物业承包
物业承包范文第1篇
物业公司承包合同范文一甲方：
乙方：
甲方系山西北方法人企业，为xx工作提供综合性的劳动服务;乙方系以xx为主的独立劳动者合伙组织，为社会提供劳动服务。 甲方为了更好的为xx提供优质的服务，促进xx事业的发展，甲方将xx物业管理工作承包给乙方，乙方同意集体承包该物业的管理工作。 为了保护双方的合法权益，明确双方的权利与义务，现就乙方承包xx物业管理的相关事宜，经双方充分协商，特订立本合同，以资共同遵守。
第一条 承包的内容、面积、地点
甲方将位于 共计 平方米的物业承包给乙方管理，乙方负责该物业的管理、日常维护等全部工作。(详见工作内容清单)
第二条 承包期限
承包期限为一年，从 年 月 日起至 年 月 日止。承包期满，双方无异议可以顺延，但需在承包期满前一个月另行订立书面协议。
第三条 承包费的金额与支付方式
1、甲方每年需向乙方支付承包费人民币 元;
2、承包费采用分期付款的方式，即：
200 年 月 日支付人民币 元;
200 年 月 日支付人民币 元;
第四条 双方的权利义务
1、甲方适时指派技术人员对乙方进行技术指导，派管理人员对乙方进行监督与管理，乙方应当服从甲方的监督与指导。
2、甲方应当按时向乙方支付物业管理承包费，乙方应当按时完成承包的物业管理任务。
3、在本合同签订之日起 日内，乙方应当选派不得少于人对该区物业进行管理和日常维护，乙方指派的人员由乙方自行安排，但是应当报甲方同意与备案。
4、乙方初步安排的工作人员是 ; 甲方对此经审核认为符合甲方的要求。
5、在未征得甲方书面同意的情况下，乙方不得随意变更人员，否则甲方有权解除本合同;甲方认为乙方安排的人员不适合从事物业管理工作的，有权要求乙方更换人员，乙方应当按照甲方的要求更换管理和日常维护人员，否则甲方有权解除本合同。
6、甲方为乙方购买赔偿最高金额为人民币100，000元的意外伤害保险;乙方在承包经营期间受到意外伤害可以享受赔偿。
7、乙方必须服从甲方技术人员的管理指导，按甲方的要求进行管理和日常维护工作。
8、乙方以及乙方成员在承包管理期间，要自觉加强安全生产意识，在工作中注意安全，并应当遵守甲方制订并公布的工作手则与操作规程。若乙方严重违反甲方工作手则与规程，经警告拒不改正的，甲方有单方权解除本承包合同。
9、乙方应根据甲方的要求，做到：
第五条 奖励与处罚
1、甲、乙双方任何一方违反本合同的约定，给对方造成损失的，均应赔偿守约方所造成的损失。
2、甲方有权根据乙方对承包的物业管理效果的好坏，对乙方进行适当的奖励与必要的处罚。(奖励与处罚的幅度不得超过承包金总额的25%)。
3、若乙方不服从甲方的、指导、管理与监督，甲方有权单方宣布解除本承包合同，未付承包费不再支付。
4、乙方不得私自变卖甲方提供的物业管理及日常维护工具、设施等，违者除给予没收非法所得外，并应按实物折价金额3倍赔偿，情节特别严重者，移交公安机关处理。
第六条 不可抗力
如因不可抗力的自然灾害，造成乙方承包的物业损失，经调查证实后，甲方应据实减免乙方的义务。
第七条 其他事项
1、乙方以及乙方的成员承诺：本合同旨在承包甲方的物业管理工作，乙方及其成员与甲方为承包与发包关系，而不认为与甲方存在劳动关系，或者是甲方的员工，并由此主张相关的权利与义务。
2、若乙方的成员需要委托甲方代买社会劳动保险或者医疗保险的，甲方可以提供协助，但所有的保险费用由乙方自行承担(或者授权甲方从承包费中直接划扣)。
3、乙方授权委托甲方每月向乙方成员 支付劳务费人民币 元;支付劳务费人民币 元;向 支付劳务人民币 元，共计人民币 元;乙方在此授权甲方直接从应当支付乙方的承包费中扣除上述费用。
4、本合同从承包之日起生效，合同期满失效。合同期满后双方如愿意继续合作，必须重新订立承包合同。
5、 在合同执行中如有未尽事宜，应由双方共同协商，做出补充约定，补充约定与本合同具有同等效力。
6、 如因本合同发生争议，双方应当协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同签订地的人民法院提起诉讼。
7、本合同一式二份，双方各执一份，均具有同等法律效力。
甲方：
法定代表人：
乙方(签约代表签名)：
乙方(全体成员签名)：
合同签订日期： 年 月 日
合同签订地：
物业公司承包合同范文二发包方：
承包方：
发包方与承包方经协商一致，并经发包方公司会议同意，现将房安物业公司经营权在本合同期限内发包给承包方以供经营，订立本合同。
第一条 承包经营期间，公司独立核算，依法纳税，自主经营，自负盈亏，税收渠道不变。
第二条 承包期间，承包方必须在本公司的法定经营范围内从事经营活动。
第三条 承包经营的期限为2年，即从20xx年5月1日至20xx年5月1日止。
第四条 承包经营的方式为：发包方在承包经营期限内将公司经营权提供给承包方。
第五条 承包期间，承包方鄢海军作为公司的法定代表人，行使经理的职权。
具体权利如下：
1、有权聘任各部门成员组成本公司的管理机构，承包期满或合同解除后，该机构即告解体。
2、有权决定公司的机构设置，制定规章制度，人事聘用、任免和奖惩。
3、有权根据实际需要购置新资产和办公用品。
第六条 承包方有权在承包期内使用公司公章、支票等财务凭证。
第七条 承包方在承包期间应尽义务如下：
1、必须依照国家有关规定，按期如数缴纳的各种税费等。
2、在承包期间，应保证公司各项资产的完好(合理损耗除外)。
3、在现有管理小区范围内(西苑小区、东山苑小区、惠丽佳园小区等)，承包期间保证按照中房公司现有标准按时发放现有三名职工工资及劳保福利。
4、因前任经理管理不善造成西苑小区住户不满物业公司管理，如西苑小区业委会以后自行管理，物业公司退出西苑后，则不保证第3条的承诺。
第八条 要合同生效后即具法律约束力，发包方、承包方均不得随意解除。本合同需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议后，方可解除。
第九条 由于不可抗力的原因使本合同无法完全履行，经发包、承包双方协商一致，可以变更或解除合同。
附则：
在前任经理管理期间所发生的债权、债务及一切责任，与本合同承包人无关。
发包方： 承包方：
年 月 日
物业公司承包合同范文三发包方(以下简称甲方)：
承包方(以下简称乙方)：
法定代表人：
双方根据《合同法》和国家相关法律法规，本着诚实、平等、互利的原则，经友好协商，就甲方所投资经营的某某物业公司交由乙方承包经营所涉及的双方权利和义务，达成如下协议：
一、 承包金交纳总额为下述方式中的一种：
1、 固定数额，每年 万元;
2、 逐年递增，第一年 万元，第二年 万元，第三年 万元，…。每年在上一年基础上递增 %。
二、 承包期限自__年__月__日起至__年__月__日止，共__年。
三、 乙方承包金交纳时间为下述方式：
1、 每年上打株交纳，半年一给，第一次____月交____元;第二次____月交____元;
2、 每年上打株交纳，一年一给，在___月交____元。
四、债权债务处理：承包前的债权债务由甲方负责，承包期内的债权债务由乙方负责。
五、 双方权利和义务：
(一) 甲方权利和义务：
1. 甲方有权监督乙方管理好物业公司资产，监督乙方依法经营，照章纳税，履行合同。
2. 甲方在乙方因经营管理不善，在____时间内完不成上交承包金，或严重违法经营，或____的情况出现时，甲方可单方面解除本合同。解除通知要以书面方式送达乙方，并立即生效。
3. 甲方应当支持乙方行使正常经营管理权利，协助乙方搞好与各方协调工作。
4. 甲方应当将所承包企业的一切帐目、资产和资料交给乙方。
5. 其他：_________。
(二) 乙方权利和义务：
1. 乙方的经营者____是企业在承包期内的法定代表人，对企业的生产经营管理活动负有全面责任。
2. 在国家法律、政策允许的范围内，乙方有权建立以经营者为首的生产经营管理系统。
3. 乙方必须遵守国家法律，完成合同规定的各项指标和任务，维护企业和职工的合法权益，正确处理企业内部的分配关系。
4. 乙方应无条件将所承包企业的一切帐目、资产和资料在承包期满后完整无缺的返还甲方。否则除乙方正常交纳承包金外，还要赔偿给甲方造成的损失。赔偿方式如下：帐目丢失，赔偿2万元;资料丢失，赔偿5万元;资产损坏，赔偿修复损失。
5. 其他： 。
六、违约责任
1. 甲方违约或非法干预，给乙方造成经济损失，相应调整当年上交承包金或延长承包期限。
2. 乙方完不成上交承包金指标，除由乙方按合同规定赔偿外，延期支付的还要承担日千分之五的违约金。
3. 其他：乙方未经甲方同意，不得擅自转包他人。一经发现，甲方有权解除本合同，甲方不退还乙方所交纳当年剩余承包金。乙方还应当承担违约金 万元。
七、双方约定的其他事项：乙方在承包期间内，发生不可抗力和其他所有不利于经营的任何事件(甲方违约除外)，乙方无权主张减少承包金，盈亏均与甲方无关。
八、解决合同纠纷的方式：执行本合同发生争议，由当事人双方协商解决。协商不成，双方同意由某某人民法院起诉。
九、本合同自____起生效。合同正本一式两份，甲乙方各执两份。
甲方：(签字)
乙方：(盖章)
法定代表人：(签字)
物业承包范文第2篇
20xx年小区物业管理承包合同范本(一)
甲方(委托方)：_________(业主管理委员会)
乙方(受托方)：_________(物业管理公司)
为加强_________(物业名称)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业管理内容
1.物业基本情况
(1)物业类型：_________。
(2)座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。
(3)四至：东_________，南_________，西_________，北_________。
(4)占地面积：_________平方米。
(5)建筑面积：_________平方米。
2.委托管理事项
(1)房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。
(2)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
(3)本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
(4)本物业规划内的附属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点)的维修、养护和管理。
(5)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
(6)交通、车辆行驶及停泊。
(7)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
(8)社区文化娱乐活动。
(9)物业及物业管理档案、资料;
(10)法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。
第二条 委托物业管理形式
承包经营，自负盈亏。
第三条 物业管理服务费用和住宅公共维修基金
1.本物业的管理服务费按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;
(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;
(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积_________元。
2.管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准调整;
