房地产业法律法规范文第1篇

关键词　房地产法规　教学内容　教学形式

1　房地产法规应用课程的教学目标和积极意义

中职房地产营销与管理专业将房地产法规应用作为必修课程，这就说明了房地产法律在房地产行业中的地位，其积极意义在于：维护自身的合法权益，合理规避政策风险，发现经营漏洞，提高学生在生活和学习中处理现实问题的能力，即学习课程的过程去现行国家或地方房地产法律法规的变化，从而制定有利于经营的决策，同时，了解我国房地产法现状与存在的问题，针对工作中出现的与房地产相关的法律法规问题，尤其是房地产交易登记过程中的问题能有较好的把握能力，具体而言，房地产法规应用教学的目标主要有以下三方面：

（1）主要通过房地产法含义、特征、原则以及我国房地产立法过程等的讲解，使学生对房地产法有一个基本的认识。（2）介绍房地产开发过程中各个环节具体的法律规定，涉及范围主要有土地出让、国有土地上房屋征收与补偿、房屋买卖、租赁、抵押、房地产估价、房地产赠与、继承、物业服务等方面的法律规定；会结合房地产业实际操作，通过法律工具找出问题、分析问题和解决问题。（3）培养学生能够运用所学房地产法律知识、法律关系，更好地处理工作和生活中的法律问题。

2　房地产法规应用课程教学特点

2.1　以专业课为底设计授课内容

一是将中职第一学期到第三学期的“房地产基础知识”、“房地产经纪实务”、“房地产估价实务”等专业课程的内容简化，融入到房地产法规应用课程中去。在课程设置上，前面提到的三门专业课是在房地产法规应用之前讲授的，在房地产法规应用学习中，一些较为基本的概念如房地产、土地使用权、抵押、共同共有等都可以通过案例分析的方法去展示。但由于大部分的学生没有法律基础，因此会在授课中先复习案例中涉及到的房地产专业知识，之后再详细向学生介绍有关法律的基本概念、原理等，如法律主体、法律关系、民法通则、合同法、物权法等基础知识，重要的是解释他们之间的联系，有利于学生随后学习案例分析、法规应用。

二是按照整个房地产开发的过程设计教学计划。即从开发企业组建项目公司，通过拍卖市场取得土地使用权，其后向商业银行抵押土地使用权来融资，再到房屋建设、验收和销售，最后到物业服务、组建业委会等，每一个环节都有不同的法律规定，都有其固有的操作特点和法律风险，按照开发过程去讲解便于学生理解。

三是在向学生们讲解房地产法律法规的基础上，有意识地指导学生们独立思考问题的习惯，同时，让学生们思考在现阶段法律法规现存的问题如何去解决和进一步完善。改革开放以来，随着经济的发展，我国的房地产法律体系日趋完善，提高了立法的层次，不断地扩大其调整的客体，但我们依然看到，房地产法亦有其不少尚待解决的问题，例如法律法规间的冲突，立法层次急需提高，部分法律内容过于简化、不合情理。

2.2　以中职学习学习的特点出发，探讨不同的教学方式方法

与很多实操类的房地产专业课程相比较，房地产法规应用的教学内容是较为枯燥的，每节课都要向学生介绍不同的法律法规，为调动学生的学习积极性，笔者运用了：案例教学法、分组讨论法、视频分享法及律师讲座法等方式，大大提高了学生的学习兴趣。

首先是案例教学法，大大小小的不同案例汇聚于每一个任务或专题，使学生们都试着用生活中接触过的经验、学过的法律知识去分析，案例教学是采取分组的形式去进行，即每个小组成员约为四至五人，课前将讨论资料打印好，分发给大家去准备。通过分析、讨论加深对每个案例涉及法律法规的认识。

第二是上课讨论，一定规模的上课讨论、分析贯穿整个教学过程，例如对某个概念、原理或有关的案例，先让学生分组讨论，再由任课教师归纳总结。又如在讲解房屋抵押时候，碰巧是我国汶川地震发生后不久，社会上在热烈讨论灾区损坏的房屋的产权人应否还要继续向借款的商业银行归还贷款的事情，于是将这个真实案例展示在课堂上，同时列举了相关的法律法规和条文，学生们集思广益，学到了不少法律知识。

