房地产金融新政策
房地产金融新政策范文第1篇
（一）平均每户住宅面积达42坪（约140平方米）。
2012年台湾地区每户平均住房面积达到平均每户42坪，相当于140平方米，较上世纪80年代初增加了50多平方米。以2013年第三季度台湾地区新购置住宅者购买房屋面积来看，25坪至未满35坪的占25.1%、占比最高，35坪至未满45坪的占17.8%。
（二）房价收入比超过8倍。
20世纪80年代中后期，台湾地区房价涨幅较大，房价收入比例较高，1989曾年达到12倍。90年代初期之后，伴随泡沫经济的破灭，台湾地区房地产市场开始步入10余年的不景气时期，然而房价收入比仍比较高，1991-1997年平均达到9倍以上。在1998年亚洲金融危机的影响下，台湾地区房价有所下跌，但由于居民收入也相对下降，导致房价收入比指标并没有明显下降，2002年仍然达到8倍，普通家庭购买住房的压力依然较大。根据台湾地区“内政部营建署”2013年第3季度统计数据，房价收入比达到9.2倍，较2008年末（7.1倍）明显提高。
（三）购房均价达到23.5万元新台币/坪。
根据台湾地区“内政部营建署”2013年第3季的统计数据，2013年第3季新购置住宅者中，有27.4%的购房价格集中在600-900万元新台币，较2012年同季（29.1%）下降1.7个百分点。平均购房总价（960.8万元新台币）与单价（24.1万元新台币/坪），较2012年同季（925.4万元新台币、23.5万元新台币/坪）增加3.8%、2.6%。各地区中，台北市平均购房单价较其他县市高，为56.2万元新台币/坪，购买5000万元新台币以上的房屋比例（4.1%）同样最多；台南市平均单价低于其他地区，约11.4万元新台币/坪。（六）住房空置率达到19%。20世纪90年代初以来，台湾地区由于住宅供给与市场需求失衡，住宅空置率不断走高。1990年房屋空置率为13.34%，2000年达到17.62%。2010年底台湾地区无人经常居住且未供其他用途的空闲住宅，合计156万宅，占比达到19.3%。比较2000年至2010年这10年间住宅居住情形的变动情况，有人经常居住住宅增加63.1万宅，增长11.5%，而无人经常居住且未供其他用途的空闲住宅计增加32.7万宅，增长26.6%，空闲住宅率较2000年的17.6%提高1.7个百分点。
二、台湾地区房地产市场调控的政策措施
台湾“行政院”于2010年推出“健全房屋市场方案”后，相关部门纷纷推出配套政策，以加强房地产市场的调控、促进房地产市场健康发展。
（一）台湾地区“行政院”出台房地产调控政策。
台湾地区“行政院经济建设委员会”于2010年4月“健全房屋市场方案”，提出以“安定社会民心及稳定市场”、“优先照顾弱势及相对弱势者”及“确保中低收入及受薪阶级的照顾与满足居住需求”为目标，坚持“因地因人制宜”、“温和有效”、“健全稳定”、“社会公平”、“信息透明”等基本原则，就“台北都会区住宅供给与需求均衡”、“协助辅导中低收入户及受薪阶级提升购（租）屋能力”、“住宅信息”、“不动产贷款风险管理”、“社会公平”等主题提出21项处理原则及44项具体措施。其中，与不动产信息揭露、金融及租税有关的内容主要包括“住宅信息”及“不动产贷款风险管理”两项措施，以及“社会公平”等有关房屋税及土地税措施。
（二）台湾地区“财政部”推行奢侈税政策。
奢侈税的课征与自用住宅的认定具有密切关系。自用住宅的认定依据是“一生一屋”，“本人、配偶及未成年子女的名下只有一户”。在此定义下，拥有的第二套以上的房子都属于非自用住宅（含买进、受赠）。自有住宅在1年内移转或销售者，其税率为15%，在1-2年内移转者，课税10%。台湾地区“财政部”为了防止纳税人的不当逃税，配合奢侈税的实施，针对买房大户进行个别查税。稽核方式主要包括：一是利用“地政”机关的全岛土地总归户系统；二是利用各“地税捐稽征处”每周汇入财税数据中心的土地及房屋异动数据库；三是利用综合所得税申报租金收入前后年度差异数据；四是其他佐证性或强制性的查证等数据。
（三）台湾地区“内政部”建立实价登录制度。
为提高不动产交易信息透明化水平，台湾地区“内政部”根据“立法院”通过的“实价登录地政三法”，于2012年8月开始实施“实价登录”制度，即“不动产成交案件实际信息申报登录”，将不动产实际的交易价格登录于台湾地区“内政部”所属的“地政”机关网上，避免相关主体不实登录而造成房价哄抬现象。实价登录的数据主要分为交易标的、价格信息及标的信息等三类。
（四）台北市试点房地产分区课税。
2013年，台北市以房价与涨幅作为“分区课税”的依据。所大安、信义、中正及松山等4个豪宅林立地区列为“一级重税区”，将其售房所得税率从2012年的42%调整为2013年的48%，其他地区仍维持在42%的水平。
三、台湾地区房地产金融调控的主要措施
为配合“健全房屋市场方案”的实施、加强房地产信贷风险管理、保障存款大众权益，台湾地区金融管理部门制定和实施了多项针对房地产市场的宏观审慎政策措施。具体包括：
（一）台湾地区“中央银行”实施不动产信用管制政策。
台湾地区“中央银行”对房市的调控措施主要采取选择性的信用管制，主要包括三个阶段的信用调控：1、第一阶段信用管制。2010年6月，台“中央银行”针对房价高涨的实际推出信用管制措施，对台北市及新北市的板桥、中和、永和、新店、新庄等十区进行房贷信用管制，贷款比例最高为七成；另外，台“中央银行”实行针对性审慎措施，调控特定地区房贷及土地抵押贷款。2、第二阶段信用管制。2012年4月，台“中央银行”邀请九大行库研究降低房贷比例，要求金融机构针对“豪宅”订出贷款成数限制最高五成。同年12月，台“中央银行”实施第二阶段的信用管制措施，新新北市三峡、林口、淡水等三区房贷比例降至六成，土建融资比例则以六成五为限。3、第三阶段信用管制。2013年3月，台“中央银行”为避免形成房价飙涨的态势，台“中央银行”计划进一步扩大房市管制区，除桃园县中坜、芦竹、八德等地外，将高雄美术馆、台中七期等地区纳入房地产信用管制的范围。
（二）台湾地区“金管会”实施不动产融资约束政策。
1、对存款性金融机构的调控。为抑制城市地区房价的不合理高涨，台湾“金管会”要求岛内金融机构的不动产贷款，必须符合相关规定，包括贷款对象、贷款额度、贷款利率、贷款年限等，以便抑制宽松资金流入房地产市场。除台“央行”外，台湾地区“金管会”对银行办理不动产也列出三大管制标准，即：房贷余额前十大银行，房贷余额不能超过总放款的30%，其余银行不能超过40%；前十大银行土地及建筑放款不能超过总放款的10%，其余银行15%；所有银行不动产担保放款不能超过总放款的70%。2、对非存款性金融机构的调控。不动产市场的购房资金除了金融机构的贷款数额外，保险公司的介入房市投资也是重要的资金来源。因此，台湾地区“金管会”对非保险公司等存款性金融机构的资金运用加以规范。2012年11月，台湾地区“金管会”推出“新八条”，成为调控寿险业购买不动产的重要规定。具体内容如下：一是收益率须超过2.875%；二是投资商用大楼5年内不得移转；三是收益标准立即适用；四是投资素地10年内不得移转；五是须经董事会审查；六是自用不动产5年内不得移转；七是禁买预售房；八是配套放宽措施的规范。
（三）台湾房地产金融调控措施的特点。
