房地产转正总结范文第1篇

物业服务工作涉及到方方面面尤其是和客户打交道。作为一名“物业人”要有正直的品德、职业良心和道德。物业服务工作是有着崇高理想者的试验田，共产主义思想的实验园。是做服务行业从业者所从事的理想职业。他们工作时间不分昼夜，工作性质不分份内份外。节假日雨雪天人们往家跑，他们却要坚守岗位。

在三个月任职期间，作了如下工作

1、按照制度办事，以身作则身体力行，带领一班人做好工作，有计划有步骤落实各项工作目标；

2、培训队伍使技能有所提高，在职工中建立信任和彼此信任，使逐步成为团结、沟通、协作和信任的高效队伍；

3、完成了业主恳谈会、中秋联谊、教师节和重阳节到业主家访问送花等活动。使得业主和管理处间建立互信，使之相互关系得到一定改善；

4，集中抓了客服队伍建设，在收费项目上坚持原则，基本完成了公司制定的经济指标；物业服务费、车位费和多种经营等收费项目有条不紊的继续工作中。

房地产转正总结范文第2篇

论文摘要：本文对营运资本进行了重分类，并以2003-2006年在沪、深两市上市的房地产公司作为研究样本，利用固定效应模型对其营运资本结构与公司价值的相关性进行了实证研究。

本文对营运资本进行了重分类，并以资金密集型的房地产上市公司作为研究对象，系统地分析了其营运资本结构对公司价值的影响。

    一、研究假设

本文的营运资本是指净营运资本或营运资金，即流动资产减去流动负债后的余额。我们将营运资本分为 金融 营运资本和经营营运资本。具体分类见表1:

根据国内外已有的研究成果，我们提出如下假设:

    假设1:营运资本周转天数、应收账款周转天数与公司价值负相关。

    假设2:一年以上的应收账款占应收账款总额的比例与公司价值负相关。

    假设3:预收账款与营业收人之比与公司价值负相关。

    假设4:预付账款与营业成本之比与公司价值正相关。

    假设5:“经营流动资产/总资产”与公司价值负相关。

    假设6:金融流动资产负债率与公司价值正相关。

    二、变量定义、样本选取与计量模型

    1.变量定义。本文研究中的各个变量及其具体情况详见表2。

    (1)衡量公司价值的变量。本文用托宾q值衡量公司价值，托宾q值为公司资产的市场价值与其重置成本之比。其中:资产的市场价值为普通股市场价值和债务账面价值之和，普通股市场价值为年末最后一个交易日的收盘价乘以普通股股数;而资产的重置成本用资产的账面价值代替。非流通股的市场价值根据每股净资产折算，以此重新估算托宾q值从而减小估算误差即:t流通股股数x每股股价+非流通股股数x每股净资产+负债总额)/总资产。 

  

   (2)衡量流动资产与流动负债的内部变量。与其他行业的公司相比，房地产公司的应收账款在流动资产中所占的比例相当大，是一项极为重要的流动资产。而且房地产公司在土地储备方面所占用的资金数额很大，导致预付账款的金额通常很大。房地产公司的产品一般是先销售后“生产”，从而预收账款在流动负债中所占的比例很大。故选取以下4个变量衡量房地产公司营运资本结构对公司价值的影响:①应收账款周转天数:反映房地产公司应收账款的周转速度。②一年以上的应收账款占应收账款总额的比例:反映房地产公司的应收账款的回收风险。③预付账款与营业成本之比:反映预付账款的周转情况。④预收账款与营业收人之比:反映预收账款的周转情况。

    (3)衡量流动资产与流动负债相关结构的变量。在对营运资本进行分类的基础上分析流动资产与流动负债的结构，可以更准确地反映营运资本结构。故选取以下3个变量衡量房地产公司营运资本结构对公司价值的影响:①营运资本周转天数:反映营运资本项目之间相互转换的时间。②经营流动资产/总资产:反映公司的营运资本投资政策。③ 金融 流动资产负债率:反映目前有多少资金能用于偿还短期借款等流动负债项目，反映了金融营运资本结构。

