一、物业管理消费意识上的问题

购买住房作为投资和消费已被人们普遍认可，但购买住房后的物业管理作为消费则尚未被人们认识。一般都认为。花钱买房无非有两种意义，一是投资，二是消费。总之，我的钱已花完了，房子已经归了我。这种认识把房屋交易行为的终结作为投资增值的开始和消费行为的结束。就连当前在政策理论中把住房建设作为经济增长点和把住宅商品化作为消费增长点的两点论中也只是把住房消费归结到住房交易环节上。在这种认识的基础上，很多人表现为对物业管理的不理解，十之五六会说“房子都是我的了，还给你交什么管理费”。甚至在物业管理发育非常成熟的深圳，除了购买商品房的业主不管愿意不愿意，理解不理解都要交纳管理费外，所有政府开发的福利、微利商品房的管理费都没有能够达到最低的管理运作成木标准。

其实，房屋被购买后，其消费过程并没有结束，它不象一般消费商品在购买后很快被消费掉了，也不象一般耐用消费品购买后经过一定的消费过程逐渐消亡。而住房作为耐用不动产其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程申具有自身需要维护保养的特点，又有它的主人(物业所有权和物业使用权人)不断接受服务(特殊商品)的需求。同时它还具有美化环境和装点城市的功能。这都需要进行一种长期的、不间断的再投入即长期的消费过程。这个过程就构成了一种特殊的不动产消费形式——物业管理消费。

然而，这种看似简单的观点和道理，在从计划经济制下走过来的我国消费者的心理上和认识上都是较难于下转变的。所以，笔者认为有必要对此进行剖析，并力树立物业管理消费理论，提高全民物业管理消费成本意识。

二．物业管理消费意识障碍的原因

造成这一问题认识不清的原因主要有以下三点：第一我国长期以来实行的是福利性低房租的住房福利保障体。大部分住房的产权是国家或单位的，称为公产房。形威住房者无权属意识和房子有了问题公家管的传统定势。就使现在有些人自然存在“原来住公家的房我都不管，在住自己的房更没有理由给你交钱”的错误认识。第二、长期的计划体制下，我国实行的是低收入、多就业的低资政策，同时又由于在住房方面实行的是福利性实物分制度，工资结构中没有住房消费结构。虽然实行房改以来，工资结构中有了住房补贴。但它主要是用于房改中的购J提租和建立住房公积金等，而仍然没有用于物业管理灌的结构。所以，人们也还没有习惯在现今尚不宽裕的工收入中计算或计划用于物业管理的消费费用，以至于无从口袋拿钱难的情况。第三，深圳(以物业管理发育比好的城市为例)虽然市场经济的基础要好上一些，但它必竟是从计划经济体制的大环境中脱胎出来的。所以，政府对所开发的福利商品房和微利商品房一直是在进行哟行为的补贴(指提供商品经营用房、社区活动设施、半经营性停车场及纳税补贴措施等)的基础上实行强制性带福利色彩的低管理费政策。由于上述补贴属于暗补形式，使得这部分住房消费者既感受不到政府的补贴，还认为这种低标准管理费是应该的。于此，可以看出，即使在深圳这个物业管理发育比较成熟、市场经济比较发达、人们的商品意识比较强烈的地区，人们对物业管理的观念还是比较模糊，物业管理消费的意识也还不太明确。

;三．对物业管理消费问题的分析

有观点认为：如果说农民最根本的保障是生产资料一一土地的话，城市居民最根本的保障就是生活资料和投资品——住房。住房作为生活资料和投资品存在两方面的含义。其一是说住房作为不动产既可以自用，又可以增值；其二是说自己不用，通过出租和自然保值实现增值的作用。它们的核心是体现价值和使用价值。那么，住房作为消费品，除了具有上述价值和使用价值外，作为耐用不动产在使用周期内还有个再投入的问题。这是因为在购买住房时所投入的资本是购买了该房屋使用前的包括卖方利润在内的总成本，而购买房屋后再投入的用途，除了对房屋进行二次装修外，基木上全部是物业管理方面的开支，主要包括：房屋保养、设备维护、环境美化、清洁卫生、维持秩序及对业主住户)的其它服务等。

在评价物业价值的各种因素中，除了地域、房屋质量、设计和结构等固有因素外，物业管理的好坏已成为现代物业决定其价格波动的最主要因素之一。不仅如此，产权理论还告诉我们，物业管理的长期投入性消费还应该是业主的一种责任和义务。根据权属和责任相一致、权利和义务相统一的法律责任关系，结合我国从传统的福利性实物分房到货币性购买住房的政策的关键就是产权关系的改变上看，不论是投资还是消费，凡购买房屋都是以权属关系的确立为唯一标志的，即凡购(租)了房屋就获得了该房屋的产(使用)权，同时也就确定了投资或叫消费者对它的全部(或部分)的支配及监管、维护和保证其处于正常状态(也就是再投入)的责任。那么，这个责任压力对于居民的承受影响到底有多大呢。

笔者以深圳市政府、企事业员工等工薪阶层为例，做一下具体分析，按深圳市能够有资格购买福利房、微利房的人群来看，其人均月收入最低也可达2000元左右，户均4000元，这类人一般购买丽房两厅左右的房屋。在向上推，住三房二厅的人均月收入为2500元，户均5000元，住四房的人均月收入为3000元，户均6000元。在这种比较保守的确定户均收入的基础上，根据市住宅局，物价局九七年联合的”深圳市物业管理费分类指导标准”中对最高等级多层住宅楼的每平方米1元以及本体维修基金目前执行0．25元的标准。再设定二房、三房、四房的房屋面积分别为75m’、85m’、95m’。

