物业专员工作总结范文第1篇

一、全力配合公司地产开发，小区品牌不断提升

今年，为了配合公司的物业发展，公司调整了发展战略，奉行“先品牌、后规模”、“把工作重心放在改进物业的服务品质”的思路，集中优势资源确保为公司开发的精品楼盘提供配套的精品物业管理。为此，重点抓好以下几方面工作：

1、贯彻按物业管理iso体系的有效运作

成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。一季度来，公司始终按照iso9000和iso14000的要求为奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象，打造阳光名邸物业品牌。

2、形成以客户满意为中心的质量体系

自进驻开始，一直把“客户满意，业主至上”作为工作的中心，进一步确定了以客户为中心的经营服务理念，今后我们将继续贯彻实施和改进服务质量，提高服务绩效。

3、建立阳光名邸物业零缺陷的目标

部门成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷；操作零缺陷；设备零故障；安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户需求，充分做好达到需求的各种准备，积极预防可能发生的问题。

内部管理

二、人员管理

人力资源是公司发展的重要保证。我们坚持属地化管理的方针，进驻之初，因处地特殊，故人员素质偏低。但为了提高公司的竞争力，我部门积极开展多种员工专业知识培训，使员工成为“一专多能”且达到了显著的效果。员工培训包括：企业文化培训，专业技术培训等，特别是对管理层进行的物业管理员资格考评培训和保安队伍的消防知识培训以及专业知识培训。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量，也给公司的发展提供了广阔的空间。

三、完善各项规章制度，建立内部管理机制

我物业部始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务发展，争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的《岗位工作质量标准》、《效绩考核制度》、《员工奖惩条例》、《值班人员工作制度》、《业主回访工作制度》、《投诉接待处理制度》、《考勤制度》、《会议制度》、《文件学习落实制度》、《效绩考核检查落实制度》、《员工培训制度》等近二十多项规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，为了建立完善的内部管理机制，采用“走出去、引进来”的方式，到南京、淮安等物业公司学习参观，在汲取先进管理经验的基础上结合我们的实际情况，对各部门每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各岗位的积极性、主动性和创造性，使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提高。

四、 保安方面

1、在公司和我部门的严格挑选和培训下，和保安人员的共同努力下，圆满完成了泗阳县房产会、阳光名邸一期、二期开盘及政府领导参观的安全防范和现场维护工作。但随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我保安的经验不足与缺陷：人员素质过低，专业知识不足等。为此我部门于今年进行了一场保安大革新，实行末尾淘汰制，从而在对队伍内部形成竞争机制。其次我们购置了崭新的保安服装。工作的革新使我保安的外在形象上了一个新台阶，从而达到外塑形象，内塑品牌。

2、工地保安工作始终贯彻公司领导的外松内紧的方针。因工地现场处地的时间、环境比较特别，我部门严格实行《来访人员登记制》和《车辆进出登记制》以及凭销售人员引领进入制，谢绝参观客户私自进入施工现场，从而在源头上杜绝安全事故的发生，我工地保安在接管1年期间抓获工地盗窃嫌疑人8起，制止偷窃事件多起，驱赶拾荒人员50多起，为公司和施工队挽回了一定的损失。

3、在自身管理方面，我公司保安坚持一天一小会，一周一大会，进行交流与检讨。同时，开展专业知识培训。从成立至今，共进行了六十多次专业知识培训，二次消防知识学习以及长期的军事训练。同时实行严格的保安考核办法和工作流程，以及不计名的考评制，奖励优秀队员，扣罚表现较差的队员。

4、在夜间管理方面，我保安部严格控制外来流动人员，实行售楼处和工地不定期的巡逻，确保了管理区域内公司财产的安全。

以下内容与本文2010年物业管理工作总结相关，可查阅参考：

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5、车辆管理，因建设初期的施工车辆较多，我们规范和控制来访车辆，引导其按指定区域正确停放，给阳光名邸创造了一个安全、安静、优雅的参观和停车环境。

五、保洁方面

1、我部门保洁基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司和部门的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫销售大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、外墙玻璃、门等，及时清理垃圾，创造了一个干净整洁的环境。

2、我保洁部实行严格的考核办法，同时实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果。

六、其它方面

1、完成了阳光名邸的前期物业招投标工作，确立了淮安华天物业管理公司为我项目的中标和管理单位，并与之签定了物业服务合同，为我项目下步工作明确了方向。

2、积极与县房管处、众兴镇物管办等相关上级领导部门的沟通与协调，保持了很好的业务关系，为下步更好的做好阳光名邸物业管理工作奠定了基础。

我们知道，虽然在这短短的一年里我们取得了一些的成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足，队伍专业性不强、服务方式单一将是我们致命的弱点和缺陷。但我们也明白，这也是我们奋斗的起点，在新的一季度里，我们将通过总结经验、借鉴和学习先进的物业管理的方法来提高自己的专业水平，提升物业管理的品位，满足业主及使用人的要求，实现阳光名邸物业的腾飞。

