房产公司总结计划范文第1篇

1.金钱的收获：

进公司也有8个月了，这8个月来我一共做了8000业绩的租单（7个和同事合作，一个自己搞定），140000业绩的一手楼买卖单（每一张单经理都帮了我很多，但是从来不分我一点业绩，非常感谢经理）。

2.能力的收获：

在公司8个月以来，从参加公司的总部培训，区域培训和经理的培训还有同事的交流中，让我对如何管理一个人，一个团队，和自己做事的能力，有了很多的收获，从而也让我对经理这个岗位开始向往，所以非常的感谢公司还有曾今帮助过我的人，希望自己能够在今年有所突破：

3.经验的收获：

在这短短的8个月的时间里面，我学到了如何去收集一个客户，如何去接待一个客户，如何去操作一个客户逼订成交，谈判技巧还有揣摩一个人的心理，哪怕是一句话，一个动作，也要认真去观察，分析他的心理。还有一手楼知识，二手楼知识还有租单商铺…….：

4.人脉的收获：

首先是跟经理建立了良好的合作关系和朋友关系，还有就是我的区域经理也教给了我很多做人做事的道理与方法，当然我们也是很好的朋友和互相合作的关系（在现实生活中一定要把自己生活中的感情和工作上的关系给分开，不然既会影响自己的生活，也会影响自己的工作），当然还有我的很多可爱的同事，感谢他们在工作上面对我的帮助，还有我的很多客户也跟我是朋友，而这所有的一切都要感谢xx，感谢xx给予我这个平台；

5.内心的收获：

因为xx，我了解了销售。因为xx，让我熄灭已久的激情又从新燃烧了起来。因为xx，我证实了——“只要你认真努力的去做，就一定会达到你的目标”。因为xx，我懂得了怎么做人，怎么做事。因为xx，然我懂得了太多太多……………；

6.感情的收获：

也是因为xx的这个平台，才让我有机会遇见自己喜欢的人，了解我喜欢的人，到最后收获自己的感情，具体的情况还有是谁，就不多讲了；

7.成熟的收获：

二．2012年进公司以来的缺失：

1. 彻底失去了休息时间，进来半年都不曾休息，但是还是值得的，没有付出，哪里来的回报；

2. 没有了娱乐，不再陪朋友出去逛街，出去玩，因为我要上班，我要赚钱；

3. 没有了孩子气，也许是上天在培养我吧，总是让我做一些让人不可理喻又有挑战的事，让我真的很累，也是磨练的太多了吧，让我没有享受过我应该玩的东西，我的生命里没有童年，现在更没有孩子气；

4. 失去了朋友，8个月没有陪我的朋友待过玩过了，慢慢的才发现，他们都有了自己的圈子，已经不需要我了，但是我也又有了自己的朋友——“没有得到想要的，总会得到更好的”。

