房地产活动总结
房地产活动总结范文第1篇
论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专i"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议
1什么是公司房地产
公司房地产(corporationrealestate．cre)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
4 20世纪80年代至今
直至2o世纪8o年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1) 随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。
(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(crem)。(7)公司房地产管理(crem)最初被引用的原因和公司房地产(cre)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(crem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(crem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
房地产活动总结范文第2篇
一、房地产交易秩序专项整治的指导思想和原则
（一）指导思想
从实践“*”重要思想和落实科学发展观的高度出发，认真贯彻执行《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（*、*号和建住房*号文件的要求，扎实有序地开展专项整治工作。坚持深化改革和加强法治并举、整顿规范和健康发展并重，标本兼治，综合治理。严格市场准入和项目审批，加强市场监管，加大查处力度，规范市场秩序；抓好制度建设，完善法规，建立责任追究制度，培育市场信用体系，切实维护群众合法权益，促进我国房地产市场健康发展。
（二）工作原则
1、标本兼治，综合治理。房地产交易秩序整治活动既要立足当前，又要着眼长远，运用经济、法律、行政等多种手段进行综合治理。
2、把握政策，维护稳定。要从我国国情出发，坚持调整住房供应结构、稳定住房价格与保护人民群众住房权益相统一。既要查处房地产交易环节的违法违规行为，维护消费者合法权益，又要促进房地产业健康发展，维护社会稳定。
3、分工协作，密切配合。各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要分工协作，联动整治。相关部门要切实落实治理责任，细化工作任务，解决突出问题，严格责任追究，并与治理商业贿赂、规划效能监察工作实行联动。
二、专项整治的工作机构、目标和任务
（一）工作机构
1、在房地产市场宏观调控部际联席会议工作制度下，建设部、国家发展改革委、国家工商总局成立专项整治工作协调小组，指导、协调、监督各地的专项整治工作。建设部副部长任领导小组组长，国家发展改革委、国家工商总局分管领导任副组长。协调小组办公室设在建设部住宅与房地产业司，该司司长任办公室主任，国家发展改革委价检司、国家工商总局消费者权益保护局参加办公室工作。
2、各地也应比照中央国家机关工作机制开展整治工作。各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要密切合作，结合本地实际，抓紧部署本地区的专项整治工作，并加强监督、检查，对执行不力的市、县（区）给予通报。
3、各城市要在市政府统筹安排下，建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门尽快成立专项整治工作协调小组，加强组织领导，切实落实专项整治工作的各项要求。
（二）工作目标
通过专项整治，落实房地产交易环节的各项制度和措施。重点查处房地产交易过程中的违法违规行为以及群众投诉和媒体曝光的典型案例，切实解决群众反映强烈的各类问题，使房地产违规销售、利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为得到有效遏制。虚假广告和其他违法违规广告，以及在地产销售过程中实施欺诈，房地产交易虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为得到及时查处。使房地产交易不断规范，房地产市场信用体系不断完善，创造公平竞争的市场秩序和规范诚信的市场环境。
