写字楼客服工作计划范文第1篇

【关键词】房地产；写字楼；营销

目前，国内房地产营销方式出现多样化，房地产营销策划大大地加速了国内的房地产行业的发展与进步，也更加促进了房地产策划项目的发展。写字楼销售是一种个性化销售的过程，也可以说是一种关系营销或者是一种组织营销，存在潜在客户和直接客户相对比较少，整个销售过程更强调对每一单的销售情况和管理以及对每个意向客户决策模式的分析和了解，更注重一种团队协作能力。

一、房地产营销的发展现状

从90年代到二十世纪初约20年的时间里，国内房地产经历了房屋体制改革、土地制度的两次调整和金融体制改革，逐渐实现了市场化的经营模式。房地产市场发展至今，住宅建设不再是开发商单一的目标，市场的需要不单单是开发商，更需要的是拥有综合运营能力的城市运营商。有专家预测，未来几年的发展，开发商可能会出现两极分化，一些中型或者小型开发商可能会逐渐消失，一些具有实力的大开发商将会成为一股新兴的力量，因为大开发商拥有的先进运营模式和管理经验，能很好的整合各种产业资源。

二、写字楼营销各环节的特点分析

（一）做到形象差异化

在对写字楼进行营销过程中，写字楼的营销模式需要走差异化道路，但实际上要做到差异化非常困难。通过研究，我们理解的差异化可以从四个方面分析，即：产品内容的不同、建筑结构的不同、理念的不同以及形象的不同。

产品内容的差异化主要指地段的好坏、档次的高低、景观的不同、智能化程度、电梯空调一些设备方面等等；建筑结构差异化一般指层数高低、采光效果方面的差异；理念的不同就是一些新颖时尚的概念，比如写字楼的生态理念、空间利用最大化理念等；形象差异化是写字楼营销模式关键的部分，它是由区域形象的改变、企业形象的改变、人才聚变、配套改变等一系列变化带来的整体产业的变化。因此，随着营销模式整体水平的不断提高和发展，这几个方面的差异化很难做到，市场最后的竞争将会在形象差异化上存在明显的不同。

（二）客户定位应遵循的原则

在写字楼项目营销过程中，对客户的理解要遵循以下几项原则，即：国家政策的引导、经济的发展趋势、地区的经济结构以及行业习惯特征等原则。以上原则会对写字楼的客户定位产生非常大的影响。市场的发展是一个多层次、多元化的消费需求以及消费的集合体，单一的企业很难满足所有的需求，企业应该进行市场划分，根据不同消费需求以及不同的购买对象等因素把市场分为多个子市场。企业可以依据自身发展计划和产品特征选择一个子市场作为企业的目标市场，子市场必须符合企业实际的发展规模和生产能力。然后，企业需要将产品定位在消费者所偏好的位置上，并通过营销模式或者宣传活动向目标消费者提供这一产品信息，并让他们感受到产品是他们所需要的。所以，分析清楚目标客户所偏好的产品是非常重要的。以厦门一个写字楼市场为例，通过选取国贸大厦、国际银行大厦、中国银行大厦、财富大厦及银行中心5栋具有代表性的写字楼的客户作为样本进行调查和统计。经过数据统计，选取的客户样本中共有贸易行业、交通运输业、金融管理、咨询服务、房地产开发、能源制造业、IT计算机行业、综合生产企业、旅游业、建筑业、租赁业、学校教育、医药、酒店、休闲娱乐、园林艺术16个主要分类。其中，客户分类主要集中在贸易行业（工业贸易和商业贸易）、交通运输业、金融管理3个行业。

在租赁面积需求方面，通过数据统计，国贸大厦、国际银行大厦和银行中心这3栋写字楼的客户样本中，选取前5名的行业（贸易行业、交通运输业、金融管理、咨询服务、房地产开发）作为样本进行统计。经统计和实际调查，运输业需要使用的面积最大；房地产行业需要的租赁面积主要在330-590平方米之间，是5个行业中单个使用面积最大的；运输业、金融管理及房地产开发行业单个客户需要使用的最大面积可达1500平方米。

通过统计和调查，一些重点的行业客户主要分布在厦门传统的核心商务区，比如上城商务区和滨海商务区；航运、海运企业依据自身企业特点需要靠近厦门的主要港口，所以集中在厦门传统的核心商务区――鹭江道商务区；一些咨询服务类行业，比如，会计师事务、法律事务所等集中在厦门传统核心商务区――滨北商务区。

