房地产公司经营状况
房地产公司经营状况范文第1篇
众所周知，影响房地产上市公司财务风险的因素有很多，本文主要从外部环境和公司内部环境两个方面来对房地产上市公司财务风险影响因素进行分析。(1)外部环境。经济环境、国家宏观调控政策、市场供求关系都会影响房地产上市公司的财务状况。房地产行业的发展与国民经济密切相关，尤其是国家经济发展水平和经济发展周期对房地产行业影响较大。房地产行业的发展可以分为复苏、成长、繁荣、衰退四个阶段，这与国民经济的划分相一致。房地产行业复苏早于国民经济，而衰退则晚于国民经济。当国民经济繁荣时，房地产行业发展形势良好且发生财务危机的可能性较小；当国民经济处于衰退时，房地产行业也会受到较大影响，销量下跌，资金压力增大，从而财务危机出现的可能性增加。为了国民经济健康发展，国家经常制定相关调控政策对房地产市场进行调控。其中，土地政策和税收政策对房地产行业影响最为明显。调控政策的制定将直接影响房价和房地产市场销售状况，并且在一定程度上影响房地产上市公司的财务状况。当房地产市场需求大于市场供给，房地产上市公司销售状况良好，回收资金快，财务状况表现良好；当房地产市场供给大于市场需求时，房地产上市公司会出现滞销的状况，进而加剧了公司财务风险。除了上述因素外，货币利率水平、房地产投融资方式等也将成为加剧公司财务风险的催化剂。(2)内部环境。房地产上市公司的盈利能力、偿债能力、成长能力、现金流量能力等是造成自身财务风险的主要原因。盈利能力是公司一定时期赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强；利润率越低，盈利能力就越差。对公司来讲，通过对盈利能力的分析，不仅可以发现经营管理中出现的问题，而且可以在一定程度上反映公司财务状况。偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无偿债能力，是企业能否健康生存和发展的能力。企业的偿债能力是反映企业财务状况的重要标志。成长能力是指企业未来的发展的趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加。公司成长能力的最重要表现为长期资产规模的增加，这不仅是实现公司价值增长的重要手段，同时也是偿还到期债务的保障，因此，成长能力对公司发展至关重要。现金流量能力是指公司经营业务所产生的经营活动现金流量的能力，它在很大程度上代表了公司短期偿债能力。
2我国房地产上市公司财务风险模型实证分析
2.1样本和数据的选取
关于财务预警方面，许多研究学者将ST公司作为财务危机样本，因为ST公司本身存在严重的财务问题，甚至已经资不抵债，濒临破产，将非ST公司作为健康样本。但是，2000年以来房地产行业发展迅速，大多数房地产上市公司财务状况良好，被ST的公司少之又少。基于这种情况，本文根据房地产上市公司的市场地位和财务报告分析，将经营业绩良好的公司看作健康公司，将经营业绩差的公司作为财务危机公司。本文在抽取样本时，采用了非配对抽取方式，根据房地产上市公司2010年的财务状况，分别确定了15家财务危机公司和35家健康公司。
2.2财务指标的确定
根据全面性、实用性、敏感性、可操作性原则，本文从房地产上市公司的盈利能力、偿债能力、营运能力、规模与发展能力、现金流量能力等五个方面进行研究，最终确定了19个财务指标。盈利能力方面：销售净利率(X1)、营业利润率(X2)、净资产收益率(X3)、每股收益(X4)；偿债能力方面：流动比率(X5)、速动比率(X6)、资产负债率(X7)、利息保障倍数(X8)；营运能力方面：应收账款周转率(X9)、存货周转率(X10)、流动资产周转率(X11)、固定资产周转率(X12)；规模与发展能力：净利润增长率(X13)、净资产增长率(X14)、主营业务收入增长率(X15)；现金流量能力：经营现金净流量对销售收入比率(X16)、经营现金净流量与净利润的比率(X17)、经营现金净流量对负债比率(X18)、现金流量比率(X19)。
2.3样本数据正态分布检验
在SPSS16.0统计软件中，样本数据正态分布检验的方法有两种：进行假设性检验和观察图。由于观察图直观易懂，本文选择观察图法(NormalP-PPlot)对样本数据进行正态分布检验，其结果不仅与之前许多学者的研究结论一致，而且符合Logistic模型的假设条件，即数据来自随机样本且因变量和自变量之间为非线性关系。显然，房地产上市公司财务数据适合用Logistic模型进行研究。
2.4财务指标主成分分析
