房地产企业财务总结范文第1篇

关键词：房地产企业；内部控制；财务管理

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）02-0-02

随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。

一、房地产企业财务管理面临的形势和特点

（一）房地产财务管理面临的形式

自2005 年始，陆续出炉的“ 国八条”、“ 国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，应按税法规定的标准可以向后结转扣除，但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“ 国有土地使用证”、“ 建设工程规划许可证”和“ 施工许可证”四证齐全，并且项目的资本金比例达到项目的35%以上，才可以向商业银行贷款。

（二）房地产企业财务管理的特点

房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点：

1.资金筹集、投入规模大，资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大，相应的资金筹集的任务十分繁重。并且，开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种方式来筹集资金。同时，房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长，资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转的难度。

2.开发风险大，需要较高水平的可行性分析。 房地产项目要求一次投入的资金大，压力大，而且回收期长，风险高，决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，而不能完全凭借主观随意性。并且，房地产行业自身的调整能力差，一旦项目进入施工，就很难抽回资金，因此也加大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析，为企业提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。

3.财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛，因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。

二、房地产企业财务管理存在的问题

（一）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显。

（二）尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。

（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地对其进行管理，造成公司的管理控制能力下降。

（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

（六）在会计核算方面，停留于记账和会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容

（一）建立和完善业务授权制度

房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

（二）建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1.设立责任中心。管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2.设计管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

（三）完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：

1.根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2.科学设置会计科目。首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3.统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

（四）建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1.全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

2.预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

3.预算的编制与执行。房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

（五）完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统，首先，应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。

财务总监应该做好企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持。

参考文献：

[1]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界，2008（1下）.

房地产企业财务总结范文第2篇

关键词:房地产企业财务管理财务管理体系

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。

2、预算的编制与执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核与分析

房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

房地产企业财务总结范文第3篇

【关键词】房地产 财务预警系统 Zeta模型

一、建立房地产企业财务预警系统的必要性

1、房地产对整个宏观经济的稳定的重要性要求建立财务预警系统

房地产行业涉及的行业范围非常广泛，其下游涉及到建材、水泥、钢铁等行业，上游又跟银行业有密切关联。因此房地产行业的发展可谓牵一发而动全身，一旦房地产行业出现危机，将会牵连为数甚多的行业，甚至危害整个社会经济的稳定发展，美国的次贷危机就是明证。因此，建立房地产企业财务预警系统，可以及时监测房地产企业的财务状况，针对财务状况的情况，采取相应的对策，以防范和化解房地产危机，为国民经济又好又快地发展保驾护航。

2、房地产的行业特点要求建立财务预警系统

由于房地产行业与国家经济密切相关，因此在很大程度上受制于政府的控制，国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政等多种手段对房地产行业进行调控，如2005-2007年国家就针对过热的房地产市场，相继出台了多项政策规范其的发展。建立企业财务预警系统，就可以很好地监测国家政策对房地产企业所造成的微观影响，从而为今后的政策制定提供依据。

3、房地产企业的财务特点需要建立财务预警系统

房地产行业属于资本密集型行业，资金需求十分巨大。而由于我国房地产市场起步晚，多数房地产开发商规模较小，自有资金十分有限。因此我国房地产开发企业的资产负债率一直都偏高，据国家统计局统计，2005年我国房地产开发企业的资产负债率72.7％，远高于发达国家的水平。财务危机往往都是因为到期债务无法偿还而造成的，我国房地产企业如此高的资产负债率，为财务危机埋下了隐患。因此，需建立财务预警系统，以及早防范房地产企业财务危机。

进入2008年，在信贷政策从紧、购房者持续观望的大背景下，房地产企业资金链紧张已是不争的事实。为了弥补资金缺口，多数房地产企业不惜为了资金周转而承受高利率，进行民间借贷。在资金链紧张的条件下，房地产企业还要背上20%-30%年利的沉重的债务负担，一旦回款不利，就会导致财务危机出现。一旦出现“多米诺”效应，整个房地产行业的风险就会集中释放。为保持我国房地产市场和金融市场稳定，必须建立财务预警系统，及早防范风险，避免危机发生。

二、基于Zeta模型房地产企业财务预警系统

Zeta模型实际上是一个多变量线性函数模型，通过对企业多个财务比率进行汇总，求出一个总判别值来预测企业财务危机的模型。1968年，Altman最早提出了Z模型。1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在Z模型的基础上提出了著名的Zeta模型，并运用Zeta模型对1969-1975年53家破产企业和58家非破产公司进行了实证分析，结果发现，Zeta模型用于预测五年和一年的财务危机的企业精度分别为70％和91％，而且越接近财务危机发生的时间，预测精度越高。其模型介绍如下：

