写字楼招商工作总结范文第1篇

[关键词] 楼宇经济 区域经济 老城区

所谓楼宇经济，是一种以商务商贸商用楼宇为载体的经济形态，其通过开发、出租楼宇，招商引资，引进各类企业，从而引进税源，带动区域经济发展。目前，全国各大城市对发展楼宇经济都非常重视。前不久，笔者有幸参与了苏州市沧浪区胥江街道办组织的胥江地区楼宇经济调研活动并负责整个项目的具体实施。在调研资料的整理过程当中，笔者发现胥江地区的楼宇经济发展现状在老城区楼宇经济发展中具有一定的代表性，现把这次调研结果总结如下，以期能对国内其他城市老城区发展楼宇经济提供一些参考。

一、老城区楼宇经济所处的优势和劣势

1.优势。根据我们的调研结果，以下图表显示的是公司选择入住写字楼时，相关因素对其的决策影响程度大小：

商业气氛:（指周围商圈的繁荣度）;交通情况:（指道路状况和公共交通等）;历史文化氛围:（指写字楼周围的高校、文化场所、名胜古迹等分布情况）;成本因素:（指租用或购买写字楼的费用水平）;商业便利（如：餐饮服务，金融服务，物流等）;周围环境状况：（主要指绿化，空气质量等自然环境）;硬件层面装备（如：电梯、空调、配电、供水、车位、装修等）;软件层面装备（如：保安、保洁、网络等物业管理情况）;建筑设计（指写字楼的楼高、建筑风格以及与周围其他建筑物的协调等）。

从上图可看出客户对于选择市区写字楼的最主要关注在：商业气氛（占22%）、交通状况（占20%）、历史文化氛围（占17%）、成本因素（13%）。老城区写字楼大多位于市中心主干道，交通堵塞停滞度低，公交站台及路线分布较为密集，频率高，出行方便。这一带的商业气息和人文气息也很浓厚。而成本方面，从对物业及客户的调研中了解到所有调研的楼宇平均租金基本上都维持在30～40平米每元，与工业园区、高新技术开发区的高价租金相比，老地区写字楼在成本上无疑占有巨大优势。

2.劣势。(1)目前的城区布局和90年代的旧建筑风格形式制约了辖区内楼宇发展的潜力，导致楼宇规模偏小，引进企业规模亦偏小。(2)物业性质的多样性和复杂性制约了楼宇发展整体规划的可行性，我们调研的十幢楼宇中主要存在这么几种物业性质：①私人（单位）买断再出租;②由开发商委托物业公司管理;③由开发商直接管理。没有统一的标准、措施来规范物业管理。(3)楼宇周边自然及商业环境较差，主要表现在空气及噪音污染严重，楼宇周边绿化覆盖率低，餐饮、休闲、购物等服务欠缺。(4)楼宇软硬件层面装备落后。主要表现在建筑内外装修陈旧，电梯使用紧张、候梯时间长，物业智能化程度低，停车泊位紧张等方面。

二、老城区如何扬长避短发展楼宇经济

1.培育特色楼宇。广泛开展同行业间的业务交流，根据各个楼宇的特点，有意识地将一个楼宇安排给同一类型的企业入驻，或同一国别的商人入驻（这主要针对A级写字楼），这样在服务上就更有针对性。同时通过群聚效应加快楼宇的招商引资，巩固客户群。

2.整改问题楼宇。在我们的调研中发现各楼宇现存的较为突出的问题有：车位紧张、大厦商务设施缺乏、大楼外表陈旧、卫生工作不到位等。这些问题不赶快进行整改，对大楼的长远发展明显不利。而整改涉及到的资金，政府要从“楼宇经济”的收益中拿出部分资金，补贴给楼宇企业，以激励其发展楼宇经济的积极性。

3.设立专门的“楼宇经济”办公室。设立专门的“楼宇经济”办公室，长期、系统的研究“楼宇经济”发展过程中出现的问题和采取的对策。为此，可建立楼宇联络员制度，辖区内每幢楼宇都设一名联络员，及时与区街道经济办公室进行联系和沟通情况。

4.对业主和物业公司设置奖励措施。在调研过程中我们发现各幢楼宇都存在不少皮包公司，而皮包公司的入驻一方面会对写字楼的商业口碑产生一定的负面作用，另一方面会严重影响楼宇所在区域的政府税收，浪费楼宇资源的同时遏制了该区域的经济发展。

目前楼宇的房屋产权处于两种态势：一种房屋产权属于各个业主，由业主来决定房屋的买卖或租赁对象。这些业主只要能按时收租金，不会考虑租赁方是否皮包公司以及行业形态。另一种房屋产权属于开发商或物业公司，但调查中我们发现不少物业公司缺乏积极的心态，满足于现状，对楼宇的未来发展没有明确的规划。俗话说“居安思危”，苏州各区楼宇经济的迅速发展必将对胥江的楼宇带来一定的危协。怎样留住优质客户，发展有潜力的新客户，是每座楼宇都应该考虑的问题。