[2]

以下内容与本文2010年物业管理工作总结相关，可查阅参考：2010年电话部工作总结

2010年生产企业工作总结及2011年工作计划

2010年社区居委工作总结

2010年建筑公司工作总结

2010年公路养护工作总结

2010年工厂车间工作总结及2011年工作计划

养老服务中心工作总结

物业专员工作总结范文第2篇

第二条本实施细则适用于*县范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称的物业专项维修资金，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备，不属于本细则所称的物业共有部分、共有设施设备。

第三条县政府专门设立专项维修资金管理机构，机构设在县房地产管理局，具体负责物业专项维修资金交存、使用、管理工作。

收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。

财政、审计部门负责对物业专项维修资金年度交存、使用管理等检查审计工作。

第四条新建物业，应当设立物业专项维修资金。全县范围内开发建设的商品房(含住宅、办公、商业营业用房等)、拆迁安置用房、经济适用住房、廉租住房等，均应缴纳物业专项维修资金。未售出和不可销售物业的专项维修资金由建设单位交存，并建立分户账。

第五条业主经业主大会决定对物业专项维修资金实行业主自主管理的，应具备下列条件：

1、经公证机关公证的该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意由业主委员会管理的决议和业主签名清单；

2、经公证机关公证的业主委员会全体成员同意管理物业专项维修资金，并承担资金管理安全法律责任的声明；

3、已在县内建立物业专项维修资金实时查询系统的商业银行开设资金管理专户，并与银行签订了资金管理协议。

第六条新建物业首期物业专项维修资金，由业主按照所拥有物业的产权面积交存。物业专项维修资金交存标准为：不带电梯的多层（排屋、别墅）物业40元/M2，带电梯的多层、小高层物业55元/M2，高层物业65元/M2。今后交存标准的调整，由县物业管理主管部门会同财政部门和价格主管部门根据城市房屋建筑安装工程平均造价的变化情况，定期测算公布。

本实施细则之前建设单位已代收的物业专项维修资金，在本实施细则后三十日内上交专项维修资金管理机构，实行统一管理。

第七条公有住房出售后按规定归集的维修基金，由物业专项维修资金管理机构统一管理，专户存储，并在各自归集范围内统筹使用，其增值部分统一用于补贴归集范围内未建立物业专项维修资金住宅小区异产毗连房屋共有部位、共有设施设备维修经费的不足。

第八条新建物业首次交存物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照本实施细则第六条的规定交存物业专项维修资金。

第九条实行业主自主管理物业专项维修资金的，业主大会必须形成决议，其决议应包括以下内容：

1、物业管理区域维修资金使用管理制度、应急支取预案；

2、以业主委员会的名义开设本物业管理区域的维修资金账户；

3、明确业主委员会是本物业管理区域维修资金账户日常管理人；

4、确定业主委员会主任、副主任是维修资金账户的责任人；

5、物业专项维修资金无法保值增值或导致资金流失的解决方案；

6、物业专项维修资金的使用方案和使用程序；

7、建立分户账；

8、确定已建立实时查询系统的资金存储银行；

9、其他有关维修资金的决议事项。

上述决议内容须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意后，由业主大会出具相关书面决定，报县物业管理主管部门备案，并通知县专项维修资金管理机构。

专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业管理区域物业专项维修资金本息划入存储银行指定账户，有关账册移交业主委员会。

第十条由专项维修资金管理机构管理的，应当按有关规定在已建立实时查询系统的商业银行开立专户，并签订资金管理协议，专项储存维修资金，以物业区域为管理单位，以幢为单位设账，并按房号设分户账。专户管理银行应按协议建立实时查询系统，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询，并定期向物业管理主管部门、专项维修资金管理机构发送物业专项维修资金对账单。

第十一条根据维修资金使用方案实施，物业专项维修资金不足支付维修费用或使用后物业管理区域内有一幢以上物业的业主分户账不足首期专项维修资金缴存额的30%时，实施物业管理且已成立业主大会的，由业主大会制定续交方案；未实施物业管理或未成立业主大会的，由社区居民委员会会同相关业主制定续交方案。续交方案需经相关物业区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。续交后的专项维修资金余额不得低于按当年政府公布的缴交标准计算的专项维修资金额度。续交的物业专项维修资金由房屋所有权人缴交。

未使用房屋的所有权人也应当续交物业专项维修资金。

物业专项维修资金的具体续交工作可由业主委员会或由业主委员会委托物业服务企业实施。业主委员会或其委托的物业服务企业应当及时将续交的专项维修资金移交相应的管理机构。

未实施物业管理或未成立业主委员会的小区，物业专项维修资金的续交工作由所在社区居民委员会负责。

专项维修资金管理机构收到续交的物业专项维修资金后，应当出具凭证，并负责在物业管理区域内公告。

第十二条物业管理区域内保修期限满后，共有部位1000元以上、共有设施设备3000元以上的维修、更新和改造费用，可在物业专项维修资金中列支，不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。物业服务合同另有约定的，从其约定。