为克服该模型的不足，本文采用了主成分分析法。该方法在研究过程中不仅可以降维和解决多重共线性的问题，而且还可以排除重叠冗繁的信息，减低问题的复杂性。在进行主成分分析之前，我们需要进行KMO统计量和Bartletts球形检验统计量来检验样本数据是否适合主成分分析。KMO统计量用于检验变量间的偏相关性是否足够小，是简单相关系数与偏相关系数的一个相对指数，其统计量取值在0～1之间，该值越大，主成分分析的效果越好。KMO>0.5时，适宜做主成分分析。Bartletts球形检验统计量服从卡方分布，如果卡方统计量的显著性水平Sig.<0.05，那么样本数据适合进行主成分分析。经过计算，KMO统计量的值为0.593>0.5且Bartletts球形检验卡方统计量的显著性水平0.00<0.05。因此，我们认为样本数据适合主成分分析。KMO和Bartlett的检验表如表1所示。我们现将19个指标进行标准化处理，然后在此基础上进行主成分的提取。运用SPSS16.0进行处理以后我们得到总体方差解释如表2所示。由表2可知，前七个主成分的累计贡献率已经达到81.473%，包括大多数据已含信息。因此，本文将七个主成分取代原来的19个指标作为Logistic回归模型的基础。
2.5Logistic回归模型的建立
2.5.1Logistic回归模型概述
Logistic回归模型是一种简单、实用的分析工具，属于广义线性回归模型的一种，是解决0-1回归问题的有效方法。Logistic回归模型的原理是将因变量和若干个自变量之间的问题转变成某一事件发生概率的问题，首先假设公司发生财务危机的概率为p，p的取值为0到1之间。Logistic回归模型的函数为：Logistic回归模型在理论上不存在最优分界点，但是大部分学者在研究问题时通常把0.5作为分界点。本文研究中，假设p>0.5，则公司处于财务危机状况；若p<0.5，则公司处于正常经营状况。Logistic回归模型的假设条件：一是数据来自随机样本；二是因变量为二分变量；三是因变量和自变量之间必须为非线性关系；四是自变量之间不存在多重共线性关系。
2.5.2Logistic回归模型的构建
经过上述主成分分析，我们得出七个主成分因子。现将七个主成分作为Logistic回归模型的解释变量，经过SPSS16.0回归分析得出Logistic回归模型：将该模型的临界值设为0.5，即当p>0.5时则表示公司陷入财务危机，当p<0.5时则表示公司财务状况良好。如财务状况良好的保利地产的p值为0.033，而陷入财务危机的ST上实发展的p值为0.873。通过Logistic回归模型分析，本文得出良好的预测结果，说明该模型具有很高的实用性价值，可以在实践中推广应用。
2.6预警模型拟合度检验
判别模型准确与否的方法之一就是检验该模型的拟合度。通常将似然比检验统计量(-2log-likelihood)、CoxandSnell拟合系数和Nagelkerke拟合系数作为判别模型准确与否的标准。它们都是以极大似然估计为基础，模仿普通线性回归模型中的拟合系数而构建的。似然比检验统计量的值越小，意味着回归模型的似然值越小，模型的拟合效果越差；它的值越大，回归模型的似然值越大，模型效果越好。CoxandSnell拟合系数的最大值一般小于1，而Nagelkerke拟合系数是对CoxandSnell拟合系数的修正，能够让拟合系数的最大值达到1。CoxandSnell拟合系数和Nagelkerke拟合系数的数值越大，则模型的拟合效果越好。本文中CoxandSnell拟合系数和Nagelkerke拟合系数分别为0.519和0.628，表明模型的拟合效果良好，具有较高的实用性。
3我国房地产上市公司财务风险防范策略
3.1经营风险的防范措施
随着国民经济快速发展，我国城镇化水平不断提高。在此背景下，作为房地产企业的经营管理者应该适应经济发展，转变经营观念，将投资重点由大中城市转向小城镇建设上来，实现自身经营多元化。同时加强自身土地资源管理，实现资源优化配置，从根源上降低公司财务风险。我国房地产行业呈现出区域发展不平衡的特点，房地产企业主要集中在中东部地区。在当前国家调控政策紧张形势下，房地产企业要想健康快速发展，必须实现多区域联合发展的模式，才能避免国家调控政策带来的风险。在产品销售方面，房地产企业必须制定科学、合理的营销策略，避免存货积压，加快资金回笼，避免资金过度占用的情况。在企业竞争方面，房地产企业应该根据自身优势，制定竞争策略，避免盲目竞争及同质化竞争；根据消费者心理需求和市场变化，不断进行产品创新。与此同时，房地产企业应该强强联合，实现合作共赢，如万科并购浙江南都、恒大地产并购盛东房产就是很好的例子。