Zeta＝6.56X1＋3.26X2+6.72X3+1.05X4

其中：X1―营运资本/总资产；

X2―留存收益/总资产；

X3―息税前利润/总资产；

X4―股东权益/总负债。

判别标准为：Zeta

三、基于Zeta模型对我国上市房地产公司的财务预警分析

1、样本的选择

有些企业可能注册登记时的主营业务的是房地产企业，但实际经营过程中可能转行或者引进其他的投资项目，从而使房地产项目不是主营业务，这类企业便不是真正意义上的房地产企业。为此，本文通过向专家咨询，选取房地产类收入占主营业务50％以上的房地产企业为样本（见表1）。

2、运用Zeta模型对我国上市房地产公司进行财务预警分析

运用Zeta模型对各房地产公司2007年至2008年一季报表数据进行测算，得出我国上市房地产财务预警状况（见表2）。

从表2可以看出，2007、2008两年，我国上市房地产企业的财务状况良好，财务安全的企业占所有样本企业的84％以上。对比两年的情况可以看出，国家的宏观调控政策的作用已经开始显现，部分适应能力不强的房地产企业的财务状况已经开始恶化。2008年新增1家陷入财务危机，另外两家是已经被ST（特殊处理）的房地产企业，需要予以高度重视，积极防止财务危机由个别现象向整个行业蔓延。

四、结论与建议

第一，从整体上看，预警模型能够对我国房地产企业起到较好的预警效果。因此建立房地产企业预警系统可以有效地监测房地产企业财务变动情况，并可以让决策者根据监测的结果，制定相应的政策，更好地调控房地产市场，避免经济大起大落。

第二，预警系统的建立，能够帮助房地产企业提高自身防范风险的能力。尤其在当前货币政策从紧，居民又大多数选择持币观望的背景下，房地产企业运用财务预警系统可以及时发现自身的问题，及早防范风险。

第三，根据我国国情，完善财务预警系统。包括Zeta模型在内的大多数学模型都是在借鉴国外模型的基础上，根据我国的上市公司的资料进行统计得出的。虽然部分指标在不同国家也一样具有有效性，但仍然可能存在“水土不服”的情况。如目前我国股市现在还没有实现全流通，这样就会导致计算出的Z值偏低，从而会增加误判的概率。

【参考文献】

[1] Altman E I，Haldeman R G，Narayanan P. ZETA analysis：a new model to identify bankruptcy risk of corporations[J].Journal of Banking and Finance，1977.

房地产企业财务总结范文第4篇

关键词：房地产 企业 财务 管理

我国的房地产业市场是起步于80年代中期的新型行业，到目前为止是发展最为迅速的行业之一，为国民经济的快速发展增长做出了很大的贡献。但当下，房地产企业财务管理工作体系的建设和完善相比房地产行业本身发展处于相对滞后。面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争了，就必须提高财务管理水平。

1.房地产企业财务管理的现状

对于房地产企业，财务管理是企业管理的关键，主要内容是进行经济管理。所谓房地产企业的财务管理工作是指，房地产企业在运营过程中需要大量的资金，要体现各种资金筹集过程，及时反映资金的运用情况和消耗情况，企业的收入情况以及收入如何进行合理分配，另外房地产企业的资金需要进行预测，做出合理的规划和预算，并且按照计划对资金进行控制，定期进行核算和考核，对其存在的现象和问题进行分析，财务管理分析和考核，是一个系统的经济管理工作。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业。开发周期长，筹资金额大，筹资任务重；开发风险大，投资决策分析责任重、要求高；开发经营活动独特，成本管理工作繁杂。而现在的财务管理观念及财务方法落后，“分权与集权”权限的分配不合理，资金管理制度不健全，控制手段单一，财务监控力度不够，信息不畅现象严重。因此，房地产业的财务管理必须得到健全和改善。