(2)按每年_________%的幅度上调;
(3)按每年_________%的幅度下调;
(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
(5)按双方议定的标准调整_________。
3.住宅共用部位共用设施设备维修基金
(1)共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。
(2)共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹或由产权人按实分摊。
(3)产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
4.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付;
(2)由乙方承担;
(3)在_________费用中支付。
5.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第_________项执行：
(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元;
(2)由甲方承担上述管理成本费用的_________%。
第四条 其他有偿服务费用
1.车位及其使用管理服务费用：
(1)机动车：_________;
(2)非机动车：_________;
2.有线电视：_________;
3._________。
第五条 代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。
第六条 物业管理期限
委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七条 双方权利、义务
1.甲方权利义务：
(1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理;
(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的_________%)_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续;
(4)给乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
(7)对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;
(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准;
(9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改;
(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;
(11)政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方权利义务：
(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;
(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;
(3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;
(4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;
(5)对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;
(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
(8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价;
(9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理;
(10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料;
(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;
(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第八条 物业管理目标和经济指标
1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。
2.确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。
第九条 风险抵押
1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。
2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第十条 奖罚措施
1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。
2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元(全国)、_________元(省)、_________元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________元至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第十一条 合同更改、补充与终止
1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前的_________个月向对方提出书面意见。
3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
第十二条 声明及保证
甲方：
1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
乙方：
1.乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.乙方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第十三条 保密
双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。
第十四条 不可抗力
本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。
如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。
第十五条 通知
根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
各方通讯地址如下：_________。
一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。
第十六条 争议的处理
1.本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第十七条 解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________
代表(签字)：_________代表(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点：_________签订地点：_________
20xx年小区物业管理承包合同范本(二)
发包人(甲方):
承包人(乙方):
经甲乙双方友好协商把石景湾花园小区物业承包给乙方管理，为了明确双方责任及义务，并根据《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国安全生产法》及深圳市安全整治标准，为进一步明确职责，落实责任，为使小区物业规范化、使小区居民享受完善的物业服务。甲方委托乙方对花园小区进行小区物业管理服务。甲乙双方在公平自愿的基础上签订本协议：
一、承包物业管理的范围：石景湾花园小区
二、承包管理期限： 年。自 年 月 日至 年 月 日。
三、交付押金：乙方要向甲方交付押金 。
四、本合同期间发包人向承包人支付费用 元/月;
此费应在每月月底结清。
五、双方的责任与义务：
(一)甲方
1、甲方有权监督乙方工作的实施情况。
2、甲方为乙方提供原有的保安亭、保安宿舍及监控设施。
3、甲方有权不定期对小区工作开展情况进行检查。
(二)乙方
1、乙方必须在本月15日前交清小区上月水电费到甲方指定账户内，否则一切责任由乙方负责。
2、乙方负责征收小区的物业管理费，及公共维修基金。
3、乙方负责承包期间内业主与业主之间发生的纠纷由乙方协助解决。
4、乙方负责公共环境(内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯、门厅)的卫生清洁。如有居民投诉卫生较差时，乙方应有责任处理此事。
5、乙方不得擅自改变任何公共设施，如须改建公共设施，必须经四方同意。任何个人及集体不得在任何公共地方搭建，特别是楼顶搭建，如有违反乙方要负一切责任。
6、乙方负责交通、车辆行驶及停泊的安全，并按相关规定收取费用。
7、乙方负责小区院内的公共设施、绿化带、建筑物、公共水电设施管理。
8、乙方负责小区公共秩序，维护社会治安。乙方承担小区公用面积的巡逻检查，确保小区所有业主的人身财产安全。及时盘查和监控可疑人员，发现案情要及时报警或上报镇党委、政府。
9、乙方负责公共卫生区的环境卫生、垃圾清运。小区内不得焚烧垃圾，禁止院内垃圾存留。负责化粪池清理和室外管道的疏通。
10、乙方在管理期内，负责收小区内公共设施维修基金。并动员小区业主自选7—9位业主代表负责监督小区内工作及公共设施维修的开支。
11、未经甲方同意，乙方不得将物业管理委托或承包给第三方。
五、违约责任
合同履行期间，一方违约，应承担违约责任，赔偿另一方的经济损失。
本合同经双方签字(盖章)生效，合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。 另：供水泵房动力马达检修确切损坏，及小区内用电变压器确切损坏，由双方
共同协商解决。
甲方签字(盖章)： 乙方签字(盖章)：
年 月 日 年 月 日
小区物业承包合同范文
发包人(甲方):
承包人(乙方):
经甲乙双方友好协商把****************承包给乙方管理，为了明确双方责任及义务，并根据《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国安全生产法》及兰州市安全整治标准，为进一步明确职责，落实责任， 为使小区物业规范化、使小区居民享受完善的物业服务。甲方委托乙方对*******小区进行小区物业管理服务。甲乙双方在公平自愿的基础上签订本协议：
一、 承包物业管理的范围：
1、 ***************;
2、 公司实行独立核算，自付赢亏，并独立承担民事责任。
二、 承包管理期限：
承包期限：20xx年。
自20xx年3月1日至20xx年 2月28日。
三、交付押金：乙方要向甲方交付押金伍拾万圆整。