保修期限自建筑工程竣工验收备案后首套物业交付之日起计算。

第十三条物业专项维修资金的支出由相关业主按照其物业产权面积的比例按以下原则分摊：

1、涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由该区域全体业主按产权面积所占比例分摊，在该区域全体业主的专项维修资金账户中列支；

2、涉及单幢或部分物业共有部分，共有设施设备的维修、更新和改造费用，由涉及的相关业主按产权面积所占比例分摊，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

第十四条设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新，应急备用金为相关业主或全体业主物业专项维修资金实交总额的5%。

发生前款规定的紧急情况，经业主委员会或者社区居民委员会申请，可直接拨付不超过实交总额5%的维修资金。应急备用金使用后，业主委员会或居民委员会应及时提供工程决算、工程质量验收合格证明和使用应急维修资金涉及区域业主名册，办理分摊核销手续，经专项维修资金管理机构审核后补足应急备用；直接拨付的应急备用金超过经审核实际应支付工程款部分须在七天内归还。

第十五条申请划拨物业专项维修资金，须提供以下材料：

1、物业专项维修资金划拨申请表；

2、物业专项维修资金使用方案（经维修区域内涉及业主专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意）。

使用方案可以对维修项目竣工结算超过预算额度进行规定，但最高原则上不得超过预算额度的10%且不超过1万元；

3、业主委员会或社区居民委员会与施工单位签订的施工合同。对单个项目申请使用金额在30000元以上的，业主委员会或社区居民委员会应当采取招投标方式选择专业施工单位。无能力组织招标的，可以委托县招投标中心招标，相关费用列入维修、更新和改造成本；

4、物业专项维修资金列支范围的业主名册；

5、经业主委员会或社区居民委员会审核的资金使用预算书；

6、经办人身份证复印件（原件校验）；

7、其他应提供的资料。

业主委员会或社区居民委员会应将物业专项维修资金的使用方案、施工项目及其预结算等及时在相关区域内公示，告知全体业主。

第十六条物业专项维修资金管理机构根据申请进行审核，并按以下原则划拨维修资金：

1、金额在3万元以下的，项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会或社区居民委员会出具审核同意的工程决算单、工程质量验收证明、公示资料，物业专项维修资金管理机构一次性将维修资金划转至申请单位；

2、申请金额在3万元以上的，由物业专项维修资金管理机构按合同约定的支付方式分期拨付，但项目竣工前，分期拨付总金额最高不超过核准使用额度的70%；项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会或社区居民委员会出具工程质量验收证明、委托专业审计机构审核并经业主委员会或社区居民委员会同意的工程决算审计报告、公示资料，物业专项维修资金管理机构将维修资金尾款划转至申请单位；

3、项目竣工后，结算金额超过使用方案规定额度，使用方案中没有规定，或使用方案有规定但因特殊情况超过方案规定超支额度的，由业主委员会或社区居民委员会出具情况说明，提供经维修区域内涉及业主专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的签名清单后，物业专项维修资金管理机构才能划拨超过使用方案规定额度部分资金。

第十七条下列资金应当转入物业专项维修资金：

1、物业专项维修资金规定的存储净利息；

2、利用物业专项维修资金购买国债的增值净收益；

3、物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

4、共有设施设备报废后回收的残值；

5、业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；

6、其他按规定转入的资金。

第十八条交存的专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，专项维修资金中当年交存额使用的部分按同期银行活期存款利率利息，其余部分按实际银行存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。本细则实施前的专项维修资金按已实际产生利息总额的日平均利率计息分摊。

第十九条专项维修资金专户及存储情况，应当定期与银行核对，并定期在物业小区向业主公布下列情况，接受业主监督：

1、专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

2、发生列支的项目、费用和分摊情况；

3、其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十条在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

除《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定的使用范围外，任何人不得将专项维修资金出借，不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十一条专项维修资金管理机构经费按《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定，在物业专项维修资金增值部分中提取15%，并单独建账，纳入非税收入管理，由县财政部门监管。

第二十二条物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

第二十三条因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持相关凭证，申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还：

1、物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；

2、公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴县财政，作为廉租住房补贴资金来源。

第二十四条违反本办法规定挪用专项维修资金的，由县物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，对相关单位和个人给予行政处罚。