3.2投资风险的防范措施
投资作为公司经营管理的核心环节，直接影响公司的盈利能力。房地产行业属于资本密集型行业，具有投资资金需求量大、建设周期长的特点，所以房地产公司应该高度重视公司投资效率。对于那些投资巨大的投资的项目，房地产企业应高度重视前期勘察，详细了解各项指标，对投资的各个环节进行科学预测，避免投资失误，以免引起财务风险。与此同时，房地产企业要灵活运用投资组合理论，将不同投资项目进行组合，降低企业投资风险。如房地产企业在进行房地产项目开发的同时建立物业管理公司，以分担其财务风险。
3.3筹资风险的防范措施
由财务风险预警结果可知，资本负债率对公司财务状况影响显著。50家房地产上市公司的平均负债水平为67%，远远高于国际警戒线。因此，房地产企业一方面要拓宽自身融资渠道，根据自身条件采取不同的筹资方式。例如，企业负债率不高而股本结构过大，则应适当采取银行贷款或者发行债券的方式筹资；反之，企业过度依赖负债，一味追求财务杠杆效应，就很容易给企业带来债务危机从而导致企业破产。另一方面，要建立筹资风险保障机制。对于可转移的筹资风险要采取保险或财务型非保险手段转移；要设立专门的筹资风险损失准备金制度，增强企业抵御风险的能力。
3.4现金流量风险防范措施
财务预警结果表明，现金流量能力直接影响公司财务状况。在经营管理过程中，房地产公司要注重提高自身现金流量能力，逐步建立和完善资金控制体系，将资金的使用和流向纳入到公司的预算管理中来。另外，要合理规划资金的使用，保证收支平衡，以满足公司对资金的需求。众所周知，房地产公司建设周期长，资金回笼慢。因此，房地产公司要加强应收账款的管理，采用科学、合理的方法对应收账款进行预测，避免坏账的产生，加快资金回笼，提高资金利用效率。房地产行业投资巨大，成本在整个公司预算中占很大比重，成本控制对于提高公司的现金流量能力显得尤为重要。房地产公司应合理区分前期立项阶段、施工阶段和工程结算阶段，在前期立项阶段，认真考察项目的可行性，制定合理的财务预算；在施工阶段，要严格按照前期预算进行成本控制，尽量避免预算变更；在工程结算阶段，要严格按照合同条款进行结算，以防将不合理的费用归入项目成本中来。
4结语
房地产公司经营状况范文第2篇
关键词：房地产企业；财务危机；防范策略
中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058
1房地产企业财务危机产生原因
1.1资产负债率过高
资金占用量大，负债率高是房地产企业的主要特征。然而，很多房地产企业在进行融资时经常基于项目资金需求的考虑，导致其忽视了对公司整体财务状况的考量和分析。具体表现在房地产企业筹集资金时首先考虑的是如何快速筹集到所需的资金，使项目正常启动或者使得企业能够摆脱资金不足的现状，没有综合考虑以前融资的到期时间而对整个企业的融资进行整体规划。一旦房地产业整体发展形势面临阻碍，房地产企业无法快速收回投资，资金链可能面临较大压力，使得其财务状态恶化，无法偿还到期债务，甚至导致企业的破产。另外，企业负债越多，所需支付的利息费用也就越多，加大了企业经营的财务杠杆，虽然高负债率经营能够扩大企业的资本回报率，但是负债率过高也使得企业面临的财务风险加大。
1.2盲目扩张
房地产作为目前高利率的行业之一，房地产企业普遍拿地热情非常高涨，然而许多拿地行为是不符合企业发展需求的，这与我国企业家过分想要将公司做大做强有关，导致了房地产企业的盲目扩张行为。房地产由于其高利润的特性，使得很多房地产企业持有大量的现金资产，出去维持正常经营活动所需的资金，房地产企业倾向于将剩余资金进行再投资，加上市场竞争激烈，使得我国房地产企业普遍存在拿地热情高涨的情况。目前我国房价持续上涨，也推动了房地产企业的拿地热情，使得其忽视了风险的存在，或者在进行决策时过于乐观。然而，房地产企业的投资行为如果不是基于对市场的充分调查和对竞争对手的充分分析，极易导致投资的失败。同时，一旦房地产市场进入萧条，将使得很多房地产企业出现危机。
1.3财务管理人员对财务危机认识不够
房地产企业的财务结构较为混乱，财务人员普遍缺乏对房地产业的理解，同时缺乏实务水平的实务水平，导致了我国房地产企业对财务危机的漠视。房地产企业财务管理人员和相关决策者在进行经营决策时，没有充分考虑和分析公司的财务状况，当企业财务状况良好时，对未来可能产生的财务压力没有充分认识，很容易做出错误的基于经验的决策，导致不良的后果。同时，当公司财务状况趋于恶化时，企业的财务管理人员由于缺乏足够的知识和能力，无法有效地化解财务危机带来的负面影响。很多房地产企业的经营者就是投资者，这类财务人员多为投资者亲属或者朋友，缺乏足够的专业知识，使得公司的财务管理活动更加紊乱。
