虑了防洪的功能要求而未考虑沿河景观带建设的要求，致使现在不得不拆除部分不能满足景观建设要求的防洪墙，先前投入的资金完全浪费。而正在集中统一进行的外秦淮河风光带建设避免了原先零星建设、低景观标准建设带来的资金浪费。

（2）由于规划、土地、房产三个城市建设管理部门的配合不紧密，导致了国有资产的流失。

众所周知，在市场经济的环境下，市场主体总是以赢利为目的，追求开发利润的最大化是每个开发商的最高利益，因此开发商的行为就经常与规划发生矛盾，总要千方百计地突破规划的规定和限制，甚至要一破再破。例如通过土地拍卖市场竞争获得的开发用地，规划部门已经规定了该地块的各项规划控制指标，如容积率、绿地率、建筑高度、建筑间距、退让用地边界、公建配套、停车设施配建等各项指标，而在实际建设房地产开发项目时，开发商往往通过各种方法和手段突破既定的容积率限制，结果整个项目的建筑面积大大增加（据笔者所知，在实际的项目建设过程中不突破既定容积率的项目是很少的），而土地拍卖价格是限定容积率情况下的土地价格，按照土地价格管理的有关规定，提高建筑容积率必须补交土地出让金，而在现实的土地管理中，由于土地、房产、规划三个部门之间缺乏全面而有效的沟通，导致这部分应补交的土地出让金流失较严重，同时也造成了土地契税的部分流失，这是国有资产流失的主要途径之一。

（3）随着经济体制改革的深化，国有企业改制的过程中也造成一定数量国有资产的流失。

国有企业改制是大势所趋，是国有资产退出企业经营领域促进企业资产重组的过程；国有企业改制的方式也较多，而由资金实力雄厚的非国有企业并购、或实行职工认购股份的股份制是较常用的两种改制形式。在企业改制资产评估和审计过程中，由于监管力度不够，造成国有资产漏估或低估的现象也时有发生，国有资产在企业改制过程中悄悄地流失了，所以，加强企业改制过程中资产审计和评估的监督十分重要。

3．减少国有资产流失的途径

针对上述存在的三个国有资产流失问题，我们应在如下三个方面加强有关法规和制度建设：

（1）保证城市规划审批成果实施的稳定性，将城市总体规划、分区规划和详细规划纳入到法制管理的轨道，完全避免因城市基础设施重复建设而造成的国有资产损失。

记得一位大学教授曾经在授课时讲过，翻开欧洲许多大城市发展的历史，他发现那些城市的街区布局、路网结构、空间发展形态等具有惊人的历史延续性和相对稳定性，这是这些城市的规划具有前瞻性、法制健全性和全社会尊重规划成果科学性的集中体现。我国在城市规划管理方面的法规主要有《城市规划法》以及《城镇体系规划编制审批办法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《建设项目选址规划管理办法》等配套法规文件，其中《城市规划法》第五条规定，“城市规划必须符合我国国情，正确处理近期建设和远景发展的关系，在城市规划区内进行建设，必须坚持适用、经济的原则，贯彻勤俭建国的方针”，如何在实践中处理好近期建设与远景发展的关系，坚持适用、经济的原则，贯彻勤俭建国的方针，关键是要保障已经批准的城市总体规划在实施过程中的稳定性和法制性，逐步实现规划目标，而实现这一目标的根本性保障措施——法制保障尚不健全，致使随意更改规划成果的事件时有发生。

例如在《城市规划法》中只对城市规划的审批权限和审批程序作了分工（第二十一条、第二十二条），而对保障城市总体规划审批成果实施的稳定性措施未作任何规定，对政府有关部门和有关领导在城市建设过程中违反城市总体规划的行为所需承担的法律责任更未提及；在其相关配套法规中，也未对违反分区规划和城市详细规划的行为所应承担的法律责任作任何规定。所以，在规划管理体制一时无法改革的情况下（有专家学者以及城市规划管理者建议改革现行的规划分块管理体制为垂直管理体制，并认为这将有利有于城市规划目标的顺利实现），有关部门应尽快出台保障城市规划成果稳定性和依法进行各项城市建设的法规、制度和政策，暂时无财力实施的项目就干脆停止，切忌勉强上马，零星建设，以彻底避免重蹈朝令夕改、重复建设的覆辙，避免国有资产流失。

