房产论文范文第1篇

本文作者：王月作者单位：中央财经大学

司法解释(三)涉及的财产内容之解读

司法解释(三)共有19条规定。主要涉及对婚姻登记程序瑕疵的救济手段、亲子关系诉讼中当事人拒绝鉴定的法律后果、夫妻一方个人财产婚后产生收益的认定、父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款购买不动产的认定、附协议离婚条件的财产分割协议效力的认定等等。其中，涉及财产性的规定共有12条，占到解释内容的三分之二。这些相关规定包括:婚内夫妻共同财产分割、个人财产婚后增值部分认定、夫妻之间的房产赠与产权归属问题、父母为子女购房产权归属问题、一方婚前签订不动产买卖合同婚后双方共同还贷的不动产产权归属、一方当事人擅自出售夫妻共同房屋的善意取得、房改房的产权确认、养老保险金的归属问题、离婚财产分割协议的附随性、夫妻一方继承遗产、夫妻之间借贷、对离婚时没有分割的共同财产请求分割。学术界和司法实务界对上述财产性规定中颇具争议的内容主要有:1.司法解释(三)首次明确夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产。夫妻一方财产在婚后的收益一般包括孳息、投资经营收益及自然增值。《婚姻法》和《婚姻法解释(二)》中规定了婚姻关系存续中所产生受益和投资经营属于夫妻共同财产。而此次解释却规定为婚前一方个人财产并不随着婚姻关系延续发生性质的改变，且孳息的附属性也决定了孳息性质从主物。2.司法解释(三)明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。此解释引发了社会各界诸多争议。事实上，最高人民法院在进行解释时已经考虑到了作为出资人父母担心因子女离婚而导致家庭财产之流失现象。然而多数人则认为该条有倾向于保护男方，存在不公平性，其理由在于当下社会中购置房产的多数为男方父母。3.此解释首次明确规定离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。在离婚案件中，按揭房屋分割是焦点问题之一。若仅仅按照房屋产权证书取得的时间来划分是个人财产还是夫妻共同财产，对于其中一方则显失公平。但也有人对此提出质疑，认为如果婚前首付一方支付了相当小的一部分价款，而婚姻后则由另一方支付了大部分价款，则会对婚后一方不利。另外，有人认为这些规定有利于解决夫妻财产中的不平衡因素，有利于提高司法效率，具有进步意义;也有人认为正是因为这些规定，才会导致不公平，并且会引发更多的社会问题，使得婚姻法本来应该具有的人情味荡然无存。