（三）工作任务
贯彻落实*号和建住房*号文件精神，建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门按照各自的职责，承担相应的任务。
建设（房地产）管理部门的主要任务是：负责商品房预售许可管理，商品房预（销）售活动的动态监管，商品房预（销）售合同备案管理，房地产经纪人员职业资格管理，会同工商行政管理部门加强房地产经纪机构管理、房地产广告管理和房地产展销活动管理等。房地产管理部门要加快构筑房地产交易信息服务平台，进一步完善房地产信用档案体系。
发展改革（价格）部门的主要任务：负责房地产价格及相关收费的监督管理。会同建设（房地产）管理部门加强对房地产交易过程中各类违反价格法律、法规的行为的查处，规范房地产交易行为。
工商行政管理部门的主要任务：负责房地产展销登记管理，房地产广告管理，会同建设（房地产）管理部门加强房地产经纪机构管理，查处虚假广告和其他违法违规广告，查处合同违法和侵害消费者合法权益的违法行为。
三、房地产交易秩序专项整治的工作机制和方式
（一）健全工作机制
各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。
（二）工作方式
1、部门配合。建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要根据各自职能，落实各自职责，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门。每一项工作，都要落实一个部门牵头负责，有关部门予以积极配合。
2、政府主导，多方参与。专项整治活动由政府主导，广泛发动行业组织和社会公众参与。采取政府监管、行业自律和社会监督相结合的方式开展专项整治工作。
3、加强监督检查。各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要将经常性的督促检查与重点抽查结合起来，看自查自纠是否落实。对自查自纠不力的单位，要及时加以督导；对拒不自查自纠、掩盖问题的单位或个人，要从严处理。
四、房地产交易秩序整治活动的部署和要求
（一）房地产交易秩序整治活动的部署
第一阶段（20*年9月）宣传发动、部署安排阶段
1、各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门成立专门的专项整治工作领导小组，建立健全违法、违规问题的处理机制。
2、建立方便快捷的投诉渠道。各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门建立并公示专门针对专项治理活动的举报投诉电话、信箱（包括电子信箱）。建设部、发展改革委、国家工商总局汇总后在网站上公布。
3、各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门对房地产交易秩序整治工作进行具体部署，落实工作方案和时间表。
4、加强宣传引导。通过各种形式，宣传贯彻两个“国八条”和“国六条”的精神，广泛宣传房地产交易秩序专项整治的重大意义，使参与专项整治的工作部门、市场主体、广大人民群众充分认识房地产交易秩序专项整治工作的重要性和必要性，澄清错误观念，把思想统一到党中央、国务院的决策部署上来，增强参与的自觉性和主动性。
5、各部门要根据建住房[20*]166号文件要求，自检商品房预售许可、价格、广告监管等各项管理制度是否健全。特别是房地产管理部门要结合房地产市场信息系统建设，加快完善房地产企业和执（从）业人员信用档案系统。
第二阶段（20*年10月—20*年3月）自查自纠与督查阶段
1、各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门根据专项整治的要求进行自查、自纠，并督查各区、县管理部门落实专项整治的各项工作。自查的重点是商品房预售许可管理制度、建立健全商品房预（销）售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度、预售合同登记备案制度等的落实情况。对发现的问题自行整改，对查处的案件按照有关规定进行处理。
