房地产转正工作总结范文第1篇

摘要：房地产企业在完工年度结转销售收入时，预收账款的正确结转对当期纳税金额的影响重大。本文以案例分析说明：不同收款方式的产品结转销售收入产生当期纳税的金额不同。企业结转销售收入时应关注结转收入产品的收款方式，正确结转销售收入，避免税收风险。

关键词 ：房地产企业；预收账款；结转收入；税收风险

房地产企业产品开发周期长，产品的销售方式主要以预售为主，在完工年度结转销售收入时预收账款的正确结转对当期纳税金额的影响重大。即使结转相同的主营业务收入，是前期预收账款的房屋结转收入还是由当期销售的房屋结转收入，当期缴纳的营业税及企业所得税金额是不同的，这是由于企业会计准则和税法对房地产这种特殊产品收入确认和纳税的相关规定决定的。

一、房地产企业确认收入的会计及税务处理依据

根据《企业会计准则》规定，房地产企业收到预收房款时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在会计科目“应交税费”的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入“营业税金及附加。”房地产开发企业销售收入结转的税务处理，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31 号文第六条“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认销售收入的实现”。房地产开发企业根据签订《房地产销售合同》及销售部门提供的房屋销售明细，对符合收入结转条件的预收账款结转为收入，对符合收入确认条件未实际收到的款项作为应收账款。

预收账款结转收入时，应调整以前年度预计毛利，国税发[2009]31 号文第九条指出“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”即房地产开发企业办理好预售房产证后，可以对外销售未完工房产取得预收账款的当年，以预收账款金额乘以当地税务机关按开发项目所在地区确定的预计毛利率计算预计毛利，合并入当期的利润总额，作为应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。开发产品完工的年度，企业应按规定结转当年的销售收入和计税成本，计算实际利润额，对以前预计毛利进行调整。

二、实践中结转销售收入时可能涉及的税收风险

企业在完工年度预收账款结转销售收入可能涉及的税收风险有以下两种情况：一是提前将预收账款结转销售收入、提前调整预计毛利，即前期部分预收帐款在完工年度不符合税法规定的结转销售收入条件，却将相应以前年度已预计的毛利当年调整转回，前期预收账款已缴纳的营业税金及附加结转入当年税金计算利润；二是已签订销售合同交付使用的房屋未按销售合同金额足额确认收入，仅按已收到的预收账款确认收入，少确认销售收入，即应收未收的尾款未确认收入，未缴纳相应税金。以上情况造成少缴纳当期营业税及企业所得税，为企业带来税收风险。

案例：A房地产公司2011预收账款5630万元，是预售未完工商品房取得的房款；2012年当年新增预收房款11930 万元，利润总额124.02 万元，开发项目于2012 年10 月完工，2012 年签订销售合同并已交付用户使用的房屋80户，实现销售房屋售房款为13600万元。

情况一、该企业房屋销售明细显示，2012 年确认收入13600万元房款中有2011 年预收款5630 万元、2012年预收账款7970万元；

情况二、该企业因有部分房屋向内部职工及关系单位销售，对此部分房屋已交房款总金额80%以上并签订售房销售合同，余款在2013 年底前交齐的用户将房屋交付其使用。房屋销售明细表显示，2012 年确认收入13600 万元房款中有2011 年预收账款4030 万元、2012年预收账款6600 万元，其余2970 万元为2012 年应确认收入但应收未收的房款；

假设当地规定的预计毛利率为15%、土地增值税按3%预缴、营业税金及附加为5.65%，且不考虑例中未涉及因素。（计算保留两位小数）

情况一、2012 年企业应缴纳的营业税及附加为11930×5.65%=674.05万元，预缴土地增值税11930×3%=357.90万元，企业所得税汇算清缴纳税调整项目为：纳税调整增加额：2012 年预计利润（11930-7970）×（15%-5.65%-3%）=251.46万元纳税调整减少额：2011 年预计利润5630×（15%-5.65%-3%）=357.51万元

应纳税所得额：124.02+251.46-357.51=17.97万元应纳所得税额：17.97*25%=4.49 万元

情况二、2012 年企业应缴纳的营业税及附加为（11930+2970）×5.65%=841.85 万元，预缴土地增值税（11930+2970）×3%=447.00万元。企业所得税汇算清缴纳税调整项目为：

纳税调整增加额：2012 年预计利润（11930-6600）×（15%-5.65%-3%）=338.46万元纳税调整减少额：2011年预计利润4030×（15%-5.65%-3%）=255.91万元；