涉房争议之分析

在进行具体内容分析前，首先要明确的问题是司法解释同法律的关系。司法解释是我国在司法实践中独具特点的规范性法律文件，是我国法渊的重要组成部分。较法律而言，司法解释的功能在于更好地解决司法实践中的具体问题。司法解释(三)的出台引起巨大争议，其中一个非常重要的原因乃是舆论将其称为“新婚姻法”。这一称谓对普通民众而言，无疑将该解释无形地置于调整婚姻关系法律规范的顶端。民众忽视了作为司法解释特定的司法意义，反而无限放大其功能和作用，这种误导性的提示对社会认知和接受这一司法解释起到了消极作用。对司法解释而言，在个案中若无法律明文规定时，在法律规定的范围内司法解释才能有效地解决争议处理问题。在此大前提下，我们才能客观、准确地理解最高人民法院出台这一解释的真实意图，并从司法解释的内容上分析其规范的合理性。不得不回避的热点问题即司法解释(三)中关于夫妻共同财产之认定和对于房屋产权归属问题的具体化规定。颇具争议的是该解释第七条和第十条规定的内容。第七条主要规定有关父母赠房时房屋产权归属问题，第十条则是有关婚前按揭购房婚后共同还贷问题的规定。对这两条的规定有的观点认为，此种解释不利于维持稳定的婚姻关系;也有的观点认为，此种解释对婚姻中较为弱势的女性而言十分不利;还有的观点认为，这种解释从法理和情理上都无法成立，是法院为了提高结案率而推行的做法。我国当下的婚姻家庭关系深受经济发展的影响，一对情侣感情的归宿往往建立在一套房屋或是其他经济方面的考量上，这种不稳固的感情基础并不利于维护夫妻关系。市场化的趋势使得商品房的价值逐年攀升，婚前年轻人仅凭自己的经济实力无法承担一套房屋的价款。因此，父母婚前或婚后赠房现象也就愈发多见。之所以会引发争议，并不是民众对于此种观点持否定态度，而是在认同此种行为的前提下，意识到我国目前的现状大多是男方承担购置房屋的责任，而女方的利益则有可能在这种情况下受损。从表面上看，现实情况的确如此。依据司法解释(三)之规定，“婚后一方父母出资为其子女购置的不动产，产权登记在一方子女名下的……视为只对自己子女的赠与”(第7条第1款)，“夫妻婚前一方签订不动产买卖合同，以个人财富支付首付款并在银行贷款，婚后由夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理;不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务”(第10条)。在理解这两条规定时，大多数人认为买房的一般为男方父母或本人，在这个被默认的前提下我们会发现，要么房产与女方没有关系，要么女方出了钱也还是有可能在离婚时钱房两空。从这个二难选择出发，笔者认为上述规定阙如合理性。要认清司法解释之不合理问题，我们必须从法理和情理两方面切入做客观的分析。第一，基于法理的分析。夫妻共同财产制是夫妻财产制中被归位于约定财产中的部分，不言而喻的是与约定财产制相对的概念为法定财产制。这二者在立法上体现在我国《婚姻法》第18条和第19条的规定中。夫妻财产制与其他财产不同之处在于，其具有鲜明的身份性特征。法律之所以赋予当事人约定之权利，也是出于此种身份关系之必要的考虑。我国婚姻法仅对四种情况确定了夫妻一方财产并不随婚姻关系延续而共同化，在此规定外，明确表示夫妻可以约定财产是为己有抑或共有。基于婚姻法这种立法指导思想，我们从根本上应该认识到，司法解释的作用仅在解决个案争议的问题。而婚姻法的指导思想并非剥夺或限制一方利益，仅使他方受益。有人提出这种解释可能引发极端案例，例如婚前男方购置的房屋首付款比例较小且已登记于男方名下，而婚后主要由女方还贷，离婚时如若二人不能协议解决，则法院判决会对女方利益造成重大影响。在这个问题中，我们还必须回到从法律和司法解释的规定中寻找其合理的依据。首先，司法解释已明确在此问题上双方是可以协议的。其次，协议不成时，人民法院“可以”判决该不动产归产权登记一方，而并非剥夺了法官的自由裁量权，细微之处可见司法解释也确实考虑到上述问题。法律为原则性规定，司法解释是为解决具体案例的实施方法，这便是该解释在法理上的适当之处。第二，基于理性的考虑。我们知道“法律是实践与理性的统一，是实践理性的产物”，司法解释同样具有此特质，它对关于夫妻共同财产的认定问题之规制，其主要目的在于解决如果发生离婚且诉诸法院，法院应该采取的方法。在正常家庭生活中，这部分内容几乎无法产生相应效果。处于未婚或是正常家庭生活中的个体，如若将调整财产利益或离婚时财产分割作为关注的对象，对于稳定健康的婚姻也会产生不利影响。也就是说，这部分规范对于社会大多数稳健的家庭是没有必要的。法律所调整的社会关系不是社会关系的全部，而是其中必须由法律调整的一部分，其他的社会关系，道德、伦理抑或宗教、个人信仰、习惯等等都有着其自身功能。

房产论文范文第2篇

我国离婚房产分割制度中对妇女权益保护不足的原因

（一）观念原因

在我国几千年男婚女嫁的传统观念的影响下，人们普遍认为结婚是由男方来买房的。如果经济条件比较好的男方，会自己出钱一次性或以按揭的方式购房，如果是经济条件不太好的男方，由于工作时间不长，这部分钱是由父母来出的。也有一些情况是，小两口和男方父母住在老房子里，这其中有一部分还会遇到老房子的拆迁问题。而女方一般支付的是结婚新房的装修、家具购买等日常生活用品的费用。根据以上的情况我们可以判断出，房产大多数为男方的婚前个人财产，并且在婚后不断升值，而女方的花费由于多为日常生活用品，会出现折旧的问题，并逐渐被慢慢地损耗掉。万一离婚，女性实际上得到的财产是很有限。

