集体土地征收新政策范文第1篇

关于被征地农民养老保险政策调整后在实际征收土地工作中遇到的若干问题

我局在认真学习省政府办公厅印发《关于对被征地农民实行基本养老保险补贴的意见》（晋政办发[2019]10号）后，针对平城区的实际情况，汇总了如下几点问题，特向贵局征询：

一、平城区下辖水泊寺乡、新旺乡、马军营乡三个乡镇，其中：水泊寺、新旺两乡的各个村均已划入了市中心城区。这些年这两个乡的土地已基本被征收，水泊寺17个村的村民早已整体实现“农转非”，部分村的集体承包地已为零（例如永久、解放、红旗、寺儿村、齐家坡等村）。按照新的政策，在征收未承包到户的集体土地时，补贴人数按征地面积除以本村人均承包地面积之商确定，如果被征收土地的村集体人均承包地为零，如何来计算。

二、水泊寺、新旺乡大部分村集体的人均承包地都在0.1亩以下。按照新政策，征收未承包到户的集体土地，补贴标准为：上年度城市低保标准（509元）×139×补贴人数（征地面积÷本村人均承包地面积）。以征收人均承包地为0.1亩的村集体100亩集体建设用地为例，社保补贴资金为509×139×（100÷0.1）=70,751,000元。这样就极大增加了征收土地的成本。能否在征收集体农用地和集体建设用地上，予以区别对待。

集体土地征收新政策范文第2篇

关键词：农村土地 土地流转 主体博弈 制度

中图分类号：F301 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）10-078-04

一、文献综述及问题提出

国内外许多学者对土地流转问题进行了大量的研究。Bardhan（1979）把农民分为佃农与地主，认为农民转让土地以后仍然会以佃农的身份从地主手中租种土地从事农业生产。Macmillan（2000）运用经济学分析方法对土地市场进行研究，认为在土地公开买卖过程中会伴有市场失灵现象，从而造成土地资源的低效率利用，因此政府需要恰当发挥其行政职能对市场进行干预，以弥补市场缺陷。Joshua & Eleonora （2004）认为政府的市场干预政策也增加了土地交易之间的交易费用。例如，一些税收政策直接增加了土地交易费用。

姚黎明、徐萍（2014）认为对个体农户而言，土地流转与土地征收相似，都是以货币补偿方式变更农民土地使用权。土地流转的实质是土地承包经营权的流转，即个体农民实际土地使用权的流转。卜凡生（2013）认为农地流转行为是一种经济行为，流转主体、流转载体（土地）、接转主体三者是这种经济活动的显性表现。邱雪萍、陈洪昭（2013）认为政府保障农户对土地承包经营的权利，做好农户在承包期内依法、自愿转让和流转承包地，发展适度规模经营，更好地实现农村城镇化和现代化。李中、游达明、刘卫柏（2013）认为部分农户进行土地流转后，没有流转的农户可以通过绩效与政府之间进行博弈。王家庭、张换兆（2010）在我国农村土地流转制度的创新探索是完善管理制度，明确管理主体及其规划;推进城乡统一土地市场的建立与完善;规范微观主体行为，保护农民的利益，取消制度租。

关于土地流转问题国内外学者已经做了大量的研究。综合来说，国外关于土地流转的研究体系较为完善，主要从市场的政府干预、市场失灵的角度等方面进行研究;而国内则主要从流转制度、各个主体之间的利益博弈、流转的政策等方面进行分析，为后续的研究提供了大量的借鉴作用。根据已有的研究成果，本文通过政府、集体和农户之间的利益博弈，并依据三者之间的博弈结果进行分析，提出完善土地流转制度选择的政策建议。

二、农村土地流转的博弈主体

（一）政府

中央政府作为土地政策的制订者，从整个社会宏观层面谋求土地资源的最佳配置，不仅要考虑土地的单位产出和效益（用货币衡量），而且还要考虑社会、政治、生态等各方面的因素。中央的基本政策是稳定农户长期的土地承包权，2015年中央一号文件指出要稳步推进农村土地制度改革试点。在确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，按照中央统一部署，审慎稳妥推进农村土地制度改革。中央政府是一切土地政策的制定者，是一切政策的最终决策者，拥有将“农业用地”转为“非农业用地”， 将农村“集体土地”转为“国家土地”的权力。地方政府是中央政府政策的执行者，为土地流转提供一定的制度和资源支持，在大多数情况下是土地最直接的受益人。土地流转收入是近十多年来一些地方政府的最重要的收入来源。各级地方政府也都十分关注土地， 但他们更加关注的是土地的产出效益，特别是土地带来的直接与间接收入。在“2000-2003年期间， 全国土地出让收益达到9100亿元，之后逐渐增多，仅2005年一年的土地出让收益就达到5500亿元。此外，地方预算外收入占地方财政收入的比重从1993年的82.8%提高到2004年的92.5%以上。”土地流转过程中政府拥有土地征用权，中国处于农业社会向工业社会转型时期，经济发展和城市化进程不断加快，国有土地已远远不能满足建设的需要，政府行使征地权征用土地便成为了土地管理的一项经常性工作。