    2.样本选取与计量模型。本文样本数据来源于wind资讯。在样本的选择上进行了如下考虑:剔除st公司和pt公司;只选择可发行a股的公司;剔除数据不全及主营业务收人占总收人的比例小于50%的公司。最终，将2003  2006年在沪、深两市上市的45家a股公司作为样本公司。

    本文采用的是面板数据，我们首先通过hausman检验来确定使用哪种计量模型。通过eviews5.1软件 计算 得出如表3所示的结果:

根据表3的结果，选择固定效应模型。模型如下: 

  

    其中:tqi:是因变量，即托宾q值;ui是第i个单位的个体效应;氏是斜率。假设个体效应ui是常量，其他随时间而变的因素的作用归人随机项eit中。

    三、研究结果

    我们采用最小二乘法进行回归分析，运用eviews5.1软件计算得出的结果如表4所示: 

  

 

表4中，r2的值为0.748 220，说明整个模型的拟合优度较好;t统计量的绝对值均大于1.2，表明模型中各变量都通过了检验;而从f统计量可以看出，模型中自变量与因变量的线性关系显著;prob ( f统计量)=0，说明模型的整体效果很好。根据表4的结果，可以得出以下结论:

    第一，营运资本周转天数通过了显著性检验，但是相关系数与预期的相反。从影响营运资本周转天数的因素和房地产公司营运资本的特点着手，我们可以发现导致这种现象的主要原因是，政府部门对房地产行业实施宏观调控，陆续出台的一系列文件和法规涉及房地产行业的各个环节，这都影响了房地产公司的营运资本周转天数，尤其是对存货的周转影响很大，从而导致回归结果与预期的相反。

  　应收账款周转天数与公司价值表现为显著的负相关关系，应收账款周转速度越快，满足公司日常经营需要的资金数额就越大。因此，加强房地产公司应收账款的管理有利于公司价值的提升。

    第二，一年以上的应收账款占应收账款总额的比例与公司价值存在显著的负相关关系。一年以上的应收账款一般都存在较大的回收风险。一年以上的应收账款占应收账款总额的比例越小，说明公司收回应收账款的能力越强，公司的价值也就越大。

    第三，预收账款与营业收人之比与公司价值表现出显著的负相关关系。预收账款与营业收人之比越大，说明公司将负债转化为资本的能力越弱，公司的价值也就越小。

    第四，预付账款与营业成本之比与公司价值表现为显著的正相关关系。预付账款与营业成本之比越大，说明公司的资本越雄厚，公司有足够的资金用于购建长期资产，公司的价值越大。

    第五，“经营流动资产/总资产”与公司价值表现为显著的负相关关系。我们可以根据经营流动资产在总资产中所占的比重来判断公司选用的是激进的还是稳健的营运资本政策。“经营流动资产/总资产”的值越小，说明营运资本政策越激进，那么公司的价值也就越大。

房地产转正总结范文第3篇

【关键词】房地产业 房地产税 宏观调控 规制俘获

2003年以来，我国房地产业房屋销售价格持续上涨引起全社会的关注，房价调控问题不仅关乎百姓利益，而且事关国家经济发展大局。尽管中央政府连续两轮加大宏观调控力度，但房价问题依旧突出。税收作为政府最重要的宏观调控手段之一，对房地产业具有极其重要的影响。本文从房地产税收种类及其作用入手，探讨近年来税收政策的调整及其效果。

一、房地产税收种类及其作用

房地产税收贯穿房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点，制约着房地产开发商的投资盈利水平和消费者的支出水平。目前房地产税收主要包括房地产保有税、房地产所得税及房地产取得税。

