物业写字楼日常

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物业写字楼日常范文第1篇

作为对建筑物设施以及场地等进行管理的行业，物业管理在其环境、交通以及设备质量等方面扮演着重要的角色。而写字楼作为进行专业商业办公的场所，具有十分密集的人流量，资源环境等方面的消耗也十分巨大，因此写字楼的物业管理工作是十分困难且复杂的。就我国目前的状态来说，很多写字楼的物业管理公司对自身工作并不重视，因此存在许多的问题和缺陷，导致物业管理质量下降，从而损害了写字楼自身的价值，所以对写字楼物业管理的发展进行研究是极为必要的。

关键词：

写字楼；物业管理问题；发展趋势

物业管理是一种公共服务行业，工作人员能够管理其负责建筑区域内的设备、建筑物以及场地等，该工作能够由业主自行处理，也能够委托给其他管理公司进行处理，无论是哪种方式，物业管理工作都对建筑物的质量以及环境有重要意义，同时与建筑物的经济以及社会价值关系密切。写字楼的价值会受到多种因素的影响，物业管理就是其中的一种，而随着社会的发展，物业管理工作也需要进行相应的完善，为了保证写字楼物业管理工作的顺利实施，本文就写字楼物业管理发展趋势进行了一些探讨。

一、相关知识综述

1.写字楼以及物业管理。写字楼与住宅楼的不同之处在于，前者主要进行商业活动，是办公场所，而后者主要用于日常生活和住宿，两者之间有明确的划分，甚至于房产证上也有相关的标注。上个世纪七十年代，国外有学者指出，写字楼就是进行文书处理以及信息收集等经济活动的场所，其评定标准主要有两种，包括5A写字楼以及甲级写字楼，两者相比5A级写字楼的划分更为明确。所谓物业管理有狭义与广义之分，前者是指个人或者是物业管理公司，对建筑物以及其内部场所、设施以及场地等进行维护的一项活动，而后者则是指包括委托管理在内的一系列管理工作的流程。

2.物业管理的目标以及内容。写字楼物业管理工作有具体的目标和内容，其主要目的就是为了完成业主交代的任务，在为其创造良好办公环境的同时，保证完全发挥写字楼的功能以及作用，除此之外还包括其经济以及社会效益，最后还要对不同业主的需求进行相应的满足。而物业管理的具体内容，除了对建筑物内的环境进行维持，对设备进行维护之外，还包括签订合同、制定方案、成立业主委员会、制定维修公约、落实管理责任、进行接管验收以及进行市场营销推广等。

二、写字楼物业管理的问题以及建议

1.写字楼物业管理的缺陷。写字楼作为办公以及进行商业活动的主要场所，在白天具有较大的人流量，同时来往人员类型较多，虽然有监控进行预防，但仍然有不法分子在日间混入写字楼进行偷盗。而在夜间人流量有明显的减少，因此写字楼的安保工作存在一定的难度，物业管理人员必须要防止不法分子在夜间对写字楼内的财物等进行破坏和偷盗。所以写字楼的安保工作存在一定的缺陷，没有身份识别认证，同时夜间防御能力较为低下。其次，写字楼的设施和制度存在一定缺陷，比如大部分写字楼没有设立餐厅，使得员工不得不外出用餐，不仅耽误了大量的时间，还有可能引发员工身体状况等方面的问题，而写字楼内部的广告管理制度并不完善，使得其中各类型广告牌杂乱无章，对写字楼的社会效益造成损害。最后，因为写字楼的业主形式较为复杂，使得物业管理活动的开展存在一定难度。

2.相关问题的解决建议。首先，需要为写字楼建立良好的安保系统，同时制定统一的作息时间，企业员工需要通过刷卡等方式进入写字楼，而非写字楼人员则要通过他人接送，或者前台通知等方式进入写字楼，降低闲杂人等混入其中进行不法活动的可能性，另外需要在夜间加大管理力度，增派安保人手，对夜间进入写字楼的人员进行检查和询问，确定之后才能允许其进入。其次，在白天上班期间安排安保人员在写字楼各处进行巡视，加强防范力度，同时对业主公司的每位工作人员普及安全知识，提高其防范意识以及警惕性。再次，物业管理公司需要增设餐厅等相关设施，提高写字楼的可用性，增加其功能，从而提升其经济价值，同时制定广告管理的标准，保证写字楼的美观以及整洁。最后，物业管理公司可以就写字楼业主形式的特点，在重要节日组织业主开展联欢以及球类比赛等活动，从而提高彼此之间的熟悉程度，为将来物业管理工作的顺利实施奠定基础，使写字楼建立一种和谐的氛围。