1.4房地产企业组织结构不合理
我国房地产企业普遍根据投资项目成立多个分公司对项目进行经营，这类结构使得房地产企业的管理更加方便，但是会增加其管理风险。总公司与项目分公司的关系是委托关系，项目分公司是人，总公司是委托人，项目公司在经营活动上具有独立性，使得总公司与项目分公司之间存在严重的信息不对称的情况，总公司获得项目公司的有关信息具有滞后性和不准确性，项目公司的经营活动可能有悖于总公司的整体发展战略，使得总公司难以有效地控制和管理项目公司的决算和预算等财务活动，加大了财务危机发生的概率。
1.5国家宏观政策影响
我国房地产业的发展与各类房地产政策息息相关。我国房地产企业主要通过银行进行融资，政府相对房地产业进行管控只需要通过压缩银行对房地产企业的借贷总额就可以，一旦政府想要抑制目前房地产业泡沫的现状，实施更加严苛的货币政策，不仅将使房地产业融资成本迅速增加，同时将影响按揭贷款的利率，进而使得需求下降，影响房地产的销售，导致其资金无法迅速回笼。另外，我国已对多个大城市实施了房地产限购，一旦限购政策更加严苛或者扩张到更大的范围，房地产企业也将受到很大的影响。贷款利率和限购政策都为房地产企业的经营带了很多不确定性，如果房地产企业进行经营活动时没有充分考虑这两者对其未来经营活动的影响，更可能当国家进行房地产市场的调控时爆发财务危机。
2房地产企业财务危机防范策略
2.1资金集中管理模式
房地产企业应该采用集团公司模式，对资金管理倾向于集权式的管理。总公司应该充分发挥其资金整合的作用，不仅应该对各分公司的资金收支情况实施监控，同时应该强化各分公司的资金管理，优化其资源配置效率，充分利用资金，减少资金过分闲置的情况，提供整个集团公司的资产配置效率。通过对整个集团公司的资金进行集中管理，可有有效防止企业资金链断裂的风险，保证公司持续稳定的现金流。同时可以对资金的流动进行有效的控制和管理，进而对整个企业的经营和财务活动进行统筹管理，及时地了解集团公司资金的流向、流量和存量等财务状况，有效地监控集团公司资金的使用情况，合理分配和使用集团资金，满足重点项目的资金需求，加快资金的周转效率，从而提高整个集团公司资金使用效率。资金的集中管理业使得房地产企业在与银行谈判的过程具有更大的优势，可以更加快速的获得更加优惠的、期限更长的贷款。
2.2做好财务规划
预防财务风险，整体的财务规划非常重要。定期对财务规划的实施情况进行总结分析，对存在问题的部分进行优化，可以有效地防范财务危机的爆发。做好财务规划，可以从资金的调度结果、利息的支付情况、资金成本的结构、支出与财务规划之间的差额等多方面着手，分析财务规划的实施情况，预防财务风险。在财务状况处于不同的阶段时，房地产企业可以采用不同的投资策略，包括利用举债进行大量投资、不增加财务压力的情况下慎重投资、不增加任何财务而放弃所有投资。房地产企业应该给予对自身财务状况的分析合理地选择当期的投资策略，使财务规划符合企业当期的发展需求。
2.3合理选择融资方式
房地产企业应该在充分分析财务风险的基础上选择融资方式，只有这样财务将财务风险降到最低。例如，当企业财务风险非常高时，房地产企业应该尽量使用股票或者增资的方式进行融资；当财务风险相对较高时，通过发行债券或者银行借贷的方式进行融资；当财务风险非常低的时候，通过债券市场或者银行进行大量举债，提高资本回报率。房地产企业应该根据自身的财务风险程度合理选择融资方式。
2.4加强项目生命周期各阶段财务管理
房地产企业项目周期包括融资、投资、项目开发、销售和资金分配等五个环节。在融资阶段，房地产企业通过获得的土地使用权从银行获得抵押贷款，科学地安排项目的债务和权益投资的比例，加强先期项目投资资金的管理和回笼。在投资阶段，应该通过市场调研等活动对项目进行全面地可行性分析，同时对投资规模、资源、选址、环境、财务效益、风险等进行综合评估。在开发阶段，房地产企业应该对项目的成本实施全面地监控，避免不必要的成本支出，确保实际成本不高于预算成本；在销售阶段，实施有效的多元的营销策略，加快房产的销售，使资金能够快速回笼。通过对项目生命周期各阶段的财务管理，房地产企业能够提高资金的使用效率，防止财务风险的爆发。另外，房地产企业应该建立其一套科学完整的财务危机预警系统，对项目生命周期中各阶段的财务状况进行监控，一旦指标超出预警值，迅速对其进行优化，防止风险的事故的发生。
