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房地产企业财务风险防范探析

摘要:近些年,随着我国房地产公司的急速增加,房地产市场的规模变得越来越规范,但一些房地产公司的经营状况和以前相比却越来越不容乐观,甚至有的公司出现了亏损并有更严重的趋势。在这样的社会经济环境下,为了能良好地评价房地产公司的经营效益,及时地预测房地产公司的财务风险,如遇财务风险时,公司的管理者能够实施恰当的有效措施来避开,我认为完全有必要对房地产公司的财务风险进行分析防范,来供其进行参考。

关键词:房地产公司;财务风险;财务风险防范

1前言

近几年,房地产市场的发展势头如日中天,但由于我国房地产起步较晚,我国对于房地产企业财务风险的研究仍然有些欠缺。存在企业普遍对财务风险意识不够关注,认识不足,并且现有的风险的预警及防范措施不够严密等缺点,仍需要对这一行业深入分析。财务风险是房地产企业中所有风险的综合,对于房地产企业来说是不可避免的,它存在于企业的融资、投资、收益分配等一系列的经营过程中。如果企业没有对其引起足够的重视,可能使企业遭受到严重的财务危机。所以,房地产企业积极面对可能存在的财务风险,不容忽视。

2房地产企业财务风险概述

一直以来,理论界对财务风险的定义存在许多不同的观点。目前看来,较普遍的定义是分为狭义和广义两种。狭义的财务风险是指由于负债而导致企业引起的财务风险,也可以说是筹资风险,主要是指企业没有能力偿还到期债务的可能性。而广义的财务风险是指在企业的整个资金运转过程中存在难以预料和控制的因素,使得企业最终所获得的财务成果与预期存在着较大的偏差,导致企业遭受经济上的亏损。财务风险可能存在于企业筹资、投资及营运等各个关节。房地产与其他的企业不同,它具有开发周期长、初始投资大、资金回收缓慢等特点的高风险行业,根据以上概念,综合而言,广义的财务风险应该更适用于房地产企业。

3我国房地产企业面临的财务风险

3.1融资风险

在我国,房地产企业开发资金大部分(60%-70%)都依赖于银行贷款,比如项目开发阶段所需垫付的工程款;并且在购房者中,绝大部分也是按揭贷款来购房,所以银行在房地产市场中有着至关重要的地位。一旦房地产开发商在项目进行阶段出现某些问题,很可能最后导致银行承担很大的风险,这种情况的出现对于整个国民经济来说都是很不利的。并且房地产企业自身的特点决定了在投资建设初期需要投入大量的资金,而企业自身的资金很难达到项目要求,因此企业便要进行融资,所以房地产企业的资产负债率都比较高(资产负债率是期末负债总额除以资产总额的百分比,反映了企业的总资产中借债筹资的比例),一般都在70%左右,且呈逐年上升的趋势。不仅如此,如果企业没有制定合理有效地资金管理与使用计划,在项目进行之时,很有可能面临资金缺乏的困境,进一步加大企业的资产负债率,企业面临的财务风险将会显著增加。

3.2投资风险

随着我国房地产市场的逐渐繁荣,房地产行业也不断壮大。房地产企业数量由1986年的1991家,到2000年的27303家。房地产市场异常激烈,但2008年的金融危机也给其带来重创,仅一年时间房地产企业数量由87562家下降为80407家,随后市场升温,仅用两年的时间到2010年又再次达到之前的水平,甚至有超越的迹象。往后我国房地产市场一直保持着增长的趋势,市场竞争会越发激烈,而这种激烈的状态也会导致企业的产品之间有较强的替代性,为了占领市场,企业也会在原来的基础上增加很多的销售费用。这种高居不下的状况使得房地产企业在初期面临着较大的投资风险。房地产企业本身就是一个利润较大的行业。因此投资者通常会比较倾向于投资中、高档的商品住宅,以此来获得较高的利润收入。但是在我国,实际上能消费起此类的群体很少,在10%以下。这样就会直接导致供需的不平衡,很多人仍然买不起房,而商品房的空置率却很高,这是一种不良的状态。

