房产活动总结范文第1篇

第16个安全生产月主题活动总结：住房城乡建设部

今年6月，是我国第16个“安全生产月”。按照《国务院安委会办公室关于开展2017年全国“安全生产月”和“安全生产万里行”活动的通知》的统一部署，住房城乡建设部日前下发通知，要求全国住房城乡建设系统开展以“全面落实企业安全生产主体责任”为主题的“安全生产月”活动。

“三个深入”　宣传安全生产知识

为确保活动取得实效，各地住房城乡建设主管部门将广泛开展灵活多样、内容丰富、针对性强的安全生产宣传活动，重点组织开展好落实安全生产主体责任集中宣讲、工程质量安全提升行动宣传贯彻、“616”全国安全生产宣传咨询日、生产安全事故警示教育等活动。深入企业、深入工地、深入一线，大力宣传安全生产知识，弘扬安全发展理念，促使安全生产红线意识和责任意识在基层落地生根。

同时，充分利用报纸、杂志、电视、网络等新闻媒体，充分发挥微信、微博、新闻客户端等新媒体作用，向社会广泛报道活动开展情况，大力宣传建筑施工安全生产工作先进典型，集中曝光一批违法违规案例，积极引导社会公众关注、支持和监督建筑施工安全生产工作。

狠抓培训　提升全员安全素质

在活动中，各地住房城乡建设主管部门将深入开展建筑从业人员安全教育培训，着力提高培训质量，提升全行业安全素质。

加强对建筑施工企业主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员及特种作业人员的建筑施工安全生产法规制度和技能培训，针对危险性较大的分部分项工程安全管理、专项方案的编制及论证等重点内容开展专题培训，提高企业关键岗位人员依法履责的能力。

严格落实农民工安全教育制度，积极推行体验式安全教育等新方式，提升必要的安全防范意识和能力。

加大对建筑施工安全监管人员的教育培训力度，形成常态化的培训机制，不断增强建筑施工安全监管队伍的凝聚力和战斗力，提升依法行政水平。

强化监管　落实企业主体责任

按照要求，各地住房城乡建设主管部门将以“安全生产月”活动为契机，进一步推进建筑施工安全监管执法工作，全面落实企业安全生产主体责任。

督促工程建设企业建立完善安全生产责任体系，将安全生产责任落实到每个项目、每个人员、每个岗位。

深入开展建筑施工安全专项整治，以高支模、深基坑、建筑起重机械等危险性较大的分部分项工程为重点，全面开展安全隐患排查治理，强化企业预防措施，加强安全风险管控，切实防范建筑施工生产安全事故的发生。对安全生产违法行为坚持零容忍、重处罚，一经发现坚决依法进行查处。

积极推动建筑施工安全监管执法的规范化、信息化和标准化，推行“双随机、一公开”执法检查方式，以规范高效的监管督促企业安全生产责任的落实。

结合实际　各地出台实施方案

自2002年6月开始，我国已经连续15年开展“安全生产月”活动，今年是第16年。按照住房城乡建设部要求，各地结合自身实际情况，纷纷制订实施方案，通过开展一系列安全宣传、安全文化、安全培训活动，进一步坚守红线意识、推动安全发展、普及安全知识、提高安全素养。

第16个安全生产月主题活动总结：质监局

市质监局以六项活动为载体，丰富、拓展“安全生产月”内容， 以月促年，全面营造安全生产氛围。现作如下总结：

一是安全生产宣传教育活动。通过咨询日宣传教育、入基层入企业宣讲活动、组织警示教育、电子屏滚动播放“安全生产月”宣传标语等方式，营造浓厚学习宣传氛围。

二是开展安全生产“谈心对话”活动。组织各单位负责人分别与特种设备行业、食品相关产品等企业负责人面对面开展谈心对话活动，传达贯彻安全生产重要讲话精神，敦促企业责任人切实落实安全生产主体责任，了解企业在安全生产方面存在的问题，服务和帮助企业解决安全生产困难。

三是开展应急演练活动。各单位相继开展火灾或紧急疏散演练活动，提高处置突发事件能力和应急管理水平。对应急演练情况进行总结评估，发现问题、采取措施，加强和改进安全生产应急管理工作。