参考文献
房地产公司经营状况范文第3篇
关键词：房地产 借壳上市 绩效
并购是企业为了实现扩张，增强企业竞争力而采取的一种战略手段。企业并购能够对企业的经营策略、经营状况甚至企业文化产生影响。借壳上市作为一种特殊的并购方式，是众多企业为了避开IPO上市的众多门槛所选择的上市方式。其中，房地产企业一直是借壳上市中热潮中的主力军。房地产企业近年来高速的发展使得国家证监会出台了多项限制房地产企业IPO上市的措施，加上房地产企业巨大的融资需求，使得房地产企业借壳上市热潮从未消退。
2013年2月20日国务院常务会议，颁布了新国五条，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。在这种压制楼市上涨的形势下，通过对比房地产企业借壳上市前后的财务绩效，评价房地产企业迅速扩张的利与弊，对于引导房地产企业提高借壳上市业绩有现实意义。
一、 文献综述
国内有学者对借壳上市绩效进行了研究。李博雯、郑韵楚（2012）以ST兴业被借壳上市为例，研究得出ST兴业在被借壳上市以后虽然在几年内业绩有所改善，但是总体来说，其偿债能力、获取现金能力和营运能力都比较差，财务绩效水平有待提高。张睿、师萍（2011）选取了2009年沪深两市发生股权并购的153家上市公司为研究样本，采用因子分析法对我国上市公司股权并购绩效进行研究，最后得出结论，企业并购后财务绩效并没有明显提高。刘贵文、冯捷（2010）选用了两篇论文来说明2009年房地产行业买壳上市的背景及动因，讨论了买壳上市的效应，得出结论借壳上市的总体状况不佳，大多数公司绩效没有得到提升，并且跨行业与同行业借壳上市对比，跨行业借壳上市的绩效增加更为显著。
从借壳上市的研究现状来看，大多数是研究2006年以前的并购绩效，对近几年发生的借壳上市事件却很少涉及。已有的研究结果大多表明借壳上市的绩效并不乐观。作为借壳上市的主力军，表面上高速增长的房地产行业背后，其真实的经营状况和财务状况到底如何，是本文选题的出发点。
二、 实证研究
（一）研究方法
研究并购及借壳上市绩效的常用方法是因子分析法。因子分析是将众多相关、重叠的信息进行合并和综合，将原始的多个变量和指标变成较少的几个综合变量和综合指标，以利于分析判定，常用的方法是主成分分析法。
企业绩效评价是运用数理统计和运筹学原理，特定指标体系，对照统一的标准，按照一定的程序，通过定量定性对比分析，对企业一定经营期间的经营效益和经营者业绩做出客观、公正和准确的综合评判。评价内容重点在盈利能力、资产质量、债务风险和经营增长等方面，以能准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据。本文为研究房地产企业借壳上市的绩效，从研究企业借壳上市以后的偿债能力、盈利能力、资产质量和发展能力的角度，选择了流动比率、产权比率、总资产报酬率、净资产收益率、每股收益、主营业务利润率、总资产周转率、主营业务收入增长率和净利润增长率九个指标来构建评价体系。
（二）数据来源
本文所选的数据主要来源于深交所、上交所以及和讯财经所公告的2009年借壳上市的房地产企业。具体收集数据的方法是：通过查询房地产上市公司2008年至2010年间公告，选择拟借壳上市的35家房地产企业，剔除未于2009年完成借壳上市的企业，得到19个股权发生变动并成功借壳上市的房地产企业样本（如表1），并获取了样本企业2008―2012年度的财务评价指标。
（三）模型构建
本文采用SPSS19.0分析软件对各个企业指标进行主成分分析，从中提取可以代表各指标的公共因子，然后计算各因子得分，以各因子方差贡献率占公共因子总方差贡献率比重为权重进行加权汇总，三、 实证结果
根据以上公式计算出19家样本企业2008年―2012年的综合得分，再计算出每年的平均得分，并作出以下变化趋势图：
图1表示 19家样本企业借壳上市前一年，借壳上市当年和借壳上市后三年的综合业绩变化趋势，直观的反映出其在借壳上市前后的综合业绩变化。由图可知，企业样本借壳上市前后综合业绩并没有多大改善，虽然2011年综合业绩有了较大的改善，但是2012年样本企业的综合业绩有了大幅度的下降，综合得分低于2008年水平，并随着时间的推移呈下降趋势，这和之前的研究结果是一致的。为了验证这一结果，本文进行了Kruskal-Wallis非参数检验方法对企业各年综合得分进行显著性检验，检验结果也表明企业借壳上市前后几年的综合业绩没有显著差别。
四、 结论与思考
