房地产企业规避风险范文第1篇

我们所说的房地产企业融资也就是指借由金融市场把流通于市场上的货币资金从资金供给方往资金的需求方进行融通。借助于这种融资交易的方式，供给资金的一方通过付出自己的资金的方式得到了自己追求的投资效益，另外，资金需求方则通过付出成本将资金的使用权掌握在自己手中，这样的交易行为对资金供给方与需求方而言是双赢的。

我们提到的房地产企业开发融资也就是出于对房地产的开发建设的需要，加快房地产的消费以及流通，借助于不同的方式途径给房地产项目的不同活动环节进行资金的筹集以及融资的一项金融活动，如生产环节，销售环节等。融资的最大功能就是促进房地产企业资金能够进行正常的运转，保障好房地产项目以及房地产企业对资金的需求，帮助企业获得更大的价值。我们知道，房地产企业属于一类资金密集型企业，有着如下的三个特点，一是高投入，二是高风险，三是高产出。这一项行业需要用到大量的资金，并且需要很长一个项目开发周期，很多时候资金周转不能满足需要。因此，房地产企业若是只通过内部融资根本不可能跟得上正常经营开发活动中对资金的需求。在这样的情况下，外源性融资则可以很好的解决这一问题，选用何种融资方式，将会对企业的融资成本大小产生非常直接的影响，所以房地产企业也面临着一定的融资风险。

二、造成融资风险的因素分析

（一）单一的融资结构

我们都知道，房地产开发不仅举要巨大的资金投资额，还面临着投资回收期长的境况，极少有开发商能够通过自有资金满足投资需求，大多数的房地产企业是通过商业银行贷款获取足够的房地产开发投资资金。像信托融资、债权融资或者发行股票等这些融资方式在所有的资金来源中只有很少的一部分比例。因此，这样的融资渠道多是放于银行之上，若是资金链出现了某个环节的断裂，那带给房地产企业的将是非常严重的经营风险以及财务风险。另一方面，因为在房地产开发的融资渠道里，最重要的一个就是银行信贷，这一筹资方式在每一个房地产开发环节中都必不可少，所以商业银行就必须要悲伤房地产企业投资带来的风险。

（二）房地产政策带来的影响

我们必须要承认，我国的房地产企业非常的依赖银行信贷，这样的条件会对房地产企业融资来源开展调节打下了基础。现在，我们的国家既对房地产开发企业做出了银行贷款和自有资金方面制定了很多的规定，还制定了严格的居民个人购房信贷条件。这些行为实际上会对房地产企业融资造成间接性的影响。

（三）单一的房地产金融体系

我们单看房地产体系，现在我国还没有创建出一套丰富的、 多层次的房地产方面的金融体系，最明显的就是专业的房地产投资机构、抵押贷款机构、保障机构以及担保机构等出现严重的缺位；另外，在房地产金融产品体系里没有形成规模化、多元化结构。

三、房地产企业融资的风险规避策略

（一）确保融资政策的准确性

我们的房地产企业一定要把自己的着眼点放在贯彻以及实施投资政策与投资项目上，对自身项目的可行性开展准确的研究与评估，同时还要在企业的长远发展规划以及投资框架之下，按照企业自身的投资项目以及财务标准、相关的投资质量、方式以及领域的基本规范，按照开展计划的方法，在行动前就拟出房地产企业整体的资本配置结构、融资进度与时间、融资规模等的相应计划，然后再评估计划，做出统筹规划，合理安排资金的使用。首先要保障好投资项目以及融资项目协调匹配于我们的房地产开发政策，让房地产企业的融资规划处于一种严肃性管理氛围中，才能更好地贯彻执行。

（二）努力发展多元化直接融资

我们的房地产企业可以通过拓展多元化的更加直接的融资渠道，首先是对现有的股票融资政策限制进行调整，适度地放宽，扩大直接融资所占的比例，方可从实际行动中对融资风险进行分散。其次是对现有的房地产债券市场进行不断的完善，并加大培育力度，我们的国家若是能够将限制的条件适当地放宽，加大队长期债权的发行额度，就能够给我国的房地产企业创造一个更好的债券融资条件。再次是在一个适当的时机进行房地产抵押贷款的证券化活动，把我国现有的房地产行业的管理优势和当前的人力、财力、物力资源做出更合理的配置与组合。最后是不断发展壮大我国的房地产产业的投资基金，若是我们国家能够将房地产业投资基金进行更大规模地推行，那一定会在很大程度上增强我国经济的运行质量，这势必是一种多赢的融资渠道。

