房地产评估法律依据
房地产评估法律依据范文第1篇
2004年5月,某市人民政府根据城市规划,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用权,用于广场建设｡市政府根据现行房屋拆迁补偿规定,对李某给予了货币补偿｡但李某对此不满意,多次找市政府讨说法,要求市政府对其土地使用权给予补偿｡双方各执一词,协商未果,于是李某一纸诉状将市政府告上法院,要求法院判令市政府对其土地使用权依法给予补偿｡
法院受理该案后,审判人员有四种不同观点｡一种观点认为,根据国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款的规定,市政府可以无偿收回李某的划拨土地使用权,用于公益事业建设｡第二种观点认为,根据国务院法制办《关于2001年11月1日以后实施的拆迁,货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》的规定,直接判定市政府胜诉｡第三种观点认为,根据《立法法》的规定,《土地管理法》和《城市房地产管理法》的法律效力高于国务院《城市房屋拆迁条例》,因此,在涉及土地使用权补偿问题上应适用《土地管理法》､《城市房地产管理法》,而不应适用其他法律法规｡第四种观点认为,房地产既是房产和地产的统一体,也是财产权利和实体财产的混合体,因此,应在明确区分被拆迁人房地产中的房屋实体财产和土地使用权财产权利的前提下,才能明确房屋和土地使用权的补偿标准,才能分清被拆迁人应获得多少补偿｡在房地产市场价格偏高和土地使用权权益未知的情况下,以房地产市场价格为依据,评估确定被拆迁人的货币补偿金额值得探讨｡因为持第二种观点的审判人员占多数,所以本案以市政府的胜诉而告终,但被拆迁人李某对此审判结果仍存在疑问｡
本案虽以市政府胜诉而告终,但这一案件暴露出来的问题值得深思｡笔者认为,第一种观点以国务院55号令为依据,认为应判决被拆迁人败诉是不妥当的,这显然是适用法律不当｡因为国务院55号令第四十七条第二款同《土地管理法》第五十八条规定相抵触｡第二种观点直接适用国务院法制办文件,判令市政府胜诉是值得商榷的｡第三种观点适用《土地管理法》审理本案是恰当的,但忽视了拆迁补偿中的地价因素｡第四种观点则道出了房屋拆迁中土地产权评估补偿缺失的问题｡
现行房屋拆迁补偿评估制度的主要缺陷
法规政策相抵触和不衔接等问题,为拆迁双方留下纷争隐患｡众所周知,房地产是房产和地产的统一体,房产和地产密不可分｡拆迁人拆迁房屋不是为了拆迁而拆迁,而是要通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权,再进行开发建设,从而实现土地效益的最大化｡房屋拆迁的结果之一,就是被拆迁人的土地使用权被收回｡因此,显化土地使用权的价值,对土地使用权进行补偿,对拆迁双方来说,都是非常重要的｡有关法律对此也有明确规定｡《城市房地产管理法》第十九条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿｡”《土地管理法》第五十八条规定,“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改造,需要调整使用土地的……｡依照前款第(一)项､第(二)项的规定收回土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿｡”从上述规定可以看出,对房屋拆迁中的土地使用权给予适当补偿是恰当的｡但是,从《城市房屋拆迁条例》关于以房地产的市场评估价格确定货币补偿标准的规定可以看出,该规定没有体现对土地使用权进行补偿的问题｡这显然同《土地管理法》､《城市房地产管理法》的有关规定不衔接｡虽然国务院法制办文件明确规定,货币补偿中包括对土地使用权的补偿,但由于对被拆迁人补偿中没有显化对土地使用权补偿的价格,所以仍然难以使被拆迁人信服,从而引发拆迁双方很多矛盾｡
土地使用权取得方式不同,地上房屋补偿相同,“公平”背后是“不公平”｡房地产是实体财产和财产权利的结合体,房地产权利人拥有的房屋所有权是实体财产,其房屋占用范围内的土地使用权是财产权利｡由于我国实行的是土地公有制,并且实行土地所有权和使用权分离制度,因此,房地产权利人所拥有的土地使用权是由所有权派生出来的,土地使用权权益的大小,主要取决于土地使用权取得方式､土地使用权面积､土地使用年限､土地区位等因素｡在这些因素中,土地使用权的取得方式是决定因素｡按照房地产管理法律规定,以出让等有偿使用方式取得的土地使用权在合同约定的年期内,土地使用者享有完整的财产权益｡以划拨方式取得的土地使用权,土地使用者仅享有部分土地财产权益｡因此,如果被拆迁房屋的土地使用权不同,其补偿标准也应该不同｡问题是《城市房屋拆迁条例》规定,以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额,这一规定实际上是以房地产的完全市场价值给予补偿,也就是说,是按出让方式取得的土地使用权的房地产价格来补偿｡这样,划拨土地上的房地产和出让土地上的房地产就将得到相同的补偿,结果是,划拨土地使用权房地产的被拆迁人就多得了一笔出让金或相当于出让金的补偿,而出让土地使用权房地产的被拆迁人理应多得补偿,反而却同划拨土地使用权的被拆迁户得到的补偿一样多,这显然有失公平,不符合民法的基本原则｡