由实证结果可以得出结论：2009年借壳上市的房地产样本企业近几年的综合业绩并没有多大改善。
借壳上市作为一种流行的融资方法，在实际操作中有利有弊。从本文的实证结果来看，在短期内，借壳上市的确能够起到为房地产企业充分融资、快速扭亏为盈的效果。但从长期看，借壳上市逐渐显现了其弊端，对于房地产这一受国家调控政策影响的特殊行业来说，这一弊端更加明显。房地产企业借壳上市后综合绩效提高不明显，笔者认为有以下几个原因：
（一）不良壳公司加重企业负担
被非上市企业青睐的ST壳公司大多是经营状况不好、前景不明的劣质企业，吸收合并这种企业，无疑给本公司带来一定的经营管理负担。在借壳后的一两年内，借壳上市的企业需要花费相当一部分成本整合资源和对壳公司进行运筹改造，给本企业增加一定的负担。
（二）国家宏观调控政策制约
从2008年开始，国家开始对房地产行业进行抑制，使得房地产市场持续低迷，资金紧张。虽然通过借壳上市能够在短期内缓解资金紧张，但是房地产企业内在发展规律和国家紧缩性调控政策使得本身经营状况就差强人意的房地产企业借壳后业绩并没有很大改善。
（三）借壳的短期投机动机
从房地产行业借壳上市的动机来看，资金紧张的房地产企业借壳上市主要是为了融资以缓解缺钱的燃眉之急，这种短期投机的借壳动机决定了这些企业忽略了企业的长期效益，造成了借壳上市后综合业绩没有显著提高的现状。
参考文献：
[1]李博雯，郑韵楚.*ST兴业被借壳上市后的成效分析[J].国际商务财会，2012（5）：45-46
[2]张睿，师萍.基于因子分析的我国上市公司股权并购绩效研究[J].财会研究，2011（10）
房地产公司经营状况范文第4篇
一、以雅戈尔公司为例分析财务质量
（一）雅戈尔公司基本情况。雅戈尔集团股份有限公司成立于1993年，2006年完成股份制改革。该公司主要经营范围是服装制造、技术咨询、房地产开发、项目投资等业务。2015年宏观经济形势，市场继续缓慢的经济增长，消费环境的影响并没有完全恢复，服装行业在中国还没有完全走出谷底。报告期内，雅戈尔品牌服装坚持创新管理理念，实现了品牌形象和市场份额继续改善，母公司净利润为21.28亿元。
（二）2013―2015年公司财务质量指标分析。（1）资产质量分析。第一，营运能力分析。企业2014年的存货周转率较上一年度同期增长了29%，表明公司规模而且存货的结存余额较多，公司没有对存货规模进行积极而有效地控制和利用；第二，偿债能力分析。2013年、2014年、2015年雅戈尔公司的流动比率分别为0.96、0.93、0.92，该公司该比率过低，说明公司偿还短期负债的能力比较弱。（2）资本结构质量分析。雅戈尔公司2013年、2014年、2015年的产权比率分别为179.93%、237.6%、
245.85%。产权比率逐渐下降，说明公司以全部股东利益对债权人权益提供的保障程度相对较低，债权人的权益相对较为危险，债权人权益的保障程度也较低。（3）利润质量分析。公司近3年的净资产收益率2014年相较与上年同期增加了19.4个百分比，这反映了企业为股东赚取回报的能力在增强。从2013年到2015年，该公司的销售毛利率都在下降，这应引起企业管理部门的重视。近3年其三项费用比重分别为19.97%、20.78%、
29.48%，从2013年到2015年都在持续减少，说明企业采取了有效地措施来控制成本，但是其费用占比还是较高。2014年到
2015年，雅戈尔公司的利润总额和净利润呈上升趋势，在过去一年里，雅戈尔坚定不移地推动服装产业、房地产业、投资业的结构调整和转型升级，取得了良好的营业业绩。（4）现金流量质量分析。公司2015年度经营活动的现金净流量为3196200849元，相比于2014年下降了45.08%。2013年、2014年、2015年，公司筹资活动的现金净流量一直为负，筹资现金流入主要包括出售实体的股权或发行债券与票据。雅戈尔公司在筹资活动方面没能成功地为自己的经营活动周转筹到资金。而投资活动产生的现金净流量，2013年和2014年分别为-1879490000元和
-423241487元，2015年度为258514816元，也就说，企业公司
2015年加大了购买财产、厂房及设备；购买其他公司的债券和股票以及向其他实体提供贷款。
二、雅戈尔公司存在的财务质量问题
（一）多元化经营导致财务风险高。近年，雅戈尔逐步形成品牌服装、地产开发、金融投资三大业务领域的经营格局，俗称“三驾马车”。但是，虽然多元化经营会给企业带来巨额利润，同时也会增加企业的财务风险，因为雅戈尔公司选择实施的是与主业服装业非相关的多元化战略。大型房地产企业可以凭借高周转率，融资成本等优势来减少风险，而对于像雅戈尔这样的只将房地产业作为其多元化发展的企业就面临着巨大的经营风险和财务风险。而且近年随着政府对房地产业的宏观调控，房地产业也不再景气，雅戈尔风光不再。