（三）积极研究多元化组合融资模式

大多数的房地产都有着较长的开发周期，所用的资金数目也比较大，所以风险也更高。这些特性使得它严重依赖金融。在现有的房地产企业资金来源中，银行信贷绝对是最主要的来源渠道。但是现在银行信贷资金面临着收紧的境况，在此背景下，我们的房地产开发企业有必要按照自身的特点，不断探索新的融资渠道，选择更加多元化组合的融资方法。通过扩大融资渠道，能够降低对银行的依赖程度，资金压力得以减轻，企业在面对金融风险的时候具有更强的抵抗能力，以便降低企业的融资风险。例如，我们不妨选择自有资金加上银行贷款与信托计划及股权融资方式、自有资金加上机构投资、自有资金加上银行贷款、自有资金加上基金的不同融资组合实现企业融资。

房地产企业规避风险范文第2篇

关键词: 房地产; 经营风险; 风险防范。

房地产投资经营所需资金额巨大、投资周期长、流动性差且需要专门的知识和经验等特性，决定了房地产是高风险的行业，面临着各种风险。这要求房地产企业增强风险意识，加强风险管理，采取有效措施防范房地产经营风险，实现预期收益。

1 房地产经营风险。

房地产经营是一个动态的过程，从选址买地到建造到房产的出租与销售，不同阶段具有不同的风险。在研究房地产经营过程与风险的关系时，将这一过程划分为获得土地、开发建设与销售租赁三个阶段。

1. 1 获取土地阶段。

在获取土地阶段，国家有关房地产投资的土地供给政策、地价政策造成土地使用权费用的不确定，是获取土地阶段房地产经营的主要风险。

1. 2 开发建设阶段。

1. 2. 1 前期工程。

前期工程主要包括勘察、设计、临时设施、“七通一平”

等。政府有关税费政策、住房政策的出台会带来开发时机、开发规模、开发方式选择的改变，引起开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化，同时原有土地的配套设施情况也决定前期工程费用水平。若土地的地质较好，则挖填土石方的工程费用相对较低; 若地形平坦，则测量及勘察工作相对客易，有关费用也较低。

1. 2. 2 建筑安装工程。

建筑安装工程主要包括土建工程和安装工程。在建筑安装工程费用一方面取决于建筑安装工人的工作效率与技术水平，另一方面取决于建筑安装材料价格的高低。市场运行中各种不确定因素很多。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都引起建安价格波动、影响建安成本，从而对房地产企业的投资计划造成影响。

1. 2. 3 配套工程。

配套工程主要指区内基础设施配套、公共配套设施、公共设施等，包括小区内室外管网、道路工程、景观绿化工程及配套设施工程等。配套工程费用受市场状况及房地产企业内部成本管理水平等因素制约。

1. 3 租赁及销售阶段。

房地产企业对建设的房屋进行销售和租赁，以回收投资并获取经济回报。由于房屋建造周期较长，在若干年的建造期内，由于科学技术进步及影响市场的各种因素变化，如政府有关房地产业的税费政策、住房政策、价格政策、利率水平、通货膨胀情况，以及其他影响市场需求因素的变化，会带来投资回收期限、实际利润等的变化，导致房地产项目投资回报偏离预期目标，给房地产投资带来巨大的风险。

2 房地产经营风险防范措施。

房地产企业在进行风险分析后，在可控制的范围内选择适当防范措施，避免或减少可控风险因素。在充分了解各种防范措施优缺点的基础上，对各种风险可能造成的损失和各种防范措施效果、费用进行比较、分析、确定，力争以最少的费用取得良好的安全效果。房地产企业风险防范措施主要有以下几种:

2. 1 回避风险。

回避风险要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避风险的目的。

2. 1. 1 市场调研和可行性研究。房地产企业加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会信息资料，并加以分析和综合。此外进行项目可行性研究，建立一个庞大的信息系统，通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的盲目性。

2. 1. 2 加强内部管理，缩短开发周期。提高企业内部管理水平，加强项目建设监控和成本管理，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，在保证建筑质量的前提下，尽早完成开发项目，缩短开发建设周期以减轻风险。

2. 1. 3 合理定价和销售。密切关注市场动态，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为防范房地产企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低财务风险。

