房地产管理工作经验总结范文第1篇

关键词：房地产；工程管理；问题；措施

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

国内经济的飞速发展以及城镇化进程加速了房地产的井喷式的发展，房地产毫无疑问已成为国内的主要产业之一。高速的发展也带来了一系列的问题，而这些问题都可以归结为企业管理不到位所致，而工程管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，因此，做好房地产工程管理对地产开发企业来说具有十分重要的意义。

房地产工程管理的内容

所有的投资的目的都是为了追逐利润，房地产投资之所以这么火爆，也是因为其利润可观。房地产商终极的目的就是把商品（各类商品房）销售出去，要想实现这一目的就需要更多的去满足消费者的需求。消费者购买房产关注的无非就是地段、价格、房型、周边配套、增值潜力、开发商品牌、工程质量、物业管理、景观等因素，除地段外，要最大限度满足这些内容就必须做好房地产的工程管理工作。

2.1 项目启动会管理制

项目启动会的目的是作出项目土地取得后的第一次、也是最重要的一次决策，明确项目的成功标尺及具体指标，需要对项目进行沙盘推演，设定项目的决策点、控制点，识别项目风险点，提出预案，建立本项目开发的总纲领文件。

2.2 设计管理

房地产狂热的年代，设计对地产的重要性可能还没体现，投资者是房子就来抢购，而现阶段，投资及政策风险加大、市场竞争激烈，一个好的规划设计方案往往直接能关系到整个工程的命运。项目设计研发阶段就决定了项目总货币价值的90%，在房地产项目中，有了好的设计方案，在同等价位上就更有竞争优势，这往往也是吸引消费者眼球的主要地方。在好的设计方案的基础上才会产出优质的商品，苹果成功的核心就在于对产品设计的狂热追求，所以做好设计管理工作是房地产工程管理的主要内容之一。

2.3 前期管理

整个房地产过程中的各类证照申领行业中都笼统地归到前期部门，或者叫前期开发部门，贯穿项目从申请建设用地预审及立项开始，到建设项目竣工验收、交付使用的全过程，正式开工前以“一书五证”为前期工作的主要成果：选址意见书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，项目完成以“一表一证”为竣工手续的主要成果：建设工程竣工备案表及商品房交付使用许可证。各个证照能否按时拿到，意味着项目开发是否多快好省，各阶段是否合法合规，前期管理的重要性不言而喻。

2.4 施工及成本管理

施工管理直接决定了整个项目工程质量的好坏，由于房地产的施工时间较长，参与施工的各个合作单位众多，住宅类地产项目签订的施工及材料采购类合同数量一般超过30个，涵盖了酒店、办公、酒店式公寓的大型商业综合体项目的合同可以近百个。一个地产开发项目在施工过程中往往会遇到不少意料之外的困难，如何加强对整个施工过程中的人力、物力以及成本的管理十分重要。

相对与其它工程管理的不同点

房地产工程管理是伴随着房地产的兴起而发展起来的一种新的管理形式，虽然都属于管理的范畴，特别是这个发展跨越性时代赋予了更多的内涵，有着不同于常规的东西。其区别主要体现在以下几点:

3.1 过程上的不同

常规的工程管理都是走的“设计-组织施工-现场管理-验收”这个基本过程。而房地产的工程管理包含了从拿地前工程成本预测、内部可行性研究，到拿地后的规划设计阶段再到各类合作单位招标、施工实施、竣工交付、售后服务、竣工结算等全过程，特别是商业项目，不同的业态落位，涉及到大量的工程设计条件协调，它不仅是施工的管理，更应该说是做项目管理，是资源的分配、协调管理，从过程和范围上比其它的管理更为广泛、更具有挑战性。

3.2 管理的主体上的差异

关注主体的不同也就决定了方法上的差异，首先在控制进度上，常见的工程管理主要是微观上的工程本身的管理，而房地产则是从宏观上对整个项目建设进行整体的布局和掌控。其次，相对于主要关注于施工方案、构造和方法的常规管理，房地产工程管理更多的把营销理念作为设计的参数，然后再根据设计出的参数进行招标和施工，这更贴近消费者，营销意图十分明显。然后，常规的管理更注重的是如何把整个工程成本的控制到最低，而房地产工程管理除对成本的关注外，同时关注项目创造的总货币价值，换句话说它更注重的是投入和收益比，比如在阶段性的销售火爆期，给予施工方更好的付款方式、甚至额外支付赶工费，力争提前销售。最后，一般的工程都是要求按照设计要求和相关部门的质量标准去控制质量，房地产除此之外，更看重的是客户对开发品牌的认可度，着力提高本地品牌的知名度、认知度。