总体来看，台湾针对房地产实施的金融调控政策呈现以下特点：1、注重金融政策与财税政策和其他政策的协调，要求银行针对非自用的投资者在贷款成数、利率及宽限期等方面采取差别化授信条件的同时，实行奢侈税政策、建立实价登录制度、试点房地产分区课税等措施。2、实行差异性房地产金融调控政策，对重点地区实行更加严格的房地产贷款管制政策，并针对房价上涨情况，不断加大调控范围。3、对不同房贷规模的银行实行不同的调控政策，如要求房贷余额前十大银行，房贷余额不能超过总放款的30%，其余银行不能超过40%。4、完善房地产金融调控的配套措施，围绕“健全房屋市场方案”，构建房地产征信信息平台，建立交易价格申报制度，成立住宅信息专责机构，建立不动产交易安全保障机制等。5、加强对市场主体的引导，在金融调控过程中，注重房地产市场景气分析和未来一段时间景气变化趋势的总体把握，加强对房地产市场主体的引导。
（四）房地产金融的措施调控效果。
台湾采取的各项房地产金融调控措施，已取得初步成效。主要表现在：1、金融机构不动产放款集中度下降。购置住宅贷款余额增长趋缓，占总放款比重由2010年6月末的27.62%降至2013年8月末的26.69%；特定地区房贷集中度有所改善，新承做房贷金额占全体新承做房贷总金额的比重由2010年6月末的64.37%降至2013年8月末的49.11%。2、金融机构办理不动产放款的贷款成数显著下降，利率水平上升。特定地区受限户房贷成数下降取得由2010年7月的63.91%降至2013年8月的57.55%，贷款利率由2010年7月的1.97%升至2013年8月的2.11%；银行新承做土地抵押贷款成数由2010年12月的68.36%降至2013年8月的60.02%，贷款利率由2010年12月的2.08%上升至2013年8月的2.70%。
四、对大陆房地产金融调控的启示
台湾地区的发展环境与大陆较接近，尤其是与大陆东南沿海省份相近，其房地产金融调控经验可供大陆借鉴。
（一）坚持以金融政策调控促进房地产业稳健发展。
促进房地产业发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。金融政策调控房地产市场的总体思路和根本立足点，应是确保房价稳定，防止市场剧烈波动。由于当前众多房地产市场主体存在各自的利益，主体之间的利益博弈导致各方行为存在非理性的现象，各主体对调控目标的认同、调控手段配合等方面出现差异，从而制约了金融政策调控效果。为此，在实施房地产金融调控过程中，要通过多种渠道增强对房地产相关利益主体的约束，确保金融调控政策达到预期效果。
（二）注重金融政策与相关政策相互协调。
房地产业具有系统性和综合性的特征，相应的调控手段应该是系统的、综合的，涉及金融、财税、产业、土地等多个部门的调控政策。只有这些部门之间相互协调配合，才能产生政策协同效应，实现调控效果的最大化。为实现房地产金融调控政策与其他政策的协同效应，要以系统思维实施调控，加强金融与财政等政策在房地产调控中工具在调控方向、重点和力度上的协调配合，注重金融政策与财政等政策运用时机的选择。要根据经济发展整体状况及市场环境变化制定政策调控的总体目标，并在总体目标之下确保相关目标按同一调控方向发挥作用。
（三）实施差别化的房地产金融调控政策。
房地产市场发展具有不平衡的特性，必须根据不同类型、不同地域的情况实施差异性的调控政策，在调控政策上避免强调统一性。从不同类型房地产项目来看，对于开发中小户型的普通商品房建设用地，应采取积极稳妥的金融措施给予支持；对于开发高档住宅或别墅项目，则须适当提高开发商的融资条件和成本。从不同地区来看，对于房价上涨过快的一线城市和典型地区应实施严格的调控政策，而对于房价上涨缓慢的二线、三线和四线城市采取相对缓和的调控措施。同时，利用差别化金融政策有效引导各类住房消费，对于正常、合理的住房消费需求应给予充分保护，维护住房需求合理、均衡增长；对于投机性住房需求则应严格抑制，避免房地产市场出现大起大落，促进房地产市场的平稳、持续、健康发展。
（四）加快建立多层次房地产金融调控目标制。
实施金融调控目标制有助于避免金融调控行为的表面化、单一化和短期化，在调控目标制下，政策目标能够更好地细化并更具有可操作性。因此，为保证房地产调控政策效果，必须加快建立金融调控目标制。首先，必须明确房地产调控的数量指标，根据年度居民收入平均水平和整体经济发展状况，划定房地产价格指标的波动区间，明确规定房价波动区间的上下限，据此运用相关操作工具实施金融调控，防范房价剧烈波动，确保调控效果；其次，必须建立多层次的房地产调控目标，有针对性地将房地产市场调控目标划分为短期目标、中期目标和最终目标，使各阶段的调控目标更加具体、更具可操作性。基于房地产调控的时效性，短期调控目标应是抑制房价的短期异动，维护房地产市场整体稳定运行。针对房地产存在的供需数量与市场结构的双重失衡，中期调控目标应是实现房地产市场结构均衡。最终调控目标应是建立和健全社会住房保障体系。
（五）完善房地产金融调控的配套措施。
房地产金融新政策范文第2篇
[关键词] 房地产 房地产金融 金融宏观调控
一、房地产金融概述
房产金融是指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格意义上它是与住房金融是有区别的。住房金融是以住房信用作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄来融通住房资金，其融资活动主要发生在住房消费的过程中。可见，住房金融只是房产金融的一部分，房产金融也应该包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。
二、我国两次房地产金融宏观调控的比较分析
1.我国第一次房地产金融调控
我国房地产业的发展历程并不长，只有二十多年时间。第一次高速发展期发生在上世纪90年代初，整个房地产市场出现迅速发展、急剧升温态势。房地产金融在为房地产投资开发提供资金支持的同时，对这一时期的房地产过热，甚至部分地区产生房地产泡沫的现象起到了推波助澜的作用。针对这段时期内的经济过热，尤其是房地产过热现象，国务院于1993年8月16日批转了当时的国家计委《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》的通知，这是国家首次利用包括金融工具在内的手段对房地产市场进行调控，既我国第一次真正意义上的房地产金融宏观调控，制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针，对国民经济进行宏观调控，其中房地产行业又是调控的重点。
2.我国第二次房地产金融调控
房地产的第二次高速发展期开始于1998年。为了刺激消费，拉动内需,1997年底中央作出把住宅建设作为国民经济新的增长点的决策,出台了包括加快住房制度改革、实行住房分配货币化、实行积极的财政政策等一系列措施。从1999年到2002年的4年中,全国房地产开发投资分别保持13.8％、19.5％、25.3％和28.2％的增长;商品房销售面积分别实现了23.9％、30％、29.4％。和37.1％的增长。许多业内人士称之为出现了持续的高位增长,或者叫做具有了一定的发展热度。在房地产市场升温的同时,一批业外企业如海尔、TCL、美的、三九、康佳等业外巨头,纷纷抢滩房地产，大有推波助澜之势，市场有进一步升温的可能。为此,2003年1月，中国人民银行领导在人民银行分行长会议上指出，国务院领导对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注:“运用何种工具，掌握何种尺度来进行化解，已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年6月13日，中国人民银行颁发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这标志着国家以金融工具为手段，对房地产市场新一轮宏观调控的开始。
3.两次房地产金融宏观调控的比较
