房产销售建议范文第1篇

（一）针对农产品交易载体的补贴与税费减免

从2000年开始，中央政府主管部门（发改委、商务部、农业部、财政部）对于农产品交易载体（尤其是批发市场）升级改造的支持力度不断加大，其中有相当一部分资金专门用于改善批发市场的交易技术与交易条件，尤其是信息中心、检测中心、结算中心等方面的建设（参见表1），加上地方政府和企业自筹资金，各地的农产品批发市场在检验检测、信息采集、监控、结算、废弃物及污水处理、冷链、仓储等硬件设施建设水平有了不同程度的提升。此外，国家还针对农产品批发市场出台了专门的税收减免措施。2012年财政部、国家税务总局的《关于农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税政策的通知》（财税[2012]68号）规定，从2013年1月1日到2015年12月31日，“对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。”

（二）针对农产品营销主体的补贴

一是各部委针对产业化龙头企业税收优惠政策。财政部和国家税务局有相关文件规定：对部级农业产业化龙头企业暂免征收企业所得税的。2009年农业部和中国农业银行联合《关于进一步加强合作支持农业产业化龙头企业发展的意见》明确支持农业产业化龙头企业发展，解决龙头企业贷款难的问题。此外，各级地方政府对龙头企业也有支持政策。二是相关法律对合作社进行相应的政策扶持和补贴有明文规定。如《中华人民共和国农民专业合作社法》第八条规定，“国家通过财政支持、税收优惠和金融、科技、人才的扶持以及产业政策引导等措施，促进农民专业合作社的发展。”该法第五十二条规定，“农民专业合作社享受国家规定的对农业生产、加工、流通、服务和其他涉农经济活动相应的税收优惠。支持农民专业合作社发展的其他税收优惠政策，由国务院规定。”2013年开始实施的农业综合开发供销合作总社新型合作示范项目，有专门针对供销合作社系统内合作社、龙头企业的加工设施项目和流通设施项目的财政补贴。另外，农业部的新型职业农民培育试点工作，试点县规模已达300个，每个县选择2-3个主导产业，重点面向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等新型经营主体中的带头人、骨干农民，其中不少是农产品经纪人、经销商和合作社负责人。

（三）针对农产品物流的补贴

2009年3月，国务院颁布《物流业调整和振兴规划》，明确提出农产品物流是现代物流发展的重要领域。2010年7月，根据《物流业调整和振兴规划》要求，国家发展改革委编制的《农产品冷链物流发展规划》提出，进一步提高肉类和水产品冷链物流水平，增强食品安全保障能力，实施八大重点工程。2011年8月，国务院办公厅下发《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》指出，把农产品物流业发展放在优先位置，加大政策扶持力度，加快建立畅通高效、安全便利的农产品物流体系，着力解决农产品物流经营规模小、环节多、成本高、损耗大的问题。加大农产品冷链物流基础设施建设投入，加快建立主要品种和重点地区的冷链物流体系，对开展鲜活农产品业务的冷库用电实行与工业同价。农业部等国家部委也针对农产品加工储藏设备设施提供补贴，其中包括农产品加工、烘干、保鲜、储藏、冷藏等设备设施补贴。如2012年开始农业部的《农产品产地初加工补助项目实施指导意见》将产地初加工列入财政补贴，其中也部分涉及对仓储物流设施的补贴。另外，绿色通道政策实际上也是对农产品物流的补贴。

（四）针对新型农产品交易方式的补贴

一是针对“农超对接”流通模式和新型产销关系的补贴。2010年9月商务部办公厅和财政部办公厅联合印发《农产品现代流通综合试点指导意见》，对大型连锁超市与从事鲜活农产品生产的农民专业合作社或农业产业化龙头企业农超对接提供补贴。2011年8月国务院办公厅下发的《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》也指出，大力发展“农超对接”、“农校对接”、“农企对接”等产地到销地的直接配送方式。二是现行政策对于拍卖、展会、品牌与标准化方面也提供一些财政补贴。比如品牌与标准化方面，2011年8月国务院办公厅下发的《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》强调，加快农产品流通标准体系建设，推进农产品质量等级化、包装规格化、标识规范化、产品品牌化。

二、我国农产品营销服务补贴政策的主要问题

现行农产品营销服务补贴政策对改善农产品营销的基础设施、提升农产品营销主体的能力、降低农产品营销成本、繁荣农产品市场、提升农业竞争力均起到了不同程度的作用，但仍然存在一些突出的问题：

