房地产开发市场规模范文第1篇

关键词：城市规划，最优规模，房地产开发

1.引言

房地产业是我国的支柱产业之一，其开发规模的优劣对我国的经济发展有着很大的影响。城市规划是一个城市经济发展的方向，是作为建设和管理城市的基本依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合手段。而房地产开发则是带动了城市的经济发展，同时也影响了其他诸多产业的发展。而如今，城市化进程的加快，使得城市规划也须考虑诸多的因素，而其中联系最紧密的还是房地产业，但是两者之间也存在着很多的问题，尤为突出的就是房地产开发规模的问题。

城市规划是指导和控制房地产开发的核心手段，由于房地产开发涉及的主要问题就是土地的用途与土地的开发规模问题，城市规划对房地产开发的控制正是针这些问题的。所以，政府要对房地产开发进行有效的调控，城市规划是最有效的手段。

如何协调好城市规划与房地产开发的关系，从而实现房地产业的可持续发展，已成为当今的热点话题。而本论文就是把城市规划基本理论同房地产开发规模相结合，提出了探究房地产开发的最优规模，能够使得城市规划和房地产业之间存在良好的沟通互动，从而让房地产业健康可持续的发展。

2.城市规划与房地产开发

城市规划，是处理城市及其邻近的区域的工程建设、经济和社会、土地利用布局以及对未来城市的发展预测和建设的综合部署。它的对象偏重于城市物质形态的部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排。城市规划是建设城市、管理城市的指导方向，是保证城市土地空间资源有效利用的前提和基础，是实现城市经济发展和社会进步目标的重要手段之一。

城市的性质、职能和它的规模、城市土地配置的合理程度、其用地的功能布局和城市公共基础设施的发展水平，决定了城市的地价。而这些因素主要是由城市规划进行决策决定的。相应配套设施的优劣也会对低价产生直接的影响。城市规划通过对配套设施的增加和完善来改善城市经济发展的优越环境，使得城市的地价水平进一步提高。

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此取得国有土地使用权是房地产开发的前提而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。房地产开发与城市规划紧密相关是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向以及实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。因此，城市规划在很大程度上决定了由房地产产品所构成的城市整体外貌和形象。

房地产开发以创造优美的城市居住环境为目标，不仅考虑到区域开发的局部问题，而且从城市整体环境中寻找可靠的依据，更加注重对开发活动进行原则性的引导，而不是细节性的塑造。

房地产开发在城市房地产开发规模中，保持房地产市场供求平衡也是维持其正常运转的重要指标，也是房地产市场调控的重要内容。在政府对土地市场的宏观调控中，房地产开发商需要获得政府对城市建设用地的审批后才能够得以建设，这就使得政府以及相关的城市规划部门就获得了主动的地位，因此，政府部门就应当科学地规划城市房地产开发的规模，控制好开发的比例，从而达到开发最优。