第三是视频的观看。在分析某一个法律任务时，可以提前将准备好的案例视频播放出来，使学生们有一个较为直观的认识，同时，可以增加他们的理性认识，更能活跃上课的气氛。教学的视频必须贴合实际生活和学习，勤于更换，不用年深日久的视频，要与时俱进。

第四是创造机会去法院旁听，让学生迈出课堂，切身处地在法庭看到法官的审判、律师的辩护，体会到在上课时候枯燥无味的法律法条在法庭上竟成了强有力的依据。从法庭回来后让学生针对案件进行分享。

3　授课中存在的问题及思考

一是内容整合、课时再安排。房地产行业是极受政策影响的行业，学习房地产法律法规和相关政策对房地产专业的学生尤为重要。如果课程学时安排每周两个学时的话，很难在短期内将涉及如此浩瀚的房地产法律体系完整地展现，充其量只能是蜻蜓点水或只讲重点章节，更缺乏足够的学时去讲解及进行上课探讨分析。所以，学时应增加为每周四至六个学时，此举有利于提高房地产法规应用课程的学习效果。

二是教学视频的收集或制作。除了利用网络资源下载、书店购买或图书馆查询等方法，还可以调动所有学生的积极性，如让他们演绎某些案例，如物业服务中的业主收楼、买卖双方由于合同纠纷而做的调解、业主大会开会选举代表等。

三是资金的投入。总体来说，专任教师普通形式的授课并不需要资金的使用，但如果采取创新形式、用多种教学形式去教学的话，如移动课程、在外参观、邀请律师或专业人士来分享、访谈会等，就需一定的资金支持。

房地产业法律法规范文第2篇

论文关键词 房地产企业 法律风险 防范

房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。

一、房地产企业法律风险的主要表现

（一） 房地产企业在内部管理中的法律风险

房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师诉讼。有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。

（二） 房地产企业在签订和履行合同中的法律风险

房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。合同签订中的法律风险较多。首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。虽然在谈判时可以提出来修改，但是增加谈判的难度，有的内容认为是小问题而忽略；有的内容因为碍于情面羞于启齿；有的内容大而化之麻痹大意；有的内容可能因为疏忽而没有发现风险，又是再精明的高手也很难将对方预埋的地雷完全排除，即使排除也无法掌握主动。

其次，合同主体不适格的法律风险。合同当事人主体合格，是合同有效成立的前提条件之一。作为房地产开发一方要具备房地产开发资质并办理相关手续，对外能独立承担民事责任，房地产项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法可能导致对外所签订的合同无效。另一方面，合同的相对方也应当具备民事主体资格，比如作为建筑施工企业要具备相应建筑资质及独立法人资格，避免挂靠或借用资质承包施工情况，尤其是一些个人假冒建筑公司，私自雕刻具有资质的建筑公司的公章从事承包活动，可能导致合同无效而引起纠纷或者诉讼的法律风险，房地产开发企业要认真核实，否则出现工程质量或者施工纠纷时无法保障自身合法权益。

再次，合同内容不完整及表述不规范的法律风险。实践中许多房地产企业往往简单使用有关部门制定的或者从网络上下载的格式合同文本，不认真理解和审查合同内容而导致意思表示不真实的法律风险。这些格式合同无法将房地产领域出现了许多新情况、新问题囊括进去的，一般都过于笼统，很难切合实际，不易操作；还有对合同内填写不完整，实践中常出现应填写内容的横线处空白、日期空白等情况，因合同一式几份，空白处很容易自行添加内容，为日后纠纷埋下隐患。对违约条款约定过于笼统，违约金具体数额或者计算方法不具体，缺乏可操作性，一旦发生争议，没有违约赔偿的标准。