三、写字楼物业管理的发展趋势

1.倡导绿色可持续发展。上个世纪八十年代，可持续发展观的提出对我国经济以及社会的发展产生了一定程度的影响，全世界各个国家也都开始不断向其靠拢。资源的消耗以及环境的变化，使得人类开始思考经济发展与环境之间的关系，而为了响应可持续发展观，积极对资源和环境进行保护，绿色建筑开始受到更为广泛的关注。众所周知，无论是何种建筑，都要消耗水资源以及电力资源，同时还要使用许多的建筑材料，而写字楼作为办公场所，对于电以及水的消耗更加巨大，因此我国制定了一系列公共建筑节能指标，并于2010年开始要求进行强制执行，这为写字楼的建设以及规划提出了更高的要求。绿色低耗能写作楼不仅具有节能减排的作用，同时还能够降低业主对其运营成本的投入。首先，相关调查显示，绿色建筑具有较高的节能效率，其节约的资源最高能够达到70%，这就意味着在写字楼运营期间，业主不用投入过多的费用，增加了其经济效益，而对于使用写字楼的用户来说，良好的办公环境也能够提高其工作效率。但是要真正做到写字楼的可持续发展，就要学习先进的建筑技术，深刻理解其技术内涵，并与我国的实际情况进行完美融合。

2.管理经营一体化趋势。写字楼作为商业办公场所，其物业管理以及经营都是极为重要的环节，而将这两者进行融合是未来物业管理发展的主要趋势。物业管理主要是为业主以及用户提供服务，经营则是将建筑的增效潜力进行完美以及充分的发挥，如果使两者一体化，那么就能够在提高物业管理工作效率的同时，提高建筑的经济收益；另一方面，管理经营一体化能够提高物业管理工作的范围以及层面，保证业主的经济以及社会效益，同时使自身提供的服务更加全面和彻底。通过管理经营一体化的发展，能够在物业管理的整个流程中运用营销理念，使物业管理工作中的保值等作用得到充分的发挥，不仅使企业的经济效益得到了有效的提升，还能够保证物业工作中的效益得到充分的挖掘，同时使得物业市场的流通情况更加迅速。

3.服务功能多样化趋势。写字楼物业管理工作应该充分满足业主的各方面需求，因此其服务层次就要有相应的提升和改善。首先，物业管理工作需要满足业主的基本使用需求，比如水电、电梯等设施的正常运行；其次，物业管理工作需要满足业主高效快捷的需求，保证写字楼的办公、交通以及通讯都具有智能化，同时具有稳定性；再次，物业管理需要满足业主便利周到的需求，比如周边要有超市、餐厅以及运动会所等，而写字楼内部则要设有快递以及会议室等相关设施，方便业主以及客户的生活和工作；最后，物业管理需要满足业主尊贵以及升华的需求，对于在写字楼工作的人员来说，他们大多数都是白领以及脑力工作者，具有较高的文化经历，因此对于自我价值的实现有更高的要求，因此物业管理工作需要让他们感受到尊重以及周到，从而使其感受到自身价值得到认同，另外物业管理要注重周围其他公司的知名度等情况，从而达到共同促进，共同影响，共同升华的目的。

四、结语

写字楼的物业管理工作会对其经济、社会效益以及业主的利益产生重要的影响，因此要根据时代的发展和变化，结合物业管理行业的发展趋势，打造符合社会以及商业需求的完美写字楼。

参考文献：

[1]何红.5A写字楼物业管理发展对策分析[J].现代商贸工业,2014(15):71.

[2]孙宝柱.浅谈写字楼的物业管理[J].中国储运,2013(5):104-105.

[3]殷雪峰.论新媒体形势下的商务写字楼物业管理[J].现代物业•新建设,2014,13(2):89-91.

物业写字楼日常范文第2篇

近年来，物业管理行业在激烈的市场竞争中正稳步向前发展。物业管理公司的财务管理不同于其他类型的企业，它的特殊性决定了它财务管理工作的特殊性。随着我国城市化进程的加快，城市中一座座高楼大厦平地而起，为城市的发展与建设提供了一道亮丽的风景线。在众多的高楼中，写字楼比比皆是，对写字楼物业的管理已成为物业管理中重要的一部分内容。

(一)财务管理具有综合性管理的特点

面对激烈的市场竞争，物业公司也在不断创新管理模式，来适应新经济环境对物业管理公司提出的要求。物业公司的管理不同于其他行业的管理，它自身的特点较为鲜明，即：以服务为主，以企业的服务来换取等价值的一种体现。写字楼物业管理主要是对租户和出入人员进行管理，由于每栋写字楼的租户较多，出入人员较为复杂，因此，管理难度较大。这就要求物业管理必须将自己的服务进行定位，始终坚持“安全、舒适、快捷”的原则来开展工作。这也就决定了物业公司在管理上具有综合性的特点。