（一）农产品营销服务补贴仍未引起足够的重视

长期以来形成的“重生产轻流通”的观念仍然有着持续的强大影响，在很大程度上导致当前的绝大多数农业补贴都是用于生产方面的补贴。我国农业补贴从2004年开始全面转向生产环节，而且侧重以直接支付的方式补贴给农民，农产品营销服务补贴在农业补贴总额中所占份额逐年减少。

（二）部门分割导致普惠制原则

难以贯彻，交叉重复补贴严重由于当前涉农行政管理体制的缺陷，现行的农产品营销服务补贴缺乏必要的整合，导致现实作用不公平、不规范，随意性很大，普惠制原则难以贯彻。比如2008年开始实施“新网工程”，其补贴对象局限于中华全国供销合作总社主管的行业协会和供销合作社（含全资和绝对控股企业），补贴对象的范围相对较窄，受益群体较少。2013年开始实施的农业综合开发供销合作总社新型合作示范项目，其补贴对象针对的是供销合作社系统内合作社、龙头企业，同样未能贯彻普惠制原则。这种体制导致的另一个直接后果就是专项政策数量多，单体项目小，部委之间的补贴交叉重复现象严重，缺乏精准性和针对性，导致有些补贴名不副实。最终导致的结果是，大城市、大型批发市场和大企业往往获得来自不同部门的重复补贴，而农村、产地、欠发达地区和中小企业获得的补贴非常有限，非常不公平。

（三）现行补贴忽略了农产品营销服务的薄弱

环节农产品产地市场作为我国农产品市场体系的重要组成部分，与大中城市的销地批发市场和集散地市场相比，数量、建设与管理水平差距较大。国家政策扶持尤其是专项资金主要指向大型批发市场尤其是位于城市的批发市场（主要针对销地市场和集散地市场），很少顾及到县以下农产品市场的建设与升级，农业部门对农产品批发市场虽有支持，但支持力度偏小，产地市场建设尤其滞后。近年来，农业部围绕产地市场做了大量工作，但当前在产地市场建设方面补贴政策不够明确。特别是在全国产地市场、区域产地市场、田头市场的建设方面的补贴政策还没有。

（四）有些已经或即将到期的补贴

政策是否持续未能明确近年来，国家出台一些有利于降低农产品营销成本和税费负担的临时政策，比如财政部、国家税务总局《关于农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税政策的通知》（财税[2012]68号），其执行期是从2013年1月1日到2015年12月31日，这一政策在2015年年底之后是否继续执行，目前还没有明确的说法，需要尽早进行研究。

（五）中央政府提出的部分重要政策未能落地

近年来，中央政府围绕农产品流通体系出台了大批的政策意见，但是，很多政策仍然停留在文件层面，如国务院办公厅下发的《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》强调“加快农产品流通标准体系建设，推进农产品质量等级化、包装规格化、标识规范化、产品品牌化”，相关政策没有真正落地。

三、国外农产品促销服务补贴经验做法

国外普遍重视对农产品营销服务补贴。在美国，政府一般服务中，超过三分之一的开支被用于提供一系列包括农产品市场开拓、营销和研究等方面的服务，即“国家农业项目（Stateprogrammesforagriculture）”。韩国政府从20世纪90年代开始对建设现代化农产品市场流通体制的投入逐年增加。1998年韩国政府建立了农产品销售体制改革委员会,推动韩国建立现代化农产品销售体系。1990-2009年韩国政府用于促进农产品流通的开支变现出持续快速增长的态势:1990年为26.2亿韩元,2009年为617.9亿韩元,增长约22.6倍。日本的农业协会（农民合作社）在农业生产流通中起到了非常重要的作用。农业协会是半政府、半私人性质，每个农民都可以加入，几乎所有的日本农民都是它的“会员”。它以市场、企业、农民为中心，形成了有机的农业产业一体化的联合体，业务涉及农业生产、农资供应、农产品销售、农业信贷、生活指导、保险、医疗、信托等领域。同时，日本农产品流通领域也是通过批发市场调控的。政府是开办农产品批发市场的主体，日本的价格管理始终坚持把市场发育和供求管理结合起来。韩日两国都高度重视农产品批发市场建设，并给予大量政府补贴。韩国1985-2006年陆续建成了34个部级拍卖市场。目前年流通量为100万吨的市场，不算地价所有单位工程和公用工程建设约需要3000-4000亿韩元。例如可乐洞市场1985年建设时，投资约为2000-3000亿韩元，市场建设过程中央政府投资30%、中央政府给地方政府低利率贷款40%（贷款利率是1%）、地方政府自己出资30%。日本批发市场建设，从国家层面来说都只是一个项目。从项目投资上说，国营项目由国家主导，投资上2/3由国家投资，1/3由地方投资。县营项目虽然实施主体是县，但国家也有投资，国家投1/2。