（二）存货积压严重。存货是影响一个企业财务状况质量的重要资产项目。据2015年年报，可看出雅戈尔公司2015年度存货账面价值为1803299158元，其中存货商品为1936351116元，开发成本为6887013865元，开发产品为7655404730元，可见该公司存货量如此之大，存货需要占用许多资金，同时为企业带来持有成本和持有风险。
（三）举债比例高造成短期偿付压力大。营运资本是一个企业经营活动的血脉，它考查企业在短期内的财务健康状况。但从公司的年度报告来看，近3年公司的流动比率分别为0.944、0.942、0.926，一般而言，流动比率在2.0及以上可取，可见公司的流动负债一直大于流动资产，营运资本为负数，说明公司使用流动资产支付流动负债的能力近几年都比较弱。
三、雅戈尔公司的财务战略管理对策
（一）与主业相关高的领域开展多元化竞争。雅戈尔的主业经营是服装业，房地产业和投资业是它的多元化发展领域。然而近今年房地产业的预收房款都持续降低，2015年交付的项目毛利润都相对较低。因此企业在选择多元化竞争时，选择与服装业相关的项目领域，这样可把自身的资源和能力投入到熟悉、与主业相关的业务，可集中资源的分配，管理人员也能胜任，充分利用人力与物力。这样可提高企业业绩，减少经营风险。
（二）有效采用生产和存货管理方法。传统的物料需求计划系统（MRP）将产品从原材料开始直至完工交付的整个过程视作一系列离散事件，明确了将生产的各个部件的数量和时间安排。采用及时生产制（JIT）是综合性的生产和存货控制方法，在每个生产阶段，需要多少材料就购进多少材料，没有缓冲存货。而另一种约束理论（TOC）则是关注于消除约束因素及缩短周期时间或交货时间，试图减少存货、营运费用和其他投资的同时最大化产出。而雅戈尔公司的存货量大，随之而来的是持有成本和持有风险增大。雅戈尔及其他一些制造企业，都应该根据自身的库存特点、产品特点和行业特点，制定清晰的需求管理计划，从而为销售目标、市场需求和库存管理打下好的基础。
（三）改善公司财务结构。雅戈尔公司的负债结构比较单
房地产公司经营状况范文第5篇
一、基本财务特征分析
（一）财务杠杆高，长期负债比重大。2014年末，样本公司总体资产负债率为76%，而作为考察期内最低水平的2008年末，资产负债率水平也达到67%，这与一般工商企业相比，明显要高得多，基本上处于一般工商企业70%的资产负债率“警戒线”附近甚至明显高出。
（二）赊销少，预收多。样本公司总体上应收账款占总资产的比重极低，基本在0.5%以下的水平；而预收账款占比在近5年内均在30%以上的水平。这种财务数据特征与房地产企业很少进行产品赊销而多采用预售方式的经营特征相一致。
（三）非流动资产占用低，存货占比大。一般工商企业的经营规模或生产能力更多地取决于拥有多少固定资产（厂房与设备），在技术领先方面则取决于拥有多少无形资产（专利技术及商标等）。但房地产企业固定资产及无形资产的占用比重极低，其非流动资产（这里指固定资产、在建工程及无形资产三者余额合计）占总资产的比重还不足1%。相反，其存货占比却达到了总资产70%左右的水平。因此，存货占用水平对房地产企业资金需求的影响最大。偏低的非流动资产占用也决定了房地产企业相对偏低的固定经营成本水平，说明房地产企业有着偏高的经营风险（或经营杠杆）水平。
（四）经营内容专一，主营业务占绝对比重。房地产企业的存货及货币资金的合计占比基本在90%左右的水平，这说明房地产企业“不务正业”的投机行为很少。一方面是因为房地产行业本身对资金的需求大，难以抽出资金去经营其他资产；另一方面，房地产行业本身的投资报酬率已经足够高，无须再作其他资产投资。详见下页表1。
二、经营规模及其变化情况分析
代表经营规模的总资产、营业收入、净利润及存货4个报表项目数据基本实现同步快速增长。首先，从总资产占用规模上看，4家样本公司的总资产占用合计由2008年末的2 454亿元增长到2014年末的11 505亿元，累计增长了369%；其次，从产品销售规模上看，4家样本公司的营业收入合计由2008年度的698亿元增长到2014年度的3 445亿元，累计增长了394%；再次，从盈利规模上看，4家样本公司实现的净利润合计由2008年度的99亿元增长到2014年度的440亿元，累计增长了340%；最后，从产品生产规模上看，4家样本公司各年期末存货占有规模合计由2008年末的1 784亿元增长到2014年末的 7 632亿元，累计增长了328%。其中，营业收入的年均复合增长率达到了31%，远超GDP的增长速度，十分惊人。2008年金融危机以来，我国房地产业有如此迅猛的发展，对于稳定我国经济保持较快增长是功不可没的。详见表2。