3.3 监控对象的差异

一般的工程管理主要就是组织施工，然后对施工过程中的人和物料以及机械进行合理的管理，以保证实现对成本、进度和质量的最优的控制。房地产工程管理更多关注的是从内到外整个体系的完整情况、是否有序进行，真正的是做项目管理，不同深度地管理协调所有的参与者，而非单纯的工程管理。

房地产的工程管理中常见的问题及解决方法

每年竣工的房地产项目众多，但是真正的能让消费者有口皆碑的却极少，交房后会出现各种问题。其根本原因在于工程管理上存在着很多问题，这些问题如果不能解决，将会影响到房地产企业的进一步发展。主要问题如下：

4.1 项目开发战略目标缺失

早期的地产项目颇有点做到哪算哪，跟着市场走，市场火多赚，市场差少赚，而现阶段的地产项目最忌讳的就是，管理构架、项目目标、实施方案的缺失混乱，再次强调项目启动会制度是确立该项目战略目标的决策性会议，项目启动会应采取总经理负责制，形成的会议决策是本项目的总纲领，是最重要的决策会议。各职能部门也是通过项目启动会达成共识、做出各部门承诺，比如工程指标、销售指标、财务指标等等，有了目标，才有努力、才有落实。项目启动会制定的各项指标、工作节点是项目开发的核心控制要素，也是一次向项目团队的交底会，项目启动会不完整，绝不急于进入下一阶段工作，否则只会在偏离的方向上越走越远。

4.2 规划设计的不完善，撒手制

很多小型房地产企业，把规划设计这块工作全部扔给设计院，本公司可能就派个有过从业经验的人员跟踪，拿到图纸就去报规报建，而事实上，很多设计单位不一定了解客户需求，把握不住客户的设计控制要点，不清楚开发企业的成本控制要求，不擅长如何通过设计强化对工程质量通病进行预防，更不要说如何深入挖掘项目潜在价值，在设计阶段创造更大的总货币价值。事实上在产品价值链中，利润最高的部分是研发、营销与服务，而生产环节的利润最低。在研发方面具有竞争优势的企业通常比在制造能力具有竞争优势的企业有更高的竞争力。解决问题的方法无他，地产开发企业需要把设计管理的意识提高到战略高度，建设一支从业经验丰富，水平出众的设计管理团队，真正把设计研发、设计管理作为核心要素之一进行管理。

4.3 光注重进度，施工质量仍不够重视，

如何在保证进度的前提下，不刻意提高施工成本的前提下，提高产品质量标准，是衡量一个建设方管理的水平重要标准，项目承包制下总承包单位“以包带管”现象严重，其自身质保体系大多无法保证工程质量，承包单位不了解也不关心房地产的市场标准、客户标准、部品标准、成本控制要求，造成建设方和施工方在质量意识上的较大差异，在施工的过程中，质量问题频频出现。

现阶段建筑施工企业总体素质虽有提高，但和房地产市场的发展仍不甚相配的，劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强、质量意识、主人翁意识单薄，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系。

工程质量的管理手段要从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收）。从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准。从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变，通过设计完善的动态管理工具，辅以先进的信息设备，可以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪。

从传统的工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造的全过程质量控制，房地产企业要真正做到以客户质量标准作为施工质量的验收标准。

4.4 成本管理落后，需与时俱进

传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制，无外乎采取招标管理和合约管理作为降低施工成本的主要手段、通过施工组织和施工工艺控制施工成本、对主要材料设备价格进行控制和管理、控制现场签证、审查工程结算进行成本管理。

而新阶段的地产成本管理已经由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制，由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、产品定位、设计研发、招标采购、工程建造、运营维护的全过程成本控制。

项目投资分析是项目成本控制的起点，开发成本受开发节奏、市场销售价格、经营风险控制等条件的多重制约，产品定位的准确性、差异性决定了项目成本控制的优劣。

规划设计方案指标、功能、技术参数、配套档次的确定，决定了70%以上的工程成本。设计专业计算、设计参数确认、设计选型等决定工程成本的关键因素，如果不能在设计阶段逐一研究确定，一旦反复将造成工程成本的极大浪费，依靠后期工程招标压缩施工成本，只是治标不治本的做法。