2. 1. 4 预售预租回避风险。针对商品房售价、租金的不确定性以及商品房完工后可能出现租售困难而引起的风险，通过预租预售以回避风险。

2. 1. 5 谨慎选择客户。房地产企业在房产经营中，把房屋只出租给保护较好的用房单位或个人，或者只把房屋出售给有支付能力、有信誉的用房单位或个人可以回避风险;2. 1. 6 避开风险源地。预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。这样虽然失去了部分市场，但有利于回避风险，保证公司资产的良性循环。

2. 2 转移风险。

转移风险指房地产企业将自己面临的风险转移给别人的风险管理方式。转移风险包括非保险转移和保险转移两种方式。

2. 2. 1 非保险转移。非保险转移是通过非保险的方式将项目的风险转移给别人或者与别人共同承担。如在投资建房风险较大的情况下，与其它单位合作或合资经营等。也可通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量，如利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小; 建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小; 工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低; 通过风险定价来转移风险，将增收的间接税通过提高房地产销售价格而将风险转移给购房人。

2. 2. 2 保险转移。保险转移是房地产企业通过保险来管理风险。对经营项目实行保险，也是房地产企业转移经营风险的一种常见方式。保险虽然要支付保险费用，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。在发达的市场经济条件下，运用保险的方式转移或减少风险，是风险管理普遍采用的一种方法，也是现代回避风险或减少风险的主要方法。

2. 3 分散风险。

2. 3. 1 投资区域和投资种类分散。根据市场和消费者的需要，选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产损失，最终得到一个较为平均的收益，以提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。

2. 3. 2 投资时间分散。确定一个合理的房地产投资时间间隙，将房地产商品的买、卖分开，以避免因市场变化而带来的损失。一般来说，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率、人均收入从周期谷底开始回升、贷款利率从高峰开始下降等，预示着房地产将进入扩张阶段，此时为房地产投资的有利时期。

2. 3. 3 经济业务分散。实行开发、管理一条龙服务和“一业为主，多种经营”，以房地产开发为主，辅之以其他与之相关的经济业务，改革房地产开发企业的产权制度，转换经营机制，提高企业的自身竞争能力。

2. 3. 3 经营方式分散。拓宽经营思路，采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存，来降低商品房销售风险。

2. 4 承担风险。

承担风险是一项主动的风险管理决策，它是以房地产企业内部资金对可能发生的风险损失进行补偿准备。经济实力强的企业在客观上有承受较大风险的能力，可以对避免风险损失投入更多的人力和财力。他们往往主动地承担风险，以期获得良好的市场机遇，但这种承担风险不是消极的，而是建立在做了充分的内外部环境分析、市场调查和预测的基础之上、掌握了经济形势及其发展趋势，并运用它们的智慧和战略眼光及时采取措施，确保风险管理计划的实现． 既避免了风险又获得了发展。

2. 5 自保风险。

自保风险不同于上述的承担风险，其特点在于企业将相似的风险汇集在一起，根据对风险的预测，自行拟定完成自保风险计划。它的补偿基金是根据预测和技术经济分析计算出来并进行定期分摊。对特定项目进行风险自保，可在保证风险造成损失发生时不至于企业束手无策、引起企业巨大的震动，避免危及企业战略目标的实现甚至是企业的生存。

对一些出险机会不多，损失数额不大的风险，可采用自保方式进行预防与控制; 对一些出险机会多，损失数额大的风险，应采用转移风险的方式，特别常用保险方式进行管理; 对企业绝对无法控制，保险公司又不受理的动态风险，可采用避免风险的方式。选择风险管理方式的标准是: 企业要求达到的风险管理效果应与风险管理方式的有效性及管理费用相协调。

3 结束语。

综上所述，房地产经营风险因素普遍存在，房地产经营过程伴随着风险管理和风险规避过程。风险是一个运动的过程，从潜在到造成损失常有一段持续时间，对整个过程进行风险防范，需要房地产企业认真研究风险的规律性，主动地认识风险，积极地管理风险，及时有效地控制风险，实现减少风险因素、风险事故和风险损失的目标。

参 考 文 献。

［1］常媛 ，周俊峰 . 中小规模房地产企业投资风险防范研究［J］. 财会通讯 2011( 17) : 141 －142.