（三）写字楼的定价原则

1.价格的制定首先了解区域内具有潜质的项目，同时考虑到与企业形成直接竞争关系的项目，还要考虑到在全市范围内具有高端标杆意义的项目。

2.要符合定位，定价要符合目标客户，满足不同行业、金融机构等的租赁需求，

3.定价要留有一定的折扣空间，满足房地产低开高走的定价模式；在营销风险较小的前提下，实现利润最大化。

（四）写字楼的销售策略

1.面对面直销，销售员可以与五大行以及中介机构的相关负责人进行面对面直销，这是经常用到的一种营销方式。

2.圈层营销，了解“精英群体”的发展方向。圈层营销可以快速了解和深入富人生活圈，形成链式传播模式，是一些高端项目营销常用的方法。通过高端品牌聚会、同学会，注重专属服务，产生连锁反应。直接深入客户群体所在会所，不断的进行深入沟通，认真详细介绍产品特点，合适的礼仪接待，赠送一定档次的礼品等，这样的方法可以给客户群体有一个好印象，也可以打动传播者。

3.全员营销，开发商公司通过开展营销活动，让公司的所有员工都参与进来，成为销售员。

4.老带新营销，开展老客户带新客户，赠送物业费活动，进一步开发客户的人脉资源，已入驻的老客户通过口碑传播，拓展新的客户，同时给与一定的奖励，达到双赢的目标。

三、结束语

房地产项目的营销模式是人们逐渐关注的话题，开发商和营销机构不仅要注意营销模式，更应该关注客户的消费需求，同时还要了解写字楼项目销售各环节的特点，根据实际情况选择合适的营销方案，这样才能提升营销效果。

参考文献

写字楼客服工作计划范文第2篇

关于客服工作计划范文   （一）继续加强客户服务水平和服务质量，业主满意率到达85%左右。

  （二）进一步提高物业收费水平，确保收费率到达80%左右。

  （三）加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。

  （四）完善客服制度和流程，部门基本实现制度化管理。

  （五）密切配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷和意见、推荐。

  （六）加强保洁外包管理工作，做到有检查、有考核，不断提高服务质量。

  回顾19年，工作中充满了艰辛与坎坷，却收获了成长与成绩，展望明年，迎接我们的是机遇和挑战。为此，客服部全体员工在明年的工作中将继续团结一致、齐心协力的去实现部门目标，为公司发展贡献一份力量。

  1、狠抓团队的内部建设，工作纪律。

  2、定期思想交流总结。

  3、建立经理信箱，理解各员工推荐，更好的为业主服务。

  4、完善管理制度，根据工作标准，拟定操作标准。

  5、人员的招聘、培训。

  6、楼宇的验收资料、实地的考察学习。

  7、交房工作的准备、实施。

  8、空置单位的管理及代租代售业务。

  9、完善业主档案。

  10、费用的收取及催缴。

  11、处理业主投诉咨询问题及跟进工作，建立回访制度。

  12、组织学习培训，提高员工的工作水平、服务质量。

  13、定期走访，征求业主意见，不断提高服务质量。

  14、组织开展社区文化活动及业主联谊活动。

  15、负责办理入住、验房，交房、装修的全部手续。

  16、签订物业服务合同、装修协议等文书。

  17、根据业主要求开展其他。

  18、监督检查各部门的服务质量，对不合格的服务及时进行整改。

  19、定期召开各部门服务质量评定会，不断提高服务质量。

  20、领导交办的其他工作.

  关于客服工作计划范文

  新的一年就这样如约而至，我们新的工作也在持续的进行，在新的一年里，我们的工作也发生了一些变化，也希望自己在新年的开始有一个好的起点和出发点，有一个好的方向，也在之后的一年时间里，自己的工作能够有一个质的变化，自己也能够变的更加的优秀。

  我是一名写字楼物业的客服，自己每天的工作就是协助好公司更好的管理写字楼，维护写字楼正常的运营，对于写字楼里面的办公区域以及公司能够正常的运作，当她们出现任何的问题的时候，及时的帮助他们解决，或是帮助他们联系其他的同事去维修或是处理，我所做的就是一个传递的作用，帮助他们解决问题，也协助同事解决他们之间的问题，对于写字楼的用户和公司而言，我们客服的存在就是为了成为公司和商户之间的联系，所以我的工作也是至关重要的，在上班的时间也不能有任何的错误的产生，要谨慎细致的完成自己的工作，除了成为用户和公司沟通的中间人之外，我们也会在平时接待来我们公司的人，接待所有可能成为写字楼的用户的人，也积极的向他们介绍我们写字楼的各种配套的设施和办公硬件，尽力的协助公司营销部完成他们的订单。所以在新的一年里，我也会认真的按照自己的工作内容来进行，对自己在工作上面有任何的问题和难处都会及时的解决，也要更好的懂得自己在工作上的一些问题以及意外情况的解决和处理，尽自己最大的全力维护用户和公司的情谊，也尽力的去协助公司开展更好的工作，保证在自己的工作岗位上面，在自己的上班时间，自己的工作可以开展的非常的顺利和出色。