三．总结2012年进公司以来到现在还存在的不足、以及需要改进的地方：

1.自身专业能力的欠缺！

2.做的服务还不够好，不够到位！

3.做事情的积极性还不够高！

4.对经理下达的任务没有认真去执行和完成！

5.做事情不能够持之以恒（打电话，发网络）！

6.做事容易情绪化，做事情的心态还是不够稳定！

7.对自己的要求还不够严格，不能做到真正的对己克制！

8.对于经理所说的话如果有不认同的，喜欢当面指出和顶撞，这样对其他的员工影响不好！

9.做事情的依赖性太强，如果有可以帮到自己的人，喜欢长期的去依赖！

10.做事情还有接客户不能做到完全的提前做好准备，经常耽误事情！

四．对整个2012年的感悟与反馈：

五．给自己的2012年定目标：

1.必须做营业经理；

2.个人收入超过15万，不说多少业绩，我要拿到手上的（今年必须回家买房，再不行也得付个首付）；

3.做经理后一年中店均业绩10万以上；

4.做经理后部门人员不得低于10人；

5.做好自己，做好自己的团队，打造一个优秀的队伍，做区域第一，在公司做出名气；

6.明年的精英会，我势在必得，不成功、便成仁！

六．给自己2012年的目标定计划：

1.坚持做好自己的网络，把网络做好，做优秀，要做就要做标杆；

2.培养自己打电话的沟通能力，坚持每天洗盘，洗客户；

3，培养自己的实战经验，多和同事演练培训，多接一些二手房和一手房客户来锻炼自己；

5. 加强自己的专业知识，多学习一些房产知识还有销售的知识技巧；

6. 每天打电话招聘，发网络招聘，发信息招聘，既是为了多组点人，也是为了多拿伯乐奖；

7. 多参加公司的管理培训，还有多学习一些管理的知识，当然最重要的是自己做好榜样和标杆！

七．强制自己在2012一定要改掉的地方还有做到的地方：

1.自身专业能力的欠缺！

2.做的服务还不够好，不够到位！

3.做事情的积极性还不够高！

4.对经理下达的任务没有认真去执行和完成！

5.做事情不能够持之以恒（打电话，发网络）！

6.做事容易情绪化，做事情的心态还是不够稳定！

7.对自己的要求还不够严格，不能做到真正的对己克制！

8.对于经理所说的话如果有不认同的，喜欢当面指出和顶撞，这样对其他的员工影响不好！

9.做事情的依赖性太强，如果有可以帮到自己的人，喜欢长期的去依赖！

房产公司总结计划范文第2篇

关键词：绩效；绩效管理；体系

中图分类号：F272；F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01

巢湖市诚发房地产开发有限公司成立于2002年。随着公司规模的进一步扩大，以及国家宏观调控政策的变化和房地产行业竞争的加剧。诚发房地产公司审时度势，根据国家建设新型城镇化的战略部署，2013年公司实施战略调整，再次将开发的主战场转移到乡镇，以推进新型城镇化建设为目标，以建设美好乡村改善居民居住条件为已任，不断创建精品，真诚回馈社会。如何将公司战略转化为行动，诚发房地产公司迫切需要运用绩效管理这一战略实施手段，因此研究诚发房地产公司绩效管理体系对于公司战略实现具有重要的现实意义。

一、诚发房地产公司绩效管理现状

诚发房地产历来注重内部管理，成立10年来不断完善内部管理制度。2010年，公司开始正式引入绩效管理，在绩效管理方面进行探索和尝试，取得了一定成效。一是形成了绩效管理的基本框架。诚发房地产公司确立了绩效管理的总则，主要包括以下内容：明确了考核目的；界定了考核对象，包括总部副总以下人员（含项目部人员及实习期人员）；明确了考核原则。二是界定了绩效管理的分工与职责。按照绩效管理内在要求，根据各部门职责特点，明确了公司绩效考核的权责。三是制订了考核内容及方法。考核内容主要包括核心能力、任务与职责。考核频次每一年一次。建立考核委员会，总部成立考核委员会并分设领导组和工作组，具体负责考核工作。同时建立领导组和工作组，领导组由常务副总、副总组成；工作组由人力资源部总监、人力资源部主管组成。四是划分了绩效考核的评级。考核等级分为五级，分别用A、B、C、D、E表示。五是列出了绩效考核的免责条款。公司规定因计划内容涉及到政府及其所属行政单位、或涉及到政策、法规而造成计划客观上无法按时完成的，可酌情考虑免责。

二、诚发房地产公司绩效管理存在的问题

（一）绩效管理与战略一致性有待进一步加强。

（二）绩效考核流程有待进一步完善。

（三）考核指标体系有待进一步科学化。

（四）考核结果运用有待进一步扩展。

三、诚发房地产公司绩效管理体系设计

（一）诚发房地产公司绩效指标体系设计

1.诚发房地产公司战略目标的分解。对于房地产公司来说，土地、人力、财力三者之间的关系是其高效运转的重要影响因素，协调三者之间的关系是实现公司企业远景和战略目标的重要方面。诚发房地产公司利用平衡计分卡的经典四维分法―财务、客户、内部流程、学习与成长，分别制定和细分其战略目标。

2.诚发房地产公司年度考核指标体系的设计。绩效考核指标体系设计是一个较为复杂的过程，需要在实践中不断摸索完善。按照平衡计分卡思想，根据诚发房地产公司战略目标分解情况，在征询专家意见基础上，我们制定了诚发房地产公司2013年绩效考核指标体系。主要包括年收入增长率、年支出偏差率、现金循环周期降低率、融资目标达成率、客户满意度、进度偏差率、质量验收合格率、成本偏差率、人力资本准备度、企业文化准备度和骨干员工准备度等指标。

3.诚发房地产公司绩效考核指标的分解。根据关键绩效指标（KPI）操作流程，首先确定业务重点。根据企业的战略目标，运用头脑风暴法和鱼骨分析法等方法找出企业的业务重点，再运用头脑风暴法找出这些关键业务领域的公司级KPI，我们前面已经根据平衡计分卡思想，研究和设计了诚发房地产公司的绩效考核指标体系。确定公司级之后要确定部门级KPI。