第二十五条财政部门、物业主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

1、未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的；

2、未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的；

3、截留、挪用、侵占专项维修资金的；

物业专员工作总结范文第3篇

关键词：电力；物资；计划；管理

1 概述

作为整条物资供应链的龙头，物资需求计划报送的准确、及时，是推进物资集约化、精益化管理的基础和关键。黑龙江省位于边疆。黑龙江省电力公司所属单位24个，代管农电单位131个。与先进省份相比，在人力、财力、物力等方面均存在较大差距。黑龙江省电力公司物资公司在有限的资源条件下边学习、边摸索、边总结，制定出了“科学化管理；建立常态化、多种类培训方式并行的培训机制；发掘自身潜能与时俱进”的物资计划管理模式。走出了一条符合自身实际情况的物资计划管理道路。

2 科学调整物资计划管理指标计算方法

物资采购计划报送准确率是物资计划管理指标体系中最重要的一个指标，是对全省所属各单位进行指标考核排名的依据。原计算公式：

物资采购计划报送准确率=1- *100%

一条物资计划、一本技术规范书要经过省物资公司初审、省审查会复审、国网审查会三个阶段的审查（简称A、B、C阶段）。计划报送准确率的原计算方法不能区分出三个阶段的相对重要程度。因此，首先将三个审查阶段按重要性程度升高进行排列，结果为A、B、C。然后聘请五位省内专家按百分制对三个阶段评价因子的相对重要性进行打分，接着计算每个阶段评价因子的平均分数，并以此作为各评价因子的权重。最终得出了调整后的计算公式：

物资采购计划报送准确率=

计算物资采购计划报送准确率的前期工作是制作考核明细表。A、B、C三个阶段分别按错误原因进行统计，以A阶段为例，如图1所示。

从图1能够直观地看到各单位计划申报的错误原因，进而使改进做到有的放矢。考核明细表中，对每个基层单位都是分专业统计，比如基建、生产、营销等，然后汇总成此单位的总成绩。做到每个基层单位内部责任明确，指标层层落实，逐级考核。根据统计数据，制作统计表和统计图，运用对比分析法和因素分析法，通过详实的数字和精练的文字进行客观地说明和分析，深入挖掘影响计划提报质量的原因。同时把定量分析和定性分析结合起来，做到追根溯源、见微知著。统计分析报告能够指出工作中的不足，提出建设性的意见，从而解决黑龙江省总体指标靠后的问题。

3 建立多样化的培训体系

多年来国网审查会的中立专家队伍中没有黑龙江专家。计划部从我省专家中挑选有经验、有责任心的，去国网审查会进行学习。渐渐地，黑龙江省选派的学习专家得到了国网的认可。现在黑龙江省已经有国网中立专家了。从无到有，是一种飞跃，对于黑龙江省技术规范审核有非常大的帮助。

送出去，请进来。2013年6月计划部邀请国网三名线路装置性材料中立专家来黑龙江省对省专家、计划管理人员、设计人员进行集中培训。2015年10月国网物资公司来黑龙江省督查，计划部抓住这个机会，请检查人员给全省计划管理人员、本部各专业人员、设计人员进行了《物资计划审核要点与管理要求》和《物资标准化应用》的专题讲座。

每次召开省内招标文件审查会，计划部主任和专责都要将上批国网审核会中出现的共性问题、从国网带回来的会议精神、本批初审意见和总部最新审核要点给省内专家进行集中讲解。做到不让同一块石头绊倒两次。使省审核专家及时掌握总部计划审核的最新变化，更好地指导黑龙江省计划及技术规范的审核。底子薄，就要加倍努力，这样才能使计划提报的准确率逐步提高。

每个批次都要召开电视电话总结会，总结上一批次的同时，宣贯总部的新精神，对新批次提出要求。电视电话会议覆盖面广，不仅是物资计划人员，基层单位计划提报人员和项目管理部门专责也能接受到培训。这样可以从源头上提高基层计划提报质量。

计划部对于全省排名连续末尾的单位，要求其计划专责到计划部进行学习。各地市公司的计划专责有时会有人员调整，让兄弟单位专责负责人和新人一对一交接，帮助其尽快熟悉业务。

4 提高自身业务素质，适应新形势

物资计划管理的重点是计划和技术规范书的审核，计划和技术规范书的内容涉及到企业各专业。国网公司对于同业对标的考核日趋严格，这就对物资管理提出了更高的要求。以往物资计划管理人员从物资的角度审核计划和技术规范书，这已经远远不能满足现有的工作要求。计划管理人员不仅要有物资计划管理的经验，还迫切地需要具备企业各专业知识。电力技术更新换代的周期在不断缩短，省物资公司计划管理人员与时俱进，干中学、学中干，切实提高自身的理论水平和业务素质。