  除了在工作上面我要有一些改变之外，在思想上也要有一定的成长，我也清楚的知道自己现在的工作能力和职业素养都有待提高，自己也不能很好的调节自己的情绪，端正自己的态度，在心态和情绪上面的处理也不是特别的恰当，所以我也会就自己的这些问题一一的做出改变，争取在新的一年里，用一年的时间完善自己，在年底的时候，我也希望可以看到自己的一些改变，在完成好自己的工作的同时，我也会认真的去完善自己，去成为更优秀的客服。

  20xx年已经开始，我也会迅速的融入到新的一年的工作当中，用心的对待自己的工作，尽心尽力的完成自己的工作，确保工作的正常进行以及公司的正常运营。

  关于客服工作计划范文

  （一）部门管理方面：整合管理处的资源，培训员工的工作技能，推行考核机制，强化全员的竞争意识。

  对部门内各岗位职责进行细化，明确责任和权利，避免工作中出现死角，把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上，努力部门整体的管理和服务水平，保证无重大安全责任事故的发生，使z上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。

  建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系，推行月度工作考核机制，倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。

  （二）配合工程部做好接管验收和日常巡查工作；配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。

  （三）加强制度建设，强化监督检查。

  （四）建立家政服务、有偿维修，做好会所和车场的经营管理，完善物业服务。

  （五）搞好对外协调工作，进一步理顺各类关系，紧密与开发商配合，积极主动与派出所、城管、环卫、电信、供热等部门联系，以便顺利开展物业服务。

物业客服工作计划10   一元复始，万象更新。新的一年即将开始，综合客服部也面临了全新的环境与考验，根据自身的情况，做出以下工作计划：

  1、以客户为中心，大力提升服务质量。

  1.1寻找、创造机会采取多种形式与客户加强沟通，比如：上门走访、顾客满意度调查、往来文件、节日期间的互动等等。马上掌握客户的信息，把握客户需求，并尽最大努力满足客户需求，为客户提供高附加值的服务。提高顾客满意度。

  1.2利用helpdesk管理软件，注重客户信息的收集、分析、比较;根据客户反馈信息，马上做出反映。

  1.3以客户为中心，改善业务流程、操作程序。

  1.4推动拓展、发挥“贴心管家小组”职能，使每位成员真正和客户“贴”起心来，马上为客户解决问题。

  1.5规范、强化、细化客服人员的礼貌待客、热情服务。

  2、全力配合政府机关，做好公共服务工作。

  2.1马上宣传、传达、落实政府部门的有关法律法规条文

  2.2一如既往的全力配合、支持、落实各级政府的各项政策指示，发挥我们应有的作用。

  3、严控外包方，把好质量关。

  3.1利用对外包方的“月会”制度，进一步强化对外包方服务的质量控制与管理。发现问题让其限期整改。对于外包方的管理形成“严、细、实”的工作作风。

  3.2对于像“外墙清洗”等类似的一次性外包服务活动，派专人跟进，发现问题，让其立即整改，严把质量关。

  4、畅通沟通平台，做好宣传工作。

  4.1发挥、利用宣传栏的桥梁、窗口作用，马上更新丰富宣传栏信息，将项目部的有关管理信息、服务信息及外来信息等马上给业主。

  4.2向广大顾客全面展示、树立物业部的良好形象。

  4.3对于业主普遍关心的问题，利用宣传栏以专题的形式给业主。

  4.4进一步畅通、拓宽与业主的沟通渠道。

  5、强化员工培训，提升员工素质。

  5.1以《培训计划表》为基础，侧重培训客服人员的“服务意识、礼貌待客、案例分析”等，全面提升客服人员的综合素质。

  5.2开发各种形式的新课件，加大新课题，新思想的培训;拓宽培训形式。

  5.3注重培训后的效果验证与考核，最终达到提升服务品质的目的。

  6、加强内部管理，执行质量体系要求

  6.1加强五常法的执行检查力度，使每位员工都能熟练掌握并有效运用到工作中。

  6.2改进电子档案、文档档案的管理方法;明确档案管理相关制度、管理流程;将一些应急预案、方案、程序、流程等单独装订成册。

  6.3加强前台服务、员工纪律方面的管理。

  6.4有效利用iso9001----这一管理工具，科学化管理，规范每一个服务过程、服务细节，并记录保留有效数据，提升服务质量。

  6.5加强各种计划、流程的执行监察力度。

  7、努力提高，适时跟进

  7.1持续做好垃圾分类工作，争取成为“北京市垃圾分类优秀示范园区”。

  7.2提前做好美国白蛾的相关防范防治工作，避免美国白蛾在园区泛滥，给园区及公司造成损失。

  7.3争取创建“花园式单位”，做好相关工作。

写字楼客服工作计划范文第3篇

关键词：写字楼；分析；策划

中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0116-02

1 东莞市长安镇市场环境分析

1.1 地理概况

长安地处珠江口，在东莞市最南端。东至风轮地，与深圳市宝安区松岗镇相接；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，频临珠江口伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。东西长15公里，南北跨7公里，面积83平方公里。广深高速公路、107国道、C358省道横贯而过，是广州、东莞与深圳交通往来的南大门。总面积83.4平方公里，辖13个村（居）民委员会，户籍人口3.7万多人，外来流动人口65万人，旅游同胞3万多人。

