企业生产经营建议范文第1篇

[关键词]私营企业家；政治影响；制度化渠道

[作者简介]葛涵，武汉大学政治与公共管理学院硕士研究生，湖北武汉430072

[中图分类号]D6 [文献标识码]A

[文章编号]1672-2728(2009)04-0046-03

改革开放以来，随着市场经济发展，中国的社会和政治结构发生了重大的变化，其中最引人注目的就是私营企业家群体的崛起及其对中国政治的影响。本文以修宪为例，考察私营企业家群体介入国家政策过程的制度化渠道，探究私营企业家群体如何与体制内力量互动，从中寻找中国当代政治变迁的机理。

一、政治影响力不断上升的私营企业家群体

(一)新的社会力量

1978年市场经济改革以来，随着私营经济在中国的再生与发展，私营企业家群体逐步发展壮大，开始成长为新的社会阶层，冲击着传统社会结构。他们所积累的资本规模和社会财富在不断增加，逐渐由改革之初的社会边缘群体成长为新经济精英，对经济社会生活产生着越来越重要的影响，成为一股重要的社会力量。1990年底，全国私营企业约9.6万户，私营企业主22万人；2002年登记的私营企业户数243.5万户，企业主人数622.8万人；2005年户数达430.1万户，私营企业主总数达到1109.9万人；2007年，登记注册的全国私营企业达到538.7万户。2000到2005年我国私营经济在国内生产总值中所占比重从42.8％上升到49.7％，雇工总量从2011.1万人增至4714.1万人，私营经济占城镇就业的比例从65％增加到75％以上。十五期间，全国私营企业注册资本金额从13307.9亿元增至61331.1亿元，5年增长3.6倍，年均增长35.7％；户均注册资本金额由75.5万元增加到142.6万元，5年增长89.9％，年均增长13.6％。

(二)党国体制下的政治行动者

在改革之前单一化的精英结构下，中国政治变迁的过程是由政治精英特别是高层政治精英主导的，随着私营企业家这一新经济精英的崛起，中国政治格局中出现了新兴力量。私营企业家群体掌握着巨大的社会财富，在推动经济增长、促进劳动就业、提高财政税收等方面起着战略性的作用。对于这样一个具有重要战略意义的新兴社会力量，党和国家对其进行了精英吸纳，通过对社会各阶层中具有较高政治觉悟和代表性的先进人士授予劳动模范、群众团体成员、各级工商联委员、政协委员、人大代表，甚至派以及中国共产党党代会代表等政治荣誉，使这些人士进入到体制内，以此削减新兴社会力量对体制的冲击和对抗。

随着党和国家相关政策的调整，私营企业家开始活跃在政治舞台上，参与政府政策的制定过程。据统计，1990年当选县以上人大代表的企业主有5114人，县以上政协委员有7238人；到了2006年，这两个数字分别达到23143人和48359人，分别增长了近4倍和7倍。1993年私营企业主当中的党员比例为13.1％；2000年这一数字上升到了19.8％，接近私营企业主总数的五分之一；到了2004年，超过三成的企业主具有党员身份，达到33.9％。在中国共产党第十六次全国代表大会上，刘思荣、沈文荣、孙甚林等7位非公经济人士作为党代表参加了会议。

国家在新经济精英还没有机会独立代表他们自身利益之前，通过建立体制内的国家一社会互动渠道吸纳了他们，作为理性的经济人，私营企业家群体选择了一种“嵌入性战略”，即利用政治安排的机会、通过制度化的渠道来追求自己的政治与经济目标。

二、从修宪看私营企业家群体影响政治的制度化渠道

2004年保护私有财产入宪这是私营企业家通过制度化渠道争取自身利益的一个典型案例。在整个修宪过程中，私营企业家群体主要通过三种制度化渠道介入了政策过程：一是通过工商联在全国政协会议上提案；二是通过党代表影响执政党的决策；三是通过人大代表在全国人民代表大会上建议。

(一)通过工商联参与政治协商。

中国工商联是有中国特色的商会组织，在社会团体中，私营企业主加入最多的是工商联，2002年加入工商联的私营企业主达总数的79％。截至2006年，工商联会员总数已达到197.3万人。在中国的政治协商体制中，工商联成为私营企业家群体的正式代表，有组织、有秩序地把私营企业家推上中国的政治舞台。作为私营企业家群体的代表，具有参与国家大政方针及政治、经济、社会生活中重要问题的政治协商，发挥民主监督作用，参政议政的职能。