（2）出台相关制度，建立规划、土地、房产三个管理部门之间的业务互动机制，为减少国有资产流失编织一张“疏而不漏”的安全网，以规范房地产开发市场。

版权所有在规划、土地、房产三个管理部门中，规划管理部门是房地产开发项目审批的龙头，是确保房地产开发项目按既定规划指标进行开发建设的核心管理部门，对开发项目的规划设计方案审查、建设工程规划许可证的核发和工程的竣工测量进行全过程跟踪管理。通常情况下，为了达到土地利用效益的最大化，在设计方案满足道路红线退让距离、用地边界退让距离、建筑间距（日照间距）、绿地率等规划控制指标的前提下，规划管理部门根据合理性原则允许开发商适当提高既定容积率。在这种情况下，规划管理部门应与房产管理部门及时沟通，由房产管理部门根据房屋测量法规的规定实测房屋的总建筑面积，并以联系单的形式向土地管理部门和规费收取部门出具房屋总建筑面积清单，以便土地管理部门及时向房地产开发商收取应补交的土地出让金，规划管理部门根据开发商提交的出让金补交收据进行竣工验收，而房产管理部门则根据规划管理部门出具的竣工验收意见和房屋质检管理部门出具的房屋竣工验收合格证为开发商或购房者办理房屋产权手续。由此可见，只有制定这样层层互动、丝丝相扣的房地产开发管理制度，才能减少国有资产的流失。

（3）建立科学的企业改制管理体制，全方位监督企业改制过程中的资产审计和评估。

房地产规划设计流程范文第4篇

一、房地产行业绩效管理现状

房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中，无一不对房地产开发商的计划、组织、协调和控制能力提出很高的要求。房地产业具有发展不平稳、易受经济波动影响、开发周期长、资金投入量大、变现难度大、风险高等行业特点；房地产开发企业又明显具有社会责任重、环境影响程度高、受政府政策影响程度高、与相关行业联动性强等特点。而且，我国的房地产企业多数是以项目型为主，牵涉专业多、工程节点多、预决算体系效率低、工程周期长、工程过程变化多、价值创造难评估、库存材料由于工程的原因计算难，造成成本评估困难，直接造成企业经营绩效难以衡量和把控。

我国的房地产企业发展年限比较短，成熟的标杆企业缺乏，上规模的企业都是最近几年才发展起来的，管理基础比较薄弱，很多公司预算体系不健全，财务核算不准确，绩效考核缺乏数据支持，造成绩效考核结果失真。缺少清晰的职务和职位体系，在绩效指标设计时，核心职能职责的来源就不清楚，岗位指标体系就可能存在缺失的现象，从而造成绩效考核的片面和失准；缺少规范的薪酬体系，在绩效考核结果应用时，缺乏统一的参照标准。再加上房地产的项目特性，使同一个人的不同时间任务不同，考核指标体系具有变化性和不确定性。目前房地产行业绩效管理中的问题主要有，绩效管理和公司战略的关联度较低，基本上以公司业绩为基础而忽视公司的长远持续发展；考核指标体系结构化不足，不同管理层次和专业职能的员工分类指标缺乏，对工程技术类、行政类、营销类人员以及不同管理层次员工绩效目标设计不到位；考核以工作计划为主，忽视根据部门核心职能和职位核心职责提取考核指标，绩效评估沟通反馈机制不尽完善，绩效结果强调与薪酬利益挂钩，在员工发展方面的应用不足，尤其是在追求绩效改进、培训设计方面不甚重视，等等。

由于我国的具体国情，各个房地产公司所处的区域和发展阶段不同，经营管理状况更是参差不齐， 对于绩效管理的认识、重视和应用程度、应用效果相互之间差异很大。相对发展比较成熟的公司，能够充分认识到绩效管理的重要性，并积极实施绩效管理手段，比如：万科等公司采用先进的BSC（平衡记分卡）绩效管理方法，金地采用以计划考核为核心的绩效管理手段，更多的公司吸收应用了目标管理的办法。但是，众多的国内其他公司较重视员工的短期工作业绩，忽略工作潜能、态度等其他方面。在引入绩效管理手段的房地产公司里，绩效结果的应用大多在绩效奖金方面能够有所体现，而在更重要的人力资源分类开发方面的应用普遍不足。