（二）社会原因

我们都知道，由于社会各方面的原因，女性的社会地位一直比较低。尽管近几年，女性的社会地位得到了显著的提高，但不可否认的是，真正的男女平等这一美好的愿望还未实现。在就业领域，女性受到的歧视和不公平待遇是显而易见的，在一些特殊的行业，女性是无法涉及的，即使在女性允许进入的行业中，得到的薪金往往也比男性少的多。更有一部分女性为了照顾家庭，辞掉了工作后去做家庭主妇。这就决定了女性的经济能力低或者几乎就没有经济能力。万一不幸遇到了离婚问题，对家庭财产尤其是房产的分割是微乎其微的。实际上，女性对家庭的照顾是男性远远及不上的，表现在家务劳动、对孩子的培养、对老人的照料等方面，而这拿金钱是无法衡量的，社会中也并未肯定女性在这些方面的价值。因此我们可以说，女性应得的权益还未得到切实的保护。

（三）立法原因

虽然我国的《宪法》、《婚姻法》和《妇女权益保护法》都规定了男女平等的原则，但在实践中并不具有可操作性。迄今为止，最高院共出台了三部婚姻法司法解释，其中有关房产分割的条款引起了人们的极大关注。关于房产分割的司法解释看起来似乎是公平的，但却忽视了现实生活中女性收入比较低这一事实，使得女性在离婚房产分割时陷入了不利的处境。在此笔者举一个例子来说明。根据《婚姻法司法解释（一）》第二十七条第三款的规定，离婚时，经济条件较好的一方可以以房屋的所有权或居住权来帮助经济条件较差的一方，这一规定尽管是从女性的角度出发来帮助经济困难的离婚女性的，但在实践中可操作性太低。试问一下，已经离婚的两个人住在一个房子里合适吗？或者有哪个男性会把房子让出给女性呢？由此可以看出，法律对离婚女性权益的保护还不是很到位。

完善我国离婚房产分割中的妇女权益保护制度

（一）对《婚姻法司法解释（三）》中有关房产分割条款的解读

最高法新颁布的《婚姻法司法解释（三）》对此前的一些条款进行补充和说明，尤其是关于房产分割的条款颇具有颠覆性。第七条中规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。本条中第一款规定对以前的《婚姻法司法解释（二）》的第二十二条进行了彻底的颠覆，立法者考虑到攀升的房价和高离婚率并存的情形，这一条款是为了对结婚的双方及其父母的权益进行很好的均衡。主观上体现了保护买房者利益的目的，但客观上却体现了高房价对婚姻带来的影响，这样的立法很可能是会危害和谐的婚姻家庭关系的，也许我们可以尝试用以下这样的办法：父母为子女结婚购房出资完全可以通过借贷关系来解决，离婚时首先用夫妻共同财产偿还。除此之外，还可以规定父母的出资是对子女个人的赠与行为，这样比法律的硬性规定要强一些，毕竟婚姻是自主的，应该赋予当事人自由选择的权利，由夫妻双方来共同处理。第二款规定是借鉴了《物权法》第一百零八条的规定，具有创新之意。值得肯定的是，在房价居高不下的今天，此规定可以防止一方以婚姻作为交易的投资行为，打破了少部分人恶意结婚离婚的不良企图。与此同时我们也听到了批评的声音，清华大学法学院副教授赵晓力就认为此规定，是把“谁投资、谁受益”的资本原则，引入到了原本由伦理亲情主导的家庭财产领域，称之为“从人身关系法，变成投资促进法”。第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。假定仅仅是单纯地以房屋产权证书取得的时间这一标准来划分按揭房属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产，这样的规定是很不合理的。于是在本条中第一款规定由夫妻双方协议处理，赋予了当事人很大的自主性。在第二款中规定，如果达不成协议的，此不动产归产权登记一方，并对另一方进行补偿。所以我认为此规定总体上是比较合理的，因为一方面保护了婚前个人财产，对购房者是有利的，另一方面也照顾了女性的财产利益。在此需要指出的是，对女性的补偿规定还太抽象，具体应该包括那些方面呢？希望立法者加以考虑，在相关法律中予以规定。