(1)环境与背景比较。对于我国两次房地产金融调控的环境与背景，本文分别从当时所处的经济体制、调控的时机、房地产市场发育状况、投资主体、消费主体、投资热度、开发的资金结构以及金融环境等八个方面作了较为详细的比较。
(2)调控手段与内容的比较。我国在1993年和2003年这两次房地产市场过热或有过热迹象时，都运用了金融政策手段对房地产经济进行宏观调控。由于两次调控所处的背景有所不同，因而在具体手段和措施上也有所差异。具体表现为一下五个方面：
①金融政策在调控的形式上有所不同。房地产金融政策调控有两种基本形式:一是房地产金融政策直接调控。它是指以行政命令中央银行直接干预房地产信用的信贷限额和信贷质量;二是房地产金融政策间接调控。它主要是通过利率政策、法定存款准备金率,再贴现率和公开市场业务等工具，调节货币的供求量,达到调控房地产业的发展的目的。
②运用金融政策工具的区别。金融政策的主要工具可以分为二类:一般性金融工具。它是对整个金融系统的货币信用的扩张或收缩的金融工具。特殊性金融工具，主要是指专门调节房地产金融而使用的金融工具，如房地产生产信用控制、房地产消费信用控制，它主要包括选择性信用控制和直接信用控制两种类型。
③调控作用的对象不同。第一次调控主要是针对投资者，通过收紧银根控制投资者的资金来源；第二次调控不仅针对投资者，同时通过信贷政策影响消费者，如通过提高高档房的购房贷款成本来影响高档房的需求，进而抑制高档房的供给，进而调整房地产投资结构。
三、房地产金融宏观调控的新要求及存在的障碍
1.房地产金融宏观调控的新要求
近十年间，我国多次利用金融信贷工具调控房地产市场，不同时期所面临的市场背景和环境有很大的不同，第一次调控在取得了积极效果的同时，也给房地产业产生了很大的负面影响。因此；针对这次新一轮房地产热潮，如何运用好包括金融政策在内的宏观调整政策，防范于未然，保持房地产市场的平稳发展，是摆在政府、金融界、经济理论界和房地产界的重要课题。
(1)对房地产市场过热要真正做到“预防性调控”而不是“事后调控”。1993年，由于当时全国房地产市场不发达、机制不健全，部分地区房地产已经过热甚至产生了“泡沫”之后，采用了包括金融政策在内的调控手段，是“事后调控”。虽然使当时的房地产市场迅速降温，但也产生了较大的负面影响；而这次宏观调控则更大程度上是“预防性调控”，在这次房地产高潮中，采用金融政策调控是为了防范房地产市场过热甚至产生"泡沫"，以保证房地产市场健康稳定地发展。
(2)通过创新房地产金融工具，防范银行信贷风险。住房抵押贷款证券化不要仅停留在研究、试点阶段，现在全面推开的时机已经成熟，应当积极推进，全面推广。同时要借鉴美国的经验，加快建立房地产投资信托(BEIT)，给房地产开发投资更多的融资渠道。从而达到既分散银行信贷风险，又保证房地产业的健康发展的目的。
(3)宏观调控要因地制宜，切不要搞一刀切。房地产市场具有很强的区域性，尽管全国有部分地区的房地产市场有过热现象，但大多数地区的市场是健康的或基本健康的。而这次央行出台的政策主要是针对过热地区，但全国各商业银行都必须执行。这对其他地区，尤其是房地产市场并不太发达的中西部地区，房地产市场的健康发展将会受到影响。因此，央行应该允许各地根据各自的实际情况，因地制宜、因时制宜地制定实施细则;当地政府也应当采取相应的措施，保证房地产市场健康、稳定地发展。
2.宏观调控存在的障碍
(1)相关法律法规体系不健全。金融泡沫存在于金融活动中，具体表现在金融市场上。因此，规范金融活动、规范金融市场运作，是对金融泡沫进行监控和防范系统风险的首要任务。为保证金融市场充分发挥正面效应而抑止其负面效应，完善立法和加强金融法制建设是最基本前提。从世界上一些发达国家金融市场及房地产发展的历程来看，在市场发展的初始阶段，其法律法规体系不可能迅速健全，一般是要经历一定的发展阶段和积累一定的实践经验。
(2)宏观调控机制不成熟。我国房地产宏观调控缺乏一套完善的制度保障。房地产行业涉及到国民经济的多个行业, 其中对房地产最为重要的是金融、房地产企业、土地、地方政府等多个环节脱节, 在日常运行中各自为政。显然, 当出现危机时, 仅靠一家单位牵头或由几家单位联合发文、出通知来调控房地产市场, 难免劳师动众且效果欠佳。
(3)宏观调控工具缺乏整体性。我国房地产宏观调控的手段主要集中在资金、土地、房地产法规的执法等三个方面, 这并没有问题, 问题的关键在于每当我国房地产泡沫的呼声高涨, 就拿出这三项政策,然而这大政策之间缺乏较好的整体性，具体体现在三大政策之间没有配套性、协调性、持续性。
(4)宏观调控政策执行不到位。除了以上三个问题以外，调控政策在实际执行中往往也出现执行不到位的问题，具体体现在税收、金融、土地、房屋管理不到位。
一是土地管理不到位，尤其是对土地使用方向管理不到位。从现实情况看，不少地方土地拍卖出去之后，主管部门就很少问津，似乎土地管理就是卖地。如有的城市批出去的“经济适用房”用地，已出现改建高档商品房的案例屡见不鲜。土地管理不仅仅是拍卖，还应延伸到用途、方向的全程管理。
二是税收政策执行不到位。虽然“国八条”和“七部委意见”对房地产税收有明确规定,但实际落实并不理想。如果认真执行对个人购房征收营业税、个人所得税和房产税的相关规定,那么对投资和投机购房者必然能得到有效控制,降低房产需求总量,从而挤出过旺需求，保证真实需求,控制房价上涨态势,但事实并非如此。
三是信贷政策执行不到位。对开发贷款自有资金的限制，政府早有相关规定。但在实践中，50％以上的案例没有严格执行此标准。有规定不执行，不仅让政策没起到相应作用。而且还让政策的权威和信誉度降低。
四是住房建设管理不到位。住房管理不到位，最明显的是“对经济适用房”管理不到位。购买经济适用房的人很多不符合购买条件，不少“经济适用房”被有钱人和外地人购走，违背了政策的初衷，这等于“杀贫济富”。
四、对本次我国房地产金融宏观调控的政策建议
针对我国房地产宏观金融调控中存在的问题，按照对症下药的原则，可以相应的从完善法律法规体系、加强宏观调控机制建设、提高宏观调控政策的整体性以及加大宏观调控的力度四个方面进行改善。
1.完善相关法律法规体系
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，住房金融尤其必要。因此，制定和完善与住房贷款有关的法律法规是规范金融秩序，防范和减少住房金融风险的保障。笔者认为，目前政府应着手研究制定的法律法规应主要包括:“公积金法”，主要规定公积金的组织机构和公积金的缴交、管理、使用、监督、法律责任等；“房地产金融机构组织法”，规范房地产金融业务的参与主体即各专业性房地产金融机构的组织和运作；“房地产抵押贷款法”，规范各金融机构的房地产抵押贷款业务操作，保障有关各方的权益；“房地产抵押贷款保险法”，为担保机构参与住宅抵押贷款保险提供法律保障。
2.加强宏观调控机制建设
房地产行业是一个高风险的行业，其运作的每一个环节出现失误都可能带来较大的风险，因此给房地产金融系统带来了较多的不确定性因素而加大了房地产金融的系统性风险。为确保房地产金融系统的长期稳定性，必须设计一个周密有效的监管方案。从我国国情出发，对房地产金融系统的监管可设计为三级监管机制。
3.加大宏观调控的力度
加强房地产金融宏观调控工作，事关国民经济和社会发展全局，意义深远，任务艰巨。因此，必须进一步统一思想，提高认识，抓好落实。各级党委、政府要进一步加强领导，把房地产金融宏观调控工作摆到更加突出的战略位置。各有关部门应加强协调，抓紧完善相关政策。同时，要严格执法、严肃纪律，加大对房地产金融违法的惩处力度,特别是对违反国家宏观调控政策、弄虚作假、顶风违法的，要坚决严肃查处，决不手软。