应纳税所得额：124.02+338.46-255.91=206.57万元应纳所得税额：206.57×25%=51.64万元

以上案例说明，由于企业实际确认收入的产品收款方式不同，情况二比情况一2012 年多缴纳营业税及附加税2970×5.65%=167.81 万元，多预缴土地增值税2970×3%=89.10 万元，多缴纳企业所得税51.64-4.49=47.15万元。情况二中2012 年应纳企业所得税金额大，是因为当期有部分预收款的预计毛利未能在本年度调减，留待以后年度符合收入结转时再调整转回。由此可以看出，如果当期销售收入由前期预收账款结转来，不仅能结转前期收款时已缴纳记入“应交税费”挂账的营业税及附加，而且相应前期已做纳税调增的预计毛利当期能调减应纳税所得额，否则预收的房款已缴纳的税金及已纳企业所得税的预计毛利要等到此笔预收房款的房屋交付使用，确认收入时才能调整结转；企业应根据签订的销售合同及实际房屋交付使用情况如实结转收入，准确计算税金，合理纳税。

三、总结与思考

房地产企业在完工年度结转销售收入时，要正确区分是已预收房款的产品结转收入还是当期实现销售的产品结转收入，销售的房屋应按销售合同金额足额确认收入。对于多项目同时开发的企业更应清晰地核算结转产品收入，以免造成前期与当期、此项目与其他项目连环递延少缴纳税款。房地产企业应依据真实的房屋销售情况正确结转收入，避免少缴税款造成的税收风险。

参考文献：

[1]国家税务总局《. 房地产开发经营业务企业所得税处理办法》.国税发[2009]31号.

房地产转正工作总结范文第2篇

公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

420世纪80年代至今

直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。

房地产转正工作总结范文第3篇

经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范.有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。

总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。

1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：

从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。

房地产转正工作总结范文第4篇

税务稽查、管理对策

一、我市房地产行业发展的趋势和动向

目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。

(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。

(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。

(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。

二、房地产企业项目运作及会计核算特点

（一）项目运作的程序

一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：

第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点：

1、收入核算

房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算

（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）

（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

（三）税金的计算特点

房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：

1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。

2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况

根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。

三、房地产企业的税务违法行为及分析

（一）隐匿收入

1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。

2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。

3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。

4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。

（二）虚增成本方面

1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。

3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。

4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。

（三）超标准列支费用

1、利息支出问题。

（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。

（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

2、销售费用列支问题

（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。

（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。

（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。

四、检查的方法和技巧

(一)项目检查法

以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。

(二)基础资料、数据的收集法

基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。

(三)数据间的逻辑关系分析法

掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。

如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。

开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。

(四)整体测算法

由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。

从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：

（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。

(五)实地核实法

针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。

(六)帐内检查与外调相结合法

由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。

(七)对往来帐户的检查

房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。

四、关于对房地产行业税务检查的几点建议

针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性

(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。

(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。

(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。

五、关于房地产业税收征管方面的几点建议

(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。

(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。

(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。

(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。

房地产转正工作总结范文第5篇

房地产企业的会计核算不同于工业企业和商品流通企业。工业企业会计核算比较繁琐，既涉及产品生产，又涉及产品销售，工业产品的成本归集和分摊有多种计算方法，科目设置也比一般的商业企业要多。商品流通企业的会计核算相对简便，只是涉及商品的流转过程。而房地产企业的项目开发周期都比较长，通常都会跨越一个或几个会计年度，核算也比较复杂，税务部门和会计核算对于何时确认结转房地产企业的收入、成本存在着差异。文章从房地产企业的土地拆迁补偿安置、开发施工阶段、开发产品预售阶段，直至确认开发产品完工结转的会计处理，结合税法的规定进行探讨。

一、房地产企业土地拆迁补偿安置会计处理

目前上海的房地产企业通常通过“招、拍、挂”的途径取得土地使用权，一般都是熟地，因为如果是尚未动拆迁的土地，其最终的土地成本将无法预估，这是任何一个投资人及开发商无法接受。

房地产企业在支付了一定比例的保证金之后，可以参加政府储备用地的拍卖，会计分录借记“其他应收款——保证金”，贷记“银行存款”。由于上海中心城区的土地价值高，可谓寸土寸金，一些房企会联合拿地，如果恰巧是房地产行情上涨的时候，土地拍卖的竞价会很激烈，有时通过几十轮的竞价，最终的成交价会溢价100%。成功竞拍土地后，房地产企业要在规定的时间内补齐土地出让金，缴纳契税，就可以办理房地产权证。会计分录借记“开发成本——土地出让金、契税”，贷记“银行存款”，同时把已经支付的竞拍保证金从“其他应收款——保证金”结转进“开发成本——土地出让金”。另外，有一些房地产企业是取得尚未动拆迁的土地，俗称“生地”，则需要筹措资金，购买一部分动迁安置房，向区房屋土地管理局申请“房屋拆迁许可证”，委托拆迁单位对地块上的居民和单位进行动迁，支付拆迁安置补偿款和拆迁劳务费，会计处理如下：