3.房地产开发的规模

房地产开发最优规模是房地产开发用地面积的最优规模。合理开发规模是一个定量的区间。合理开发规模区间应该有一个中心点，也就是开发规模所代表的最优开发规模。

我们假定房地产市场需求量是一个随机变量，使得在研究周期内的期望损失（EL）达到最小，则

EL=Lrx0（x-y）f（y）dy+Ls∞x（y-x）f（y）dy①

其中：x为市场开发规模，y为市场需求规模，f（y）为y的概率分布，Lr和Ls为单位开发规模的剩余损失和缺少损失。

设市场最优开发量为x*，根据无约束最优化条件梯度等于零，有dELdx/x=x*=0

求得F（x*）=LsLr+Ls②

上式表明F（x*）与LsLr+Ls相等时的开发量为最优开发量。

但是在实际房地产开发中，开发规模一般都不是连续变量，而是以某个规模为基础，按照一定的比例递增或递减的。设开发规模增量为，当开发规模为最优开发规模时x*，必有

EL|x=x*EL|x=x*+（剩余）③

EL|x=x*EL|x=x*-（短少）④

可得：剩余时的规模

∑x*+y=0p（y）LsLr+Ls⑤

缺少时的规模：

∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls⑥

由⑤、⑥知，在离散变量条件下，最优开发量应满足：

∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls∑x*y=0p（y）

也就是说，最优开发规模是累积概率值大于LsLr+Ls时所对应的开发规模。

4.结论

城市规划与房地产开发的关系一直以来都是关乎民生的大事，不仅影响到城市规划与房地产开发的和谐发展，还对国民经济能否持续健康地发展有一定的影响，这是一个不可忽视的问题。房地产业是一个关乎国民经济的产业，需要政府和企业之间的相互协调，以及金融等相关行业的支持。所以要保证房地产开发的最优性、合理性和有效性，就需要政府加强对房地产开发最优规模的调控。（作者单位：河南财经政法大学）

参考文献：

[1]陈旭轮.基于城市规划的房地产开发规模优化研究[D].上海：同济大学，2008.

[2]马立双，杨晓华.城市规划与房地产[J].林业科技情报，2004，36（3）：82，86.

[3]张立新.房地产业与城市发展[D].沈阳：东北财经大学，2003.

[4]谢晖.城市规划与房地产开发的协调机制研究[J].经济地理，2003-05，23（3）：393―396.

[5]夏南凯.《城市经济与城市开发》[M].北京：中国建筑工业出版社，2003.

房地产开发市场规模范文第2篇

规模经济是市场经济的一种现象，也是经济学中的一个重要范畴。随着中国进入“后WTO时代”，中国市场进一步开放，作为资金密集型的房地产业，其资金实力、开发能力以及技术水平上都与国外房地产业存在较大差距。所以无论从全球经济一体化的趋势，还是中国市场经济的客观要求，以及产业成熟度考量，培养和扶植房地产业的发展，走规模经济之路成为房地产业发展壮大的必由之路。

问题总有两面性。由于我国房地产业尚处于发展的初级阶段，因房地产投资过热可能引发的市场风险和金融风险而成为中央政府关注点。为了防止经济运行超过一定的速度和幅度带来的负面效应，需要为经济循环降温，中央政府的宏观调控就成为经济循环发展的调节器。由于财政货币政策的传导机制不畅通，宏观调控可能导致经济的急刹车，引发经济降温。在扶持房地产业实现规模经济的同时，使用调控手段优化资源配置。实现“适度规模经济”，同时也要防止因为调控引起经济的大幅降温。

在市场经济环境中，房地产开发企业谋求占有率的提高和市场份额的扩大，成为企业追逐利润最大化表现形式。由于当前我国房地产业的集中度不高，中国最大的房地产开发企业万科在全国市场占有率是1％，与美国最大开发商4.5％的市场占有率相比，规模依然有较大的上升空间。现阶段中国股市的股改扩容和房地产信托等金融创新，改善了房地产企业规模扩张的融资平台。房地产业企业通过发展规模经济，从根本上改变主要产业的重复建设和重复生产造成的过度竞争状况，在一定程度上达到分工的专业化、成本的节约，发挥开发商的低成本优势和差别化优势。同时有利于平缓需求波动，增强抵御市场风险的能力，提高经济效益和市场竞争力。

“吃、穿、住、行”，其中住房成为人们最大的单笔消费支出。近几年，中国70大城市的大部分城市，房价高起而且增幅明显，住房也就成为工薪阶层的“三座大山”之一，房地产业的投资增速过快还带来一系列社会问题。房地产开发规模并非越大越好，适度有序的发展才能保持经济的良性循环。为了缓解房地产业过快的增长，对房地产的调控也就成为了一种常态。由于房地产业的关联效应巨大，担心因为调控造成经济的降温，引发国民经济下滑和失业人数增加，所以政策在扶持规模经济和适度调控之间摇摆。

如何有效遏制因为调控引发经济降温，同时又保持房地产业的适度规模效应?需要找到现阶段中国经济的症结，建立有效的市场机制，从而形成市场的资源配置体系、市场传导机制和经济运行机制。让宏观调控由原来的“刹车机制”转变为制定新的“自控机制”。