对参与投标企业的考察筛选、招标文件中指定统一的管理标准、质量标准、技术标准、配合标准等方面的考核及要求，选择高效率，重信誉重合约，管理组织扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段，杜绝层层转包是从成本角度选择承包商的重要指标，而采取最低价中标仍是控制工程建造成本的重点。

4.5 企业不重视知识积累、不重视知识沉淀

随着房地产企业的发展，多个项目的开发，项目总结经验时，常常发现，同一问题在不同区域不同项目多次重复犯错，之前犯过的错误没有形成宝贵的公司开发经验，现阶段很多地产企业中都意识到经验的积累、知识的沉淀的必要性，有了雏形的“知识管理系统”想法，尽可能降低错误重犯的概率，避免在同一个地方摔倒两次的现象产生，当然这种系统初级阶段是一种非正式的、零散的、不系统的应用，但是随着组织或企业的成长，特别是地域的扩张，一个自动化的知识管理系统就显示出非常重要的意义，相对与原始的手工知识管理它可以为企业带来更加巨大的利益。

根据地产企业的特点和实行相匹配的管理深度要求，一方面，企业可以通过办公自动化系统，使产生信息的工作与处理该信息的工作尽可能地有效结合，从而压缩总部和项目组的决策层次，使其向扁平化方向发展，以提高组织的应变能力；另一方面，可先构建集团层次的知识管理库，每个项目公司在项目结束后，分部门分专业把项目获得的经验、技术等传递到集团的知识管理库，先保存起来，随后进行加工整理，最后通过网络实现组织成员共享。其中，经营管理层负责制定企业的远景目标和战略，负责执行日常管理工作；项目小组层是项目小组在项目实施结束后，回到知识库层，把他们在项目中获得和创造的知识（成功与失败的经验教训、工作中获得的体会等）进行整理并存储到知识库层；知识库层不是一个组织实体，它是一个“知识蓄水池”，主要是将经营层和项目小组层创造的知识以文本、数据、视频的形式存储到计算机中，并重新分类和整理。之后，将存储的知识借助于集团内部信息网络，在组织内部迅速扩散和传播，达到知识共享的目的，实现经营管理层和项目小组层的创新。

总结

房地产的工程管理在目前来说还处在不断的发展和成熟阶段，还有很多的东西需要慢慢的去学习和完善，充分利用和学习其他企业的先进的管理方法和施工经验，不断的总结和完善管理制度，使得整个房地产项目都保证在一个很高的水平，这对房地产企业的进一步发展有着十分重要的意义。本文通过对该问题的分析和研究，对房地产工程管理所面临的问题给出了基本的应对方案，希望能给相关人员起到一定的借鉴作用。

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房地产管理工作经验总结范文第2篇

门面房一期工程已于XX年年峻工,本年度主要是进行销售和资金回笼工作，以及交户后的质量保修回访工作；门面房二期工程主要施工内容已于XX年年基本结束,2010年主要进行销售和资金笼工作,以及门面房门前大理石铺装，和****路亮化及广告牌等其它配套设施的施工,门面房二期工程已于2010年11月28日举行了竣工验收会；现在已进入全面交户阶段和后期手续的办理。

一、项目开发、建设工作

在项目建设施工过程中，我公司从项目组织管理、工程质量控制、现场管理等几个方面开展工作。

在项目组织管理方面：首先明确项目组织管理体系、项目工程部主要工作职责，确定项目管理的目的任务，制定工程四大总体目标（质量、进度、投资、同事的协作下，使得商业用房工程得以顺利进行，通过工程例会协调各项工作、解决日常施工中的矛盾，加强相互之间的沟通，及时有效地控制好工程的质量、进度、成本、安全文明。