四是开展隐患排查治理活动。加强对重点目标、重点部位、人员密集场所、公共场所等地的安全检查，及时发现隐患，有针对性的堵塞漏洞、补齐短板。加强对危险物品仓库、计算机房、配电室、档案室、财务室等重点部位的检查管理。

房产活动总结范文第2篇

论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专i"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议

1什么是公司房地产

公司房地产(corporationrealestate．cre)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

4 20世纪80年代至今

直至2o世纪8o年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

(1) 随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。

(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(crem)。(7)公司房地产管理(crem)最初被引用的原因和公司房地产(cre)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(crem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(crem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。       

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下： 

房产活动总结范文第3篇

【关键词】政府调控 房地产企业 盈余管理

一、绪论

近年来，我国房地产行业蓬勃发展，渐渐成为人们关注的焦点。房地产行业是一个资金密集型的基础性建设行业，主要进行房产和地产的开发、经营和销售活动，具有投资规模大、资产风险高、产品开发周期长、资金周转缓慢、受国民经济发展周期性的影响等等特征。房地产行业的发展拉动了建筑材料（水泥、钢铁等）、建筑工程、室内装修、家具、家用电器和玻璃行业等等六十多个相关行业的发展，渐渐成为中国经济发展的基石。同时，房地产作为一种生活必需品和一种投资品，与广大人民群众的生活具有十分密切的联系，而近年来，快速攀升的房价更是牵动着每一个普通老百姓的日常生活和幸福感。

由于房地产行业对我国经济发展以及人民的幸福生活的重要性，近年来，我国政府积极出台了诸多房地产行业调控政策，旨在帮助房地产行业健康、平稳地发展。由于房地产企业在整个房地产产业链中发挥着非常重要的作用，因而笔者认为从会计学的角度更深入地理解房地产企业是非常重要且有意义的。

本研究对2003～2012年十年期间我国政策出台的与房地产行业相关的宏观调控政策进行梳理和分类，并且结合应计盈余管理和真实盈余管理两个角度对于我国房地产上市公司的盈余管理活动的探讨，旨在帮助政策制定者更好地理解房地产企业对不同类型的调控政策做出的不同反应，进而政策制定者将来可以制定出更有效的调控政策，同时，也为有关部门识别房地产上市公司的盈余管理活动、监管房地产企业提供参考。另外，本研究根据我国房地产企业的预售制度以及收入确认的特殊性，对传统的应计盈余管理模型进行了改进，使之更能反映房地产企业的真实经营和盈余管理情况。

本研究选用的公司样本是2003～2012年在中国上海证券交易所、深圳证券交易所上市交易的所有房地产行业上市公司，剔除2003年以后IPO的公司和信息不全的公司后，共计126家。

本研究中房地产调控政策信息来源于我国政府各部门网站，宏观控制变量数据来源于国家统计局网站，会计信息来自于国泰安数据库。

二、2003～2012年中国房地产调控政策汇总

本研究对政府调控政策的分类主要有两个标准：第一个标准是根据政策调控的方向分为紧缩政策与非紧缩政策；第二个标准是按照制定政策的相关部门及政策内容分为三类：国务院直接出台的综合性房地产产业调控政策，例如“国五条”“国十条”等；中国人民银行出台的货币政策，例如中国人民银行出台的上调存款类金融机构存款准备金率、存贷款基准利率等；以及其他政府部门出台的其他政策，例如，国家税务总局出台的与房地产交易相关的税收政策、国土资源部出台的与房地产开发用地审批有关的政策等。我国政府各年份出台的房地产调控政策详见下表：

表1 2003～2012年中国政府房地产调控政策汇总

政府调控政策变量设置如下：

一是将表1中紧缩政策、综合性政策、货币政策和其他政策数除以各年份出台的政策总数；二是设置紧缩政策、综合性政策、货币政策和其他政策四个变量虚拟变量，赋值规则如下：

1.若某一年份紧缩政策数比例值大于50%则将该年“紧缩政策”赋值为1，否则为0；

2.若某一年份综合性政策数比例值大于0则将该年“综合性政策”赋值为1，否则为0；

3.若某一年份货币政策数比例大于或等于其他政策数比例，则将该年“货币政策”赋值为1，否则为0。

三、盈余管理活动变量

本研究中盈余管理活动的变量分为应计盈余管理活动变量和真实盈余管理活动变量两类。

（一）应计盈余管理活动变量

一是根据琼斯模型（Jones，1991）计算的操纵性应计利润，用DA表示；

二是根据修正的琼斯模型（Dechow，Sloan & Sweeney，1995）计算的操纵性应计利润，用DA01表示；

三是根据房地产行业特征调整的琼斯模型计算的操纵性应计利润，该模型即将修正的琼斯模型中营业收入的变化量减去应收账款的变化量改为用营业收入的变化量减去应收账款的变化量再加上预收账款变化量，由该模型得到的操纵性应计利润用DA02表示。三个应计盈余管理模型得到的操纵性应计利润均经过年初总资产调整。