参考文献:
[1]毛中根:我国房地产市场金融调控的政策效应与对策[J].上海金融学院学报,2005(04）:12～14
[2]沈超群:房产新政下房地产金融政策调控的思考[J].国土资源导刊,2006(01）：56～57
房地产金融新政策范文第3篇
关键词:房地产;企业融资;房地产信托
引言
从广义上讲,融资也称金融,是指货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言,融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则,通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的:企业要扩张、企业要还债以及混合动机(扩张与还债混合在一起的动机)。
房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量,主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出,2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”,中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。
本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系,阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道,进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。
一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述
我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革,到目前为止主要经历了三个阶段,调控重点从促进房地产业持续健康发展,到重点控制房价,再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。
就金融调控政策而言,由于房地产业的兴衰,直接影响到银行体系的安危,在挤压房地产泡沫的宏观调控中,金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来,央行的政策主要以紧缩银根为主,通过加强房地产信贷业务管理,加息等措施,严格限制房地产投资贷款和个人贷款,增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括:
(一)出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
2003年6月,央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文),要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。
(二)调整商业银行自营性个人住房贷款政策
2005年3月,央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策,将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。
(三)建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品
2005年8月,央行2004年房地产金融报告,建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品,考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。
(四)《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》
2007年7月,建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。
(五)《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
2007年9月,央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出:对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不低于40%,贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
最值得关注的是2007年,除了落实2003—2006年出台的各项措施外,2007年的宏观调控政策再次强化,在坚定不移的保持房价稳定之外,又从建立完善的住房保障制度角度出发,承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件,使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心,并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。
此外,2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充;特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台,也形成了今年调控的一大特色,以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。
二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足
随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温,尤其是在国家土地大限令过后,房地产行业开始步入一个资本时代,而房地产资金来源和资金运用结构不匹配,房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来,房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。
(一)我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析
长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,银行系统背负了房地产业大量风险。近年来,国家开始了新一轮的宏观调控,紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有:
1.银行贷款。作为资金密集
型产业,融资向来是房地产业生存和发展的关键,目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道,造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示,截至2006年6月末,房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%,占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比,增长速度却有所下降,主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘,银行信贷被逐步收紧,房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此,目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待拓宽新的融资渠道。