（二）诚发房地产公司绩效管理流程改进

1.绩效计划制订。绩效计划是绩效管理的起点，也是绩效管理的重要环节。诚发房地产公司绩效计划根据以下内容制订：（1）公司战略目标和发展规划；（2）公司年度经营计划；（3）部门职责和工作重点；（4）外部客户需要；（5）被评价者上一考核周期的考核结果；（6）公司调度会等会议精神；（7）领导交派的工作。

2.绩效实施。绩效管理并非期初撒网，期末捞鱼，而要在整个考核周期内都要实施绩效管理。在考核期内实施绩效管理的主要方式是绩效反馈和绩效辅导。诚发房地产公司对此作了明确规定。对于不同层级管理者提出如下要求：（1）在考核期内，要了解影响员工绩效的因素，提供辅导和资源；（2）要将员工的表现反馈给员工；（3）要全面了解员工的工作情况；（4）要及时帮助员工调整目标。

3.绩效考核。对于绩效考核，诚发房地产公司主要采取以下措施加以改进。一是根据考核对象管理层级、工作性质和公司管理需要对考核周期进行重新设置。二是公司正式评价中采用直接上级作为绩效评价主体。三是财务部、综合部、营销策划部、工程部等部门提供硬指标所需信息，由人力资源部计算评分。四是根据员工绩效评价分数确定其评价等级。公司评价等级分为S、A、B、C、D、E六级。

4.绩效辅导和绩效面谈。绩效辅导是绩效管理产生效益的重要环节，也是直接上级日常管理的重要职责。绩效辅导是指直接上级在考核周期内对员工工作进行指导。主要讨论以下信息：（1）有关工作进展情况；（2）潜在的障碍和问题；（3）解决问题的办法措施；（4）员工取得的成绩以及存在的问题；（5）管理者如何帮助员工。

5.绩效结果的运用。作为这次绩效管理改进的重点之一，就是增加绩效结果的运用。具体来说，主要应用于以下方面。一是运用于薪酬决策。员工绩效评价的结果将影响员工的岗位工资、绩效工资、挑战奖金。二是运用于职务决策。公司设置业务、管理、技术三大职务序列，以绩效评价为依据，采取能上能下，双向选择、人岗匹配动态岗位管理。三是运用于培训决策。部门负责人根据部门内部人员绩效评价情况提出培训需求，人力资源部根据公司绩效评价整体情况和绩效面谈记录表，分析确定公司年度培训计划和具体培训方案。

房产公司总结计划范文第3篇

（一）利于企业减轻税负，降低成本，提高竞争力 房地产成本主要由建安成本、地价、税收成本构成。近年来，随着宏观调控力度的逐渐加大，房地产行业的市场竞争也变得更加激烈，企业降低内部的各种成本费用已越来越难，此时企业的外部成本——税收，其大小将对企业的经济效益产生巨大的影响。因此，控制和节约税收成本支出，受到了前所未有的重视，但许多企业只将注意力集中于取得和销售环节的税务筹划上，面对目前国家宏观经济调控日益紧缩，企业销售量逐步萎缩的现状，通过合理合法的方式进行空置房处置的税务筹划，以减轻税负，降低成本，提高公司的竞争力就显得尤为重要。

（二）利于企业盘活资金，缓解楼盘滞销带来的资金压力 随着楼市调控措施“国八条”的出台及限购令的推广，买卖双方陆续陷入观望，楼盘普遍性滞销。一方面，房企无法通过销售加速资金的回笼，另一方面，在银根收紧的境遇下，房企面临难以从银行贷款的尴尬，融资困难，使企业面临巨大的资金压力。在目前无法“开源”的情况下，通过对空置房处置进行税务筹划，为企业“节流”，适当缓解资金压力，非常必要。

（三）利于企业资源合理配置，促进房地产行业的健康、持续发展 一般而言，房地产行业都存在适当的空置率，可是空置率一定不能太高。因为积压时间越长，空置房存在的问题就越多，比如户型过时、土地可使用年限减少，累计折旧不断增加，因此，积极引导企业通过合法合理的税务筹划方式进行空置房的处置，引导企业资源的充分利用、合理配置，对于房地产市场的健康、持续发展也是大有裨益的。