地产价值没有显化,地价评估缺位｡房产和地产的地位和价值是不同的,地产在房地产中处于主导和基础的地位,而房产处于依附从属的地位,没有离开土地单独存在的房屋,但是存在没有建设房屋的土地｡地产价值是房地产价值的主体组成部分,被拆迁房屋的价值也是如此｡这两个部分的价值需要通过地价和房价的评估,才能得到准确的数据｡房地产市场价格就是房产价格和土地价格的结合体｡
《城市房地产管理法》确定了房地产价格定期公布制度､房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度｡其第三十三条第二款规定,“房地产价格评估应当遵循公正､公平､公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价､标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估｡”从上述法律规定可以看出,离开了地价和地价评估的房地产价格评估是不完整的,也是不真实的｡房屋拆迁的评估从本质上说,应属于房地产价格评估的范围,应当按照《城市房地产管理法》第三十三条第二款的规定,评估地价,显化地产｡但问题是,《城市房屋拆迁条例》和建设部《关于房屋拆迁估价的指导意见》,均对地价和地价评估只字未提,只是规定按照房地产市场评估确定货币补偿的金额｡同时,由于房地产市场评估技术规范不统一､内涵不明确等问题,该规定在实践中难以有效地实施｡另一方面,由于我国实行房地产评估资质分部门管理的办法,再加之房屋拆迁评估的管理属于房产或建设部门,大多数的房屋拆迁评估业务是由房产评估机构承担的,因此,房屋拆迁评估中的地价评估和地产的显化,也就无从谈起了｡事实上,土地使用面积､土地区位､土地使用年限､土地使用权取得方式及土地用途是影响被拆迁人补偿的重要因素,如果不对这些因素加以显化,不仅造成被拆迁人之间的不公平,也弱化了政府管理地价的职能｡
构建新型补偿评估制度
针对现行拆迁房屋补偿评估的缺陷,应依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》进行完善,总的思路应是保障权益､明晰产权､健全规范､分别显化､兼顾公平､促进稳定｡
房地产评估法律依据范文第2篇
作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往要涉及三个最基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对于后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对于什么是底价，什么是保留价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨，以期抛砖引玉。
一、什么是拍卖
《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。
与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。
二、拍卖底价与拍卖保留价
《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页）
保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；
（三）、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”
可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。
在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。
总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。
三、拍卖底价的法律地位
以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据；2、拍卖底价不可随意更改；3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。
5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。
四、房地产拍卖底价确定中的几个问题
1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。
2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。
3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。
4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。