1、房地产保有税。房地产保有税收对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态――土地、房产和房地合一的不动产来设置。目前我国房地产保有税收主要包括地价税、房产税和闲置土地税。房地产保有税通过三个途径影响房价：具有使房价降低相当于保有税现值部分的效果；促进房地产有效利用所带来的效果；有效防止房地产泡沫的产生。投机房地产资金的获利空间要么被税收成本挤压，要么被持有成本消耗，保有税负可明显降低房地产作为资产的投机的有利性，有效阻止房地产投机需求。

2、房地产所得税。房地产所得税是对经营、交易房地产的自然人或法人就其所得或增值收益征税。目前该税种包括公司所得税、个人所得税、土地增值税等。

3、房地产取得税。房地产取得税收对取得土地、房产所有权的人征收。目前我国房地产取得税包括农地占用税、契税、遗产与赠与税等。政府征收房地产取得税，旨在通过加大流转环节的税赋增大炒房成本，压缩获利空间，抑制投机炒作。

二、我国房地产税收政策动态

1、对房地产开发环节的税收调整，合理引导投资导向。2005年7月1日，国家税务总局、财政部联合国土资源部发出关于加强土地税收管理的通知，强调要进一步强化城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税的管理。要求各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。2006年1月1日，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》开始执行，对预售收入的预计营业利润率做了适当调整；对转借款发生的利息支出税前扣除问题实行新规定；增加对开发产品成本、费用的扣除项目；明确合作建房的所得税税务处理问题；对新办房地产企业减免税做了限制；对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除做出新规定；规定了开发产品的完工标准及开发产品完工后“计税成本”结算的一般原则；对房地产企业所得税征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的调整是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，比例由15%提至20%；按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。2006年5月17日国务院常务会议提出了针对房地产价格过快上涨的六条要求（简称“国六条”），国家税务总局了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，再次强调利用营业税的手段对房地产价格进行调节。

“一费二税”开启了2007年房地产调控的新局面。2007年1月1日《关于修改中华人民共和国城乡土地使用税暂行条例的决定》规定将从2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，新增建设用地土地有偿使用费提高1倍；将外商投资企业和外国企业（以下简称外资企业）纳入城镇土地使用税的征税范围。同月中旬，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，土地增值税由“预征制”走向“清算制”。政府希望能够限制更多资金进入到房地产市场；同时对开发项目的明确划分也显示出调控针对住房供应结构的引导。综合来看，是收紧了对房地产的政策优惠。

2、对房地产交易环节的税收调整，控制和引导需求。

（1）营业税。2005年6月1日，国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》规定个人将购买不足2年的住房对外销售的应全额征收营业税；按实际缴纳营业税的5%征收城市维护建设税；按实际缴纳营业税的3%征收教育费附加。个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普遍住房标准的住房对外销售，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加。对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。2006年5月30日《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理的通知》强调：2006年6月1日后，对转让购买不足5年的住房全额征税，而转让购买超过5年（含5年）的普通住房免征营业税。这一政策导向对于普通住宅和非普通住宅的转让在营业税缴纳上体现差别，同时对投机性住房交易是一种遏制。

（2）个人所得税。在2006年8月1日《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中，强调对住房转让所得征收个人所得税时以实际成交价格转让收入，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。征收方式上由自行申报纳税调整为主管税务机关在房产交易场所设置征收窗口，个人所得税与转让环节应缴纳的营业税及其附加、契税等税捆绑办理。“转让个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”体现对商业性投机买卖和自用消费性买卖房地产的区别调控。

三、税收政策调控的效果

2005年以来的房地产税收政策调整给房地产业带来了一定影响，但从房地产价格指数来看，政府税收调整对房地产业的价格控制效果并不显著。图1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地产价格指数，因为指数为环比数据，故要对其进行处理还原。按照通常的做法，以2003 年为基期并假定2003年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为100，乘以当期价格指数并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况，原始数据和调整后的数据均见下图。从图1可见，房地产价格从2003年第一季度开始便呈上涨趋势，而且这种趋势并没有得到改观，房地产税收政策并没有遏制价格持续上涨的趋势。