房地产开发市场规模范文第3篇

关键词：楼市调控；房地产发展状况

中图分类号：F715 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0235-01

国务院自2010年4月遏制房价过快上涨的通知到2011年1月又“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。

作为国家支柱产业之一的房地产行业，在深度政策的调控之下，将面临哪些路径的发展选择，已经不是企业自主选择的结果，而势必成为行业发展的必然和需要。本文总结发展思路如下：

一、房地产行业内的规模化经营趋势明显加快

规模化经营对于各个行业来讲都是不可避免的趋势，由于过去几年商品房市场过热需求，房地产行业经历了大规模地扩张，这段时期行业内进入门槛较低，房地产企业数量多，规模小，资质条件差，技术水平及创新率低，但伴随着市场竞争日趋激烈和调控政策逐渐收紧，买方市场占据主导，中小企业的生存压力空前巨大，但房地产行业内的规模化经营带来的规模经济却越来越具有竞争力，也更利于抵御风险。

财新网的统计数据显示，2011年前11个月有20家房企销售额超百亿元，并且其销售总额超过7000亿元，其中，排名前10名的房企前11个月的销售额为5234亿元。虽然2011年楼市整体表现不佳，但在前20名大型房企中，前11个月有16家房企的销售额呈现逆市增长，并且有4家增幅超过50%。

与此同时，楼市调控的从紧，除了房企自身需要调整发展战略外，行业内的抱团取暖也逐渐成为共识。在房地产行业论坛上，中国地产金融拓展联盟宣布成立，作为一个由K8黄金湾联合27家开发商、36家金融投资机构联合发起的互助联盟，将为联盟内的会员提供全国最大的房地产项目池与资金池，通过独创的一种项目交换的商业模式，满足会员的项目拓展和融资需求。

根据帕累托80/20原理，房地产行业的规模化发展会向大型房企聚集，在楼市调控的背景下，这种趋势将明显加快。

二、房地产行业内将更加强调资产质量和运作能力

对于房地产企业来讲，资产质量包括了土地质量和资产配置能力。但内地开发商往往只有规模与土地储备量，而规模意味着高杠杆和高融资成本，土地储备中能延续开发的核心地块较少。上市房企中那些运作上市时对外宣称的模式是希望获取资本市场的认同，但这些模式均未接受过市场周期的检验。

2011年前三季度上市房产企业的资产负债率均值为63.58，已经到达了警戒线。1-11月份，开发商的资金来源中，自筹资金达到了41%，而贷款仅占资金规模的15%，在当前楼市调控背景下，资金饥渴的状况将更加严重，整个行业资金缺口将超过1万亿元。面临巨量的资金缺口，如何筹资填补，房地产行业在资本运作上需要创新。

目前内地房地产行业的融资渠道较为单一，绝大部分房企都是通过自有资本、银行贷款和其他高息高风险的融资途径解决资金问题，只有少数房企可以通过发行企业债券，股市融资，进入资本市场融资。相比同样受到政策影响，大多数香港开发商应对调控的能力较内地开发商更强，这主要源于港商国际资本市场融资能力强，资本市场议价能力更高，对于资金链的保障更具有持续性。从金融创新的角度分析，私募股权投资基金和REITs将是未来房企最重要的融资渠道之一。

三、房地产行业内深度并购将主导未来一定时期内的行业发展

2010年以来，随着调控政策逐渐深入和市场发展需要，中国房地产行业的并购案例持续增长。截至2011年一季度，房地产行业的并购案例数和并购金额均双双创下单季度历史新高。据清华研究中心数据显示，2010年我国房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年第一季度房地产业完成并购32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。

目前，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企。在并购活动中，大型房地产企业除运用传统融资渠道之外，还通过房地产投资基金(VC/PE)进行具体项目/企业的投资并购。在2010-2011期间房地产行业并购的案例中，由房地产投资基金支持的企业并购日渐活跃，大多是VC/PE支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

非房地产主业企业退出房地产业也，加速了房企并购浪潮的推进。非房地产主业企业退出房地产业主要是一些当初带着投机性目的进入房地产业的企业，因经验不足、规模小、缺少专业人才等而选择退出房地产业，从而集中力量发展主业。

总之，房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点，决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。

作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院

参考文献:

[1]周杰,姚洪心,韩建军.房地产企业规模化分析――由华润、万科联姻失败带来的思考[J].经济体制改革,2002.(3).