所以，我们认为发展楼宇经济，仅仅政府单方面有积极性，显然是远远不够的。针对房屋产权属于多个私人业主的情况，建议可否由政府牵头在写字楼建立业主委员会，由政府出钱开展业主联谊，通过对业主大力宣传并采取奖励措施，让业主认识到和政府合作的好处，以减少皮包、无证、异地企业入驻。

写字楼招商工作总结范文第2篇

办公楼有戏

“上海的项目在陆家嘴这带，最近两年开的，比较成功的。上面是办公楼，下面是商城，上面下面出租率都是百分百。这种模式在上海普遍。上海租金很高，办公楼每天要15块钱，商业也是在这个价钱，15-20之间。”一家注册在上海的港资企业负责人告诉记者。

2011年的写字楼市场，租金行情的水涨船高。以北京为例，全年北京甲级写字楼租金上涨幅度超过44%，净租金达到历史最高值每月278.2元/平方米；，

在铁狮门房地产公司董事总经理高世斌看来，写字楼是第三产业发展载体，发展空间广阔。“未来供应前景大，供需关系，租金还会进一步增长。北京是多数国有企业、总部所在地，一方面需要自用，另一方面原来写字楼水准偏低，需要更新换代。”

按照北京市十二五规划文件，北京将建设五个之都：努力打造国际活动聚集之都，世界高端企业总部聚集之都，世界人才聚集之都，中国特色社会主义文化先进文化之都，和谐地区之都。需要建设一系列的高端产业功能区商务配套环境。

据了解，北京、上海写字楼存量大在600-700万平米，不过相比世界其他大城市，这个数字水平处于低位。纽约人口大约1000万，写字楼库存2200多万；多伦多人口600万，库存1300万。

“北京写字楼市场，二三年前高空置率，租户是买房市场。现在发生大逆转，空置率是个位数。过去回报率4-5%，如果租金上涨，将带来高收益。上海核心区的写字楼市场一直比较健康稳健。看有没有胆量抓机遇。”凯龙瑞房地产投资董事郑喜明告诉记者。 2006年凯龙瑞在上海闸北收购4幢写字楼，现在入住率已经到达80%。

2011年的北京写字楼市场空置率下降至历史最低点4.2%，金融街等核心商务区空置率更是低至0.2%。但是由于债务、市场容量等方面的问题，写字楼市场常常很难把握大。

“中国真正需求，外资看不懂。一线不做市中心，二线做市中心的顶级建筑。”一位新加坡地产公司的总经理告诉记者。

铁狮门房地产公司董事总经理高世斌指出，中国市场写字楼市场发展不均衡，投资策略根据投资人需求而异。“在成都金融街，投资了3万平米的写字楼，以此希望进入西北部地区，进行长线投资。在天津五大道，投资了2万平米的别墅式写字楼，24个单元小规模，因为独立环境的市场定位对个人小公司吸引力强，会以散售形式进行。”

“二线城市开发商整栋购买，散售在亚洲盛行，新加坡也有散售情况。但散售模式中小买家比较多，业权分散，无法进行后期物业管理。对物业长期升值有不利影响。” 戴德梁行的一位分析人士告诉记者。

据了解，零售物业一般需要约3年时间培育市场和奠定地位,接下来的8~10年是盈利高峰期。通过商业的不断培育和调整,商业物业的价值得以提升,系统性的规划模式、中长期经营所带来的资产增值效应,会大于单纯的销售模式效益。

“可售性有个问题，最后都可售了，经营者怎么办，售出去了，招商就没有办法控制了。”上述人士告诉记者。

鉴于目前盲目投资商业地产的情况，一些专家建议，开发商业地产要转变观念，要做好长期持有物业的这样一个准备。不能够作为商铺销售出去，一定要统一招商、统一经营、统一管理，要做一个总体的对外的营销，形象、品牌等是很重要的。

阳光新业地产股份有限公司总经理张翅指出，“商业商务金融这块，不是盖起楼就可以把人吸引过来。怎么吸引真正有实力的企业到本地去，才能有好的写字楼市场。”

以天津金汇广场为例，尽管该地写字楼租金价格位列天津市最高，但跟北京上海等地相比，还是差得很远。滨海新区虽然增长快速，但是大型企业基本上是以生产型企业为主，对租金高昂的写字楼往往避而远之。

“产业定位不清晰，写字楼价格根本上不去。”

