为加强土地资产和土地权属管理，规范划拨土地使用权转让行为，维护土地市场秩序，防止国有土地资产流失，根据国家和省有关法律、法规的规定，结合本市实际，就加强国有划拨土地使用权转让管理提出如下意见：

一、划拨土地使用权转让管理的基本原则

(一)鼓励划拨土地使用权依法流转，促进土地资源的优化配置；

(二)划拨土地使用权转让时，必须依法办理审批手续；

(三)根据划拨土地使用权转让的类型及交易时间，依法、合理处理；

(四)未经依法登记的土地使用权转让行为无效，不受法律保护；

(五)严禁划拨土地使用权非法流转，违者依法予以查处。

二、依法处理已发生的划拨土地使用权转让行为

划拨土地使用权，土地使用者必须按批准用途自用。对已经发生转让行为或已经改变用途的，按以下规定处理：

(一)出售商品房而转让划拨土地使用权的处理

l、房地产开发单位通过征(拨)用方式取得的划拨土地使用权，用于商品住宅建设，因销售房屋而转移土地使用权的，可以直接办理变更土地登记手续。但有下列情形之一的，必须按相应房屋建筑面积所分摊的土地面积补办土地使用权出让手续，按不低于评估确认地价的10％补交出让金：

(1)外销商品房；

(2)出售商品房时出现经济纠纷，买受人要求出售方补办土地使用权出让手续，或者法院要求出售方补办出让手续的；

(3)批准用途为公建配套，但改变用途建造商品住宅等出售的。

对于批准用途为建造商品住宅，但改变用途建成商业用房、办公用房等出售、出租的，可以按上述规定补办土地出让手续、补交土地出让金，也可以按《市政府办公室转发市国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取土地年租金的请示的通知》(锡政办发[*]17号)规定办理土地有偿使用手续、缴纳土地年租金。

市政府确定由数拿家开发单位联合开发进行成片改造的项目，由工程指挥部或者指定的某房屋开发单位统一办理征(拨)用地手续后，再将土地使用权分配给其他房屋开发单位使用的，可直接办理变更土地登记手续。

2、非房地产开发单位将批准建造的各类自建住房，变相作为商品住宅或者建成其他商品房出售的，其相应部分的土地应当补办用地手续。其行为发生在*年1月1日〈城市房地产管理法〉施行前的，补办土地用途变更手续；发生在*年1月1日后的，补办土地出让手续，按评估确认地价10％一40％的额度补交出让金(特因企业和改制改组企业盘活存量土地资产的，按有关规定执行)。

3、违法占用土地建造商品房的，由该开发单位限期补办用地手续。占地行为发生在*年1月1日以前的，补办征(拨)用地手续，发生在*年1月1日以后的，补办土地出让手续。占用的土地属于农民集体所有且房屋开发公司已经作过补偿的，补办用地手续时不再给原农民集体经济组织进行补偿。

4、本市城镇职工按“房改房”政策购买住宅的，按市政府有关‘房改房”的政策执行。在*年底前，对尚未办妥合法用地手续，而购房者在已领取房屋产权证后又急需上市转让的，由市国土管理局办理准予先行上市转让的证明手续。

(二)单位转让房地产涉及转让划拨土地使用权的处理

1、党政机关、人民团体相互之间转让房地产且用于办公的，企事业单位将房地产转让给党政机关、人民团体且用于办公的，办理划拨用地手续。转让时房价中隐含地价的，转让方应当按规定补缴土地收益金。

2、企事业单位转让房地产(包括以房地产抵债和以地联建，即一方出地，一方出钱，建成房屋后分成)，涉及划拨土地使用权转让，其行为发生在*年1月1日以前的，补办划拨用地手续；发生在*年1月1日以后的，补办土地出让手续，补交出让金，应补交的出让金额按评估确认地价的10％一40％确定(用于工业用途的，应补交的出让金按评估确认地价的10％确定)。