[2]汤腊梅,谢仲黎.试论房地产企业规模化发展[J].企业研究,2002.(3).

房地产开发市场规模范文第4篇

关键词：市场；组团；资源；地产概念

一、金融危机后重庆市新型房地产概念的发展

重庆房地产市场在09年上半年供需稳步回暖，并在08年末陆续出台的有利市政规划政策条件影响下，各大新区建设如火如荼，使得依托各类景观生态资源的地产项目获得了充分的发展空间。而众多资源型地产项目在09年暑期的热卖，充分印证了在市场消费力并未完全恢复下，充分发现并利用那些满足绝大多数购房者长期消费需求（如宜居、娱乐等方面）的配套资源，整合打造新的房地产概念进行市场推广，对于开发商盈利的重要性。其中最为引得业内外瞩目的当属具备绝佳景观资源配套、市场潜力无限的公园地产。

重庆独特的生态植被资源、两江环绕的地理布局、以及组团式的布局结构，皆为景观资源型地产的发展打下了良好的基础。而公园地产大多以大面积的生态景观配套为卖点，有的则以结合旅游、娱乐、消费功能的主题公园+住宅+酒店的复合项目为定位。其出现更是满足了中高层置业人士对居住环境品质的追求，并且特别适宜与老人同住的成熟两代或三代中产家庭。在市场表现方面，以位于西城中央、背靠2000亩双山公园的晋愉岭海·翡翠冷项目和南山风景区内融合度假功能的复合主题公园地产——海昌·加勒比项目在09年的热卖，也证明了具备稀缺性生态资源的地产项目在重庆市场具备相当良好的发展前景。

二、开发概念产生的影响因素及关系研究

（一）、影响因素初判

重庆作为金融危机之后全国房地产发展态势较为良好的城市，新的房地产开发概念层出不穷。而根据观察，从各种房地产开发概念的产生与发展与区域物业需求度（大到各种类型物业项目：如各类复合地产项目等，小到各种物业形态：如住宅的复式、错层、跃层、联排、叠拼等形式）以及区域城市用地规划方向有着密切关系。

新的房地产开发或居住理念与引导城市用地规划方向互相影响，如因为城市发展对居住环境质量需求的明显增强使得重庆政府在金融危机之后提出“宜居重庆、森林重庆”的理念，并在重庆西部九龙坡区一带重点规划的林地景观区域，也引导了公园地产等新型地产开发概念的诞生。

而资源型地产项目（具有良好的生态环境规划或配套等）需求度的明显增加直接表现为该类型物业供需市场的稳步回暖，也直接促生了该类地产概念的发展。

另一方面，市场供需状况直接受国家政策调控。比如09年上半年全国市场有迅速升温现象，国家即出台二套房贷调控政策提高二次购房首付比例及利率，对可能出现的市场泡沫进行抑制从而控制了新型地产开发概念的进一步产生和发展。

（二）、开发概念的四象限模型【1】

通过总结归纳几大影响因素，将经典的四象限模型进行演变（如图1）。

第一象限：区域城市用地规划方向限制引导并且限定该区域房地产开发的方向，因此将其关系初步判定为正相关情况, 可得dC／dP=Ci + kiP (0

P=PSn／∑(n)n=1PS

第二象限：区域物业需求度则直接促生该区域房地产新型物业开发，因此将其关系初步概括为正相关情况,可得dC/dD=-Cj+kjD (0

D= （SSn／∑(n)n=1SS）／（VSn／∑(n)n=1VS）

当此类物业类型尚未开发，销售量、存量皆为0时，即为绝对需求率。

第三象限：而区域物业需求度的直接体现为其市场供需状况，而市场供需状况则直接受政策调控影响，当多种物业市场出现过热集聚效应时，政策将会进行抑制性的调控。近年来，国家所出台的各级针对房地产进行调控的政策大都秉承过热便抑制，过冷便刺激的原则，以保持整个房地产市场的稳定发展，从而控制了新型地产开发概念的进一步产生和发展，因此在这里把相关调控政策与区域物业需求度的关系初步判定于非线性负相关情况，即区域物业需求度越高，政策正向调控频率越低。