1.2 经济状况

改革开放以来，长安镇致力实施“外向带动”战略，依托有利的地理条件，努力营造优良的投资环境，吸引了大量的外商前来投资设厂。至2005年底，来自香港、台湾、日本、美国等企业共1600多家，利用外资总额30多亿美元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。去年全镇企业出口总额达到41亿美元，增长21.9% ，连续第八年居全国乡镇之首。以机械五金模具为特色的民营经济进一步壮大，拥有步步高电子、万达集团等民营企业 767 家，实际投资总额 24 亿元； 2005 年被授予“中国机械五金模具名镇”称号。全镇第二、三产业比重继续增大，高新技术产业实现产值 101.5 亿元，占工业总产值的 50.5% ；以房地产、金融和商务服务等新兴服务业为主导的第三产业迅速发展，经济水平全面提高。

1.3 交通状况

中心区107国道及广深高速公路贯穿全区。中心区距广深珠高速公路长安出口不到500米，透过高速公路到深圳、香港、广州、中山珠海的车程分别为20分钟、50分钟、40分钟及80分钟。深圳国际机场距中心区25公里，长安至虎门客运港及福永（香港）客运码头仅需25分钟及18分钟车程。

2 长安写字楼总体市场概述

总体来看，长安的写字楼发展刚刚起步，建设的区域主要集中在锦厦片区，即新的行政中心区。根据市场的发展需求，建设规模较小，档次和配套有待加强，特别是写字楼的物业服务和管理，这样，更有助于长安写字楼稳健和健康发展。经过最近的市场调查发现，长安的写字楼具有一下特征：

（1）与东莞的产业结构相适应，大部分有一定实力的企业、公司的办公场所都设在自建或租赁的厂房中做写字楼；

（2）中小型的公司，主要租赁私人楼宇或住宅作为公司的办公场所；

（3）由于产业结构的调整和第三产业的发展，有相当部分从事贸易、金融、顾问、专业服务类的公司，为了配合公司的发展和企业形象的提升，有强烈进驻或搬迁到正规、功能完善、档次较好的写字楼办公的愿望；

（4）写字楼的建设目前主要集中在新行政中心区，并且有不断加强的趋势。目前，该区域新落成的项目主要有地王广场和金利安商贸中心；受整体房地产市场（特别是住宅）的发展和映射作用，消费者非常看好该区域写字楼的发展前景；

（5）由于区位和交通优势，片区稀缺的自然资源和完善的各种配套，该区域的写字楼将会受到周边镇区和深圳客户的追捧。

3 优势分析（S）

（1）自然资源丰富，周边配套完善；

（2）已全面交付使用，可即时进驻装修，无需等待；

（3）使用率高，达90%以上，具有很高的性价比；

（4）只租不售，便于统一管理和项目形象的提升；

（5）配备2部高速电梯，且每层只考虑一个公司进驻，节省等梯时间和良好的独立性；

（6）视野开阔，通风采光一流，楼层净空高（约3米），极大程度减少写字楼的压抑和拘束，对身心健康有很大的帮助。

4 劣势分析(W)

（1）项目规模较小，难以造成较大的市场凝聚力，不利于项目价值的提升和进驻公司的形象塑造；

（2）每层平面空间过于狭长，且有一排主力柱位于平面中间，不利于办公功能区间的规划；

（3）单层面积较大（针对招商要求），不利于中小型公司的进驻，增大了招商的难度；

（4）平面分割的灵活性极差，目标客户市场的适应性不足；

（5）物业服务公司经验不足，容易造成品牌公司的进驻的障碍和对管理的担忧。

5 机会分析(O)

（1）长安经济的快速、健康发展，产业结构进一步调整和优化，如金融、贸易、物流、文化资讯、电子信息、专业服务等第三产业的发展和加强。这些行业的发展，也将成为拉动长安写字楼的需求提供极大的支撑力；

（2）新行政中心的建设、道路改造升级和交通网络的进一步完善，加速了该片区的政治、商务办公、购物休闲中心地位的成熟和吸引，从而促进了该区域写字楼的发展和需求；

（3）由于长安写字楼发展的相对滞后，当地部分有实力的外资公司，正在寻求设备、设施更为完善的办公场所，以满足公司、企业发展和形象提升的需求；

（4）区位优势和便利的交通，环境的建设和经济的不断发展及提升，长安的写字楼对其它镇区及深圳的客户有一定的吸引力，尤其是临近长安的区域；

（51）项目已成功引进商家达50%，都是整层面积出租，且进驻的公司实力较强和有一定的知名度，对后期招商具有很大的昭示性和引导作用。

6 威胁分析(T)