借：开发成本——土地拆迁补偿费

贷：银行存款

例：A 房地产企业参加了上海市规划和国土资源管理局举行的土地拍卖，在支付了5000 万元竞拍保证金之后，最终以20 亿元的价格成功拍得土地，土地面积40000 平方米，容积率2.5。

借：其他应收款——保证金 5000

贷：银行存款 5000

借：开发成本——土地出让金 200000

贷：银行存款 195000

其他应收款——保证金　 5000

借：开发成本——契税 6000（200000×3%）

贷：银行存款　 6000

企业可以根据自己的需要下设二级明细科目和辅助账，以区分被动迁居民、被动迁单位、拆迁单位等。因拆迁安置通常是针对居民个体，支付的拆迁安置补偿款以特种存单的形式发放，居民的收款收条加上《拆迁安置补偿协议》、户籍证明等原始凭证，就可以计入“开发成本——土地拆迁补偿费”，在税前扣除。

例：B 房地产企业委托拆迁单位对某地块动迁，支付居民动迁补偿款20000 万元，单位安置款10000 万元，动迁劳务费200 万元。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费

30200

贷：银行存款 30200

二、房地产企业开发施工阶段会计处理

按照国税发〔2009〕31 号文件第二十七条规定，房地产企业开发成本明细账下按照项目并结合土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用设立二级明细账，比如“开发成本——某地块——建筑安装工程费”。具体会计处理如下：

施工单位按工程进度及合同规定预付工程款时：

借：预付账款——施工单位

贷：银行存款

收到施工单位开具的工程发票：

借：开发成本——某地块——建筑安装工程费等

贷：预付账款——施工单位

一般房地产企业会在支付给施工单位的工程款中扣除合同总金额的5% 作为工程质量保证金，计入“其他应付款”，一年后再支付。值得注意的是，所有中标的建筑安装工程企业和基础配套设施的施工单位，如果是注册在外地的，则必须办理“进沪施工许可证”，在上海当地税务部门代开发票，否则不能结付工程款。

在实际工作中，一个房地产项目通常会有多家施工单位承建，项目过程中涉及的相关单位更是有几十家、甚至上百家，所以一般要在二级明细账的基础上再分类设立三级明细账，甚至四级辅助明细账，登记客商和供应商目录。例如，A 单位承接了某地块的建筑施工设计工作，支付款项时会计记账“开发成本——前期工程费——设计费（A 单位）”。再比如B 单位是承接住宅幕墙工程的其中一家单位，那么我们通过总包单位付款，会计记账“开发成本——建筑安装工程费——幕墙工程（总包——B单位）。另外，我们需要建立“合同台账”作为备查簿，其中注明：合同名称、合同单位、合同金额、合同结算价（或暂估价）、累计已付款、已付款比例、已取得发票金额、已取得发票比例、合同未付款。这个合同台帐虽然登记起来比较繁琐，但在工作中非常实用，不仅方便自己查阅，也能让公司领导对项目的开发成本有直观的了解，在完工产品成本结转时发挥大作用。

三、房地产开发产品预售阶段会计处理

会计收入确认时限和税法确认收入时限存在时间性差异。目前税务部门依据的是国税发〔2009〕31 号文《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》，具体要求如下：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。付款方提前付款则实际付款日确认收入； 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

税法确认收入的时间要比会计核算确认收入的时间早。会计核算确认收入是在房屋所有权转移时。购房客户结清所有房款，在物业的陪同下查看房屋的质量、所有设施设备，核对水、电费用后，在房屋交接书上签字，此时房屋的所有权才实际转移。另外，如果购房人采用银行按揭方式购房，开发商需要作为阶段性担保人进行担保，在个人购房（抵押）借款合同上加盖公章。保证期是“自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。开发商在没有将房屋从法律意义上交付给购房人之前，必须承担连带责任，所以通常不在办理产权证或者房屋交付之前确认收入。