三、经营效率及其变化情况分析
首先，从代表股东投资回报水平的净资产收益率来看，该指标自2008年起一直处于上升态势，到2012年达到峰值，此后两年有所回落，但仍处于历史高位。其次，从代表社会资源投入回报水平的总资产报酬率指标来看，该指标自2010年起便开始稳有中降。造成股东投资报酬率与社会资源报酬率变动不同步的原因在于权益乘数的影响，权益乘数自2008年起逐年递增并于2012年达到最高值的表现，加大了这段期间的财务杠杆效应，有力地提升了股东的投资报酬率水平。再次，产品获利能力也是先增后减，销售净利率与销售毛利率分别于2010年和2011年达到最高值后步入下降趋势。最后，从代表资产运营效率的资产周转速度指标看，总资产周转率与存货周转率两项指标均在2011年进入低谷后有所改善。详见表3。
四、财务状况及其变化情况分析
首先，资产负债率从2008年末的67%增长到2011年末的76%，此后几年该指标的增速得到控制，保持高位平稳的负债比率水平。说明前期的规模扩张中负债增速明显高于自有资金的增速；而后期的负债资产来源与自有资金来源增速接近。其次，从负债资金来源构成上看，带息负债（包括短期借款、长期借款、应付债券及一年内到期的非流动负债等项目）比重及借入的长期资金（带息负债中扣除短期借款后的部分）比重均有所下降，而经营性流动负债（流动负债中扣除短期借款及一年内到期的非流动负债之后的部分）比重明显上升。不过，值得一提的是，经营性流动负债中的主体是预收账款，而非急需以货币资金偿还的债务。最后，存货占比从2008年起一直保持相对高位，并在最近几年出现了明显回落的态势，这与存货规模增速低于总资产规模增速的数据表现逻辑相一致。
五、现金流量状况及其变化情况分析
首先，销售所收的货款绝大部分用于商品及劳务的采购。以“销售商品、提供劳务收到的现金”（以下简称“销售收款”）为结构百分比基数计算分析，“购买商品、接受劳务支付的现金”占比最大，最高值是2010年的96%，远高于同期营业成本占营业收入的比重；最低值则是2014年的72%，也明显高于同年度营业成本占营业收入的比重，但差距较小。其次，支付的其他与经营活动有关的现金占销售收款的比重在最近两年显著加大，说明这方面的现金支付增速极快。再次，“经营活动产生的现金流量净额”占销售收款的比重值在各年度间正负相间、累计为负，与较高的销售净利率及销售毛利率正值水平不相匹配。最后，从资金筹集情况看，权益性外部融资比重总体处于较低水平，新增借款的比重则远高于当年还款的比重，两者的比重差基本上相当于“现金及现金等价物净增加额”占销售收款的比重，也说明借款增长速度显著快于还款增长速度。详见上页表4。
六、主要分析结论小结
1.房地产企业自2008年金融危机以来，其经营规模得到了持续迅猛的发展。目前，房地产企业依旧保持着高速增长的趋势，无明显减速迹象。
2.房地产企业产品的相对盈利能力已经有所减弱，但资产的运营效率在近几年得到一定程度的改善，加上财务杠杆的提升，使得股东的投资回报率依然在高位徘徊。
3.房地产企业规模上的高速增长与产品获利能力的相对下降形成一定的背离，房地产市场中的卖方市场地位已有松动迹象。
4.持续高速的增长使得目前房地产市场供给的存量规模巨大，而刚性的消费需求、改善性需求及投资性需求在得到一定满足后到底还有多大的潜力是值得思考的问题。
5.各年度借款的增长率远高于偿还债务的增长率，处于历史高位的资产负债率水平也意味着房地产企业目前面临的财务风险较大，房地产企业不应再过多依赖提升负债水平的方式实现规模增长。而从指标变化情况看，房地产企业的负债融资能力或需求已经有所抑制。
6.房地产企业对固定资产及无形资产投入的要求不高，很容易导致在房地产市场升温时大批潜在竞争者涌入，比如在2010―2011年期间，我国上市公司中就有大量超募资金改变用途，进入房地产市场。
7.房地产企业赊销少、预收多，销售收现能力强。同时，过度的规模扩张又将销售收到的现金中的绝大部分投入到规模扩张中，以至于2008―2014年间的累计经营活动现金流量净额仍为负数，与每年的高额盈利水平不相匹配。如果要问房地产企业这些年赚来的钱都去了哪里？最具代表性的答案就是进了“存货”里。