（二）真实盈余管理变量

本研究参考现有文献Roychowdhury（2006），Cohen et al（2008），Cohen et al（2010），Gunny（2010）和Zang（2012）对真实盈余管理活动的研究，选用四个真实盈余管理的变量：一是异常经营活动现金流净额，用Abnormal_cfo表示；二是异常生产成本，用Abnormal_Prod表示；三是异常期间费用，用Abnormal_SGA表示；四是真实盈余管理活动汇总额，用REM表示，由于异常经营活动现金流、异常生产成本和异常期间费用可以同时存在于同一年份同一公司，所以真实盈余管理活动汇总额（REM）变量是异常经营活动现金流、异常生产成本和异常期间费用三项的加总，以衡量企业真实盈余管理的总体情况。

根据本文第三部分对盈余管理理论及实证研究模型的介绍可知，四个真实盈余管理变量均经过年初总资产调整。

四、控制变量

（一）宏观控制变量

由于房地产行业是一个关系到国计民生的行业，且受经济周期、国家政策等影响大，本研究将国内生产总值（GDP）、居民消费价格指数（CPI）、人口（Population）、城镇居民家庭人均可支配收入（Income）四个变量作为宏观控制变量。

（二）微观控制变量

本研究参照现有文献设置以下八个公司层面的控制变量：

一是总资产收益率（ROA），控制不同公司盈利能力的差异。

二是市值（Market Value），控制不同公司规模的差异。

三是市值账面比（MtoB），控制不同公司成长性的差异。

四是“是否雇佣中国十大会计师事务所担任审计师”（Big Auditor）和（5）“是否被审计师出具非标准审计意见”（Audit Type），控制严厉的审计师对公司盈余管理的影响。

五是“微利公司（suspect01）”的筛选标准是ROE在[0，1%]，为控制一个为了避免亏损而有强烈的动机进行盈余管理的群体对本研究的影响。

六是净利润（Net Income），控制房地产企业因净利润数额不同而需要进行不同方向的盈余管理的影响。

七是总资产负债率（leverage），控制不同资本结构带来的影响。

五、回归模型及回归结果

（一）回归模型

EM_Proxy=a1*Tighten+a2*Comprehensive+a3*DFI+a4*GDP +a5*Income+a6*CPI+a7*Population+a8*ROA+a9*Market_value +a10*MtoB+a11*Audit_type+a12*Big_auditor+a13*Suspect01+ a14*Net_income+a15*Leverage+ε

其中，EM_Proxy指盈余管理活动变量，其他变量的含义如前文所述。

（二）回归结果分析

本研究回归分析结果见表2，根据表2可以总结出以下结论：

一是不同的政策有不同的影响。紧缩的调控政策对房地产上市公司的应计盈余管理活动有显著的影响，而对其真实盈余管理活动没有显著的影响；综合性房地产产业调控政策对房地产上市公司的真实盈余管理活动有显著性的影响，而对其应计盈余管理活动没有显著的影响；货币政策对于房地产上市公司的真实盈余管理活动和应计盈余管理活动均有显著的影响。

二是“审计意见”和“是否雇用中国十大会计师事务所担任审计师”对于房地产公司的真实盈余管理活动和应计盈余管理互动有不同的影响，审计意见对应计盈余管理活动影响更大，而“是否雇用中国十大会计师事务所担任审计师”对真实盈余管理活动的影响更大。

三是市值、ROA、总资产负债率仅对应计盈余管理活动和异常期间费用有显著性影响，对异常经营活动现金流、异常生产成本以及整体真实盈余管理活动没有显著性影响。

四是宏观控制变量的影响很小，仅有“年末人口数”对琼斯模型操纵性应计利润和修正的琼斯模型操纵性应计利润有显著的影响，其他宏观控制变量对房地产上市公司的盈余管理活动均没有显著的影响。

参考文献

[1]Jones，Jennifer J.，Earnings management during import relief investigations[J].Journal of Accounting Research，1991，Vol.29，No.2：193-228.

