房地产开发环节的税收筹划
房地产开发环节的税收筹划范文第1篇
关键词:房地产企业;纳税筹划;必要性
随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧,纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分,也将是企业经营决策的重要内容。了解和领会房地产企业纳税筹划技术,这个问题已经得到越来越多的房地产企业的重视,要建房先筹划的趋势已经在形成。更有不少立足长远发展的房地产开发企业,十分注重依法纳税,而且往往在项目启动之初,就开始进行详细的纳税筹划。本文拟从以下方面来对房地产企业的纳税筹划进行分析。
一、房地产企业纳税筹划的必要性
纳税筹划是在企业战略管理指导下,在遵循税法导向的基础上,通过合理安排与精心组织企业生产经营的财务管理活动,它是企业战略管理活动中的一个很重要的因子。当然,纳税筹划的前提条件是企业依法纳税,在此基础上,根据市场环境和企业自身的情况,合理的进行纳税的规划和统筹安排,以降低企业的运营成本,发挥企业的最大效益。
纳税筹划的内涵表明了其重要性,对于房地产企业来说更是意义重大。房地产开发企业周期都非常长,有的个别企业甚至存在十多年的烂尾楼,而且涉及的税目、税率复杂,每个环节都有相对应的税种,房地产企业从买地、建设,到后期的物业管理,每个阶段的业务特点及面临的税务风险不一样,所涉及的法律、政策及纳税处理规定也不尽相同,就需要有不同的税务安排;同时,房地产企业缴纳税款的金额通常较大,不同的计税依据和计税方法,对纳税数额的影响非常巨大,如果做好税收筹划的话,能最大地提高企业的价值;此外,我国近几年接连调整了房地产市场的税收相关政策,企业如果没有及时的做出纳税筹划,就无法应对变革、无法适应市场的经济环境,最终的结果可能是被市场所淘汰。
可见,纳税筹划是对于房地产企业是重要而且十分必要的,尤其是我国正在完善市场经济体制,深化各种经济改革,统筹各行业布局的关键时刻,房地产行业作为关系国计民生的重要方面,各种改革措施更是接连不断,房地产企业做好税收筹划,不仅可以保护企业自身的利益,提高企业的竞争力,而且可以体现国家的宏观调控方向,促进国民经济的稳定发展。
二、房地产企业纳税筹划涉及的税种
房地产企业涉及的税种有很多,通过纳税筹划合理的减轻企业税负已成为房地产商的迫切需要,房地产企业涉及的主要税种大体上分为三个环节分布,即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下:
(一)房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护建设税
在房地产开发中,如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。房地产开发建设环节的营业税,主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税,城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。
(二)房地产使用环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税
房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的,适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。
(三)房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税
房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的买方适用销售不动产税目的规定,税率为5%,城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。
三、企业纳税筹划的一般方法
(一)税率差异法
就是利用税率的差异直接节减税收的方法,实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负。这种方法计算比较复杂,但因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。
(二)扣除法
扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少,也可以通过增加本期可扣除金额,起到延期纳税的作用,使用广泛。
(三)延期纳税法
纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法利用延缓纳税,取得资金的时间价值。几乎所有企业都适用。
(四)分拆法
就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法是通过使纳税人的计税依据合法合理地减少,从而减少应纳税额。这种方法计算复杂,受较多条件约束。
(五)抵免法
是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。由于税收抵免政策比较多,所以适用范围比较广泛,尽量使抵免项目最多,直接降低应纳税额。
(六)减税法
减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。这种方法比较简单易行,但因适用对象是特定行业和纳税行为,不能普遍适用。
四、房地产企业纳税筹划的相关技术
房地产企业由于其业务范围广,经营活动复杂,因此采用的筹划规律及筹划技术也是多种多样的,根据其行业特点和经营业务,对其采用的筹划技术可以归纳如下:
(一)资金筹集中的税收扣除筹划
房地产企业占用资金量大,需要不断筹措资金维持其开发能力。而选择合理的资金来源渠道和筹资方式,会影响计税基数的确定。通常债务融资方式下,如银行贷款筹资、发行债券筹资等,可以利用利息抵税效应降低税负。而权益资金融资模式,如发行股票等,涉及资金流出时,只能按税后利润进行分配,不能实现降低税基的目的。
(二)成本费用摊销(分摊)扣除筹划