（三）房地产企业面临行政上的法律风险

由于房地产法律体系建设不完善、房地产立法相对滞后，政府对房地产行业开发的行政干预较大，从土地价格、银行信贷利率等主要环节都由政府来把控，由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素。有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力，而且朝令夕改的情况也时有发生，这就给房地产企业的开发带来了无法估量的风险。比如对于城市规划区内的集体土地，应在政府部门征为国有土地并已对土地上的附着物补偿安置后才能出让，而且该笔补偿费用依法应由政府支付，但是政府往往会在出让土地时附条件转嫁给房地产开发企业，附着物拆除补偿问题也往往由房地产开发企业想办法处理；还有受让土地四至界限不明确或者重叠的风险，虽然法律法规规定国土部门出让土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，但是实践中所出让的土地基本上都是无法干干净净的，总有这样那样的问题存在，尤其是由于土地四至界限是用坐标定位，实际丈量中差距较大，四至界限重叠及面积不足的情况时有发生，因此产生的纠纷及法律风险较大；还有政府城镇规划变化也可能给房地产企业带来法律风险，政府出让土地的时候承诺的土地容积率、周边交通环境、公共设施等可能因领导变化或者领导意志的变化而变化，一旦满足不了房地产事先规划，则直接给房地产开发造成较大影响。还有政府不断升级的楼市调控风险，你不知道政府下一步会出台什么限制性政策，我国房地产行业没有什么市场规律可循，政府的把控力度直接影响房地产市场走势，房地产企业只有提心吊胆的被政府宏观调控牵着走，给房地产企业带来不确定性的风险。

（四）房地产企业在商品房销售中的法律风险

我国实行严格的商品房销售管理制度，房地产开发企业不能随心所欲的销售商品房。近些年，国务院及建设主管部门连续出台商品房销售限制政策与措施，如果违规销售，逾越红线，房地产开发企业可能受到严厉的处罚，如果违反法律销售，企业可能承担经济处罚责任，负责人甚至面临刑事法律责任的严重后果。首先，房地产开发企业在进行商品房广告宣传时，公告内容必须真实、合法、科学、准确，即使为了吸引购房者关注，也不得欺骗和误导公众。其次，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定面临被确认无效的法律风险。实践中大部分房地产开发商均在未取得商品房预售许可证的情况下，为了吸收资金，以收取定金或预订款的名义预售商品房，与买受人签订《认购协议书》，此时收取费用法律风险巨大，房地产开发商及其负责人可能面临行政、经济处罚甚至刑事处罚的危险。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门可以依法进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。如果未完善相关手续而预售收取预售款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，房地产开发中如果未完善相关手续而预售收取预售款，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。

二、 房地产企业法律风险防范

房地产开发风险无处不在是正常的，关键要正确把握和掌控风险，不出现系统性偏差和原则性风险，这需要必要的风险防范手段和措施。

（一） 加强内部管理，自觉守法、诚信经营，强化房地产企业法律风险防范意识

树立企业法律风险防范理念，加强房地产企业风险防范制度流程建设。古人有言凡事“预则立，不预则废。”预防风险比处理风险所花代价要小得多。房地产企业管理人员树立法律风险防范理念是企业风险管理最基本的要求，也是企业可持续发展的重要保障。要建立和完善内部风险评估机制和风险防控机制，构筑房地产企业内法律风险的内控防火墙。加强对企业员工的房地产法律风险知识培训，教育企业员工自觉学法、模范守法，使企业经营管理人员熟悉掌握与房地产相关的法律知识，树立诚信守法、依法经营的观念，不断提高依法管理的水平；加强规范化开发过程的监管，从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理等方面逐一实行严格的风险管理，最大限度的发挥法律风险防范的效用，为企业的盈利避免额外的损失。

（二） 高度重视合同的签订与管理，避免房地产企业合同纠纷

房地产开发企业法律风险防范体系要以合同管理为中心，建立合同管理及履约责任制；建立完备的合同签订、交底、履行管理制度，确保合同签约与履行质量。起草合同时要学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对合同可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。合同是比较严谨的法律文书，应当注意用词严谨，不要在合同中用模棱两可的词句或多义词。完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用，如果在合同中没有严密的表达，很可能给合同履行或者索赔留下隐患。尤其要认真审查和确定《商品房买卖合同》条款，商品房销售过程中的商品房买卖合同直接关系到房屋买卖的顺利进行，有的开发商不经过律师审查随意起草合同，或者简单使用主管部门提供的格式合同，或为迅速成交将一些不切实际的承诺作为合同条款，还约定一些极易产生歧义的条款，导致开发商在合同履行过程中极为被动，也为以后产生纠纷埋下了很大的隐患。要建立和完善档案管理制度，对重要法律文件统一归档管理，合同最好多备份，必须由专人负责登记、保管，不要发生合同遗失或者找不着最后上对方牵着走的风险。