造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的，主要包括以下几个方面。

1、税率偏低，影响甚微。房地产税收占房地产开发成本比例相对较小（不到10%），对于房地产高达40%以上利润空间而言微不足道。房地产业超额垄断利润造成大量资金进入房地产业，削弱了政府通过税收调整合理引导投资的初衷。

2、行业垄断给房地产开发商转移赋税的机会。垄断使房地产商将增加的税赋轻易转嫁给消费者，造成房价上涨。政府对房地产开发商实行税收调控是由卖方完全承担所有的税赋为前提，但房地产业的垄断性造成流转环节征税很容易通过计入价格而转嫁消费者。事实证明，流转环节税赋增加后，售房者的交易成本非常容易转嫁给消费者，对卖房者却不会产生太大影响。

3、房地产“利益联盟”中央税收规制。对于房价持续上涨的动因，固然有经济发展、城市化进程加快等合理因素，但从分享房价上涨好处的“利益联盟”来看，作为一个重要的获利群体，在房地产热和房价上涨的背后，地方政府不可避免地产生短期化思想，背离了中央政府宏观调控的初衷。另一方面，地方政府通过另外的机制影响中央税收规制政策的走向，降低了房地产税收规制效果。

4、税收的时滞性。税收作为国家宏观调控体系中的重要工具，对于实现国家宏观调控关于总量平衡与结构优化的目标都有一定作用，但税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，包括认识时滞、执行时滞与反应时滞，造成调节效果不显著。我国房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费现象，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。

现行税制结构的一个明显特点就是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税。根据税收转嫁的一般规律，流转环节税收转嫁容易发生，而保有环节不易发生税收转嫁，因此我国房地产税种结构使得税负转嫁极易产生。我国房地产市场属于垄断性行业，更易发生税负转嫁。

四、结论与建议

1、改革房地产税收体系的有关税种。对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合，科学设置税种、税率，并注意与其他土地法律法规衔接配套。参考国际物业税的特点，开征统一规范的物业税，将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。

2、调整房地产税收体系中的税率。目前房地产税收以比例税率为主，这已经体现出一定弊端。可以借鉴个人所得税的经验，采用超额累进税率来计征。

3、正确处理税、租、费的关系。完善土地税、租、费立法，将合理且具有准税收性质的收费并入税收体系，取消不合理的收费。优化征收环境，实行统一的房地产征税制度，建立有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系。

4、处理好中央政府和地方政府的税收关系。地方政府为保证财政收入的重要来源及本地区的经济发展和“政绩”形象，必然会在一定程度上与中央政府的调控政策间存在偏差，因而处理好地方政府和中央政府的税收关系也是完善房地产税收的重要方面。

【参考文献】

[1] 常丽：我国房地产税制的完善对策[J].东北财经大学学报，2008（1）.

[2] 董鸿波、李倩：房地产税收转嫁及其对房地产价格的影响[J].哈尔滨市委党校学报，2007（1）.

房地产转正总结范文第4篇

【关键词】土地流转政策 VAR模型 结语

一、土地流转政策

土地流转作为一项重要的政府的财政收入，同时土地流转费用作为房地产的重要建设成本会对房地产价格和供给产生重大影响。

（一）土地流转政策

2011年的土地流转调控政策，成都市严格住房用地供应管理；大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；在4月份公布房价“调控目标”的“限地价”政策；随后，加大住宅供地供应，加大对闲置房地产用地的清理力度和实行新“国五条”对成都房地产市场采取限购措施和土地市场“国五条”，强化土地调控；同时，还对农民进行全国农村集体土地确权登记等等。和其他城市相比，成都的土地流转政策偏紧对土地成交价格产生了极其明显的影响。