房地产企业的项目一般跨年度经营,所以如何实现摊入成本的最大化,贯彻权责发生之原则和配比原则,就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入,可以采取预提方法或其他分配方法;对于费用应尽量实现转化,突破税前列支限额的限制;能够当期列支扣除的损失应及时确认等等。
(三)收入的延期纳税筹划
对于房地产企业来说,税收政策对其收入的约束是相当严格的,预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额,预缴企业所得税。房产定金、预售款也要纳入收入缴纳营业税。通过运用收入的确认实现技术,合理控制和确认收入的实现,取得资金的时间价值,来降低税负。
(四)收入的分拆纳税筹划
就是使房地产企业收入在企业集团内部两个或更多个纳税人之间,或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。使纳税人的计税依据合法合理地减少,从而减少应纳税额。如房地产企业集团内部开发企业与所属销售公司之间合理的内部定价转移开发产品安排等等。这种方法计算复杂,并受到较多的条件约束。
(五)利用税率的差异直接节减税收的方法
作为房地产企业主要税种的土地增值税适用四级超率累进税率,存在着明显的税率跳跃临界点。在纳税筹划时,可以利用这种税率的差异规律,通过销售的价格安排降低增值率来进行筹划节税。其关键性的技术操作是控制增值率,这可以通过价格、扣除额等的合进安排来实现。
(六)通过业务的特殊安排进行纳税筹划
房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外,还可以采用合作建房、代建房、承包、工程分拆、股权转让等形式多样的业务经营模式。通过这些业务的合理安排,来改变业务适用的计税依据和税率,达到减轻和降低税负的目的。
房地产企业开发项目耗用资金巨大、产业链条长、对相关领域影响广泛,涉及的税种及牵涉的税目、税率多而复杂,做好纳税筹划工作是每个房地产企业的必修课程,是房地产企业生存和发展的必要手段。如何规避纳税风险,在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本,增加企业营业利润,实现企业利润最大化,对房地产企业具有重要的现实意义。房地产企业可以通过合理、合法的手段,减轻企业税负,增加企业收益,从而使企业得到稳步、健康的发展。
参考文献:
[1]中国注册会计师协会.税法[M].北京:中国财政经济出版社,2010.
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[4]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].大连:东北财经大学出版社,2009.
房地产开发环节的税收筹划范文第2篇
关键词：房地产开发企业；纳税筹划；纳税管理；战略筹划
近几年我国房地产行业发展迅速，成为了国民经济的支柱产业。房地产业具有开发周期长、业务复杂、占用资金量大等特点，而且房地产企业涉税事项众多、计税复杂，为了规避法律风险，逃税漏税是绝对不可取，但面对日益激烈的市场竞争，房地产企业又必须合理合法的降低企业的税负。面对如此现状，房地产企业的税务筹划显得很重要。
一、纳税筹划基本原则
1.合法性原则
纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，绝对不能以钻法律空子和帮助企业偷税为目的，否则，就不能称其为纳税筹划。
2.整体性原则
纳税筹划是对纳税人的整体税收负担的一种筹划和减轻，因此，应当遵循整体性原则。
3.减税性原则
纳税筹划是一种减轻税收负担的行为，因此，纳税筹划必须遵循减税性的原则。所谓减税性，就是减轻税收负担直至税收负担最轻。
4.成本效益原则
纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。
二、房地产企业纳税筹划存在的问题
1.误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作
房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。
2.误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行
房地产企业为什么总在税收方面出现问题，而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。
3.企业内部缺乏必要的纳税管理
目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。其他业务部门的不规范操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。
三、房地产开发企业纳税筹划的建议措施
1.加强税收政策的学习
怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。
2.重视规范性的决策操作
房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。
3.重视战略筹划
虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。房地产开发公司的纳税筹划没有一个整体系统的规划，对某个方案进行纳税筹划，却使得节省的税金小于设立分公司的费用，这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，结果是得不偿失的。
4.重视前瞻性筹划发展
不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。如果企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，对整个项目高瞻远瞩，合理规划，这样，才能给企业带来更多的收益。
参考文献：
[1]马圣君：房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理.2008.05.