二、空置房处置税务筹划具体操作分析

（一）不同促销方式的税务筹划 商品房的大量空置，是由许多因素造成的，但不可否认价格过高是其中的主要因素。房价远远超过了社会大众的基本承受能力，消费者买房的积极性被抑制，造成潜在的市场需求无法转化成实际的市场需求。开发商应在政府与银行各方面支持下，适当降低房价，以消化空置房，盘活资金。但实际操作中，由于直接降低房价过于敏感，房地产企业更乐于采用形式多样的促销手段卖房。从实践来看，促销可以扩大销售数量、提高房地产企业的盈利能力，同时它也是合理的进行税务筹划所需的一种重要手段。房地产开发商可通过多种促销的方式，比如可通过现金折扣促销，在财务报表当中冲减公司当期的房屋销售额度，进而减少征收税基。根据我国营业税法中的相关规定，如果将销售价款与折扣数额分开在不同的发票上，则无论该企业的会计怎样处理，都必须以全部营业额（包括折扣额）缴纳营业税。只有将销售价款与折扣数额开在同一张发票上，才可扣除折扣额缴纳营业税。基于此，笔者建议在房地产开发商折扣促销过程中，一定要将价款与折扣额开在同一张发票之上；此外，还可以许诺为客户赠送装修、家私等支出，对于发生于竣工验收日后的装修、家私等支出的税务核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依据合同的约定，将拟投入的装修、家私等支出作为售价的抵减，降低售房价格以少营业税支出，而且不必外购商品，索取发票和组织施工，买方掌握装修自，从而减少公司所涉及到的营业税费和土地增值税负；同时，也可以采用赠送房屋购置后的一体化劳务服务，将这部分的支出冲抵部分房屋销售收入。进而争取到税务筹划的最佳效果。在实际操作中，房地产企业应根据自身的实际情况，选择科学合理的税务方案。

［案例1］H房地产企业现有一批共10000平方米空置房，该小区的地产费用总支付金额为5000万人民币。根据国家有关规定，该区房地产价格最高可达8000元每平方米，其中的营业税率为5%、城市建设税率为7%、企业所得税率为25%以及3%的教育费附加。现该企业可有两种方案销售该批空置房。方案一：如果按每平方米1000元的标准对其进行装修后再出售，则其售价可达9000元/平方米；方案二：可按每平方米让利1000元/销售，则合同签订时的价格应当是8000元每平方米，同时公司协助购房者和某装修公司签订了一份按1000元/平方米进行装修的委托装修合同。

［税务筹划分析］

方案一：使用1000万元对所有房屋进行装修，这笔费用由房地产开发商来出，可作为开发成本。根据相关规定，公司可按照20%加成扣除的方法来计算土地增值税的扣除金额。方案一的各种纳税情况：销售额=9000×10000=9000（万元），营业税=9000×5%=450（万元），城市维护建设税及教育附加=450×10%=45（万元），土地增值税扣除项目总额=（5000+1000）×（1+20%）+450+45=7695（万元），增值额=9000-7695=1305（万元），增值额率=1305/7695=16.96%。从以上数据可知，虽然土地增值额率﹤20%，可房屋售价9000元/平方米超过了政府规定最高售价8000元/平方米，因此公司仍需缴纳土地增值税。土地增值税=1305×30%=391.5（万元），所得税=（9000-5000-1000-450-45-391.5）×25%=528.375（万元），应交税金总额=450+45+391.5+528.375=1414.875（万元），企业税后利润=9000-5000-1000-1414.875=1585.125（万元）。

方案二：房屋的销售价格为每平方米8000元，没超过政府规定的标准，因此可将房屋看作是普通的居民住宅，同时该房地产的增值额与可扣除项目金额的比值小于20%，根据有关规定，公司可免征土地增值税。则方案二的纳税情况为：营业税及附加=8000×5%×（1+7%+3%）=440（万元），企业所得税为=（8000-5000-440）×25%=640（万元），税后利润=8000-5000-440-640=1920（万元）。

［筹划方案总结］根据上述计算结果，如果选择方案一，公司可按照20%加成扣除的税收优惠来计算土地增值税的扣除金额。如果选择方案二，则可以有效的调整房地产促销表现形式，通过中间协调，可使购房者和一些装修公司订立装修合同，这样一来房屋的销售价格就会下降到普通的住宅标准水平，与方案一相比，方案二的税务筹划可节约税款1414.875-440-640=334.875（万元）。因此，方案二的税务筹划方案比方案一更有效。