工商联在争取保护私产人宪过程中起到了重大推动作用。早在1997年底，工商联就有了“将保护私有财产写入宪法”的动议。1998年，全国工商联在政协九届一次会议上，将题为“关于健全财产法律制度依法保护各类财产的合法权益”的建议案作为提案递交全国政协。提案建议修订《宪法》中有关私有财产的保护条款，明确社会主义公共财产和合法的私有财产同样神圣不可侵犯。2002年全国九届政协五次会议上全国工商联再次提出了保护私产的提案，要求修订宪法中有关私有财产的保护条款，明确国家保护公民的私有财产权。2003年3月在全国十届政协一次会议上，全国工商联第三次提交《关于修改宪法完善保护私人财产法律制度的建议案》。

(二)通过人民代表大会和人民政协会议介入立法进程

人民代表大会制度是中国的根本政治制度，全国人民代表大会是国家最高权力机关，代表人民行使制定、修改宪法及国家各项法律并监督宪法及法律的实施、选举国家领导人、讨论决定国家重大事项的权利。参加人民代表大会是私营企业家介入国家政策过程的一个重要方式，私营企业家代表在人大会议表达私营经济发展的要求，为私营经济的发展提供更好的政策环境。中国人民政治协商会议是共产党领导的多党合作和政治协商的一种重要形式，对国家的大政方针和群众生活中的重大问题，发挥着政治协商和民主监督的作用。进入各级人民代表大会和人民政协是私营企业主阶层参与政治的直接方式。2004私营企业主中进入人大、政协的比例分别为18.9％和33.6％。

在修宪过程中，私营企业家代表通过全国人民代表大会这个平台提出议案。2003年3月十届全国人大一次会议期间，广东私营企业家代表李林楷提出《关于要求制定和修改有关法律促进非公有制经济发展》的议案，要求将“私有财产不可侵犯”

等条文写入宪法，该议案总共得到了39名代表的附议，对2004年新宪法修正案的通过起到了一定的推动作用。

(三)通过党员代表影响执政党

在中国现行体制下，中国共产党是我国政治资源的最大配置者。通过参与执政党的活动，成为私营企业家阶层实现政治参与的重要形式之一。20世纪90年代以来，党对私营经济的政策进行调整。越来越多的党员干部下海经商，由此带来私营企业家内部的党员人数的增加。2001年同志七一讲话中重新评价了包括私营企业主在内的新兴阶层的重要地位，指出私营企业主阶层也是中国特色社会主义事业的建设者，并允许他们中的优秀分子入党，确认了私营企业主阶层的政治地位。随后召开的党的十六大再次确认了这一内容，为私营企业主得到党内安排提供了可能。国有和集体企业改制后，大量中共党员成为私营企业主。1993年、1995年、1997年、2000年、2002年、2004年、2006年私营企业家中中共党员所占的比例分别为：12.9％、16.9％、19.O％、19.9％、26.2％、33.3％和32.2％。随着私营企业家党员人数比例的增长，私营企业家们出席党代会也成为一种必然的现象。2002年11月召开的中国共产党第十六次全国代表大会上，在21134名代表中，有刘思荣、沈文荣、孙甚林、咎圣达、蒋锡培、邱继宝、朱湘桂7名私营企业家代表。

中国共产党在整个修宪过程起着非常关键的作用，决定着是否将修宪议案纳入议程。《中央政治局常委会2003年工作要点》明确提出着手进行宪法修改工作。2003年3月27日，中央政治局常委会会议研究和部署了修改宪法工作，成立了以吴邦国同志为组长的中央宪法修改小组。4月中央请各省、自治区、直辖市在调查研究的基础上提出修改宪法的建议上报中央。同年5月～6月，中央宪法修改小组先后召开六次座谈会，听取地方、部门和部分企业负责人、专家的意见，在此基础上拟订出中央《中共中央关于修改宪法部分内容的建议》征求意见稿，在一定范围内征求意见。根据各地方、各部门、各方面的意见对中央《建议》征求意见稿进一步修改，形成中央《建议》草案。其中“公民合法的私有财产不受侵犯”一条赫然入目。10月11日，中共十六届三中全会审议通过了《中共中央关于修改宪法部分内容的建议》并决定提交第十届全国人民代表大会常务委员会依照法定程序提出宪法修正案议案。2003年12月22日，十届全国人大常委会第六次会议将中央《建议》列入议程，最后顺利通过。

