房地产税务管理
房地产税务管理范文第1篇
【关键词】房地产；税务管理；控制
引言
房地产企业的经营发展特点使得其税务管理的实际工作量十分巨大，主要业务涉及的方面众多也对于其税务管理形成了较大压力。国内税务环境整体上呈现出了不断优化的一般趋势，政府对于税务工作的重视程度更是有增无减。房地产企业在这样的大背景下自然需要注重自身的税务管理，特别是大型房地产企业中更是需要处理好税务管理与企业综合发展之间的关系。税务管理与企业财务管理存在着一定不同，其直接受外部税务检查机构的监管也使得税务管理与控制的复杂性大大增加。2016年营业税改增值税的全面实施使得国内房地产企业的税务管理呈现出了新的变化与趋势，在营改增全面实施后，房地产企业税务管理及控制模式也需要进行相应的优化与调整。
一、房地产企业税务管理概述
（一）税务管理的含义
在不同视角下税务管理的具体含义不尽相同。从国家税收征管的角度而言，税务管理是国家税务机关根据税收相关法律法规，为实现税收征管智能而对于税收征收、管理和分配等事宜进行具体规划于实施的综合活动总称。
在企业的视角下，税收管理是指企业在国家现行税收法律发挥的框架之内，通过对于企业自身生产经营活动的预测、协调、组织等来进行税费支出的具体控制及税务申报等具体活动的管理及控制措施总称。企业视角下的税务管理也可以简单的理解为企业通过合法的形式来进行税务负担的最小化从而实现企业最终效益最大化的一个系统过程，这一过程本身则需要在谁税收法律法规的具体规范下所进行。
（二）税务管理的意义
企业进行税务管理对于企业自身及整个国家的税收都有极为重要的意义。
国家税收是国家财政收入中最为主要与重要的部分，税收工作的具体开展对于国家各个方面建设的具体开展也具有深远意义。企业所进行的税务管理实际上能够使得国家税收工作更为顺利的开展与进行，从而能够对于国家税收工作的稳定进行与税收的持续性增加提供保障。
对于企业自身而言，进行税务管理能够使得企业自身的经营管理活动与现行法律法规之间相互协调。税务管理工作开展的好坏更是会直接影响到企业的税务负担及最终的利益获取。在当前税务信息公开的状况下，企业较好的开展税务管理也能够为企业自身良好形象的树立作出贡献。
（三）房地产企业的税务管理
房地产企业的税务管理与一般性企业的税务管理存在着一定差异，特别是营改增全面实施之后，房地产税务管理的实际进行需要进行更多的调整。房地产企业在实际经营发展中需要与各种类型与规模的企业产生实际上的业务往来，这也增加了其税务管理工作的实际工作量。此外，房地产企业需要缴纳的税种相对较多，在不同时期与不同环境下，具体税种的书屋管理也会呈现出一定差异与不同。房地产企业是当前国内税收体系中的主要贡献者，房地产行业近几年的高速发展也十分房地产企业的税收贡献力逐渐增强。在这样的背景下，房地产企业的税务管理受关注程度也逐渐增加。
二、房地产企业税务管理的主要内容
（一）税务申报管理
日常的税务申报管理是房地产企业税务管理最为基本的内容之一，中小型房地产企业的日常税务申报管理也是其税务管理工作中的主要内容。房地产企业的税务申报主要包括月度、季度、年度税务申报，房地产企业与一般性企业不同，大多数房地产企业的年度税务申报极为重要也极为复杂，更是日常税务申报工作及管理中的重中之重。由于税务申报这一税务工作本身的特殊性与基础性，真对税务申报进行的管理也极为重要。在税务申报管理上出现的任何错误都会最终的体现在年度申报之中。国内税收工作新信息建设水平的提升实际上也为房地产企业的日常税务申报管理提出了新要求，传统的纸质报表申报方式正在逐渐被淘汰，电子报表的编制与填写也成为了税务申报管理中的重点之一。
（二）税务风险防范与管理
房地产企业税务管理包含着税务风险防范这一层面的管理。房地产企业由于经营涉及单位与业务数量众多，税务管理工作总量较大，其实际的税务工作在开展中也面临着诸多风险，特别是在税务管理人员综合水平相对低下的房地产企业中，税务风险的具体防范显得更为重要。在房地产企业经营发展压力逐渐增大，税收环境逐步优化的大背景下，税务风险防范与化解的事宜也成为了税务管理中的主要内容。大型房地产企业的税务风险爆发可能性较高，中小型房地产企业则缺乏应对风险的资本实力。这也使得房地产企业对于税务风险防范历来十分重视，而税务风险的防范与管理自然而然的成为了房地产企业税务管理中的常规内容。
（三）税额统计与分析管理