（1）地王广场（写字楼部分）的落成并进入大力招商阶段，分流项目的目标客户；

（2）由于同周边镇区的交通路网比较发达,同时周边镇区，如虎门、厚街、大领山等镇区的写字楼销售和租赁价格较低,对本项目的招商产生了一定的威胁。

7 目前招商情况分析

（1）项目的招商手段和推广途径。

招商手段：

①主要是现场坐销，现场自来客的接待和跟进；

②公司客户和介绍客户资源的推广和跟进；

③中介公司介绍客户。

推广途径：

①楼体挂幅；

②电视广告投放（时间较短，收效也不好）;

③电话拜访。

（2）写字楼招商情况分析。

写字楼进驻商家分析：

①从项目招商到现在，成功招商6层，面积达5508（m2），招商率达50%；

②从以上进驻的商家来看，我们可以发现全部都是外资企业；

③通过背景调查，我们还了解到，其中新加坡亚耕公司由深圳的松岗搬来；香港瑞时信制品有限公司（东莞代表处）和顺怡（香港）有限公司从本镇的金业大厦搬来；美宝（香港）有限公司是新成立的具有英资背景的投资、融资、企业上市扶持性质的顾问类服务公司。

通过对项目实际情况了解和判断以及对项目进驻商家的调查分析，结合本公司的市场调查，得出以下结论：

①项目的区位优势和硬件配置，对当地的外资企业进驻本项目具有一定的吸引力；

②由于长安写字楼发展的相对滞后，当地部分有实力的外资公司，正在寻求设备、设施更为完善的办公场所，以满足公司、企业发展和形象提升的需求；

③区位优势和便利的交通，环境的建设和经济的不断发展及提升，长安的写字楼对深圳的客户有一定的吸引力，尤其是临近长安的区域；

④项目已成功引进商家达50%，都是整层面积出租，且进驻的公司实力较强和有一定的知名度，对后期招商具有很大的昭示性和引导作用；

⑤据不完全统计，项目到访客户要求面积大部分在300~500m2之间，达50%，其次是100~299 m2之间，达35%左右。

8 项目定位分析

（1）市场形象定位。

项目形象定位为：长安新行政中心标志性智能商务中心

（2）项目市场推广定位。

项目推广定位：领袖风范、商贵首选

理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位及第一个纯写字楼项目。让进驻本项目的企业主都为此感到自豪。

（3）目标客户群体定位。

从写字楼已进驻客户和到访客户分析，不难看出，项目的主要客户群主要是外资、外贸企业。客户所在的区域主要以长安为主和长安附近的深圳，如：松岗

目标客户：外资、外贸企业，兼顾保险、证券、IT等

目标区域：以长安为主，兼顾深圳靠长安的区域，如松岗、光明、公明、沙井等区域

目标客户来源：①对现有办公环境不满意和企业发展壮大，需要换一间更能体现身份和档次的企业

②新成立的企业，企业具有相当实力且对办公场所有较高的要求，希望得到客户对公司实力和档次的认同

9 招商策略

（1）总体招商思路。

由于项目待招商面积有限以及招商要求的局限性，决定了项目的招商不可能进行大规模的宣传推广，目标客户的稀缺性和区域的局限性决定了推广渠道的狭窄性。在对项目和所在区域的深刻了解后，通过对目标客户群体的梳理和判断，我们认为，对项目剩余单位的招商，总体的思路是：主动出击，有的放矢，锁定目标，扩大区域。

（2）推广策略。

①促销策略。

直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。

直销对象：项目所在区域其它写字楼客户、上述分析的目标客户。

直销人员：项目招商人员。

与实力较强、素质高、分行数量多和分布广的中介公司合作，利用其丰富的网络资源，实行一定的激励政策，扩大宣传力度，增大客户的接触面

②广告策略。

通过对项目片区的市场调查和项目目标客户群体的研究，我们发现，项目目标客户群具有很强的区域性和行业特点，所以，在广告传播策略上，选择合适的传播途径和传播方式显得非常重要。针对招商产品的特点以及不同媒体信息传播特点，建议，目前项目的招商广告主要考虑短信传播，相关要求：

传播方式：短信；

目标群体：东莞和深圳的外资、外贸企业主（注册金150万以上）；

诉求区域：东莞和深圳；

信息数量：

东莞外资企业主：30582条；

东莞外贸企业主：56795条；

深圳外资企业主：35498条；

深圳外贸企业主：76155条；

合计：共199030条

投放频率：计划分三个星期投放，每个星期投放2次，最终的投放量，视招商的进展情况予以调整

③优惠策略。

对租赁面积大的客户，适当给予较长的免租装修期或减免物业管理费，具体多少或长短视实际情况另行商定。

10 项目增值服务建议

（1）与各星级酒店联系，给进驻项目的公司提供入住合作酒店予以折扣优惠。

（2）提供代办年审、年检有偿服务。

写字楼客服工作计划范文第4篇

天贵大厦是一座位于广州中心商务圈——天河北的5A级写字楼。前期项目曾因资金不足而烂尾，后被另一实力雄厚的大公司注资盘活，并打造成广州最顶级的写字楼之一，力求与广州的标志性建筑、最高级写字楼——中信广场分庭抗礼。