工业港口有点看头

2011年的土地市场，商业用地和工业用地成为主角。据中国指数研究院统计，2011年前三季度，在供应量方面，全国工业用地供应量同比增幅达37%，商办用地同比增幅约9%，而住宅用地则同比减少约12%。在成交面积方面，商办用地和工业用地成交量同比增幅分别为约21%和53%，住宅用地同比下降10.7%。在楼面地价方面，各类用地成交楼面地价初商办用地同比增长5.5%外，其余同比均下跌。

“随着全球一体化，货物全球销售增多，海港、空港正发生大变化，对于枢纽型的港口需求越来越明显。”据上海综合保税区联合发展有限公司董事总经理翁魏介绍，几个全球大型的港口，比如新加坡，香港，鹿特丹等等，都是枢纽型港口。从物流角度讲，连接港口间的货物运输，从港口进入内陆市场，建立快速无缝衔接。

“包括铁路，内陆空运，公路等等，有很多的运输方式。”

从目前情况看，一般路程在30公里以上，从时间和费用成本考虑，铁路依旧占据相当大的优势。不同省份之间长途的费用比较高，铁路和公路的发展在一种互相竞争的过程中。长江水运对长江沿线的运输来讲也是一个不错的选择，但是水运要解决一个空箱反运的问题。

翁魏指出，“除了制造这一段是在工厂，从包装、检测、配件供应都在物流的渠道里面。未来对高端物流设施和服务的需求量大。对于一批6+1行业，营业税改增值税，也是一个很大的突破。”

未来海港空港产业发展变迁的趋势是，一方面是中国制造业务出海，在保税港区完成物流增值业务，由于成本优势会跟多选择将货物放在临近港口，比如爱立信、宜兴的采购中心等。另一方面，欧美经济低迷，中国消费升级拉动内需增长强劲，高端消费品、高端装备和设备进口快速增长。

“从中国制造到中国消费。”

搭台旅游地产

研究表明，当人均基本收入超过2000美元时，人们对消费的追求不再是简单的衣食住行，更希望获得的是个人价值的实现。对餐饮、交通、通信、旅游、教育等等方面的消费支出比重会越来越高。

目前，中国已是第四大世界旅游消费国，度假型置业需求以每年24%以上的速度增长。据统计，在中国将近30省区市制定的十二五规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。

不少业内人士指出，随着居民消费结构的升级和政府对旅游业的支持，今后，一些连锁的产权式酒店、分时度假酒店和房车等设施项目旅游地产，会在不少地区有较大发展。

旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，很大程度上更是一个综合体。除了需要有好的自然景观、建筑景观，旅游地产同时也必须具备完善的配套功能。相比住宅和商业地产，旅游地产占用的资金规模量大，而且收益周期长，旅游地产项目靠自身投资是远不够的，城市周边的消费能力及外部软环境等因素都会影响项目的持续收益。

一位业内人士分析指出，“旅游地产是否名副其实，还要以量来核实，一半以上的物业留下自主经营，才能说明旅游地产项目还有些靠谱。只有这样，才意味着售卖的那部分具有极强的投资价值。否则即便买了也谈不上出租，更谈不上回报。”纵观国外的旅游地产，70%以上都是自主经营，只有很少一部分对外出售。

目前，中国众多旅游区的一个现状是，很多旅游资源都是位于比较偏僻或者说产业不是很发达的地区。这类地区往往综合产业能力比较差，而某一个产业的优势可能非常明显，形成地方的资源特色。

“在项目开发的时候，要能够抓住这个地方的资源特色，把商业、旅游、文化进行有机地结合，实现在物质和精神上满足消费者的各种需求。”

写字楼招商工作总结范文第3篇

风险青睐无准备之人

当人们在2002年2月的喜庆气氛中准备迎接着马年的到来时，当一连串的祝福在空中流淌时，纪峰却象消失了一般，打他手机，一次次传出“您呼叫的用户已暂停使用”；去他的办公室，始终是铁将军把门，他的写字楼里的保安苦着脸说：“我们已经10多天没有见到他了”；拨通他家里的电话，听到的只能是一声声的“嘟……，嘟……”。时至今日，找纪峰的人越来越多，找得到他的却没有一人，谁都明白，纪峰躲了，或者干脆就是跑了。

宣武区牛街一条胡同里的这幢三层楼的写字楼，静悄悄的，一层西边的一个库房里住着这个写字楼的业主纪峰雇佣的3个河北籍保安。屋里乱作一团，啤酒瓶、劣质烟蒂铺满地面，床上歪靠着打理了一半的行李。小胡操着河北口音对记者说：“俺们从去年年底起就拿不到全额的工资了，但是纪老板说，只要挺过年底，就会好起来。结果咋样？1月份，最后一个公司老板说要将仪器送出去修理，填写了设备外出的凭单后，我记得上边填的是一台电脑和一台打印机，随后这家公司老板带着手下的三两个人，先后搬走了4大纸箱子东西，第二天就再也没有见到过他们。”李子插嘴说：“俺们哪知道人家公司要走？后来让纪老板骂我们笨时才知道，这家公司还欠着3个月的房租没交。”