在工程质量控制方面：质量管理上，项目部着重抓了三个环节：确立质量目标、确定质量预控方案；产品形成的过程控制；验收控制。开工前确定质量预控方案,公司提出“建精品工程、树***形象”的质量目标，对监理及单分包单位明确目标、验收标准等。并审定监理大纲及施工单位的施工组织设计。针对监理、施工单位在节能、智能、质量通病防治等方面的薄弱环节提出改进要求，协助其完善施工工艺、措施的制定。抓好过程质量控制，在过程控制上，发挥监理在质量管理上的职能，对监理充分授权、有效监督；严把原材料质量关，项目部对进场材料质量、数量、规格验收，并监督现场取样送检，以检查到场材料是否符合合同要求。工程项目部在对于施工单位的质量管理上，主要抓其质保体系建设，发挥质保体系在质量管理上的作用，从思想上重视质量管理，在日常的管理中重点工作是质量巡查，质量跟踪，并结合施工的阶段，组织一些有针对性的质量管理活动，有效利用工程例会制度，讲问题、提问题、解决问题。现场管理中，强调服务意识，为乙方生产质量优质产品创造条件，提供技术支持、管理支持。产品的验收控制中，主要是要求施工方做到自检、互检和交接检，严格监理验收制度，确保按工序报验制度执行。总之，门面房工程的施工质量总体是好的，能较好地按规范施工，按规范验收，现在门面房二期工程已经各级质量监督检验部门验收合格。

在安全与文明现场管理方面：本工程施工场地较小工作面较大，且在镇区主要交通要道占道施工，现场安全较难管理，工程项目部结合实际情况，和施工、监理研究，实时调整现场临时设施，根据本工程安全文明项目管理目标，督促施工单位在施工过程中贯彻执行国务院及各部门颁发的安全规程、生产条例和规定；为了提升工地形象和安全文明施工，科学安排、合理调配使用施工场地，并使之与各种环境保持协调关系，要求施工单位按安全文明标化工地标准进行施工；督促监理工程师做好安全控制，目的是保证项目施工中没有危险、不出事故、不造成人身伤亡和财产损失；督促监理工程师和承包商按照有关法规要求，使施工现场和临时用地范围内秩序井然，文明安全，环境得到保护，交通畅达，防火设施完备，居民不受干扰，场容和环境卫生均符合要求。

二、销售工作

总体销售状况：门面房一二期工程应销售总额为12348万元，现已销售9147万元，资金已回笼8006万元，未销售部分3201万元，另外尚有1140万元已销售资金没有回笼。

项目开发的最要一环是销售，开发成功与否，主要看销售情况，所以公司采取了多种销售策略，多方开源，通过多种渠道，联系多层次客户。公司在上半年主要是对一期工程交户后的客户进行催款，落实二期门面房开发资金，对资金困难的客户，积极联系银行，动员客户及时按揭贷款，以加快公司资金回笼；在二期工程开发建设过程中，对直接分包的分项工程，优先考虑购置门面房的施工单位，以房款抵工程款，以减小工程建设的支付压力，如玻璃门工程和室外亮化工程；另外，动员地方一些有实力的个体老板购置门面房，以及一些有意投资商铺的外地老板购买，动员本项目的施工承包人购买本工程的一处较大的商铺，用以抵扣工程款；当然，还用了其它销售手段，比如充分利用户外广告宣传，采用涨价手段，动员公司员工亲朋来购买等。

三、2010年工作计划

2010年公司开发项目目前已有初步计划,主要是将***路东侧地段进行门面房开发，总开发面积约7000平方米，本段开发门面房工程，主要是为了提升****总体形象改善政府大楼周边环境而建，其经济效益并不高，本工程拟于2010年上半年开工建设，并于2010年5月份之前完成各项建设前期准备工作，和各项报批手续，并拟定于2010年年底前建设完成，并完成销售50%；

***大楼的开发建设，开发面积约14000平方米，该大楼为***大楼，由****投资，我公司开发建设，并最终销售给*****，该工程开发时间已初步确定，但最终开发时间尚需由国土局确定；

镇卫生院门前门面房开发，开发面积约3500平方米，该处门面房属于原门面房二期工程，各项手续齐全，有现成的施工图纸，在协调好外部关系和补办一些手续后可直接施工建设，该处一旦确定开发，可以在5个月内竣工，且可以很快完成销售。

进一步对门面房一二期工程剩余门面房进行销售，确保后期开发项目有充足的流动资金。

四、2010年工作思路

总结门面房一二期工程的开发建设，存在四个方面的问题，一是门面房总体开发利润并不算高；二是销售不力，目前门面房销售相对滞销；三是工程建设扫尾工作缓慢，往往无法及时交户；四是现有管理理念相对落后，开拓进取精神不够。针对以上问题，我们总结出如下工作思路：