四、本合同期间发包人向承包人支付费用50000 元/月;此费应在每月月底结清。
五、双方的责任与义务：
(一)甲方 1、甲方的权利：法定代表人不得变更，甲方有权对乙方的管理经营状况及物业管理服务质量进行监督。
2、甲方义务：甲方给乙方提供公司印鉴及各种证照，并协助乙方做好证照年检及帮助乙方承接物业，为乙方提供前期已接管物业小区的资料及介绍情况，为乙方提供办公用房。
3、甲方为乙方提供原有的保安亭、保安宿舍及监控设施。
4、甲方有权不定期对小区工作开展情况进行检查。
(二)乙方
承保责任期内以*********************名义承担一切相关法律责任。
1、乙方权利：乙方有权利用兰州上河苑物业管理有限责任公司名义承接物业小区管理经营，为上河苑小区、百合苑小区提供物业管理服务。有权主持公司全面工作，对公司人员有权调换，对公司财务有权支配。
2、乙方义务：乙方有义务理顺公司管理体制，加强公司人员、财务、资料档案及各项工作管理。对所接管的物业小区加强管理，提高物业管理服务质量，达到让业主满意。乙方应重视公司员工的思想教育和业务培训工作，要求物业从业人员必须持证上岗等。
3、乙方负责公司(除法定代表人外)所有人员的工资福利，办公经费等一切开支，确保公司正常运转。承包期内所发生的债权债务均有乙方承担。
4、乙方负责承包期内接受政府部门的管理;协调工作。协助公安部门做好小区社会治安防范工作。协助消防部门做好上河苑小区、百合苑小区消防安全工作。
5、乙方必须在本月15日前交清小区上月水电费到甲方指定账户内，否则一切责任由乙方负责。
6、乙方负责征收小区的物业管理费，及公共维修基金管理。
7、乙方负责承包期间内业主与业主之间发生的纠纷、业主于他方由乙方发生的纠纷负责协助解决。
8、乙方负责公共环境(内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯、门厅)的卫生清洁。如有居民投诉卫生较差时，乙方应有责任处理此事。
9、乙方不得擅自改变任何公共设施和占用消防通道。任何个人及集体不得在任何公共地方搭建，特别是消防通道、楼顶搭建，如有违反乙方要负一切责任。
10、乙方负责交通、车辆行驶及停泊的安全，并按相关规定收取费用。
11、乙方负责小区院内的公共设施、绿化带、建筑物、公共水电设施管理。
12、乙方负责小区公共秩序，维护社会治安。乙方承担小区公用面积的巡逻检查，确保小区所有业主的人身财产安全。及时盘查和监控可疑人员，发现案情要及时报警或上报镇党委、政府。
13、乙方负责公共卫生区的环境卫生、垃圾清运。小区内不得焚烧垃圾，禁止院内垃圾存留。负责化粪池清理和室外管道的疏通。
14、乙方在管理期内，负责收小区内公共设施维修基金。并动员小区业主自选7—9位业主代表负责监督小区内工作及公共设施维修的开支。
15、未经甲方同意，乙方不得将物业管理委托或承包给第三方。
五、违约责任
合同履行期间，一方违约，应承担违约责任，赔偿另一方的经济损失。 本合同经双方签字(盖章)生效，合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。
注：供水泵房动力设备检修或确认需更换，及小区内用电变压器供
电设备确认损坏，由双方共同协商解决。
甲方签字(盖章)： 乙方签字(盖章)：
年 月 日 年 月 日
20xx年小区物业管理承包合同范本(三)
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：________________________________________
受托方(以下简称乙方)：________________________________________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将____________________委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：____________________________________________
座落位置：____________________市____________________区
建筑面积：____________________平方米;________________
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。
第五条 道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。
第六条 公用绿地、花木等的养护和管理。
第七条 公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第八条 交通与车辆停放秩序的管理。
第九条 维持公共秩序，巡视、门岗执勤。
第十条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十一条 协助社区组织开展社区文化娱乐活动。
第十二条 负责向业主和物业使用人收取下列费用;
1.物业管理综合服务费;
2.房屋共有部位和共用设施日常维修费;
3.停车费;
4.装璜垃圾清运费。
第十三条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十四条 对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。
第三章 委托管理期限
第十五条 委托管理期限为________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第四章 双方权利义务
第十六条 甲方权利义务
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;
3.审议乙方拟定的物业管理制度;
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、和房屋及设施维修计划;
6.按《_________市住宅小区物业管理条例》向乙方提供物业用房，其租金用于物业管理;
7.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
8.业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，甲方协助做好协调和思想工作，帮助乙方催交。
第十七条 乙方权利义务
1.根据相关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3.按本合同第十四条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;
4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业和管理责任转让给第三方;
5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备 、绿化带的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;
7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;
8.每年第一季度底，向全体业主和物业使用人公布上年度相关管理经费的使用情况;
9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;
10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
第五章 物业管理服务质量
第十八条 乙方按《_________市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中“________级服务等级标准”实现目标管理，具体详见附件。
第六章 物业管理服务费用
第十九条 物业管理综合服务费
1.住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米________元向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米________元向业主或物业使用人收取;
2.空置房屋的管理服务费，按全额收取;
3.业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：
从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。
第二十条 公共设施日常维修费
房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按多层住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列标准执行：日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费中承担;大中修费用、更新费用，由乙方制定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。
第二十一条 车位使用费由乙方按照《_________市区住宅小区物业管理停车收费办法》和《住宅小区机动车地下停车收费标准》规定，由乙方向车位使用人收取，收入用于弥补物业管理成本。
第二十二条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第七章 违约责任
第二十三条 甲方违反本合同第十六条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。
第二十四条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。
第二十五条 乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。
第八章 附则
第二十六条 本合同未尽事宜，可以甲、乙双方共同协商解决。可以用书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第二十七条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，业主、物业使用人反映良好，甲、乙双方可续订合同。
第二十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十九条 本合同正本连同附件共_________页，一式四份，甲乙双方及街道办事处、区物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请_________街道办事处、区物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向人民法院起诉。
第三十三条 合同期满自然终止，双方如续订合同，应在合同期满_________天前向对方提出书面意见。
第三十四条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章：_____________ 乙方签章：____________
代表人：_______________ 代表人：______________
_______年_____月_____日 ______年______月____日
20xx年小区物业管理承包合同范本(四)