[2]庄粉荣：房地产企业财税筹划实务[M].中国经济出版社.2011.01.
房地产开发环节的税收筹划范文第3篇
摘要：房地产开发企业营业规模大、项目周期长，而且在项目的每一个环节中都涉及到税负，所以房地产企业进行税务筹划有着重要的意义。文章依据房地产企业生产经营的特点，分别从房地产企业税务筹划的意义、筹划的具体方法和筹划所注意的问题等几个方面对我国房地产企业税收筹划进行探讨。
关键词 ：房地产企业；税务筹划
税务筹划的合法性不但可以提高纳税人纳税的积极性、防止偷税漏税现象、实现所有者权益最大化，而且还能够帮助企业合理的配置资源、提高企业的管理水平、促进企业组织结构的优化，进而提高企业的收益和竞争力。由于房地产企业资金量大、营业额高，因此进行科学合理的税务筹划就显得更为重要。
一、房地产企业税务筹划的意义
第一，有利于企业自身的发展：房地产企业的税负沉重，税务筹划作为科学避税的手段，可以减轻自身的税负，降低成本。
第二，有利于国家的宏观调控：为了实现宏观调控的目标，政府会出台不同的税收优惠政策。近年来，由于房价持续增高，政府也出台了一系列的调控政策，因此房地产企业进行税务筹划是对国家宏观调控政策的反应，通过房地产企业的税收筹划方案，政府可以观察到宏观调控的效果，大大提高了国家宏观调控的效率，有利于房地产行业健康有序的发展。
二、房地产企业税务税筹划具体方法
（一）税收优惠政策法
中央政府或者地方政府为了促进经济发展，在不同的经济环境和不同经济发展阶段都对纳税制定了相应的优惠政策，房地产企业应当密切关注政府部门所出台的法律法规及相关的优惠政策，合理使用税收优惠政策来达到税务筹划的目的，有利于企业实现利润最大化的目标。
（二）特殊行为和特殊地区选择法
国家出于对经济宏观调控的考虑，会对一些企业行为和具体地区出台优惠政策。比如国家为了清理三角债而出台的债务重组政策、为了鼓励企业之间优势互补而出台的对合并企业的优惠政策。如根据去年国家税务总局的公告，企业垫资参与土地的一级开发属于投资行为，如现在火热的新农村建设，这种业务不属于营业税应税业务。而特殊地区选择法就是寻找有税收优惠政策的地区作为企业的注册地，从而达到节税的目的。
（三）会计筹划法
利用会处理筹划法进行税务筹划就是充分利用会
计政策使得企业税负最小化的一种税务筹划方法。房地产企业可以通过会计处理使得当期的会计所得大于应纳税所得额，就可以实现纳税期限的递延，增加房地产企业的流动资金量，从而提高了企业收益，起到节税作用。比如根据我国有关条例规定，税收滞纳金、罚款等项目不可以在所得税前扣除的，因此房地产企业应尽量避免发生该类项目的支出，而应通过会计处理创造更多可以递延的项目，延长所得税的纳税期限。
三、房地产企业税务税筹划现存的问题
（一）没有认识到税收筹划的必要性
我国房地产企业的领导者和管理者通常将楼盘开发的规模和利润额视为企业竞争力的核心，而税务筹划并不能给企业带来巨大的利润，因此，管理层大多对房地产企业的税务筹划问题不感兴趣，意识不到房地产企业税务筹划的必要性，而领导者的态度直接影响到员工的态度，因此企业的财务人员对企业税务筹划也并不重视。