（二）成都土地流转政策对土地市场的影响

由于去年成都的土地流转政策强度大、持续时间长导致2011年的土地成交面积波动幅度很大，土地市场总体上的表现为成交量的大低价和“流拍”的出现具体说来，截止到2011年11月，成都市土地成交量为164宗，成交总面积是1017万平方米，成交平均单价为2478每平方米，成交总金额为25.17亿元。和上一年度相比，土地出让数量增幅较小，面积增长率为26.01﹪，成交单价下降率差不多是3﹪。与此同时，有四十多宗地块遭遇“流拍”而终止。

随着成都市执行“国八条”，严格住房用地供应管理的土地流转政策出台。房地产市场陡然降温，开发商减少纳地数量，三月份土地市场仅有3.31万平方米的土地成交量，和元月204.52万平方米的成交量相比交付达到98.4﹪。在4月份成都公布房价“调控目标”的“限价”政策，但是这一政策目标没有实现反而房价出现了百分之十左右的增长和成交量有所提高，但在后来的几个月一直到10月，由于受到了房地产交易市场的大幅度萎缩和政府前几个月的房地产和土地流转调控政策和“国五条”、新“国五条”的影响，土地市场处于低位非均衡状态，其成交量均处于70万平方米的以下区域。11月由于GDP增长速度的放缓和CPI、PPI的涨幅高位回落，通胀压力的缓解等经济因素，土地市场有了一定的反弹。从成都市近几年土地成交面积和成交宗数来看，从2008年起成都市土地成交面积和宗数都呈快速上升趋势，但这一增幅在2011年就很缓慢，其中2011年的成交面积为近五年最高（1017.83万平方米），但由于土地成交单价下降和成交宗数的减少致其成交金额明显低于2010年，这和成都市的土地流转政策密切相关的，特别是2011年程度严格控制土地流转的政策调整。

从2011年2月到2012年3月，成都市的土地出成交金额和房地产价格有很高的相关性，因为土地流转价格是房地产的一项重要成本会使得两者具有很高的相关性，两者价格在2011年11月份以前表现为较为稳定的增长率，其中房地产价格增长较快，而且房价除了受到政策影响还要受到宏观经济状况的影响，因此流转的土地变化不如房价大其变化最大的是去年11月份。而到了2011年11月以后，由于土地流转政策的加码和前期政策的效果凸显导致了土地价格和成交量的大幅度缩水。

二、土地流转政策对房地产市场的影响——基于VAR时间序列模型

根据2011年2月到2012年3月的购置土地面积、住宅本年新开工面积（累计，单位：万平方米）建立VAR模型，其中解释变量为购置土地面积，被解释变量为住宅本年新开工面积，其中购置土地面积、住宅本年新开工面积分别用TDGZ、GDZC表示，所选数据来自成都市统计局。为消除事件趋势，笔者采用对数化时间序列LNTDGZ、LNGDZC来研究土地流转政策对房地产市场的影响。

（一）LNGDZC和LNTDGZ进行单位根检验和VAR模型

利用单根检验方法发现LNGDZC、LNTDGZ序列一阶差分在10%的置信水平下都是平稳的。因此笔者利用eviews5.0对上述模型进行VAR模型估计，其结果如下：