甲方：xxx(以下简称甲方)
乙方：xxx物业管理有限责任公司(以下简称乙方)
甲方为确保xxxxx室内外整洁清新的高标准卫生环境，为xxx提供优美舒适的xxxxx场所，特将内外部卫生保洁工作承包给乙方，具体承包合同条款如下：
一、承包时间及费用
1、保洁承包时间从xxxx年xxx月xxx日起至xxxxx年xxx月xxx日止。
2、保洁费暂定每月元。(包括材料费、机械折旧费、维修费、员工工资费、福利费、管理费、上缴税金等)
3、甲方按月支付保洁费用，承包合同生效后，甲方于次月10日前现金支付或划入乙方指定的银行帐户，如遇节假日等特殊情况，付款时间顺延，但时间不能超过7天。
二、保洁的形式和范围
1、保洁形式为日常保洁，也就是跟踪打扫，保洁时间为甲方的每个工作日，早上7.00—晚上10.00点钟。
2、保洁范围是甲方指定的室内外卫生和公共区域。
3、保洁标准，按甲方具体要求执行(具体标准附后)。
三、甲、乙双方的权利与义务
(一)、甲方的权利与义务
1、甲方有权指派专人定期不定期按照卫生保洁标准进行检查，如发现卫生不符合甲方要求，先以口头形式通知乙方管理人员，立即整改，若不及时整改，，再以书面形式通知乙方并视情况给予一定的经济处罚。(处罚标准附后)
2、保洁人员应服从甲方的管理和指挥，遵守甲方各项管理制度。
3、甲方为乙方无偿提供用水、用电，并及时对供水、排水、排污管道进行修理。
4、甲方为乙方提供简单的办公、存放清洁工具、更换服装的房屋。
(二)、乙方的权利与义务
1、乙方自行提供保洁工作必需的设备和工具。
2、乙方使用的保洁工作人员必须身体健康、仪容端正、品德良好，无违法犯罪纪录。
3、乙方定期或不定期指派管理人员对保洁工作进行检查，并定期征求甲方对保洁工作的意见和建议，对存在的问题及时处理。
4、乙方可根据自身的工作特点自行安排工作程序，但工作时间必须与甲方的上下班时间相符合。
5、乙方应遵循安全生产、文明施工的有关规定，在卫生保洁过程中，采取严格的安全措施，如发生人身安全事故，责任与费用由乙方承担。(人力不可抗拒的灾害，因甲方工作场地存在安全隐患造成的安全事故和因甲方安排指挥管理中出现的事故均由甲方负责)。
6、乙方负责保洁工的培训，保洁工作人员要统一着装上岗。
7、根据工作需要，或因情况更换保洁工，乙方应提前通知甲方。
四、为保证整体卫生保洁工作的统一管理，甲方需求助外单位进行清洁(机械性清洁)和临时突击清理，以及院内小型建筑、拆迁、装修、安装等工程，在同等条件下应有乙方优先介入服务。
五、违约责任
1、甲、乙双方应严格履行合同，如乙方不能按照甲方要求的保洁标准完成保洁工作，甲方有权随时解除合同。
2、甲、乙双方无正当理由不得无故终止合同，否则违约方应向对方支付违约金。
六、本合同未尽事宜和新增内容，由甲、乙双方协商解决，并可另补充增加协议条款。
七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章后生效。
甲方代表：乙方代表：
(盖章) (盖章)
年 月 日
20xx年小区物业管理承包合同范本(五)
委 托 方(以下简称甲方)：
受委托方(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》、及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方现就有关宜达成以下合同条款。
一、委托管理的范围及事项
(一)、管理范围：
物业类型：
坐落位置：
建筑占地：
绿地面积：
(二)、管理事项：
1、房屋的使用、维修、养护。包括：屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构，楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。
2、区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。
3、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括：道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。
4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。
5、公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。
6、交通与车辆停放秩序的管理。
7、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。
8、管理与物业相关的档案资料等。
二.物业管理服务内容及标准
(一)、保安
1、保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。
2、对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。
3、监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。
4、定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。
5、停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。
6、严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。
(二)、区域内设备、设施维修与养护
1、随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。
2、上下水的保养，水设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。
3、房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。
4、各种机械设备和电器设备的简单修复并按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修。
5、设立专业人员对供电、供水、等设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行。
6、依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。
7、定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。
8、维修及时率达到100%，人员30分钟到位。做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要向甲方说明原因。
(三)、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理
1、绿化植物每月要进行定期的浇水、施肥、修剪。
2、定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎及病虫害现象。
3、及时清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物。
(四)、保洁
1、每天要彻底清扫庭院、门厅、走廊、楼梯一次，垃圾及时清运。办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护。保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理。 2、每晚对卫生间进行彻底清洁。包括：垃圾和方便饭盒及时清走，墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次，开水器每周放水、除垢一次，定时喷洒空气清新剂，保证无异味。
3、停车场每周彻底清扫一次，及时清理污水、污物，。
4、化粪池定时清理、保证正常使用。
(五)、信函、报刊、文件等的邮寄与收发
1、对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记，保管好收据以便查询。
2、对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据要逐一登记，不得冒领或错领，对有问题的，要提出疑议。
3、分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等要做到准确无差错。同时制止内部的冒领或错领行为。如有错误，要追究当班人的责任。
4、及时通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热情周到。
5、对甲方的机密、重要文件、信函负有保密责任 。
(六)、迎接检查与召开会议特约服务
迎接检查和召开会议时要做到全部人员听从甲方安排，随时提供保安、保洁等服务，保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍，确保领导在清新、优雅的环境中舒心、愉快地工作。
三、 合同期限
本合同期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
四、 甲方的权利和义务
1.权利：
(1)参与管理区域内的各项物业管理;
(2)对乙方的管理实施监督检查。如因乙方管理不善，造成的经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同或要求调换人员。
2.义务：
(1)服从物业工作人员的管理，按规定缴纳物业管理费用;
(2)协助乙方落实各项管理工作;
(3)甲方在合同生效之日起，按政府规定向乙方无偿提供办公用房;
(4)遵守国家及行政主管部门制定的法律法规。
五、乙方的权利和义务
1.权利：
(1)根据有关法律法规结合实际情况，制定管理办法;
(2)依照与委托方的《物业管理服务合同》和管理办法对管理区进行管理;
(3)依照规定收取管理费用;
(4)有权要求甲方协助管理;
(5)违背问题由甲方负责。
2.义务：
(1)履行以委托方的物业管理合同依法经营;
(2)接受甲方监督;
(3)重大管理措施提交甲方审议;
(4)组织和协助有关部门提供管理区生活服务;
(5)接受当地房产部门和有关部门的指导。
(6)不承担对甲方工作人员的人身、财产的保管保险义务(另有，专门合同规定除外)。
六、 管理服务费用
l.本物业的管理服务费按双方协商的标准由乙方向甲方收取，即自 年 月 日起新入伙租户每月租金的 %。
2.乙方对甲方的区域内设备、设施维修与养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
3.房屋建筑(本体)设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费由 方承担。
七、 违约责任
1.甲方违反乙方制定的《物业管理规章制度》的行为，乙方有权制止并按要求恢复原状，并赔偿损失。乙方违反本合同的，甲方有权制止并限期整改。直至追究相关责任。
2.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)
八、 其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