（二）税务筹划的思路不清晰
房地产企业的税务筹划是一个完整的体系，具有系统性的特点，不是单独某个环节或者某个节点的筹划，在制定筹划方案时应综合考虑企业现状，系统性的进行税务筹划，但就目前来看，我国许多房地产企业财务人员进行税务筹划时不能从整体出发，而是将整个系统筹划分割开来，只注重点上的筹划，大大降低了企业税务筹划的效果，税筹划思路不明确。
（三）税务筹划方法不成熟
房地产企业的税务筹划是一项对专业技能要求很强的工作，因此，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作。目前来看，许多房地产企业的财务人员并不具备专业的技能，对企业税务筹划方法不够熟练，应该加强系统的学习，提高自身的业务素养。
四、房地产企业税务税筹划的建议
（一）优化税收筹划方案
税务筹划的目的就是为了减轻税收，因此，要结合房地产开发企业的自身情况对税收筹划进行分析。首先，要设定适合自身发展的筹划方案，在选择房地产企业选择税收筹划方案时，不但要考虑利润最大化的原则，还要考虑整个企业持续发展的长远目标，注重与企业的未来发展战略相结合，只有这样才能保证税务筹划目标的最终实现。其次，房地产企业要向当地税务机关进行咨询，政府每年都会出台不同的税收优惠政策，而税务机关有义务向纳税人进行解释。因此，企业税务筹划者在对政策存在疑问是，应当充分利用税务机构进行咨询，制定出最优的税收筹划方案。
（二）灵活调整税务筹划方案
税务筹划方案具有时效性的特点，而国家税务法规政策是不断变化的，因此房地产企业要时刻了解税收政策的变化，研究市场经济的走向，及时依据税收法规政策来变更筹划方案，根据最新政策适时调整方案，从而达到利润最大化的目标。另外，房地产企业还应当充分利用现代科技手段，通过互联网建立一套纳税筹划预警系统，以科学的方法来对筹划过程中存在的潜在风险进行监控，一旦发现问题及时调整筹划方案。
（三）加强税收筹划人员的培训
税务筹划是对专业技能要求很强的工作，方案的质量和结果取决于各个企业税务筹划人员的专业素质，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作，因此房地产企业应当加强税收筹划人员的培训，提高其业务水平。首先，应加强财务人员会计专业知识的培训，熟悉我国的会计法、会计准则以及会计制度；其次应当加强财务人员对税法的学习，熟悉我国现行的税法条例，能够在现行税法的基础上通过会计方法进行税收筹划。
（四）完善企业会计核算制度
健全的会计核算制度是企业高效运行的前提，也是企业科学合理进行税务筹划的前提。企业要通过合法避税来降低税负依赖于税收筹划人员的专业素养，如果企业具有健全的会计核算制度，则有利于财务人员的工作效率的提高，因此，房地产企业建立健全会计核算制度至关重要。
参考文献：
[1]何泳仪.房地产税与房价的关系研究综述[J]. 中国外资，2013(02).
[2]张宏翔.商业类房地产企业税务筹划管理相关问题分析[J].财会通讯，2012(33).