VAR Model - Substituted Coefficients：

LNGDZC = - 2.70*LNGDZC（-1） - 0.09*LNGDZC（-2） + 3.02*LNTUGZ（-1） + 0.46*LNTUGZ（-2） + 8.94

LNTUGZ = - 2.96LNGDZC（-1） - 0.45LNGDZC（-2） + 3.31*LNTUGZ（-1） + 0.73LNTUGZ（-2） + 8.57

其中：R^2=0.28 F=0.67 AIC=2.45 SC=2.66

从上面的时间序列的VAR模型分析结果得知被解释变量的可绝系数比较高低因为在影响房地产新建价格的因素中土地购置只是一部分原因，AIC、SC较小，F统计值在10﹪的置信水平下和显著，表明了模型的拟合度一般。其中，新建住宅和土地购置滞后一到二期对新建住宅影响的估算值分别为：- 2.70、- 0.09、3.02、0.46；同时，新建住宅、土地购置对土地购置面积的滞后一到二期对其影响系数分别为- 2.96、- 0.45、3.31、0.73；同时可以知道，土地购置之后一到两期对土地购置面积影响为负，房地产新建面积对房地产新建面积为负，反之，土地购置滞后一到两期对房地产新建面积有较大的整的影响。

（二）对时间序列进行JOHANSEN协整检验

通过软件ADF单位根检验结果显示，上述各时间序列变量都是一阶平稳序列，可以对其进行协整，取时间序列滞后两期进行JOHANSEN协整检验可知，新建住宅面积和土地购置面积之间是可以协整的，有稳定关系。

（三）脉冲响应函数、格兰杰因果检验

通过利用eviwes5.0可知新建住宅面积和土地购置面积之间是可以协整的新建住宅面积受到土地购置面积的影响因素越来越大但是变化幅度正在变小，土地购置面积受到新建房地产价格影响越来越小，但是变化幅度正在变小。同时，从格兰杰因果检验的结果得知，在滞后两期的时候两者之间的关系并不是太明显。

（四） VER修正模型

由于VAR模型本身没有限制条件导致存在不准确的地方，同时考虑到解释变量之间的LNGDZC和LNTDGZ具有极强的相关性，因此必须对其进行消除，对其修正，修正结果如下：

VAR Model - Substituted Coefficients：

D（LNGDZC）=4.78*（LNGDZC（-1）-0.93*LNTUGZ（-1） -0.02*@TREND（11M02） - 2.11） - 3.71*D（LNGDZC（-1）） - 5.27*D（LNGDZC（-2）） + 2.59*D（LNTUGZ（-1）） + 2.46*D（LNTUGZ（-2）） + 2.92 - 0.29*@TREND（11M02）

D（LNTUGZ）=6.17*（LNGDZC（-1）-0.93*LNTUGZ（-1） -0.02*@TREND（11M02） - 2.11 ） - 4.68*D（LNGDZC（-1）） - 5.23*D（LNGDZC（-2）） + 3.49*D（LNTUGZ（-1）） + 2.70*D（LNTUGZ（-2）） + 2.88- 0.30*@TREND（11M02）

其中：R^2=0.55 F=2.62 0.82 AIC=2.45 62 SC=2.6687

从VER模型结果可以看出成都的新建房地产面积和土地购置面积之间的关系比VAR大，因为考虑到LNTZGZ和其他外生变量具有相关性，可知土地购置面积对新建住宅面积有较大影响。

三、结语

房地产转正总结范文第5篇

公允价值计量在整个会计信息系统中发挥着越来越重要的作用，公允价值计量模式的选择能在不同程度上影响企业行为，从而改变企业对外提供的财务信息。企业根据自身的需要选择合适的计量属性，在提供客观公正的财务信息的同时，也增强了自身的竞争能力。本文以正和股份为例，重点分析公司采用公允价值模式计量投资性房地产后对财务指标的影响。主要从盈利能力、偿债能力、运营能力、成长能力四个方面进行分析。

关键词:

公允价值;投资性房地产;财务指标;正和股份

1.前言

我国财政部的企业会计准则规定投资性房地产的初始计量采用成本模式，而其后续计量时可以采用历史成本或是公允价值计量模式。但是，同一企业不能同时采用两种计量模式，只能选择其中的一种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量。公允价值计量投资性房地产对企业的财务状况产生重要的影响。李绘芳和张燕(2013)指出公允价值能够为投资者提供更加相关的信息，并运用到企业的投资决策中。［1］邹燕等(2013)、王福胜等(2014)提出是否使用公允价值计量成为企业进行盈余管理的考虑因素，管理层通过选择公允价值模式影响公司的财务状况和经营成果。