（二）确立房产登记制度的设想

我国《婚姻法》规定的夫妻财产制是以夫妻法定财产为主，约定财产为辅的制度。其中在法定财产制中，夫妻共同财产制是核心。但随着社会的发展，市场经济的全面实行，以及男女平等原则的深入人心，这一制度已远远落后了。在当前社会中，如果男方对在外的工作收入、福利、奖金以及由此购买的数额较大的财产或房产有所隐瞒时，女方在家中是毫不知情，也无从查证的。因此，笔者认为法律亟需解决这一问题。虽然我国现在倡导签订婚内财产协议和婚前财产公证，但实践中签的人很少，所以我们有必要确立房产登记制度来引导人们的观念，规范人们的行为。在婚前，对婚前财产，夫妻双方签订协议，明确财产的数量和价值，并向有关部门登记，或者直接进行财产公证。在婚后，取得一些价值较大的财产，在一定时期内，也可以按照婚前的做法来做。这样，男女双方对家庭财产尤其是数额巨大的房产时，都有了明确的了解。同样，法院在审理案件时对离婚家庭的财产数额或房产价值的来源都一目了然，有利于实现对女性权益的保护。

（三）赋予妇女对夫妻共同财产的知情权

由于我国家庭财产组成状况复杂，在婚姻存续期间，一方对另一方的财产状况很难有一个详细的了解，如果出现在法庭上，举证方很难提出有效的证据来证明自己的诉讼请求，这是特别不利于保护弱势方尤其是女性的财产权益的。［5］因此，我们应当允许夫妻双方对共同财产有一定的知情权，尤其是对房产这一日益升温的纠纷问题的知情权。自2010年6月1日起，广州市颁布的《广州市妇女权益保障规定》中规定：夫妻一方持身份证、户口本和结婚证等证明夫妻关系的有效证件，可以向工商行政管理部门、房地产行政管理部门、车辆管理部门等机构申请查询另一方的财产状况，有关行政管理部门或者单位应当受理，并且为其出具相应的书面材料。笔者认为这项规定就是一个具有突破性的举措。这样一来对夫妻双方形成了无形的约束力，使得处于弱势的女性一方对财产状况有了明晰地了解，也使得夫妻双方之间更加透明，感情越来越信任。如果真的出现了离婚诉讼的时候，更是有利于处于弱势的一方进行举证，维护自身的财产权益。

房产论文范文第3篇

[关键词]实物期权；房地产投资

相对于金融期权而言,实物期权(realoption)是以期权概念定义的现实选择权,是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。在资本市场上,期权赋予持有者权力但不是义务按约定价格买卖一种金融资产。同样,企业在面对一个未来项目时有权利而非义务去选择是否进行投资。实物期权理论和应用研究主要基于传统方法评价实物投资。

一、实物期权的概念

实物期权的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润,来自于目前所拥有资产的使用,再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利,在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划,所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产,故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务,所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失,同时获得项目投资带来的巨大收益。

从广义来看,实物期权是在不确定性条件下,与金融期权类似的实物资产投资的选择权,是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式;狭义地说,它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利,这些决策包括延迟、扩张、放弃项目投资等。

二、房地产投资的实物期权特点

第一,投资决策者对未来具有选择权。由于房地产开发项目的阶段性特点,房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权,而且投资项目建设后,投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策,也就是说投资决策者对投资项目具有一种未来决策权,主要有以下几种情况:决策者不仅有权决定是否投资一个新的房地产项目,而且有权决定是否进行延期投资;投资决策者不仅有权在项目开展前决定投资规模的大小,而且有权在项目实施过程中改变项目投资规模的大小;投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目,而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目;投资决策者不仅有权决定投资项目的开始,而且也有权决定投资项目的终止。

第二,房地产项目价值具有波动性。对房地产投资项目标的资产来说,其所涉及的风险因素众多,如技术风险:主要指投资项目所采用技术的先进性、适用性、可靠性,同类项目之间科技竞争强度及区位优势;金融风险:主要指市场利率、汇率的波动、通货膨胀的水平以及资金的募集成本等;市场风险:主要指产品需求量的变动、市场竞争的激烈程度、建设生产资料的供应状况以及市场的转型(买方市场←→卖方市场);自然风险:主要指工程地质情况、自然资源情况以及气候状况等;社会风险:主要指投资项目所处的社会软环境,具体包括社会信用风险、政治风险、以及政府是否廉洁高效等。正是由于房地产投资项目具有这么多的风险因素,并且每种风险因素又都有自己特定的波动过程、扩散过程、跳跃过程、均值自回归过程,这决定了投资项目价值的波动性,进而决定了投资项目价值的波动性同其他金融资产一样具有价值,也就是说投资项目所蕴涵的风险因素导致投资项目的期权价值。上述风险的综合影响将体现在房地产价值的波动上。