税额统计与分析，一直以来都是一个比较重要的税务管理内容。从新中国成立开始到现在，上缴利税一直都作为国有大中型企业最为重要的评判标准。当前地区性税收机关较为重视对于区域内纳税重点企业的评选与表彰，这也使得与政府联系密切的房地产企业需要在税务管理上对于税额的统计与分析更为严谨。部分中小型房地产企业由于在税额统计与分析上层存在着的不足使得其产生了一定的偷税、漏税问题也受到了相应的通报批评与处罚。税额统计与分析更是会关乎到房地产企业最终的纳税额大小，这也会直接关乎到其最终纳税压力的大小。在房地产企业生存与发展压力不断增大的状况下，税额的统计与分析重要程度更是不断提升。在营改增这一税收政策全面实施后，税额的统计与分析也成为了房地产企业税务管理中的一项基本内容。
三、房地产企业税务控制的一般模式
（一）多种合理避税策略组合应用模式
房地产企业税务控制也是当前房地产企业税务相关工作中的重要部分，在税务控制的模式选择上，利用多种合理避税策略进行组合应用来进行具体的避税也是一种常见模式。企业本身是以获取利润为主要目的的一般性经济组织，税收负担是国内房地产企业的主要成本支出方向之一，房地产企业在税收法律法规框架内进行合理避税并未被法律禁止，这也表明房地产企业可以利用系列手段和方法来进行税收负担的降低。当前房地产企业进行合理避税的方式方法相对较多，不同规模与不同发展状况下的房地产企业在避税策略的选择与应用上不尽相同，但多种避税策略组合应用则是大对数房地产企业进行税务控制的模式之一。
（二）科学管理抵御风险的模式
科学管理进行税务风险的防范与抵御也是房地产企业税务控制的模式之一。现代企业的风险防范理论已经十分成熟，在税务风险，经营风险及财务风险的具体防范上更是有多重防范措施可供企业进行灵活选择与应用。在税务管理上，风险管理就是极为重要的个管理部分，而房地产企业的税务控制实际上也需要对于风险防范与抵御的事宜进行重点关注。国内房地产企业在税务风险的防范与抵御上大多会选择通过科学的方法来提升风险发生的可能性并对于风险进行预见，，基于风险防范而进行的税务控制也是常见的税务控制模式之一。
（三）集团化税务管理模式
国内房地产行业的整体大发展使得国内出现了众多规模较大的房地产集团性企业，这部分企业凭借其自身强大的综合实力往往也能够对于税务工作开展进行更好的控制。此外，集团内部资产在集团内部进行流动与一定合理分配也可以达到合理避税的最终目标。在集团化税务管理模式下，房地产企业也可以通过合作开发的形式来进行合理避税。例如，甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。
四、房地产企业更好进行税务管理及控制的建议
（一）秉承税务管理及控制的一般原则
房地产企业更好进行税务管理及控制需要秉承税务管理及控制的一般原则。税务管理及控制的具体原则包括诚信合法原则、效益型原则、可操作性原则及及时性原则等。部分房地产企业在进行税务管理及控制的进程中及容易由于主客观因素而出现与现行法律法规要求相背离的状况，过度的进行避税也很可能演变为主动逃税、漏税等违法。正因如此，房地产企业在进行税务管理及控制的进程中需要对于税务管理及控制的一般原则予以尊重并在法律法规的框架要求内进行具体的税务管理及控制。
（二）重视税务管理及控制能力的整体提升
当代房地产企业的生产涉及领域逐渐增大，国内税务体系的不断完善以及税收政策的逐渐调整也对于房地产企业的税务管理及控制提出了新的要求。房地产企业在税务工作上单单给予重视明显不足以保障其税务管理及控制能力的提高，因此，其需要从多个方面进行税务管理及控制能力的整体提升。房地产企业税务管理及控制最终都要落实到具体的部门和个人，鉴于此，房地产企业应当注重对于企业内部税务管理人员实际工作能力的提升，使得其能够对于税务管理与税务知识有更为全面的了解以便更好的进行税务管理及控制。
五、结语
房地产企业是国内众多企业类型中较为特殊的一种，其对于国家税收的贡献力也十分巨大。房地产企业在新一轮经济发展计划中的定为十分清晰，最为国民经济中基础性行业中的企业，其在新时期的发展中更是需要处理好企业内部财务管理及税务管理等关键性管理事宜。房地产企业在税务管理级控制上呈现出的特殊性要求其要对于税务管理及控制给予更多的重视并进行更为行之有效的税务管理及控制调整。
参考文献
[1]康h祺.关于房地产企业税务风险管理及控制模式分析[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2016，02：58-61.