二、有效提高房地产公司运营绩效管理水平的途径

房地产企业要以企业战略（产品、利润、客户）为导向结合具体的管控模式（投资、战略、运营），通过对组织、流程、绩效的管控，从而提高运营绩效管理水平（见图1）。如果管理基础还没有建好，不能直接向万科等看齐而采用BSC，就尽量从基础的人力资源管理工作（比如工作分析）和预算管理开始做起，采用目标管理法MBO或者KPI等方法做考核。如果企业基础很好，预算体系比较完全，可以在多种方法中选择适合企业的办法，并且通过人力资源管理信息系统固化考核。

企业战略就是要明确公司的发展方向，以未来为基点，为寻求和维持持久竞争优势而做出的有关全局性的重大筹划与谋略，是目标和实现目标路径的整合。目前，房地产公司主要有以产品为导向、以利润为导向、以客户为导向三种战略，如金地公司的快速滚动开发战略，碧桂园公司快速开发、快速销售的双快战略。其中，以客户为导向较适合当前企业发展现状，企业要关注整体客户体验，了解客户需求和价值，围绕客户体验和价值开展研发、生产和销售，建立客户服务品牌。对于房地产公司战略，就是要回答商业模式、资源能力和增长阶梯三个问题。商业模式中涉及到区域、产品和价值链三个主要方面，需要明确公司将要重点发展的区域、专注的产品线和重点关注价值链的哪些环节。资源整合能力主要有资金资源、人力资源和土地资源，公司要肯定能否获得充足的资金保障，规划好融资渠道，要明确以专业化发展为导向还是以基于项目需要为导向的人力资源配置方案，评估出公司获取土地的策略和能力。增长阶段的规划主要是销售收入和利润收入等财务指标的规划。美国房地产知名企业pulte homes 独特的“客户全过程参与”就是值得国内房地产公司借鉴的以客户为导向的战略实施策略。其独特的7步客户服务程序是：（1）举行开工前见面会，向购房者介绍建造团队，说明建造过程；（2）施工期间客户到施工现场检查房屋框架结构；（3）交付前按照公司质量标准进行质量检查；（4）交付前带领购房者熟悉了解房屋每个部分细节和功能；（5）交房后30天跟踪服务，检查和维修，开具工作清单；（6）3个月后续跟踪服务，对房屋进行质量检查；（7）11个月后后续跟踪服务，对属于一年保修期的问题进行维修。

管控模式是指集团对下属企业基于集分权程度不同而形成的管控策略，具体由组织管控（people）、流程管控（process）和绩效管控（performance）三个方面支撑，不同的管控模式对应不同的组织架构、流程设计和绩效管理办法。常见的管控模式有投资管控型、战略管控型和运营管控型三种，三种管控模式中对下属公司授权越来越紧。投资管控型目标是通过投资业务组合的结构优化来追求公司价值最大化，总部以财务指标对下属公司进行管理和考核，总部的核心职能是法律支持和企业并购，适用于多种不相关产业的投资运作。战略管控型目标是通过业务组合与优化，达到战略协同的效应，总部以战略规划对下属公司进行考核，拥有战略规划与控制和人事配置的权力，适用于相关型或单一产业领域内的发展。运营管控型目标是各子公司经营行为的统一与优化，公司整体协调发展，其通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理，负有财务控制、营销、设计开发、人力等职能，适用于单一产业领域内的运作，受地域性的局限。管控模式的选择受到组织战略、产品相关性、子公司地理位置和项目规模、公司发展阶段和公司核心能力等因素的影响。目前国内专业房地产公司大多选择了运营管控型的模式，其主要原因有房地产行业决策风险高，生产组织方式复杂，企业自身管理不成熟。随着企业在业务成熟度高、管理一致性强和职业经理人文化成熟的背景下，相信房地产公司将具备战略管控型的条件。

组织管控，要以商业模式、发展目标、区域产品等战略因素为导向，清晰定位，本着与价值链匹配、渐进、可复制、精简低成本和风险制衡等原则来设计具体的组织结构。一般房地产公司负有战略和投资、财务与资金管理、运营监控、风险控制和技术支持五大职能。将投资策划、土地获取、项目策划、建筑设计、采购管理、工程管理、销售管理、售后服务、物业管理这条价值链分成前中后三段来分析，公司管控重点放在前期，即靠近价值链前段，经营操作风险越大，对整个房地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本控制；重点放在中段，即整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点关注质量和动态成本的控制；重点越是靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生的影响越大，管控重点关注服务与客户关系维护。房地产公司初创阶段大多是“总部与项目不分开”或者是松散的“总部和项目公司”模式，随着公司发展越来越强调专业化管理和资源集约管理，集权度较高，将总部与项目公司分开；为了适应管理幅度和多区域竞争，企业逐步形成区域中心、多利润中心，基于业务成熟度的提高，过渡到“总部、区域中心、城市公司”的三级管理模式，总部已经弱化价值链的管控，而区域中心成为业务管理的中心。