房地产业法律法规范文第3篇

【关键词】房地产；法律体系；完善法制

房地产主要涉及投资开发、建设管理等与房地产类相关的事项。我国的房地产事业相对于国外起步较晚，与房地产相关的基础法律法规尚不健全，造成房地产发展中很多投机违法行为的出现，例如无证销售、一房多卖、违规占用耕地等现象，严重损害了购房者的利益。完善我国现行的房地产法律体系，规范房地产市场的行为方向，发挥房地产产业的基础性和引导性作用具有重大的现实性和紧迫性，也是本文的主要研究目的所在。

一、我国房地产法律体系立法现状

“六法全书”时期是我国的房地产立法历史的起源，伴随着改革浪潮的涌起，我国开始制定与房地产相关的法律法规，并出台相关的司法解释。目前我国的房地产法律体系构成的渊源呈现多元化的特点，主要是以专门的房地产法律规范为核心，以散见于《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国物权法》为支系，以《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》等为补充的构架，构成了从横向到纵向覆盖房地产产业法律规范。另外，存在大量的国务院制定颁布的条例和规定；省、自治区、直辖市制定的地方性法规，与房地产行政规章、最高院的司法解释等指导性法律文件共同弥补房地产法律体系的缺陷。

二、房地产法律体系存在的问题

1、立法原则上，具有一定的滞后性。在房地产动态发展的过程中，更注重将房地产相关的国家政策上升到法律的层次，以房地产为主的基本立法匮乏，因政策的特定性，难以体现灵活性与指导性相统一的原则，造成房地产立法存在滞后性问题。

2、法律体系内容上，单薄杂乱

在立法内容上主要是以国家政策、部门规章和地方性条例作为主要来源，以行政部门的行政立法为主要模式。因房地产部门职能的统一、分散，造成了房地产法律内容更多强调部门法律制度的完善，缺乏与其它法律的衔接与呼应，缺乏实际意义上的可行性，致使大量立法交叉重复，难以发挥法律的指导性意义。在法律内容上的不完善还表现在房地产立法体系中忽视对消费者二级市场的规范，忽视对消费者的利益保护救济；欠缺处理房地产事业与生态环境关系的规范，忽视自然生态保护。

3、立法技术欠缺，体系缺乏严谨性

我国的房地产法律主要来源于地方性保护条例、部门规章和国家政策，在条文编排上冗杂不清，难以厘定法条之间的关系，层次比较低，导致立法结构缺乏严谨性，缺失一部核心性单行法统领房地产市场的基础性法律，很多重要事项的立法还是空白。例如《土地管理法》和《城市房地产管理法》二者之间在司法实践适用时会面临条文的交叉、重复等问题，反映我国房地产立法方面的技术欠缺、杂而不全、编排不严谨等问题。

4、司法中法官造法，制约我国房地产法律体系的健全

房地产以行政立法为主进行法律关系的调整，这就造成在司法机关在司法实践中面对匮乏的法律资源，开始寻求最高院关于房地产实务的司法解释，具体个案的批复，然后根据法官自身的理解进行处理，形成案件的判决依据。这样的司法过程严重损害了法律的权威性，成为制约房地产法律体系健全的绊脚石。

三、完善我国房地产法律体系的对策

1、树立时效性的立法原则，完善立法程序

房地产法律体系的滞后性与其立法速度的滞后性相关，需加快房地产基本法的制定速度，制定房地产立法过程所需的时间，保证立法的具有一定的实效性。主要从几方面着手：第一，加强法律论证适用过程，结合实践经验，提高房地产基本法律的预测水平；第二，在立法程序中严格限制审核决议的时限，避免立法工作的拖沓，造成立法的落后，缺乏实践指导意义。第三，做好房地产立项预测工作，有计划制定房地产相关法律，使房地产法规的制定具有前瞻性。