2、从20*年12月份开始，建设部、国家发展改革委、国家工商总局联合组成督查小组对全国部分城市的整治情况进行督查和抽查，对抽查过程中发现的整改不力的地区予以通报批评。
第三阶段（20*年4月—20*年7月）总结经验、巩固成果阶段
1、各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门根据专项整治的实际情况写出总结报告分别报建设部、国家发展改革委、国家工商总局。建设部会同国家发展改革委、国家工商总局对整治情况进行汇总，针对发现的突出问题，提出下一阶段整治工作的重点。
2、以专项整治工作领导小组名义召开一次由相关部门参加的工作座谈会。对第二阶段的工作进行总结，推广各地好的经验和作法，巩固已经取得的整治成果，提出规范房地产交易秩序的有关政策措施。
3、继续巩固、完善商品房预（销）售合同网上即时备案制度、房地产交易信息公示制度和房地产信用公示制度，建立长效的房地产市场监管机制。
第四阶段（20*年8月—20*年9月）推进制度建设、建立长效机制阶段
1、总结房地产交易秩序整治的工作经验，研究规范房地产交易秩序的下一步工作。通过制定政策、出台法规的方式将有效规范房地产交易秩序的作法固定下来，推进房地产交易的制度建设、建立房地产交易规范发展的长效机制。
2、各地要建立健全房地产市场信息系统，完善对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。
3、对整改效果显著的单位予以表彰；对整改不力、群众反映强烈的单位，予以通报批评。
（二）严肃查处违法违规案件
1、各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要把查处房地产交易环节的违法违规案件工作贯穿于专项整治工作的始终。要组织力量，重点查处当前严重影响房价稳定的房地产开发企业囤积土地、炒楼花、炒楼号，捂盘惜售、哄抬房价，虚假信息和广告、违规销售、欺诈；中介机构和房地产经纪人员利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费，在买卖过程中赚取差价等违法违规行为；合同违法和侵害消费者合法权益的行为。
2、要继续加大对房地产交易过程中典型违法违规案例的查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，并及时通过新闻媒体向社会公布处理结果。
3、经查处的违法违规案件，一律作为不良记录记入该企业的信用档案，并向社会公示。
（三）其他要求
房地产活动总结范文第3篇
1房地产投资效益的基本涵义
房地产投资有无效益及效益的高低不仅直接决定投资者投资的可能性,而且决定了整个房地产业和房地产市场的发展状况。房地产投资效益指的是在房地产投资活动中的劳动占用、劳动消耗与劳动成果之间的比较。简言之,即投入与产出的对比关系。房地产投资活动中的劳动消耗,包括物化劳动和活劳动的消耗两个方面。从价值形态的角度来看,表现为一定的投资现金流量的支出。房地产投资额是投资领域中劳动投入量的货币表现。这种劳动投入量所取得的成果,有直接的和最终的两种形式。其直接形式是房地产投资活动本身的产出,表现为一定的房地产投资所形成的生产能力或房地产产品的数量。其最终形式是这一生产能力或房地产产品通过另一生产或经营过程的使用所取得的最终效益。这两种形式之间具有内在联系:一方面,房地产投资的直接效益是最终效益的基础。在一定的投资量下所形成的生产能力或房地产产品越多,质量越好,就为最终生产出满足社会需要的产品提供了更大的能力。另一方面,最终效益是评价直接形式效益的根本标准。消耗一定的投资所形成的生产能力或房地产产品,是否符合社会需要,最终要通过房地产资产的使用来检验。如果投资所形成的房地产资产不能使用,则建设过程的劳动就是无效劳动。投资的直接效益与最终效益两种形式都产生于建设阶段的投入。
房地产投资效益,可以区分为微观效益与宏观效益两个方面。投资的微观效益是直接投资者企业所获取的净收益;投资的宏观效益则是指对整个国民经济和地区经济(城市)所起的促进作用。一般来说二者是一致的,但也会发生矛盾,如房地产投资过热,引起经济结构失调,影响宏观经济平衡。所以微观投资效益要与宏观投资效益协调一致。如果一个投资项目危及宏观经济平衡,即使本身有一定效益,也是不可行的。