5.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6.本合同，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
7.本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
物业承包范文第3篇
关键词 农作物病虫害；专业化；承包防治；建议；江苏盱眙；黄花塘镇
中图分类号 S435；F324.6 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2011）21-0210-02
盱眙县黄花塘镇农技站在该镇杨庄村29.33 hm2统防统治试点取得成功基础上，创办农作物病虫专业化承包防治合作社。现将工作经验总结如下。
1 服务模式
2008年11月黄花塘镇农民创办了黄花塘镇灯塔稻麦病虫防治专业合作社。合作社以村组干部、专业植保机手和种田大户为主体会员，起初入社会员只有95人，理事长由农技站技术人员担任，以保证技术应用到位和统防统治工作的顺利实施。服务模式上采取“包办”和“帮办”2种形式。对劳动力、农药机械严重缺乏的组户实行病虫情调查、药效试验、防治配方拟定、组织集中防治和药效调查等全责由合作社操办的“包办式”服务；对有劳动力、农药机械不缺，但缺乏技术的农户，在病虫调查及药效试验基础上提供防治时间、药剂配方和防治用药，由农户自行施药的“帮办式”服务，以提高植保专业化防治工作的组织化程度[1-2]。同时，为满足农户对机插秧、抛秧、测土配方施肥技术的需求，2010年3月，又成立了黄花塘镇铁军稻麦高产栽培专业合作社，为农户提供统一供种、统一供秧、统一测土配方供肥和统一栽培技术指导的全程服务。2011年全镇300 hm2机插秧全部由该专业合作社提供一站式服务，并且全部实施了统防统治。
2 服务现状与规模效益
2.1 服务现状
合作社设在杨庄村村部，由镇农技站牵头，以村组干部、专业植保机手和种田大户为主体会员组建。目前，入社会员已由起初的95人发展到2011年初的1 366人，拥有插秧机3台、背负式弥雾机100台、手推式大型喷雾机3台、手推式弥雾机1台、病虫测报灯1盏、统防统治农药补贴1 600公顷次；拥有固定资产12.09万元，流动资金15.66万元，2年实现利润20万元以上，入社社员通过节本增收及股金分红人均352元，植保机手人均年工资收入实现2 780元。
2009年黄花塘镇灯塔稻麦病虫防治专业合作社在5个村6个村民组组建了2个机防服务队，实行统防统治“包办式”服务，总包办服务面积108.67 hm2，同时还接受了13个村36个村民组的植保统防统治“帮办”申请，帮办式服务面积达1 240 hm2。全镇包办式和帮办式专业化统防统治服务面积达到1 348.67 hm2。秋收时节，镇农技站还组织村组干部和种田大户进行观摩对比，以吸纳更多农户加入合作社组织，共同享受专业化承包防治带来的实惠和便捷服务，有力促进和推动全程承包专业化防治工作的开展。
2010年，各村组大多数农户要求加入合作社，镇农技站对相关村组逐一召开会议，落实专业化服务面积。经统计，杨庄村、枣园村和新街居委会等3个村60个村民组共928.87 hm2稻麦面积申请了“包办式”专业化承包防治服务；张庵村、瓦屋村、绿化村等13个村80个村民组2 176.93 hm2申请了“帮办式”专业化防治服务。至此，2010年全镇“包办式”和“帮办式”专业化承包防治总面积达3 105.8 hm2，占全镇稻麦种植面积5 009.4 hm2的62%。
2011年以来，在2010年的基础上又新增了450.87 hm2，使得全镇植保专业化承包防治总面积达到3 556.67 hm2，占全镇种植总面积的71%，呈逐年递增的良好态势。
2.2 规模效益
2009年专业化防治区小麦穗期病虫综合防治用药1次，农药成本90元/hm2；水稻秧田期统一用药3次，折合大田农药成本22.5元/hm2；大田期统一用药2次，农药成本405元/hm2。统防统治服务区农户在实行统一品种、统一育秧时间、统一移栽规格、统一施肥标准等栽培措施基础上，“包办区”由合作社统一组织植保服务队实施，“帮办区”由合作社统一通知农户分户实施。由于狠治了秧田病虫，使得服务区水稻大田无重大病虫的发生危害。而未经合作社专业化防治的农户少的用1次药，多则用了2～3次药。而且专业化防治服务区农户防治效果比农户自行防治提高10%以上，挽回产量损失450 kg/hm2，减少用药2～3次，节省农药成本675元/hm2左右，实现了专业化防治比农户自行防治节本增收1 500元/hm2以上的良好效益，得到了受益农户的一致好评和广泛赞誉。2010年“包办式”防治区水稻收取病虫害承包防治费1 275元/hm2（含机手工资），“帮办式”防治区水稻实收防治费1 432.5元/hm2左右（含机手工资），农户自行防治的水稻病虫害防治成本1 929元/hm2（含折算的人工费）。承包防治区比农户自行防治少用药2～3次，节省用药工本522～672元/hm2，且防治效果提高10%～15%，加上栽培管理技术指导到位，水稻产量较农户自行防治的田块高900 kg/hm2。
合作社成立至今，已实施小麦穗期病虫防治4 454.47 hm2，水稻病虫综合防治8 897.33 hm2，统防统治农药销售收入1 734 672元，实现利润逾20万元。此外，还获赠背负式弥雾机、手推式弥雾机、病虫测报灯、统防统治农药补贴等，折合人民币10.4万元。
3 做法与经验
3.1 选择适当的服务方式
以全程承包防治为手段，带动统防统治全面开展。根据当地实际情况，主要采取2种服务方式：一是全程承包的“包办式”防治，在水稻、小麦种栽之前与农户签订合同，按面积一次性收取农药、机工费用，整季作物病虫害防治由合作社全责“包办”，保证防治效果；二是全程承包的“帮办式”防治，在水稻、小麦种栽之前与农户签订“帮办式”协议，按次收费（收费按实际用药、用工的市场价收取，防治1次病虫收1次费用），整季作物的每次病虫防治需按合作社要求统一防治，施药可以由合作社机防队喷施，也可以由农户自行喷施[3-4]。合作社确保整季作物病虫害最终防治效果（保产或增产效果）不低于周边自行买药防治的农户田块，但整季作物的累计用药、用工总成本低于其他农户10%以上。
3.2 市场化运作，规范化服务
专业化承包防治坚持签好2份合同：一是及时与农户签订服务协议，利用冬春农闲季节，由镇农技站牵头，村组干部协助，根据自愿的原则与农户签订服务协议，明确双方的责、权、利，严格按照合同约定开展服务；二是与机防队或机手签订协议，制定施药规范，明确喷药质量及责任[5]。
3.3 以点促面，典型引路
合作社创办之初，专业化统防统治试点面积仅29.33 hm2。2009年，承包防治“包办式”服务面积108.67 hm2，“帮办式”服务面积1 240 hm2，专业化承包防治总面积1 348.67 hm2；由于专业化防治节本增收效果显著，推动了专业化承包防治工作迅速跃上新台阶，2010年“包办式”服务面积达到928.87 hm2，“帮办式”服务面积达2 176.93 hm2，总面积达3 105.8 hm2；2011年以来，全程承包防治的专业化面积已经达到3 556.67 hm2。从2008年试点时不足全镇稻麦种植面积的1%，发展到2009年的27%，2010年已增长到62%，2011年已高达71%，真正起到了以点带面，稳步推进的作用。
3.4 统一部署，精心落实
病虫专业化承包防治服务由镇农技站统一部署，各组农户讨论自愿参与。镇农技站挑选事业心强、技术过硬的专业技术人员负责各区的防治调度、日常管理、信息收集、传递和技术指导工作[6]。各“包办式” 和“帮办式”服务区努力做到“五有”：有组织（村级联系人、机防队员、病虫监测人员）、有章程（如何收费、如何组织实施）、有场所（培训、办公、仓储）、有依托（市县植保站、镇农技站）、有效益（入社社员防治成本降低、机手收入有保障、服务依托单位有物技服务收入、村组联系人有工资报酬）。
3.5 技术宣传与技术服务
镇农技站具体负责技术宣传与技术培训。一是机动喷雾器使用与保养技术培训；二是重大病虫防治前对机手和农户进行技术培训，发放明白纸，并提供技术服务电话等。2009年小麦赤霉病防治和水稻育秧技术培训16场，培训机手和农户逾800人次；2010年培训23场1 260人次；2011年截至目前已培训15场，受训人数已达1 000多人次。
3.6 技术服务和物资保障
为准确有效的开展技术服务，合作社订阅了《现代农业科技》《植物保护》《农业科技通讯》《农家致富》《江苏农业科技报》《品牌农资》等10多种农业报刊杂志，并成立了盱眙县病虫测报站黄花塘测报分站。在统一测报的基础上，按照市场化运作模式，大力推广应用全国农技推广中心推荐公布的安全、高效、低毒、低残留农药，采取“统一防治适期、统一用药品种、统一施药器械、统一防治方法、统一技术指导”的“五统一”措施，切实做好病虫专业化承包防治工作。3.7 积极争取项目支持
为促进工作的开展，减少服务风险，合作社还积极争取农业项目的扶持。自成立以来，先后争取了“农作物病虫害专业化统防统治示范区”、“水稻高产增效创建万亩示范片”、“科普惠农兴村计划”、“优质稻米工程”、“水稻机插秧”等项目。这些项目的实施，从物质上、技术上给予了植保专业化承包防治工作很大的推动与支持力量。
3.8 接受农技植保部门的技术指导
植保专业化承包防治工作，尤其是“包办式”服务，技术性高，责任风险大，易与农户发生防效争议。因此，得到植保部门的技术支持至关重要，每一期防治方案和药剂种类确定均要经过市县植保专家的严格把关。由于他们工作扎实有效，农户增收增产显著，2010年秋收后有2个村民组农户自发筹钱置办酒席，邀请县植保站、镇农技站及合作社负责人到农户家做客答谢。
4 发展建议
4.1 开展综合服务，提高综合效益
植保专业化防治工作单一、季节性强，从业时间短。为了保证队伍稳定，必须切实提高从业人员及机手的收入，调动他们的工作积极性，积极拓展业务范围，逐步将专业化防治，种肥、药代购代销，粮食购销，机耕、机种、机收、机插结合起来，将机手培养成收割机手、播种机手、插秧机手、弥雾机手，同时成为种肥药等农资配送员，让他们全年有活干，提高综合收益。
4.2 增加机械数量，提高服务能力
黄花塘农技站现有农业院校毕业生6人，其中农艺师4人，研究生1人，技术力量过硬，完全有能力把全镇植保专业化防治工作做好。2011年还要增加大型植保施药机械10～15台，并整合社会现有的插秧机、收割机加入到合作社，计划到2012年对全镇5 000 hm2稻麦病虫全面实行专业化承包防治，以期实现病虫专业化承包防治面积达到100%的目标。
4.3 强化植保专业化合作社管理，确保统防统治效果
植保专业化合作社成员组成应以村组干部、农技人员、植保机手和种田大户为主体，零散小户只能作为服务对象，合作社服务时收取一定的服务费用，否则统防统治服务面积难以迅速扩大。农技人员是推行植保专业化工作的主体，随着服务规模的日益扩大，工作负担将越来越重。对农技人员实行全额发放国标省级工资，合作社可根据服务面积提取一定比例的利润用于发放工资补贴和奖金。同时应切实保证其有效工作时间，以服务统防统治大局。为保证专业化统防统治的效果，维护合作社信誉，专业合作社所用农药应由农技站或县植保站统一调配供应，以保证货真价实，杜绝假冒伪劣。对专业化服务规模较大的行政村，应设法配备村级专职农技人员，以协助镇农技站搞好统防统治技术服务。
4.4 政府加大政策和资金支持力度，提高统防统治水平