2、厘清、完善法律体系的立法内容

宏观而言，完善我国房地产法律体系，首先，需要建立以房地产单行

法为核心法律，以基本法《城市房地产管理法》、《土地法》为骨干，以相关法为骨架的立法模式，理顺法律体系内部层次的关系，建立与房地产法律体系相适应相配套的法律规范与规章制度。其次，各行政部门法规在起草规章制度时，需要综合考虑与其他部门法的关系、避免法条之间的重复与杂糅不清。最后，整理现行的法律与规范，修订、编纂房地产法律法规，清理相关的法规、规章、地方条例，对于重复、无实用性的法规进行合并删减，增强法律之间的协调性，确定法律适用的明确性。

3、提高立法技术，增强法律体系的逻辑严谨性

首先，改变房地产立法主要行政部门立法模式，专门设置集中“立法机构”致力于立法活动，在论证中邀请法律专家、专业领域的学者专家人才参与，实现制定房地产法律专业性和严谨性。其次，加强立法可行性的调查论证工作，注重房地产立法的规范工作，这是法律具有实践性的主要途径，调查论证工作能够使立法者站在中立的角度审时度势，更好抓住立法焦点，把握立法的进度，预测法律实施后的效果，达到法律体系的完美统一。最后，注重房地产法律体系语言的精准性，应多采用明确、简洁、严谨、规范的语言风格，避免因为语言歧义给司法实践留下隐患。

4、完善涉及房地产相关领域的法律

房地产作为国民支柱性产业涉及的内容庞杂、广泛。在房地产法律规范中建筑市场的垄断、工程管理管理监管不力，非法转包等现象层出不穷，工程事故时有发生，住宅质量不合格。我们应该大刀阔斧制定适合操作的房地产法律法规，加大执法力度，做好房地产法律之间的衔接。例如《民法通则》《合同法》《物权法》《担保法》乃至将来出台的单行房地产法律规范，都应该统一对房地产保护的认识；另外加大对消费者权益的保护性规定，拓展消费者的救济途径，与房地产相关的单行法律中与《消费者保护权益法》相衔接，提升消费者的法律地位，保护消费者的权益。

5、将生态环境理念融入到立法中

生态环境与房地产产业密切相关，应该摒弃之前的短视利用心态，力争在立法中体现出生态环境与房地产事业的互相促进作用。具有世界花园的新加坡等国家在房地产法律体系中体现出生态环境的尊重与合理利用，他们将土地利用分门别类进行规定，具体到现实中呈现环境优美、可利用率高的建筑物。相比之下，翻阅我们的房地产立法体系，生态环境往往成为经济发展的基石，成为牺牲的产品。因此，在立法中我们应该引入生态环境可持续发展或绿色发展的理念。

结语：房地产法律体系的健全关系着国民经济持续健康发展，关系着房地产部门法与其他法律的衔接。我们需要进一步研究房地产立法，博采众长，借鉴他国成功的经验，结合我国法律实践特点，不断充实我国房地产法律体系。

参考文献

[1] 王剑超. 投资商业性房地产的法律问题分析[j].现代商业. 2008（17）：15-17

房地产业法律法规范文第4篇

关键词：房地产；经济管理；对策分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01

一、我国房地产经济管理过程中存在的问题

（一）缺乏连续性政策，目标模糊不清。近几年，我国政府一直将管理重点放在调整房地产市场供需平衡方面，以此控制国内房价的增长速度和供应数量。然而，我国政府在房地产市场管理方面，存在缺乏连续性政策，导致管理目标模糊不清。首先，我国政府管理目标是抑制房地产市场需求。目前，我国政府不能从本质上认识对房地产市场存在的问题，不能有针对性地制定长期的经济管理政策，不能对房地产行业进行有效的管理。同时，政府的短期政策和长期政策存在控制目标不一致问题，大大降低房地产行业经济管理效果。不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业，为不法投机者提供可乘之机，不利于我国房地产行业的良好发展。例如，经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况，都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清，缺乏连续性政策。

（二）相关法律、法规体系的不健全。从国外房地产经济管理经验来看，房地产经济管理政策有效执行的前提是完善的法律、法规体系。目前，我国房地产行业处于初级发展阶段，房地产经济管理缺乏完善的法律、法规。虽然房地产经济管理贯穿于房地产开发、建设、交易和后期管理的整个阶段，但我国目前尚未建立贯穿房地产整个阶段的经济管理法。同时，我国房地产法律、法规建设落后于我国房地产行业发展，经常出现房地产法律存在真空的现象。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。