（1）购买了《输变电工程通用设计金具分册》《智能变电站实用知识问答》《特高压交直流电网》等书籍，下载了《物资供应线路、变电知识培训》课件，通过自学的方式学习电力相关专业知识。将国网下发的文件、审核要点逐项分解，分析透彻，领会精神，融汇贯通。（2）邀请黑龙江省电力勘探设计院的线路和变电的资深专家进行有侧重点的电力设计专题培训。尤其是高压开关柜、组合电器、变电站监控等设备的技术规范书都附带图纸，专家针对这些图纸进行了详细地讲解，重点讲述了物料描述中的设备参数与图纸中参数的对应。（3）选派一名业务骨干在2014年末参加了两期省调度中心组织的智能电网与继电保护培训班。其在结业考试中取得了优异的成绩。她将所学知识带回来，在部门小讲堂时间进行了讲解。（4）计划部员工在主任带领下每年参加六次国网审核会，与会期间，虚心地向国网各个专业的专家请教，向先进网省学习经验，受益匪浅。（5）部门每周进行一次集中业务学习，大家互相交流学习心得，取长补短。全员积极准备国网的物资调考。老员工传帮带，帮助新员工快速地成长起来，尽快胜任工作。计划部员工做到了学科交叉、知识融合，逐步成为复合型员工。尽量避免“三个不一致”，努力争取“两个无误”，确保物资计划审核的准确性、及时性、完整性。为了适应“三集五大”体系建设，在物资需求计划管理方面，黑龙江省电力公司物资公司摸着石头过河，结合地域特点，挖掘自身潜力，同业对标在国网排名稳步提升。借助国网标准化进程推进的契机，将继续精简工作流程，提高管理效率。

物业专员工作总结范文第4篇

[关键词]教育；实物资本；人力资本；效益分析

中图分类号：G52　文献标识码：A　文章编号：1006-0278(2011)10-013-02

教育作为一种特殊的社会部门，以其提供的特殊产品为国民经济服务。传统的对教育的投入产出考察一直停留在实物资本层面，没有反映教育部门人力资本最为重要的基本事实，这是其主要局限性。随着作为标准化测量手段的总和指标的推出，教育投入要素的测量难题已经有望获解。与传统的投入产出模型不同，用总和文凭率构建的教育部门投入产出，既可以反映结构关系，也可以体现总量水平。

一、天津市2002年、2007年人力资本投入结构及投入产出效益分析

根据对天津市教育部门员工专项调查和天津市统计年鉴有关数据的计算可以得到单位产出的人力资本投入量结构：

(一)2007年天津市教育行业的人力资本投入量的总和指标总体上小于2002年

就天津市而言，2002年为获得单位产出的小学文凭投入的总体的总和指标为12.8571，在2007年该数据下降为11.4276：获得单位中等教育文凭投入的人力资本的总和文凭数2002年与2007年基本持平，而在高等教育方面，这一数据又显著下降。由此我们可以看出：2007年教育行业的人力资本投入量的总和指标总体上是小于2002年。2007和2002相比总和指标下降具有一定的现实原因，有以下几个方面：

1.不同年龄结构的高校师资实际学历水平下降，很可能是40岁以上年龄的新入职的员工职称高、学历低的缘故。目前高校中存在着众多的年龄偏大的教授往往不具有较高的学历，却因拥有丰富的教学实践和研究能力而具有高级职称。与此同时，众多博士，硕士学历的年轻人，因其缺乏经验和资历，或者只能获得助教、讲师职称，或者被拒之于高校门外。因此，2002-2007年的五年内，较多的高年龄低学历(本科或硕士学历)员工的入职，很可能是造成2007年人力资本投入的总和指标有所下降的重要原因之一。

2.近些年来的教育规模扩大化。教育行业专职教师与教辅人员数量比例关系值得注意。伴随教育规模扩大化，非专业教学人员在高等学校职工总数中所占比例较高，而专业教师比例偏低的现象始终没有得到有效的扭转。专业教师比重始终没有超过50％。如1992-2002年，我国普通高等学校专职教师占全体教职工比例的平均水平仅为49.5％，在非专职教师中教辅人员平均所占比例为14.5％，行政人员为20.3％，工勤人员为15.7％。这种局面在有些学校不但没有纠正，反而愈演愈烈，显然会造成教育投入的总和文凭率有所下降。

3.国家对事业单位员工就业及裁员的政策导向。2002年以来，为了减缓裁员对社会的压力，国家保护事业单位员工就业机会和权力的政策导向比较明显，在一些院校中，虽然部分管理人员和工勤人员的学历较低，但是受国家政策保护这些低学历的员工仍然在职在岗，这在很大程度上也影响了以总和文凭率体现的人力资本投入水平的提升，甚至使该指标有所下降。

4.高学历新入职者的等候入职时间延长化。有些高学历新入职人员往往需要两年以上的试用或见习期才能办理正式的入职手续。这部分高学历新入职人员实际已经作为人力资本投入学校教学工作，但是在统计时却因口径问题而未计入人力资本的投入，这也是造成总和指标下降的原因。