(二)财务管理具有全面性的特点

物业公司的财务管理工作已经渗透到写字楼物业管理的各方面工作中。物业管理工作的顺利展开离不开财务管理的保障。物业公司服务的顺利进行都需要一定的资金作为保障才能正常运转。例如：对写字楼租户收取房租的管理、为租户修理损坏的基础设备、更换写字楼公共使用部分的物品、支付写字楼保洁人员的工资等。还有的服务是需要物业公司先垫付资金才能进行正常工作。可见，物业公司每一项工作的顺利开展都离不开资金的维持，财务管理工作已经切实渗透到物业管理的各方面，只有加强对物业公司的财务管理才能为物业公司的管理及正常运转提供保障。

(三)财务管理具有简单性及安全性的特点

物业公司的经营管理过程不同于其他企业的经营过程，它不存在生产活动、销售活动，大部分涉及到的是小区内的各种设施的维修与养护等管理服务，因此，其资金的运动过程及运动形式相对于其他企业而言比较简单，这也说明物业公司的财务管理中核算对象比较简单。另外，对物业公司的各项收费采取的监督，不仅仅依靠企业本身来完成，还依靠相关政府部门及业主等的监督。这也就使得物业公司对资金的运转过程的监督具有安全性。

二、物业公司财务管理现状分析

虽然随着我国房地产市场的不断升温，写字楼物业公司也得到了迅猛的发展，但是，由于物业公司在内部控制、财务人员业务素质、资金的筹措、运用等方面还存在着诸多问题，使得写字楼物业公司的财务管理发展较为缓慢。

(一)内部控制体系尚不完善

由于我国大部分写字楼物业公司是新成立的，所以在管理能力上还存在不足，财务管理的内部控制体系尚不完善，比较薄弱。总体而言，我国写字楼物业公司的财务管理还没有完整的规范可供遵循，由于物业公司的会计核算较为简单，并未制定相应的内部控制制度，这对物业公司的发展是极为不利的。例如：很多写字楼物业公司对于日常办公用品的领取十分随意，并未建立台账；对于物业公司的固定资产与办公用品并未进行区分管理，而且对写字楼租费、物业费的收缴也不够及时，使很多租户并未感觉到便捷而产生了怨言；对于物业公司的经营收入也未能进行有效的监管，使经营收入的记录及使用比较混乱。上述这些现象都是由于物业公司严重缺乏内部控制制度而造成的，收入不及时入账、支出无法进行有效的节约，最终的结果只能是公司亏损连年增加。

(二)物业公司管理者缺乏现代企业管理理念

目前，我国很多写字楼物业公司的管理者和领导者缺乏现代企业管理理念，不重视对成本的管理。随着市场经济的不断发展，写字楼物业公司也逐渐向着专业化、智能化、规模化的方向发展。但是，由于受经营规模等因素的影响，很多中小型物业公司缺乏现代化企业管理理念，没有对企业做出准确、科学的市场定位，缺乏长远的发展眼光和经营战略，从而未能带领企业走向规模化发展。同时，由于对财务管理工作的忽视，并未对企业的各项资源进行优化配置，出现了资源严重浪费，企业经济效益低下等问题。因此，物业公司必须树立起现财观念和成本核算观念。

(三)财务人员素质有待提高

就我国目前物业公司的实际情况来看，很多公司为了节约人力成本，在使用财务人员时以最低人力成本作为选用人才的依据，缺乏对财务人员的专业知识和职业道德的了解。例如：很多财务人员是由收款员或其他岗位转岗来的，更有甚者居然没有会计从业资格证。同时，很多物业公司为了节约人工成本，基本是会计、出纳一人兼，这已经违背了会计职务相分离的原则。可见，目前物业公司财务人员的业务素质及职业道德都有待进一步提高。

(四)很难实现投资盈利

近十几年来，我国物业公司得到了迅猛的发展。但是由于物业费的收费标准不高，很多物业公司一直处于亏损状态。另外，受到写字楼物业公司经营规模的影响与限制，物业公司可选择的投资项目很少，即使遇到较为合适的投资项目，但由于物业公司缺乏强有力的理财管理团队，最终导致其投资存在风险，很难获得投资盈利。