2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道,不仅可以化解金融风险,而且可以降低融资成本。但是,鉴于金融安全的考虑,国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末,中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式,对今后一段时间内房地产企业IPO(首次公开发行股票)以及其他再融资方式加以限制,内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核(排除接近上市的企业),暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案,只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此,上市融资的愿望对大多数房地产企业来说,短时期内还无法实现。
3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等着名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入,如果控制好风险,对中国房地产业的发展是有益的,一方面,可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展;另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高,与股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性,因此,在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因,房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。
(二)我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析
我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入,随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分,经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式,向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中,我们可以看出,银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端,不得不引起我们的关注。
1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析,我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束,难以发挥实际功效,导致我国房地产企业融资渠道单一化。
2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%,如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素,这一比重已达到80%,在我国内地个别地区,这一比重,甚至已达80%~95%。由此可以看出,企业对银行资金依赖的严重程度。
(三)我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响
在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响,传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。
1.融资信用风险高度集中,银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式,将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行,使银行承担风险增大,且一旦风险爆发,不但会危及金融业,甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。
2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业,资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响,房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大,势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境,进而制约整个房地产市场的有序竞争,使房地产企业的发展面临资金瓶颈。
三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议
中国经济的持续健康发展,房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面,必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为,完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作:一是构建多元合理的房地产企业融资渠道;二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设;三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。
(一)构建多元合理的房地产企业融资渠道
2008年3月20日,中国房地产业协会了《关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告》,该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议,其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”。报告建议,积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制,实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道,支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场,特别是二手房市场解决住房问题,使住房资源更加合理、有效的利用。