“本来1月份纪老板还对我们说，你们放心，我已经登了广告，现在要租写字楼的人多着呢，挺过这两个月就会好了。可没两天，以前雇佣的打扫卫生的两个大妈先走了，一个管电工的湖南人也走了。纪老板说，谁都可以走，因为等来了客户后，这样的人随时都请得到，偏偏你们不能走，你们走了，这个写字楼谁来看着。”小胡继续讲述着，“大概过了还没一个星期，纪老板就见不到了，起初我们以为他在忙活着招揽客户，而且刚开始时，他每天也来一个电话问问情况，后来，天天都有人来，不是客户，而是要账的。那些要账的一连来了两三次找不到纪老板，就非要我们打开这个楼里的房间门，没办法，我们只好打开了，他们就看什么还值点钱就搬什么，沙发椅、写字台，拉走了一车，临走还说你们纪老板欠我们好几十万，拿这些东西连利息都不够。”

一声长叹后，小胡不再说话，屋里也沉静了片刻，忽然坐在窗口的一个小伙子骂道：“呸！啥老板，骗子！连我们打工的钱都骗！”

尽管这一幕让人看着添堵，但是早在去年10月间采访纪峰时，他就似乎已经料到了会落入今天这种境地。

2001年是北京写字楼最红火的一年，全年供应量高达150万平方米，从2001年上半年开始，与2000年相比，不少写字楼的租售价格近乎翻番。而且市场呈现出来的是一派繁荣、充满机遇、充满财富的景象。这一连串令人激动的信息，也使得个人投资写字楼的趋势开始显露了出来。加之开发商们一次次不厌其烦地描述出未来北京写字楼市场的美丽前景，对投资写字楼动心的个人也随之增加了起来。

（注：作饼状图：2001年全年北京写字楼供应量150平米，租售量68平米。）

纪峰并非是从2001年开始投资写字楼的，准确地说，他算得上个人投资写字楼比较早的人物，1999年底，在深圳搞了多年房地产销售的纪峰回到北京，凭借他将近7年的工作经验，他本能的认为在北京投资写字楼一定会得到高回报。回到北京后一天都没有休息，他就开始寻找自己投资的对象。当时他手中只有80万元在深圳赚到的售楼回扣，选择甲级写字楼的话，显然面积有限，所以考虑再三，他认为乙级写字楼一定是创业小企业偏爱的首选，于是左挑右挑，选中了牛街这个由一家企业盖起来的办公楼。

投资写字楼的全部费用约为140万元，当时没有面对个人购买商用房的贷款，纪峰只好从别人那里借。1999年12月，纪峰将这个原来三层的办公楼内部装饰一新，给每个房间安装了窗式空调，并且将各个房间和走廊铺上了化纤地毯。2000年1月开始，大规模地在《精品购物指南报》、《北京晚报》、《为您服务报》的分类广告信息中刊登广告。

2000年对于纪峰来说还算可以，半年的时间后，花十几万的广告费用，终于出租率达到了50%。纪峰算了算，刨除员工的工资、写字楼的维修费用、各种税费后，几乎没怎么赔钱。但是，他没有料到，从2001年开始，他的写字楼的出租率就一路下滑。刚开始，前来询问的企业嫌价钱偏高，尽管他的写字楼已经低到每日每平米1．5元，不少企业还是不愿进来。随后，租房的企业联合起来找他，称写字楼提供的商务服务条件太差，电话线路过少，没有商务中心，没有员工食堂，缺少停车位等等，并且闹着要降租金。

纪峰当然不同意，创业时借来的60万元还没有还，后来的装修、装饰费用又向朋友借了20多元。但是，他不同意降，租户就开始拖欠，有的在一年租期满了以后，就立刻搬了出去，有的则干脆趁着晚上搬走了所有的家当。纪峰的写字楼里，一天比一天冷清。新的客户上不来，老客户又不肯续约，纪峰在2001年时，几乎将所有有关投资写字楼的报纸都看了好几遍，明明行情上写着写字楼价格不断攀升，他的写字楼为什么就没有人租呢？他想不明白。

其实，到10月份时，纪峰就已经表露了撤出的念头，他当时说，看来投资乙级写字楼是严重的错误，一来，乙级写字楼，特别是小开间的写字楼面对的只能是小企业或创业企业，费用只能一降再降，与市场上的甲级写字楼租金上升成反比；二来，北京乙级写字楼竞争极为激烈，是个已经过剩的市场；三来，他自己判断失误，即忽视了地理位置的重要性。