三、优化物业公司财务管理制度的有效措施

(一)不断完善物业公司内部财务管理制度

物业公司必须根据国家的统一规定，并结合自身的业务特点和内部管理的要求，不断规范企业内部财务管理制度。同时，根据物业公司的特点将这项制度不断进行完善与细化。例如：经常核对公司的台账及上交的各种财务资料；定期检查并监督写字楼内的各项收入。只有建立一套科学、完善、规范的财务管理制度才能不断规范物业公司的行为，促进其健康持续发展。

(二)建立并完善财务成本分析与控制制度

在物业公司财务管理中的一个重要方面是成本管理。物业公司最重要的成本支出是人工成本与管理费用的支出。因此，物业管理公司必须在内部树立“全员成本”的新理念。一方面，物业公司可以在企业内部树立科学的成本控制目标，提高员工的成本意识；另一方面，整合并优化人力资源，激发人的内在潜能，减少冗员，降低人工成本。努力培养出一支爱岗敬业、专业素质强的高素质财务管理队伍。

(三)提高财务人员的综合素质

物业公司必须定期对财务人员进行职业道德、业务知识等的培训与继续教育。使财务人员不仅仅是财务单据的传递着，更能为公司领导者、经营者的决策提供科学、有效的数据依据。

(四)不断促进物业公司的规模化发展

物业公司不同于其他企业，主要是依靠管理服务来获取盈利的。这就要求物业公司必须广开思路，通过多种途径创造收入，为公司尽可能多的获得利润。例如：写字楼物业公司可以开设商品贸易代销之类的经济实体来获得利润。

三、总结

物业写字楼日常范文第3篇

    业内人士表示，商住公寓比较适合处于创业初期、资本较低的创业者以及中小企业主、个体经营者。如果租用写字楼，租金和各项综合费用都很高，而且场所用途比较单一，在对比租金价格及商务用途等多方面因素后，可以看出宜商宜住的商住公寓还是相对经济又实惠。有些项目虽然号称商住公寓，但并不能作为企业工商注册地，因此不管是买还是租，是否拥有注册资质都是重中之重。

    此外，业内人士还建议大家重视几个要点。

    位置氛围

    开发商大都深谙商住物业选址的重要性，所以在商圈及交通便利之处，商住公寓分布也最为集中。

    据“我爱我家”经纪公司专业人士介绍，目前商住公寓主要分布在中关村、亚运村、CBD区域、燕莎商圈及金融街一带。中关村商圈具有较强的文化氛围，因此IT公司、文化行业及培训机构多选择入驻中关村。亚运村则成为高科技、经贸、证券投资、文化娱乐类公司集中的区域。而从事对外贸易、金融保险、公关顾问等公司及外企驻京办事处多选择在CBD商圈安营扎寨。因不同商圈具有不同的市场氛围及消费人群，企业主便可根据企业的性质定位选择适合的商圈及位置。

    户型功能

    商住公寓除了租金比较便宜外，其功能也更加多样。一般的写字楼只能用于办公，而商住公寓则宜商宜住，甚至可以做储货之用。面积的选择也格外灵活，不少商住公寓的户型设计从几十平方米的小办公户型到1000平方米的大开间均可选择。所以商住公寓已经不再局限于只可供创业阶段的公司及小型企业办公之用，中型企业同样可以选择到满意户型。

    目前较受欢迎的跃层及自由分割组合的空间设计充分考虑了员工居住、储货与办公区有效区分，公司不同部门合理分隔等问题。如驻京办事处就可将跃层户型的上层作为休息场所，而下层则可用来办公；中小公司可将上层作为管理阶层办公场所，下层作为员工办公场所，以便动静分离。对于成长型企业来说，可以自由分割组合的设计可以适应公司成长壮大，人员增多的状况。当然，良好的物业形象也十分重要，如气派的外立面、大堂和电梯间，可以有效地提高公司的形象。

    租金数目

    商住公寓的租金大致相当于同地段相邻写字楼租金的1/2-1/3，但即便同一地段，商住公寓的租金也会因其知名度、物业配套的不同而有所区别。

    以中关村商圈商住公寓为例，月租金价格从每平方米5美元到10美元不等，每平方米6-8美元的月租金比较常见；物业费用更是千差万别，最低的每平方米不到3元人民币，最高的却在10元以上，其物业配套设施及功能也会有所差别。企业主可根据自己的办公需要及资金实力做出选择。

    配套设施

    品质较高的商住物业，其配套设施常常会与写字楼不相上下，如配有防火通道、单元内的喷淋器的安全防火系统及抗震设计，并且金融、票务、邮政、会议、洗衣等商务配套服务齐全，以及智能化网络通信设备及充足的车位。在资金允许的情况下，选择设施尽量完善的商住公寓，将使日常的工作更加安全高效。

    企业性质

物业写字楼日常范文第4篇

关键词：物业 ， 管理 ， 发展

Abstract: in recent years, real estate developers established brand specialization, standardization management property companies develop their own property management is the trend of The Times. This article from the current situation of the study of property company the future trend of development.