目前，统防统治“五有”保障尚欠实力，防治药械严重不足，对诸多要求“包办”服务的组户无力承担，机手待遇得不到切实保障，留人难，测报经费短缺，药效试验、信息传递、技术培训、防效调查等工作尚缺少足够的资金支持。政府应加大对专业化服务工作的领导和政策资金支持，让这项有利于粮食增产、节本增收，有利于农业新技术应用和生产无公害绿色食品的惠农措施得以迅速展开。政府及相关职能部门应对这项公益性事业提供政策及资金支持，对器械装备不足的村组予以机动喷雾器扶持，对"两迁害虫"集中防治给予药剂扶持，以推动病虫专业化承包防治工作上水平、上台阶、上档次。
5 参考文献
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物业承包范文第4篇
关键词：土地承包经营权；用益物权；物权属性
自从土地承包经营制度确立以来，关于土地承包经营权的性质就一直是学界讨论的焦点，并形成了债权说、物权说、双重性质说等观点。在国家层面，虽然长期以来土地承包经营权在众多的部门法和政策中表现出极强的物权特征，但直到2007年《物权法》的颁布，才将其明确定性为用益物权。
一、土地承包经营权作为用益物权的基本特征
用益物权是直接支配他人之物而利用其使用价值的定限物权。用益物权除具有物权的一般特点，如对物的支配性、排他性、对世性以及绝对性外，还有以下几个特征：第一，用益物权以在法律设定的范围内对物的使用价值的利用为内容；第二，用益物权的客体以不动产为限；第三，用益物权具有独立性，即其设定不以用益物权人对标的物的所有权人或者使用权人享有其他权利为前提；第四，用益物权的实现以占有标的物为前提。
根据《农村土地承包法》和《物权法》的相关规定，比照用益物权的特征，可以发现土地承包经营权的用益物权性主要表现在：第一，土地承包经营权是权利人在法律规定的范围内享有的对承包地的支配权。土地承包经营权的设置是为了使土地作为不动产所具有的在生产和生活方面的使用价值能得以充分发挥。承包人占有承包地、自主决定从事何种农业生产、完全享有生产所带来的收益，并可以通过多种方式将承包权进行流转；第二，土地承包经营权具有排他性，即在同一块土地上不能同时存在两个承包经营权或和已设定的承包经营权相抵触的其他权利，否则就构成了对承包经营权的侵犯，权利人可以通过司法途径予以排除；第三，土地承包经营权具有对世性和绝对性。土地承包经营权一经设定，权利人之外的一切人均成为义务人，除有法律规定外不得妨碍土地承包经营权的行使。而且土地承包经营权的实现不需不特定义务人的积极作为，只要求他们履行不得侵犯的消极义务；第四，土地承包经营权的设定不以承包人对土地存在其他权利为条件。土地承包经营权依国家法律设定，其取得虽以农民集体成员资格为前提，但是资格只是一种身份状态。资格尽管往往会引起某种特定的权利义务关系，其本身却不包含任何权利义务内容。
二、对土地承包经营权的限制
法律对土地承包经营权进行的必要限制主要体现在承包人在利用承包地时应尽的义务上。
（一）土地承包经营权人维护土地农业用途的义务
这项义务规定在《农村土地承包法》第十七条第一项中，要求承包人在经营承包地时应符合土地的自然属性和约定的用途，不得随便改变。承包地农业用途的改变分三种情况，不应一概而论，要分别处理。第一种情况下，承包地的全部被用于非农用途，如改耕地为工业用地或者住宅用地，对此，若无合法审批手续，则应予以绝对禁止；第二种情况下，承包地的部分改变了农业用途，如承包人为了农业生产管理的方便在承包地上建设房屋的行为。对此要分析部分承包地用途的改变是否为农业生产所必需以及被改变用途的承包地的面积是否限定在合理的界限内，如果上述两个条件具备则不宜做禁止性处理；第三种情况则相对比较复杂。根据《农村土地承包法》第二条的规定，对农业应做广义的理解，即农业除种植业外还包括林、牧、副、渔业。由于《土地管理法》第四章确认了对耕地的特别保护，当承包人未经法定程序将耕地改为其他农业用途时，应定性为未履行维护土地农业用途义务的行为。问题是，在林、牧、副、渔业之间是否允许土地用途的随意改变以及林、牧、副、渔业用地能否随意改做耕地呢？对此，我们要从所涉及的承包地的历史用途、国家的土地规划、当地的农业结构以及农业的可持续发展等多发面予以考虑，在对各种因素做出整体的综合判断后，才能确认承包地用途的改变是否合法。
（二）土地承包经营权人的土地合理利用义务
此项义务规定在《农村土地承包法》第十七条第二项，可分解为地力维持义务和不得抛荒的义务。地力维持义务要求承包人在承包经营权存续期间至少要保持承包地原有的肥沃程度，至少要维持承包地原有的产出能力，因为即使不改变土地的农业用途，过度使用土地而不维持土地肥力同样是对农业资源的破坏。地力维持虽是土地承包经营权人应该履行的一项合理义务，但是由于影响地力维持的不仅有承包人的主观意志，还有承包人的经济能力、维持地力的经验技术、承包地的周边环境（有无污染源等）、国家的技术支持等诸多因素，仅仅由承包人来承担这项义务显然有失妥当，应由国家、集体和承包人共同负责。
土地不得抛荒义务是指承包经营权人在权利存续期间应在承包地上进行耕种、经营等农业生产活动，不得废弃对承包地的使用。造成农民抛荒的有经济的、自然的、社会的、政策的以及制度的原因，但是原则上可以归结为较低的农业收入以及农民无力从事农业生产。避免农民抛荒土地，单凭一项法律的规定是远远不够的，应从多方面着眼，完善农业生产配套措施，健全农村的社会保障体系，包括：建立承包土地的合作经营机制、健全土地承包经营权流转市场、改善农业生产基础设施以及稳定、提高粮食收购价格等等，从根源上使农民善待土地。
（三）关于土地承包费的收取
最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》（试行）第三十七条规定，承包费是承包方依据承包合同的约定向发包方交纳的款项、实物或者应当履行的劳务。与承包经营权人维护承包地农业用途的义务和土地合理利用的义务不同，承包费涉及的是基于承包合同而产生的给付义务，而不是对土地承包经营权的行使本身进行的限制。尽管如此，由于土地承包费的问题不论在法理上还是在现实中都有着不应该忽视的意义，故于此一并探讨。
根据承包方式的不同《农村土地承包法》对承包费采取了不同的态度：对于四荒土地的承包明确规定了承包费的收取，而对于家庭承包则未置可否。从法理上讲，土地承包经营权是基于农民集体土地所有权而产生的用益物权，虽然具有其独立性，但在实质上仍可以理解为“是所有权人为更好地发挥所有权的作用而使非所有人行使其对所有物的权利”。承包人虽为农民集体的成员，但是两者毕竟是不同的法律主体，有着各自独立的利益，因此完全可以将承包费理解成在设定土地承包经营权时，作为土地所有权人的农民集体为实现土地所有权的收益权能而收取的对价。从现实看，2006年农业税的取消在减轻农民负担的同时，也切断了集体的一个重要收入来源。虽然理论上集体可以通过四荒地的发包、发展集体企业等形式实现公共积累，但毕竟各地的自然环境和经济发展水平不一，集体的财政状况也因此存在着很大的差距。这就必然导致一些集体无法为成员提供必需的公共产品、生活保障设施。
虽然从法理上和现实需要上看，承包费的收取都有其合理性。但问题是承包费会增加农民的负担，使国家废除农业税的政策变得没有意义。产生这种顾虑的一个重要原因在于历史上曾独立存在过的承包费被归到了其他涉农税费的名目下，从而具有了行政收费的性质。在本质上，税费和承包费是两个完全不同的概念，不应混淆。税费是国家调节不同阶层收入、对利益进行再分配以实现社会公平的一个重要手段。由于农业本身就是一个弱质产业，且我国城乡二元结构下农村居民的收入远远落后与城镇居民的收入，在这种情况下再征收农业税非但不能实现社会公平，反而加大了农民负担，使贫者愈贫，因此国家才做出了取消农业税的正确决定。承包费虽然也要求一定的利益支出，却不具备调节收入进行利益再分配的功能，它是用益物权人为取得用益物权向土地所有权人支付的对价，反映的是一种平等的民事关系，且这种关系发生在有天然联系的农民和农民集体之间，具有封闭性，不存在第三者来分享农业收益的问题。更重要的是，承包费说到底还是用来服务于农民个人的。有学者通过实地调查发现，在村财务公开和民主决定集体经费使用的前提下，大部分农民还是支持交纳一定费用的。
综上，法律可以考虑明确集体可以收取承包费，但是否收取、承包费的数额、形式等具体问题则可以交由农民集体根据实际情况通过民主讨论予以确定。同时规定两项基本原则，第一，承包费必须用于集体的福利；第二，承包费的交纳与否不能与土地承包经营权的得失挂钩，这是由土地承包经营权是具有身份性的物权的特征决定的。
三、土地承包经营权的物权属性与承包土地的经营方式
《物权法》将土地承包经营权界定为用益物权，强化了承包地的经济价值；另外，《物权法》延续了《农村土地承包法》中有关承包地调整的规定，等于承认了承包地对农民的保障功能，并规定了承包人维护土地农业用途和土地合理利用义务，对土地承包经营权进行了合理限制。这种立法模式，在尊重我国国情的同时，考虑到了社会的发展，应予以充分肯定。在考察土地承包经营权的物权属性与承包土地经营方式的关系时，也应兼顾《物权法》这两方面的内容。
土地承包经营权的用益物权性内在地要求作为承包经营权客体的土地的经济价值最大化，否则在他人所有之物上设定用益物权要么毫无意义，要么就是一种剥夺。要充分发挥土地的经济价值，必须要对土地进行合理配置和利用。而土地的合理配置和利用不能通过行政命令和政治运动的方式来实现，而应该让农民自己选择和创造能使自己利益最大化的承包土地的经营方式。土地承包经营权的物权属性让农民的自我选择和自我创造成为可能，因为与债权不同，物权的实现不依赖于任何人的积极作为，也就是说土地承包经营权一经设定，承包人即享有了在法定范围内对承包地进行支配的自由，并可以排除来自包括土地所有人在内的一切不法干涉。在这个意义上，土地承包经营权的物权属性为承包土地经营方式的多样性提供了法理基础和强有力的保护。
从另一个角度出发，地承包经营权作为用益物权所到的合理限制同样为不同的承包土地经营方式划出了一条不能逾越的底限：第一，不能以创新承包土地经营机制为借口，非法改变土地的农业用途；第二，不得改变土地承包经营制度本身，即在任何经营方式下都应保留农民自己经营自己承包地的可能性。
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物业承包范文第5篇
根据《土地管理法》第14条和第15条、《民法通则》第80条和第81条、《农业法》第12条规定之内容可知：土地承包经营权是指法人、其他组织、公民等一切农业生产经营者（这里主要指农民和集体），依照承包合同取得的对农民集体所有的或者国家所有而由全民所有制单位、农业集体所有制单位使用的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的占有和从事农业生产经营活动并获得收益的权利。但在政策和学术著作中，人们对当前的土地承包经营权概念的名称表述上均有所不同：①称之为“土地使用权”。中共中央、国务院1993年11月的《关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》中规定，经发包方同意，允许“土地使用权有偿转让”。②称之为“土地承包权”。1998年10月14日党的十五届三中全会通过的《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》指出：“要切实保障农户的土地承包权、生产自和经营收益权，使之成为独立的市场主体”。例如在理论研究中经常提及的“三权分离”，即明确集体所有权、稳定土地承包权、搞活土地使用权。这里需要指出，“土地承包权”提法是不科学的，因为土地“承包权”已有明确的含义，即根据《农业法》第13条第3款规定：“承包期满，承包人对原承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等有优先承包权”；《土地管理法》以及《继承法》等法律规定：土地承包权是指农业集体经济组织的成员（公民或集体）和其他农业生产经营者有权按照发包方的村民会议或村民代表会议决定，承包土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源的资格。它属民法中民事主体的权利能力范畴，而不属于民事权利的内容。即被赋予土地承包权主体资格的法人、其他组织或公民才有资格参与承包活动，才能有可能真正取得土地承包经营权的权利，但在竞争承包中，不是任何组织或个人都能取得土地承包经营权的权利的。显然，承包权是一种身份权，与承包人的身份不可分离；是一种期待权，在发包前或继承、转包、转让、互换前，只有可能性而不具备现实性。可见，与土地承包经营权是具有不同性质和不同层次的概念。③称之为“土地承包使用权”。（注：彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社，1994年版，第277页。）这样称谓容易与属于经营权范畴的企业承包经营权相区别。④分别称之为“土地使用权、土地承包经营权”。如有人认为土地使用权和经营权“其性质和权能基本相同，……主要区别是原始取得的方式不同，使用权是依法和按照集体经济组织的