房地产开发一般要经过可行性研究、规划设计、建设施工、销售等几个阶段,每个阶段都存在巨大的灵活性和不确定性。因此,房地产开发过程可看作是一个序列投资的动态决策过程。决策者根据对来自技术、市场、管理、资金等方面风险的评价以及竞争中投资项目收益流的变化,灵活抉择投资时机。房地产开发商在获取土地后,在市场条件成熟且经可行性研究初步确认投资可行后,将进行后续投资,建设阶段的后续投资相当于执行期权合约。如果市场前景不被看好,则暂时不追加后续投资,而是等待投资机会的到来。拥有土地就拥了由此带来的一系列选择权,可把获取土地前的费用及土地获取费解释为期权费用,相当于买入一项期权。由于土地的保值特性,如后续期权得不到执行,损失的往往仅是为获取土地而进行的前期分析费用,这部分费用与期权标的资产价格相比微不足道。

第三,房地产投资具有不确定性。由于房地产开发投资周期长、风险大,因此在整个开发过程中包含着很多的不确定性因素。从宏观角度来讲,主要有政策因素(货币政策、财政政策、固定资产管理政策等)、市场因素(房地产价格、市场信息、短期供求变化等)、突发因素等;从微观角度来讲,主要有知识因素(开发商个人的知识结构、对房地产开发投资的理论认识和实践经验等)、能力因素(房地产开发商的分析能力、决策能力、应变能力和创新能力等)、管理因素(房地产开发商在企业的制度管理、人才管理和经营管理等各方面的管理水平)、项目自身的条件等。所有这些因素都使房地产开发项目充满了不确定性,使房地产开发商在进行房地产项目投资时面临极大的风险。

第四,房地产投资具有实物期权特性。通过上述分析,可见房地产开发项目具有期权特性。超级秘书网

(1)房地产开发前期是可以缓冲的时间段,如前期市场调查、可行性研究等,但为取得土地而进行的分析往往受到时间的限制,取得土地后发生的费用,可行性分析、设计方案费等类似于期权费用。

(2)房地产开发、设计、建造的投资类似于买入期权的执行价格。

(3)房地产开发所产生的收益现值,类似于期权标的资产的市场价格。

(4)房地产在其开发过程的前期任何时间内可追加或减少投资,在其开发时则可以选择投入。对于开发过程中可能存在的期权类型可以理解为有期限,但可随时执行的美式期权,也可以作为有固定期限、只有到期日才能执行的欧式期权,此处的欧式期权可根据需要分段进行分析。

房产论文范文第4篇

论文摘要:本文阐述了房地产泡沫经济的起因,提出了具体的挤压措施,供大家参考。

0引言

“泡沫”一词因17世纪30年代荷兰的“郁金香球茎风潮”及同时期在英国爆发的“南海泡沫事件”而被正式引用。从经济学上讲,“泡沫”是指地价或股价等资产价格出现基础条件无法解释的持续上涨或下跌,最后在短时间内价格急剧波动的现象。查尔斯·P·金德尔伯格将“泡沫”定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣,随着价格的上涨,继而出现预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。本文对我国房地产泡沫产生的起因进行了深入分析,并提出了挤压泡沫的措施。

1房地产泡沫的起因

造成房地产泡沫的主要原因是,在经济发展的过程中,随着社会总需求的增长,供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中,土地的供给弹性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作为稀缺资源,房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升,为了赚取土地价格上涨的资本所得,纷纷将大量资金投入房地产,加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌,就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产,容易查封、保管和变卖,而价格只涨不跌,银行以为房地产抵押贷款万无一失,所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是,当经济发展的速度因各种原因放慢的时候。价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降,为了保护投资利益,竞相抛售,使房地产价格直线下降,泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。

房地产确有经济泡沫,存在着发展成为泡沫经济的可能性,但绝不能说房地产业就等同于泡沫经济。房地产业与泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析:

1.1房地产业本质上是实体经济和实业部门,其本身决不是泡沫经济。首先从房地产的属性来看,房地产是不动产,房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性,是以实物形态存在的实体产品,同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次,房地产业部门是实业部门,它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次,房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,处于主导产业地位,起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点,使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。

1.2房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大,开发量过多,超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀,但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象,又是一种货币现象。在房地产泡沫产生阶段,房地产资金货币供应量不断增加,各种资金包括个人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入,在短期内迅速使房地产价格升高。只有那些有大量投机资金介入,过度炒高的房地产市场,其房地产过热才会引发房地产泡沫。