房地产开发环节的税收筹划范文第4篇
关键词 “营改增” 房地产 税收筹划
对于现代企业来说，税收筹划是企业在遵循国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事先选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产经营活拥囊恢殖锘行为。随着市场经济的深入发展，税收筹划在现代企业管理中的展现出越来越重要的地位，越来越多的企业选择通过合法合理的税收筹划工作来降低公司的税收负担，提高企业的整体效益。而这次的“营改增”改革给企业的税收筹划扩充了生存的土壤和发展的空间，对企业节约税收成本，减少税收负担，增加税后利润的意义重大。
一、“营改增”背景及其对房地产企业的影响
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案，我国拉开了“营改增”改革的序幕。2016年召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将从建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四个行业全面推开营改增试点。其中，房地产行业由以前根据营业收入征收5%的营业税转变成11%的增值税，但可以扣除企业外购材料设备等增值税进项税。作为改善人民生活和发展国民经济的重要产业，这次“营改增”改革必然对房地产这一行业发展产生深远的影响。
二、营改增下房地产企业的税收筹划要点
（一）采购活动
“营改增”背景下，房地产企业的采购活动应重点关注土地，原材料和设备的影响。一方面，土地成本占据房地产成本中相当一部分比重，因此，土地的获得方式以及成本对于房地产企业来说至关重要。通常，房地产企业取得土地的方式一般分为转让和出让，如果企业是通过转让的方式取得土地，即在市场上两个企业交易主体间进行土地转让，那么根据财税[2016]36号文的相关规定，转让土地使用权是增值税的应税行为，税率为11%。所以，由于上一环节转让土地使用权征收了11%的增值税，所以下一环节购买方可抵扣11%的增值税，增值税的抵扣链条是完整的，这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时，运用抵扣法来实现土地成本进项税额的抵扣。而如果土地取得的方式是出让，也就是政府将土地出让给房地产开发企业。那么，由于政府出让土地没有征收增值税，所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣。另一方面，由于企业购进的材料和设备的增值税均可以在销项税中抵扣，而开具普通发票的小规模纳税人提供的销售价格通常低于开具增值税发票的一般纳税人，因此企业在上游供应商选择时应综合考虑取得材料设备等的价格以及增值税影响，以减少采购成本。
（二）经营活动
实行“营改增”之后，由于所购进的材料设备通过进项税都可以实现一部分抵扣，而人工成本无法抵扣增值税进项税额，如果房地产企业采用自建房产的话，房地产企业虽然承受了较多的人工成本且需要较大的现金流，但能够抵扣一部分的进项税；如果采用非自建房产方式，企业无法享受到进项税抵扣的优势，但可以有更多的金钱和精力投入在企业管理治理或者是其他方面的经营。此外，房地产业“营改增”之后，房地产企业为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，在建设房产种类上，许多企业会更青睐于开发精装房，以利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额，但同时也可能存在着房价高昂导致存货堆积的风险。因此房地产企业无论在选择自建房产和非自建房产上，还是选择建设哪种类型的房产都应该结合自身的实际情况，考虑增值税的影响，选择合适的经营方式，以取得最大效益。
（三）销售活动
如果企业存在混合销售行为，即一项销售行为会既涉及货物销售又涉及提供非增值税应税劳务，如企业在销售房产时还提供装修、物业管理等服务。在这种情况下，企业需要测算交纳增值税还是交纳营业税企业的平衡点销售额，企业根据测算的税负平衡点销售额选择以增值税还是以营业税为主业税种，同时利用税率差异，如：当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的增值税率是17%，建筑业的增值税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务中不同纳税对象税率的差异，以此来减轻企业税负。
三、“营改增”后的房地产企业税收筹划建议