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[3]刘宗力.房产企业如何加强税务管理[J].中国外资，2014，07：23-25.
房地产税务管理范文第2篇
关键词：营改增；房地产；税务管理风险；应对措施
一、营改增概述
营改增主要是指将企业之前的营业税改为仅对增值的部分缴税，这样的税务改革有助于减少重复征税的环节，可以在一定程度上降低企业的税务负担。这是在经济发展的新形势下做出的必然选择，通过税务改革推动产业结构的变化，加快税务体制的变革，促进服务业中高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动力、深化供给侧结构性改革。
二、营改增对企业的影响
营改增的意义主要有以下几个方面：减少了重复征税的环节，实现增值税的税务改革，推动产业结构的升级，最终推动经济的发展。营改增的改革试点中，房地产作为重要的组成部分，此次税务改革对于房地产企业也具有重要的影响。（一）对财务管理的影响财务管理作为内控建设的重要组成部分，营改增的改革也是对财务管理的挑战。税务改革后更要加强对内控建设的控制，加强对相关发票、合同的管理。（二）对会计核算的影响营改增以后，对财务管理人员提出了更高的要求，因为营改增之后账目项目有了更多的内容，而且数据复杂，核算起来比较困难。此次改革是对会计人员的一大挑战，在核算方法方面，新的核算方法与原有的核算方法并存，实现了从营业税向增值税的过渡。（三）税务负担的改变对特定的房地产企业而言，营改增的出现并不代表企业的税务负担降低，也有可能意味着税务负担的加重。如果供应商的规模比较小，那么抵扣的可能性就降低，会加大税务负担。即使有发票，但是如果发票不合法合规，抵扣的可能性也会降低。基于以上两个税务方面的改变，可能并没有减轻税务负担，反而会增加税务负担。
三、营改增后房地产企业面临的税务风险营改增
对于房地产企业从大的方面来说是降低了税收负担，毕竟房地产企业是大规模的服务业，所以，税制的改革能推动房地产企业的发展。但是，任何事情都是两面性的，营改增的出现也会给房地产企业带来不少的税务风险。（一）财务核算的风险。在营改增之前，主要是对营业税进行改革，营改增之后，在财务核算中会增加更多新的项目，这是对财务管理人员的一大挑战，同时，还存在着更多的风险。数据的庞大和复杂无疑都会增加财务工作人员的负担。营改增对于房地产企业具有牵一发而动全身的影响，而房地产企业的相关规划和策略都会因为改革而发生变化，包括投标招标、成本核算以及预算管理。这样一来，需要房地产企业各个部门的相互配合、自如地面对营改增，如果只是财务管理人员单方面的工作，各部门之间缺乏沟通和交流，会为房地产企业带来税务方面的风险。（二）财务管理人员的观念更新不及时。在实行营改增之前，财务管理人员是营业税办理的直接操作人员，操作简便，数据规模相对比较小；营改增以后，财务管理人员的工作量大大增加，如果不能够及时更新观念，不积极学习相关的理论知识，会增加税务风险。
四、房地产企业应对营改增后税务风险的措施
（一）积极应对营改增，调整发展战略。房地产企业在实行营改增以后要围绕着增值税制定新的发展战略，调整现有的发展政策，通过分析新的政策和形势，找到问题所在，只有这样才能够规避营改增带来的风险。营改增后，税与价之间的关系是税价分离，与以往税价合一的关系大大不同，由于税价分离，房地产企业在进行工程管理的预算和决算过程中要重新调整相关的系统，把与增值税相关的发票考虑在内，以免因没有充分掌握营改增之后的税务特点而带来麻烦和风险，从而增加房地产企业的税务风险和税收负担。