1、针对开发利润不高的问题，这里诚然有一个社会效益的方面，开发的初衷是为了****形象的提高，也包含了****路改造的投资，但其中实际上仍有利润上的开发潜力，比如，在开发规划的初期，没有对房地产开发做全面的调查和研究，没有对投资效益做全面的论证，对其中的部分费用没有充分考虑，以致于在开发过程中产生了许多意想不到的开支，如消防和供电工程等；还有在工程建设的管理上也存在一些问题，没有充分协调质量、进度和成本之间的关系，致使了工程建设成本有所提高；另外，在考虑销售价格时，没有制定严谨科学的销售策略也对整体的利润有一定的影响；当然还有一些其它方面，总而言之，开发利润不高的问题不是某一方面或其中几个方面造成的，这里涉及到一个系统的成本管理，而系统的成本管理也就是科学的成本管理，是需要在实际工作当中积累经验并不断完善的，同时更需要学习，学习系统的理论和科学的管理方法。我们要在今后的工作中，结合房地产业的实际情况，制定严谨科学的成本管理体制；要从源头抓起，从决策规划和初步设计到施工图设计，到工程施工完毕和最后的竣工决算，甚至可以延伸到项目的寿命周期，都要有详细的成本计划；要加强学习，学习先进的成本管理理念，学房地产公司的成本管理经验，努力将房地产开发的经济效益和社会效益最大化。

2、针对目前门面房相对滞销的问题，尽管目前剩余商铺量并不大，但由于总体利润不高，如不将剩余商铺尽快销售出去，就会导致公司周转资金量不足，这对房地产公司来说是非常严重的问题，必须要加以解决。而从市场因素看，****仍有市场空间可供开发，而放眼整个***以及***乃至全国，市场空间更大，这就需要我们在市场上做好调研，进一步开拓市场，而不能坐等；另外在销售策略上也有文章可做，我们在之前的销售策略上相对比较呆板和保守，需要在销售策略上进一步解放思想。我们将在以后的工作当中进一步拓展思路，在市场开发方面，不能只局限于永安洲，而更应该放眼更大的市场空间，要做好宣传广告工作，可以先在***区域内做好宣传，充分利用传媒力量，在***区域内做广告宣传，吸引有购买力的业主来****投资，即使没有投资购买，那也是对****的一种宣传，对今后的开发也有长远意义；在销售策略上，要起到刺激市场的效果，针对目前门面房的销售现状，我们应在原有销售价格的基础上适当上调销售单价，这样对那些已购买商铺的业主是一种安慰，让他们感受到房屋升值的理想结果，同时他们也会对我们开发建设的门面房做一些间接的宣传，而对那些持币观望的业主却是一种强烈刺激，会促使他们果断购买；另外在今后的开发规划上要做足文章，要确定所开发的项目有充分的市场，所建房型要能最大限度地满足用户的切实需要，同时还要考虑不同层次的购买力人群，侧重于中低收入人群的需求。

3、针对目前门面房工程扫尾进度不快的问题，总结的关键原因是没有科学合理的进度计划和详细的规划设计，另外在择优选择施工队和合同管理方面也存在一些问题。我们在以后工作中，要抓好各项配套工程的施工，制定详细的工作计划；抓好工程质量，完善各项竣工验收资料，做好工程竣工验收准备工作；在以后的项目招标中，要选择有实力、有信誉的施工单位。

房地产管理工作经验总结范文第3篇

第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三章房地产开发建设

第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

第四章房地产经营

第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。

第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第五章法律责任

第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

房地产管理工作经验总结范文第4篇

一 房地产工程管理的特点

（1）目标统一性

房地产工程管理是一个复杂的统一体，需要各个目标予以协调统一才得以顺利实现。房地产工程管理的目标具有总目标和分目标两种，两者具有统一性。分目标指的是工程项目的功能目标和效益目标，即房地产的建设规模、生产效果、技术指标和经济效益等。总目标是指工程项目的质量目标和进度目标等，是一种针对整个工程项目的目标。虽然房地产工程管理具有那么多的目标，但是原则上是以质量目标为第一标准的，且总目标和分目标具有一定的统一性。例如，当工程管理的进度目标和质量目标发生冲突的时候，应该以质量目标为准。