“营改增”的实施使得房地产企业不得不重新进行纳税筹划，规划新的纳税方案，如何在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向抵扣更多的税费，降低企业的税收负担，最大化企业的纳税利益是每个房地产企业都应该思考的问题。本文基于前面的分析基础上提出如下的有关房地产企业税收筹划建议：
（一）科学合法地运用税收筹划方法，实现减税免税。
房地产企业可以利用税收优惠政策、鼓励性政策进行减税节税免税，如：增值税对认定为绿色环保新能源及材料将给予免税或即征即退的优惠税收政策，房地产开发企业在计算销售普通住宅需缴纳的土地增值税时，当增值率小于 20%，可免征土地增值税。房产地产企业可以通过提高这些新能源材料的比重或者利用税收差异等税收筹划技术设计抑或者降低增值率来减少自身的税额；此外，房地产企业还可以通过改变（提高或压低）商品价格，或者通过改善生产技术，经营管理等方式，来实行税负转嫁，将一部分税负转移到其他方。通过综合地运用节税、避税、税负转嫁等税收筹划技术，在遵守法律法规的情况下，达到减税免税的目的，大大降低房地产企业的税收负担。
（二）找准企业税收风险点，合理规避税务风险。
房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险：一是如果不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税额不能抵扣；二是如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。房地产企业可以根据有关规定，结合自身的实际状况，针对可能的税收风险点做好有效预防和处理措施，减少税务风险。
（三）合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。
由于增值税的抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”实施后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因为房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得（下转第页）（上接第页）到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各个行业纳税义务发生的时点科学、合法地制定正确的税收筹划步骤，做出最符合企业要求的合理筹划方案，有效降低企业税负。
（四）加强对增值税发票的管理
房地产企业应该督促各个部门尤其是采购部门提高纳税意识，杜绝员工在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时取得增值税发票不拖延；严格会计核算程序，及时进行进项税额的认证、抵扣。改进企业对税务发票的管理内容和管理方式，加强对增值税专用发票发出、流通以及保管等多方面的管理，采用专人开具，专人保管的方式，相互监督制约，减少企业因为管理不当而造成的票据缺失和税务风险。
（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法
企业的税收筹划必须在遵循法律法规的基础上进行，不能脱离法律法规以及税收政策，既要符合税收法律法规的规定，又能得到税务机关的认同，税收筹划所期盼的利益才能实现。因此，加强税务机关与企业之间的交流与沟通极为重要，可以避免或减少因对税收政策理解不足或双方的理解有偏差引起的不必要的纠纷，制定合理的税收筹划方案，在合法地范围内实现节税避税免税，从而提高税收筹划的质量和效益，降低税务成本。
四、结语
“营改增”是我国结构性减税的重大举措，也是我国产业结构升级和经济转型的助力器。在“营改增”的浪潮下，我国房地产行业面对的不仅仅是大量的机会，也面临着极大的挑战。基于 “营改增”的政策，房地产企业既有机会通过合适的税收筹划来减轻税收负担，又能有更多的人力、物力、财力投入到技术设备的更新引进和企业的发展转型中。但同时也由于征收营业税和增值税向只征收增值税的转变，房地产企业仍需要通过很长的一段时间进行内部的调整和优化，来适应“营改增”改革之后新的市场环境。面对新的机遇和新的挑战，房地产企业应该根据自身的具体情况，从实际出发，同时对新的营改增税收政策进行深入的分析，主动地制定合理有效的税收筹划，改善经营管理模式、优化企业内部的税务结构，实现自身的转型升级，力求在变革中建立竞争优势，获得更长远的发展。
（作者单位为湖北经济学院）
参考文献
[1] 徐秋玲.营改增后房地产企业的税收筹划探讨[J].财经界（学术版），2016（7）：328-330.
房地产开发环节的税收筹划范文第5篇
一、房地产行业企业所得税纳税筹划存在的问题