四、农产品营销服务补贴政策体系优化建议

（一）应更加重视农产品营销服务补贴

农产品营销服务补贴是今后潜力最大的农业补贴政策。主要理由是：第一，农产品营销服务补贴大多数属于绿箱政策，可不受WTO《农业协议》的相关约束。第二，农产品营销促销也是我国农业最为薄弱的环节。第三，农民从中的受益更明显。第四，符合国际潮流与一般趋势。美欧日等发达国家的农业补贴总体呈现出“三降一升”（支持总量、占比家庭经营收入、价格支持比重降低，一般服务比重上升）的演变特点。建议将近年来国家出台的有利于降低农产品营销成本和税费负担的临时政策制度化、长期化，比如财政部、国家税务总局《关于农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税政策的通知》（财税[2012]68号），其执行期是从2013年1月1日到2015年12月31日，建议继续执行。另外，借鉴国外的普遍经验，并考虑我国结构性减税的需要，尽快推动包括鲜活农产品在内的所有农产品，从生产、加工、批发、零售所有环节均永久免征增值税。

（二）应更加重视农产品营销补贴的规范性和统一性

应尽快加强顶层设计，参照市场经济国家的通行做法，考虑农业的产前、产中、产后的全面管理与协调，实现从包括生资（包括农药、化肥、种苗种子等）生产与供应、农业生产、农产品加工、批发、零售、物流、质量安全在内的整个产业链的一体化管理，提高农产品营销补贴设计的统一性、操作的规范性。

（三）具体的补贴建议

具体的补贴项目，建议以“绿箱”政策为主，兼顾“黄箱”政策。

1.全面加强产地市场建设的补贴

产地市场建设和完善，建议从以下方面进行补贴：新建的产地市场和已建产地市场改造，由中央政府和地方政府共同出资，提供财政补助。尤其是产品检验检测和安全监控设备设施、交易设备设施、产销平台、电子结算系统建设等方面加强建设。第一，田头市场等纯公益性产地市场，在产品检验检测和安全监控设备设施、交易设备设施、产销信息共享平台、电子结算系统建设等方面，给予全额财政补助。第二，区域性产地市场在产销平台、电子结算系统建设等方面，给予投资额50%的财政补助。冷链系统物流建设方面给予投资额的全额贷款贴息。第三，全国性产地市场在产销平台、电子结算系统建设等方面，给予投资额50%的财政补助。冷链系统物流建设、拍卖系统方面给予投资额的全额贷款贴息。另外，应考虑为农产品商品化处理建设提供全额贷款贴息。商品化处理包括预选、分级、包装、配送等设施装备的建设，建立此项补贴有助于农产品附加值，提升质量安全管理水平，促进流通效率。

2.探索对农产品经销商的补贴

由中央政府和地方政府对经销商流动资金进行贷款贴息，补贴对象应集中在与产地市场相关联的生产主导型、产销一体型和流通主导型经销商，以及与产地市场无关联的流通主导型经销商。

3.对农产品电子商务平台建设的补贴

电子商务建设包括电子商务设备、信息系统、人员培训等方面，建议为电子商务平台建设提供全额贷款贴息。

4.农产品拍卖系统/平台补贴

拍卖系统的建设和完善具有很强的社会公益性。农产品拍卖市场有公开的信息系统，各种农产品供求信息、价格信息等，信息来源广泛、时效性强，能客观地反映出一个地区、一个市场、一定时间的供求关系，能够合理调节供求，优化农产品的配置，从而指导农产品产区生产适销对路的农产品。因此建议由中央政府和地方政府共同出资，对农产品拍卖系统建设和完善，提供全额财政补助。

5.整合农产品物流补贴

为农产品产地冷链物流建设提供全额贷款贴息。冷链物流建设包括预冷、储存、冷链配送等设施装备的建设，建立此项补贴有助于形成一批跨区域配送能力的农产品低温配送和处理中心，能够促进流通企业整合上游生产和下游营销资源，促进农产品冷链与供应链、物联网、互联网的协同发展。

房产销售建议范文第2篇

现行农产品营销服务补贴政策对改善农产品营销的基础设施、提升农产品营销主体的能力、降低农产品营销成本、繁荣农产品市场、提升农业竞争力均起到了不同程度的作用，但仍然存在一些突出的问题：