Keywords: property, management and development

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

一、房地产开发商成立物业公司的作用

（一）成立物业公司是对公司房地产开发价值链的完善

物业管理系统作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节，肩负着两个重要职能：其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对业主提供物业管理服务。

具体说来物业公司可以在以下方面发挥重要作用：为项目规划设计阶段出谋划策；建设施工阶段的现场安全管理；建设施工末期的开荒清洁；销售阶段的样板房管理；销售阶段的售楼部、销售通道、人员车辆的进出管理；销售活动的现场管理等。甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。

（二）成立物业公司有利于维系客户、推广品牌、促进销售

简单的说就是“海尔现象”在房地产企业的应用。“海尔”产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品，究其根源，在于公众充分信赖海尔的售后服务。区外万科、中海、金地等全国知名房企，区内有荣和、保利以及盛天都有一批忠实“粉丝”，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例很高，就是房地产行业类似现象的体现。通过老业主再次置业或带动客户置业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同时可节约大量的广告开支。

（三）把控接管验收关，避免不必要的损失

接管验收是房地产产品的最后一道质量关口，物业公司接管验收物业可以对开发商的施工质量形成致命影响。在验收各分项工程时，物业公司浑水摸鱼会给开发商带来损失及负面影响。反之，如果物业公司扮演好自己的角色，给房地产企业带来的正面影响也是巨大的。

二、市场现状

（一） 物业公司市场现状

目前很多一流的物业公司都处于亏损状态，需要房地产公司的供养。在产品同质化越来越严重的市场中，房地产公司通过成立物业公司为业主打造高品质高品位的生活，可以快速抢占市场份额，建立起忠实的客户群，促进房子销售快速获取丰厚利润。一些高端楼盘，为了彰显业主的尊贵身份，更是不惜成本引入国际一线的物业管理品牌做物业顾问。

（二）市场盈亏平衡状况

根据访谈调查了解，一般能较好满足业主要求的物业公司，纯住宅管理盈亏平衡线点不低于800至1000个住户，低于该管理指标的物业企业就有可能亏损。品牌开发商的物业公司因为提供更多服务，往往会发生亏损。如保利每年会搞业主联谊会、社群文化演出、业主感恩回馈等活动，其物业公司定位本身就是不以盈利为目的，只是作为项目营销和推广的有效手段。

物业公司属劳动力密集型的微利企业，盈利水平不高。经测算，物业公司的成本主要来源于人力成本、税负成本以及公共费用支出，但随着项目的不断成熟、入住率的不断提高以及各项费用按时收取，物业公司的盈利水平也逐渐提高。对于品牌开发商而言，成立物业公司是必不可少的。这是公司布局房地产价值链的必要条件之一，对于合理解决开发后遗留问题，节省营销成本，打造优质的品牌具有积极作用。而且随着物业公司商业物业占比的提高，物业公司的赢利水平将会逐渐改善。

三、物业公司趋势分析及定位

（一）物业公司管理趋势

随着国家宏观调控的长效机制逐步形成，房地产粗放、暴利的时代已经终结。未来的房地产竞争将更加激烈，归根结蒂是软实力的竞争。客户买房更加注重物业的配套服务。这将主要表现在几个方面：一是业主的需求将发生分化，物业服务的创新功能将显得尤为重要，物业提供的服务越来越多样化、精细化、专业化，不再是过去的注重保安和搞卫生。二是市场将逐步规范，市场准入和退出机制将逐步完善，市场准入门槛将提高，而市场上的一些违规行为将会遭到封杀直至被迫永远退出，只有品牌做得好的企业才有生存空间。三是品牌化之路是物业服务企业顺应经济发展的必然趋势，未来物业服务的竞争就是品牌的竞争.