对于房地产企业来说，其经济效益是通过出售房屋获得的，而与购房者之间则是通过房屋合同或者与施工方签订合同而形成利益关系，所以，合同对于房地产企业来说至关重要。在营改增的背景之下，要根据新的政策调整合同的模板，在合同中要对税务内容做出详细的规定，避免对方借助新的政策钻空子，给自己带来不必要的麻烦。另外，要对发票的使用进行严格的审查，避免因为虚假发票，无形之中增加增值税的支出，反而增加了税务负担。税务改革的目标就是减少税务负担，如果房地产企业处理不好，反而会增加税务负担，这是得不偿失的。只有积极调整相关的发展计划、更新合同模板，才能顺应发展潮流，抓住机遇，实现房地产企业的发展。（二）加强税务风险意识，加大理论学习力度。一个新政策的实施，需要相关人员的了解，只有了解政策才能有对策、才能促发展，否则就是一纸空谈。所以，房地产企业的管理层要带领基层工作人员增强防范税务风险的意识，加强防范税务风险的宣传。这种意识的培养不仅应在财务管理人员之间开展，更应该涉及各个部门的工作人员，因为这不只是财务工作人员的事情，应该形成自上而下的防范风险意识。要加强对员工的理论培训，尤其要加强财务管理人员对新政策的学习，及时改变自己的观念，从营业税的固有思想中解脱出来接受新的事物。只有这样才能减少因对政策的不理解所带来的风险。总而言之，工作人员要了解新的方向，才能在工作中脱离轨道，培养自己的实践动手能力，及时把学到的知识应用到实践当中。同时，财务管理工作人员除了要与内部部门保持联系外，还要与外部保持联系，如与税务部门保持联系，及时了解新的政策，防止漏税或者因不了解新的税收政策带来风险。（三）加强发票管理。发票与税收之间有着必然的联系，这是增值税的关键所在。房地产企业要加强财务部门对管理部门和采购部门的监管，对所开具发票的准确性和完整性进行核实。在合作对象的选择上要谨慎，选择规范的企业合作，最好能抵扣税额，否则会因为不规范或者规模较小而无法抵扣税额，从而增加税务负担。（四）做好税收筹划工作。首先，企业要了解增值税的税收优惠政策，根据不同的税收级别进行划分，税率不同，其计算方法也就随之不同，需要根据不同的的税率制定不同的核算和计算方法。其次，企业规模的大小也会影响税率。一般来说，规模小那么其税率就相对较低，在无法从纳税人那里取得更多的抵扣发票时，可以通过改变供应商的规模大小来调整税率。如果充分考虑到抵扣方面的问题，能够极大的减少企业的税收负担。（五）建立预警机制。由于营改增以后，房地产企业将会面临税制过渡的风险，因此，要建立相关的预警机制，从源头发现风险、预测风险，从而达到减少风险或者降低风险的目标。通过调整相关的税收政策来降低风险，促进房地产企业健康长远的发展。预警机制的存在，让财务管理人员明白什么是可以抵扣的、什么是不可以抵扣的，时刻让工作人员保持警惕，内心不放松，对新的税收政策足够重视。营改增是顺应经济发展的必然选择，也是党对有关企业提出的新要求，在试点的过程中，我们可以看到它为经济结构转型带来的变化。在房地产企业中，其发挥的作用主要是看如何应对这一改革，如果可以有效降低风险、把机遇最大化，那么我可以说营改增对于房地产企业来说是利好的。不容忽视的是，任何机遇都是与挑战并存的。
五、结语
随着营改增的不断推进，它对产业结构不断优化，并推动经济进一步发展。与此同时，我们也看到了房地产企业从营业税纳税人向增值税纳税人的转变，这一转变带来了巨大的风险。在这样的环境中，管理层要充分的认识风险，及时发现风险、预测风险、化解风险，根据新的发展形势及时调整发展规划，这才是房地产企业在现阶段工作的重点。也只有这样才能抓住营改增带来的机遇，把风险转化成发展的动力。
参考文献：
[1]张彦利.营改增后的税务筹划和税务风险.时代金融，2014（01）.