关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道,成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为,可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。
1.房地产信托。房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则,将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益,并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道,信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前,国内比较多的是房地产资金信托,即投资人基于对信托投资公司的信任,将自有资金委托其投资于房地产,将所得按投资额分配。
2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,缩写后即为REITs)是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票,集合投资者资金,由专门机构经营管理,通过投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展,出现以后不断完善,在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本,是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。
3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金,交由专业投资管理机构运作,基金资产专门投资于房地产产业或项目,以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金,房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、 销售和消费等方面的投资资金,投资范围限于房地产领域,是集众多的分散资金于一体,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险,获得较高的规模效益,促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家,其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具,也为房地产企业提供了高效的融资渠道。
4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS,CommercialMortgage Backed Securities)属于抵押贷款支持证券(MBS,Mortgage Backed Securities)的一种。根据打包资产的不同,MBS 可分为个人住房抵押贷款支持证券(RMBS ,Residential MBS)和商业房地产抵押贷款支持证券,前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式,是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程,以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具,这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。
5.其他融资渠道。除以上融资方式外,还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。
综上所述,笔者认为,构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道,除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外,下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务,同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券。尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业,对其融资提供金融政策倾斜支持。
(二)不断完善房地产企业融资相关法律法规
现行相关法律法规体系在现行的法律法规中,如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例,对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利,造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向,比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛,将审查手续简化,将审查速度加快等,也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信,来骗取信贷资金,造成了资产流失等损失。因此,我国应尽快修改完善现行的法律法规,确立房地产信贷的法律地位,如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等,明确规定开发商及个人的权利与义务,规范房地产开发商的融资行为,促进房地产金融市场健康发展。
(三)继续加强房地产信贷监管完善制度建设
加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管,对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度。同时,要加强房地产开发贷款审核管理,严禁违规发放房地产贷款;加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理,防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设,继续完善房地产抵押登记制度,探索符合国情的房地产保险制度,构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目,控制和化解房地产信贷风险。
(四)鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究
要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时,由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一,导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为,为了更好完善我国房地产企业的融资渠道,进一步降低融资风险,建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设,有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究,以期更好地指导实践工作。
结束语
