1998年实施住房货币化改革以来，我国房地产市场过热现象时有发生，房地产金融调控也伴随了房地产行业发展的各个阶段。本文以淄博市为例，分析判断房地产金融调控政策的影响，并为国家调控区域房地产市场提出政策建议。

一、房地产金融调控政策对淄博市的影响

自住房制度改革以来，淄博市房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调、平稳上升等阶段。2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控，2011年房地产调控效果逐步显现。2011年淄博市房地产开发投资增速18.1%，比上半年回落8.8个百分点；商品房销售面积增速8.19%，比上半年回落17.16个百分点；全年房屋销售价格指数105.2，比上半年回落1.4个百分点。

（一）模型与数据选取为研究不同房地产金融调控政策工具对淄博市房地产市场的作用效果，本文选取房地产市场指标为因变量，各主要房地产金融调控政策工具为自变量，构建VAR模型。其中，房地产市场指标选取房地产开发投资（RDI）、房地产市场的需求采用房屋销售面积（HSA）；房地产金融政策指标选取三年期加权平均贷款利率（RR）、房地产开发贷款（RDL）和个人购房贷款（PBL）。数据时间范围为2000年1季度至2011年4季度，数据来源于淄博市统计局统计月报、人民银行房地产金融统计数据。

（二）模型构建与数据处理

1.数据平稳性检验。采用ADF检验法对不同变量进行平稳性检验和处理（见表1）。房屋销售面积（HSA）、房地产开发投资（RDI）、利率（RR）、房地产开发贷款（RDL）4个时间序列在10%检验水平下为非平稳序列，在1%检验水平下为一阶单整时间序列；个人购房贷款（PBL）时间序列在5%检验水平下为平稳时间序列。

2.协整检验。在显著水平为5%的情况下，根据迹统计量结果和最大特征根统计结果，有2个变量存在协整关系（见表2）。

3.模型稳定性检验。对AR特征多项式根进行检验，发现模皆小于1，满足稳定性条件。

（三）计量分析

1.脉冲响应分析。对需求的影响：利率的正向冲击在前三期对房屋销售面积的影响不大，从第三期开始产生负向影响，并在第四期达到最大（14.19%个标准差）；个人购房贷款的正向冲击在前四期对房屋销售面积的影响不大，从第四期开始产生正向冲击，在第五期影响最大（9.20%个标准差）；房地产开发贷款的正向冲击对房屋销售面积的影响不大。对供给的影响：若给予房地产开发贷款一正向冲击，将会对房地产开发投资产生正向影响，并于第二期达到最大（7.47%个标准差）；利率对房地产开发投资的影响是长期的，从第三期开始产生负向冲击，并于第四期达到最大（5.56%个标准差）；个人购房贷款对房地产开发投资的影响存在时滞性，从第二期开始产生负向冲击（见图1）。

2.方差分解分析。房地产金融调控政策对房地产市场的影响在短期内存在波动，但逐步趋于稳定。个人购房贷款、利率、房地产开发贷款对房屋销售面积的影响度分别为4.55%、11.69%、8.65%，对房地产开发投资的影响度分别为5.06%、4.23%、5.48%（见图2）。

（四）模型分析基本结论

1.房地产金融调控政策对淄博市时滞周期相对较长，为1年左右。VAR模型分析显示，一年以后房地产开发贷款和利率对房屋销售面积的影响显著，三个季度以后利率对房地产开发投资影响显著。根据王要武、金海燕（2008年）的研究，房地产宏观调控政策对全国房地产市场的影响存在时滞性，滞后期一般为半年。与全国房地产市场相比，淄博市区域性特点明显，房地产宏观调控时滞相对较长。

2.房地产金融调控政策对房地产需求的影响相对较大。分析显示，各项房地产金融调控政策对房屋销售面积的影响均大于对房地产开发投资的影响，因此房地产金融调控政策主要是作用于房地产需求，进而影响房地产市场均衡。

3.利率和房地产开发贷款是影响房屋销售的主要因素。从长期看，利率的影响度为11.69%。相较于个人购房贷款，房地产开发贷款对房屋销售的影响更大，主要是因为房地产开发贷款提高了房地产市场供给、供给推动了需求、影响了房屋销售量。从长期看，房地产开发贷款影响度为8.65%。

4.房地产金融调控政策对房地产供给的影响过程复杂。房地产开发贷款增长半年左右可以带来投资额的快速增长，但半年后影响会迅速下降。利率对房地产供给的影响度不高，因为提高利率一般发生在经济过热时期，受预期影响，在利率提高初期，开发投资增速会小幅上升，三个季度后房地产开发投资增速才开始下降。长期看利率影响度为4.23%。

二、政策建议

（一）增强房地产金融政策的前瞻性和持续性在目前错综复杂的宏观形势下，要加大对房地产市场走势的分析判断，加强宏观审慎管理，增强政策前瞻性，保持政策的连续性，充分考虑政策的时滞性，实行预调、微调，促进房地产市场健康发展，防止因政策调控过大导致房地产市场波动，从而给实体经济发展带来冲击。

（二）加大区域差别性调控力度房地产金融调控要更加注重区域经济发展的不平衡性和差异性，体现出调控的层次性。加大选择性货币信贷政策工具的使用力度，增强房地产调控的针对性。通过严格的住房消费信贷和房地产开发贷款管理，引导金融机构加大对保障性安居工程的支持力度，加大对中低收入群体住房信贷需求的支持力度。

（三）加大政策间的协调加强金融调控政策与财政政策、土地政策、税收政策等的协调配合，形成政策合力，有效缩短决策时间，提高决策效率，全方位作用于不同区域房地产市场，更好地实现区域房地产市场调控目标。