1.3同时也应该看到,房地产业确实含有某些经济泡沫成分,如果任其膨胀,也存在着发展成为泡沫经济的危险陛,主要表现在:一是土地价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用,及其土地市场投机炒作,会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。二是房地产商品价格泡沫。一方面,房价是与地价相联系的,房价泡沫与地价泡沫密切相关;另一方面,开发商对利润的期望值过高,人为抬高房价,也会形成经济泡沫。

1.4房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中,商品房供给超过市场需求,形成大量空置,构成经济泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之间时,这种经济泡沫是正常的。如果空置率超过警戒线,引起严重的供给过剩,形成泡沫经济,导致房价猛跌,经济混乱,社会动荡。四是房地产投资泡沫。一般而言,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,房地产投资增长率略大于消费增长率,形成供略大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,才形成泡沫经济破灭。

2如何挤压房地产泡沫

房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样,没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多,过于膨胀,造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀,不致形成为泡沫经济,带来严重危害。具体对策如下:

2.1从土地源头入手,规范土地市场土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展,也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题,如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境,在一定意义上讲,都有赖于土地资源的优化配置。通过立法确定城市规划的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用结构的合理性,为城市和地区经济长远发展奠定基础。

2.2建立健全房地产市场信息系统和预警机制各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点,加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究,科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问,有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系,防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度,以便及时发现问题,加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息、引导和规范,增加房地产市场的信息透明度,控制人为惜售和炒作行为,引导企业理性投资、消费者理性消费;通过对楼市的动态监测,评价市场的运行情况,预测分析未来的市场走势,向政府部门提供准确的信息,以便做出适时、适度调控市场的措施,促进房地产市场持续、健康发展。

2.3要加强对银行的监管推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨,尽早发展房地产投资基金,大力推进房地产抵押贷款证券化,尽快成立购房担保机构,推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验,加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤,促进开发信贷与消费信贷的同时发展,建立起健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场),有效化解金融风险。

2.4利用货币金融政策调控市场,规范房地产融资行为政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策,调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款,在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查,以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手,提高我国的银行业自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设人手,完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展,这样才能防范房地产业信贷泡沫,有利房地产业与金融业的共同发展。

房产论文范文第5篇

A企业重庆市场营销渠道的拓展与创新

（一）企业拓展

A企业选择拥有大量稳定且较高收入人群的企业，作为其拓展对象。在重庆主城区内，其主要拓展企业有：大坪医院、西南医院、第三军医大学、急救中心、肿瘤医院、招商银行、建设银行、铁路局、报业集团等。这些企业所成交业绩占项目成交业绩的20%。针对高端产品，A地产企业确定了新的拓展对象：中石油、中石化、电力公司、水利集团、电力集团、烟草集团、各大外资企业。具体拓展手段包括：赞助拓展对象开展各类活动，以此收集大量客户信息；确立出关系维护对象，以此争取拓展对象的合作，来促进其产品销售。拓展企业的关键人关系维护措施如图1所示。

（二）圈层营销

将目标客户当作一个圈层，通过针对他们的一些信息传递、体验互动，进行精准化营销。A地产企业主要通过对老客户关系的维护，最终为各项目建立完善的老客户体系。通过礼品拜访、电话回访等。同时，组织老客户参与不同形式的活动，建立有效地客户交流平台，并从中筛选出优质客户作为重点维护对象。最后通过老带新的政策来有效带动老客户积极性，提高以老带新的成交率。A地产企业具体圈层营销策略如图2所示。