（2）高风险性

房地产工程管理具有一定的风险性，且在管理中存在的风险一般很难预测和控制。一般说来，房地产工程管理的风险主要有融资风险、自然风险、管理风险、市场风险等。由于房地产工程管理具有如此多的不可预料和控制的风险，因此对房地产风险管理的研究就成为了房地产工程管理的重要课题。

二 分析房地产工程管理中存在的问题

（1）开发前期准备工作不够

有些房地产开发公司在开发的过程中没有做好充足的准备，只关注地产地段、周边商业环境和配套设施，并没有和建筑单位一同将工程前期的准备工作做好。房地产开发公司没有将前期需要的技术和资料准备充分，造成有些建筑单位为了谋求工程进度，没有采取应有的工程技术和程序，草草开工，因而使得工程质量存在一些问题。在没有了解工程的相关实际情况的前提下就草草开工，使得在实际开发中出现了设计依据不足等情况，使得开发单位对城市的相关信息掌握不够，在完工以后也给用户带来了一些困扰。

（2）不重视施工许可规定

房地产开发公司没有进行有效的工程管理，为了追求尽早实现经济利益，不顾开发程序的限制率先施工，这给房地产公司带来了不良的影响，也给社会带来了消极的影响。有些房地产施工单位在还没有通过政府主管部门的相关检查和办理手续之前就开始施工。还有些房地产公司利用制度上的漏洞，在开挖和填坑等手续刚办理完成后，就开始施工，随后又被强制停止和一定程度的经济惩罚，还给施工单位带来了遭遇罚款的厄运。因此，如果房地产公司没有根据施工许可规定来进行施工，不仅会影响工程的进度，还会造成不好的社会影响。

（3）管理机制不健全

有些房地产项目管理存在机制不健全的现象，主要是因为对工程管理认识不足。房地产在工程管理的运行中照搬一些项目管理的模式，并对项目管理中的细节研究不够，出现了管理机制不健全的现象，给工程事前和事中管理带来了严重影响，使得进度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了预期的目标，出现了延迟交房、成本过高、房价过高、管理费用过高等严重后果。

（4）完工后验收不严格

受到传统观念的影响，有些房地产工程管理不注重事后管理，以为竣工就等于完工，在对待竣工验收环节草草了事，也没有进行备案。为了获得更多的经济利益，很多房地产公司希望将竣工这个环节中尽快完成，没有对工程施工中分项验收等主要环节进行严格管理，导致工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而出现了不能办理相关的验收手续，拖延交付等不良后果。

三 分析如何加强和改善房地产工程项目管理的对策

（1）加强项目开发前期的规划管理?房地产项目管理要加强开发前期的规划管理，实现房地产开发项目的可控制和可预测目前我国的房地产项目中存在的最大问题就是缺乏前期的研究问题。因此，我们要对房地产开发项目进行全面的优化管理，包括对前期的管理，在规划阶段和设计阶段实现房地产项目的全面控制和预测。首先，在规划阶段，我们要做好前期的市场调研和投资分析工作，及时把握市场的信息，并通过对其认真分析实现将风险控制在预期的范围内。其次，在设计阶段，我们要根据实际情况和相关程序做好设计前期准备工作，以市场的需求为标准，并结合性能、经济、安全、生态等多方面的考虑，做好各利益的均衡发展，避免出现工程项目的巨大浪费现象。此外，在设计阶段，我们一方面要结合预算施工设计图，做好规划和测量工作，力求资料和信息的完全准确；另一方面，我们要与设计单位进行沟通和交流，保证施工中的细节能够在实际中得到落实，将风险控制在最小的范围内。总之，我们要打造一个全面可控的前期管理系统，为后期工程的顺利实施做好保证。

房地产管理工作经验总结范文第5篇

关 键 字： 房地产住宅企业工程项目管理监理一体化

中图分类号： F293 文献标识码：A 文章编号：

Abstract： In this paper the author summarizes Zhongshan Ocean City residential project 22 construction sections, 4 Supervision Service exploration, summed up the real estate enterprises in project management, the effective use of resources in engineering quality supervision and safety monitoring, engineering management information data acquisition, project management model. In the whole process of project development, take the real estate enterprise and supervision unit integration service mode so as to achieve the optimal allocation of resource, implementation and supervision of real estate enterprises win-win effect.