（二）出租业务与投资业务的税务筹划 房地产企业可以采用租赁或者投资的方式对公司尚未销售完的房屋进行处理，增加公司的盈利水平，防止房地产资源的浪费。但如何选择才可以更好地实现空置房的存在价值，给企业带来最大的效益。根据相关规定，若是将暂时没有销售完的房产进行出租，则房地产公司要缴纳结构复杂的多种税负，如房产税、营业税、城建税和教育费附加、印花税、企业所得税等等；如果将没有售出的房产作为投资，参与利润分配，那么公司只需缴纳一项税费，即企业所得税，而无需缴纳营业税、房产税等税负，另外，如果公司得到的投资利润是税后利润，那么企业所得税也无需再缴纳，通过这种投资方式，房地产公司不仅可以获得投资项目带来的投资利润，而且可以减少税负。

［案例2］某房地产企业2010年在市区开发了一栋价值12000万元的房产，公司只销售了部分房产，考虑到目前房地产面临的大环境，公司准备将未售出房产进行处置，现有两种方案可供选择，方案一：直接出租，公司每年可获得租金收入3000万元；方案二：对外投资，协议为与被投资方共担风险，预期每年可分得税后利润2000万元。房地产企业和被投资企业均适用25%的企业所得税。

［税务筹划分析］

方案一：采取出租方式的纳税情况：

营业税、城建税及教育费附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165（万元）；房产税=3000×12%=360（万元）；印花税=3000×0.1%=3（万元）；所得税=（3000-165-360-3）×25%=618（万元）；则，该房地产公司税后净利润=3000-165-360-3-618=1854（万元）。

方案二：采取对外投资方式情况：

根据规定，该房地产企业的投资行为暂不缴纳土地增值税，且无需缴纳营业税、企业所得税，即该公司投资业务每年带来的净收益为700万元。

［筹划方案总结］采取投资联营方式，不用缴纳房产税、营业税等，加之方案二中房地产企业获得的是税后利润700万元，且与被投资企业的所得税率一样，不用缴纳企业所得税，与方案一相比，方案二的税务筹划可使企业的税后净利润提高146万元（2000-1854）。因此，方案二的税务筹划方案要比方案一更为有效。

（三）出租与承包经营的税务筹划 根据相关规定，房产出租的，采用从租计征法，税率为12%；房产自营的，采用从价计征法，税率为1.2%。这样造成了两种计税方法下的房产税负水平不公平。另外，房屋租赁还要按租金收入缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加、印花税等，针对这一情况，如何从税收筹划的角度选择合适的业务方式，以获得较大的收益，对房地产公司是不可忽视的。

［案例3］某公司准备处置市区一栋价值2000万元的空置房，根据房产所在市的规定，以房产余值计算房产税时，一次可减除的比例为30%，现有两方案可供选择，方案一：直接出租，则每年的租金收入为400万元。方案二：采取承包经营的方式，将该房产作为一个营业部，自负盈亏，营业部经理由承租人承担，只每年向公司缴纳400万元的承包费。

［税务筹划分析］

方案一：直接出租应缴纳的税款：营业税、城建税及教育费附加=400×5%×（1+7%+3%）=22（万元）；房产税=400×12%=48（万元）；印花税=400×0.1%=0.40（万元）;税负总额=22+48+0.40=70.4（万元）；净收益=400-70.4=329.6（万元）。

方案二：承包经营应缴税款：房产税=2000×（1-30%）×1.2%=16.8（万元），净收益=400-16.8=383.2（万元）。

［筹划方案总结］方案二的经营方式，采用从价计征法，税率低，税种较简单，与方案一相比，方案二的净收益大于方案一，这是因为税务筹划节约出70.4-16.8=53.6（万元）税款，此时，该公司对该项房产宜采用自营方式处置。

（四）分解租金的税务筹划 一般而言，房产税额的多少由租金的多少决定。而实际操作中，很多房地产开发企业没有关注到这一点，在签订房屋租赁合同时，租赁价格除房屋租金，还包括水电费，这样就得多交房产税。基于此，公司应当将水电费从租金中扣除，由承租人缴纳；即使约定由出租人缴纳水电费，在租赁合同中也应明确为代扣代缴方式，以减少公司承担的房产税金额。

［案例4］某公司将空置的房产出租，签订租赁合同时，有两套方案可选择。方案一：每年包括水电费及物业费等40万元在内的的租金收入为300万元；方案二：每年的租金收入为260万元，另外在合同中将水电费、物业费列为代收代缴费用，与租金收入分项目在合同中载明。