（三）区县市场拓展

重庆作为中国最年轻的直辖市，区域面积达8.24万平方公里，拥有近3000万人口。因而无论从地域范围或是人口数量来说都堪称世界上最大的直辖市。随着重庆打造国际化大都会城市化建设进程的加快，城乡统筹综合配套改革也在快步稳走。主城对区县的拉动，不仅体现在经济指标，还在环境、消费意识、消费需求结构等方面都会发挥作用。因而抢占重庆区县这个大市场对于A地产开发企业的销售业绩及品牌塑造等具有重大意义。A企业首先选择临近主城的铜梁、永川、璧山等深耕渝西片区。同时该企业借助在这三个区县市场的成功经验，将其品牌辐射到綦江、南川、武隆、涪陵、万盛等渝东南片区，以达到区县市场拓展的最大化。A企业所采取的推广方式有：一是针对产品，选择区县进行实地考察，做出对该区县拓展的可行性分析；同时，策划部配合，进行前期推广铺垫。最后利用夹报、当地的电视媒体等进行大量的宣传造势，并加以短信覆盖。二是在巡展前一周内对目标地的公务员、事业单位群体予以大面积宣传，采取直投、夹报及针对性摆展的方式，确保区县公务员群体的认知度和参与度。三是选择中心广场开展巡展活动，聚集人气和积累客户。四是广场巡展之后一两天内，组织精品区县看房团赴销售中心全程体验，并引导消费者实现购买。五是针对意向性客户，尽快展开跟进工作，获取深入信息。六是针对成交情况良好的区县，组织“A地产企业产品推荐会”或“客户联谊活动”，通过“老带新”等方式，聚合当地优质消费者，通过“软营销”方式获取更深入的成绩。

（四）建立全国联动的异地分销体系

全国联动分销体系能够整合各公司庞大的客户群体资源和专业的销售经验、降低该企业的销售人力、物力成本和风险、提高该企业各项目全国范围内知晓度、打破传统自销模式，打开企业各项目异地市场的销售渠道。A地产企业首先建立本地分销渠道，主要是通过对本地专业房地产营销公司的筛选，选择具有拥有大量客户资源以及专业性更强的商，将部分甚至整个楼盘进行营销，A地产企业目前在重庆本地现有合作分销商—大泽、钢运、领域；外地分销商—中原，同时正在与其他商进行协商合作。然后建立异地分销渠道，其主要是借助具有全国资源性的分销商拓展全国市场，对浙江、上海、香港、澳门、台湾等热门一线区域，做出相对应的考察拓展方案并重点建设；同时，以高佣金的方式吸引外地高端分销商合作，将全国的投资者向重庆、向A地产企业引导的方向进行战略部署。最后，建立了独立经纪人团队，来降低成本，添加售楼部的销售气场和人气，并为该企业积累大量的客源，增加项目知晓度。

A企业营销渠道拓展与创新存在的问题

A企业在重庆市场实施了企业拓展、区县市场拓展、全国联动异地分销体系等市场营销渠道拓展与创新策略以来，取得了不错的销售成绩。但同时也暴露出一些尚待解决的问题。第一，渠道部门获得相关部门支持较少。A地产企业渠道部门进行前期推广，需要利用网页、夹报以及当地的电视媒体等，并加以短信覆盖等方式进行大量的宣传造势，而这些工作目前通常是由渠道部销售人员自行设计与实施，而不是由更专业的策划部门来辅以完成。导致其宣传效果差，进而导致客户关注度的下降，影响销售业绩和公司整体利益。第二，渠道销售人员专业知识及从业经验相对缺乏。目前A地产企业渠道部门人员大多以新人为主，大多是应届大学毕业生，且大多数所学专业并非房地产或者市场营销，房地产销售从业经验几乎为零，专业知识相对缺乏，在面对客户时会无法回答一些专业性较强的问题，进而会不可避免的造成客户的流失，甚至损坏公司形象及影响公司品牌认可度。第三，渠道销售队伍团队建设工作力度较小。A地产企业在渠道销售队伍建设方面的工作力度较小，具体表现在：一是上下级之间缺乏沟通；二是员工之间缺乏沟通，缺乏信任，团队没有凝聚力；三是缺乏团队协作的氛围。第四，渠道部门工作程序不够优化，运行效率较低。由于A地产企业渠道部门成立不久，其管理模式依照一般营销中心管理模式来管理，但作为房地产行业新的营销模式，其管理模式没有及时进行创新与改进，造成管理流程的繁琐，对渠道销售工作造成诸多不便。另外，由于刚成立的渠道部在薪酬上的不科学，业绩考核制度不完善，工作表现优秀和工作表现一般的人员，基本工资却相同，没有等级差额，这大大影响了工作人员的情绪，造成渠道销售人员工作积极性受挫，直接影响个人及公司的销售业绩。第五，渠道营销执行效果有待改善。A地产企业现有的渠道销售模式在寻找客户，促进最终成交方面做得比较到位并且产生了客观的效益，但是销售成果仍有进一步提高的空间。渠道营销人员需要加强既定计划的执行，最大化的发挥每一个销售方案的作用，创造更高的效益。