房地产企业规避风险范文第3篇

1.房地产企业财务风险管理概述

财务风险是财务系统的结构设置不合理或者企业融资不当，使财务系统的运行偏离了正确的发展方向，进而对企业造成经济上的损失。狭义上来说，财务风险主要指的是利用财务的杠杆给企业带来可能破产的风险，或者普通收益产生大幅变动的风险。从广义上来说，财务风险主要指的是企业在融资、投资及资金运作过程中受到各种因素影响，使得投资收益下降甚至投资成本难以收回，从而威胁到企业的生存和发展。

目前房地产企业主要面临的财务风险有以下几种：（1）按期偿贷风险。房地产企业进行地产开发的资金主要来源是自有资金、预售款、银行贷款、民间集资，而往往自有资金和预售款占有的比例较小，房地产企业的大部分经营资金都是来源于银行贷款。但是房地产企业的资金回收期相当长，经营状况也存在着相当大的不确定性，一旦房地产企业资金链条中的某一个环节出现问题，就很可能导致房地产企业不能按期偿还银行的贷款，而这样也将引发一系列的严重后果。（2）利率变动风险。利率是政府对于市场资金流向进行宏观调控的重要手段，而如果房地产公司在负债经营期间遇到利率大幅度的变动，势必导致偿还银行贷款乃至民间集资的成本增加，这样就削弱了原本的收益。如果房地产企业因为盲目开发而在外贷款的资金数目过大，则很容易导致资金链条断裂，入不敷出。（3）再筹资风险。由于房地产企业负债率高的普遍性，企业往往对于负债率不是很重视，但是负债率过高，则企业对于债权人的债偿保证将降低，这就直接影响到企业今后借贷的难易程度。

重视财务管理，提高对财务风险管理的认识，对财务管理重新定位，形成与企业经营相适应的运行机制，才能提高房地产企业风险防范能力。

2.房地产企业出现财务风险的主要诱因

2.1财务管理工作人员的专业素质不够

我国大多数的房地产企业虽然有专业的财务管理人员，但是财务管理人员的专业素质都不够强。大多数的房地产企业，或者企业的财务管理人员对于财务管理的认识都存在不足，普遍认为财务管理只是对企业的各项收支进行记录，这种单纯的数据的记录是无法为企业的发展提供建设性的意见的。而财务管理中的突发问题也只是依靠财务管理人员的经验自行解决，缺乏科学性，这些都导致了房地产企业的财务管理隐患重重。

2.2管理工作流于形式

为了保证公司财务管理的正常运转，建立健全的财务管理体系是非常重要的，很多企业也都建立了自身的财务管理体系，但是或多或少都存在一些问题。如：财务管理人员对于财务数据的分析停留在表面，没有什么实际的价值；财务部门通过计算得出了融资资金可能产生的效益和风险，但是理事会却不重视；企业急于获得贷款而没有仔细地分析贷款的内容和款项，从而导致企业的负债率升高企业自身却还不知道。财务管理系统的不完善使管理工作流于表面，这对于企业的长远发展是很不利的。

2.3缺乏合理的预算管理

房地产企业需要的资金的流转的数目通常是以千万计，而越是庞大的开发项目需要的资金就越多，资金占用的周期越长。有的企业看到市场房价水涨船高，在竞标取得土地的使用权之后，期望通过囤地、捂地来获得更大的收益，但是如果在这期间没有做好合理的预算管理，没有考虑到土地的开发成本，此种行为带来的风险，则很可能造成企业最终开发的成本增加，获取的利润反而比原先的要少。因此房地产企业必须重视企业预算的管理，对于国家政策走向有明确的把握，避免因为政策而导致的损失。做好企业的预算管理，能够在开发和销售的过程中做到及时调整预算，对于规避财务风险有显著的效果。

2.4成本控制不严格

房地产开发最显著的特征就是涉及的资金多，建设周期长，而从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用，每一个环节中都涉及有巨额的资金流动，如果不控制好成本，很可能导致资金的利用率低下。房地产企业重视工程的进度，却没有意识到成本控制的重要性，导致企业的经济效益降低。

再者，对于成本控制的轻视，不仅会为企业带来财务风险，还很容易造成心怀不轨者借用管理上的漏洞来谋取私利，对企业的利益造成损害。

3.房地产财务风险控制措施

3.1加强财务管理人员的财务管理素质

想要提高房地产企业的财务管理水平，最主要的就是提高财务管理人员的财务管理素质。财务管理工作的有效与否，与财务管理人员的工作素质直接挂钩。财务管理人员需要知道的不仅是记账和做报表，还要学习工程管理、成本控制等财务管理所必须的知识，这样才能保证财务管理工作的有效进行。