三、结论

企业生产经营建议范文第2篇

第二条合营企业工会是职工自愿结合的群众性组织，是中国工会的基层组织，是本企业职工利益的代表。

合营企业工会依法具有法人资格，工会主席是其法定代表人。

第三条合营企业的职工有权依照《中华人民共和国工会法》、《中国工会章程》和本条例的规定，建立工会组织，开展工会活动。

合营企业建立工会基层组织，须报经产业（局）、区、县一级工会（以下简称上级工会）批准。

合营企业的职工，凡承认《中国工会章程》，自愿申请加入工会，经企业工会批准即可成为工会会员。

第四条合营企业工会应依照《中华人民共和国工会法》和《中国工会章程》的规定，设立工会委员会，主持工会的日常工作。工会主席、副主席、委员须经民主选举产生，并报上级工会批准。

合营企业职工人数不足二十五人的不建立工会委员会，由会员选举产生不脱产的组织员或主席一人，行使工会基层委员会同等职权。

第五条合营企业工会应根据企业职工人数设脱离生产的工会委员，其人数应依照《中华人民共和国工会法》规定的标准确定。

第六条合营企业未经企业工会委员会同意和上级工会批准，不得辞退担任工会主席、副主席、委员的职工，其他组织也不得随意将其调离工会。

脱离生产的工会主席、副主席、委员任期届满不再担任工会职务时，企业应根据实际情况及时安排适当工作。

第七条合营企业工会的基本职责：

（一）依法维护职工的民利和物质利益。

（二）组织职工学习政治。教育职工遵守国家宪法、法律、法规，履行劳动合同，遵守劳动纪律和企业各项规章制度。

（三）支持企业合法的生产、经营和管理，发动职工开展合理化建议和技术革新等活动，促进企业提高经济效益。

（四）协助企业组织职工学习科学文化知识和进行业务技术培训。

（五）开展有益于职工身心健康的文娱、体育活动，丰富职工的业余文化生活。

（六）法律、法规规定的其他职责。

第八条合营企业工会的基本权利：

（一）合营企业董事会讨论企业发展规划、生产经营等重大事项时，工会代表有权列席会议，反映职工的意见和要求；合营企业董事会或行政方面研究决定有关职工的奖惩、工资制度、生活福利、劳动保护和劳动保险等问题时，工会代表有权列席会议，董事会或行政方面应听取工会的意见，取得工会的合作。

（二）代表职工与企业签订集体劳动合同或协议；指导职工与企业签订个人劳动合同，并依法监督合同的执行。

（三）监督企业对国家劳动保险、劳动保护、妇女特殊利益的保护等法规的执行。

（四）参与职工因工伤亡事故的调查和提出处理意见。

（五）监督企业执行工时制度和休假制度，企业如需延长职工劳动时间，应征得工会同意。

（六）监督企业福利基金的使用，督促并协助企业办好集体福利事业。

（七）合营企业辞退或处分职工应事先征求工会意见，工会认为不合理的，有权提出异议，并与企业协商解决；协商不成的，工会可支持职工提请市劳动争议仲裁委员会仲裁；不服仲裁裁决的，工会可支持职工向人民法院提讼。

（八）法律、法规规定的其他权利。

第九条合营企业工会开展活动应在生产时间以外进行，如需占用生产时间，应事先征得企业同意。不脱离生产的基层工会主席、副主席、委员因工会工作需要占用生产时间的，每人每月不得超过两个工作日，并应事先通知企业。

第十条合营企业应为工会无偿提供必要的房屋和设备，用于办公、会议、举办集体福利、文化、体育等事业。

第十一条合营企业应依法每月按企业全部职工实际工资总额的百分之二拨交工会经费，由企业工会按照中华全国总工会经费管理办法使用。

第十二条合营企业工会脱离生产的主席、副主席、委员在任职期间的工资由*市总工会核定，从企业工会经费中列支；工会与企业另有协议的按协议执行。除工资以外的奖金、劳动保险和其他福利待遇由企业承担。