他也曾想过将这个烫手的写字楼转出去，然而，一直作房产的他心中更明白一个道理：投资写字楼，上船容易下船难，二手写字楼根本难以转售，即使有人肯买，价格也至少损失50%以上。他在最后一次见到记者时说过一句话：“我这一次是真的上了贼船了。”

风险随“叫好”涨高

另一位写字楼个人投资者易洪声的两项投资目前都面临尴尬的境地，虽然他还不至于像纪峰那样负债累累，但是目前看，他的两项投资都有被套牢的可能性。

易洪声去年一年就投资了两处写字楼，一处是在中关村地区购买了300平米的甲级写字楼，另一处则是购买了奥运村的300平米甲级写字楼。两处写字楼中，购买中关村的写字楼的资金是他自己公司中的资金，而奥运村则是使用了商用房贷款购买的。

两处都是期房，近期将陆续交到他的手上，按理说他应该高兴，毕竟他原来期待的20%以上的高回报即将出现了。但是，如今提起来，他却连连说自己“上了一当”。

去年11月时，易洪声开始注意到有关投资写字楼的负面消息传了出来，他急忙四下搜索信息，细细分析，得到的判断是不妙。

尽管在加入WTO后，以中小高科技企业为主流的客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量的进一步提高。但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村未来三年内有近300万平方米的供应量，是目前该区写字楼存量的四倍。第二，由于租金高启、交通和商务配套的瓶颈，中关村现有80%的企业不在注册地办公，加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”，使人们开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件――道路建设和软件――平抑价格方面也制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦。以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回到中关村。但那些分散在外的高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感，能不能把它们吸引回来，工作将是十分巨大、艰苦的。第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积。第四，该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源。因此，可以预见，几年内中关村将是写字楼的“滑铁卢”。租金售价格“跳水”的可能性最大。

而奥运村的写字楼，从需求上看，申奥成功对中国经济，尤其是北京经济的发展将起到很大的推动作用，光是对中国国内生产总值的贡献每年就将达到0．3个百分点，而对北京国内生产总值的贡献肯定会超过1个百分点，这些无疑会带动对写字楼的需求上升。如果再加上世贸所带来的国外投资的增加，写字楼市场的需求预计将更加旺盛。但是，这些需求是否能填满未来1000万平方米的写字楼面积却值得商榷。毕竟从80年代末到现在，超过10年时间所累积起来的将近500万平方米写字楼存量还有将近10％的空置率，这10年之内北京的外商投资和国内公司发展所带来的对写字楼的需求从无到有已经有了质的飞跃，而从现在到2008年不到10年时间将有超过1000万平方米的写字楼新增供应，除非未来8年北京国内生产总值的平均增长率比北京90年代的国内生产总值平均增长率（约12％）明显高许多，否则这些新增供应能否及时被消化实在是一个未知数。另一方面，正如前面提到的那样，写字楼的需求是有选择性的，只有那些商务气氛浓厚的地区才有可能吸引写字楼租户，而未来奥运村及其周边地区也不可避免地要成为以居住为主的地区，届时其写字楼招租将造成很大的困难。换句话说，即使到时候写字楼的需求很旺盛，相当一部分租户也将被分流到其它商务气氛更浓厚的地区。

自从得出这两个分析结论后，易洪声的心情就没有轻松过一刻，他不得不承认，自己这两个投资都有可能随时被套牢，或者让他付出沉重的代价。而对于此番的判断失误，他的总结是：当你听到市场上一片热捧之声时，其实才应该是谨慎的时候，因为制造声势一惯是商业的拿手好戏，烘托出美丽的前景，仅仅是为了将之推销出去。我自己也经商，怎么偏偏就忘了叫好声越高之时，也正是风险越大之刻。

但是，易洪声的醒悟的确太晚了，不顾市场的风险，在市场一片吹嘘中就投入了800多万元，即使此次他不会倾家荡产，一旦其中一个写字楼贬值，就足以让他多年的奋斗和财富积累付诸东流。

看来，的确有必要提醒个人投资写字楼者，当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。另外，投资写字楼实际上也等于投资了一个消耗品，每年连续不断的费用都是少不了的。如果你单纯地认为投资写字楼与投资商品房一样，你就已经犯了一个致命的错误。更何况写字楼的贷款利率与住宅不同，要高于住宅利率近1％。另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的20％左右。今年，写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也就不会像今天那样高，但并不排除个别物业的高回报率。因此，你要有一双“慧眼”。投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是，看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。

开发商设下的圈套？

纵观去年起延至今日的有关写字楼的种种报道不难看出，鼓励投资写字楼的浪潮一波高过一波。真的是投资写字楼的良机已经飘然而至？应该说，对于集团投资者来说，算得上是一次机会，但对于个人投资者来说，冒进则意味着极大的风险。