3.2加强投资项目管理，控制投资风险

房地产项目涉及的资金多、开发周期长的特点直接导致了房地产产业极易受到社会环境、经济环境、工程建设管理等因素的影响，因此对于投资项目的管理一定要到位，这样才能控制投资的风险。如：房地产企业可以通过其良好的信誉和土地来进行银行的抵押贷款，以此来增加资金流动，降低财务风险。业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但这并不意味着负债比例越高越好。随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。但是如果对于投资项目的管理足够科学，就能够在负债与盈利之间找到最佳的结构，将企业的债务风险降到最低的同时实现利益的最大化。

3.3树立风险意识，建立风险规避体系

房地产企业容易受到社会环境、经济环境、工程建设管理等因素的影响，因此建立健全的风险规避体系是很重要的。想要建立健全的风险规避体系，首先要做的就是树立风险意识，唯有将风险意识培养到足够的高度才能科学预测可能出现的财务风险，如：按期偿贷风险、利率变动风险以及再筹资风险，并针对不同的风险设立不同的防范方案。对于风险的预测和规避能够帮助企业创造利益，这对于企业在日益激烈的房地产市场的竞争中占得先机是非常重要的。

房地产企业规避风险范文第4篇

【关键词】房地产企业 纳税风险 对策

一、引言

我国房地产行业不断发展，随着我国政府对房地产行业的宏观调控，企业的税收问题成为房地产企业的重要调控方向之一，企业的税务问题是企业财务管理的重要组成部分。在当前的经济体制下，我国税收体制还很不完善，在税务筹划方面仍然存在一定的风险，因此，完善房地产企业的税务筹划体制，制定合理的措施来防范风险，从而避免房地产企业税务风险所造成的危害，进而完善房地产企业的财务管理体系和提高企业的核心竞争力。

二、房地产企业纳税过程中存在的风险

（一）企业对纳税政策风险认识不到位

首先，整体来看，放眼整个房地产行业，房地产行业的纳税风险属于国家政策风险，是难以避免的行业风险。随着我国房地产行业的不断发展，房价过高已然成为一个重要的问题，我国政府在房地产行业的宏观调控也逐步加大力度。其次，我国政府对于房地产土地方面的政策使得房地产开发商恐慌从而房价逐步增大，难以避免的会出现一些房地产泡沫风险产生以及整个房地产行业出现前景模糊的情形。最后，我国房地产行业存在一定的特殊性，房地产企业的前期资金投入比较大，周期比较长，债务成本比较高，资金的风险比较大，企业的利润空间存在很大的隐患，所以企业如果资金链发生问题，这将危及整个企业的财务状况，从而影响整个企业的经营状况，影响企业的长期发展。

（二）企业缺乏正确的纳税管理机制

房地产行业的特点决定了房地产企业的刚性需求，基于纳税风险的政策因素，我国房地产企业的管理人员很难意识到这些风险，房地产企业对于企业的纳税处理方面没有合理的认知，企业对于纳税的处理方面存在一定的模糊概念的情形，企业对于纳税的处理存在很大的随意性，他们通常以为可以通过贿赂的手段可以达到少缴税的目的，所以这就导致了偷税漏税现象的出现。对于房地产企业而言，由于房地产企业长期以来都是国家重点调控的行业，且房地产税收是地方财政的重要来源，因此房地产业税负偏重是一个不争的事实。因此，一些房地产企业对于税务问题没有正确的认识，税务处理机制很不完善，企业的部分收入不计入账务中去，另外还有多计提折旧或者摊销，或者在土地增值税清算时为了少缴纳土地增值税有意串通施工企业加大施工成本等，这些行为都将导致企业极大的经营风险。就企业内部而言，内控机制还不太完善，没有专门的风险分析和评价体系，房地产企业的事前准备风险因素考虑的不够周全，所以在工作过程中难免会遇到各种各样的问题。另外，企业没有一个动态的风险监督机制，无法对纳税风险来源进行有效的评估，这很容易造成公司风险预警体系的丧失，降低了企业的风险应对能力和应对策略。

（三）企业纳税处理机制不健全

目前房地产企业内部缺乏有效的税收处理机制，同时企业内部的风险评估也比较缺乏，再加上风险预警机制也不太完善，因此房地产企业面临着很大的纳税处理风险。首先，房地产企业对于风险的因素考虑不全面，准备工作不充分，从而在实际工作中出现这样或者那样的困难。其次，缺乏动态的风险监控体系，无法对风险的来源主体进行追踪，更加增加了企业面对风险的难度。最后，对于风险的发生缺乏具体的应对方案，或者是具体的应对方案缺乏可操纵性以及可行性，从而无法降低企业的纳税风险。再者，一些房地产企业管理者没有认识到照章纳税对于房地产企业稳健经营的重要性，一味强调税负的降低，或者长期拖欠税金而促使相关部门铤而走险。