[2]Dechow，Patricia M.，Sloan，Richard G.and Sweeney，Amy P.，Detecting Earnings Management[J].Accounting Review，1995，Vol.70（No.2）：193-225

[3]Cohen，D.，A.Dey，and T.Lys.，Real and accrual-based earnings management in the pre-and post-Sarbanes-Oxley period.The Accounting Review，2008，83（3）：757-787.

[4]Roychowdhury，S.，Earnings management through real activities manipulation.Journal of Accounting and Economics，2006，42（3）：335370.

[5]Cohen，D.，and P.Zarowin.，Accrual-based and real earnings management activities around seasoned equity offerings，Journal of Accounting and Economics，2010，50（1）：2-19.

[6]Gunny，K.A.，The relation between earnings management using real activities manipulation and future performance：Evidence from meeting earnings benchmarks.Contemporary Accounting Research，2010，27（3）：855-888.

房产活动总结范文第4篇

［关键词］房地产;市场竞争;现状

房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。

根据国民经济行业分类标准(GB/T 4754—2002)分类方法，房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。

近年来形成的房地产热吸引着众多投资，房地产企业像雨后春笋一样，迅速冒出来，急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈，在激烈的市场竞争中，企业要寻找发展的机会，就必须对企业、行业进行分析。目前，学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多，但大多数的文章只是概括性的提到房地产业现状，采用数据作为理论依据进行分析相对较少，本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析，通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析。

1 房地产业的重要作用

房地产业在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面：

1.1 房地产业直接推动经济的增长

投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机，而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展的时期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年，房地产开发固定资产投资总额从3614.23亿元上升为25288.8亿元，年均增长24.14％；房地产业增加值从1998年的3434.5亿元上升为2007年的11854.3亿元，年均增长14.76％；高于年均国内生产总值12.8％的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对GDP 的拉动，1998—2007年，房地产投资占GDP比重为4.07%~4.75%，近十年平均比重为4.49%，在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与GDP增长对比图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。

1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献

房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业，通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展，房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1.416，其中对金融保险业和商业的带动效应最大，为0.145，两者并列第一，而对建筑业的关联效应为0.094，居第二，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以，当经济发展面临需求不足或者其他困难时，通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策，以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。

1.3 改善人民的居住和生活条件

构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题，而住房问题是重要的民生问题，直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设，解决人民住房紧张的问题，是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年，全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2。

1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大

财政收入是衡量政府财力的重要指标，政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量，很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要，弥补市场失灵，以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源，房地产企业上缴税金近十年持续增加，从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元，房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%，对财政收入的贡献不断加大，在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。

2 我国房地产业的发展现状

我国房地产业从20世纪80年代改革开放起，经过三十年的发展，房地产固定资产投资快速增长，随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。

2.1 投资方面

房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元，逐年增加至2006年的25289亿元，增长率高于全社会固定资产投资增长率，房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%，增长5.7个百分点，详见表4。从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，从1997年87.3%上升为2007年的90.7%；经济适用房所占比重直降，从1997年的13.4%下降为4.5%，尤其是2000—2007年的七年间，更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。表4为1997—2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。

信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7％；自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%，资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大，2007年超过7000亿元，为1997年的近8倍，是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。

2.2 销售方面

销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升，2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍，达到77355万平方米，其中：住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米，增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元，为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。

房价大幅攀升。1997—2007年全国商品房价格，年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升，1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元，其中2004年和2005年增长了809元/平方米，占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米，占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年，属于新兴起的产业，存在较高的利润，同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性，形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性，加强了房地产商的市场力量，提高了他们进行垄断定价的能力，进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余，这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。

2.3 开发方面

开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米，增加了191333万平方米，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。

2.4 区域发展

东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城市，地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕，城市规模和城市密度较大，城镇化水平较高，这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。2007年施工房屋面积东部省份占全国的55.6%，竣工房屋面积东部省份占全国的54.3%，均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少，土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加剧，一些房地产商投资重心开始向中西部转移，房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差，经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段，因此存在着巨大的增长空间。近年来受到国家“西部大开发”战略的扶持，西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。2007年全国分地区房地产业情况对比见表10。

3 结 论

近年来我国房地产业热度不断提高，房地产业得到迅速发展，本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解，也有助于对房地产企业进行科学分析，本文总结出的数据可以供以上分析研究做参考。

参考文献：

［1］向为民.中国房地产业的支柱产业地位的量化分析［J］.统计与决策，2008（19）：114-116.