品牌开发商成立专业化、规范化管理的物业公司管理自己开发的物业是大势所趋，要在房地产长期发展应顺势而为。

（二）物业公司发展趋势

在未来的发展趋势，物业公司不只负责管理和维护公司开发的各类物业，同时适时向外延伸管理其他相关产业，打造高档物业管理品牌，作为配合公司开展房地产营销的手段，盈利目标为在公司的支持下，为公司发展提供可持续的现金流。主要业务经营模式如下：

（1）住宅物业管理模块

为公司所开发物业提供专项物业管理服务，如保安、停车场、保洁、维修、房屋中介及销售等；同时，随着企业、机关等单位的后勤部门也将逐步走物业管理模式的进一步深化，物业服务市场空间巨大。

（2）商业物业管理模块

1、写字楼租赁：开展写字楼租赁业务。由物业公司与开发公司签订统一包租合同，再由物业公司与各物业使用单位签订租赁合同；

2、写字楼酒店管理：日常写字楼酒店管理，包括保安、保洁、维修、停车场、客服管理等。

（3）绿化模块

1）苗圃基地：以现有的房地产项目为基地，建立储植基地，供应房地产项目自用，条件成熟时推向市场；

2）绿化租摆：以写字楼办公室绿化租摆为主线，逐步拓展市场，条件成熟时，拓展家庭绿化租摆业务。

四、新趋势下经营风险及解决方法

（一）物业公司的门槛低、启动资金小，投资风险较小。物业公司最大的风险来源于经营风险。具体如下：

1．公司项目扩展与运营过程中承受着员工成本不断上涨，员工流动性大的问题，导致公司运营困难。

2．项目入住率不高，业主拖欠物业费或者故意拖欠物业费影响公司正常运营。

3．物业公司的好坏对企业品牌是双刃剑，如处理不好，会对开发商品牌有负面效应，影响企业社会形象。

（二）风险防范措施：

1．资金上，公司每年可从销售收入中拨出一块资金支持物业公司的运转，用以保证员工待遇、开展各种营销活动、更换老化设施。

2．管理上，重要岗位给予员工更好待遇，避免员工流动过大给公司带来的负面影响。通过员工培训，加深员工对企业的认同感。

3．与业主开展互动活动，涉及业主切身利益的费用公开化，促进双方良性发展。

参考文献：

1、赵涛.物业经营管理.北京:北京工业大学出版社,2006

物业写字楼日常范文第5篇

【关键词】商业地产；办公楼；市场细分；市场定位；竞争

1商业地产概述

相对于住宅房地产而言，商业房地产具有自己的特点：收益性强，经营方式多种多样，风险大，投资规模大，经营管理要求高，经营内容多种多样等多种特点.商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。

近两年，我国商业地产开发呈现出大型化、订单化、规范化三大趋势，商业地产从规模和形态上划分主要为大型购物中心、步行街、底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPINGMALL和商业街，其租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2～3倍，尤其SHOPPING-MALL这种商业业态在中国的蔓延，使商业地产日益引起商业界和学术界的关注。

2商务办公楼市场细分

市场细分有很多方法和变量，本文主要从客户需求、租赁行为及行业区域分布等角度进行上海市写字楼市场细分。

2.1租赁客户行业结构及分布

目前在上海市写字楼市场结构中，除大型企业自用和自建的非市场化楼宇外，市场化写字楼中单一行业聚集特征并不明显。但龙头企业带动产业链条上各行业企业集聚趋势非常明显。CBD、陆家嘴区域入驻了众多世界500强企业总部。

企业对行业聚集态度的研究调查显示：信息传输、计算机服务和软件业，金融业对于行业集聚较为认同；租赁和商务服务业，文化传媒体育和娱乐业，科学研究、技术服务和地质勘查业则意见不一；批发和零售业，对于行业聚集持消极态度。

2.2写字楼租赁客户需求动机

目前，上海市写字楼租赁客户需求动机主要有以下几类：

2.2.1生产性消费需求

指企业和机构随着生产发展和事业规模的扩大、生产办公条件的改善而产生的需求。

2.2.2投资需求

指专门从事房地产经营活动的企业或个人对房地产的需求。其特点是：以相当便宜的价格购进房地产，待其价格上涨后，或寻找到出较高价的买主之后，以较高的价格卖出，谋求以低价买进高价卖出中的差额，获取收益与利润，但承担的税负成本较高，投资风险较大。但近1、2年由于受政府对房地产市场调控影响，尤其是住宅被限购政策的出台，使得办公楼重新被投资客作为主要目标选择之一。

2.2.3投机需求

一些喜欢冒风险的投资者，预期房地产价格会上涨而产生购买房地产的需求，这一类投机主体可以是房地产经营公司、金融机构、普通企业或个人。

2.3租赁客户需求的影响因素

影响租赁客户需求的因素很多，其中作用最明显的是租赁客户的行业状况，行业状况主要体现在下面几点。

2.3.1企业的景气指数和企业性质

企业的景气指数虽然很大程度上与行业的景气指数相关，但同行业内部存在的差异使得他们对于写字楼的需求存在较大差异，这种差异尤其体现在其需求的规模和档次上。企业的性质主要体现在其用于写字楼租赁或购买的资金额上，如果有些企业租赁写字楼的费用中日常费用比例较高，则稳定性较差。