(二)在教育中投入的师资学历越高，越能获得更高的投入产出效益

通过相关数据研究得到，本科和研究生文凭的投入产出效益要高于高中及中专文凭的投入产出效益。以2007年为例，为获得单位产出的小学文凭所需要的高中及中专文凭的投入量为3.6591，而所需要的本科和硕士文凭的投入量仅为0.6935和0.9246。同时，为获得单位产出的初中、高中及中专、大专文凭所需要投入的本科和硕士文凭量都要小于高中及中专文凭的投入量。这可能是国家一直注重提高教育系统中师资队伍整体学历水平的重要原因。目前国家计划提高硕士学历在中等教育师资队伍中的比例，由此可以映证这一政策的台理性。虽然我国中等教育教师队伍学历不高的情况有所改善，但以我国高中师资队伍为例，硕士以上学历仅占教师总人数的0.9％，所占比例仍然比较低。为了改变硕士学历水平在中等教育教师队伍中所占比例较低的现实，教育部将实施中等教育教师攻读硕士的计划，最终实现“863”目标，即根据不同地区和不同学校的具体情况，实现硕士学历水平教师的比例分别达到80％、60％和300％。

(三)大专教育投入的总和文凭水平始终最高

2002年为获得单位产出的大专文凭，所需要投入的总总和文凭率高达47.9243，为所有所需投入量中的最高值。2007年为获得单位产出的大专文凭，所需要投入的总总和文凭率为39.0281，虽然较2002年指标值有所下降，但同样仍为当年所有投入量的最高值。为什么大专层次教育投入的总和文凭水平率始终最高呢?这与天津市乃至全国大专学校的发展历程不无关系。这些大专院校在后期多由“7.21大学”发展起来，在1980.1995年期间，伴随国有企业最后的辉煌，获得了长足的发展。当时每个局级工业单位都有1-2所职工大学或广播电视大专。在国有企业行将溃散的时期，进入这类学校以保证就业机会的竞争异常激烈。于是，学历水平最高者获得入职和保岗的优势最为显著，就不足为怪了。随后几年大专院校几经调整和转制，进一步淘汰了低学历员工。2002-2007年期间，伴随研究生毕业高峰进入大专院校的入职人员相当多。在中国城市，几乎没有哪级院校像大专院校那样有过如此频繁的变动。这种变动的一个结果，目前来看，是留任员工的学历水平最高。

二、2002年、2007年实物资本投入产出和人力资本投入产出分析

利用2002年和2007年实物资本投入产出和人力资本投入产出的相关数据，可以建立人力资本和实物资本相关关系模型，进而分析比较人力资本和实物资本的投入产出效益，以此来探讨教育投入产出效益最大化所应该进行的资源配置的合理范围。

通过对天津统计年鉴2002年42部门基本流量表以及2007年42部门基本流量表可以清楚地得到2002年和2007年教育行业实物资本的投入产出和具体结构。2002年教育行业实物总投入的价值量为1324032.6万元，2007年教育行业实物总投入的价值量为1834913.34万元，2002年投入的总和文凭率合计为138.92.2007年投入的合计的总和文凭率

为125.0001，通过2002年和2007年两年实物资本和人力资本投入的数据比较，2002年投入了相对较低的实物资本和相对较高的人力资本，2007投入了相对较高的实物资本和相对较低的人力资本。

由2002年和2007年教育行业产出对总产出的贡献额度比较，以及这两年实物资本和人力资本投入的比较，可以得到一个重要的结论：教育行业投入的人力资本较之实物资本越多，越会使教育行业在总产出中的贡献额度提高。

应当指出，2002年相对2007年，投入了较少的实物资本、较多的人力资本，并且在2002年教育行业对总产出的贡献额将近是2007年的两倍。反映出了每投入一单位的人力资本产出明显要比投入一单位实物资本的产出高，也就是说人力资本的投入产出效益明显高于实物资本的投入产出效益。由此也证实了美国著名经济学家舒尔茨教授关于人财物中人力资本贡献率越来越显著的论述。人力资本理论认为，实物资本投资和人力资本投资都是生产性的投资，是经济增长必不可少的动力，但是人力资本投资更为重要。这些都表明，当社会进入到以人力资本为依托的经济发展阶段后，教育行业应该加大对人力资本的投入力度，相对减少实物资本的投入，把有限的办学资源投入在更能产出效益的方面。教育竞争的本质是人才的竞争，人才竞争的核心是占有人力资本。因此，要将提高教育行业人力资本占有量，吸纳优质人力资本，增加教育部门人力资本投入，发挥教育部门人力资本最大效能，作为发展教育事业的重要战略。