［税务筹划分析］

方案一：按300万元的租金订立合同，营业税、城建税及教育费附加=300×5%×（1+7%+3%）=16.5（万元）；房产税=300×12%=36（万元）；印花税=300×0.1%=0.30（万元）；税负总额=16.5+36+0.30=52.8（万元）。

方案二：按260万的租金、40万的代收代缴费用订立合同，营业税、城建税及教育费附加=260×5%×（1+7%+3%）=14.3（万元）；房产税=260×12%=31.2（万元）；印花税=260×0.1%=0.26（万元）；税负总额=14.3+31.2+0.26=45.76（万元）；共节约税款52.8-45.76=7.04（万元）。

［筹划方案总结］方案二将租金中的水电费以及物业管理费等收费项目，进行分解，针对房租费、物业管理费以及水电费用进行分别收取。与方案一相比，在不影响企业收入的基础上共节约税款7.04万元，该项房产租赁合同宜采用方案二。

综上所述，在当前国家对房地产业的政策调控日益紧缩的背景下，开发商应看清空置房积压的严峻形势，从企业的实际出发，借助于税务筹划，进一步挖掘其内部潜力，合理处置空置房，才能在竞争中求生存、求发展。

参考文献：

房产公司总结计划范文第4篇

论文关键词：公司房地产规模经济集权化管理房地产战略

论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专I"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议

1什么是公司房地产

公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

420世纪80年代至今

直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。

房产公司总结计划范文第5篇

关键词：房地产；税务会计师；作用

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-02

随着社会经济的不断发展，我国当前的税收体制也逐步的健全与完善，同时在各行各业企业的经营管理过程中，税务管理工作也越来越重要，公司中的税务会计也成为其科学的管理手段之一。税务会计师就是在这样的背景下孕育而生，它是以国家当前的税收政策与法律法规作为前提，基本形式是货币计量，他们针对各项税务活动引发的资金行为给予监督与核算，而对于税务会计师的认识需要全方位的分析，要想使其在公司内的作用发挥到最大化，务必要准确把握税务会计师的作用与工作职能。

一、税务会计师的概述

（一）税务会计师概念

税务会计师即以国家最新的税收政策与法律法规为基础，从事企业内部的税务相关活动，对于税务资金展开监督与核算活动，专业从事纳税筹划、税务检查、统筹管理等税务工作，从而有效对纳税人权益与国家利益进行保障的专业性税务会计岗位上的人才。税务会计师作为公司内部专业管理税务责任人及直接代表人，是公司内部具备税务管理能力、经验与知识的专业性人员，也是包括房地产行业在内的各行各业单位财税管理工作往职业化、专业化方向发展的体现。

（二）税务会计师在企业中职务

依照国家税法及相关法律程序的规定，企业内部的全部税务申报与计算工作均由税务会计师负责办理，督促在规定时间内进行足额纳税，以保证国家及公司的利益不受侵害，税务会计师的日常综合工作包括以下方面：其一，往上级相关部门录入、填写并报送相关账务报表，同时往地方财政局或税务局报送当月、季度的利润表、资产负债表等相关报表，再收集、整理并填写企业外部使用的统计台账等月底报表，还要往上级主管单位报送即时的财务报表与统计报表等；其二，协助人力资源部门核算劳动工资，即配合进行员工保险基金、加班费、奖金及工资的校核，以便能够按时发放工资；其三，负责向上申报公司税务，主要包括计算印花税、缴纳防洪费、申报车船税、企业房产税、代扣代缴员工个人所得税及企业所得税、外销增值税的退税等；其四，负责核销企业的进出口相关业务，按照企业进出口的实际情况来审核进出口相关业务，同时要领取企业进出口需要的专用业务单据。

（三）税务会计特点

税务会计是会计学里面相对独立的一个分支，它不仅具备了其他相关会计专业的共有特征，而且还带有一定的特殊性，表现为以下方面：

1.统一性。国家税法具备适用性、普遍性和统一性的特点，即同一种税针对不同的纳税人会表现出规范性与统一性，这种一致性也使得税务会计在监督与核算各类纳税行为时表现出统一性。

2.法定性。税务会计实施的基础是目前国家税收法律法规，因而其受到税收相关法律的制约与规范，这也成为了税务会计能够与其他专业会计相区别的最大特点。

3.广泛性。任何企业无论是行业不同、部门不同、组织形式不同还是所有制结构不同，只要其被明确是纳税人，那么在进行税务行为时则需要遵守税法规定，同时要结合专业会计核算方案监督与核算相关生产经营活动，因而法定纳税人的广泛性也决定了整个税务会计的广泛性。