3.3资金回收风险和收益分配风险

我国房地产企业税收和附加费用较多,往往给企业带来了较大的税费负担。企业的支出加大便使得可盈利的空间减小。根据资料显示,房地产行业主营业务税金及附加总额从2008年到2011年增加了一倍多,增幅为109%,往后几年也是迅速攀升。房地产企业的盈利能力下降自然会造成企业的资金回收不利,从而导致资金回收风险的产生。并且从宏观政策上来说,税收是国家用来调控房地产市场的重要手段,是企业不可避免会遭受的压力。在我国,房地产企业大都缺乏战略性管理,没有较为科学的规划,导致在利润分配时更是比较盲目,可能仅是依赖于投资者自身对市场的判断。并且,很多房地产企业为了偷税等目的,根本不按规定程序来分配利润,或许能给企业带来一定的短期利益,但其实在房地产企业未来的发展中会带来不利。企业缺乏完善的分配制度和规划会引起企业的收益分配风险增大。

4我国房地产企业财务风险的防范措施

4.1我国房地产企业融资风险的防范措施

房地产企业要进行融资风险的防范,要从内外两个方面着手,不仅要企业自身做好融资决策,同时也需要国家的政策上的支持,使房地产企业有更丰富的融资渠道。

4.1.1倡导多元化融资

现阶段,我国房地产企业的融资方式主要依靠银行贷款,这就意味着其具有短期性的特征,付息成本高,财务风险较大。因此,需要适度放宽融资渠道,倡导房地产企业实行多元化的融资方式,让房地产企业能实行股权融资和发行企业债券。其次,从房地产企业内部出发来说,房地产企业应该主动扩宽融资渠道。不仅要依赖政府放宽政策,房地产自身也应该积极求变,以此来增加不同的融资方式。

4.1.2完善间接融资

我国在较长一段时间里仍是依靠银行间接融资,所以需要进一步完善银行间接融资渠道。目前各大银行在房地产融资方式上面仍有欠缺。我们可以针对房地产企业的特点,建立中外银行或者担保机构之间的结合,为企业提供更丰富有效地融资方式。

4.1.3科学的融资决策

融资政策对于房地产企业财务政策来说是很重要的部分。首先,房地产项目在开发时期,要分析投资政策,仔细研究项目的可行性。在融资之前,要科学制定融资计划,企业要估计资金需求,合理的规划,避免在项目进行之时有资金闲置等问题。确定融资规模之后,还要根据社会经济环境以及企业的资产结构、偿债能力来确定融资方式,并且进行融资时,要严谨、规范,必要时可以选择融资方式的组合,尽量减少企业的财务风险。房地产企业应该尽量确定合理的资本成本来降低融资成本。房地产企业在制定正确的融资策略和方法后仍需要对这一过程进行监督控制。企业应该派专人审查,随时了解融资进度,资金的使用情况,处理突发问题,保证专款的专用,减小资金使用风险。

4.2我国房地产企业投资风险的防范

投资决策时期需要考虑很多的风险因素,其对于项目的影响也是最为重要的。因为其项目的规模较大,初期资金投入较多,可能一个项目的失败会导致房地产企业的重度亏损甚至破产。所以,企业应该高度重视这方面的工作,做好房地产的投资决策风险防范。

4.2.1加强房地产企业对政策的监控

我国的房地产市场受政府的影响较大,所以企业更应该随时注意政策的变动。国家的政策不可能是一直不变的,而国家的任何的一个政策变动都有可能对社会经济造成影响。特别是国家对房地产市场的态度以及政策调整,比如较为重要的税收政策,房地产企业应当仔细研究各种有关政策,正确的预估未来走向,再为企业制定正确的投资方向,及时的做出调整,为房地产企业减小政策风险。