(三)以划拨土地使用权抵押的处理

以划拨土地使用权抵押的，应当经市国土管理局核定应补交的土地出让金金额。实现抵押权时，应当从拍卖抵押房地产所得价款中依法缴纳该土地出让金后，抵押权人才能优先受偿。在实现抵押权的过程中，由新取得士地使用权的一方补办土地出让手续。

(四)城市私房转让涉及划拨土地使用权的处理

城市私房原为住宅用途转让后仍用作住宅的，可直接办理划拨土地使用权变更登记手续，买受人应当按规定缴纳国有土地使用权有偿使用费。

城市私房原为生产、经营性用途或者转让后改作生产、经营性用途的，转让时应当补办土地使用权出让手续，应补交的土地出让金额可按评估确认地价的40％确定；也可以按锡政办发[*]17号文件规定补办土地有偿使用手续，缴纳土地有偿使用费。

(五)企业改革、改组、改制中原划拨土地使用权的处理，按＜*市人民政府关于企业改革中土地资产处置的意见＞(锡政发[*]169号)办理。

三、加强划拨土地使用权转让管理，制止划拨土地使用权非法流转

从本意见施行之日起，除法律、法规允许可以划拨供地的以外，在土地供应上不再采取划拨方式，一律实行有偿使用。所有划拨土地使用权的转让，须严格按＜城市房地产管理法＞的规定办理有关手续。为规范划拨土地使用权转让行为，现实行以下制度：

(一)严格实行土地登记发证制度

1、凡国有土地使用者，必须依法提出土地登记申请，申领国有土地使用证。从本意见公布之日起60天内，所有未领取国有土地使用证的房屋建设用地，其开发单位必须到市国土管理局办理初始土地登记手续，申领＜国有土地使用证＞。逾期不办理的，一律按违法用地查处，今后不再向其供应土地。

2、依法转让国有土地使用权的，转让双方必须在签订转让合同(协议)之日起30日内(购买公有住房、经济适用住房或商品房的，在房屋所有权登记之日起30日内)向市国土管理局申请办理土地使用权变更登记、换领土地证书。

3、商品房预售，预售人必须在预售合同签订后30日内报市国土局备案登记。

(二)实行国有土地使用权转让审批制度

1、凡转让国有土地使用权的，转让方必须向市国土管理局提出申请，经市国土管理局审核符合转让条件的，向其颁发国有土地使用权转让批准书。

2、宗地内的土地使用权需要分割转让的(如商品住宅分套出售），国有土地使用权转让批准书按每套房子为单位颁发。

3、转让方领取国有土地使用证和国有土地使用权转让批准书后，方可出售房屋，转让土地使用权。转让后，国有土地使用权转让批准书由转让的买受方保管，作为其今后上市交易的依据。

4、房地产转让人不持有国有土地使用证和国有土地使用权转让批准书的，市房产、国土管理部门不予办理房屋所有权和土地使用权变更登记、换证手续。

(三)强化管理措施，严格规范转让行为

1、政府各有关部门应当相互协作、密切配合，并依照法定职责严格审批程序。今后，不符合规划的计委不立项；没有立项规划不定点，没有规划定点土管不批地，没有领取国

有土地使用证的，规划不发执照，建委不批准房屋预售，房管不发拆迁许可证和房产所有权证，工商不发营业执照，供电不给通电，供水不接通水。

2、凡在本意见施行之日前违反法律、法规规定擅自转让土地使用权的，转让当事人应当在本意见公布之日起60日内向市国土管理局进行申报。凡主动申报的，可以从宽处理；逾期不申报的，按照〈土地管理法〉、〈城市房地产管理法〉、〈刑法〉和本意见规定从严查处。

3、市国土管理局可以对未领取土地证书、不符合土地使用权转让条件的商品房、住宅小区等进行公告。

三市（县）可参照本意见执行。