2.房地产企业加强财务管理的重要意义

房地产企业加强财务管理具有重大意义，首先它有利于优化资金配置，通过预测和分析，找到增收的渠道和节支的途径。可以实现企业内部的资金流动与优化配置，从而达到企业整体的资本结构最优化，降低资金成本和财务风险。其次，它有利于发挥财务控制作用，组织财务计划的实施，以达到不断改进工作、提高效率、降低成本、节约支出的目的。重视平衡财务收支，及时根据实际情况，积极调度、合理组织资金，以保证生产的合理要求。从而实现降低消耗、节约开支以平衡收入。另外它有利于科学进行资本运营，资本运营不采用财务会计中记账、算账、报账的方法，也不采用管理会计中预测利润的量本利法，而是采用管理会计中投资抉择的理论和方法，将投资、融资和盘活存量资产作为主要内容。最后，房地产企业加强财务管理有利于建立现代企业管理制度，它对理顺产权关系，规范企业投资者、经营者的行为，带动企业管理水平的全面提高，实现投入产出、速度与效益的最优化具有重要意义，既有利于企业强化自主制度，自我约束，自我发展的经营机制，又实现资本的保值增值。

3.房地产企业加强财务管理对策

3.1强化基础工作

财务管理得到加强的前提条件是企业做好财会基础工作。小型房地产企业要有一名总会计师，实行会计师职责，大中型房地产企业要建立总会计师责任感。要建立良好的管理体制，分级管理、分级核算，这对大型房地产企业尤为重要。按照开发经营管理体制和核算体制适应的原则，给予不同地区开发经营单位相应的权利，以便其对财务管理中出现的问题进行及时的处理。在企业内部建立岗位责任感，对审核、登记、报表的填制、账簿、保管等要分工明确，安排专人负责各种核算工作。

3.2建立信息化管理系统平台

信息化是现代企业重要管理工具，更是房地产企业重要的管理支撑点。运用信息化管理手段建立以集团组织架构为基础的网络管理体系，将所有业务能搭建在一个平台，集团所有数据在同一数据库集中处理，对房地产企业集团管理的各项业务进行集成应用，实现财务管理、预算管理、资金管理、数据分析和人力资源管理一体化，从而形成集团统一的数据流和信息流，为公司决策提供准确、完整的信息。信息管理平台的应用能有效提高房地产企业的效率、降低成本、加快发展并实现精细化管理，从而提高产品质量，控制运营风险，提升竞争力。

3.3加大力度规范房地产企业的财务管理，提高企业经营决策的科学性

房地产企业在对其经营过程进行决策时，要运用科学的方法，分析企业的财务能力、技术能力结合周围的市场情况，开展企业的经营活动。房地产企业的经济行为要遵循相应的财务管理规范，杜绝主观意志来进行决策，对于资金量大的投资工程，对项目的前期工作做充分，做好可行性研究。房地产项目的期房收入，按照规定只能进行房屋的建设。另外建设项目进行整片开发时，要合理计划资金的投入和运用，保证收支均衡，使项目按部就班的施工。可以说财务管理对房地产企业是一台加速器，如果能够良好运用财务该杠杆，则可以协助房地产企业快速成长，但是不当地财务管理，也会加速企业的破财灭亡。

3.4集约化管理资金

房地产以外的行业企业，进行资金集约化管理的方法是通过资金结算中心进行。房地产企业是资金密集型产业，在运营过程中，会经常出现资金分散在各个项目部和各个部门，有些部门的资金闲置找不到出入，另外一个项目部的资金缺口较大，资金调度出现较大问题，为了实现资金的预期目标，更需要提高其资金的管理水平，也需要参照其他企业的办法来成立资金结算中心，对资金进行集约化管理。资金结算中心的集约化资金管理方式，主要功能是为企业的资金建立一个蓄能装置，作为该企业的专用账户，它能够集合房地产企业的各部门以及下属的各项目部的资金，提高了资金管理的效率。另外，房地产企业的下属单位经常会有自己的账户，属于企业的帐外资金，导致资金帐外循环，总公司对其进行管控低效率，建立资金结算中心，能有效控制这些问题的出现，对资金统筹使用，保障了房地产企业资金的安全性，企业也能较为迅速和准确的掌握企业的运行情况。

3.5完善内部控制机构

内部控制是企业正常运转的制度基础和财务管理的重要手段。一是要建立内部控制结构。根据内控制要求，建立决策、经营、监督三者相互制约、协调运转的内部控制机制。企业集团要建立董事会在内控框架中的核心地位，并充分发挥外部董事和专业委员会的作用，自觉接受监督会监督。二是建立健全内部控制制度。集团统一制定《投资管理制度》、《财务决策制度》、《风险控制制度》、《担保管理制度》等控制制度，严格规定全资、控股的二级子公司授权。三是发挥内部审计作用。强化对重大财务收支、投资项目、经济和效益、经营决策及重点部门的专项审计。