（四）财务会计和税务会计的差异

1.计算损益的内容不同。财务会计计算损益内容为会计所得，而税务会计则为纳税所得。

2.核算原则不一样。财务会计和税务会计在收益确认以及费用 扣减事项方面有所不同。

3.目标不一样。财务会计的目标即使用人所提供的有效会计信息，而税务会计的目标即纳税、计税以及提供税务活动资料信息。

4.法律依据不一样。财务会计是以国家财政部颁布的会计准则作为法律依据，而税务会计是以按时足额纳税和相关税务法规作为法律依据。

二、税务会计师的作用

（一）实现最大限度经济价值

企业开展相关经济活动的出发点即实现最大限度的经济效益，并不是尽量少缴纳税款，而经济效益的最大化作为经济活动的目标，因而也就成为了税务会计师工作过程中的核心内容，那么他们在处理税务筹划与管理的时候，需要不断提高管理水平，并且强化生产经营管理，而在优化生产技术与增加科技投入的同时，还要努力探求规模经济，企业的制度得到了创新，则能够获得超额利润，以便实现最大限度的经济价值。

（二）降低税负成本

税收活动中的筹划过程是为了企业在缴纳税费之后还可以实现最大化，而筹划工作的规划人员即是税务会计师，，他们运用纳税筹划可以在遵守税法的前提下，科学进行节税与避税工作，这样就可以在利润增长的同时使得税收成本下降。

（三）降低涉税风险

税务会计师需要确保申报纳税的准确，公司账目全部清晰明了，这样就规避了相关税收活动方面的处罚，使得税务活动的为零风险，我国税务主管部门针对合法纳税人相关活动制定了纳税信用评级体系，即对高信用等级的纳税者进行各项奖励举措，包含对于纳税人可以减少或免除纳税检查环节。那么，企业中的税务会计师就务必要参考该企业的信用评级，可以在对自身企业信用级别不做影响的基础上，不会对公司的各项利益造成损害。

三、房地产企业中税务会计师的核心作用

（一）房地产行业的涉税现状分析

房地产公司即为进行房地产经营与开发的经济型组织，其是在国家、城市建筑商品化、城乡房建事业蓬勃发展的背景下正在快速发展的行业，我国目前在房地产市场内总共增收契税、印花税、城市房产税、房产税、土地增值税、耕地占用税、教育费附加、城市建设税、土地使用税、个人所得税、企业所得税与营业税等十二种税收。

江苏南京银河房地产开发有限公司于1997年成立，是具备二级开发资质的部级房地产企业，其代表工程是高190米的银河国际广场工程项目，南京银河房地产开发有限公司中也聘请了专业的税务会计师处理税务相关问题，其在前期投资环节中，主要开展了与耕地占用税、印花税、土地增值税和建筑行业的营业税相关的税收活动，这些税收均是针对房地产项目的开发与建设所需要投入的税费。在其中期交易过程中，则由税务会计师处理与契税、城市维护建设税和营业税相关的活动，这样均以土地增值额或者是流转额当成是征收的对象。在其中期占用过程里面，税务会计师会负责土地资源占用课税与房产占有课税相关事宜，其中包括了城市房地产税、土地使用税、房产税等内容。在其后期的所得环节里面，税务会计师则主要处理个人所得税以及企业所得税相关问题，其均以个人或者房地产经营者能够获取的利润作为征收对象，并不会进行转嫁的。

（二）税务会计师在房地产公司工作实例

南京银河房地产开发有限公司开发了一个工业厂房项目，与总承包施工单位签订了总包合同为一亿元人民币，主材也都由总承包单位购买，总价占到了七千万元，在没有开展税务筹划工作时，该公司需要缴纳的营业税费是（10000+7000）*3%=510万元，而在南京银河房地产开发有限公司的税务会计师对当地建材市场进行询价与摸底后，只需要六千万元即可以配备原材料，其就购买建材同对方进行协调，结果就是相关材料有甲供，即业主方购买，这样得到税务筹划后的需要缴纳的营业额为（10000+6000）*3%=480万元，与此前相比，足足节约下了30万元人民币。所以说，南京银河房地产开发有限公司的税务会计师在其工程项目开发直到结束的整个过程中都扮演了重要角色，即通过分析从中选取最为有利能够降低总成本的方案，以此来节税，这样也使得该公司在税务筹划时可以全盘考虑，并且在整体水平上使国家针对房地产公司的总税额减少，以此实现了该公司在经济利润上的最大化。