第十三条合营企业在实施本条例过程中，工会与企业发生争议时，可请求市人民政府确定的有关部门进行调解，也可直接向人民法院。

企业生产经营建议范文第3篇

第二条 本条例适用于本省行政区域内的私营企业。

第三条 私营企业工会是私营企业职工自愿结合的工人阶级的群众组织,是职工利益的代表,是中国工会的基层组织。

第四条 私营企业工会的基本职责是:维护职工的合法权益,协调企业劳动关系,支持企业的生产经营管理,职工爱岗敬业,共谋企业发展。

第五条 私营企业应当尊重工会的合法权益,支持工会开展工作。

第六条 私营企业职工有权依照《中华人民共和国工会法》和《中国工会章程》组织和参加工会,任何单位和个人不得阻挠、干涉。

私营企业中以工资收入为主要生活来源的职工,承认工会章程,均可自愿加入工会;在原单位已加入工会组织的,私营企业工会应当承认其会员资格。

第七条 私营企业应当支持职工从开业之日起依法建立工会。各级地方工会应当帮助、指导私营企业组建工会。

工商行政管理和劳动行政部门在进行注册登记或者年度检验以及执法监察时,应当督促私营企业支持职工依法组建工会。

第八条 私营企业有工会会员25人以上的,建立基层工会委员会。不足25人的,选举工会主席或者组织员一人主持工作,也可以由若干私营企业联合组成一个基层工会委员会。

私营企业工会的建立应当依法报请上一级工会批准。

第九条 私营企业工会主席、副主席人选与企业主有近亲属关系的应当回避。

第十条 私营企业工会应当建立女职工委员会,由女职工大会或者女职工代表大会选举产生;女职工不足25人的,设女工委员,由女职工推选产生。

第十一条 私营企业工会具备民法通则规定的法人条件的,依法取得社会团体法人资格,其法定代表人是工会主席。

第十二条 私营企业工会应当对职工进行思想教育、法制教育和职业道德,引导职工树立国家主人翁精神,提高职工思想道德素质。

第十三条 私营企业工会应当职工遵守劳动纪律,遵守企业依法制定的规章制度,认真履行劳动合同,努力完成生产任务和工作任务。

第十四条 私营企业工会应当协助企业组织职工开展劳动竞赛,鼓励职工提合理化建议,进行技术协作和技术革新等活动,提高经济效益,促进企业发展。

第十五条 私营企业工会应当协助企业对职工进行职业技术培训,组织职工学习文化知识和专业技术,提高职工素质,开展文化体育活动,活跃职工的文化生活。

第十六条 私营企业应当执行劳动法律、法规,私营企业工会对企业执行劳动法律、法规的情况进行监督。

私营企业工会有权代表职工与企业就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利等问题进行平等协商,签订集体合同,并监督集体合同的履行。

私营企业工会指导帮助职工与企业签订劳动合同。私营企业在劳动合同期内,与职工解除劳动合同时,应当征求工会意见。对企业违反劳动合同的行为,工会有权要求纠正。

第十七条 私营企业应当执行国家对女职工和未成年工特殊的劳动保护规定,私营企业违反规定的,工会有权要求企业纠正。

第十八条 私营企业工会发现企业违章指挥、强令工人冒险作业或者生产过程中有重大事故隐患和职业危害,有权提出解决的建议;当发现危及职工生命安全情况时,应当建议企业组织职工撤离危险现场,企业必须及时 做出有效处理决定。