目前,房地产业已经成为国民经济的支柱产业,但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行,特别是金融调控政策的力度不断加大,房地产企业的融资环境发生了深刻的变化,传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展,必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中,银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道,而应是以银行贷款为主渠道的前提下,配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。
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房地产金融新政策范文第4篇
关键词：房地产 金融 风险 对策
现代房地产研究学家普遍认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，融资是房地产金融的其中组成部分，房地产的融资，包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等等房地产金融组成部分，还没有形成真正意义上的风险评估。论文以我国房地产金融业发展现状、解决房地产金融业发展中的问题、对我国房地产金融风险的思考三方面进行论述，以其对消解我国房地产金融业的风险，提供可行性建议。
一、 我国房地产金融业发展现状
房地产金融涵盖房产金融和地产金融，是研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性的一门大学科。房地产金融对于吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产存款等等一系列金融市场行为，都有其自身规律性。我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。
目前我国的房地产金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。
房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。
国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。
自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产金融事业的发展，交易市场的复杂性，都使得房地产金融事业的交易市场复杂度加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。
房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。
二、 解决房地产金融业发展中的问题
为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免交易带来了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。
国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押给银行业带来的风险。健全我国金融信息信用制度，将房地产金融的风险和收益统一到房地产企业的管理中去。
对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发上对此作出充分的分析。
对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。
对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。
对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行要保障其自身安全，加强商业银行自身的管理，提高风险的防范能力，对于房产的低抵押上，要建立和完善个人信用制度。
三、 我国房地产金融风险的思考
我国房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和资金融通，保障房地产事业的顺利进行，对于房地产的开发和实现房地产业的资金合理流通，对房地产的开发事业具有极为重要的现实意义。
中国房地产行业竞争的加剧，要有自身的形成机制。中国房地产金融事业的健全和发展，因为有其发展实力和上升空间，在未来的金融行业中，消减其风险，是仍然可以作为企业和个人投资增加收益的有效途径。
因为房地产金融业的高收益高风险性，使得房地产业的发展受金融业的波及而一度呈现动荡性。我国房地产开发中，地产价格的一度飙升，吸纳的更多信贷资金从而造成流动性潜在风险或资源配置机制的扭曲。国家要消除房地产金融风险，除了利用宏观调控，抑制房地产价格的快速增长外，还要准确掌握我国房地产市场运行的情况。提高土地的使用效益，抑制土地投机，将金融业税收改革刺激房地产的不合理发展力度。
房地产卖方的信贷扩张和需求的增加，为房地产金融业迎来了新生，同时也为银行金融业的发展带来了相当大的管理难度，要想形成健全的调控机制和合理的消减对策。需要政府建立健全的约束机制，消除房地产金融业的发展瓶颈，实现资金的融通和现金的安全回流。
四、总结
房地产金融业的发展，一方面为房地产开发经营提供了资金保障，另一方面支持居民住房消费能力的提高。因为政策、决策、自然、财务方面的制约，使得房地产金融事业的发展和人民住房资金的投资项目风险在哦进一步加大，为了解决这些问题，需要国家政策作为外部推动力去真正推动房地产金融事业的发展。对于房地产金融业的融资渠道，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。
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房地产金融新政策范文第5篇
关键词 房地产 贴现率 信贷总量 信贷结构 权益融资
房地产业的资金大部分来自于各种金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控，在所有房地产业调控的方法中，金融政策是较容易以低成本的方式执行，并且调控迅速，效果较好的措施。日本在这方面就有成功的经验和失败的教训，很值得我们借鉴。
1 日本催生房地产泡沫的三大金融因素
1.1 贴现率与利率调整导致的货币供应量扩大为房地产泡沫提供资金源头
在金融市场上，中央银行贴现率是市场利率的核心，后者一般追随前者变动，进而影响银行贷款规模及广义货币供应量（M2+CD）的变化。在日本房地产泡沫形成的过程中，贴现率的调整有着重大的作用。日本1985年9月之后的货币供应量呈不断扩张的趋势，1987年2月日本银行下调贴现率后，货币供应增长量超过10%，特别是1987年1月达到12.4%，创下了高增长率的纪录。在货币供应量大大增加的同时日本的货币流通速度却很低。1987年的货币流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01。流通速度变化慢说明了货币供应量相对增加。没有转向流量的过剩流动性自然就会被用来购买存量，具体地说就是进行土地投机。
1.2 信贷总量膨胀为房地产投机资金大开方便之门