今年七月底是天贵大厦交楼的日子，发展商期望通过策划一次有轰动效应的交楼庆典活动，一举打响天贵大厦的知名度，同时为下一步销售积蓄客源。

对于一座5A级的高档写字楼来说，交楼庆典活动是一次非常重要的公关宣传机会。如果交楼庆典活动能够一炮打响，对项目的社会知名度、品牌美誉度、后期市场推广都有不可估量的影响。在接手项目策划之后，我们刻不容缓地对项目进行了全面的调查研究，力求从各方面完善策划方案，以最切合天贵大厦形象与定位的交楼庆典活动，拉开天贵大厦市场推广方案的帷幕。 天贵大厦交楼庆典活动策划方案

一、活动时间：2003年7月20日

二、活动主题语：财富汇聚、智能化、国际化

三、活动主线：

1、树立广州新一代顶级写字楼至尊形象（财富汇聚、智能化、国际化、地位至尊、交通便利）

2、营造一种与富为邻的“场气”（人气至旺、商业气氛浓厚）

3、借顺利交楼之机为天贵大厦造势，为下一步销售积蓄客户资源与社会资源

四、推广策略

1、依托发展商良好信誉，打造天贵大厦优势品牌形象。

2、抓住市场主流需求，迎合未来发展，出奇制胜。

3、写字楼与商铺营销互动，互为促进，双赢共存。

4、通过公关、媒体、活动进行整合营销，让“天贵大厦——广州甲级写字楼第一品牌”此概念牢牢建立在目标客户心目中。

五、天贵大厦市场分析

一份好的策划方案离不开前期严密的市场调查与市场分析。在具体撰写策划方案之前，必须先对整个广州的写字楼市场与天贵大厦本身的优劣之处进行综述。

1、广州写字楼市场三大区域

广州写字楼市场历经多年发展，目前业已形成“环市东”、“东风路”与“天河北”三大写字楼商贸中心。 环市东写字楼以其成熟的都会商务与生活配套而受追捧，并因此形成独特的“环市东都会商务区”；东风路沿线政府行政机关众多办事方便，东风路也因此而形成独特的“东风路府前经济带”；而天河北则得益于新经济的推动从而形成独特的“天河北新经济区”。然而从2002年下半年来，环市东写字楼物业的租售成交量明显地大大减少，相反，一些地铁沿线写字楼项目尤其是天河体育中心周边地铁沿线写字楼项目却日见俏销。环市东写字楼受冷落的原因归咎于近期此区域缺乏有号召力的新亮点，以及该区域本身可供选择的写字楼货源不足，但事实上，其最主要原因在于环市东写字楼项目缺乏“地铁”概念优势的支撑。

而此相反，地铁沿线写字楼日渐走俏。目前广州市地铁沿线高档写字楼项目多达50多个，占据了目前广州市高档写字楼物业近50％的份额，像中旅商业城、广百大厦、中信大厦、天贵大厦、羊城国贸等都是广州市颇具影响力的地铁沿线写字楼项目。中旅商业城由于正处于地铁一、二号线交汇处，独享双重地铁商机优势，正式推出不久出租率业就达50％以上，大型保险公司、化工企业、金融业、广告公司甚至地铁公司纷纷进驻，租售前景极其看好。

2、天贵大厦SWOT分析

S（优势）：地段优越、设备一流、开发商良好品牌、有良好的升值潜力

W（劣势）：前期烂尾造成的负面影响、售价比同地段楼宇高

O（机会）：甲级写字楼需求旺盛、CEPA之后更多外资企业进驻广州

T（威胁）：周围同等级写字楼（中信广场、大都会广场、金利来商务港等）竞争进逼

3、天贵大厦目标客户群细分

根据行业属性、经营方式和客户特征几个细分变量，天贵大厦的目标客户群大致可分为以下四大类：

A、 政府机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）。这些已经转制的公司经过数年的发展，具备了相当的实力，进而产生了对改善办公环境的需求。

B、金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。

C、大型股份制公司及外省市集团（公司），包括上市公司。

D、大商铺业主

4、目标客户群需求细分

A、 地段取向型：（我们的优势：天贵地处天河北——广州未来的CBD） 　 B、 价格取向型：（我们的优势：不能只看价格，而要看性价比——天贵大厦未来的升值前景） 　 C、 质量取向型：（我们的优势：5A级的写字楼） 　 D、 使用时间取向型：（我们的优势：天贵大厦现楼出售） 　 E、 服务取向型：（我们的优势：著名物业公司管理） 　 F、 盈利取向型（我们的优势：地处广州商业气氛最浓、消费能力最强地段）