私营企业工会有权参加对职工伤亡事故和其他严重危害职工安全与健康问题的调查,并向有关部门提出处理意见。

第十九条 私营企业发生侵犯职工人身权利和财产权利的违法行为,工会应当予以制止和要求处理。职工依法向有关部门提出控告的,工会应当提出意见给予支持并帮助。

第二十条 私营企业确因工作需要延长工作时间的,应当与工会和职工协商。延长工作时间的报酬,按照有关劳动法律、法规规定执行。

第二十一条 私营企业工会应当督促企业依照国家规定为职工交纳养老、医疗、工伤等社会保险费用。

第二十二条 私营企业工会应当参与调解劳动争议,帮助或者职工申请劳动争议仲裁或者诉讼。

私营企业的劳动争议调解委员会由职工代表、企业代表和工会代表组成。女职工较多的企业,应当有女职工代表。调解委员会主任由工会代表担任。

第二十三条 私营企业工会主席可以列席企业董事会研究企业长远发展规划和涉及职工切身利益等重大问题的会议,反映职工的意见和要求。

私营企业设监事会的,监事会成员中应当有职工代表。职工代表由工会组织职工民主选举产生。

第二十四条 私营企业发生停工、怠工时,工会应当同企业方面或者有关方面协商解决职工提出的可以解决的合理要求,尽快恢复正常工作和生产秩序。

第二十五条 私营企业工会开展活动,一般不占用工作时间,如确需占用工作时间的,应当事先征得企业同意。

第二十六条 私营企业工会主席、副主席任期未满时,不得随意变动其主席、副主席职务。因工作需要变动时,应当征得本企业工会委员会和上一级工会的同意。

私营企业工会主席、副主席任期内,除法定事由外,企业提前与其解除劳动合同的,应当征得本企业工会委员会和上一级工会同意。

第二十七条 私营企业应当为工会提供必要的办公用房和设施。

所有权属于私营企业工会的财产和经费受法律保护,任何组织和个人不得随意侵占。

第二十八条 建立工会的私营企业应当每月按照上月企业全部职工工资总额的2%向本企业工会拨交经费。私营企业不支持职工依法组建工会的,应当从职工提出组建工会之日起每月按职工工资总额2%向上一级工会缴纳工会筹备金。筹备金待工会建立时按规定返还企业工会。

私营企业工会应当按照全国总工会的有关规定管理和使用工会经费。

第二十九条 私营企业违反本条例规定,有下列行为之一的,私营企业工会或者有关当事人有权向有关部门提出控告、请求调解或者依法申请仲裁、提讼:

(一)阻挠、限制职工依法组织、参加工会和阻挠上级工会到私营企业帮助、指导筹建工会的;

(二)非法撤销工会组织的;

(三)阻挠工会工作人员依法维护职工合法权益的;

(四)不当解除工会主席、副主席劳动合同,对依法行使职权的工会工作人员进行打击报复的;

(五)侵占挪用或者任意调拨所有权属于工会的财产、经费的;

(六)私营企业无正当理由拖延或者拒不拨交工会经费、工会筹备金的;

(七)私营企业违反劳动法律、法规,经本企业工会提出仍不纠正的;

(八)其他侵犯工会合法权益的。

第三十条 私营企业侵犯职工或者工会组织及其工作人员合法权益,造成经济损失的,应当承担民事责任。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第三十一条 私营企业工会工作人员,给职工利益和企业利益造成损害的,由本企业工会或者上一级工会批评,或者建议罢免;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

企业生产经营建议范文第4篇

为深入了解全省民营经济发展情况，破解当前运行中存在的一些突出矛盾和问题，省人大常委会组成视察组，于5月4日召开会议，专门听取了省工业和信息化厅负责人关于全省民营经济发展情况的总体汇报。随即，视察组先后对松原市、辽源市、四平市和白山市的民营经济发展情况进行了视察。围绕加快发展民营经济，推动全民创业，有效应对当前国际金融危机的冲击这一主题，许多参加视察的常委会委员提出：“各级政府要进一步解放思想，提振信心，督促各项政策的落实，切实优化发展环境”，“加强服务体系建设，促进我省民营企业健康快速发展。”

“把脉”――找出症结所在

我省的民营经济发展起步较晚。2007年，省政府提出了实施民营经济三年腾飞计划，民营经济开始迅猛发展，成为我省经济增长的重要力量和地方税收的重要来源。从总体上看，我省民营经济依然处于成长时期，尽管取得了长足发展，但是总量少、企业规模小、质量不高仍将是发展中的突出问题。视察组了解到，我省的企业从数量看，虽然民营企业占有较大比重，但是与其他经济类型企业相比，民营企业单位规模相对偏小，缺少一批能起牵引和带动作用的大企业，尤其缺乏在行业中占有相当份额的龙头企业。