4.2.2重视可行性分析

对于房地产企业来说,可行性研究分析是投资项目初期至关重要的一个环节。因为房地产项目的实施是一个长期且复杂的过程,在这之间存在着很多的不确定因素,因此便会使得企业面临着更高的财务风险,所以需要进行可行性研究来为投资者提供理性的决策依据。可行性研究分析,是在通过调查的基础之上,再对社会政策调控、市场经济环境以及企业的财务状况进行综合分析。在进行一系列的分析之后,预估一下最后可能的经济效益,做出合理的选择方案,来使企业达到最大的经济效益,所以可行性研究对于房地产投资项目来说是很重要的一步。

4.2.3利用投资组合减少风险

俗话说“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”,这种做法在投资领域里是非常适用的。投资者应该学会如何分散风险,房地产投资组合便是由投资不同类型房地产项目的搭配方式来降低投资中的风险。由于房地产项目的周期长,如果只投资在一个地方,一旦有社会、经济环境的改变,对于企业的投资收益可能会有很大影响,所以需要企业进行组合投资。每种不同的房地产项目的风险也是不同的,房地产企业在进行组合之后,可以减少投资收益率的波动,在风险与收益之间选择最好的均衡投资组合。

4.3我国房地产企业资金回收风险和收益分配风险的防范

4.3.1制定可调整的营销策略

房地产市场的利益丰厚,才引得众多企业家想去分一杯羹,但能否在激烈的市场竞争中获得利润成为赢家,则需要企业有自身特有的营销策略,这样在新的宏观调控下也能健康稳定的不断壮大。销售主要是以客户为主,因此客户的需求成为营销策略中最为重要的线索。如果不能完成销售这一环节,会导致企业资金的回收不及时,严重时甚至会使房地产企业破产。企业不仅要能制定详细的营销策略,能够及时的做出战略调整也是必要的能力。如今的房地产市场频繁调控,企业要找准适合自身的战略,换一句话说,企业也可以不把资金全部用于房地产这块,比如分流一部分去做建材、建筑等其他板块。这样的话,即使房地产市场有轻微的波动导致企业有亏损时,也可以有其他板块来支撑企业。

4.3.2建立合理的利润分配机制

对于房地产企业而言,收益分配的政策是十分重要的。它很可能关系到公众对于企业的认知度,公众可以利用它来了解企业的相关信息,因此,企业一定不能随意分配。并且,不科学的利润分配政策会对企业造成一定的影响,例如使企业的资本结构变得不合理,或者增加企业的融资成本,这些对于企业来说都是不良的效果。房地产企业应该依据自身情况,在市场经济的基础之上来制定科学的收益分配计划。例如,市场利率较高,企业则应该将利润多数用作流动资金来使企业正常运转;反之的话则可以分配较多的收益。

5结论

最近几年,房地产市场的发展如日中天,势头强劲,投资规模也在日益扩大,虽然国家出台了很多相应的政策来调控市场,但房地产的价格却一直是居高不下,结果不如人愿。在房地产市场欣欣向荣的表象之下,仍然有很多潜在的风险危机存在。首先,由于房地产企业相比于其他行业来说,有一些较为显著的特点:初期资金投入大、回收周期长、风险较高等。因此房地产行业所要面临的财务风险要高于其他的行业,再加上我国房地产行业起步比较晚,各方面还尚未完善,国家调控政策不断变动,市场中仍有很多不确定的因素,极不稳定。其次,房地产企业的融资方式主要是依赖银行贷款,且短期贷款较多,使企业的负债率升高,在一定程度上也会制约企业的发展能力。在实际的经营过程中,很多企业由于无法偿还到期的短期贷款使得无法继续进行项目的开发。如果企业仍然不给予足够的重视,市场中的矛盾扩大到一定的程度,可能会给整个房地产市场带来不可逆转的危害,甚至会影响到整个社会经济的大环境。

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作者:高婕 单位:三峡大学

 

  发布时间:2018/9/13 11:48:55  阅读人次