1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款余额为16.7万亿日元， 1989年末上升到超过40万亿日元，1991年年底时，借款余额上升至45.5万亿日元（含通过非银行金融机构贷款部分），其中的一半为城市银行贷款。除了银行界加大对不动产的融资以外，以长期投资著称的寿险公司对土地和建筑物的投资也有明显增加。寿险业1988年度对土地和建筑物投资总额达到5.5万亿日元，1989年进一步扩大至6.5万亿日元。寿险公司历来将其收入的一半以上用于对企业的融资，泡沫经济期间企业融资需求大量减少后，寿险业对不动产贷款激增。据统计，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积排名之第2、第3和第5名。
1．3 信贷结构失衡进一步加剧房地产业投机
1984年末，日本全国银行业对不动产的贷款只及制造业贷款的27%，而1989年则上升到约相当于制造业贷款的74%，房地产业信贷迅猛增加，整体信贷结构失衡。表1列出了银行业向房地产业贷款的情况。
从表1可以看出银行对房地产的贷款在泡沫时期以年增2位数的速度增加，而对制造业的贷款1984年以来增势趋缓，1987～1989年3年间，竟出现了负增长。
2 日本政府针对房地产过热采取的不动产融资的总量控制措施
1986～1990年间，针对与土地有关的融资上升过程过猛的现象，日本大藏省曾采取了行政上的干预措施。
1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融机构自行控制不动产融资，以免诱发投机性土地交易。大藏省要求银行界的行业团体———全国银行协会的成员对投机性土地交易采取慎重的态度，同时还加强了与土地有关的交易的专项报告制度。
对不动产融资产生直接影响的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不动产融资的总量控制措施。所谓总量控制措施，就是对不动产融资增长速度的一种直接管制，以此达到将不动产融资余额控制在一定水平以下的目标，该直接管制措施曾在1973年付诸实施过。此次实施，前后时间将近两年，实施对象除银行外，还包括信用金库、寿险公司和外资金融机构在内，它具体要求有关的金融机构将每季度不动产融资余额，控制在总贷款余额的增长率以下。日本银行利用窗口指导，积极配合大藏省的行动。1989年7～9月后，连续四个季度要求金融机构减少对不动产投资的增加额。1990年9月开始，要求城市银行第四季度的新增融资额较上年同期减少30％。
大藏省和日本银行的干预很快奏效，1990年第二季度城市银行贷款额减少了16.7％，这是10年以来的首次减少。
由于针对泡沫经济的上述政策干预性极强，因此其执行期间都不是很长，随着资产价格下跌以及实体经济方面的向下调整，金融政策从1991年7月开始转为缓和，当年连续三次对官方贴现利率作出向下调整，同年底还取消了对不动产融资的总量控制。
3 总量控制失效的原因分析
3.1 政策漏洞，资金仍通过间接融资方式流入房地产业
日本大藏省1990年4月1日所采取的不动产融资总量的控制措施不包括农林系列金融机构和非银行金融机构在内。因此，在泡沫期间，有大量的资金通过住宅金融公司等非银行金融机构以“迂回融资”方式贷出，以此回避大藏省要求减少与不动产相关的融资的措施。这些非银行金融机构在当时并没有独立的资金来源，主要依靠银行贷款生存。1984年末，全国银行业对非银行金融机构贷款余额为15.1万亿日元，1985～1991年间，累计增加了25万亿日元，长期信用银行和信托银行占了总增加额的六成。据大藏省对占非银行金融机构贷款总额70%的前200位公司的调查，1989年3月～1990年3月的1年间，这些非银行金融机构的融资额增加了47%，而同时银行贷款只增加12%。大藏省推算非银行金融机构通过各种渠道将融资的60%投入了不动产。通过非银行金融机构进行的迂回融资，成为土地价格在股价崩溃后得以继续维持的重要原因。
3.2 企业融资方式变化是总量控制措施失效的又一原因
在企业自有资金比率提高的同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票、债券的筹资成本低于银行贷款，促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。1986年以后，企业改变了以往向银行借款的方式，转而利用权益融资。所谓权益融资就是伴随可调换公司债券、附认股权证公司债券的发行来发行新股票从而筹措资金的方法。然而通过权益融资形式以极低的利率筹集到的巨额资金并没有完全用于企业的设备投资上。从1986~1987年间，企业设备总投资额在5兆日元水平上，而且由于此时日本的经济增长速度不够，实业投资利润不大，而房地产市场趋升。因此，通过权益融资而筹集到的大量资金投向了房地产市场，以期获得投机利润。
4 对中国的启示
4.1 制定金融政策时，要结合实际情况全盘考虑货币供应对不同行业的影响
尤其是在整个社会利润率低下，新的高利润行业有待开发，社会游资增加的情况下，更应该考虑金融政策对资产价格的影响。房地产行业与其他行业有着密切的联系，并且是投机资金较好的选择，很容易因为投机资金的作用而畸形发展。一个明显的循环如下：社会中其他行业利润率低———长期投资减少，游资增加———因为房地产具备资产特性，理论上可以在任何价格达到市场出清，游资进入房地产———房地产价格上升，房地产投资利润上升———更多游资进入房地产———房地产价格进一步上升———……进入恶性循环。日本进入20世纪70~80年代后，社会发展已经进入相当平稳的时期，再加上日本政治文化体制总的来说依然缺乏创新活力，社会各行业利润率逐渐下降。而此时政府已采取了金融缓和措施，调低了银行利率，替房地产投机资金来源拓宽了渠道。
4.2 控制金融系统对房地产业贷款的过快增长，密切关注信贷结构状况，采取措施避免信贷结构畸形
房地产业的发展离不开金融系统的支持，但金融资金大量流入房地产业不仅不利于房地产业的健康发展，而且往往对整体经济产生巨大的危害。尽管日本政府在1985年、1986年房地产业增长率达到22.1%和31.6%时成功地意识到信贷结构的畸形，房地产业应该加以干预，并且采取了窗口指导的措施，但仍未有效制止大量资金涌入房地产。如果日本政府更早采取有效的手段，日本经济所受危害将大大减轻。
4.3 制定金融政策时，要有清晰的政策目标，防止出现政策漏洞，在实际执行过程中根据反馈信息不断修正
日本在执行总量控制措施时，本来的目标是控制金融系统风险和房地产价格的过快上升，但在执行过程中又怕打击房地产业，整个过程中摇摆不定，政策执行者决心不坚定，目标不明确，导致政策效果不明显、出现系统漏洞，并且没有及时弥补，造成了更大的损失。目前我国政府面临与日本当时相似的处境，在其他可以进入发展的行业已经成熟，社会利润率降低，国内社会经济相对而言缺乏创新，新的高利润行业极少出现的情况下，大量游资正进入房地产业，试图利用其资产特性获得投机利润。
4.4 金融政策的制定应该是一个动态的过程
对于不断出现的新的变化，应该采取有效的措施保证目标得以实现。日本政府在面对企业融资方式改变，权益融资及自有资金比率提高的情况下并未采取任何措施，使得整个金融体系风险依然进一步扩大，为经济崩溃的后果又加上重重的一笔。结合中国目前现状，自从央行121文件颁布实施后，房地产资金来源明显紧张；但与此同时，也催生出不少新的融资方式，特别是最近以房地产信托为代表的融资方式迅猛发展。对于这一新生事物，我们既不能简单的加以抹杀，也不能放任其自由发展，最终造成整个金融系统的风险增加；而应该对其进行具体的分析，按照降低金融系统风险和减少房地产投机的目标对其进行规范、指导。
参考文献