Key Words： he real estate enterprise; Engineering project management; Supervisor; Integrated

引 言

自推行工程监理制以来，工程建设监理以其涵盖“四控制（质量控制、投资控制、进度控制和安全控制），两管理（合同管理、信息管理）、一协调”的工作在建筑工程中发挥了巨大的作用，保证项目建设的质量、有效地控制建设投资和施工进度，协调与处理项目各参建方之间的关系，这种工程管理机制也越来越多地被人接受、认可。但是随着监理行业的恶性竞争，监理费用一再下降，监理单位在工程管控的能力、服务质量在不断下降；而随着房地产业在国内的兴起，房地产企业在产品定位、开发计划、规划设计、建安投资、工作协调等管控能力的不断加强，对监理的信任度急剧下降，监理企业在房地产行业的作用越来越被边缘化；监理单位已经成了房地产企业的绊脚石及工程事故的替罪羊。

随着国家对房地产调控的不断深入，工程质量越来越被业主所关注，同时，安全事故的责任不再仅仅是施工和监理单位的“权利”，社会已经把事故焦点推向了房地产商，作为监理单位在房地产市场蓬勃发展的浪潮中也可以发挥其在工程质量和安全管控、工程管控模型建立、信息数据支持等专业发挥其应有的专业特长，享受房地产业发展带来的成果。

1房地产项目的特点

房地产企业的产品是住宅商品房以及公寓、写字楼、商场、酒店等商业地产产品以及服务输出（本文以住宅商品房作为案例加以阐述）。其产品不是通过自身生产、建造出来的，而是通过采购、整合供应商的成品，形成自己的产品――住宅商品房：选址，采购国家土地使用权；产品定位及销售，采购销售咨询单位的服务成果；产品设计，采购设计成果；产品营造，采购建筑物；产品交付，采购物业服务。房地产企业产品=整合各供应商产品+服务输出；房地产业是典型的服务业，而不是建筑业。房地产企业的顾客是千千万万来自各行各业的小业主，不同的业主有不同的需求，要赢得顾客，房地产企业的工程质量（产品质量）在满足国家规范的同时，还需要满足各小业主的“个性化”要求。

根据房地产行业的特殊性，且在膨胀式发展，房地产企业重心往往放在产品定位、客户敏感点的设计上，在工程管理上也只注重快速推盘，实现快速周转，一再压缩工期，同时关注建安成本和工作协调，至于工程质量、安全管理、现场信息数据收集等往往是“说时重要、做事次要、忙时不要”的被动局面。正是基于这种特点，监理单位可以以自身的专业能力作为房地产企业工程管理的补充发挥其重要作用。

2 房地产项目工程监理

2.1监理在房地产项目的服务定位

针对房地产开发企业的项目而言，工程监理服务在阶段上主要包括施工准备阶段、施工阶段、竣工交付阶段和交付后1年内的小业主试运行阶段；在服务内容上包括工程质量监督、安全生产监督、工程监控数据信息沟通以及专业知识咨询。必要时还可以考虑设计监理。

鉴于房地产项目的特点，在选择监理服务时，考虑监理单位的口碑与业绩的同时，着重考察其是否具有应对多顾客需求的房地产住宅项目的工程质量诉求经验与对策。

2.2采取地产、监理工程管控一体化管理模式

在房地产住宅项目中，即使房地产企业（甲方）的工程管理各专业模块配备完善，也没必要配备庞大的工程管理团队，还需要借用其他供方的服务以更新自身的专业视野，因此有必要采购监理服务。同时在实现资源最优化配置，有效地降低运营成本，在工作中形成互补，避免工作岗位的重复设置，采取甲方、监理项目工程监管一体化是最好的选择。