5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。
五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价
1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；如果拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；如果拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。
房地产评估法律依据范文第3篇
一、组织领导
成立局社会稳定风险评估工作领导小组
二、风险评估的范围
国有土地上涉及房屋征收与补偿项目的房屋登记中涉及大额抵押。在建工程抵押与预抵押。土地与房屋分押登记和撤销登记等类型的，行政处罚涉及停产停业、没收非法所得以及罚款等适于一般程序的均应实行社会稳定风险评估。
三、风险评估的内容
1、国有土地上涉及房屋征收与补偿项目。实施是否符合法律、法规、政策的要求；是否按照法定程序逐一逐次落实；征收补偿标准是否符合房地产市场行情；征收资金、补偿方案是否落实和通过；征收区域内民情民意满意度；征收过程中可能引发的其他不稳定因素分析；防范对策和处置预案。
2、房屋登记项目。房屋抵押中的大额抵押、土地与房屋分押、在建工程抵押与预抵押是否严格按照相关法律、规章办理；受理要件是否齐备；适用法律是否得当；是否会带来较大风险和社会风险。撤销登记中是否调查取证达到证据充分；程序合法；适用法律得当；是否告知当事人或与当事人进行事前沟通；可能带来的行政风险、经济风险和司法风险预测。
3、行政处罚案件。行政处罚是否严格依法定程序实施；相对人对处罚事先告知的反映；可能带来的司法风险预判。
四、工作制度
1、明确责任主体。按照“谁管理、谁负责”和分级负责原则，对属于风险评估范围内的项目由具办部门的负责人或分管局长提出评估申请和初步意见，局社会稳定风险评估工作领导小组负责审定。
房地产评估法律依据范文第4篇
一、什么是拍卖
《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。
与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。
二、拍卖底价与拍卖保留价
《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页）
保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”
可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。
在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。
总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。
三、拍卖底价的法律地位
以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据；2、拍卖底价不可随意更改；3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。
5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。
四、房地产拍卖底价确定中的几个问题
1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。
2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。
3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。
4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。
5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。
五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价
1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；如果拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；如果拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。
房地产评估法律依据范文第5篇
一、工作目标
（一）建立应用房地产估价技术评估存量房交易价格的科学体系，促进存量房交易税收的科学化、规范化、精细化、专业化管理，做到存量房交易的税费应收尽收。
（二）建立存量房交易价格的评估标准，减少纳税争议，化解执法风险。
（三）为推进房地产税制改革做好技术、人才、信息等方面的储备。
二、总体要求