（二）农村集体组织

集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。这里的集体，是专指乡（镇）、村，村民小组等类同性质的农业集体经济组织对土地的所有权，其他任何集体对土地没有所有权，农村的土地（包括城市郊区），除法律规定属于国家所有或已依法征收的外，均属于集体所有，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。农村集体组织，是指对土地拥有所有权的经济组织。农村集体组织既不同于企业法人，又不同于社会团体，也不同于行政机关，自有其独特的政治性质和法律性质。农村集体组织是除国家以外对土地拥有所有权的唯一的一个组织。集体拥有土地所有权，主要表现在拥有小组所有农户全部耕地、林地、水域和集体建设用地（宅基地）的土地所有权;拥有村委会、村办企业、村办小学等机构的土地所有权;拥有乡镇医院、电站、学校、乡镇企业等土地所有权。

（三）农户

土地是当代中国大多数农户最主要的生产资料， 也是最重要的财产权益。农户是土地资源能否实现流转的关键环节，而农户是否出让土地主要受农业收入、非农业收入、土地流转收益等诸多因素影响。如果土地流转能给农户带来比流转前更高的可预见的稳定性增量收入， 农户基于自身利益的最大化将乐意流转。农户在与政府之间的博弈中总是处于被动的地位，在博弈中做出的决策不利于维护自己的切身利益。并且，农户自身文化程度较低，接受再教育机会少，往往不能客观有效地判断并做出决策。农户拥有土地的承包权，是指对其依法承包的土地享有占有、使用和一定处分的权利。农村土地承包坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。

三、农村土地流转主体的博弈分析

（一）政府与农村集体组织的博弈分析

中央政府负责统一管理全国各个地方的土地管理工作，地方政府行使中央政府委托的农用地征收权，农村集体组织是农村土地的所有权人。在政府与农村集体组织的利益博弈中，政府的行为分为两个阶段，第一阶段政府的策略是征地或者不征地，第二阶段是处罚和不处罚。农村集体组织的策略是干预土地流转和不干预。政府拥有土地的征地权，制定相关法律法规进行征地;集体拥有土地的所有权，为了村镇集体利益，会对土地进行干预，同意流转或者不同意流转。当集体不同意流转时，政府将进行第二阶段策略选择对集体进行处罚或者不处罚。集体组织在农村流转中严格按政府的政策和规定，为了追求更大的利益，集体在土地流转中达不到利益最大时会选择抵制政府的选择，选择不同意征地。政府在土地流转过程中应该对集体组织的行为进行监督检查，但是有些地方可能出现监管不利，所以在第二阶段政府的策略是（处罚，不处罚）。假设第一阶段政府和集体的效用为S1，S2，第二阶段的效用分别为S1’，S2’。政府与农村集体的博弈拓展式如下图：

首先，政府享有征地权，但是由于政府在征地过程中会产生很多的不利于集体组织的因素，比如征地补偿标准偏低，征地收益分配不合理，失地农户的安置方式比较单一，政府监管力度不够等，以至于集体组织没有得到土地流转所带来的更大的利益。政府从集体以较低的价格征收土地，而最后以更高的价格将土地流转出去，以来增加政府的财政收入。然而这样必将会引起享有土地所有权的集体的不满。在第一阶段的博弈中，集体组织的策略选择是（同意，不同意）。

在第一阶段，假设政府土地流转收益为I1，实施土地流转过程所产生的成本为C1。集体进行土地流转的征地补偿为B1，当集体不同意流转时，流转成本为C2，此时所获得的征地补偿为B2，往往要高于同意土地流转时所获得的征地补偿。但是迫于政府强大的压力，集体不同意土地流转基本不会成功，最终也能土地流转成功，只是政府要支付集体在土地流转中的成本C2。政府征地，集体同意土地流转时，政府的收益为I1-C1-B1，集体的收益为B1;当政府征地，集体不同意土地流转时，政府的收益为I1-C1-B2-C2，集体的收益为B2-C2。政府不征地，集体同意土地流转时，政府的收益为0，集体的收益为B1;政府不征地，集体不同意流转时，政府的收益为0，集体的收益为B2-C2。结合实际情况分析，政府征地所获得的收益远远大于集体，I1-C1-B1>B1，I1-C1-B2-C2>B2-C2，化简为I1-C1>2B1，I1-C1>2B2。无论集体是否同意土地流转，政府的收益都远远大于政府给集体的土地补偿。政府在土地流转中获益较大，农村集体即使不同意的情况下最终还是会被征收。第一阶段的博弈分析如下（见图2）。