三、结论和政策建议

通过对2002年、2007年人力资本投入产出分析以及对实物资本和人力资本投入产出的对比分析，本文得到以下基本结论：

第一，为获得较高的投入产出效益，要加大对教育部门人力资本的投入量，降低或压缩实物资本的投入量。

第二，虽然教育产出在总和指标意义上恒定不变，但是，教育投入仍然可以在社会经济发展指标(例如GDP)上敏感地呈现出正向关系。

第三，教育质量是教育产出的重要标志。今后教育投入产出模型，或教育投入产出表应当并且也可以用素质模型予以描述。其中的基本测量方法仍然是总和指标。

第四，总和指标的采用，使投入产出表具有永恒的纵向与横向可比性。应当继续开发其使用方法和应用领域。

同时为了优化教育行业的投入结构，提高教育行业的投入产出效益，有必要从以下两个方面着手努力：

物业专员工作总结范文第5篇

第二条 温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于物业共用部位（以下简称共用部位）、物业共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条 专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第四条 温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。 瓯海区、各县（市）物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作，并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。

第二章 专项维修资金的交存

第五条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金： （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。 （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 （三）住宅小区外用于销售的独立非住宅。

第六条 首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。 物业首期专项维修资金交存的标准，多层为每平方米建筑安装平均造价的5%，小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政部门可以适时提出专项维修资金交存标准的调整方案，报市人民政府批准后公布执行。 建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装工程造价进行测算，定期公布。

第七条 拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存： （一）在9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的，由建设单位交存。 （二）在9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的，属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的，由建设单位交存；增加部分面积，由业主交存。

第八条 新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋权属初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条、第七条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。 未出售物业的专项维修资金由建设单位交存，待物业出售时向业主收取。

第九条 维修资金管理机构应当通过招标方式，公开选择商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。

第十条 收取专项维修资金，维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。 业主在办理房屋权属登记时，应当提交专项维修资金交存的专用票据。

第十一条 业主大会成立前或者业主大会未决定实行业主自主管理的,专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。

第十二条 专项维修资金实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。 业主委员会应持下列材料到所在地维修资金管理机构办理专项维修资金移交手续，并报所在地物业主管部门备案： （一）业主自主管理专项维修资金书面报告。 （二）业主大会自主管理专项维修资金的决议。 （三）专项维修资金划转后的账目管理单位。 （四）专项维修资金使用、续筹办法及应急支取预案。 （五）专项维修资金账目管理制度。 （六）专项维修资金有关的其他材料。 维修资金管理机构应当在收到上述材料之日起10个工作日内，通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户，并将收支账目等有关资料移交业主委员会。

第十三条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照下列规定续交维修资金： （一）专项维修资金实行代管的，由维修资金管理机构向业主出具《专项维修资金续交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织；业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户。 （二）专项维修资金实行自主管理的，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案，通知业主续交维修资金；业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户。 （三）专项维修资金可以由物业服务企业、业主委员会或者社区组织代收代交；负责代收代交的单位，应当及时将代收代交的专项维修资金明细情况，在物业管理区域内公布，并抄送所在地维修资金管理机构。

第十四条 本办法实施前未建立或者未按规定交存首期专项维修资金的物业，维修资金管理机构应当向业主出具《专项维修资金补建补交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织。业主应当在接到补建补交通知之日起90日内，按照本办法规定的交存标准、交存方式将维修资金存入专项维修资金专户。 第

十五条 业主未按规定续交、补交专项维修资金的，业主委员会或者社区组织应当督促其交存；业主经督促仍不交存的，业主委员会可以依法向人民法院。第三章 专项维修资金的使用

第十六条 专项维修资金属于业主所有，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第十七条 专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十八条 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊： （一）属于整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从小区业主交存的专项维修资金中列支。 （二）属于单幢物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该幢全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。 （三）属于一个单元的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。 专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。业主委员会可以委托物业服务企业按照标准向相关业主收取。

第十九条 维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当采取招标方式择优确定维修单位： （一）维修费用总额超过30万元的。 （二）单项维修工程费用超过5万元的。 （三）业主大会决定实行招标的。 维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价： （一）维修费用总额超过10万元的。 （二）单项维修工程费用超过5万元的。 （三）业主大会决定进行项目审价的。 工程招标、监理和审价费用计入维修、更新和改造成本。

第二十条 专项维修资金实行代管的，使用专项维修资金按照下列规定办理： （一）物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目的实际，提出《专项维修资金使用方案》（以下简称《使用方案》），《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围等。 （二）《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （三）《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。 （四）物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地维修资金管理机构申请列支。 （五）维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核：符合规定的，予以核准，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业，未实施物业服务的划转至维修单位；不符合规定的，出具不予列支通知书。 （六）工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （七）物业服务企业或者相关业主持下列材料向维修资金管理机构申请办理工程结算： 1.工程决算单； 2.维修、更新和改造工程的费用票据； 3.相关业主意见反馈表； 4.维修费用分摊明细表； 5.其他相关材料。