(一)收入核算不完整。许多房地产企业领导人员违背收入确认原则，并在日常经营过程中使用客户房屋预交款对企业进行建设。然而，这种预交款项目不能当作企业收入，且存在较大的交易风险。另外，有些房地产企业还在收入方面存在遗漏特殊形式的问题。一些房地产企业会将房地产建筑中的空闲之地当作停车位等进行租赁，并将这些收入当成其他人付款，所得资金款项则被当作小金库，企图减少地产企业所需要上交的企业所得税。另外，在收入核算中，经常存在会计准则执行力度不到位，甚至在工作中没有充分考虑到相关的税收政策，进而影响到税收工作的质量，甚至会出现违法违规纳税的情况。(二)成本核算不合规格。有些房地产企业在民房拆迁过程中，对拆迁补偿款不能予以真实上报。在拆迁时有的房地产企业会实施自行拆迁，由于拆迁户属于自然人，不能提供拆迁补偿发票，导致拆迁费用不能精准核对，这时就会有房地产企业擅自调整补偿拆迁费用，从而降低企业成本。有些房地产企业在工程前期投入比较大，常常会在项目还没有完工时，就会分给拆迁户补偿款，并支付基础设施建设等相关费用，而不是采用分期支付的方式，从而无形中增加企业成本，提高企业税前抵扣费用。(三)纳税筹划人员不专业。在房地产企业财务运行过程中，税收筹划属于策划活动，需要较为专业的筹划人员，并对国家制定税收政策了如指掌。但是在实际操作过程中，大多数房地产企业并没有充分意识到纳税筹划的重要性，并没有设置专门的纳税岗位与人员，通常都是企业财务人员进行纳税筹划工作，而财务人员根本不懂得把握企业所得税相关筹划细节，无法充分发挥纳税筹划作用。一些纳税筹划人员的专业水平不高，缺乏对现行税务政策的分析，再加上企业所得税对扣除项目的规定、对企业所得税优惠政策的使用和利用等方面不到位，会直接增加企业的纳税金额，增加企业的税务负担。
二、房地产行业企业所得税纳税筹划探析
(一)收入纳税筹划。房地产企业在通常都是通过工程分期开发与推迟完工时间等形式实现收入纳税筹划。在房地产企业项目开放前期通常都属于亏损状态。这种情况下房地产企业不要缴纳所得税。项目工程中期房地产企业会有大量的资金利润，这时房地产企业就需要向国家缴纳一定数额的所得税。倘若房地产开发项目收入过于集中在某一月份，那么房地产企业应缴纳大量的企业所得税，从而为房地产企业造成极大的资金压力，以及无法弥补的精神损失。而推迟完工筹划则是依照国家相关法律法中所提到的:房地产企业倘若没有完工，就会计税利率的方收取企业所得税。但是房地产企业一旦竣工之后，国家就会依照预售或者是实售对房地产企业征收相关税收。为此，房地产企业可以通过延迟完工的方式缓解资金压力。(二)准予扣除项目纳税筹划。在房地产企业中固定资产占有极大的比例份额，企业需要缩减折旧年限，减少企业所得税压力。通常企业在实施相关的折旧年限时应依照企业以往经验进行折旧。为此，房地产企业应依照国家税法规定通过折旧年限纳税筹划来实现缩短折旧年限。当前我国税法并没有明确提出预计残值的数额，为此，房地产企业在纳税筹划中添加实施预计净残值。房地产企业在融资过程中要进行纳税筹划，房地产企业首先要与金融机构进行贷款，有效降低贷款信息。倘若企业真的资金周转困难向非金融机构进行借款，可以依照分散费用项目在税前予以扣除，而利息支出筹划是通过当前计税时扣除法。企业在当年出现亏损以后，能够向未来5年进行结转，但是结转期限不能超过5年。这就需要房地产企业在未来5年时内进行科学合理的规划，并对5年之内的税前利润予以合理预测。将当年亏损金额扩大到最大限度。只有这样房地产企业才能拥有税收收益。通常降低企业所得税应纳税所得额的主要方式:一是增加扣除;二是提高免税收入;三是推迟收入确认。(三)利用税收优惠纳税筹划。房地产企业纳税筹划人员必须明确在研发费用过程中产生的资本化以及费用化，懂得二者之间的差异和区别。倘若房地产企业构成无形资产，就无法实施全额扣除，这就需要纳税筹划人员依照无形资产摊销进行予以处理。通常房地产在初期都处于亏损状态，企业要尽量将开发费用予以资本化。当房地产企业处于盈利状态时需要将开发费用转变成费用化，这样就可以增加企业税前扣除金额。此外，企业应积极做好最新税务政策的分析，在此基础上做好纳税筹划工作，充分利用税务优惠政策，进而保证纳税筹划的有效性、合理性，降低企业税务负担。企业对环保、安全生产以及节能节水等设备购买以后，企业可以免除当年纳税额的10%，倘若当年不足抵免的，应在以后的5年内进行结转抵免。一旦企业所购买的环保专用设备在5年予以转卖出租，该企业就要停止各项税收优惠。如果企业同时购买三种类型以上的环保设备就可以享受本年税收最低值。由于房地产企业在建筑初期需要投入较大的资金，这时企业会处于亏损状态，应得税的数额就会比较少，倘若房地产企业想要享受国家某项税收政策时，其实房地产企业并没有在优惠税收中得到实惠。倘若企业下半年开始动工，那么房地产企业就要延迟到下一年进行确认收入，这样房地产企业就能在第二年享受完全税收优惠。