［2］中华人民共和国国家统计局.国民经济行业分类(GB/T4754—2002)［S］.北京：中国标准出版社，2007.

［3］中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴(2008)［M］.北京：中国标准出版社，2009.

［4］王重润，崔玉平.房地产业对经济增长的贡献率研究［J］.集团经济研究，2007（11）：107-108.

［5］魏润卿.现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究［J］.学术探索，2008（2）：56-61.

房产活动总结范文第5篇

一、农村住房调查现状分析

（一）现有农村住房调查情况

对*镇*村二组、关口村八组、独山村一组、马安村八组，南庄村八组、大路村四组、铙钹村三组共318户农户进行了实地调查。调查结果显示：被调查户的住房总面积为10494平方米（包括畜禽圈舍），人均住房面积约33平方米。其中：住房为砖混结构的有305户，占调查户的96%，面积10284平方米占被调查户总面积的98%；其他结构的有13户，占调查户的4%，面积210平方米占被调查户总面积的2%。通过调查，我镇农村住房在1996年-2000年是农村建房高峰期，房屋规划相对合理。房屋结构以砖混为主，户均33.72平方米；其他结构户均16.15平方米。

在被调查的318户农户中，现有房屋结构情况是：砖混结构拥有二层楼房的农户占总数的20%左右；居住在平房中的农户较多，占总数的70%左右，厨房比较简陋，燃料以煤球为主，柴草为辅。

（二）农村住房结结构状况

住房状况主要表现为：一是设计落后，结构不合理，厕所简陋，卫生状况较差；二是设施不配套，布局不合理，杂乱无章；三是占地无序，少批多占，甚至不批也占。农村住房状况与城市住房状况差距很大，居住条件的落后成为制约农村居民生活生平提高的主要因素之一。究其原因，一是农村生产力水平落后，经济收入整体水平不高；二是住房规划缺乏指导，在设计上仍沿袭祖辈传统模式；三是农村自然条件较差，交通不便，部分有钱的农户不愿意在农村建房。

（三）制约农民建房若干因素

在所有接受调查的农户普遍认为：目前，新建房屋最大困难在于家庭经济实力欠缺，表示经济上难以承受；又因近年建材涨价，建筑费用不断提高，造成修建房屋成本高，现在有点积蓄就存起来，以防备子女学业和养老预期支出等，暂不考虑改造住房。农村“三改”进程及覆盖面相对不高，农民都想，但多数农民缺少资金，但是上级部门只要给点补贴都愿意改造。

（四）未来农村住房需求

一方面由于我镇自然资源匮乏,土地相对贫瘠；另一方面，由于南方等地经济与待遇较为殷实等因素，造成我镇农民子弟外出做生意、求学、打工人数不断增加，实际从事农业的人口数量逐年减少，农村剩余劳动力不断向城市转移，且最终落户于城市的人数近几年呈明显上升趋势。

当前，对大多数普通农民来说，一年纯收入和较高的日常生活费用相比，尚不足以支付翻新、改造房屋的款项，少数高收入户中又出现了在城镇购买商品房的倾向。所以，在普通农民的家庭经济聚积到一定程度之前，大规模的房屋翻新、改造现象不会出现。因此，初步判断，在未来几年内，我镇农村住房总需求将不会多旺盛。

二、存在的问题

一、加大农村剩余劳动力，向小城市及小集镇转移，使我镇农村住房面积的需求减弱。

二、农村二、三产业发展进程缓慢，成为制约增加农民收入，提高农村居民对房屋质量和功能的需求等方面的主要因素。

三、以往的农民住房建设，农民个人建造的房子分散零星，大量的附属设施占用了不少耕地。建设图纸和其他配套设施不完善，单体工程造价不断提高等。

三、政策建议

一是根据当地实际情况结合小城镇建设，合理规划农村住房修建的总体布局。改变分散建房到集中规划建房,合理利用土地，减少环境污染、统一设计与规划建造，向新型农民新农村发展。