[2]张际萍.营改增对企业运营的影响及建议.商业会计，2014（12）.
房地产税务管理范文第3篇
关键词：会计收益与应税收益的差异 审计费用
房地产业连续数年被国家税务总局列为税务专项检点行业，每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题，需要统筹考虑各个税种的税收政策，并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟，但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析，
一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析
（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。
（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。
二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析
（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。
（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。
（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。
（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。
三、商业类房地产企业税务筹划的对策
（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。
（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。
（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。
（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。
参考文献：
房地产税务管理范文第4篇
关键词：房地产企业 资金 合同 成本 税务筹划
房地产行业在经历了高投资、高收益的投资热潮后，目前形势不容乐观，尽管国家相继出台了有利于房地产行业发展的相关政策，但要想继续收获高额利润已经不可能，如何在现有形势下保持不败之地，成为每个房地产企业需解决的棘手问题。笔者现就所服务的某钢城房地产开发公司如何从加强财务管理和税务筹划作为制胜点来进行阐述。
房地产开发企业投资大、周期长、贷款多、涉税繁、风险高、政策强。要加强房地产开发企业的财务管理，可从以下四点着手：
一、加强资金管理
1、房地产企业从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时较长，巨额的地价和房屋工程造价，需要投入的资金数量较大，要使开发项目顺利完成，解决融资问题是企业的头等大事。某钢城房地产开发公司在拿地前就进行了深入的项目可行性研究，对项目总投资作出合理的资金预算。因为项目开发的第一笔大额用款是支付土地款，它占整个开发项目较大的成本比重。土地款一般不可能得到银行贷款的支持，而是靠股东的自有资金投入。该公司在成立时就预先考虑到将要支付的土地款先作为公司的注册资本投入，扩大企业规模，使开业后自有资金就达到项目总投资的40%，以便于后续向银行争取项目开发贷款。
2、资金是房地产开发企业的命脉和血液。为了保证资金链的通畅，提高资金使用效率，降低资金成本。该房地产公司财务部每年第四季度就着手编制下一年度资金预算，平时配合和协助各业务部门编制各部门的月度、中期资金计划。每月计划汇总后对资金作出平衡，严格根据资金计划进行付款。合同付款环节是房地产公司最重要的资金管理环节，为严格把好项目用款关，财务部对每笔付款尤其是工程施工大额款项，要求工程部开具"付款通知单"，并由工程部负责人与分管项目的公司副经理审核签字，经财务审核合同条款后才予以支付。做到每笔付款用途明确，付款进度严格执行合同规定，经得起审计检查。每月末编制"资金月度计划执行反馈表"，对每月资金使用情况进行反馈和检查分析。
二、加强合同管理
合同管理是房地产开发企业财务管理的又一重要环节。通过签订各类合同（土地出让合同、施工承包合同、设备采购合同、设计咨询合同等等），作为支付房地产公司各项目用款的依据。为使合同管理和项目资金的使用更加规范化、高效化、合理化。
三、加强成本管理