（一）农产品营销服务补贴仍未引起足够的重视

长期以来形成的“重生产轻流通”的观念仍然有着持续的强大影响，在很大程度上导致当前的绝大多数农业补贴都是用于生产方面的补贴。我国农业补贴从2004年开始全面转向生产环节，而且侧重以直接支付的方式补贴给农民，农产品营销服务补贴在农业补贴总额中所占份额逐年减少。

（二）部门分割导致普惠制原则

难以贯彻，交叉重复补贴严重由于当前涉农行政管理体制的缺陷，现行的农产品营销服务补贴缺乏必要的整合，导致现实作用不公平、不规范，随意性很大，普惠制原则难以贯彻。比如2008年开始实施“新网工程”，其补贴对象局限于中华全国供销合作总社主管的行业协会和供销合作社（含全资和绝对控股企业），补贴对象的范围相对较窄，受益群体较少。2013年开始实施的农业综合开发供销合作总社新型合作示范项目，其补贴对象针对的是供销合作社系统内合作社、龙头企业，同样未能贯彻普惠制原则。这种体制导致的另一个直接后果就是专项政策数量多，单体项目小，部委之间的补贴交叉重复现象严重，缺乏精准性和针对性，导致有些补贴名不副实。最终导致的结果是，大城市、大型批发市场和大企业往往获得来自不同部门的重复补贴，而农村、产地、欠发达地区和中小企业获得的补贴非常有限，非常不公平。

（三）现行补贴忽略了农产品营销服务的薄弱环节

农产品产地市场作为我国农产品市场体系的重要组成部分，与大中城市的销地批发市场和集散地市场相比，数量、建设与管理水平差距较大。国家政策扶持尤其是专项资金主要指向大型批发市场尤其是位于城市的批发市场（主要针对销地市场和集散地市场），很少顾及到县以下农产品市场的建设与升级，农业部门对农产品批发市场虽有支持，但支持力度偏小，产地市场建设尤其滞后。近年来，农业部围绕产地市场做了大量工作，但当前在产地市场建设方面补贴政策不够明确。特别是在全国产地市场、区域产地市场、田头市场的建设方面的补贴政策还没有。

（四）有些已经或即将到期的补贴政策是否持续未能明确

近年来，国家出台一些有利于降低农产品营销成本和税费负担的临时政策，比如财政部、国家税务总局《关于农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税政策的通知》（财税[2012]68号），其执行期是从2013年1月1日到2015年12月31日，这一政策在2015年年底之后是否继续执行，目前还没有明确的说法，需要尽早进行研究。

（五）中央政府提出的部分重要政策未能落地

近年来，中央政府围绕农产品流通体系出台了大批的政策意见，但是，很多政策仍然停留在文件层面，如国务院办公厅下发的《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》强调“加快农产品流通标准体系建设，推进农产品质量等级化、包装规格化、标识规范化、产品品牌化”，相关政策没有真正落地。

二国外农产品促销服务补贴经验做法

国外普遍重视对农产品营销服务补贴。在美国，政府一般服务中，超过三分之一的开支被用于提供一系列包括农产品市场开拓、营销和研究等方面的服务，即“国家农业项目（Stateprogrammesforagriculture）”。韩国政府从20世纪90年代开始对建设现代化农产品市场流通体制的投入逐年增加。1998年韩国政府建立了农产品销售体制改革委员会,推动韩国建立现代化农产品销售体系。1990-2009年韩国政府用于促进农产品流通的开支变现出持续快速增长的态势:1990年为26.2亿韩元,2009年为617.9亿韩元,增长约22.6倍。日本的农业协会（农民合作社）在农业生产流通中起到了非常重要的作用。农业协会是半政府、半私人性质，每个农民都可以加入，几乎所有的日本农民都是它的“会员”。它以市场、企业、农民为中心，形成了有机的农业产业一体化的联合体，业务涉及农业生产、农资供应、农产品销售、农业信贷、生活指导、保险、医疗、信托等领域。同时，日本农产品流通领域也是通过批发市场调控的。政府是开办农产品批发市场的主体，日本的价格管理始终坚持把市场发育和供求管理结合起来。韩日两国都高度重视农产品批发市场建设，并给予大量政府补贴。韩国1985-2006年陆续建成了34个部级拍卖市场。目前年流通量为100万吨的市场，不算地价所有单位工程和公用工程建设约需要3000-4000亿韩元。例如可乐洞市场1985年建设时，投资约为2000-3000亿韩元，市场建设过程中央政府投资30%、中央政府给地方政府低利率贷款40%（贷款利率是1%）、地方政府自己出资30%。日本批发市场建设，从国家层面来说都只是一个项目。从项目投资上说，国营项目由国家主导，投资上2/3由国家投资，1/3由地方投资。县营项目虽然实施主体是县，但国家也有投资，国家投1/2。