流程管控就是指通过流程设计，不断提高组织绩效。房地产行业的关键流程特点是周期长、接口多、并行运作多，并且结果是一次性，房地产业卓越流程设计的原则是定框架、定思路、定内容、定方法，要基于价值链的系统性对框架进行系统性思考，自上而下地将主流程展开到子流程，重点关注关键流程与接口，同时借鉴标杆企业。遵循建立流程体系，理顺流程和接口，优化流程，再造流程四个步骤，考虑到跨专业配合，理顺接口，明晰权责，根据程序分解到作业指引的规范和标准，并以格式化表格和模板作为设计结果，就可以造就具有目标导向、结构系统、聚焦客户、专业协同、操作精细等特点的卓越企业流程。横向流程要以价值链中的战略流程、业务流程和管理支持流程为主线进行设计。一个流程是否有价值不在于表达了多少活动，关键在于是否基于目标导向，是否清晰地表达了关键点的方法，这些方法是否能够保证目标的达成以及具有可操作性。

房地产业绩效管控需要根据组织的管理状况、组织文化及内部能力进行绩效管理体系设计，从简单到复杂，逐步由绩效考核向绩效管理过渡。在建立绩效体系第一阶段以计划考核为主，重点考虑对公司核心价值观的传递，在考核中对能力和行为方面重点关注与组织所倡导的核心价值观是否相符。绩效管理体系要强调计划胜于评估，着重过程而非评价，寻求对问题的解决而非寻找错处，要体现结果与行为两个方面而非人力资源的程序，其根本目的是在于绩效的持续改进提高。绩效管理体系设计是要以战略为导向自上而下地对指标进行分解，系统思考之后建立以目标结果为关注点的横向与纵向的内部联系，考核聚焦在驱动性的作用上，同时强调结果与过程、业绩与行为，综合运用MBO、BSC、KPI等管理工具。工具没有好坏之分，关键在于适用各自企业的战略经营特点、业务需求和岗位匹配要求。

三、结论

房地产企业要以企业战略（产品、利润、客户）为导向结合具体的管控模式（投资管控型、战略管控型、运营管控型），通过对组织、流程、绩效的管控，从横纵两个方向对公司运营管理做出规划，从而提高运营绩效管理水平，保证公司持续健康发展。

参考文献：

1.彭剑锋.人力资源管理概论.复旦大学出版社.2005.1

2.付亚和.许玉林.绩效管理.复旦大学出版社.2003.8

3.杨绿汀.论人力资源绩效管理在企业中的有效运用.中小企业管理与科技.2011.1

房地产规划设计流程范文第5篇

【关键词】方案设计；房地产；项目开发；建筑设计

房地产项目开发的方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题。是建设项目成败的关键所在,是城市规划的体现,是开发商实现利润最大化的重中之重。主要任务是对建设项目和建设场区进行总体规划、建筑设计和街景布置、环境关系规划、交通组织，提出建设规模和经济技术指标等。

一、方案设计的具体内容

方案设计是房地产开发项目中中最为关键的一个环节。它是把每一项目从无到有、去粗取精，去伪存真、由表及里的最具体化、形象化的表现过程。是设计项目的灵魂的塑造过程每个建筑都是在其共性的范围内追求个性的产物。不同的方案设计在同样性质的建筑上有不同的效果风格。方案设计的过程中就要抓住这些潜在的信息并对其进行抽象提取和具象表现，使之最后形成一个具有个性，能够体现房地产项目开发方和使用者内在精神面貌或形象标识的一个具象建筑实体表现物，赋予建筑物精神和文化层面的内涵，是建筑灵魂的塑造过程。

二、方案设计在房地产项目开发中的重要位置

（一）好的方案设计可以控制建筑成本

建筑成本对房地产项目开发的总体经济效益有很重要的影响，降低成本是每一个项目追求的目标之一，方案设计影响着开发项目的成本。一个好的方案会合理确定立面材料、结构形式，在结构和经济条件允许的情况下进行体量组合设计，通过精心详细的设计能够把普通的材料设计出良好的视觉效果，这样就解决了大大提升了项目效果，间接节省了成本。