［2］［3］张奇峰等(2011)指出企业采用公允价值计量将大幅提高投资性房地产的账面价值;也加剧了企业当期净利润的波动。［4］陈敏和柴斌锋(2011)发现公允价值模式会使企业盈利水平提高、净利润提升和净资产增加。［5］本文以正和股份为例，分析公允价值计量模式对其财务指标体系的影响。分析新会计准则下，公允价值计量投资性房地产对正和股份盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力的影响;最后，通过翻阅正和股份财务报表，查看正和股份在附注中对公允价值计量的披露情况。海南正和实业集团股份有限公司成立于1984年8月，是海南省最早公开发行股票的股份制试点企业之一，公司股票于1996年10月8日在上交所上市交易。公司的经营范围以商业房产为主，商业房产运营的盈利主要来源于出租商业房产的租金收入及持有商业房产的增值收益，是“金融+地产+商业”的复合体。因而选用恰当的会计计量方式计量投资性房地产对企业的财务状况有重要的影响。

本文选取正和股份进行案例分析主要原因为:(1)正和股份主要从事商业房产经营，属于房地产行业，是采用公允价值计量的上市公司中所属行业最多的行业之一。(2)正和股份2009－2012年资产总计分别为24.3亿元、35.1亿元、51亿元、58亿元，总资产规模主要位于25－50亿元的区间段，是采用公允价值计量的上市公司中总资产规模所占比例最高的区间。

2.对盈利能力的影响

净资产收益率是衡量盈利能力的重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对净资产收益率的影响，将投资性房地产公允价值计入净利润后的净资产收益率(调整后的净资产收益率)与投资性房地产公允价值计入净利润前的净资产收益率(调整前的净资产收益率)进行比较。通过相关数据处理，得出调整前后的净资产收益率(如表1所示)。通过计算，可以得出，除了2008年采用公允价值计量使正和股份的净资产收益率稍微下降外，2009年－2014年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其净资产收益率有较大的影响，因将投资性房地产公允价值变动计入净利润后，2009年－2014年的净资产收益率都有所上涨。总体来说，正和股份投资性房地产采用公允价值模式后公司的净资产收益率指标得到提高。

3.对偿债能力的影响

资产负债率是衡量偿债能力的一个重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对正和股份资产负债率的影响，将投资性房地产按公允价值模式计量的资产负债率(调整后的资产负债率)与投资性房地产按公允价值模式计量前的资产负债率(调整前的资产负债率)进行比较。通过相关数据处理，得出调整前后的资产负债率(见表1)。结果得出，2008年－2010年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其资产负债率指标有较大的影响，分析因将投资性房地产采用公允价值后，总资产的账面价值大幅提高，2008年、2009年和2010年的资产负债率分别下降了71%，70%和50.9%。2011总体来说，投资性房地产采用公允价值模式后将资产负债率指标降低。

4.对运营能力的影响

总资产周转率是衡量运营能力的一个重要指标。为了研究采用公允价值计量的投资性房地产对总资产周转率的影响，将投资性房地产公允价值计入后的总资产周转率(调整后的总资产周转率)与投资性房地产公允价值计入前的总资产周转率(调整前的总资产周转率)进行比较。通过相关数据处理，得出调整前后的总资产周转率(见表1)。通过计算，可以得出，2008年－2012年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其总资产周转有较大的影响，因将投资性房地产采用公允价值后，在营业收入一定的情况下，公允价值计量模式下的平均总资产价值大于成本模式下的，2008年－2012年的总资产周转率分别下降了79.15%，70.48%，101.92%，3.85%和3.43%。总体来说，正和股份公司采用公允价值计量投资性房地产后降低了总资产周转率指标。但是，对于投资者来说，更关心的是企业流动资产周转率，公允价值计量对企业的流动资产周转率没有影响，因此正和股份采用公允价值计量投资性房地产不会影响投资者对其的评价。