2房地产投资效益的主要表现和特点
房地产投资效益主要表现为经济效益、社会效益和环境效益三大方面。房地产投资的经济效益是指房地产投资所取得的经济成果,它可以用价值指标借助货币来计量,主要衡量指标是投资回报率、利润率。经济效益是投资效益最重要、最核心的组成部分。房地产投资的社会效益,一般意义上包括房地产投资对整个社会经济、政治、文化、城市建设、居住生活等方面所带来的效益。房地产投资形成的城市建筑物和其他基础设施,不仅体现了城市的发展水平,而且其布局、造型等还构成城市文化景观,影响城市的总体形象。同时,城市交通、通讯、购物的方便程度,以及居民的住房情况,对创造良好的社会环境,实现社会安定也具有重要的作用。环境效益是指房地产投资在维持、改善和保护人们生存环境方面的作用。生态效益不仅关系到当代人类生存和发展需要的满足,而且关系到人类子孙后代生存幸福,是可持续发展的自然物质基础。房地产投资要十分注意保护和改善生态环境,实现经济效益和生态环境效益的统一。虽然房地产投资的社会效益很难用货币来直接衡量,但它对整个国民经济和地区经济的发展和完善有着十分重要的意义。
与一般投资相比,房地产投资效益有着不同的特点,具体表现在以下几个方面:
1)阶段性和不平衡性。由于房地产投资运动的全过程要经历不同的阶段,因而就有不同的产出形式,这就使投资的投入与产出的对比关系呈现出阶段性。房地产投资运动在建设阶段的产出形式是固定资产,而投资支出与形成的固定资产的数量对比,是房地产投资效益的第一大阶段。固定资产交付使用后,房地产投资运动进入了实际生产或消费阶段,这一阶段生产或消费的成果是投资效益在该阶段的表现形式,构成了投资效益的第二大阶段。两个阶段的效益相互制约、相互关联,共同组成了房地产投资效益的全部内容。2)多向性和扩散性。房地产投资效益的高低,不仅对建设领域、生产领域和消费领域,而且对房地产投资项目本身、房地产业、地区经济及整个国民经济的发展都具有重大的影响。首先,房地产投资效益与国民经济的重大比例关系密切相关,要同整个国民经济和地区经济发展相协调;其次,房地产投资效益直接影响投资者的经济绩效,关系到投资者企业或个人收益和生存发展;再次,房地产投资效益还关系到城市建设、生态环境和社会生活的稳定。所以在投资决策时,必须综合考虑多方面的效益。3)长期性和固定性。房地产投资效益的好坏给国民经济以及投资主体带来的影响是长期的,一旦完成投资,效益高低也具有较强的固定性,经营方式及其获得的收益高低依赖于事先确定的项目类型。产生这种特性的主要原因是房地产资产在投入使用后的寿命周期较长。
3提高房地产投资效益的主要途径
提高房地产投资效益是房地产业稳定发展的核心。其主要途径如下。
3.1房地产投资规模和速度的合理控制
房地产经济与地区经济和国民经济存在着相互促进、相互制约的关系,其投资规模和增长速度要与地区经济和整个国民经济发展相适应、相协调,才能保持较高的投资效益。这是因为,房地产投资,一方面要为其他方面提供必要的固定资产以及为消费者提供生活和工作的空间设施;另一方面又要消耗一定数量的活劳动与物化劳动。一定数量的投资,能够提供多少房地产资产,需要消耗多少活劳动与物化劳动,即人力、物力、财力等社会资源,都会从不同的角度对国民经济发展产生影响。投资规模过小或过大,对于整个国民经济及房地产业的发展都是不利的。投资规模过小,既不能充分利用国民经济可能的潜力,实现合理的扩大再生产,也不能保证简单再生产的正常进行,从而影响国民经济的顺利发展和保持必要的增长速度,进一步又会造成过量的资金闲置,阻碍房地产生产和再生产过程的正常进行。投资规模过大,则又会由于超过了当前经济社会所能够提供的财力、物力和人力的最大限度,造成各方面的缺口过大,最后拖延建设工期,影响房地产投资效益,乃至影响整个国民经济发展的稳定性和持续性。我国房地产投资增长速度呈现极不平衡状态。因而,对整个房地产投资规模要进行适当的调控,一方面,从价值形态上搞好财力的可能同投资规模的相对平衡;另一方面,从实物形态上搞好物力的可能同投资规模的相对平衡。
3.2房地产投资结构的优化配置