尽管在每个宣扬投资机会的圈套背后，都会带上一句个人投资者还需谨慎把握之类的话语，但是投资写字楼到底有多大的风险，什么样的投资者才有条件尝试着投资一把，却很少有人提及。

投资写字楼风险到底有多大，如果将市场中的数据汇总后分析，不难看出，对于个人投资者来说，其风险之大是没有多少人能够承受得了的。

对写字楼投资起决定作用的因素，即供应和需求的均衡问题。

写字楼招商工作总结范文第4篇

2013年，在写字楼过剩的大环境下，位于脚手架高耸、吊塔林立的天津滨海新区中心商务内的一栋高端甲级写字楼同样没有幸免。

在天津滨海新区于家堡金融区的一栋甲级写字楼内，一家信托公司的大门紧闭，门上贴出了招租信息。而纵观整栋大楼，内资租户租赁了写字楼的大部分面积。但值得注意的是外资公司，特别是来自日本和欧洲的租户，也占据了该栋写字楼租户比例的30%。然而有租户表示，最近转租与出售写字楼持有者越来越多，致使写字楼内人气日渐凋零、毫无生气。

据了解，天津滨海新区写字楼市场十分活跃，响螺湾商务区及于家堡金融区成为写字楼市场“主阵营”。截至目前，滨海新区中心商务区已经有70余座百米大厦拔地而起。预计2014年，响螺湾区域写字楼总供应量将达216万平方米；于家堡金融区写字楼供应量将达180～240万平方米；泰达MSD区域也将为新区带来84万平方米的写字楼供应。

然而，这只是中国写字楼市场巨量供应中的“冰山一角”。

如今，中国写字楼是否已经过剩是一个颇富争议的热点话题。根据世邦魏理仕研究数据显示，截至2012年底，在中国14个大城市中，甲级和乙级写字楼存量大约为5000万平方米，其中18%即约900万平方米于过去两年内完工。得益于较为活跃的需求，迄今为止上海和广州等一线城市的写字楼市场已逐渐吸纳了近年激增的写字楼供应。但二线城市近年已表现出供大于求的迹象，全国二线城市写字楼的平均空置率在过去两年中由17.0%上升至20.7%。而2013至2016年的四年时间内，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新増写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致四年后市场上的写字楼总存量较2012年增长80%。

通过数据分析不难看出，不同城市的未来供应状况也存在很大的差别。对北京而言，在未来四年里，如果所有项目均按时完工，即写字楼供应以每年49万平方米或存量按复合年增长率5.6%的速度递增，其供不应求的局面仍可能继续存在。但若同样以未来四年为限，并假设所有新增项目亦均能按时完工，则天津、沈阳及重庆等一些二线城市的写字楼存量规模将翻两番。

二线城市空置率走高

与北京、上海、广州等一线城市相比，天津、沈阳、重庆、成都等二线城市的写字楼市场则“雾霾重重”，令人担忧。在楼市调控政策不断加加码的情况下，许多住宅开发商开始自发或者被动地进行企业转型，逐渐将目光锁定在商业地产、写字楼的项目开发上，并展开了对“二线城市”这块蛋糕的角逐。一些二线城市，如天津、沈阳和重庆等地的写字楼市场将会出现明显供大于求的情况。

据戴德梁行研究数据显示，2013年第一季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850633 平方米。2013年第一季度，受年初供应不济影响，天津市甲级写字楼租金小幅上升，达到每月每平方米123.68 元（19.85 美元），约合每天每平方米4.12元（0.66 美元），环比上升1.59%。预计今年天津将有约30万平方米的新增供应投放市场，并分散于各个商圈，届时写字楼租户可能出现一定的调整。开发商对于未来大体量供应的不乐观预期或将实行租售结合等多种运营方式。预计租金将会出现调整，而空置率会随着供应的增加而上升 。

无独有偶，同样是二线城市的沈阳，经过几年的建设累积，从2013年起，新的写字楼项目开始陆续投放市场，并且在未来2～5 年内将出现大量新项目集中入市的情况。甲级写字楼市场供不应求现象将不存在，相反市场竞争将逐步激烈。在大体量供应投放市场的前提下，空置率将会走高。

“不难发现，中国的主要城市几乎都在开发或正在规划建设新中央商务区，这也成为推动新开发区土地价格上涨的关键因素。由于土地收入是地方政府财政收入的重要来源，所以地方政府都在积极开发新中央商务区。在这一趋势的带动下，大量新商业地产项目涌入市场，而其中更多的是集中在新兴中央商务区。”世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞告诉记者。

这种现象在二线城市尤为明显。在某些城市，新的中央商务区发展迅猛，但是市场需求却远未跟上。天津是未来供应所需吸纳期最长的一个城市，该市有超过370万平方米的新增供应将来自滨海新区，包括自响螺湾和于家堡。此外，杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013年至2016年之间将占到各自城市未来总供应的30%至70%。从国内主要的14个城市来看，约有53%的未来供应将来自于新兴办公区域。