3.6提高房地产从业人员的财务能力

房地产企业的财务人员提高专业水平和增强职业道德素质，这是房地产企业首当其冲的任务。除此之外，房地产企业作为资金密集型企业，有别于其他企业，房地产的从业人员除了必备的专业知识外，还需要对有关资金控制和管理的知识有所熟悉，比如经济评价、项目管理、造价控制、财务管理等，都成为房地产从业人员不可或缺的专业知识构架的一部分。提高从业人员的财务意识和能力，不仅仅是简单的学习财务管理的方法，更能促进从业人员的业务水平。对于房地产企业来说，从业人员财务水平的提高，亦能使房地产企业的财务管理水平更加合理，企业决策更加科学，节约投资和成本。因此，需要定期或者不定期的组织财务人员和从业人员进行财务培训，能够使其熟悉企业的财务状况，分析遇到的财务问题并合力应对。

4.总结

总之，针对房地产企业属于资金密集型的特点，对于企业的资金和财务管理显得尤为重要，房地产企业也要特别重视其财务管理水平。通过六个方面的对策研究，有效改进目前房地产企业财务管理存在的问题，提高房地产企业资金的效率，降低企业运营过程中的风险，保障房地产企业的健康发展。房地产企业分析企业自身的财务能力和状况，降低风险，提升企业的财务整体控制能力。

参考文献：

[1]潘春华.对房地产企业财务管理相关问题的探讨[J].财经界（学术版）.2010（09）

[2]魏巍.房地产开发企业财务管理若干问题刍议[J].现代商业.2010(06)

房地产企业财务总结范文第5篇

关键词：房地产行业；会计核算；问题；对策；分析

一、房地产会计核算的基本内容

通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看，会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一，其主要具有以下四方面内容：

（一）现有固定资产核算

对房地产财物核算工作来说，现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看，房地产现有固定资产核算职能中，固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外，固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外，为了确保现有固定资产存量数据准确与完整，我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。

（二）建筑用材核算

建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能，其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外，在开展建筑用材核算工作时，根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。

（三）房地产运营成本核算

房地产运营成本核算上，其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面：一是建设与经营成本支付安排，并依据相关规范做好这两项工作中监督管理；二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分；三是房地产开发项目建设与开发成本核算，并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。

（四）经营单位营销利润核算

经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容，结合工作实践来看，此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容，为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外，经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作：首先，财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作，这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次，结合本房地产企业会计财务工作实际，构建或完善财务管理监督体系，从而保障资金得以科学合理运用。

二、房地产行业会计核算的意义

对房地产行业而言，会计核算是房地产企业管理的重要手段，发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算， 通过及时、准确的统计企业日常经营数据，经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据，进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表，而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持，有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控， 抑制房价的不断上涨，使得房地产行业利润不断下降，并且竞争也日渐激烈，而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本，进而降低企业的财务风险，对房地产行业而言有着极为重要的作用。

三、房地产行业会计核算中存在的问题

（一）会计核算科学设置过于繁杂

会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致了会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。

（二）收入、费用等税收核算的实际操作不合理

销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来，在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此，对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如，大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式，也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动，且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而，在专业角度看来，这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外，大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略，在核算该方面收入时，我国税法明确规定，必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认，并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此，在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处，急需改进。

（三）会计核算工作内容繁复缺乏配比性

不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地a行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。

四、房地产行业会计核算的对策

（一）优化房地产企业会计核算科目

优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目，让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先，应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次，应优先考虑项目开发成本，再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作，并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中，应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算，可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者，对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时，应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划，还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来，从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。

（二）加强收入、费用等核算工作的落实开展

确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行：首先，应当明确房地产企业的收入核算，尤其是销售收入的核算范围。其次，应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者，在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中，房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此，在核算费用、收入以及成本等工作时，还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息，从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外，房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制，且确保其能够得到有效落实。最后，必须要专户存储预收到的暂时款，做到专款专用。

（三）确保房地产会计核算工作具有配比性

因为房地产行业具有一定的特殊性，其涉及到诸多领域，所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先，应当要确保务人数充足，从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作，确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次，应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性，而且能够提高相关数据的精准性，提升会计核算效率。再者，应当做好各类会计基础工作，并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算，且使用正确的会计科目，以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外，应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系，并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。

五、结束语

总而言之，随着我国经济的不断发展，房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现，这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容，并妥善处理会计核算中的问题，提高会计核算效率与质量，进而促使房地产行业更好更快的发展。

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