房地产经济要保持持续、稳定、协调地发展,要以保持房地产产品总需求与总供给大体上的总量平衡为条件。这种总量平衡必须建立在结构平衡的基础上,否则将无法保持房地产经济的正常发展。房地产投资的总量平衡主要是指房地产投资规模上要考虑整个地区乃至国民经济全局的平衡。房地产投资的结构平衡则是指在投资规模既定的基础上要考虑整个投资结构的相互协调问题。单纯的总量平衡并不能保证房地产投资效益持续和稳定,一定要有结构平衡的支持才是可行的。目前我国房地产投资中出现的许多问题,实际上就是一个结构性失衡的问题,尤其是在开发结构上偏重高档、高价,忽视了房地产投资与一般消费者之间的关系。例如,游乐设施、办公楼、宾馆、花园别墅、高档住宅等投资过多,而对普通居民住宅投资过少,出现一面积压空置,一面供不应求状况,从而造成房地产市场时而过度膨胀,时而萎靡不振的状态,出现结构性供求失衡状态。因此,要想提高房地产投资效益必须在调整投资结构上下大功夫,使投资结构与消费者或房地产用户的需求结构相互适应起来。只有二者更高程度的适应才能切实保证房地产投资效益的显著提高。
3.3房地产投资空间分布的合理配置
房地产投资的空间分布是通过房地产投资项目在不同经济区域的布局实现的。在房地产投资规模和投资结构既定的条件下,房地产投资项目的布局是否合理,对于经济发展的影响是不同的,也就是说其投资效益的大小是不一样的。合理分布投资空间,首先有利于各地区扬长避短,发挥优势,最充分地利用各种经济资源,加速区域经济的发展。其次可以保证合理的产业结构、投资结构、规模结构、技术结构和产品结构等,在地域上合理布局,促进房地产经济和整个国民经济的持续、稳定和协调发展。再次有助于消除房地产投资的外部不经济,保护环境。由于各地区的经济发展水平、资源情况和社会条件等因素的影响,不同地区的房地产业发展是各具特色,不尽相同的,由此形成房地产投资空间布局的地区差异。充分重视这种差异,才能更好地提高房地产投资效益,促进房地产经济的健康发展。
房地产活动总结范文第4篇
一、城市化与房地产业关系的文献综述
（一）城市化相关概念
城市化一词源于英文urbanization，已有100多年的历史。然而，对于什么是城市化，不同学科对城市化有不同的理解，可以概括为三种代表性的观点：一是人口城市化，将城市定义为农村人口转化为城市（镇）人口或农业人口转化为非农业人口的过程（孙中和，2001）；二是空间城市化，认为城市化是农业人口转化为城镇人口的过程，这个过程表现为城市人口的增加、城市数量的增多和城市地理界限调整过程的综合（朱林兴，1996）；三是综合城市化，认为城市化是一定地域内的人口规模、产业结构、管理手段、服务设施、环境条件以及人们的生活水平和生活方式等要素由小到大、由粗到精、由分散到集中、由单一到复合的一种转换或重组的动态过程。《中华人民共和国国家标准城市规划术语》把城市化界定为“人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程”。本文所研究的区域城市化，是指一个地区在推进现代化进程中，将整个城乡按照城市功能进行整体化布局，通过各城市产业功能区的建设，实现产业集群崛起和城市发展的良性互动，带动本区域经济社会全面发展进而提升本地区城市化水平，全面提高城乡居民的生活质量。区域城市化是城乡一体化的发展目标，也是城乡一体化发展的必然结果。
（二）房地产业的相关概念
房地产，又称不动产，是房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施，地面道路等。房地产按照不同标准有不同的分类，按用途可以分为居住房地产（包括普通住宅、公寓、别墅）、办公房地产（写字楼）、商业房地产（包括商场、购物中心、店铺、旅馆、酒店、餐馆等）和其他房地产（包括工业厂房、寺庙）等四类。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务。
（三）城市化与房地产业的关系
从物理形态上来说，房地产就是城市化的载体，城市化和房地产被称作一对“孪生兄弟”。城市化意味着要进行大规模的城市基础设施建设，而这就意味着会出现对房地产的庞大需求。随着城市化进程的加速，住宅小区大批建造，商业用房成片崛起，这些无疑会给房地产业带来巨大的市场需求。房地产是城市化的载体，城市化进程的加快需要进行建造大量的住宅小区和商业用房，这将使得房地产业具有巨大的市场需求，要满足这些需求就需要房地产业与城市化协调发展。虽然很多学者都认为房地产业需要与城市化协调发展，但关于城市化与房地产业发展关系的实证研究并不多见。吴淑莲（2006）使用全国31个省市2004年的相关数据，从理论和实证两方面分析了城市化与房地产业的互动发展关系，并提出了二者互动发展的对策。王飞、刘开瑞（2010）使用我国1996—2005年的城市化率和房屋销售价格相关数据，研究了城市化发展对房地产价格的影响，验证了房屋销售价格和城市化水平互为因果关系。