三农产品营销服务补贴政策体系优化建议

（一）应更加重视农产品营销服务补贴

农产品营销服务补贴是今后潜力最大的农业补贴政策。主要理由是：第一，农产品营销服务补贴大多数属于绿箱政策，可不受WTO《农业协议》的相关约束。第二，农产品营销促销也是我国农业最为薄弱的环节。第三，农民从中的受益更明显。第四，符合国际潮流与一般趋势。美欧日等发达国家的农业补贴总体呈现出“三降一升”（支持总量、占比家庭经营收入、价格支持比重降低，一般服务比重上升）的演变特点。建议将近年来国家出台的有利于降低农产品营销成本和税费负担的临时政策制度化、长期化，比如财政部、国家税务总局《关于农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税政策的通知》（财税[2012]68号），其执行期是从2013年1月1日到2015年12月31日，建议继续执行。另外，借鉴国外的普遍经验，并考虑我国结构性减税的需要，尽快推动包括鲜活农产品在内的所有农产品，从生产、加工、批发、零售所有环节均永久免征增值税。

（二）应更加重视农产品营销补贴的规范性和统一性

应尽快加强顶层设计，参照市场经济国家的通行做法，考虑农业的产前、产中、产后的全面管理与协调，实现从包括生资（包括农药、化肥、种苗种子等）生产与供应、农业生产、农产品加工、批发、零售、物流、质量安全在内的整个产业链的一体化管理，提高农产品营销补贴设计的统一性、操作的规范性。

（三）具体的补贴建议具体的补贴项目，建议以“绿箱”政策为主，兼顾“黄箱”政策。

1.全面加强产地市场建设的补贴

产地市场建设和完善，建议从以下方面进行补贴：新建的产地市场和已建产地市场改造，由中央政府和地方政府共同出资，提供财政补助。尤其是产品检验检测和安全监控设备设施、交易设备设施、产销平台、电子结算系统建设等方面加强建设。第一，田头市场等纯公益性产地市场，在产品检验检测和安全监控设备设施、交易设备设施、产销信息共享平台、电子结算系统建设等方面，给予全额财政补助。第二，区域性产地市场在产销平台、电子结算系统建设等方面，给予投资额50%的财政补助。冷链系统物流建设方面给予投资额的全额贷款贴息。第三，全国性产地市场在产销平台、电子结算系统建设等方面，给予投资额50%的财政补助。冷链系统物流建设、拍卖系统方面给予投资额的全额贷款贴息。另外，应考虑为农产品商品化处理建设提供全额贷款贴息。商品化处理包括预选、分级、包装、配送等设施装备的建设，建立此项补贴有助于农产品附加值，提升质量安全管理水平，促进流通效率。

2.探索对农产品经销商的补贴

由中央政府和地方政府对经销商流动资金进行贷款贴息，补贴对象应集中在与产地市场相关联的生产主导型、产销一体型和流通主导型经销商，以及与产地市场无关联的流通主导型经销商。

3.对农产品电子商务平台建设的补贴

电子商务建设包括电子商务设备、信息系统、人员培训等方面，建议为电子商务平台建设提供全额贷款贴息。

4.农产品拍卖系统/平台补贴

拍卖系统的建设和完善具有很强的社会公益性。农产品拍卖市场有公开的信息系统，各种农产品供求信息、价格信息等，信息来源广泛、时效性强，能客观地反映出一个地区、一个市场、一定时间的供求关系，能够合理调节供求，优化农产品的配置，从而指导农产品产区生产适销对路的农产品。因此建议由中央政府和地方政府共同出资，对农产品拍卖系统建设和完善，提供全额财政补助。

5.整合农产品物流补贴

为农产品产地冷链物流建设提供全额贷款贴息。冷链物流建设包括预冷、储存、冷链配送等设施装备的建设，建立此项补贴有助于形成一批跨区域配送能力的农产品低温配送和处理中心，能够促进流通企业整合上游生产和下游营销资源，促进农产品冷链与供应链、物联网、互联网的协同发展。