规定分配取得的；而经营权是通过签订土地承包合同取得的，或是在转让中取得的”。（注：钱介敏、倪江生：《完善农村土地法律制度的对策》，《中国法学》，1990年第6期。）⑤改造为“农地使用权”。有人认为“土地承包经营权”概念存在固有缺陷，应用农地使用权概念代替，即“农地使用权是以种植、养殖、畜牧等农业目的，对国家或集体所有的农用土地占有、使用、收益的权利”。（注：梁慧星主编：《中国物权法研究》（下），法律出版社，1998年版，第716页、第705页。）⑥改造为“用益权”。有人认为“承包经营权并不是严格的法律用语，在未来的用益物权立法中应当尽量避免使用”，“农村承包经营权以改造成为用益权为宜”。（注：房绍坤、丁海湖、张洪伟：《用益物权三论》，《中国法学》，1996年第2期。）⑦改造为“永佃权”。“我们认为，我国目前实行的农村土地承包经营权，就是一种新型的社会主义性质的永佃权；如果采用永佃权的制度代替农村土地承包经营权，不仅有利于法律概念的统一、准确，而且有利于巩固农村土地使用关系，保障双方当事人的合法权益，使农村土地使用关系法制化”。（注：杨立新、尹艳：《我国他物权制度的重新构造》，《中国社会科学》，1995年第3期。）
上述各种表述都有它们合理的一面，但就目前的情形而言，“土地承包经营权”仍不失为一个最为恰当的概念。一是家庭承包制是广大农民的伟大创造，有广泛的群众基础；二是实行家庭承包经营20年的实践已证明，“这种经营方式，不仅适应以手工劳动为主的传统农业，也能适应采用先进科学技术和生产手段的现代农业，具有广泛的适应性和旺盛的生命力，必须长期坚持”。三是具体的农用地的使用权利绝大多数仍然是根据承包合同而设立的，目前农用地使用权出让方式主要包括农用地使用权有偿承包、租赁、拍卖、入股和抵押（实现抵押权时，则发生农用地使用权出让）五种，（注：丁关良、钱文荣：《农村农用地使用权有偿出让的机理研究》，《浙江社会科学》，1998年增刊。）其中承包经营的土地占80％以上。四是《民法通则》和《土地管理法》等法律对土地承包经营权名称和相关内容的规定，对理解和把握土地承包经营权概念提供了依据。
二、土地承包经营权性质的种种观点综述
关于当前土地承包经营权的性质，目前我国学术界的争论主要集中在物权说与债权说之间，除上述两种观点外，还提到物权兼债权说、债权兼物权说、（复合）所有权说、田面权说（所有权为田底权）四种。这里主要介绍前两种。
1.物权说。持这种观点者认为：“从这一（承包）合同作为法律事实产生的承包经营权，并非债权，而是一种物权”。（注：王家福、黄明川著：《土地法的理论与实践》，人民日报出版社，1991年版，第57页。）“中国大陆民法上的土地承包经营权相当于……永佃权”。（注：崔建远：《房地产法与权益冲突及协调》，《中国法学》，1994年第3期。）“关于土地承包经营权，实际上相当于永佃权”。（注：杨立新、尹艳：《我国他物权制度的重新构造》，《中国社会科学》，1995年第3期。）“承包经营权……是一种与债权具有不同性质的物权”。（注：钱明星著：《物权法原理》，北京大学出版社，1994年版，第290页。）“承包经营权无论从理论上还是从实证分析上，都应当属于物权性质”。（注：屈茂辉：《农村承包经营权改革问题探析》，《农业经济问题》，1998年第3期。）这种观点的主要理由是：①土地承包经营权是《民法通则》第五章“民事权利”第一节“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”所直接规定的权利，并且学术界通常认为，该节是对物权制度所作的规定；②承包人对所承包的土地有在法律和合同规定范围内直接控制、利用的权利；③土地承包权具有排他性；④土地承包经营权具有长期稳定性。
2.债权说。持这种观点者则认为，“联产承包合同，属于债权关系，基于联产承包合同所取得的农地使用权（即目前的土地承包经营权），属于债权性质。”（注：课题组：《制定中国物权法的基本思路》，《法学研究》，1995年第3期。）“从财产权法律上看，财产所有权与对财产的使用权的分离，可以表现为两种不同的法律关系和两种不同的法律制度，即物权关系、物权制度与债权关系、债权制度。我国目前实行的家庭联产承包责任制，通过集体与农户鉴订承包合同，属于后一种。”（注：梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第10～11页。）“目前的土地承包经营权具有债权性质，并不是因为‘承包经营’是一个典型的债的关系术语，而是根据其据以存在的现实法律关系的内容与特点，进行了深入分析之后所得出的结论”。（注：梁慧星主编：《中国物权法研究》（下），法律出版社，1998年版，第716页、第705页。）其主要理由：①它基于联产承包合同而取得，联产承包合同属债权性质；②承包人不能自主转让土地承包经营权；③如果在农用土地上已经设立了土地使用权，是否可以在其上再行设立物权性质的承包经营权，不无疑问；④在土地转包关系中，转承包人所取得的对土地的使用权利也是土地承包经营权，是否可以与原承包人设立物权性质的土地承包经营权具有相同性质，不无疑问。
3.物权兼债权说。持这种观点者认为，土地承包经营权的性质以物权为主，同时兼有债权性质。如有人虽然认为“土地承包经营权是我国民事基本法所确认的一种他物权，具有物权的某些特征”，但又认为“承包经营合同的订立本身是一种债权行为，它虽然确立一种物权，但在承包合同当事人双方之间，仍然存在一种债权关系，一方不依照承包经营合同的规定履行义务时，另一方有权请求赔偿损失或解除合同。”（注：吕来明著：《走向市场的土地——地产法新论》，贵州出版社，1995年版，第201页。）
4.债权兼物权说。持这种观点者认为，土地承包经营权的性质以债权为主，同时兼有物权性质，即债权物权化，这是指债权逐渐具有了物权的某些特征，如法定性、排他性等。
5.（复合）所有权说。持这种观点者认为，“集体和成员的关系决定了‘三权分离’（即所有权、承包权和经营权的分离）下的农地制度是集体占有基础上的农民个人所有，即复合所有制。承包权实际就是农民个人所有权，而‘三权分离’中的‘所有权’仅指集体层次的所有权或称集体占有权。”（注：叶华：《农地承包权具有所有权性质》，《中国农村观察》，1998年第6期。）这实际上体现了农地所有权主体的复合性或二元性，它不符合我国目前所遵行的“一物一权主义”原则，即在一个物上仅成立一个所有权。
6.田面权说。持这种观点者认为，“三权分离是指所有权（田底权）、承包权（田面权）、使用权（经营权）的三权分离”。（注：廖丹清、陈文科：《夏振坤对农业经济学和发展经济学的理论贡献》，《江汉论坛》，1999年第1期。）事实上这种观点是对我国古代明中叶以后出现的“一田二主”（即土地所有权分化为田底所有权和田面所有权，原土地所有人拥有田底所有权，永佃权人拥有田面所有权）所有权形式的误解所致。实际上，永佃权人拥有的不是田面所有权（如永佃权人拥有田面所有权，则土地所有人就无法依法撤佃），而应是可以依法永远行使的田面使用权，且永佃权是一种“比较完全的土地使用权”。显然，土地所有权一分为二，即田底权和田面权，也不符合我国客观上继受大陆法系“物权法”制度的“一物一权”基本原理。
三、土地承包经营权的法律性质是一种新型用益物权
土地承包经营权是在土地所有权与使用收益权分离的基础上产生的一种独立财产权形态。笔者认为土地承包经营权属于物权，属于物权中的他物权，属于他物权中的用益物权，且是一种新型用益物权。其理由如下。
（一）土地承包经营权是一种物权
物权是“为直接支配特定物并排他性地享受其利益的权利”。土地承包经营权之所以是物权，是因为它具备了物权的基本特征：
1.土地承包经营权的标的是土地（即农用地），是不动产。可见，土地承包经营权的标的是物，且是特定物（农用地），而不是行为，更不是知识产品，这就决定了土地承包经营权与债权和知识产权的区别。
2.土地承包经营权是一种对世权或绝对权。绝对权或称对世权，是指以不特定的任何人为义务主体的民事权利。在土地承包法律关系中，享有土地承包经营权的权利主体是特定的某一个或某几个法人、其他组织、公民；但义务主体则是除了权利主体（即承包主体）以外的任何人，且包括土地所有人，他们都不得任意侵犯土地承包经营权人所享有的任何权利，虽然，义务主体是不特定的。因此，土地承包经营权与债权（债权的权利主体和义务主体都是特定的）明显不同。
3.土地承包经营权以对农用地进行直接管领和支配并享受其利益为内容。土地承包经营权的内容是对土地的直接管领和支配，并排取他人的干涉和直接享受土地的利益，而无需土地所有人的交付行为，不必等他人的积极协助就能实现，义务人的义务就在于不干涉土地承包经营权人行使对农用地的占有、使用和收益的权利。
4.土地承包经营权具有追及效力。土地承包经营权的标的无论受到谁的侵犯，也不论落入何人手中，土地承包经营权人都可以追及其标的，并就此主张权利。“土地承包经营权受法律保护”，在这种权利受到妨碍或干涉时，可以通过各种方法请求保护。
土地承包经营权的上述四个特征正是物权所具有的基本特征的全部内容，所以说土地承包经营权是一种物权。
（二）土地承包经营权是一种他物权
物权可分为所有权（即自物权）和他物权。所有权是财产所有人对自己所有的财产依法进行全面支配的物权；他物权是财产非所有人根据法律的规定或者合同约定，对他人所有的财产享有的进行有限支配的物权，即所有权以外的其他物权。笔者认为，土地承包经营权是一种他物权。其理由如下：
1.土地承包经营权是在他人所有之物上设定的物权。过去“集体所有，集体使用”的土地产权制度，无法形成土地承包经营权，70年代末出现了土地“集体所有，农民使用”，才产生了土地承包经营权。
2.土地承包经营权是派生于土地所有权而又与所有权相分离的物权。土地承包经营权是由农民集体土地所有权直接派生和国家土地所有权间接派生的一种物权，是土地所有权与使用收益权分离的结果，即指非所有人在土地所有人的财产上享有、占有、使用和收益的权利。
3.土地承包经营权是受限制的物权，是一种不完全的物权。在物权中，只有所有权（自物权）是一种最完全的权利，它包括占有、使用、收益和处分四种权能，所有人可以同时享有这四种权能。而其它物权则都在不同程度上受到某种限制。土地承包经营权也一样，尽管它可以同时具有占有、使用、收益的权能，但是对农用地的最终处分权却始终归土地所有人，因此它是一种不完全的物权。
4.土地承包经营权是依合同约定而产生的物权。土地承包经营权虽然一般不是根据法律规定发生，但是依承包合同约定而发生，符合他物权产生的形式。