则：户均月收入4000住二房的管理费标准为93．75元，占月收入的2．34％

户均月收入5000住三房的管理费标准为106．25元，占月收入的2．12％

户均月收入6000住四房的管理费标准为118．75元，占月收入的1．98％

从此组例子可以看出，就算月收入比较低的年轻家庭，其每月所需付的物业管理费也仅仅是一条普通的烟钱；5000元左右月收入的家庭的管理费标准也还不抵一瓶红葡萄酒的价值，而能够住上四房的处级以上干部每月需付的物业管理费标准也只是一家三口吃一次麦当劳的价钱。

综上所述：可以看出，房屋不论是做为实现其使用价值，还是出于价值的考虑使其能够保值、增值，还是做为一种权属责任，其消费的性质都是存在的，做为消费性的再投入也是必然的，从目前人们的收支水平来看也是可以承受的，其关键问题是，如何提高人们的认识，使人们认识到这是一种合理合法的，必须自觉交纳的一项正常性开支。也是自己正常生活中的必须支出。

四．提高全民物业管理消费成本意识的对策

1、政府方面

进一步加强培育物业管理行业和市场的力度，从国民经济和社会发展的角度，制定出发展物业管理的中长期规划，特别要制定出随着住房制度改革的发展而发展的住房管理体制改革的具体政策和措施，使物业管理走上快速发展的轨道。此外，还应采取下列措施。

(1)完善物业管理法规，目前从物业管理行业的角度已建立了一些法规制度，

但从消费者角度还没有充足的法规文件。所以要建立相应的法律法规文件体系明确住房消费者在住房消费过程中的权利、义务和责任，并在一定条件下派生出“房地产投资消费法”或“物业管理法”。做到不应从政府的管理角度，物业管理公司的企业行为角

度以及民众的物业管理消费角度都有一个法律的保证。

(2)改变当前政府对物业管理采取的补贴方式，变暗补为明补，以深圳情况为例，政府可在住宅小区开发建成后，将目前用做补贴性质的停车场、经营和管理用房以及部分有经营}生质的文化娱乐场所卖给管理单位，政府将这笔钱收归财政，再由财政开支渠道向政府发薪对象包括事业单位全额和差额拨款部分相应拨付，在工资结构中增加用于物业管理的补贴，象物价改革初期的付食补贴，水电补贴和煤气补贴等相同办法做为过渡性的工资性补贴，物业管理公司则按市场经营规则，按物业管理的全成本支出加上企业合法经营利润确定管理费标准，全额向物业管理消费者收取。这样就可改变目前，政府补贴即补不足够，业主又看不见，物价部门订价又过低，企业无利润产生甚至亏本，物业管理企业更有将政府补贴的设施收入归入木企业利润而没用于补贴管理费用的不足，使得应受益人根本没有受益的恶性循环状态。使人们的物业管理消费意识变为自觉。

(3)企业员工的物业管理补贴则纳入企业经营成本按企业经营状况自行决定补贴的发放与否和数额的多少，对购买市场商品房的消费者和企业(机构)消费者，则应明确把交纳物业管理费纳入企业成木和个人消费成本。

(4)充分利用宣传媒体加大市场宣传和公益宣传物业管理的力度，使民众认识到自己做为物业消费者所具有的权利、责任和应尽的义务，同时，使全社会人人都认识到物业管理不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分，提倡爱我家园，爱我城市就是爱我家的观念。

(5)对于老旧小区，政府应本着历史的看和现实的看相结合的原则，根据老、旧小区现实需要改造和历史先天不足的客观条件，按政府出点钱，居民个人出点钱，最好开发商也出～点钱(按道理开发商已无再出钱的责任)将老、旧小区进行适当改造并根据零散的状况，由政府对其进行分割整合重新划给(或招标)相应物业管理公司进行妥善的管理，以消除有些老、旧小区居民存在的政府历史欠帐的心理状态。使其对提高物业管理消费意识有了保障前提。

2、社会方面

从宏观角度看，物业管理行业的发展对社会经济的发展也是有极大好处的，一方面物业管理是劳动密集型的服务行业。它的发展可以大量解决社会就业，加方面当这一行业的发展在国民经济总量和总收入中占有一定比例的时候，将对国民经济产生积极贡献。这也是一个不可忽视的消费增长点。再方面，物业管理的发展对整个城市管理将起到重大作用。所以，社会的发展，需要物业管理的大发展。

3、物业管理企业方面

加强物业管理企业的服务质量，建立市场竞争和优胜劣汰机制，保证消费者交纳管理费后能得到相应水平的管理和服务，同时物业管理企业要努力在市场上不断发展自己，形成规模化、集团化的发展格局，并逐渐淘汰那些管理面积少，管理能力差、服务水平低的小企业，以保证物业管理消费者都有一个好的管家人。

4、民众方面

全体市民应不断提高在现代化城市生存和生活的现代意识，适应城市发展，城市房地产业的发展和住房制度改革的需要。避免由于意识的落后所造成的城市发展快，管理水平低；住房发展快、房屋损坏也快；‘城市街道、绿化好，住宅区内死角多的发展和管理不协调的弊端，使物业管理消费意识的提高在法制上，制度上政府行为上、社会需求上以及消费个人需要上都有一个合力的保证。