房产销售建议范文第3篇

新的一年希望实现我一直以来的心愿和理想，这种心愿和理想就是：自荐销售主管，进一步奉献。可以说，今天我是怀着平静而又激动的心情呈上这份自荐书的。之所以平静，我坚信自己的知识和能力不会让你们失望，将无愧于您的选择；之所以激动，我想要以无悔的青春与共铸辉煌。

我现年30岁。担任海销售部C组组长职务。做为项目第一批置业顾问，从2007年9月入职至今，陪伴着海项目走过三年的时间，经历了公司项目的不同阶段，海由一片荒芜的土地到现在的完美呈现，我常常不由得感叹公司的发展如此迅猛，而我始终保持空怀的心态，伴随着公司的不断发展，我个人也在快速的成长，由一名一线销售人员成长为团队内的管理者。

在过去的工作中，我主要负责以下工作：

1.销售部现场工作人员的排班及考勤

2.小组内每月工作任务的分解

以业绩为导向，一直都是的企业精神。对于销售主管这一岗位，我认为要做好销售一线的管理者，要主动的去发现问题、解决问题、是现场的管理者、是销售经理的协助者、又是配合者。配合置业顾问提高现场成交率，发现并解决阻碍成交的因难，是最重要的工作。要为公司提供来自客户的声音、一线销售最真实的情司况，为公策略制定提供最重要的意见和建议。

我是一个诚恳塌实的人，一直把“明明白白做人，老老实实做事”作为自己的座右铭。我想一个人来到世上，是施与而不是索取；应知恩图保具有奉献精神，因而在任何工作岗位上，我都做到爱岗敬业，认真履行职责。我跟着公司干了快3年的房产销售，共计也有6年一线销售工作的积累，也算经历过一番风风雨雨、捶打磨练，具有较强的工作经验和管理能力，无论是执行力还是配合能力都没有任何问题，因而创造过突出的业绩。在销售组长岗位上，煅练了处理客户集体投诉、与各部门有效的对接、工作任务分解、平衡组员的工作分工、调整组员的情绪。这次我自荐担当公司销售主管，凭得是自己丰富的销售工作经验和较强的管理能力，凭得是自己一颗赤诚的心与一股闯劲，欲在公司房产销售的宏大事业中，搏腾一番，干出业绩，实现自己的人生抱负。

海销售部是一个年轻的团队，每个人都有自已鲜明的特点和个性。统一步伐，提升专业度是使团队成熟和成长的关健。我会用成熟的性格及结合自身多年的工作经验相结合，带领团队尽快的成长。合而不同一直都是我们倡导的，我会用心去发现每一位员工的优点，让合适的人去做合适的事，发挥每个员工价值的最大化。销售是需要激情的一个行业，同时又充满着挑战。若有幸上任该岗位，我将努力做到：

1.抓好队伍建设。做好销售主管工作，队伍建设是根本。首先，我要担负起自己的责任，做到严以律己，宽以待人，牢固确立“以人为本”的思想，以自己的模范表率作用去影响带动下属，提高同事们的综合素质，充分调动每个员工的工作积极性，使大家团结一致，齐心协力，攻艰克难，干事创业，做好销售工作，争创优异成绩。

2.做好服务工作。在销售主管岗位上，做好服务工作是关键。面对着压力与挑战，稳定的心态是团队稳定的关键，良好的心态真接影响到销售业绩和服务质量。若我上任后，要把自己看作是公司销售的普通一兵，把自己的全部精力与时间都毫无保留地投入到做好服务工作上，随时保持良好心态，要开动脑筋，想方设法，搞好服务，在销售工作上作出新成绩，出现新面貌，获得上级领导与下属员工的满意。同时在较短的时间里建立公司和当地工商、税务、交通等政府部门的良好长久关系，带领我的团队创造更高的效益。

房产销售建议范文第4篇

我国实施分税制以来，中央政府的收入集中程度越来越高，地方税收收入在地方财政收入、全部税收收入中的比重呈下降趋势。“十二五”规划的税制改革对增值税课税范围的扩容会影响到营业税税源，进而影响地方财政收入。在现行地方税收体系中，房地产税收收入占地方税收收入的比重较低，地方财政对土地出让金的依赖程度较高，土地资源稀缺性决定了土地收益的可持续性较差。因此，完善房地产税收体系，稳定地方税收收入，对于地方税制建设有着重要意义。