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，二线城市核心区域的写字楼一般市场需求强劲，不存在太大的问题。主要是最近几年新规划的新区、城市副中心、高铁商务区这些区域可能会存在产城不融合的现象。这样的直接结果是开发商开发出来的项目可以销售出去，但是以后这些项目可能会被空置，没有企业入驻。区域写字楼会出现空置率比较高的现象。另外，针对现有的写字楼需求客户，由于市场供应量大，写字楼项目之间竞争可能会比较激烈，租金在这个阶段不会很高，这样投资客的投资回报率也就会受到影响，最终整个区域内的品质打造也可能会受到影响。

诚然，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，特别是国内企业对高端写字楼的需求正在不断增强，但这种经济转型所带来的需求并不能在短时间内得到完全释放。更重要的一点是，所有二线城市其实并不具备如北京或上海浦东一样的强大需求，毕竟后两者才是中国的政治、经济及金融中心。因此，未来两三年内二线城市写字楼市场的风险较大。

谁是幕后推手？

二线城市写字楼市场拉响了空置预警，泡沫初现已是不争的事实，那么是什么造成这种局面的产生？

陈红飞认为，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致：很多地方政府都热衷于开发新的中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长。这种情形在许多二线城市都存在，令二线城市的过度开发已经成为一个令人担忧的问题。

张宏伟进一步解释说，未来新增写字楼供应或将远远超过需求的现象确实存在，从当期来讲，主要表现在写字楼项目或综合体项目超前布局和发展、项目开发体量超过区域内未来几年的实际市场需求。也就是说，作为承载产业或企业发展主题的商业地产项目的发展有些过热，产业和城市的发展没有做到同步化，两者没有办法在短期内融合发展。写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。二、三线城市会在一定时期内存在很尴尬的境地，庞大的供应难以消化。原本要持有经营的会转为散售，因为毕竟要收回投资。除此之外，二线城市大量轨道交通项目上马，也为轨道交通及沿线相关商办项目提供了发展机会，尤其是轨道交通地铁站上盖或临近的综合体项目。

另外一个造成二线城市写字楼市场泡沫困境的不容忽视的“幕后推手”则是政策因素。这一轮起始于2011年的“商业地产热”，发展至今已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。

目前，地方政府单纯的住宅用地越来越少了，地方政府希望通过公建项目拉动城市发展，促产业、拉就业，所以对写字楼开发有强烈的需求。如天津滨海新区，出现写字楼供应过剩完全是政策导向所致。而这种局面只能慢慢靠时间去解决，政府给予足够的政策扶持、给予足够的税收减免、给予足够的政策溢价，吸引企业慢慢进来，人气起来后再去消化。但就业的增长、产业的发展还是会慢于写字楼的建设速度，所以其在很长一段时间内，表现出来仍是过剩甚至成为“鬼城”。

因地制宜方为上策

大量的在建项目令许多二线城市的写字楼市场面临巨大压力，如何制胜二线城市写字楼市场，无疑成为摆在开发商与投资者面前的一道难题。在未来几年中国二线城市写字楼的实际供应量大幅提升的大背景下，开发商应如何规避风险来缓和严峻的市场前景？

张宏伟表示，对于开发商来说，项目选址很关键，开放商不要在非核心地段好区域内进行写字楼项目开发，不要在没有产业基础的区域进行写字楼项目的布局。另外，招商先行很重要，要先确定客户后再以客户需求进行开发。并且准备好资金，支持项目合理周期内的市场培育期。

陈红飞建议地方政府土地供应需合理化，鉴于目前由于新中央商务区写字楼新增供应业已高企，地方政府当以更加务实的态度预测未来需求，使土地供应量更趋合理。目前许多二线城市都力图将自身打造成中国乃至国际金融中心，因此过高预期了当地对未来写字楼的需求。事实上，对绝大多数二线城市而言，其适宜的定位应当是区域中心而不是国家或国际金融中心。即使是在美国，真正称得上国际性金融中心的也只有纽约，或是再包括紧随其后的芝加哥。因此，地方政府应以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，以令写字楼的供应状况更加符合当地的经济发展状况，或者至少不会大大超过市场需求。

另外，要加快新中央商务区的基础设施与公共设施投资。大多数二线城市的新中央商务区在很多方面都面临着较大的挑战，如基础设施建设滞后、公共设施欠缺、交通不便等。而地方政府则应提早计划，并加快基础设施和公共设施的建设，以尽快改善新中央商务区的工作和居住环境。尽管土地交易的收入是许多地方政府的主要财政收入来源，这也恰恰是地方政府大量推地的根本原因，然而若能将新中央商务区的土地供应合理性及基础建设的及时性相结合，将会利于目前的写字楼市场向更健康的方向发展。而从长期及可持续的角度来讲，地方政府也定将从中获益。