（四）企业内部财务管理人员素质偏低

由于我国对纳税处理的认识程度不高，所以我国很多房地产企业并没有设立专门的进行纳税处理的部门，同时也极度缺乏这方面的人员，对于目前情况下，我国房地产企业还是把纳税处理工作安排在财务管理体系之中，财务部门工作量大，任务重，一些财务人员只是对财务记账熟悉而对账务处理却有很大的不足，他们对税务知识的认识还比较笼统，并且实际经验缺乏，特别是国家实施宏观调控以来，由于我国税收政策发展迅速，企业的会计人员有时候很难跟上国家政策变动的步伐。这就导致了税收风险的出现，也导致了很多不利因素的发生。我国企业对于纳税筹划方面要求比较高，一些财务人员缺乏专门的培训，再加上一些人的道德素质还有待加强，所以财务人员的素质技术很多不达标，导致了我国财务风险的发生。

三、房地产纳税风险防范对策

企业的纳税问题是企业运作的一个关键环节，对于房地产企业而言，加强企业的税务风险防范，树立正确的纳税风险防范意识至关重要。正确的防范纳税风险对于一个企业良好的发展是一个极其有利的因素。

（一）企业应该树立正确的纳税意识

纳税是每一个企业应尽的责任和义务，企业应当从思想上做到不偷税漏税，做到依法纳税，纳税风险的存在具有一定的客观性，纳税过程中难免会出现一些难以避免的危害，所以作为企业的管理人员要正视纳税风险的存在，在国家规定的范围内进行合理的纳税。同时我们也要端正心态，遵守国家税收法律法规，合理的制定企业内部的纳税风险管控制度，重视纳税风险所带来的危害。同时，国家在税收政策方面做了很多的规定，企业在具体的税务处理方面要做到时刻关注国家政策动态，深刻理解国家政策的内涵，在依照国家法律规定的前提下，合理地进行税务筹划。

同时，企业管理者应认识到企业纳税是企业的一种权利和义务，纳税不仅给企业带来了很大的收益，而且对社会也产生了有力的影响。对于房地产企业而言，企业应当树立正确的纳税意识，从企业的整体利益出发，充分发挥企业的主观能动性，充分考虑自身的实际情况，考虑各方面的风险因素，合理地进行企业纳税。

（二）健全企业纳税管理机制

首先企业应当优化自身税收风险的内控体系，建立健全自身内控机制，降低税收风险。企业应当建立纳税风险和评估机制，对企业生产环节的经营活动从税收稽查、会计处理等方面进行合理的监督审核。从内部机构的设置方面，企业要想有一个健全的纳税管理机制，需要设立专门的纳税风险管理机构，准确的识别纳税风险，制定合理的税收风险应对策略，从而从各个方面规范企业的内部管理控制机制。其次，每个企业都有自己的一套制度，企业要根据自身的业务情况，自身业务的风险制定适合自己的税收风险管理机制，在财务数据的采集、整理、分析过程中，根据具体情况具体分析，把纳税管理放入到日常的经营管理过程中，在日常的生产经营和财务处理流程中，实现对税收风险的有效管理，使企业的税收风险与其他风险防范管理制度化。最后，企业应当设立专业的税务风险预防机构，与企业的财务部门、审计部门、评估部门等整合起来为企业的长远发展贡献一份力量。

（三）提高财务、财税人员的素质，正确面对纳税风险

从当前房地产企业的财务从业人员来看，人员素质不高的现象普遍存在。由于纳税风险一个重要的因素就是从业人员能力弱，所以一个企业没有高素质的人员，高质量的企业纳税规划就是空谈。因此，对于当前的房地产企业来说，对于税务风险的认识要明确清晰。房地产企业可以开设税务知识培训班，定期的把国家政策通过知识培训班的途径传授给财务人员，还可以定期的引进一些税务知识方面的专家来给企业做定期的培训，使得企业的财务人员既懂税法，也懂财务会计，也懂企业管理等多方面知识，又有丰富实践经验的高素质复合型人才，进而来保障企业的高素质、高技术人才的完备。企业应重视对纳税处理人员的培养，建立科学有效的考核机制， 通过一定的奖励措施来增强财税处理人员的素质水平。