一、我国现行房地产税收存在的主要问题

(一)税种设置不完整且现有税种分布不科学

目前,我国的税制结构体系中涉及到房地产行业的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税、契税、个人所得税和房地产税。其中，房地产开发建设环节的税种包括耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加；交易环节的税种主要包括营业税、土地增值税、契税、印花税；企业所得税、个人所得税主要是对交易基础上的收益征税。对持有环节征收的唯一税种是房地产税，但是对个人住房免于征收，2011年2月开始在上海、重庆试点征收房地产税。可见，我国现有的房地产税收体系中多数税种集中在房地产开发建设环节和交易环节征收，在房地产保有环节税种较少，尚无在房地产继承环节征收的税种。与同属于发展中国家的印度相比，我国的房地产税收体系还不够完善。印度政府十分注重通过强化农地课税制度实施对农地合理利用的调控，房地产税收在印度的税收体系中并不占重要地位，但是目前印度的房地产税主要涉及房地产保有税（富裕税、土地及建筑物价值税、地价税）、房地产所得税（公司所得税、个人所得税、农地收益税、土地及建筑物租金税、土地增值税）及房地产取得税（遗产税与赠与税），课税环节相对完整。我国现有的房地产税收体系中，多数税种集中在房地产开发建设环节和交易环节征收，在房地产保有和受益环节征税不足。

(二)房地产税收的收入功能不强

我国现行的税收体系中主要针对房地产课征的税收有房地产税、契税、土地增值税和土地使用税，其他税种属于一般税，课税范围涉及房地产行业。由于对自用经营房产征税以房产原值为基础，与市场价格脱节，而且对住房长期免税，导致房地产税在组织收入和调控房价方面的作用均受到影响；契税只在交易环节征收，由承受人支付，导致其在组织收入方面的作用不够持续；土地增值税是专门为调控房地产开发和交易征收的税种，但是由于计算相对复杂和管理不到位，很多地方的房地产开发企业都存在不同程度的欠税情况。因此，房地产税收对地方收入的实现和房价调控的作用都不够理想。从收入结构来看，2005至2008年房地产税收入占地方税收收入的比重分别为3.43%、3.38%、2.99%、2.93%；城镇土地使用税收入占地方税收收入的比重分别为1.08%、1.16%、2.0%、3.51%；契税收入占地方税收收入的比重分别为5.78%、5.7%、6.27%、5.62%；土地增值税收入占地方税收收入的比重分别为1.1%、1.52%、2.09%、2.31%。相比发达国家，我国房地产主要税种的税收收入占地方税收收入比重较低。国际上大部分发达国家都对土地和建筑物一并征收房地产税，如美国、加拿大、英国等。以英国为例，房地产税是唯一可以由地方议会决定征收的税种，占英国地方税收收入的比例达90%以上，占地方财政收入的比例也在60%左右，是其地方财政收入的第一来源。这些税收收入主要用于社区教育、医疗等各方面的建设。房地产税也是美国大部分的地方政府最重要的税收来源。

(三)我国现有房地产税收的调控作用较弱

首先，遗产税与赠与税长期缺位，导致房产的继承者（或受赠者）不需要承担任何税收负担或者承担少量税收负担就能取得大量财富，加剧了社会财富分配的不公。其次，房地产税对住房长期免税的政策使得住房所有者在持有房产期间基本不纳税，这就在一定程度上增加了商品住房的投资属性，增加了市场需求。从理论上讲，市场供求决定价格，在房地产市场供求相对平衡或者供不应求的状态下，开发环节和交易环节的税负会较容易地随房价或租金转嫁给购房者或租房者，从而推动房价的上涨。

(四)税收管理不到位

一个国家税收管理的水平一定程度上决定着税收职能的实现程度。在税制建设比较完善的情况下，税收管理越有效，税收环境就越公平，纳税人依法纳税的意识就越强。但是我国目前对房地产税收的管理还存在一定的问题。一是有些税种的实际征收率较低。如《房地产税条例》规定，对房产出租收入要征收房地产税，但是由于税务机关对于住房出租信息收集存在一定难度，在实践中实际征收率很低；土地增值税亦然，虽然国家税务总局多次发文要求地方税务机构清理土地增值税，但是由于受计算复杂等原因的影响，很多地方的土地增值税征收率也较低。二是已经形成的税收中还存在很多欠税。如河北省地税局公布的欠税公告显示，截至2009年7月30日，河北省存在欠税税额195250751.9元；欠税涉及的主要税种包括营业税、房地产税、城镇土地使用税、城建税、印花税、土地增值税等；欠税纳税人共计28户，其中房地产开发企业（建筑）12户，约占欠税纳税人总数的43%。欠税不仅会影响地方财政收入的实现，同时也会消弱税收对房地产市场的调节作用。