对目标客户群的需求进行细分的目的是为分类营销做好准备，在吸引目标客户群参加我们的交楼庆典之时，我们必须预先定好方案，有针对性对不同需求心理的目标客户进行逐个分类营销，在宣传重点上有所侧重。

六、庆典活动策划方案详述

交楼庆典活动是一次非常难得的推广营销的大好机会。如何把打响知名度、树立天贵大厦优质品牌此两项重要任务与交楼庆典活动有机地结合起来，通过此次活动树立起天贵大厦作为广州新一代顶级（5A级）写字楼的形象，是以下所要探讨的重点所在。锣鼓喧天、戏狮狂舞、俊男美女热热闹闹走一圈——这些寻常的庆典活动，对于天贵大厦这种档次与定位的写字楼来说，根本起不到任何塑造品牌的作用。所以，要让交楼庆典活动既热闹又不流于俗气、既树立形象又能击中目标客户群的需要心理，我们就必须独辟蹊径，出奇制胜。

第一步：媒体造势媒体选择：《广州日报》、《羊城晚报》、21CN、新浪网、《21世纪经济报道》、广东卫视

宣传重点：

1、天贵大厦：国际化、智能化打造广州5A级写字楼王

2、地铁概念如日中天，天贵大厦傲立广州写字楼市场

3、CEPA造势，5A级写字楼需求放量增大

4、CBD、地铁、5A级——天贵大厦升值前景一片光明

5、甲级写字楼新标准——物业管理决定商业物业档次………………

天贵大厦目标客户群是相当狭小的，是属于金字塔中的塔尖一小部分公司。他们决不会盲目跟随大众的喜好，而有自己慎密的分析研究，我们的媒体造势不会只是炒作虚无概念，而是通过实实在在的事实说明、数据分析，烘托出天贵大厦的独特优势，为交楼庆典活动做好铺垫。

第二步：概念造势

要树立天贵大厦为广州新一字楼王的形象，除了写字楼本身所拥有的优势之外，另外很重要的一点就是否拥有一种满足业主尊贵心理的标志物——如中信大厦的“高”、上海金茂大厦外形的“奇”。从此角度出看，目前天贵大厦缺乏有这方面的卖点，更致命的是外观与相隔不远的另一幢商贸大厦过于类似。基于这种考虑，我们可仿照美国纳斯达克的股票指数显示屏，在天贵大厦显著位置建造“中国（或广州）财富指数”显示屏，显示屏显示内容既可以工商业活跃指数、楼市交投情况、写字楼成交月度/季度/年度走势，也可以与美国道琼斯公司联系，直接购买其商业指数信息。

建造财富指数显示屏的目的有三点：

1、与天贵大厦本身定位契合——汇聚财富信息，塑造财富场气，成就财富事业2、使天贵大厦在本身造型不突出的情况，为其制造出差异化形象，成为广州另一标志化建筑，满足所有业主一种“与众不同、尊贵超凡”的心理。

3、为天贵大厦塑造一种国际化、智能化的形象此天贵指数显示屏的落成揭幕仪式与交楼庆典同时进行，制造新闻点，也引发轰动效应。

第三步：活动造势（以下所有活动将预先在相关媒体进行预告）

1、《南方财富论坛》是广东省第一个大型经济类论坛栏目，在广东经济界、企业界拥很高的知名度，在全国也有一定的影响力。基于《南方财富论坛》其栏目定位与受众与天贵大厦目标客户群有很多相似之处，交楼庆典之日，可考虑将《南方财富论坛》移师至天贵大厦举行（如条件允许，可参照香港《城市话题论坛》那种户外、直接面对公众的对话形式。），为天贵大厦打响知名度。

2、进行现场“广州写字楼（或商业地产）发展前景及投资报告”

借分析广州写字楼（商业地产）发展前景之名，实着重在叙述天贵大厦的投资比值及升值潜力，并现场派发详细的天贵大厦投资分析报告书（站在客户角度为他们分析购买天贵大厦的利益何在）

3、记者招待会

4、“携手共进，打造无限商机”专题洽谈会此专题洽淡会我们既是向客户推介天贵大厦，也是我们作为中间人促成客户与客户之间的交流。大客户都非常看重一种“与富为邻”的商气，借交楼庆典之机，我们可向业界著名企业、外资公司、行业巨头、政府相关部门发出邀请，并将参加名单在媒体上公布，预先造势。在交楼庆典活动之间，我们作为中间人促使客户与客户进行有机交流，让他们感受到天贵大厦浓郁的商气。

写字楼客服工作计划范文第5篇

为白领服务的午间美容院前景非常广阔，如何挖掘好这座金矿，关键看美容院怎样开发运作。

午休对于任何一个上班族来讲，相当于8小时紧张劳碌的一次中场休息。但是，对于上班族而言，回家太费时间；午睡办公环境太嘈杂而且太冷；打游戏太耗神……其实，午休有很多种过法，美容就是其中一种。

被称作“午间道”的一族认为，与其在午后无所事事，或趴在办公桌上似睡非睡，还不如让自己在美容院放松一下，将早上工作的烦躁一扫而光，心态变得更为平和，对自己更为自信，下午也能精神百倍地面对半天的工作压力。

那么，就让我们与“午间道”来一次约会吧!