（二）好的方案设计可以提升城市的整体面貌

例如：央视新楼、台北的101、上海的东方明珠等一些著名的建筑人们一听名字就会知道它在哪个城市，这样可以提升整个城市的面貌，在城市中，城市的空间和面貌是由市政设施、建筑、景观等组合而成的综合体，每个项目的开发不能随意排列，也不能随意建设，不但应该充分考虑项目与城市轴线和空间的关系，还要考虑到城市周围的环境，使项目的体量造型、立面风格、建筑空间、建筑色彩都能和城市空间、城市环境相互协调，这样不仅不会破坏城市的整体面貌，还会为城市的规划和布局锦上添花。如果项目随意摆设，不但会破坏城市的整体面貌，还会使建筑物本身变得过于突兀，不能给人以美感。

（三）好的方案设计影响着设计单位的未来发展状况

随着市场经济的发展，企业之间的竞争也越来越激烈，方案设计是设计单位开拓市场的第一步，如果方案设计的好，很容易得到房地产市场的青睐，为双方的进一步合作打下基础，并且以后再有合作机会的时候，房地产企业都会先想到设计方案好的设计单位，这就打下了长远合作的基础。在实践中，一个好的方案设计往往能带给房地产开发企业的带来很好的经济效益和社会效益。在方案设计时，设计的思想不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益、社会效益结合起来考虑，使产品在企业目标功能、环境功能、社会功能等方面协调一致。如果方案设计的不合理，不仅浪费了设计单位的人力、物力、财力，还给设计单位的形象造成很坏的影响，不利于设计单位长远的发展。

（四）影响施工图设计质量

方案设计应该充分考虑到各个专业的问题，在设计时为别的专业留有空间，这样就使得方案设计不那么死板，更加灵活，哪怕没有初级设计阶段，施工图也同样能够顺利的实施，在项目方案设计完整的基础上保证施工图的正常、高效、按时运行，提高了建筑施工环节的工作效率。每个开发项目都是在其共性的范围内追求个性的产物。方案设计的过程中就要抓住这些潜在的信息并对其进行抽象提取和具象表现，使之最后形成一个具有个性，能够体现房地产项目开发方和使用者内在精神面貌或形象标识的一个具象建筑实体表现物，赋予建筑物精神和文化层面的内涵，是建筑灵魂的塑造过程。

（五）影响着人们对建筑的满意程度

由于建筑物的高度受到城市规划的制约，在方案设计阶段不能更改建筑物的高度和层高，但是方案可以按照人们对建筑物舒适度的要求，扩大建筑物内部的空间尺度，达到提高土地利用率、增加人们舒适度和满意度的目的。

三、优化方案设计的途径

（一）力求方案合理性

处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系．合理确定项目开发进程和经济规模；近期目标与远期目标的关系；总体规划与分步实施的关系．总体规划一次完成。项目建设可分步实施；投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。

（二）总体规划要科学

总平图布置根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势；总平图的各项经济技术指标符合国家规范规定。主要有建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等；科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积。满足市场需求，实现开发商预期目标。结合地形、地貌。做好竖向布置．合理确定场区布置标高，尽量减少挖填土石方工程量．力争挖填方趋于摹本平衡。控制投资。采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，并取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。

（三）户型设计要创新

户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自周边交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施，对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给，平面设计要求简洁，户型设计应保持不同面户型的开单比例，做到户型设计的系统化，充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率。房内要有合理的功能分区，公共活动区，在大户型设计中要充分考虑主人、客户、以及保姆的动线，使之尽可能合理。

（四）交通设计做到秩序有条

解决好项目内后勤服务、消防疏散之间的关系，做到人车分流，内部交通与消防车道应在用地红线范围内解决，合理解决配套公共设施的停车及交通疏散问题。

四、总结

方案设计是房地产项目开发中不可缺少的一个中间环节，在房地产项目开发的过程中起着决定性的作用，无论是从文化层次还是经济性和市场以及设计阶段的角度进行分析，其重要程度均不可忽视。房地产项目开发方更应该谨慎行事，在方案阶段进行充分的沟通、分析、讨论和研究，已达到理想的建造效果。

参考文献