2.3.2企业的规模

企业的规模在很大程度上决定了该企业可用于写字楼花费的金额和需要的办公面积。

2.3.3企业的组织结构

正如有些业内人士指出的那样，一般企业中人均所需的办公面积是随着职位而发生变化的。职位高的员工办公面积一般高于职位较低的员工，因此，中高层比例较高的企业一般需要的办公面积会更大。

例如，在同类企业的总部，其人均所需写字楼面积一般都会大于某办事处中人均所需的写字楼面积。

2.3.4企业的业务扩张能力

企业发展速度越快，其对写字楼面积的需求会越大，这从前面的企业搬迁的案例中可以看出，很多企业都是在搬迁之后租赁或购买了更大面积的写字楼。

2.3.5企业对价值链上其他成员的依赖

比如服务业对上游客户的依赖、而销售业对下游客户的依赖，这也是他们选择办公地点的重要影响因素。

3商务办公楼客户租赁行为特点

分析客户租赁行为的特点和规律性，了解和掌握客户的需求，对于写字楼的租赁营销有重要作用。

3.1不同区域的客户定位完全不同

例如，金融街区域更多地吸引金融类企业，这些企业很讲究形象，因此，金融街的楼盘都尽可能把楼盘的公共区域做大、做奢华，虽然这样会损失使用率，但是，金融企业更在乎办公场所是否气派，并希望以此来提升形象。

CBD区域就比较讲究实用和功能的丰富便捷。对内资企业有吸引力，中关村的楼盘由于靠近高校和科研院所，所以，科技型企业首选这里。而上地、亦庄等地，由于空间大、低密度、空间感强，楼宇建筑有个性，商业不多，环境安静，更吸引研发企业等等。

3.2国内外客户租赁行为有差别

国内企业倾向于各种档次写字楼比较均衡的区域，而国外客户更偏重于选择国际氛围较为浓厚的CBD、陆家嘴、南京路、淮海路、人民广场、徐家汇等区域。随着中国开放步伐的不断加快，还会有越来越多的跨国公司进入上海，加之本土企业逐渐走向成熟，国际化趋势越来越强，公司的规模会不断扩大，对于写字楼的需求会越来越多。

3.3企业发展的阶段性直接影响其选择办公物业的方式

一般来说，处于起步阶段的企业多选择租用较便宜的办公地点，因为此时企业资金能力有限，并且其规模变化相对较快，选择租赁的方式，资金灵活且有利于公司发展扩张。而待企业发展到一定程度，有稳定客源和经济能力，考虑成本问题，有部分企业会选择购买合适的办公物业。

4徐家区老城区的商务开发的功能定位和战略目标。（以中山南二路近船厂路沿线地块开发分析）

目前，上海可称之为市级商务区的区域主要有五个，分别是浦东陆家嘴金融贸易区，南京西路商务区，外滩中央商务区、淮海东路商务区和虹桥商务区。这五个商务区又可划分为三种类型：一种是外滩和陆家嘴的金融商务区；另一种是南京西路和淮海东路的商业性商务区；还有一种是虹桥的贸易型商务区。

徐家汇商务功能的开发在上海商务发展中处于后发位置。从上世纪90年代开始进入了飞速发展阶段，现在已是上海城市副中心和市级商业中心。它集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能为一体。商业百货和甲、乙级写字楼云集，星级、经济型酒店俱全，高档住宅比较集中的板块，除了大量商业、居住设施外，文化氛围浓厚。

徐汇滨江商务中心的开发已列入市政府十二五规划重点投资开发项目，它将形成“一带、双轴、三区”的结构，它将创造复合、活力、生态、休闲的滨江商务生活。其商务规划设计将延续地区的历史文化特征，建设具有文化内涵和空间特质的商务社区。

因而，中山南二路船厂路沿线的商务楼功能应依托徐家汇成熟商圈所创造的历史文化底蕴和科教文卫优势为基础并结合徐汇滨江商区开发理念的辐射效应而形成。

战略目标是：充分利用徐汇区科教文卫的整体优势，加强政府规划引导，资源整合，坚持以线带面，向南拓展，分圈规划，同步推进的开发原则，坚持引大扶强的招商原则，功能定位上可以考虑：作为大中型企业的总部汇聚地、新兴企业的孵化基地、龙华周边时尚产业的商务中心。另一方面可以大力发展现代服务业，积极培育中介服务机构，完善商务配套功能，优化商务发展环境。