土地承包经营权的上述四个特征全部符合他物权的特征，因此，它是一种他物权。
（三）土地承包经营权是一种用益物权
他物权包括用益物权与担保物权。用益物权是权利人对他人所有物享有的以使用、收益为目的而设立的他物权；而担保物权是以保证债务的履行和债权的实现为目的而设立的他物权。我们认为，土地承包经营权是一种用益物权。其理由如下：
1.土地承包经营权是以使用、收益为目的的他物权。土地承包经营权主要是就农用地的使用价值方面对物进行支配，其目的在于对农用地进行使用及获取收益。这与担保物权主要是就物的交换价值方面对物进行支配，其目的在于对标的物的价值优先受偿相区别。
2.土地承包经营权是享有和行使对农用地的占有为前提的他物权。只有当土地承包经营权人实际占有农用地，才存在对农用地的使用和收益之可能。
3.土地承包经营权是以不动产为标的物的他物权。原则上说，对物的使用和收益既适用于不动产，也适用于动产。在实际生活中，人们对于动产一般可通过取得其所有权而加以使用、收益；但对于不动产所有权则往往因为需要花费较大代价而难以取得，原所有人也往往因不动产具有保值性和增值性而不愿轻易转让。在这种情况下，用益物权就成为解决不动产的所有与利用之间的矛盾的理想途径，而不动产也就成为用益物权的独有标的物。（注：李双元、温世扬主编：《比较民法学》，武汉大学出版社，1998年版，第336～337页。）在我国土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用和优化配置，解决土地这种不动产的所有与利用之间的矛盾，在法律方面，需要将土地所有权中的享用权能分离出来，使之形成以土地这种不动产为标的物的土地承包经营权，成为一种独立财产权的用益物权。
4.土地承包经营权为独立物权。独立物权是指不以主体享有的其他民事权利为前提，能够独立存在的物权。土地承包经营权是承包人自主经营并取得对农用地占有、使用和收益的权利，是在他人农用地上直接用于农业生产性质的耕作、养殖或畜牧的他物权。可见，土地承包经营权人对权利之享有不以享有其他财产权为其前提，故土地承包经营权为独立物权。
土地承包经营权皆上述四个特征符合用益物权的全部特征，因此，它是一种用益物权。
（四）土地承包经营权是一种新型的用益物权
古罗马法中的用益物权包括役权（其中包括人役权和地役权）、永佃权和地上权三种，它一直影响着大陆法系各国的用益物权立法。自1804年《法国民法典》问世以来，近现代欧洲大陆各国、拉丁美洲各国、亚洲各国民法及我国台湾地区民法，均规定了相应的用益物权制度。如《法国民法典》规定了用益权、使用权、居住权和地役权；《德国民法典》规定了地上权、先买权、土地负担及役权（含地役权、用益权及人的限制役权）；《瑞士民法典》规定了役权和土地负担，其中役权包括地役权、用益权、居住权和建筑权等；《日本民法典》规定了地上权、永小作权（永佃权）、地役权及入会权等；中国清末起草《大清民律草案》规定了地上权、永佃权和地役权；我国台湾省民法规定了地上权、永佃权、典权及地役权等。可见，关于用益物权的类型，各国家和地区之规定的确存在较大的差异。按传统的物权理论分析，可知传统的用益物权最值得重视者不外乎为地上权、地役权、典权、永佃权及用益权等五种形态。地上权、地役权、典权所含的内容与土地承包经营权有明显区别。目前，学术界有的人主张用“用益权”或“永佃权”来取代土地承包经营权。对此，在这里只要分析土地承包经营权与“永佃权”和“用益权”存在区别和论证土地承包经营权具有独特性质，则可证明土地承包经营权是一种新型的用益物权。
1.土地承包经营权与“永佃权”的区别。永佃权，即永久租种他人土地之权，或“支付佃租，而永久在他人土地上耕作或牧畜”（《日本民法典》第270条）之权。纵观各国立法和学说，永佃权的法律特征为：①永佃权为以他人的土地为客体的他物权；②永佃权为以耕作、牧畜为目的而使用他人土地的用益物权；③永佃权以支付佃租（即租金）为成立条件；④永佃权具有永久性或长期性；⑤永佃权依法可以任意处分，如转让、设定役权、抵押权；⑥永佃权具有继承性；⑦永佃权一般不能出租；⑧永佃权人的权利可依法被剥夺，即土地所有人可依法撤佃；⑨永佃权消失，永佃权人有收益的取回权，但应返还原物。
土地承包经营权和传统民法上永佃权一样，都是以耕作、养殖或牧畜为目的而使用他人土地的权利，同属用益物权。但二者在内涵上存在以下显著区别：①土地承包经营权建立在土地公有制的基础上，其标的物（农用地）既可以是国有土地，也可以是农民集体土地；而永佃权一般则是土地私有制的产物，其标的物基本上属个人所有，也存在国家所有，但不存在农民集体所有。②土地承包经营权内容涉及领域广，包括从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产；而永佃权内容只涉及耕作、牧畜的范围。（所谓耕作，指施劳力、资本于土地，以从事栽培植物而为收获；所谓牧畜，指放牧和饲养牲畜等。把以植林为目的种植竹木由地上权进行规定）。③在土地承包经营关系中，发包人虽不直接参与生产经营，但间接参与经营服务，形成“家庭承包、双层经营”的格局，并仍对承包人的生产经营活动享有一定的监督管理权；而在永佃权关系中，即不存在“双层经营”，也不存在上述所指的这种管理权。④土地承包经营权是有期限的；而永佃权则具有永久性或长期性。⑤土地承包经营权虽通过签订土地承包合同取得，但不依支付承包费为成立要件；而永佃权也虽应订立书面合同并依法登记，但还依以支付佃租为成立条件。⑥土地承包经营权流转种类多，包括转包、转让、继承、入股、互换、抵押、退包、赠予、反租倒包等，但有一定条件限制；而永佃权可以让予、继承并可作抵押标的，但均禁止租赁。
通过上述分析可见，土地承包经营权不同于永佃权，其内涵和外延更为丰富。
2.土地承包经营权与“用益权”的区别。按传统物权理论，用益权是指对物或权利不加变更地使用和收益的权利。在国外立法中，均将用益权作为人役权的一种。《法国民法典》第578条规定：“用益权为如同所有人一样，享用所有权属于他人之物的权利，但用益物权人负有保存该物本体的义务”。法国民法上的用益权具有以下特征：第一，用益权为物权的一种；第二，用益权具有时间性，即就用益权的期限而言，当用益权的存在为自然人所受益时，其即以该自然人的死亡为最长期限，亦即这是一种终身权利，除非当事人确定了一个较短的期限；第三，用益权为所有权的派生权利。（注：尹田著：《法国物权法》，法律出版社，1998年版，第335～342页。）根据《德国民法典》可知，用益权是指不可转让、不可继承的使用他人之物的权利。德国民法中的用益权有三种类型，即物上用益权、权利用益权和财产用益权。耕种土地所有权人的土地并取得土地的出产物的权利属于物上用益权，“这种对土地的用益权是德国民法中用益权的基本类型”。（注：孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社，1997年版，第247页。）综观各国立法，用益权的法律特征为：①用益权的标的物为他人所有之物；②用益权依法律规定或当事人意志而设定；③用益权具有时间性；④用益权具有不可转让性；⑤用益权具有不可继承性。
有的学者提出，用“用益权”改造土地承包经营权，而不用“永佃权”改造土地承包经营权，其理由是：“第一，在现代法中，随着各国土地政策的不断改进，永佃权已趋式微，甚至消灭；第二，永佃权作为封建剥削的工具，已在大陆消失近40年，这种国情不能不予考虑；第三，使用用益权而不使用永佃权，国外已有立法先例。《法国民法典》、《德国民法典》、《瑞士民法典》都规定的是用益权，而没有规定永佃权。”（注：房绍坤、丁海湖、张洪伟：《田益物权》，载《中国法学》，1996年第2期。）
笔者认为，土地承包经营权和现代民法上用益权一样，都有以耕作、养殖或牧畜为目的而在一定时限内使用他人土地的权利，同属用益物权，但二者在内涵上存在以下显著区别：①土地承包经营权主体只能是一切农业生产经营者，而以农民和集体为主；而用益权主体涉及一切民事主体（法人和自然人），但以自然人为主。②土地承包经营权内容涉及种植业、林业、畜牧业、渔业生产；而用益权在内容上非常广泛，如土地的用益权在德国民法中属于三种类型用益权中的物上用益权一部分。③土地承包经营权依承包合同有通过竞争（如责任田）和无竞争（口粮田）取得，但一般只有口粮田具有福利、保险功能；而用益权依据法律规定或当事人意志而设立，但一般与人的家庭和日常生活有关，如供养和抚养、担保作用、为自己养老。④土地承包经营权可以流转；而用益权不得转让、不得继承。⑤土地承包经营权不仅包括占有和使用权，而且包括收益权；而用益权一般包括占有、使用和收益权，但是，并非一切用益权都要包括对物的收益，即在设立用益权时，当事人可以约定排除用益权人的收益。⑥在土地承包经营关系中，发包方有权对承包人的生产经营活动享有一定的监督和管理权，而用益权中无此方面权利。
综上所述可知，土地承包经营权不同于用益权，两者有不同运行机理。
3.土地承包经营权是一种新型用益物权。土地承包经营权区别于永佃权和用益权，更区别于地上权、地役权和典权，同时也区别于国外民法中的其他物权和我国《民法通则》“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”中其他财产权，以及《担保法》中的质权（抵押权和留置权在《民法通则》中有规定）、《水法》中的取水权、《渔业法》中的捕捞权等，是一种崭新的用益物权。综括上述分析和论证，土地承包经营权的法律特征是：
（1）土地承包经营权是在他人所有之物上设定的物权。即土地承包经营权是由农民集体土地所有权直接派生和国家土地所有权间接派生的一种物权，是受土地所有权限制和限制所有权行使的物权。
（2）土地承包经营权是享有和行使以对物之占有为前提并以使用、收益为目的的他物权。即土地承包经营权之内容包括占有、使用和收益三大权能。
（3）土地承包经营权是以农用地为标的物的他物权。农用地是与建设用地和未利用地相比而言，是主要以生产生物产品为目的的直接用于农业生产的土地，包括土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源。
（4）土地承包经营权的主体是一切农业生产经营者。即承包主体包括法人、其他组织和公民在内的一切农业生产经营者，但目前承包主体仍主要是农业集体经济组织内部的成员，即农民和集体。显然，土地承包经营权的主体具有限定资格条件性。
（5）土地承包经营权是依承包合同约定而发生的他物权。《土地管理法》第14条和第15条都明确规定：“发包方和承包方应当订立承包合同。”依承包合同产生土地承包经营权，符合他物权产生的两种途径（法律规定和合同约定）之一。版权所有
（6）土地承包经营权是有一定期限的权利。承包期限包括法定期限和约定期限两种。法定期限如《土地管理法》第14条第1款规定：“土地承包经营期限为三十年”；约定期限如《土地管理法》第15条第1款规定：“土地承包经营的期限由承包合同约定”。
（7）土地承包经营权是以耕作、养殖、竹木或牧畜为具体内容而使用他人土地的权利。即是从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产经营而使用他人土地的权利。显然，土地承包经营权所涉及的生产经营活动包括一切以农业为目的的生产活动。
（8）土地承包经营权是一种具有可转让性和可继承性的权利。《农业法》第13条第2款规定：“在承包期内，经发包方同意，承包方可以转包所承包的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可以将农业承包合同的权利和义务转让给第三者”；该条第4款规定“承包人在承包期内死亡的，该承包人的继承人可以继续承包”。目前，土地承包经营权流转形式已呈现多样性。