1、成本核算既是企业的一项基础工作，也是企业致胜的关键因素之一。房地产企业开发成本核算中成本名目繁多，该公司首先对项目建设中发生的前期可行性研究费、规划设计费、工程开发成本、开发间接费等进行了整体测算，进而编制项目总投资预算，并结合实际工程进度情况适时修订编制"项目投资流量预算"（自项目开发原始投入起到项目竣工止），并从静态和动态方面都加以测算，静态方面主要测算：股东投资回报率、回收期、净资产收益率等指标；动态方面主要测算：内含报酬率（IRR）、净现值（NPV）、净现值指数、动态投资回收期等指标。
该公司非常重视基础数据的收集和整理，要求公司管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要求员工既从自身做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部准确地进行成本核算打好基础。
2、在充分掌握各项税收政策和会计准则的基础上，合理准确地核算和区分开发成本和开发费用，否则将带来经营阶段和清算阶段的稽查风险、税收风险和经营风险。在正确按成本对象核算成本的同时，还应正确区分开发成本中的开发间接费与开发费用（即期间费用），这不仅关系到会计核算的准确性和企业所得税汇算清缴工作，还直接关系到土地增值税的清算中扣除数的基数的准确性，土地增值税在房地产开发企业的税费支出中占很大的比重，影响利润额也较大，税务机关会重点清算和稽查，对已列入开发间接费中的不合理的部分（包括不合理的借款费用等）予以剔除，再作为扣除数基数计算开发费用和加计扣除部分。 坚持按税法要求做好上述两大成本区分，加强成本核算管理，可以避免以后所得税汇缴清算和土地增值税清算带来的不必要的麻烦，并为企业提高经济效益作出应有的贡献。
四、提高财务人员素质
鉴于房地产企业财务管理的特殊性，财务管理人员不仅要具备专业财务知识，同时也要学习相关知识内容，如：成本控制、工程管理、资金管理等。鉴于这方面因素，该公司经常对财务人员进行业务培训和职业道德培训，不断更新财务管理理念，学习掌握最前沿的房地产理论知识，鼓励财务人员保持刻苦钻研、循序渐进、精益求精、的工作作风，以加快财务管理水平的不断提升，为公司决策者提供充足及时准确的决策信息。
五、加强税务筹划
1、该公司通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，房地产公司可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
2、相关借款利息的筹划
由于该房地产公司的开发资金主要来自向银行和母公司的借债，资金量大、借款期限长、利息费用多。所以针对开发完工之后发生的利息费用，通过按转让房地产项目分别计算、分摊并提供金融机构证明，使其不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除，对借款利息进行税收筹划。
3、销售房产时的税收筹划
该房产公司通过改变销售模式的筹划降低了税负。该房产公司设立了销售公司作为分公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税筹划空间很大。
4、递延纳税时间
房地产税务管理范文第5篇
【关键词】海南省；服务型政府；房地产税收；税收征管
服务型政府理念的提出为房地产税收征管提供了理论依据和发展方向。房地产税收征管主要是税务机关的职责，但土地、城建规划、房管、银行、财政等部门也有协税护税的义务。土地、城建规划、房管、银行、财政、税务作为国家重要的经济管理部门，在建设服务型政府中肩负着重要的职责。
一、服务型政府的内涵及对房地产税收征管的指导意义
1.服务型政府的内涵
服务型政府作为一种新型的政府治理模式，是在公民本位、社会本位理念指导下，在整个社会民主秩序的框架下，通过法定程序，按照公民意志组建起来的以为公民服务为宗旨并承担着服务责任的政府[1]。
服务型政府是法治政府。依法行政是现代政府的一个基本特征，是合理地界定政府与社会、政府与市场、政府与公民关系的前提。我国政府就其本质来说，是依据宪法原则建立并按宪法原则运作的。法治政府是“依法组成并且依法治理、依法行使政府权力的政府”[2]。服务型政府是依法行政、违法必究的政府，其法律是真实保护公民权利的正义之法
服务型政府是高效政府。服务型政府则应该是一个灵活的、精简的、行政行为高效的政府，确立以绩效为中心的结果取向定位。高行政效率、低管理成本、社会效益显著，民众才能真正受益。
服务型政府是透明政府。与传统管制型政府相比，服务型政府的很大不同就在于要求政府增强公开性与透明度，破除政府与公民之间的信息不对称。透明政府一方面提高了行政决策效率，另一方面可以有效防止权力的滥用。
2.服务型政府对房地产税收征管的指导意义
房地产税收征管的多方联动是建设服务型政府的应有之义，服务型政府理念的提出和实践对房地产税收征管的多方联动具有重要的指导意义。