（四）加强与税务部门的沟通

对于企业和税务部门来说，他们是不同的主体，他们所处的环境、行业以及工作性质上面都有很大的差异，这在一定程度上造成了税务部门与企业之间彼此信息不对称，所以在一些观念上面难免会出现一些偏差，所以房地产企业作为纳税主体而言，应该主动去了解认识税务部门的具体工作章程和具体的税务操作规范，企业应当与税务部门加强沟通交流，对于跟自己相关的一些重大税收政策加大交流，保持认识上的一致性，维持一个良好的合作关系，严格遵守国家税务部门的规章制度，促进企业的长远发展。

四、结论

总之，随着我国房价的持续上升，国家对房地产方面的政策也越来越多，我国房地产行业正在面临着极大的考验，所以说如何有效的进行企业纳税筹划工作、合理规避纳税风险是摆在房地产企业面前的一道难题。任何一个房地产企业都应认真进行纳税筹划工作及正确面对纳税风险，并考虑相应的防范措施，科学规避纳税风险。税收风险管理控制已成为我国房地产企业财务管理的重要内容之一。房地产企业应合理利用我国的税收政策，根据自身发展状况和环境，制定符合自身发展的税收方式，避免税收风险所带来的危害，从而提高企业的整体水平，提高企业综合竞争力。

参考文献

房地产企业规避风险范文第5篇

关键词：房地产企业；资金风险；内部控制

一、引言

资金风险一直是房地产企业面临的重要风险之一，不仅关系到房地产项目的顺利进行，也关系到房地产企业的资金安全和生存安全，是评价房地产企业健康运行的重要标准。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有开发周期长，资金回收周期长的特点。资金贯穿于房产项目开发的全过程，一旦资金链出现问题，整个项目将面临停工、甚至烂尾的风险。2016年以来，随着一线城市“地王”频现和二线热点城市的火爆，土地成交价格不断刷新历史新高，“面粉贵过面包”的现象此起彼伏，并且在金融杠杆的作用下，房地产企业债务风险迅速上升，识别和控制资金风险再次成为房地产企业关注的焦点问题。

二、房地产企业资金风险及成因

通过分析房地产企业资金风险的成因，将资金风险归结为投资过程的资金风险、开发过程的资金风险以及销售过程的资金风险。

1.投资过程的资金风险

投资过程的资金风险是指在投资决策过程中，发生决策失误或者受到某些突况而导致资金收回困难的不确定性。房地产项目一般由投资决策开始，投资决策的正确性和前瞻性直接影响着房地产企业的收益和投资目标的实现。房地产企业在进行投资决策时，会根据项目的市场定位、开发周期、综合考虑自身条件和资金筹集能力，有针对性底进行土地购买。同时，根据项目可行性研究分析、盈利预测，制定资金筹集计划，合理配置资源，完成开发任务，实现预期收益。但是，项目开发的成败、市场反馈是否能达到预期，是受到项目地理位置、周边环境、市政规划、政策导向等一系列因素影响的。例如：一个房地产企业拟购买一个地块，其所处位置为城市郊区，地理环境优越，且临近交通主干道，交通优势明显。该房地产企业经分析评估，果断把握机遇购买了该块地，进行别墅开发。但在开盘后，却没有如预期所料受到市场的追捧，反而成为了冷盘。经过仔细调查，原因为：在政府规划中，该地块附近要建设一座变电站，因担心受到辐射及磁场等影响，市民没有对该楼盘表现出兴趣。该投资因未对周边规划设施进行全面调查了解和尽职评估，造成了企业重大投资失误，发生了投资过程的资金风险，严重影响了企业的正常经营与发展。

2.开发过程的资金风险

房地产企业的开发过程也是一个筹集资金的过程，需要对持续的现金流管理和风险加强控制，从筹资和现金流两方面进行控制和管理。开发过程的资金风险是指由于房地产开发项目的资金需求量大，需求时间较为集中，存在资金链断裂等不确定性。筹资方面，房地产企业需要获得持续的资金流入，以满足开发对资金的不断需求。因此，房地产企业需要保证资金筹集渠道的畅通与稳定，并支付适当的资金筹集成本。例如：某房地产企业正在开发一个项目，资金需求的数量大且需求时间较为急迫，按照预先制定的筹资计划和筹资工作准备，预计可以满足需求。但是由于资金提供方的原因，该笔融资延迟了时间，而该房地产企业未事前做好其他备选方案或者防范预案，此时，房地产企业就面临筹资不稳定带来的资金链断裂风险，不仅影响工程进度，甚至将面临停工、烂尾的风险。现金流管理方面，房地产企业在取得筹资之后，应对已到位现金进行合理的分配和管理，若管理不到位，一方面会出现资金链断裂的风险，另一方面还会出现资金闲置、资源浪费的情况，过犹不及，从而增加企业的总整体资金风险。例如：某房地产企业面临多项目同时开工的情况，虽然筹集了足够的资金且已全部到位，但是由于相关人员对项目开发周期不熟悉等原因，在配置和使用资金时不够合理，出现了紧急的项目资金短缺，非紧急项目反而资金富余、闲置，同样使房地产企业面临资金风险。还有一种情况，即资金到位的时机不合理，如果资金到位过早，也容易导致大量资金闲置，造成不必要的筹资成本支出，形成另外一种未能合理计划与配置的资金风险。