第四象限：区域城市用地规划方向大多与针对房地产市场的调控政策保持一致的步调，因此将其关系初步判定于非线性正相关情况。

在土地市场供应条件一定，经济增长、利率降低、信贷及建设成本减少等因素使得区域房地产市场发展迅速的情况下，区域用地规划加大将会提高新型房地产开发或居住概念出现频率，引发某类物业因原有开发量、存量偏少而在销售市场上供不应求的情况下普遍发生，从而刺激此类物业开发量，引起区域房地产市场过热，此时相关调控政策将出台抑制市场过热、抑制土地供应，从而减小区域用地规划规模，使模型回到平衡；当土地市场供应条件一定，经济疲软、利率提升、信贷及建设成本增大等因素使得区域房地产市场发展速度减缓的情况下，区域用地规划将会降低新型房地产开发或居住概念出现频率，从而影响此类物业开发供应降低市场热度，此时相关调控政策将出台刺激市场发展、扩大土地供应，提高区域用地规划规模，使模型回到平衡。

（三）、资源型地产利润模型[2]

重庆地区资源型地产因其所依赖的资源属性大都远离市区处于城郊地带且片区规划面积较大（如景观林地），虽项目升值空间巨大，但因市政规划建设开始较晚使其周边生活、商业等各类配套较为欠缺，从而会在一定程度上影响到项目销售。而项目地处郊区也会增加市区购房者看房以及未来生活成本。因此假设前来看房的消费者与各个项目呈直线均匀分布，暂不考虑各个项目的具体产品定位及具体优缺点（v为购房者对项目的关注频率，k为每英里看房及未来生活成本， F为意向购房者密度， D为规划片区内各项目之间距离，T为规划片区边界距离，S为单个项目的销售量，变量P为单位商品房销售均价， C为单位商品房开发均成本，C0为开发商其它固定投入成本）：

按照交付成本相同：

P+kT= P0+k(D-T)

因此可以得到：

区域边界距离： T=(P0 -P+kD)/2k

销售量： S=2vFT=vF(P0 -P+kD)/k

建立区域资源型地产开发商利润模型:

B=(P-C)vF(P0- P+kD)/k-C0

当唯一变量P=（P0+kD+C）/2时，利润B有最大值

在此条件下，当各个开发商都开始遵循此模型时：

P0=P=kD+C ，T= D/2 , S=2vFT=vFD

可以发现当k（每英里看房及未来生活成本）值越大， D（各项目之间距离）值越大，单个项目价格越高，即开发商垄断性越高。

参考文献：

房地产开发市场规模范文第5篇

一、房地产投资基金简介

房地产投资基金是产业投资基金的一种，它是企业集团、投资公司、信托公司或其他非银行金融机构发起，通过发行基金份额或受益凭证募集投资人资金，由房地产投资专家进行专业投资理财或提供顾问服务，基金份额或受益凭证持有人按其所持份额享受收益和承担风险的集合投资制度。房地产投资基金有低税收、高分红、收益稳定等特点，是良好的可以提高组合收益、降低组合风险的投资品种。根据基金投资种类不同，可以将房地产投资基金进一步划分为三种：实物基金、权益基金、混合基金。从整体来看，全球主要国家美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有房地产投资基金上市，与普通股票一样交易。截至2003年底，已有18个欧洲、亚洲、南美洲国家地区，针对房地产投资基金制定专门的立法，推进房地产投资基金的发展。美国房地产投资市场几乎是全球市场的全部。20世纪八十年代，美国税法改革允许房地产基金直接管理房地产；1993年退休基金对房地产投资基金投资的限制被取消。至此，房地产基金开始迅猛地发展起来。截至2004年1月31日，美国房地产投资基金的总市值已经达到2390亿美元，其中股权型房地产基金市值2190亿美元。全美房地产基金拥有的商业类房地产超过4000亿美元；在机构持有的房地产中，房地产基金占10%～15%的份额。