由于房地产行业的特殊性，目前在房地产企业的管理链条中，税务部门处于管理的最末端。从购买土地、规划设计、开发、预售，分别由土地、城建规划、房管等多个政府部门掌握。政府如果能科学配置资源，那么就能提高行政效率。多部门能建立联动机制，或实行一站式服务，即能做到信息共享、简化手续、方便企业、加强税收征管、增加财源、有效防止权力的滥用，真正实践服务型政府的理念。
二、海南省房地产税收的现状
2010年初，海南建设国际旅游岛上升为国家战略以后，全省经济发展面临的宏观和微观环境都较好。并且各项政策的落实和相关配套设施的出台，使海南聚集了比以往更多的人流、物流和资金流，迎来了房地产开发的热潮，使得房地产业成为海南经济发展的主要推动力。随着国家房地产调控政策和稳健货币政策的有效实施，海南房地产业的发展增势趋缓，但仍在一段时间内是推动海南经济可持续发展的重要支柱产业。
1.房地产业税收仍是海南财政收入的半壁江山
据海南省财政厅统计，2010年前三季度海南地方税收182.5亿元中，房地产和建筑业税收共107.7亿元，比重为59%。海南省人大财经委2011年上半年经济形势分析会证实，2011年上半年海南房地产相关税收收入94.5亿，占地方税收的58%，房地产业税收收入74.13亿，税收规模居各业之首，按全年商品房销售850万平方米测算，海南2011年全年房地产业税收收入将达到145亿元，同比增长约39.35%。
2.土地增值税是海南增收额最大的税种
2011年1至6月，全省地税收入157.9亿元，同比增长21.9%，增收28.3亿元。其中，土地增值税收入22.3亿元，比上年同期增收7.8亿元，增长53.1%，是增收额最大的税种，对地税收入增长贡献率达27.4%。与此同时，地税稽查部门加大房地产行业的稽查力度，1-5月房地产业查补收入1.39亿元，房地产税收秩序整顿取得良好效果。
三、海南省房地产税收征管存在的问题
房地产业的发展，增加了税收收入，其缴纳的税收总额呈现出强劲的增长势头，在税收收入起到了支柱税源的作用。但由于房地产开发、销售周期长，多个项目滚动开发，成本核算复杂，且纳税方大多财务核算不健全，加之政府相关的管理部门对其开发经营和税收缴纳也未形成有效的操作性强的管理规范加以控管，所以还存在一些普遍性的问题。
1.土地增值税征管没有到位
由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，征管力量不足，房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。海南省审计厅对该省7个市、县房地产企业2010年土地增值税清算情况进行审计发现，地税部门少征收房地产企业土地增值税3000多万元，15家房地产企业少缴各类税金1亿多元。
2.税务干部的业务素质有待进一步提高
房地产业是一个个性突出的行业，其具有较为特殊的行业经营特点。要适应精细化管理，管住、管好该行业需要税务干部具备很高的专业技能要求。目前部分税务干部尚不能满足对房地产业实行精细化管理的业务要求，具体表现为：一是对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生；二是对房地产业相关税收政策及关联知识的了解和掌握相对不足；三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练。
3.以票管税在房地产业中没有真正落实
房地产业具有多种经营（既有建筑业，又有加工业；既有房屋销售又有物业管理服务）、运转周期长（房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，其开发项目的经营运转周期长，开发前期资金投入大，收益主要在中后期）和交纳税种多（房地产企业所纳税项是现行税制下交纳税种最多的行业，涉及11个税种）的特点，这就使得房地产企业发票管理面临一个较为复杂的局面。据税务稽查人员透露，在房地产企业税务稽查时发现的发票问题主要有：代开发票多，主要是购沙石，这样就很容易虚增成本，而且漏掉了资源税；发票金额等重要指标被随意涂改；服务业发票有的无收款人印章；购进材料的发票只有入库单，无对方单位的货物清单，且发票金额较大，容易虚增成本，大宗材料的购进没有采购合同。税务机关很难通过“以票管税”的手段，掌握房地产企业完整、真实的纳税和财务情况。
4.横向部门配合不力、信息交换机制还不畅通
国家税务总局、财政部、建设部早在2005年就联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，通知规定：“各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系；房地产管理部门要积极配合。”“在办理房地产权属登记时，要求出具完税凭证（契税、土地增值税），对于未出具的，房地产管理部门不得办理权属登记。”这些条款的规定，使房管部门的协税护税成为一种义务。