写字楼招商工作总结范文第5篇

一、适用范围

本办法中商务楼宇是指在注册、经营、并产生区级分享税收的商务办公写字楼。入驻企业性质包括商业银行总部及分行、保险公司总部及地区分公司、证券公司、基金管理公司等金融企业；国内外知名法律、会计、审计、科技信息等中介与服务企业；广告、策划、传播、制作、版权交易、艺术品拍卖、文化艺术商务等文化创意企业；国际跨国公司、国内大企业（集团）、上市公司的总部、区域性营运总部、分支机构。大卖场、宾馆餐饮酒店、专业市场等不在奖励范围。

二、奖励对象

行政管辖范围内，注册、经营、并产生区级分享税收的、总面积在10000平方米以上的商务楼宇主办单位，包括新建、盘活商务楼宇的投资主体，优质服务商务楼宇的管理主体，新设立或新引进总部型企业，楼宇经济贡献突出的镇街园等。

三、奖励方式

以辖区各楼宇企业当年实现区级分享税收为基数，提取5％设立区楼宇经济专项基金。按照“盘活新增、规模集聚、专业特色、效益优先”的原则，通过申报审核、绩效考核，采取无偿奖补方式给予扶持。若企业同时符合区政府若干奖励扶持政策时，按照“从高原则”，以企业当年度对地方财力贡献为上限，按企业受益最多的项目给予扶持，不重复奖励。

四、奖励标准

（一）鼓励开发建设商务楼宇

1、对新建商务楼宇面积在10000平方米以上，并持有全部产权的楼宇投资开发主体，按商务建筑面积（不包括产权单位自用部分的建筑面积）每平方米10元予以一次性补贴。

2、对非商务楼宇（含旧厂房）经土地、规划等相关部门审核置换为商业性质，新增商务楼宇建筑面积5000平方米以上的，投资额在500万元以上的投资主体，按商务建筑面积每平方米5元予以一次性补贴。

（二）鼓励提高商务楼宇入住率

对新建成的单体商务楼宇，企业入驻率分别达75%以上，并在注册、经营、并产生区级分享税收的，按照新入驻企业当年度形成的区级可用财力，给予管理主体20%的一次性奖励。

（三）鼓励打造特色楼宇

1、世界500强企业、全国500强企业（省级以上）总部、经市认定为总部型企业，在我区注册、经营、并实际产生区级分享税收的，每新引进一家不同企业，分别给引进人（无单位背景资源的奖励个人，有单位背景资源的奖励其所在单位）或引进单位15万元、10万元、5万元的一次性奖励。

2、鼓励新建商务楼宇管理主体通过引进同行企业，形成企业集群，打造特色商务楼宇。对符合特色化发展导向，同行企业占入驻企业总数达75%及以上，单体商务建筑面积在1万平方米、2万平方米、3万平方米及以上的特色商务楼宇，一次性给予管理主体5万元奖励。

（四）鼓励商务楼宇管理企业提升服务

对在我区注册纳税管理商务楼宇面积10000平方米以上的、具有国家一级、二级物业管理企业资质的，获得国家、省、市物业管理示范大厦荣誉的，促成入驻企业办理属地纳税实际产生区级分享税收的物业管理企业，每年度组织开展一次评比活动，对前三名的的物业管理企业，分别给予第一名5万元、第二名3万元、第三名1万元的奖励。

（五）鼓励镇街园发展楼宇经济

依据楼宇招商、协税护税、管理服务的成效，辖区商务楼宇增量，打造品牌效应的商务楼宇情况，财税增幅和贡献等，对镇街园进行考核，评选年度区发展楼宇经济工作先进单位。设一等奖1名、二等奖2名、三等奖3名，分别给予6万元、5万元、4万元工作经费奖励。区商务局（旅游局）作为楼宇经济发展责任部门捆绑考核，实现楼宇区级分享税收达到或超过同期财政增幅的，奖励6万元工作经费。表彰12名（含相关部门）在发展楼宇经济工作中表现突出的工作人员，经单位推荐，区商务局（旅游局）审定报区政府统一表彰，每人给予1000元的奖励。

五、申报审批

由区商务局（旅游局）负责制定奖励办法实施细则。奖励（补贴）均按年度申报，每年年初，各商务楼宇单位提交申请奖励报告及新入驻企业的备审核材料。包括：写字楼名称、位置、面积、入住率等基本情况；申请奖励业主单位的工商营业执照复印件、税务登记证复印件。各镇街园负责初审、汇总，向区商务局（旅游局）申报。由区商务局（旅游局）负责审核，区财政局、招商局、住建局、审计局、工商分局协助。部门联审后，报区经济工作领导小组审定。