二、我国房地产经济管理建议和对策

在充分了解我国房地产经济管理现状的基础上，分析房地产经济管理存在的问题，利用归纳、总结和分类的方法，提出我国房地产经济管理对策。

（一）制定连续性政策，明确管理目标。目前，我国正处于体制改革的重要时期，需要不断进行产业经济结构调整和产业发展方式转变，所以我国经济发展的关键就是“转型和发展”。“我国政府需要充分认识房地产行业对于改善国民居住条件和提高生活质量的重要作用，以及其在我国经济增长的特殊地位。”政府需要制定连续性发展规划。我国房地产行业处于初级发展阶段，需要制定连续性发展规划，以保证房地产行业健康发展。同时，在连续性发展规划的背景下，政府需要明确房地产经济管理目标，以此缓解日益增长的城乡居民实际居住需求和城镇化建设需求之间的矛盾。连续性政策的制定可以维护社会的稳定，促进国民经济和谐，保证房地产经济管理目标的实现。其三，应制定长期发展规划。在了解我国房地产行业发展状况的基础上，我国政府出台房地产行业经济管理长期发展规划，以此保证房地产行业健康、稳定地发展，避免出现“越长越调，越调越长”的调控常态。从房地产市场发展状况来看，我国一直处于人多地少的情况中，所以政府对房地产市场经济管理目标进行明确规定，积极引导国民住房消费，切实承担起政府的社会保障职责。房地产行业经济管理短期目标的明确，可以帮助政府建立和完善住房保障体系，有效控制炒房、囤房等扰乱房地产市场的违法行为。

（二）完善相关法律、法规体系。目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进《房地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。

（三）完善我国房地产经济管理途径。我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。

三、结束语

我国房地产市场处于初级发展阶段，相关法律、法规还不完善，大大影响了我国政府经济管理的执行效果。我国政府需要客观、准确地了解房地产市场情况，加强对房地产经济管理的力度，制定切实可行的宏观政策，保证房地产市场健康、稳定的发展。另外，我国政府应该借鉴国外房地产经济管理的先进经验，提高我房地产经济管理水平，促进我国房地产行业健康发展。

参考文献：

[1]余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）：12.

[2]彭凌.浅谈金融危机对我国房地产企业和购房者的影响[J].中国市场，2009（22）：11.

房地产业法律法规范文第5篇

关键词信托；房地产；融资渠道

房地产行业属于资本密集型行业，无论是从最前期的土地竞拍、到中期的开发建设、直至后期的营销都需要大量并且是持续的资金支撑。新世纪以来，房地产市场的持续升温使得房地产行业呈现出一种高收益低风险的特征，成为资本追逐的市场。虽然，近段时间国家对房地产市场的发展态势进行了政策性，规范性的宏观调控，但是房地产产业的发展势头只增不减，火热依旧。

一、关于房地产企业融资渠道多元化的分析

现阶段，房地产企业主要以以下两种方式进行融资，一种是开发企业利用企业自己拥有的资金或者预收的消费者购房款来进行房地产项目开发，另外一种则是利用企业外部的融资渠道来进行项目的运做开发。如大家所熟知的银行贷款、企业债券融资、海外融资、上市融资、房地产产业投资基金以及本文重点讨论的房地产信托等各种各样的形式。由于受到国家政策法规、上市环境等各种因素的限制，一般的企业通过发行股票或者债券融资的方式获取大量的资金的想法是不现实的，而房地产产业投资基金和外资融资机构目前也无法为房地产企业提供足够的资金，银行贷款仍然是中国房地产金融的主要融资渠道。然而，房地产融资渠道相对的单一化，银行贷款集中在房地产领域会影响到银行系统抵御风险的能力，更重要的是，银行贷款在现今政府加大对房地产投资各方面调控力度的情况下，更多的呈现出一种谨慎回缩的态势，由此可见，房地产企业的发展前景并不乐观。