二、进一步完善房地产税收体系的政策建议

纵观国际上实行分税制较为成功的国家，一般是将财产税作为地方税收的主体税，而以房地产（不动产）为课税对象又是财产税的主要特征。我国实行分税制以来，比较重视中央税和共享税改革，地方税制建设相对滞后。到目前为止，地方税的主体税种尚不明确，从收入构成来看，营业税占比较大，但是营业税并不是完整的地方税税种。随着“十二五”税制改革规划的实施，营业税的范围会由于增值税的扩围而减少，影响地方政府收入。在现有地方税税制框架下，能够提供稳定收入的税源当属房地产行业。因此，笔者认为，应稳定并逐步减轻房地产流通环节的税收负担，完善持有环节和收益分配环节税收，特别是房地产税、个人所得税、遗产税与赠与税，使其逐步完善并成为地方税的主要收入来源。

(一)改革营业税

营业税属于流转税税种，是间接税。目前，营业税在房地产领域课税涉及三个税目：转让土地使用权、建筑业、销售不动产。应将目前开发商建造房产销售分别按建筑业和不动产销售计征营业税改为按照不动产销售征税，因为建筑业的收益也包含在房产价格内，合并征税简便易行，还可以减少房地产开发和流通环节税负，有利于房地产市场健康发展。

(二)进一步完善房地产税

上海、重庆已试点将住房纳入房地产税征税范围。此项改革一方面可以增加地方政府的财政收入；另一方面，在房地产市场供求平衡状态下会增加住房持有者的成本，从而抑制投机者持有住房的数量，抑制投资性需求，改变需求结构，促进房地产市场健康发展。但是只对新购住房征收房地产税缺乏公平性，使其调控作用大打折扣。因此，扩大房地产税征税范围需要对征税制度进行科学的设计，主要包括税率的适用、计税依据的确定方法、对生活居住必须的住房给予的优惠政策以及明确税款用途等。改革后的房地产税制度要简便易行。从税率设计来看，因为房地产税的征收以房价为基础，故采用比例税率形式不变，但是税率档次不宜过多。以上海、重庆试点为例，上海试点税率设计为0.4%、0.6%的差别税率；重庆试点税率为0.5%、1%、1.2%三档税率。如果多城市试点，可能会出现更多差别税率。因此，在房地产税试点的基础上应尽快统一税率，鉴于房地产税属于地方税，立法时可考虑设计有幅度的比例税率。长期来看，房地产税的征收应该以房产的评估价为基础。由于目前房地产税的征收以房产购置价格为基础，市场经济条件下房产的价格又在不断变化，因此以购置价格为基础征收房地产税与市场价格脱节，缺乏公平性。以评估价为计税基础可以保持税收与房价的联系，对纳税人比较公平。房地产税将住房纳入征税范围应以增加投资（投机）性住房的持有成本和不增加低收入阶层的负担为基础。因此，可以考虑按人均住房面积或套数设计免征额，个人持有的超过免征额的房产按规定征税，这样既不会增加中低收入群体的住房税收负担，还能在一定程度上抑制投资（投机）行为，从而达到缩小贫富差距的目的。另外，房地产税改革过程中要加强税务征收机关与房产管理部门间的信息交流，及时实现信息共享。这样，才能保证房地产税的征收效果。

(三)积极推进个人所得税改革

在房地产流通环节对转让土地、房屋的个人取得的收益计征个人所得税，税负不易转嫁，由售房者负担。因此，增加个人所得税能够在一定程度上抑制房地产投机行为。鉴于个人所得税有其特有的收入调节功能，而我国居民收入差距有不断扩大的趋势，对个人所得税进一步改革也是迫在眉睫。因此，增加房地产转让过程中的个人所得税负应与个人所得税制改革相结合，主要是对个人所得税的征收模式、计税基础和税率进行调整。从征收模式来看，综合征收或混合征收比分项征收更有利于体现纳税能力；从税率设计来看，累进税率比比例税率更能缩小贫富差距。房地产交易个人所得税要与个人所得税税种改革同步，如果个人所得税改为综合征收模式，则住房转让所得与其他收入一起按照累进税率计征；如果个人所得税改为分项综合的混合征税模式，则住房转让所得应并入综合部分累进征收，或者作为独立一项累进征收。

房产销售建议范文第5篇

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央:

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20*年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20*年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

:

——房地产发展目标调整。20*年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20*年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。