二、河北省各地区城市化水平评价
按照城市化和区域城市化的基本内涵，城市化过程不仅是人口的积聚过程（人口城市化），还包括经济水平、生活方式、思想文化等方面的城市化，因此城市化水平的评价也应当是多方面、多指标的。已有研究中，吴淑莲（2006）选取的城市化评价指标比较全面一些，包括暂住人口比例、城市人口占总人口比例、非农产业就业人员比例、农民人均纯收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析，为后续深入地研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定基础。基于河北省各地区的暂住人口比例情况，本文选取以下四个指标作为河北省城市化水平的测度指标：X1：城市人口占总人口比例（%），作为反映城市化水平最主要的指标。X2：非农产业就业人员比例（%）。由于城市化促进产业结构由农业向二、三产业的转化，非农产业就业人员的比例便会随之上升。X3：农民人均纯收入（元）。农民收入水平提高了，才能具备进入城市生活、向城市转移的经济条件；同时，城市化进程的推进使得大量农村剩余劳动力进入城市务工，促进农民人均收入的增长。X4：人均国内生产总值（元）。城市化是国家或地区经济发展到一定阶段的产物，因此城市化的发展需要经济发展的支撑。河北省及各地区城市化评价指标数据如表1所示。通过对标准化后的数据进行主成分分析，可以高度概括出最能反映城市化水平的指标，便于我们进一步的分析，分析结果如表2、表3所示。按照主成分提取原则，应当提取特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分。由表2、表3可见，城市化评价模型可提取2个主成分，从表2可知：X1、X2、X3两个指标在第一主成分上有较高载荷，说明第一主成分基本反映了X1、X2、X3的信息；X4在第二主成分上有较高载荷，说明第二主成分基本反映了X4的信息；前两个主成分累计贡献率为92.220%＞85%，因此提取两个主成分可以基本反映城市化水平全部指标的变化。使用因子得分A（i，j），以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值，可以得到各地区城市化水平的综合评价值ERX，作为路径分析时使用的变量数据。即：ERXi=0.66706×A（i，1）+0.25514×A（i，2）+0.04829×A（i，3）+0.02951×A（i，4）
三、河北省各地区房地产业发展水平综合评价
房地产业发展水平评价是房地产业可持续发展研究中一项重要的内容，评价指标体系应当从人民生活、经济、环境三个方面进行综合，但目前还没有相关的实证研究。已有实证研究中，吴淑莲（2006）选取的房地产业发展评价指标比较全面，包括房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房平均销售价格、城市人均可支配收入和人均国内生产总值。本文旨在使用这些指标对河北省及各地区的情况进行实证分析，为后续研究中构建更加综合的指标体系及研究河北省城市化与房地产协调发展的对策奠定实证基础。本文选择以下五个指标作为河北省房地产业发展水平的测度指标：Y1：房地产开发企业完成投资额（亿元）。指房地产开发企业年末完成的投资总额，反映了当年房地产业开发的投入水平。Y2：商品房销售面积（亿m2）。指当年商品房销售的总面积，在一定程度上反映了房地产市场的有效需求状况。Y3：商品房平均销售价格（元）。随着房地产市场的不断发育和房地产区位的不断改善，商品房的价格有一个稳定增长的趋势。Y4：城市人均可支配收入（元）。这一指标是影响房地产市场有效需求的重要因素。Y5：人均国内生产总值（元）。这是影响房地产市场有效需求的重要指标。通过对河北省各地区房地产业发展评价指标数据（见表4）和主成分分析，可以概括出最能反映城市化水平的指标，便于我们进一步的分析，分析结果如表5、表6所示。主成分提取原则为主成分对应的特征值大于1或累计贡献率≥85%的前m个主成分，通过表5、表6中的分析可知，提取2个主成分，前两个主成分累计贡献率为85.060%＞85%，可见提取两个主成分就可以基本反映全部指标的信息，第一主成分对城市化水平的解释达到73.370%。使用因子得分B（i，j），以主成分对总方差的贡献率为权数求加权平均值，可以得到各地区房地产业发展水平的综合评价值ERY，作为路径分析时使用的变量数据。ERYi=0.73370×B（i，1）+0.11689×B（i，2）+0.07353×B（i，3）+0.05858×B（i，4）+0.01729×B（i，5）