“促进民营经济发展的环境还需要进一步改善，特别是资金短缺问题，仍是制约民营经济发展的难题。”视察中，有的常委会委员直截了当地指出，从体制和政策两个方面看，尽管促进民营经济发展的大环境已经形成，但省政府和各地出台的有关政策措施还有待去贯彻落实，个别具体执法部门和具体执法人员在落实政策和具体执法过程中，重处罚，轻管理，对民营企业引导、扶持、教育不够，民营企业特别是中小民营企业还存在隐形费用支出问题。

“民营企业可持续发展的能力有待提高，其中，部分企业经营理念还相对落后，企业发展所需的各类人才匮乏。”虽然近年来通过技术改造，新上了一批较大项目，使产业结构得到调整和发展，但是大部分民营企业仍然以科技含量低、附加值低的产品为主，高新技术产品、高附加值、高市场占有率的产品比重较小，能够叫响的“优质产品”、“名牌产品”不多，市场竞争力不强。部分民营企业仍然沿用家族式经营，作坊化生产，缺乏现代管理理念，管理水平不高。

民营企业人才队伍仍然以当地原有人才构成为主，引进的域外人才很少，缺乏懂经营、会管理的职业经理人队伍，以及专业技术背景和创新意识的技术人才，尤其是市场开拓、资本运营、科学技术等方面的人才缺口较大，在一定程度上制约了企业技术水平和劳动生产率的提高，影响了企业发展。

“良机”――政府抓住不放

“虽说当前民营经济发展面临一些困难和问题，但也存在重要的发展机遇。”省工业和信息化厅的负责人认为，国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取扩大投资、拉动内需等措施，为“保增长”创造了有利条件，也会使民营经济获得更好的发展机遇，同时，我省民营经济正处于政策释放期和投资产出释放期，所以，作为政府部门下一步抢抓机遇加大工作力度显得尤为紧迫。

从年初省政府召开全省民营经济腾飞暨全民创业推进大会以来，政府相关部门围绕目标责任，全面提升了服务品质和工作效率。“今后一个时期，作为政府部门要继续在强化千户成长型企业的生产组织、深化银企合作、推进全民创业、加强公共服务平台建设等工作上力争取得了明显成效。”

“支招”――破解发展难题

2009年5月25日，省十一届人大常委会第十二次会议听取和审议了由省人大常委会视察组提交的《全省民营经济发展情况的报告》、省工业和信息化厅提交的《关于全省民营经济发展情况的报告》。

“民营经济实质是民生经济、百姓经济，经济发展的最大动力在民间。”许多常委会委员认为，政府部门要广泛宣传鼓励、扶持民营经济发展的政策措施，切实降低市场准入门槛，加大资金扶持力度，调动“干部干事业、能人搞实业、百姓创家业”的积极性，引导全社会形成想创业、敢创业、会创业、能创业的浓厚氛围，掀起新一轮全民创业的热潮。针对中小企业融资难的问题，有的常委会委员建议，要加大信贷支持，建立银企对接的长效机制，实施中小企业金融支持计划，帮助企业获得资金扶持。

怎样才能形成“小商品大市场、小资本大集聚、小企业大协作、小产业大规模”的集群优势？审议中，有的常委会委员建议：“政府应做好区域发展规划的实施工作，充分依托工业集中区的载体作用，推动民营企业空间上进一步集中、产业上进一步集聚。”可以选择一批龙头骨干企业和具有广阔市场发展前景的企业，在技术、资金、市场、管理和服务上给予重点倾斜和扶持，促使骨干企业、核心企业、龙头企业加快成长，做大、做强、做久，通过培育、支持和引导，带动中小企业发展壮大，从而加快产业集聚。

“政策是好政策，但落实过程中有时就变了样。”不少民营企业负责人对省人大视察组成员大倒苦水。几年来，省委省政府相继出台了多个促进民营经济发展的重要文件，去年金融危机以来，国家又先后推出了“拉动内需十条”等一系列政策措施，各地根据本地实际也制定了相关鼓励和扶持全民创业的具体配套措施，政策支持力度可谓前所未有。“要切实抓好已经出台政策和措施的落实工作，狠抓政策兑现，集中精力使这些好政策惠及更多的民营企业。”部分常委会委员同时指出，各级政府还应考虑和出台帮助企业吸引人才，鼓励人才进入民营企业的配套政策。