3.销售过程的资金风险

房地产企业的销售过程也是资金回笼的过程，主要指由于某些原因导致资金回笼未达到预期，且超过房地产企业可承受的范围，使企业的偿债能力受到影响，对企业后续发展也将产生不确定的影响。例如：某房地产企业在开盘之后，为了促进去化库存，或考虑竞争对手的营销策略，在未对成本进行详细测算的情况下，盲目跟随促销策略，降低价格、减少收入，使自身利润收窄。该情况看似完成了售楼的工作，但是回收的资金不能覆盖投入的成本，实质上直接造成了企业亏损、效益降低，增大了企业偿债压力和可持续经营的压力，形成销售过程的资金风险，对房地产企业的发展同样是非常不利的。

三、内部控制措施及建议

我国的企业内部控制体系将内部控制与风险管理融为一体，内部控制应以风险为导向，内部控制的有效实施依赖于对风险的预防与管控。房地产企业应建立和完善内部控制制度，有效规避资金风险，提高防范资金风险的能力。通过分析、识别资金风险的成因，房地产企业应实施有针对性的内部控制措施，对资金风险进行规避和有效抑制，或将资金风险控制在可接受的阀值之内，以确保资金安全。上述三个过程的内部控制措施及建议如下：

1.建立健全投资决策机制和评估机制房地产企业在投资过程的资金风险主要是指投资决策的失误导致资金投入的风险增大，资金回收难度增高。为了应对这种风险，房地产企业应建立健全各种决策和评估机制，规避风险：一是建立完善的投资决策机制，从制度设计上规避可能发生的决策失误，并实施问责与追责；二是建立前期投入资金预算制度，科学分析与测算，在保证项目开启和资金投入风险之间寻求平衡，追求资金效率和投资效率；三是结合房地产企业自身的经营历史和经营特点，开发投资项目的评估模型且针对不同地区、不同项目类型设定不同的风险阀值，充分考虑各种因素，以期在项目池中遴选出好的项目，从源头上保证投资资金风险的最小化。

2.科学编制筹资计划和资金分配计划房地产企业在开发过程的资金风险，应适时拓展筹资渠道，以保持筹资的稳定性、资金配置的合理性。因此，房地产企业需要根据投资计划、工程计划、采购计划，以及各项进度、节点等，设计筹资计划、资金使用计划、工程付款计划，科学设计筹资节奏和资金使用，做好紧急情况预案，既保证资金需求，又减少资金静止成本，总体降低资金占用成本。

3.建立成本测算及盈利预测机制房地产企业进入销售过程，是一个成本利润回收的过程，也是资金回笼的阶段。建立成本测算及盈利预测机制，盈利预测机制中包括定价策略，准确测算收支，不仅有利于沉着应对竞争对手的价格策略，避免定价过低给企业带来的资金偿债风险，实现企业利润，同时也是显示企业内部控制、内部运营水平的重要评价标准。因此，房地产企业既要避免盲目促销而稀释回流资金，又要合理运用营销手段，做到有的放矢，促进资金的高效回笼，最大程度降低资金的回收风险。

四、总结

随着房地产行业的市场回暖，房地产企业对于资金风险控制越来越重要。通过分析资金风险的成因，将资金风险归结为投资过程的资金风险、开发过程的资金风险以及销售过程的资金风险，我们建议房地产企业应该逐步完善内部控制制度，完善投资决策机制，降低决策风险带来的资金安全；因地制宜编制筹资计划和资金分配计划，提高企业筹集和使用资金的能力；开源节流，通过建立成本测算和盈利预测机制，以及定价机制，规避资金风险，促进房地产企业资金的良性循环。

作者:鲍海平 单位:山东省商业集团有限公司

参考文献：