四、河北省城市化与房地产业发展的互动路径分析
路径分析是研究变量之间相互关系、自变量对因变量作用方式与程度的多元统计分析数据。一般情况下，路径分析以线性回归分析为基础，通过对标准化变量的偏回归系数进行分析和分解，最终对变量之间的作用方式、途径给出一个科学、合理、定量的解释。为了解城市化水平与房地产业发展之间的互动关系，本文分别检验城市化各指标对房地产业发展水平，以及房地产业发展各指标对城市化水平的影响路径。
（一）城市化对房地产业发展作用的路径
为探索河北省城市化与房地产业发展之间的作用路径，以因子分析得出的城市化两个主成分（A1和A2）为自变量，以房地产业综合评价值（ERY）为因变量进行主成分回归，结果显示：模型的总体相关系数R2为0.512，接近0.6，模型拟合尚可；F值为4.196，显著系数为0.057，低于0.1；回归系数及显著水平检验结果见表7。可见，第一个主成分与ERY的回归检验显著，说明城市化的第一个主成分对房地产业发展水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含X1为城市人口占总人口比例；X2为非农产业就业人员比例；X3为农民人均纯收入。
（二）房地产业发展因子对城市化评价值的作用路径
为进一步探索河北省房地产业发展与城市化之间的作用路径，以因子分析得出的房地产业发展两个主成分（B1和B2）为自变量，以城市化综合评价值（ERX）为因变量进行主成分回归，结果显示：模型的总体相关系数R2为0.722，大于0.6，模型拟合较好；F值为10.379，显著系数0.006，低于0.01；回归系数及显著水平检验结果见表8。可见，第一个主成分与ERX的回归检验显著，说明房地产业发展的第一个主成分对城市化水平因变量的作用关系显著。第一个主成分包含房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格和城市人均可支配收入。
（三）城市化与房地产业发展的作用机理
由以上实证数据分析可知，城市人口比例、农民人均纯收入、非农产业就业人员比例等三个城市化指标对房地产业发展有显著正向影响，城市人口比例直接反映了城市化的程度，农民收入水平的提高会使潜在的住房购买者增加，改变房地产市场的供需状况，有利于房地产业的发展。房地产开发企业完成投资额、商品房销售面积、商品房屋平均销售价格、城市人均可支配收入等四个房地产业发展指标对城市化有显著正向影响，房地产投资是地区经济发展的重要力量，其中，总投资额、商品房销售面积、销售价格都直接反映了房地产的现状以及房地产业对经济的影响拉动作用，进而反映了城市化的水平。五、促进城市化与房地产业协调发展的对策城市化与房地产业发展之间存在着一定的相关性，城市化的发展能在一定程度上刺激房地产业的投资，促进其发展，而房地产业的发展也能加速城市化的进展，两者之间可以形成一个发展上的良性循环。
1.房地产业可作为城市化发展的突破口之一。房地产业将发挥巨大的产业带动作用，由于关联性强，产业链长，房地产业的发展直接或间接地影响或带动多个产业的发展。根据与房地产业关联的不同，可以分为前向关联产业与后向关联产业两大类。前向关联产业是指以房地产业所提供的产品和服务作为投入进行生产的行业，房地产业对它们的发展起着推动作用。后向关联产业主要是指为房地产业提品和服务的行业，如建材业、机械工业等，房地产业对它们有拉动作用。近年来，我国一直把调整产业结构作为城市化建设的重要内容，房地产业是先导性、基础性产业，无论是发展第三产业还是第二产业，都要求房地产业率先发展。尽管由于房价水平涨幅过大，去年以来国家出台了一系列更加严厉的调控政策，但是调控的目标是最终实现房地产业健康理性发展。伴随着我国城市化进程的持续推进，以房地产业作为城市化和产业结构调整的突破口，依然是优化整个国民经济结构的选择之一。