近年来，我国房地产业虽然获得了巨大发展，但房地产融资渠道狭窄的状况仍没有改变。从2001～2004年房地产开发资金来源结构看，银行贷款占22.62%，利用外资占1.53%，自筹资金29.14%（其中，自有资金占15.71%），定金和预收款占38.7%，其他占8.01%。由此可以看出，银行贷款、开发商自筹资金以及定金和预收款构成了当前资金的主要来源。实际上，在考虑购房者来自银行的按揭贷款，以及定金和预收款中来自银行贷款部分时，银行贷款的比例会更高，这样，银行贷款渠道就成为开发融资的主渠道。

但是，在宏观调控的背景下，上述渠道均面临收缩，银行贷款作为传统和主要的资金来源受调控的影响较大。随着房地产金融风险的日益显现，银行纷纷收缩银根，开发商想通过银行贷款来发展房地产业将越来越困难。另一方面，广大中小投资者希望投资于房地产业分享收益，又缺乏有效的投资渠道。在这种两难的困境下，房地产投资基金在我国得到稳步的发展。据有关资料统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产投资信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了35.1亿元，分别较上年同期增长11%和28.73%。2005年国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。目前，房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。同时，在单个信托产品规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。

二、我国发展房地产投资基金的障碍

房地产投资基金乃至整个产业投资基金在我国都是新生事物，房地产投资基金的发展面临法律法规、经济体制、市场环境和人力资源的障碍。

（一）发展房地产投资基金的法律障碍。缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最主要的障碍。就公司型基金而言，存在的法律限制有：

1、投资比例限制。公司型基金设立和运作受现行《公司法》的调整和约束。按规定，公司对外投资不得超过公司净资产的50%。虽此规定对以实物资产为主要投资方向的基金而言不存在太大的限制，报表上可处理为公司自购资产并不列为对外投资，但对权益基金特别是主要进行股权投资的投资基金而言就成为其约束条款。该规定势必要求基金公司实收股本足够大，实质上是提高了基金发起设立的标准和要求。

2、公司治理结构限制。公司型基金成立后，由董事会选聘基金管理公司，实际管理和经营基金资产的独立的基金管理公司。而基金管理人与基金股东的目标价值函数并不一致，难免会出现基金管理人作为基金资产的实际控制人侵害股东利益的情况。这就要求有完善的公司治理机制作为保证，建立严谨有效的基金股东、基金管理人、基金托管人三方的激励约束机制。

3、双重税负限制。公司型投资基金运行实现投资收益，按规定应缴纳企业所得税，税后收益再实施对基金公司股东的分红，根据我国税法规定股份分红还应缴纳个人所得税。这实质是对基金投资收益的双重征税，减少了投资收益留存，抑制了基金的投资冲动。

（二）经济体制障碍。房地产投资基金的运行需要科学的现代企业制度。我国相当多的企业还没有真正建立现代企业制度，存在着所有者缺位、法人治理结构低效、运作链条过长和界限不清等诸多问题。我国目前有2万多家房地产开发企业，多数都是运作极为不规范的小型企业，该类问题就更为突出。我国国有资产的规模和比例在整个国民经济中占绝对优势，所以在发展房地产投资基金过程中，国家发挥了主导作用，要通过国有资产改革来带动房地产投资基金的发展，从国有房地产企业体制上突破推行房地产投资基金的制约。

（三）发展房地产投资基金的市场环境障碍。房地产投资基金是连接金融资本市场和房地产市场的纽带，而两个市场的发育成熟度也直接影响和制约房地产投资基金的运作和发展。

1、我国金融市场状况限制了房地产投资基金发展规模。美国房地产投资基金发展规模大，重要原因是金融市场发育成熟，融资渠道宽广且资金充足。但是，我国金融市场规模较小；货币市场和资本市场关联程度低；机构投资者羽翼尚未丰满、数量有限；社会大众财富的累积水平较低；投资意识和理念较为落后。因此，缺乏大量资金投入，是我国发展房地产投资基金起步阶段急需解决的障碍。