在房屋的预售阶段，将收到的房款记入“预收账款”科目，按照税法的收入确认原则缴纳5% 的营业税及13% 的营业税附加，同时预缴土地增值税。

会计处理如下：

借：银行存款

贷：预收账款

借：应交税金——营业税、城建税、土地增值税

其他应交款——教育费附加收入、地方教

育附加收入、河道管理费收入

贷：银行存款

土地增值税预征率是按照不同的销售价格确定的，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2% ；高于但不超过1 倍的，预征率为3.5%；超过1 倍的，预征率为5%，保障性住房除外。

销售均价= 项目可售住房总销售价格÷ 项目可售住房总建筑面积（按房屋主管部门备案的销售方案为准）

此外，税法规定预收的房款应先按预计的毛利率按季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上海的住宅项目毛利率核定为15%，其他地区为10%、5%，属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。计算出的应纳税所得额可以扣除营业税金及附加、土地增值税、当期的管理费用、销售费用、财务费用后乘以相应的企业所得税率，一般为25%，就是当期需要缴纳的企业所得税。

在实际工作中，我们会按开发项目设立“销售台帐”，所有可以销售的房源按幢号记录：购买房屋的具体位置（幢号、单元、室号）、购房人姓名、预测面积、实测面积、合同号、合同签订日期、合同金额、付款形式、首付款、剩余房款分次支付金额、销售单价、房款退补差价、实收金额、付款进度、实测总价、房屋交付使用日期等信息，基本上平时大量的工作是围绕着这本销售台帐来进行的，各种数据的采集也是从销售台帐中获得，可谓非常重要。

四、房地产企业产品完工结转会计处理

按照税法规定，房地产企业除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。已经预售的完工开发产品收入结转相对比较简单，从销售台帐中采集数据编制“预收账款结转收入表”，包括购买房屋的具体位置（幢号、单元、室号）、购房人姓名、实测面积、实测总价、预收房款、支付比例，把“预收账款—房款”科目的余额扣除收取的定金结转到“主营业务收入”科目，结转过程中需要按照房号结转。

已经预售的完工开发产品成本结转会计分录如下：

借：开发产品

贷：开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

结转金额需要解决两个要素：单方成本和结转面积。

确定成本对象的总成本。由于实际工作通常存在开发项目已经竣工备案，甚至已经取得初始产权证明，工程尚未办理最终结算，发票未全额取得的情况，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。这样可以利用合同台账计算出开发项目的暂估成本，加上期末的开发成本账面余额，就计算出了开发产品的总成本。计算单位成本。如果车库/ 车位的单方成本和住宅的单方成本一样，这样会造成住宅成本偏低，车库成本偏高。等到项目清算时，可售的地下车库因承担了分摊的土地成本，单位成本过大，有可能出现负增值的情况。所以实际工作中按不同开发产品类型计算了不同的单位成本：

地下车位成本= 地上地下分摊成本（基本指建筑安装工程费）÷ 总可售建筑面积× 地下车位可售面积

地上房屋单位成本=（总成本- 地下车位成本）÷ 地上可售的房屋面积

确定已实现销售的开发产品面积。因为已经销售的完工开发产品有大量的应收房款，购房客户基本采取分期或按揭贷款方式，这样季（或月）末结转主营业务收入时要依照“预收账款结转收入表”，根据房款的支付比例结转相应的实测面积，已全额付款的可以直接结转该套房屋的实测面积，所有按比例结转的实测面积之和就是本期需要结转的已售开发产品面积。这是由于会计收入确认时限和税法确认收入时限的时间性差异造成的。要根据工程结算的数据及时调整开发产品的总成本。

例：A 房地产企业2014 年12 月31 日项目已完工，已预收房款62000 万元，其中2000 万元定金，已售住宅面积10000 平方米（假设已售面积已100%收到房款）。开发成本的账面余额300000 万（土地成本206000 万元），按照合同台账暂估成本7000 万元。项目可售地上建筑面积65000 平方米，其中住宅60000 平方米，商业5000 平方米，可售地下车库面积20000 平方米。

结转收入：

借：预收账款 62000

贷：主营业务收入 62000

结转成本：

（1）借：开发成本——暂估成本 7000

贷：应付账款 7000

（2） 地下车库的成本=（307000-206000）/(65000+20000)×20000=23765 万元

地上房屋单位成本=（307000-23765）

/65000=43574.61 万元

借：开发产品——住宅

261448（43574.61×60000）

开发产品——商业

21787（43574.61×5000）

开发产品——地下车库　 23765

贷：开发成本——结转成本 307000

（3）借：主营业务成本

43575（43574.61×10000）

贷：开发产品——住宅 43575