二、房地产信托的概念与研究现状

（一）房地产信托的概念

信托具备投资方式灵活多样的特点，可以弥补单纯银行贷款的不足。也就是人们通常所说的代管理财。如同人口中的房地产信托，也就是带有房地产行业属性的信托活动。从资金信托的角度出发，房地产信托是指委托人将自己的暂时闲置不用的资金交由受托人管理，这既可以是为了某一个受益人的利益也可以是为了公益社会目的，当然受托人会将这笔资金用于房地产项目，进而取得收益。信托资金到底用哪一种形式运作将由信托文件明文规定，一方面可以单独采取债券方式或者权益方式，也可以将两者组合运用。从财产信托的角度出发，房地产信托则指委托人将自己的不动产，在中国的话主要是指房屋，作为信托财产交由受托人以不同的目的进行管理经营，进而取的收益，信托财产的管理方式在信托文件中是有明文规定的，比如出租、出售。从狭义上讲，房地产信托仅指房地产投资信托，也就是将信托资金运用于房地产领域的信托活动。实践中，我国信托公司开展的房地产信托业务仅仅限于狭义的房地产资金信托，几乎从来没有开展房地产财产信托业务。监管部门关于房地产信托业务的监管也仅限于房地产资金信托业务。之所以会出现这样的情况，是因为制度安排还有缺陷，一是根据《信托法》的有关规定，以房地产作为信托财产设立信托需要办理信托登记才能生效，而目前我国尚未制定信托登记的具体操作规定，实践中无法办理信托登记手续，因而自然也就无法设立房地产财产信托；二是设立房地产财产信托，在设立阶段和终止阶段都需要办理房地产的转移过户手续，这涉及到价格昂贵的税费，由于目前尚未制定旨在避免“重复征税”的信托税收制度，因此，有关信托税制的制度尚未确立当然也会阻碍现实生活中开展房地产财产信托的业务。

（二）房地产信托法律制度的研究概况

目前学术理论界有关于我国房地产信托的法律制度研究相对较少，即使出现，也多是在某一本期刊杂志，很多有关于信托制度的书籍或者在实务部分提及一点房地产信托的内容，或者根本没有涉及，从来没有完整系统的总结陈述。这是与现实社会发展的状况严重不相适应的。而且，更多的法学家们将注意力集中在西方发达国家的房地产投资信托制度（REITS），希望通过法律制度的移植来完善我国的房地产信托法律制度。学习欧美发达国家的信托制度是必要的，也是必然的。何勤华老先生也曾写道，从世界法律发展史来看，法律移植是法律发展的一个基本历史现象。更不用说，我国现行的信托制度一开始就是吸收学习国外先进制度的结果。但是，法律移植不是一蹴而就的，相反，恰恰是需要一个相对漫长的过程，而现阶段我国房地产信托实践中出现的一系列问题是刻不容缓的，根本无法等待REITS在我国生根发芽。更何况，法律制度的移植也不是一个一劳永逸的方法，更需要考虑到我国独特的经济体制之下可能会产生的“排异反应”。因此我认为，本阶段更应该立足国情，真真正正的解决自身存在的问题，谋求更大的进步与发展。