第二十一条 专项维修资金实行自主管理的，使用专项维修资金按照下列规定办理： （一）物业服务企业或者相关业主提出《使用方案》。 （二）《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （三）《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。 （四）物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料向业主委员会申请列支。 （五）业主委员会同意列支的，应当将有关材料报所在地维修资金管理机构备案；维修资金管理机构应当及时出具备案证明。 （六）业主委员会凭所在地维修资金管理机构的备案证明，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业，未实施物业服务的划转至维修单位。 （七）工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （八）物业服务企业或者相关业主持下列材料与业主委员会办理工程结算： 1.工程决算单； 2.维修、更新和改造工程的费用票据； 3.相关业主意见反馈表； 4.维修费用分摊明细表； 5.其他相关材料。

第二十二条 下列项目日常维修费用，除物业服务合同约定由物业服务企业承担的外，可以在专项维修资金中列支： （一）电梯、消防、避雷设施设备的检测费用。 （二）共用设施设备日常修理费用。

第二十三条 日常维修项目使用专项维修资金，按照下列规定办理： （一）物业服务企业提出《使用方案》，经业主委员会或者社区组织核定后，在物业管理区域内公示3日。 （二）《使用方案》在公示期内无异议或者有异议的业主少于1/3，视为业主同意。 （三）物业服务企业持专项维修资金使用申请表、《使用方案》等材料，向所在地维修资金管理机构申请列支。 （四）维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起3个工作日内进行审核，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业。 （五）日常维修费用经业主委员会或者社区组织核实后，物业服务企业应当将日常维修费用的使用情况，在物业管理区域内公示3日，并公布举报电话。 （六）物业服务企业向维修资金管理机构申请办理结算。

第二十四条 物业管理区域按首期交存的专项维修资金总额的5%作为应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防系统故障等紧急情况下抢修。 发生前款规定的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区组织核实，可直接拨付应急备用金。物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修，必要时先行垫付维修费用。 发生第一款规定的紧急情况，物业服务企业或者相关业主未及时进行维修的，物业主管部门可以组织代修或者责令物业服务企业维修，维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。

第二十五条 下列费用不得从专项维修资金中列支： （一）依法应由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备保修期内的维修、更新和改造费用。 （二）依法应由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。 （三）因人为损坏，应由当事人承担的共用部位、共用设施设备的修复费用。 （四）根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。 （五）尚未办理物业承接验收移交手续所发生的，应由建设单位承担的维修费用。

第二十六条 下列资金应当转入专项维修资金滚存使用： （一）专项维修资金的存储净利息。 （二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益。 （三）利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，但业主大会另有决定的除外。 （四）利用物业管理区域共用部位或者其他场地停放汽车收取的临时停车费，但业主大会另有决定的除外。 （五）共用设施设备报废后回收的残值。 （六）其他按照规定应当纳入的资金。 第

二十七条 业主委员会及其成员，不得参与承接本物业管理区域内维修、改造、更新项目的具体业务。

第四章 专项维修资金的监督管理

第二十八条 专项维修资金应当专户

存储、专款专用。专项维修资金应当建立明细帐：以物业管理区域为单位设立总帐，按幢建帐，以每独立户号设立分户帐，核算到户，记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。第二十九条 专项维修资金中当年交存或者使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。

第三十条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。 除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第三十一条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。原业主未交存首期专项维修资金或者未按规定续交、补交专项维修资金的，原业主应当与受让人协商，并在办理房屋权属转移登记前按规定足额交存。

第三十二条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的,业主可凭原交存的专用票据或者有关证明，到维修资金管理机构办理分户账注销手续，支取分户账中专项维修资金的余额。

第三十三条 专户管理银行应当每月向维修资金管理机构或者业主委员会发送专项维修资金银行存款对账单。 维修资金管理机构或者业主委员会应当定期向业主公布下列情况： （一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。 （二）发生列支的项目、费用和按户分摊情况。 （三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。 （四）其他有关维修资金的情况。 业主对公布情况有异议的，可以向维修资金管理机构或者业主委员会要求复核。维修资金管理机构或者业主委员会应当及时将复核情况告知相关业主。

第三十四条 专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。 物业服务企业或者业主委员会应当及时公布维修资金使用情况，接受业主监督。维修资金管理机构应当每年不少于一次公布本行政区域内维修资金交存、使用、管理情况。 第三十五条 物业主管部门应当加强对专项维修资金使用情况的监督，发现在使用上存在安全隐患或者违反规定的，应当责令限期整改。

第三十六条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。 专项维修资金的管理经费，由维修资金管理机构按照规定的标准编制全年预算支出总额，报同级财政部门批准后，在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。 第五章 法律责任

第三十七条 挪用专项维修资金的，依照国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第三十八条 物业主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员有下列情形之一的，依照《浙江省物业专项维修资金管理办法》第三十条规定，由相关行政机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的。 （二）未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的。 截留、挪用、侵占专项维修资金的。 有其他、、行为的。

第三十九条 违反专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定，依法追究法律责任。

第四十条 物业服务企业与业主委员会或者业主因专项维修资金的使用发生纠纷，当事人可以自行协商解决；协商不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院。

第六章 附则