2、我国房地产市场投资种类贫瘠限制了房地产投资基金的投资范围。我国金融业与房地产业的联接主要依靠银行，房地产行业与资本市场的联动和发展成为当今金融创新亟待解决的课题。目前，只有为数不多的几家房地产开发企业公开上市发行股票；通过房地产资金信托计划进行融资的房地产开发企业也还是凤毛麟角；房地产抵押贷款证券化在我国还不具备实施的法律条件。所以，房地产投资基金盈利模式和投资方向较为单一，缺乏应该具备的投资渠道和收益来源。

（四）发展房地产投资基金的专业人才匮乏。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，这很难适应大规模房地产投资基金的经营运作。

三、我国发展房地产投资基金的对策

（一）建立健全相关政策和法律法规。首先，为建立多元化房地产融资机制做好法律准备。一是加快修订《企业债券管理条例》。《企业债券管理条例》修订之后，房地产企业特别是民营房地产企业将能够更有效地利用债券融资这种方式筹集资金，改善资金来源结构；二是在《证券投资基金法》之外尽快制定《产业投资基金法》。目前，现有的《证券投资基金法》并不规范产业投资基金，当然也不能规范房地产投资基金；三是完善房地产信托法规。银监会公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》取消此前单个集合信托合同不得超过200份的数量规定，将大大提高房地产信托的融资功能，实现与银行信贷的互补，并为未来房地产产业基金的发展提供可能空间；四是将法律制定工作细化、完备化。如，对投资渠道和投资比例的限制、基金信息披露要求、股息政策、基金市场准入和退出、基金产品的标准化、规定民事赔偿责任和上市流通，等等；五是对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为房地产投资基金的发展创造良好的税收环境。

（二）加强监管部门的协调和行业自律。针对目前我国行业监管的实际，国务院成立跨部门的发展房地产投资基金领导小组，统一制定房地产投资基金发展战略；全国人大加紧房地产投资基金的立法及相关法规的修改完善；人民银行、银监会与证监会等部门在监管职能上加强分工协作；人民银行在房地产投资基金发展政策规划方面加强研究，证监会负责对房地产投资基金的设立及上市监管等。银监会根据分业经营的原则，负责监管信托投资公司房地产业务的规范发展，同时探索剥离及实行现有房地产信托产品REIT化的改组模式，促进其房地产投资信托产品的标准化，推动收益凭证上市流通。建设部、国土资源部制定与房地产、土地登记和交易有关的规章，对交易权属做出明确规定。通过建立房地产投资基金业协会，加强同行业之间的信息交流与业务沟通，共同探讨解决基金业面临的新情况、新问题。

（三）重点培育有经营业绩的房地产经营管理公司。我国有50多家房地产上市公司的经营和监管经验可供借鉴，为房地产投资基金产品设计提供参考依据。房地产投资基金的上市流程和交易规则与普通上市公司的规定基本一致，实施成本较低。目前，众多拥有房地产并从事租赁经营的企业可以成为发展房地产投资基金的主要资源。通过公司型房地产投资基金逐步达到上市房地产投资信托的上市标准。一是企业可以以公司制和资金私募方式发起设立房地产投资基金，把商业模式建立起来，尽快开展投资基金业务；二是可以不断私募，增资扩股，股份制改造，扩大经营规模，达到上市资产规模；三是通过公司型房地产投资基金运营，形成核心竞争力，使之具有3年以上的盈利业绩；四是可以充分利用现有资本市场的资源。如通过私募方式发起设立公司和增资扩股、发行公司债券、实施房地产信托计划等，不断利用资本市场融资；五是可以依据《产业投资基金管理暂行办法》和新颁布的有关房地产投资信托的法律法规，报经主管部门核准，依法设立基金和基金管理公司；也可以等时机明朗后再按规范进行基金制改造，在交易所公开上市。

（四）加快培养和引进房地产投资基金经营管理人才。需要尽快建立起一支既精通基金业，又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，积极促进基金业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。