坚持“依法治税、信息管税、服务兴税”的原则，依照国家有关法律、法规，按照国家税务总局、省市地税局要求，充分应用信息化的管理技术和手段，建立存量房管理信息数据库，应用存量房交易价格评估软件系统，以此确定计税价格，征收交易环节各项税费。
三、工作原则
（一）合法原则。按照国家法律、法规的规定，运用评估系统确定计税价格，评估系统所依据的数据和资料必须合法有效。
（二）公平原则。评估系统的评估标准、时点要一致，结果要客观公正。
（三）效率原则。坚持存量房价格评估方法与现代化技术手段相结合，使应用房地产评估技术核定交易环节计税价格具有标准化、批量化和科学化的特点，简便快捷地进行房地产批量评估。
四、组织机构和部门职责
（一）成立县存量房交易价格评估工作组。由负责协调此项工作的县政府副县长担任组长，县公安局、民政局、财政局、国土资源局、住房和城乡建设局、物价局、房产管理所、地税局等部门的有关负责同志为成员（详见附件1）。工作组职责：
1、协调各成员单位积极推进评估工作；
2、协调解决评估工作中遇到的重要问题；
3、确定评估软件开发机构；
4、协商解决工作经费、开发等事宜。
（二）县存量房交易价格评估工作组下设办公室，办公室设在县地税局。办公室主任由县地税局分管副局长担任，办公室成员由县地税局、财政局、国土局、住房和城乡建设局、民政局、公安局、物价局、房产管理所等相关科室负责人组成（详见附件2）。
办公室主要负责存量房交易价格评估工作的具体实施工作。
（三）部门职责
县地税局：负责牵头、制定工作计划，向相关部门提出需求方案，汇集住建、国土、民政、公安、房产管理所等部门相关信息；建立、维护存量房交易价格评估系统，组织系统的运行、监管、维护。
县住房和城乡建设局：负责提供存量房的产权登记等相关信息；定期与地税局交换数据，将新增的房产登记信息导入存量房交易价格评估系统；负责配合地税局开发双方交易窗口间实时数据传输的数据接口。
县国土资源局：负责依法提供与纳税有关的土地登记信息和土地基准地价信息，定期与地税局交换数据，将新增与纳税有关的土地登记信息导入存量房交易价格评估系统，根据县住建局提供的变更记录，核查土地分割、产权变更信息。
县民政局：负责提供房屋的坐落地址、小区名称等门牌信息，定期与地税局交换数据，将新增的房产门牌信息导入存量房交易价格评估系统。
县公安局：负责提供房屋的坐落地址、小区名称、门牌号码等门牌信息，定期与地税局交换数据，将新增的房产门牌信息导入存量房交易价格评估系统。
县物价局：参与存量房交易价格评估系统的验收，参与协调交易价格争议。
县房产管理所：负责提供与存量房有关的信息。
县财政局：协调各部门开展房地交易价格评估系统工作，组织政府采购。
五、工作步骤和时间安排
（一）确定评估机构（2013年3月上旬完成）。根据政府采购相关规定，选择确定评估机构。
（二）构建完整的信息平台（2013年3月中旬完成）。
1、数据采集。由评估公司对全县的房地产信息进行全面采集，采集信息包括：房屋建安工程造价的标准值，土地基准地价、土地交易案例，征地和发证信息、房屋的坐落地址、小区名称、房屋类别、建筑结构、朝向、面临景观、房屋总层数、房屋所在层数、有无电梯、建筑面积、房型、容积率、采光状况、建成时间、交易时间、交易类型、交易价格、建筑密度、绿化率等指标。
2、资料审核。根据全县的土地基准地价和房屋建安造价标准，以及房地产交易市场的平均收入、成本和费用等指标，客观、准确、完整的对采集的数据资料进行认真审核，保证数据资料的完整性、合理性与逻辑性。
3、建立数据库。依据采集的数据资料，综合县国土、住建、民政、公安等部门的存量房交易涉税信息建立数据库，构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成对房地产税收税源信息的动态监控管理。
（三）建立评估体系（2013年3月下旬完成）。
1、制定技术标准。评估公司在住建、国土、地税等部门的指导下，对全县房地产交易市场及影响房地产价格的因素进行深入调查，根据调查结果，制定本县的评价系统技术标准。
2、建立评估软件体系。根据我县评价系统技术标准、房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，将市存量房交易价格评估系统进行本地化，建立县存量房交易价格评估系统，完善县房地产税收征管体系。
3、检验和完善。在实际税收征管工作中对评估系统进行模拟操作，反复测试，针对出现的问题调整、完善，确保评估系统正式启动后顺利运行。
（四）试点、全面应用（2013年4月上旬完成）。
1、全面评估，用于实践。县存量房交易价格评估系统研发完成，在存量房税收征收点试运行一个月后，组织专家组进行验收，验收完成后正式投入使用。
2、建立机制，协调争议。一要履行事前告知义务，在存量房交易价格纳税申报时，应事先告知虚假申报应承担的法律责任及相应处罚标准。二要建立完善的争议处理机制，有效化解征纳矛盾。
六、工作要求
（一）提高认识，加强领导。开展推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作时间紧迫，工作量大，涉及面广，内容复杂，关乎群众的切身利益。县存量房交易价格评估工作组各成员单位要高度重视，真正把此项工作落到实处。