5.对成长能力的影响

营业利润增长率是反映企业增长能力的重要指标，本文通过投资性房地产公允价值变动额占营业利润的比例间接的比较公允价值对企业利润增长的影响。通过相关数据处理，得出投资性房地产公允价值变动额对营业利润的影响(见表1)。通过计算，可以得出，除了2008年采用公允价值计量使正和股份的营业利润率稍微下降外，2009－2012年，正和股份的投资性房地产公允价值计量对其营业利润有较大的影响，因将投资性房地产公允价值变动计入营业利润后，2009年，2010年和2011年的比率分别上涨了47.73%，30.18%，35.09%。总体来说，正和股份投资性房地产公允价值变动额占营业利润的比例较大，对营业利润增长率指标有较大的影响。

6.公允价值计量的信息披露情况

通过本文前面的分析可以看出，正和股份采用公允价值计量模式后改善了其财务指标。企业很可能利用公允价值计量模式粉饰报表、平滑收益，人为地操纵利润。那么，为查看公允价值运用的合理性，本文继续分析正和股份在财务报表附注中关于公允价值信息的披露情况。公允价值计量是否合理要看以下几个方面:公允价值的估值方法、相关的不确定因素以及公允价值确定的依据。对于本文对正和股份关于公允价值信息披露，本文作如下分析:①正和股份采用的公允价值估值方法为市场法，市场法是公允价值第二层次的确定方法，与第三层次的确定方法相比，是比较可靠的。②为正和股份出具资产评估报告书的是福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司，这是由福建省财政厅所属的福建省资产评估中心脱钩改制设立，成立于1992年7月，注册资本150万元，公司注册资产评估师32人，是全国首批、福建省首家经批准具有资产评估资质的专业机构，并于1993年3月经财政部和中国证监会审批成为全国第一批具有从事证券、期货业务资产评估资质的专业机构，公司同时具备全国范围土地评估资质、房地产估价甲级资质。因此，由福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司出具的资产评估书的可靠性也相当高。③正和股份从2009年到2012年采用公允价值的估值方法、依靠的第三方独立中介机构都没有发生变化，相对稳定。由此可见，正和股份对公允价值的确认方法、不确定因素、确认的依据作了充分的披露，其对公允价值计量模式的运用合规合法，较为合理。

7.结论与建议

通过正和股份的案例分析，发现公司采用公允价值计量后，确实能对其财务业绩产生了很大的影响，表明公允价值计量模式对其财务指标有改善作用。此外，正和股份对公允价值的信息做出充分披露，正和股份对公允价值的运用是可靠的。采用公允价值计量模式对上市公司的业绩指标有改善作用。公允价值的运用是值得肯定的。总体来说，为了防止企业提升业绩等动机而利用公允价值创造利润，本文对提高公允价值运用的准确性和适用性提出以下对策建议。①进一步加强规范公允价值计量，目前对于投资性房地产，绝大部分企业采用的是第三层次的公允价值确认方法，不确定性很高。应完善公允价值的确定方法，针对不同的场合，提出相应的评估方法。②企业在使用公允价值评估方法时，必须依据第三方独立中介机构出具的资产评估书，为公允价值的确定提供可靠的保证。

参考文献:

［1］李绘芳、张燕，历史成本与公允价值的比较分析［J］.中国证券期货，2013(8).

［2］邹燕、王雪、吴小雅，公允价值计量在投资性房地产中的运用研究———以津滨发展及同行业同地区公司为例［J］.会计研究，2013(9):22－28.

［3］王福胜、程富，投资性房地产公允价值计量模式选择动因实证研究［J］.财经理论与实践，2014(5):74－80.

［4］张奇峰、张鸣、戴佳君，投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素:以北辰实业为例［J］.会计研究，2011(8):22－29.