不出大楼就可享受的美丽滋润

业务主管李小姐匆匆吃了一口饭，快步赶到位于八楼的午间美容院做护理。由于李小姐周末忙碌了两天，显得有些憔悴，今晚还有一个应酬，平时忙得没空做护理，全赖这短短的午休时间来保养。其实，像李小姐这种情况的白领阶层非常多，于是专为写字楼白领服务的午间美容院应运而生了。

白领美容院的老板悦悦曾经也是白领阶层，因为有了自己的亲身体会，了解白领阶层工作繁忙还要经常参与公司的应酬，很少有时间做美容护理，就突发奇想开了这家专为白领服务的午间美容院，没想到生意非常红火。

午间美容院坐落于城市中心写字楼，30层的写字楼有20a多家公司，目标顾客非常集中。但是宣传起来有难度，但凡写字间都谢绝推销与宣传，于是悦悦就在一楼大厅做宣传展示，同时制订了非常有效的宣传计划。她根据顾客群体的特点，设计了“一拖五”免费体验组合卡，包含免费美容护理、免费化妆、免费30分钟按摩、免费中药足浴保健、免费文绣体验等服务内容，该卡发放之后顾客络绎不绝。

根据OL族的特点，悦悦还推出了几款保养膜。一是有深度滋养作用的眼贴膜，易携带，可以随时随地贴上，小巧而不夸张：二是手膜，通过给手部涂上厚厚的营养膜，再戴上专用的手套，放心休息的同时呵护芊芊玉手；三是脚底膜，小小的一片，悄悄贴在脚底，释放出的热力就像脚底按摩，不但可以排毒美容、活化细胞，还可以舒缓疲劳。这些都是午休时的秘密排毒武器。通过近3个月的努力，中午来做美容护理的白领越来越多，如今悦悦正在筹划开第二家分店。

在休息中不知不觉地变美

“以前吃过午饭总是趴在办公桌上打盹儿，要么睡不踏实，要么睡醒了胳膊都麻了，反正就是不舒服。后来发现单位附近有家环境不错的美容院，就隔三差五去一趟，既能保养皮肤又能舒服地睡一觉。”某广告公司平面设计师黄小姐表示。

像这样选择到美容院午休的人其实不少，一般她们午休时间基本为1个小时，多则90分钟。除去吃饭与其他时间，做美容护理的时间大约只有40～60分钟，所以美容院为她们所设计的护理疗程必须简化，而且要保证一定的服务质量。白领女性要求比较高，如果因服务打折流失～个顾客，很可能会流失更多的顾客。

对于午间美容院来说，中药足浴通常是招牌项目，顾客足浴的时候按摩师开始做肩背部按摩，足浴完毕再做美容护肤。一切手续都需要简化，洁面后做面膜，以护理为主。另外，由于工作繁忙，经常加班，白领女性亚健康状况较严重，又没有时间去健身，所以许多美容院纷纷推出了保健按摩项目，用30分钟的保健按摩缓解白领女性一周的疲劳。美容师选用专业肌肉酸痛按摩油(混合有白珠树、欧薄荷、花椒、迷迭香、薰衣草、尤加利、香茅等多种高纯度的优质精油)，再配合独特的肩颈经络按摩手法，利用中医穴位指压改善肌肉紧张，排出肩颈部囤积的毒素，活络上半身的气血循环，增强肌肉和韧带的机能，从而改善肩酸、背痛等不适症状。而对于晚上经常有应酬，常陪同领导接待客户的白领们，有的美容院也提供免费化晚妆的服务，很受顾客欢迎。

是什么留住了“午间道”

美容院要想抓住“午间道”这群特殊顾客，首先得明白她们的特点――有思想，对形象要求较高，时尚新潮，对环境、服务、品牌的要求较高，有一定的消费能力，属于优质消费群体，平时工作比较忙又经常参与应酬，非常需要做美容护理。

因此，美容院务必在各个方面做到最好：

1 卫生干净、环境整洁，温馨雅致。

2 美容师的形象气质要好，服务白领女性服务人员要与顾客的层次相匹配。如果美容师形象欠佳，顾客会逐渐流失。顾客是店铺发展的基础，决定店铺的可持续发展。

3 产品必须是知名品牌，白领阶层对品牌、品质会更加在意。白领阶层通常是“初期买感觉，中期买效果，长期买服务”，如果品牌既没有知名度，使用效果又不佳，那么别指望她们下一次继续光临。