企业生产经营建议范文第5篇

房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点，与之相应的核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件，也加大了审计的难度。笔者认为，对房地产开发企业存在的不同问题，建议采用不同的审计重点与思路。

一、虚增无形资产和开发成本

2004年8月31日以前，土地交易未实际公开竞价，房地产开发企业大多利用政策空间，以“危房改造”或“开发适用房”的名义取得土地，并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”，然后设法改变土地用途，聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估，且一般要求高估，形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理，虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时，将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本，而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值，而不是该土地的取得成本，违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则，虚增了开发成本。

对于房地产开发企业高估土地使用权的问题，建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比，对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题，企业会计制度未明确规定，笔者认为应按成本计价的原则，在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时，先将评估增值部分冲转，按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。

二、人为调节经营收入

(一)将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入，通常人为延迟商品房竣工决算，以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账，不确认收入。

(二)隐瞒收入，私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约，可操作空间大，成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如，在投资比例分配开发产品的合资中，房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账，而将其账外销售，收回销售收入账外存储，形成小金库;在委托代建业务中，房地产开发企业往往将代建工程收入不入账，资金体外循环，或只作往来核算，形成账内小金库;在待售商品房出租业务中，对收取的租金不入账，账外另存，形成小金库。

(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地，不作视同销售的账务处理。按规定，房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的，应视同销售进行账务处理，按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理，未作视同销售的账务处理。

(四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁，审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时，往往不按规定进行商品房销售核算，而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出，既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。

对于上述调节经营收入的行为，建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外，还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料，查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、性复核等审计，查实企业人为调节收入的问题。

三、人为调节开发成本和经营成本

(一)随意提取公共配套设施费，调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时，对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施，通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中，预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润，往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准，多计或少计开发成本。

(二)不遵循借款费用的计量原则，随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时，不是按规定的方法计算分摊，而是根据企业利润情况和财务报告的需要，在开发成本和财务费用之间为划分，调节当期利润;对于计入开发成本中的借款费用，在各开发项目中的分配也未经过认真计量，而是随意分摊，造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。

(三)不同类型商品房的经营成本不合理。房地产开发同一项目开发的不同类型的商品房，如底商、住宅、写字楼等，在销售价格上相差悬殊，其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中，一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集，在结转经营成本时统一按平均成本进行结转，造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕，进行销售时，将先期销售的商品房多结转经营成本，后销售的商品房少结转经营成本，形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。

(四)挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业，为了少缴土地增值税和企业所得税，房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本 挤入商品房开发成本中，增大商品房开发成本和经营成本;此外，企业还通过虚报工程结算，虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式，虚增商品房开发成本和商品房经营成本，以降低开发产品增值率，少缴土地增值税;虚减经营利润，少缴企业所得税。

对于以上，建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外，还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等，还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、性复核等审计方法，根据总投资或预计总收入的一定比例，对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本和经营成本，审查出人为调节成本的数额，并提请企业调整账务，按规定补缴税金。

四、漏缴规费

(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发适用房等名义取得划拔土地后，并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售，而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准，出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后改变用途的，应按规定补缴土地出让金。但实际上，房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后，一般都未按规定补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。

(二)漏缴配套费、增容费及附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用，如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等，由于以上费用名目繁多，缴纳程序不透明，存在关系操作空间和政策利用空间，房地产开发企业往往利用各种关系，采取缓缴、欠缴或关系减免等方法，漏缴各种规费。

对于上述问题，建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程，掌握相关法规和各项费用上缴标准，将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比，查出漏缴金额，提请企业按规定补缴或披露。

五、套取银行信用，违规贷款

房地产开发投资金额大，建设周期长，需要大量外部资金的支持，银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种:

(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行，套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权，在未曾开发时属于企业的无形资产，可用于抵押贷款;在对该土地进行开发时，其土地使用权应从无形资产转入开发成本，此时，该土地使用权的价值已转化为房屋的成本，实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行，办理抵押贷款。

(二)签订虚假售房合同，套取银行按揭贷款。房地产开发企业为解决资金困难，往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同，由企业垫付首付款，到银行办理大项耐用消费贷款手续，套取银行按揭贷款。