该区域在今后的5年内应力争建成以中高档商务为主导，以现代服务业、研发创新基地为载体，集聚和辐射功能较强、服务优质、环境优美的现代化商务景观大道。空间布局重点是：三个功能圈，两条特色街，两类住区。

4.1三个功能圈

4.1.1徐家汇商圈的副中心

范围是宛平路以西，主要功能是大型商业、商务办公、IT产业、文化产业园区。依托徐家汇商圈的辐射效应，在商圈南侧天钥桥路发展大型商业、高档商务楼宇、现代文化产业。在广元西路周边进一步强化IT产业一条街的功能。

4.1.2枫林路生物医药圈

范围是宛平路以东至小木桥路，主要功能是生命科学和医疗医药研发中心。依托中科院细胞研究所、复旦大学医学院、中山医院、儿科医院以及正在筹建的亚洲医疗中心等科研机构和医疗单位，与我区生物制品特色产业发展相匹配，在枫林路段建立生物保健品研发、转化、交易活动中心。

开展生物保健科研成果信息，新颖药品、器材展示，科学技术转让等活动。这一功能圈需要建造中档商务楼宇、创业公寓，其中可对现有建筑进行功能置换。

4.1.3徐汇滨江商区的副中心

范围是中山南二路东西两侧，主要功能一部分进一步发展徐家汇原来商务、商贸功能，另一方面发展医疗、航空、科技等高端现代服务产业。

抓住政府体制改革的机遇，大力培育和吸引各类协会、学会、咨询、服务等中介服务机构入驻。这一功能圈需发展中高档商务楼、高级宾馆和会展设施、高标准住宅。

5推进徐汇区商务功能开发的主要措施

5.1加强规划，提高品位，塑造现代化商务区形象

推进大木桥路商务功能开发是徐汇区实施产业结构调整，加快现代服务业发展，提高徐家汇商圈辐射力的重要举措。要根据我区未来五年区域功能定位，做好大木桥路商务大道的总体规划，既要考虑整体，又要注意细节，既要考虑现实性，更要注意前瞻性。

5.1.1有意识的提高商务楼宇和配套设施的等级标准，提升商务景观大道的档次。

5.1.2根据功能圈、特色街、住区的定位，形成不同等级商务楼宇，不同类型商务配套设施分布合理的布局结构。

5.1.3在停车场、通讯设备、信息网络等配套设施上，考虑到未来的发展，使之能长时间保持功能的不落伍。

5.1.4注意做好新建、改建项目与已建项目的融合与相互促进，特别要注意支马路与主干道路交叉的节点地区的建设。

5.1.5在突出商务功能的同时，注重体现观光功能，特别要重视标志性建筑与其它建筑的衔接，沿路楼宇的色彩、形态、材质、肌理的协调，灯光、绿地、环境艺术品的衬托，商业、娱乐设施的配套，使中山南二路沿线成为一条体现上海21世纪新形象的商务景观大道，焕发出新的活力。

5.2完善功能，提高档次，有效整合沿线现有商务设施

5.2.1对具备条件的商住楼进行功能调整和改造

要对大木桥路沿线商住功能混合的楼宇进行全面调查，区别不同情况，对适合居住而不具备商务办公条件的楼宇，应通过市场行为，引导商务企业迁入符合现代办公条件的商务楼。对商务比率高，比较适应商务办公的楼宇，也要按照市场化原则，引导居民迁出。通过不断整合，实现商务与居住功能的分离，逐步达到商务区域的适度集中，并发挥规模效应。

5.2.2完善功能

按照商务楼宇不同的产业特征，打破传统分割格局，根据主题商务楼内各产业特点，增配不同特色的展示、交易、洽谈等功能，对尚不具备的功能进行补缺到位。同时，按照不同产业需要设计专门功能。

5.2.3加强基础设施建设

按照国际化、现代化标准，加以调整并促进升级换代，形成与现代商务相适应的商务楼基础设施。对原办公楼中低能级的水、电、灯光、冷暖、通讯、信息等基础性的陈旧装置，进行改造和配置。

尤其是信息系统，由于以前规划、资金原因，有不少商务楼缺乏相关信息化装备。要按照“政府支持、企业参与、资金共筹、利益共享”原则，加快信息化设施建设。

6结语

商业地产跨越了房地产和商业经营两个市场领域，因此具有不同于其他房地产市场的特性，在当今竞争激烈的市场因素作用下，如何把握好政策调控和宏观经济发展等外在环境，运用科学系统的分析方法挖掘潜在市场需求，才是商业地产的市场定位成功所在。

参考文献：

[1]吴景坤.商业地产项目市场定位分析[D].天津大学2011