根据《建设工程监理规范》和现行有关法律法规要求，住宅项目工程监理人员配置要求见表1。

表1 住宅工程最低配置标准

中山远洋城项目由于体量大（197万m2）分若干个施工标段开发，每个施工标段大约10万m2，其组织架构如图1：

图1 房地产企业项目工程管理架构图

备注：（1）本项目的管理架构完善，包括的工程线除工程营造外还包括设计部、成本部、开发部、物业公司以及市场等支持部门，本图只标明了工程营造线的管理架构。

（2）每个施工标段房地产方派出1名全职工程主管，各专业工程师由配套部外派，质量、安全、成本等的监管、考核工作由质量部负责。

（3）开发项目在50万m2以下的可以只包含工程部和质量部，更小的可以连质量部、工程总监都不设，只设工程部和技术总工室。

图2房地产住宅项目某施工标段工程管理架构图

备注：（1）本管理架构图是按照10万m2设置，除工程主管由地产方配备外，其他人员由监理单位补充，当施工标段在15万m2以上时，工程技术负责人由地产方配备，同时监理方加派土建、设备、质量、园林等专业工程师。保持监理人员达到1人/万m2。

（2）30层以下的各施工标段从开工到交付周期大约18-21个月，监理费用大约15-18元/m2。

（3）在同城市、同项目情况下，同一家地产企业各施工标段的监理人员可以互相调配，以优化人力资源、节省成本。

（4）在同一项目中，总监不能兼任其他项目职位，但同项目中不同施工标段可只设一名总监，不同标段设总监代表进行管理。

2.3 监理单位在房地产住宅项目的服务内容

鉴于住宅地产项目的特殊性，作为住宅营造的监督及管理者，监理服务内容只有作为房地产企业工程管理的补充才能有发展，实现双赢。在住宅营造过程中，监理服务包括以下内容：

2.3.1在工程施工准备阶段

在施工单位和供货的采购、施工方案审核上，监理单位可以充分发挥其技术专长，在技术标、施工方案审核上，充分审核供方技术措施的合规性、合理性、实用性和经济性。

在技术支持上，监理单位充分利用其在建筑行业的专长，推荐采用新工艺、新技术、新材料、新设备，实现节能减排、环保绿色效果。

2.3.2在施工阶段

在工程质量监管上，监理单位必须改变监管思路：

（1）由被动监管转变为主动监管。主要体现在等待施工单位报验才进行验收转变为主动巡检：施工单位材料、设备进场即进行验收，各施工工序完成后即开展验收；

（2）变抽查验收为可追溯性的全过程验收。主要体现在约定验收部位，按顺序验收及登记，保留验收记录被地产方随机抽查。

在安全监管上，对安全设施、文明施工设施实行全数验收，并对塔吊、施工电梯、悬挑脚手架、深基坑等重大危险源建立安全监管档案，实现安全管理。

在建造监管过程中，监理单位利用其专业知识优势，建立工程进度合理化工期、质量、成本的模型，收集相关数据及建议，及时提交给房地产企业作为决策依据。

2.3.3 在竣工交付及试运行阶段

工程竣工前，监理单位根据当地政府主管部门和地产方分户验收要求，进行可追溯性的地毡式的分户验收工作，工程质量在保证通过监理的验收后再进行地产的交付验收（即物业接管验收），以保障交付质量。

在工程试运行阶段（即工程竣工验收交付小业主的一年内）的工程质量投诉处理上，监理单位以其专业的能力、站在第三方的角度解答小业主提出的各类质量疑问，针对一些常见质量通病问题提出处理方案，相关责任方根据处理方案进行维保修处理，往往更能够得到小业主的认可。

监理单位通过交付验收、试运行的质量投诉，统计分析质量缺陷分布，提交工程质量缺陷报告作为后续开发质量改进的依据。

2.4 监理服务的评价及考核

房地产企业对监理服务质量的评价及考核主要集中在监理人员配备的符合性、技术支持、过程验收管理。至于实体质量主要考核施工及供货单位，监理单位负链带责任。

3 结语

中山远洋城通过不断地对监理服务模式的探索及修正，在工程管控上取得了良好的效果，其中A1、A2、A3和A7区被评为中山市质量优良样板工程，A1区3#、7#楼被评为广东省质量优良样板工程。

房地产企业在提高企业自身的工程管控能力的同时，需要根据企业和项目自身特点，充分利用监理资源进行工程管控范围和能力的补充，选择合适的监理服务模式及特色服务理念，把项目监理人员纳入项目工程监管架构里，统一绩效考核，从而实现工程管控效能的最大化。

参考文献：

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[2]易华 工程监理与房地产项目管理的融合[J]. 中国房地产业.2011. (8)

[3] 陈键飞 房地产开发项目的可行性研究[J] 中国西部科技2005.5A:64