三、房地产信托的主要运作模式与主要风险

我国目前的房地产信托主要包括贷款模式，权益投资模式与股权投资模式。其中贷款模式是最基础的业务模式，信托公司提前制定好具有可行性的信托计划，展示给相关的社会群体，用来收集资金。信托公司将这种方式收集来的钱投资到房地产领域，程序并没有到此结束，一些诸如抵押担保的风险控制措施也会应运而生。到期之后，房地产企业将资金交给信托公司，信托公司按照事先达成的协议给予投者一定的利益。信托公司只能按照信托合同的约定收取一定的报酬。权益投资模式和上文中的贷款模式具有一定的相似性。不同得是，贷款模式是信托公司直接将资金交给房地产公司，多用于在建的房地产项目，而权益模式是指信托公司用一定的资金购买房地产企业固有的，收益相对稳定的附带项目。这种模式可以有利于解决房地产企业融资难的问题，壮大自身，也有利于让投资者的回报率更有保障。而股权投资模式则是直接以信托资金入股房地产企业，成为房地产企业的股东。以上这三种信托模式在运作过程中，首先都面临着项目选择的风险，此外最为普遍的贷款投资模式主要存在的问题还是集中于资产抵押风险和兑付风险。有一点是需要重点指出的，目前信托业是存在所谓“刚性兑付”的行业潜规则的，投资者一定要认识到这一点。现实生活之中，绝大多数信托公司一般都会在合同中出现“预期收益”，或者和它差不多的名词，这当然是因为要取得长期客户，维护信誉，久而久之，“刚性兑付”在现今的信托行业中也就成为了不言自明的规定。所谓“刚性兑付”，用通俗的语言来说就是保本付息，让投资者不要担心信托计划起是不是会失败，因为无论结果如何，最终信托公司绝对会按照预期的收益予以归还。然而，依照有关法律的规定，刚性兑付是不合法的，信托公司作为受托人只是依照约定收取相应的报酬而已，只有在其不是为了受益人或者公益目的进行运作，或者存在其他的违法违规行为，信托公司才会有相应的赔偿责任，政策、市场等因素造成的损失信托公司当然不负责，投资者是一定要自己承担损失，而不能寄希望于信托公司的保本承诺。

四、房地产信托法律制度的构建与发展

我国的房地产信托行业起步较晚，有关于房地产信托的相关实践并没有太多，房地产信托纠纷非常少见，能够在法院依法进行审判的更是凤毛麟角。从律师业务的角度来看，大部分的信托专业律师根本没有参与过法院的诉讼审判活动。2001年，我国在进行“信托法”这一立法活动时，采用的方法是分别立法，也就是说在《信托法》中只规定了最为基本的信托法律关系，而有关于信托业的规范则需要具体再制定一部《信托业法》，这一点当然是符合世界成文信托立法的大趋势，但是现实远远不如想像的美好，从2001年到今天为止，无论是理论界还是实务界都在翘首以盼的《信托业法》依然没有任何制定的迹象。从法律位阶上看，《信托法》在我国处于最高的地位；《信托公司管理办法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》这两部其实只能算作部门规章，在我国的法律体系中所处的地位并不高，而且银监会所做的规定也并没有那么详尽；此外，其他一些政策性规定根本连法规都算不上，只能属于国家进行宏观调控的手段，虽然在房地产信托实际操作的具体环节具有一定的指导作用，但是可以确定的是，他们不属于正式法律的范畴。对于现在各个方面关注度较高的，上文也曾提到过的REITS方面的立法，一旦其通过，应属于规范性法律文件，是具有较高的效力的。通过上文的分析说明，我国现行的房地产信托的法律文本是少而又少的，立法迫在眉睫。在认真学习欧美发达国家有关房地产信托的优势经验，立足我国的现实国情，构建我国的房地产信托法律制度的体系。具体到立法中，如下所述：第一，认真分析我国的房地产信托的发展状况，并吸收借鉴英美等发达国家的立法成果，取其精华，去其糟粕。尽快出台信托业法，将《信托法》与《信托业法》确定为知道我国房地产信托活动的基本法律。第二，有关于《房地产投资信托基金管理办法》的制定要做长远考虑，毕竟其是一种新型的融资方式，避免REITS在我国这片土壤上出现水土不服的情况。第三，《信托投资公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司信息披露管理暂行管理办法》作为处于第三位阶的法律。第四，在上述三点已经完成的情况下，配套的法律也要进行发展。比如相关的税收和不动产登记方面。拿不动产登记来说，如果想要在我国推行房地产信托中的财产信托，去哪个部门进行登记，以什么样的程序登记，所获取的收益又如何避免双重征税都是需要有明确的法律制度规定的，否则这一项目必然得不到妥善的运行，反而会出现扰乱市场经济秩序的危险性。房地产融资多元化是一个大趋势，房地产信托作为其中的重要模式，其地位不言而喻。本文通过对房地产信托这一并未引起大众关注事物的简单介绍，重点提及了其现行法律框架存在的不足之处，希望可以起到抛砖引玉的作用，让大家对其有一个比较直观的印象。

参考文献：

[1]周小明．信托制度：法理与实务．北京：中国法制出版社．2014．

[2]杨树明、南海燕．对房地产信托融资的法律分析．重庆：中国不动产法研究．2007（00）．