房地产企业市场营销渠道拓展与创新的对策与建议

（一）企业高层应树立营销渠道意识，

大力支持营销渠道的拓展与创新作为新型房地产营销手段，渠道营销必将为越来越多的房地产企业所采纳，房地产企业间对客户资源的竞争更加激烈。因此，为了在今后激烈的竞争中立足，房地产企业必须加大对渠道部门的支持力度，制定相关政策来促使其他部门的配合等。另外，该企业还应该制定相应合理的管理模式，针对渠道人员的特点，尽量简化管理流程，并给予一定的特权，这样更宜于渠道人员开展工作，提高工作效率，为其创造更大的利润。

（二）加强渠道营销模式和手段的研发，完善全国联动的异地分销体系

房地产企业渠道部门负责人应积极听取一线销售人员的建议，及时改进渠道销售中存在的问题，研究与发现渠道销售营销的新机会、新手段。如，针对异地分销体系，房地产企业可以利用互联网高速发展给房地产企业的网络品牌营销模式的创新带来的契机，创新性地应用网络营销，在加入特殊中介（第三方保险公司、第三方支付公司等）的前提下，建立网络立体售房部直接进行销售的直销模式；也可以建立网络立体化项目宣传中心，上传项目信息、项目图片、户型图等，使客户可以直观的感受项目，以方便异地消费者鉴赏、评价和签约购买。

（三）加强创新型人才的培养和管理，为营销渠道的拓展与创新提供人力支撑

第一，完善人事制度，加强绩效考核，建立竞争性薪酬体系。房地产企业首先应拓宽人才招聘渠道，完善人事制度，以企业发展的需要为出发点，加强对人力资源供求状况的分析预测，提供对实现企业战略的人力资源保障和合理配置。特别是对于公司紧缺的创新型人才，可通过猎头公司网络招聘信息进行招聘。另外，可以加强在招聘中人才测评工具的运用，强化新员工测评的信度和效度，降低人员预期离职率，减少人力资源离职成本。其次，应加强员工培训，努力提高员工素质。通过对员工的外部、内部培训和轮岗锻炼，提高员工的工作积极性和创新能力。采用完善的培训制度来鼓励、激励员工提高知识水平，树立全员培训，终生培训的观念，对各级管理者、生产者进行强制性知识更新和技术提高，建立学习型组织，提高全员素质来适应企业发展的需要。最后，应建立一套专业高效的绩效考评制度和具有竞争性的薪酬体系，以留住创新型人才。这些体系的建立必须坚持对外富有竞争力，对内体现激励性的原则，实行岗位工资制，根据绩效考评结果进行动态管理。第二，加大渠道销售队伍团队建设工作力度。房地产企业可以将每个成员的知识结构、技术技能、工作经验和年龄性别按比例配置，达到合理的互补；也可以建立明确共同的目标，该企业的管理者应捕捉成员间不同的心态，理解他们的需求，帮助他们树立共同的奋斗目标，使得团队形成合力；再则可以营造积极进取团结向上的工作氛围，该企业的管理者心里始终装着员工，支持员工的工作，关心员工的生活，用管理者的行动和真情去感染身边的每位员工，平时多与员工沟通交流，给员工以示范性的引导，捕捉员工的闪光点，激发员工工作的积极性和创造性，更重要的是管理者沉下身去和员工融为一体，让员工参与管理，给员工创造一个展示自己的平台，形成一种团结协作的氛围，让员工感到家庭的温暖。

（四）注重客户关系的管理和创新，做好重点顾客群的营销渠道拓展工作

客户关系管理可以缩短营销周期和降低营销成本，增加收入，寻找扩展业务所需要的新的市场和渠道，提高客户的价值、满意度、赢利性和忠实度，从而提升企业的核心竞争力。房地产企业可以采取以下方式进行客户关系管理：有意识转变传统观念，建立科学、完备、合理的客户数据库；二是借助各种途径，挖掘客户价值，可以采用恰当的方式与客户沟通，并把对客户的跟踪信息也记录在数据库中；三是正确处理客户投诉，及时采取服务补救措施，服务过程完美无缺固然好，但这几乎不可能，当服务失误产生时，不论原因是什么，企业都应该采取及时的服务补救措施，耐心处理客户的投诉，主动承担服务失误的责任；四是为客户提供关联服务，巩固企业品牌，该企业不仅可以通过与企业业务有关的服务来营造其品牌，也可以针对核心客户需求提供服务创新，进而巩固企业的品牌形象。