房地产活动总结范文第5篇
一、房地产经济在我国经济中的地位
首先，房地产经济是我国经济的基础性和先导性产业。由于房地产业所提供的房地产品既是生活资料，又是生产资料，是社会经济活动不可缺少的基础要素，因此可以说房地产业是国民经济的基础性产业。人们的生活离不开房子，也即离不开房地产；国民经济的各部门开展活动也离不开房地产。因而房地产业的发展总要超前于其他产业的发展，房地产的投资开发又会引发对其它许多行业的需求，对相关产业产生程度不同的带动作用。因此可以说，房地产业还是国民经济的先导性产业。
其次，房地产业应成为国民经济的主导产业。主导产业是指在国民经济的某个阶段能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业，往往这些产业都会成为国民经济的龙头产业。
最后，房地产业还应成为国民经济的支柱产业。支柱产业和主导产业是不相同的，支柱产业是指少数在国民经济中处于举足轻重的地位，其产值在国民生产总值中占有较大比重的产业，主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用，而支柱产业强调的是产业在国民经济中比重和份额。
二、房地产经济在我国经济中的作用
首先，有利于优化产业结构，实现产业结构的升级。我国现在处于后工业社会，大力发展第三产业是我国目前经济发展的要求。而房地产业是第三产业的重要组成部分，因此发展房地产业，可进一步优化产业结构。其次，有利于优化消费结构，提高人民的生活质量和消费水平。再次，有利于优化城市的空间结构，提高城市的集聚效益。房地产业进行良好的发展，生态环境和投资环境进行良好的建设，有利于增强对国内外投资的吸引力，促进城市经济的良性循环发展。城市的集聚效益是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。除了上述外，房地产业在我国经济中的作用还表现在以下几方面：
房地产业在国民经济中的重要作用。由于我国人口众多的问题，以及我国目前还处于发展中国家，住房问题是每个人都会面临的问题。但是，以目前的形式来看要做到每个人都要拥有自己的房子那是无法实现的。美国住房自有率最高的时候也只有64%，这两年因为次贷的原因，有一些房子被没收了，自有率有了一定的下降。德国只有50%多，我们国家的统计数据是72%。所以不可能每个人都有自己的住房，但是每一个人都要有住的地方。从我们国家来看，这个问题更加重要。因为我们国家每年新增的劳动力就将近1000万，从农村转移到城市的劳动力又是1000万，城市化水平的不断提高，导致对住房的需求是持续的、长期的。再加上还有一些需要改善住房的需求，所以住房的需求是长期存在的。而且满足这个需求，也是我们必须要做的，因为这是人们的基本生活需求。
房地产建设对于就业也有着重要的作用。根据统计一万平方米的建设可以解决一百个人的就业问题。在我们国家，就业是重大的问题，就业是民生之本，所以通过发展房地产业，可以解决就业问题。
三、房地产经济与国民经济的协调发展
由于房地产业在国民经济中的先导地位，各行各业的发展必须由房地产业提供基本的物质条件，所以房地产业的发展速度超前于国民经济的发展速度，但房地产业的发展速度也不是越快越好，而是既要符合房地产业自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，适应国民经济的承受能力并促进国民经济快速健康发展，也就是说，房地产业的发展要适度。对于国民经济的增长速度，有资料分析认为适度的国民经济增长率不应是一个点，而应是一个有上下限的区间。其下限取决于居民的消费水平，上限取决于瓶颈产业的增长速度，考虑到知识产业受传统资源瓶颈的制约作用较少，上限可适当放大到知识产业的增长速度，则与国民经济增长速度相适应。同样房地产业的适度增长速度也应是一个合理的区间。
要做到房地产业与国民经济协调发展，除了要考虑房地产业的发展规模和速度与国民经济发展水平相适应外，还要考虑房地产业内部的结构协调和供需协调。内部结构协调是指房地产业内各类物业及其相互间的关系保持合理比例。供需协调指通过加大或缩小新增房地产的投放量，通过刺激或抑制对房地产的投资和消费需求来达到房地产业供给总量和需求总量的大体平衡。
四、总结