但在实际操作中，对此缺少相关的制约措施。可见，没有事后的监督保障，同级横向部门的协税护税在很大程度上是一句空话。在部门信息沟通不畅，地税干部力量缺乏的情况下，开发商的真实收入很难核实。此外，因契税多数由财政部门征收，财政干部没有对开发商的检查权，不便核对真实售价，往往不得已按评估价或合同价为计税依据，导致大量税收流失。而一旦财政部门认定售价，地税部门对开发商的管理就会处于被动地位。
四、海南省构建服务型政府下的房地产税收征管的思考
针对上述分析的海南省房地产税收现状及征管中存在的问题，那么海南省在构建服务型政府的理念下应采取有效措施来加强房地产税收征管，就值得我们思考。
1.认真落实土地增值税的清查征收工作
土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。以政府为龙头，组织税务机关、国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
2.提高税务干部的业务素质
房地产业税收征管的质量与税务干部的业务素质有着密不可分的关系。因此，在深化房地产业税收征管工作中，就应培养足够数量且业务素质能够满足房地产税收征管工作需要的专业人才队伍。因此对税务干部提出了新的更高的要求，首先要求税务干部专业业务水平要精，要能熟练掌握房地产业相关税收政策法规；熟悉房地产业的会计核算方式；其次要求具有宽泛的的行业知识面，了解整个房地产开发交易的全过程；了解贷款购房资金流程等关联知识；了解房地产业分类项目开发成本的行业平均水平；最后要求懂得评税理论，掌握评税方法，能运用计算机进行评税的实际操作；还要能参与确定评税技术标准，提出评税计算机系统的业务需求，指导开展评税数据的采集工作，并对纳税人提出的争议进行处理等等。宽泛的知识面有助于增强征管的敏锐性，改变以帐户看帐户，以报表看报表的浅表管理，明察税收征管中隐含的问题，提高对复杂问题的应对和处置能力。
3.从以票管税入手，防止房地产税收流失
规范房地产税收征管应以房地产发票管理为主线。税收征管历来最简单而有效的办法就是以票管税。将现有的不动产销售发票改为房地产销售发票，一式四联：存根联、发票联、登记办证联、记账联，并加印一份登记办证联，将其与契税票一同作为办理房屋产权证的必备要件。房屋的装修也要求户主索要并保存发票，新房的装修可以一并计入户主的房屋价值，旧房装修发票由业主自己保存，在房屋转手销售过户时作为计算个人所得税的扣除依据，否则不予扣除。这样才有利于房地产税收的源泉控管，节省征管成本，提高办事效率，遏制炒房行为，并能为银行抵押贷款提供真实依据，为以后的家庭财产登记作好铺垫。
4.由政府牵头制定长期有效的行业管理办法，加强部门协调配合
加强部门协调配合应由地方政府牵头制定长期有效的行业管理办法。首先应由税务、财政部门制定初步的《房地产税收管理办法》，由地方政府组织税务、财政、计划、国土、城建、房管等相关部门共同认可，再以地方政府文件的形式下发各职能部门，由地方政府监督部门监督执行，对不按规定办理的，地方政府应制定具体的处罚纠正措施。
1）计划部门应将房地产开发立项审批及年度投资计划情况定期向税务、财政部门通报。
2）国土部门应将国有土地使用权出让、土地使用权转让、拍卖等信息向税务部门和财政契税管理机构事前通报，税务部门和财政契税机构则应在土地使用权拍卖、转让交易过程中了解有关情况。国土部门凭纳税人持有的各种税收完税凭证和销售发票方可办理土地使用证书及划转土地拍卖、转让资金手续。《土地增值税条例》中明确规定先税后证。
3）城建部门应凭税务部门报验登记证明办理房地产开发施工许可证，并定期向税务、财政部门通报。税务机关有权建议有关部门取消欠税的施工单位或个人的招投标资格。施工企业在与建设方签订合同后10日内必须办理税务登记，以便于税务机关及时进行税收管理。
针对房地产行业税收征管中出现的新情况、新问题，解决是刻不容缓的，同时也是一个长期的过程，税务部门在加强自身征管力量的同时，也迫切需要与政府各相关部门共同努力，建立起协调有效的长效机制，形成规范其纳税秩序的整体合力，以促进该行业在法制的市场环境中开展公平竞争，从而带动和促进经济的健康可持续发展。
参考文献：
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本文系海南省教育厅课题“海南省房地产风险防范于化解的税收战略”（批号：Hjkj2011-70）阶段性成果之一。
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