（三）税务会计师的职责分析

1.强化房地产公司税务管理

南京银河房地产开发有限公司的税务会计师需要结合当前房地产市场发展现状与税收形势的发展变化，有针对性的强化对于本公司相关税收政策、征管技巧、财务管理、生产经营、他国政策等一系列方面的管理知识培训，以便使自身的管理技能与理论水平不断提高。另外，南京银河房地产开发有限公司的财务会计与税务会计有机的联系在一起，而财务会计是作为税务会计的根本基础，那么就务必要加强收集与管理会计相关的基础文件资料，在该公司的工程项目中对于费用预算、成本收入等进行准确的核算。在房地产企业中的财务会计可以准确体现出企业现实运营成果，那么房地产企业的税务会计则需要根据实际成本与收入针对房地产工程的应缴税费进行结算，根据由此得出的项目利润和企业全年的应纳税所得额核算其房地产工程的应纳税额。

2.开展房地产企业的税务筹划

南京银河房地产开发有限公司开发的项目从前期开发到最后出售交房会历经许多不同环节，包括了物业管理、营销、资金、装修、采购、土建、设计、拆迁、拿地等一系列行为活动，而其中的任何一项经济活动均会产生税金，并且生成税收筹划的过程，由此可知，南京银河房地产开发有限公司中的税务会计师所开展的税收筹划工作需要贯穿于整个工程项目的经营与开发全过程。首先，是工程项目的报建阶段。会计税务师的筹划工作要体现出超前性，并且发生在应税行为之前，而房地产公司的税务筹划工作就是从公司筹建阶段开始实施，税务会计师即要通过选择出资方式、人员结构、组织形式、企业性质、注册地点等等，科学合理、并且有针对性的选择房地产公司在经营阶段中需要承担的各项税负。其次，南京银河房地产开发有限公司的筹资环节。由于建设工程项目的占用资金较多，开发周期较长，那么当一个房地产工程项目全部建完以后，若是长期的闲置那么就会产生许多新的成本，根据国家法律法规，房地产行业的纳税人要在经营与生产的过程中形成一定量的负债利息支出，这是方便能够在税前就扣除并且获取所得税相关利益，可是现金红利往往只是在南京银河房地产开发有限公司的税后利润里面再进行分配。因此，南京银河房地产开发有限公司进行财务相关决策的过程中，务必要准确分析公司内部股权资本与债务资本之间的分摊比例，这样才能从宏观上对整体利益与房地产公司税收的关系进行权衡，然后再对房地产开发过程中涉及到税收的决策与选择进行判定与优化，以实现公司价值最大化。再次，房地产建设工程项目的开发环节。由于建设工程项目中会涉及到各种各样的税费，那么房地产公司的税务会计师就需要首先明确国家颁布的有关于税法的法律法规，这样能够保证在法律控制的范围中从事税务工作，处理好公司的税收筹划工作，在房地产公司收益增大的同时使其税收成本降低。最后，南京银河房地产开发有限公司的卖房销售阶段。房地产公司的税务会计师能够提出在公司内部设置具备独立核算能力的二级法人机构，这样他们就可以处理和房地产公司日常经营活动不相关的各项业务活动，这也能够让代垫以及代收的资金由公司的应纳税营业额里面分离出来，让这一部分的房地产公司业务与相适应的税率进行匹配，以便有效的使税负下降。

（四）科学开展税务稽查工作

南京银河房地产开发有限公司的税务会计师需要对于自己所在公司的各项财务指标、财务发展情况进行深入并充分的了解，尤其是需要该公司税务会计师能够理解涉税工程项目的相关信息，这样才可以保证公司里面的财务情况真实的反映，同时也可以及时准确的进行税收缴纳。在南京银河房地产开发有限公司中对于相关税收风险需要开展评估工作，同时要设置与之对应的防范举措。与此同时，还要掌握税务机关稽查内容和程序，并且随时都可以接受上级领导的税务稽查准备，保证资料及其中的数据的完好性，积极配合所有的稽查工作，以便该公司各房地产项目的顺利开展。

参考文献：

[1]孟庆丽.浅谈对房地产企业税务会计师的认识[J].财会审计，2010，7.

[2]赵宏婧.浅谈对税务会计师的认识与作用[J].现代商业，2012，8.