在第二阶段博弈中，集体的策略选择是（同意，不同意），政府在集体选择不同意流转时，策略选择是（处罚，不处罚）。在集体不同意流转时，假设政府对集体的经济惩罚为C3，集体的收益为B2-C2-C3，若政府对集体的行为进行惩罚，政府的收益为I1-C1-B2-C2+C3。若政府由于监管力度不够，没有对集体进行惩罚，则收益同政府征地集体同意流转的收益一样。I1-C1-B2-C2+ C3>B2-C2-C3，化简为I1-C1>2（B2-C3）。可见政府的收益还是远远大于集体的收益，集体如果不同意进行土地流转将会减少自己本身的收益还会受到政府的惩罚，而最终的结果还是要进行土地流转。

（二）政府与农户的博弈分析

政府所关心的是经济增长的问题，在土地流转过程中尽可能的增加地方财政收入。而农户更加关心的是自身的权益，即在土地流转过程中希望获得更多的征地补偿和自己失地后的安置情况。农户在土地流转中既缺少对政策的了解与对土地市场的预见，更缺少对征收土地价格的话语权，收益得不到保障，总有少补偿、被截留或被挪用的现象。政府与农户的博弈分为两个阶段，在第一阶段政府的策略是（征地，不征地），而农户的策略选择是（流转，不流转）。在第二阶段，如果农户不进行土地流转，政府就可能会进行查处，若政府进行查处，就会对土地征收，没查处就不会征收土地。假设政府征地，农户进行土地流转的效用为（S1，S2）;政府征地，农户不进行土地流转政府查处的效用为（S3，S4），若政府不查处的效用为（S5，S6）;政府不征地时，效用为（S7，S8）。政府和农户博弈拓展式分析如下：

政府在土地流转过程中有优先选择权，在政府选择后农户会做出相应的选择。假设政府征地收益为R1，农户获得的征地补偿为D1，农户不进行土地流转自己耕种的收益为G，当农户进行土地流转时，政府的得益为R1-D1，农户的得益为D1。政府在土地流转过程中的收益往往要比农户所获得的征地补偿要大得多。政府为了自身经济增长，尽可能使自己的收益最大化。政府如果不进行土地流转其收益为0，而农户真正关心的是征地补偿能不能保障自己失地后的生活，以及失地后的安置情况。如果能保障自己的今后的生活比现在自己耕种收益来的高，农户必然会选择土地流转，若不能自身权益得不到保障，农户不会进行土地流转。政府与农户第一阶段博弈分析的要素表如表1（见下页）。

在第二阶段博弈中，农户的策略选择是（流转，不流转），政府的策略选择是（征收，不征收）。在农户选择不进行土地流转时，政府就会对农户进行查处，选择是否对土地征收。当政府选择征收时，农户将和政府谈判中获得更多的征地补偿D1+B，然而政府在土地流转中的得益为R1-D1-B;当政府不征收时，农户不流转时，政府的得益为0，农户的得益为G。

（三）农村集体组织与农户的博弈分析

在集体与农户的利益博弈中，集体的策略有两个：干预或者不干预;农户可以采取的对应策略也是两个：流转或者不流转。地方政府在土地流转过程中，为了自身的利益，加快地方经济的发展，可能会采取干预农户土地流转的行为。如果集体能够严格执行政府的有关政策和决定而不施加任何的干预，农户的获益会增加。而农户的在土地流转中的收益也取决于集体干预的情况。

首先假设农户进行土地流转的价格为P，农户为土地流转而作出努力的总成本为C，集体在土地流转过程中的收益为I，集体实施干预各项成本之和为C1，主要包括补偿安置成本、基础设施建设成本等。若农户不进行土地流转，选择自己从事农业生产时收益为B。若集体不实施干预时，农户在流转土地时的收益是P-C，但是如果集体参与干预时，集体会扣除转出土地收益的一部分，即集体在土地流转中的收益，再将剩下收益交给农户，农户的收益是P-C-I，集体的收益是干预的收益与成本的差I-C1。当农户采取流转策略时，集体实施干预，以在土地流转过程中提供的各项服务为名获得收益I-C1。若集体干预，农户不流转土地，农户的收益B，集体的收益是-C1，集体不实施干预的收益为0。

当集体选择不干预时，若P-C≥B时，农户愿意进行土地流转，因为土地流转的收益明显比土地不流转时的收益要大;反之，若P-C≤B，农户将会选择不进行土地流转。当集体选择干预时，若P-C-I≥B时，农户选择进行土地流转，因为在集体选择干预的情况下，农户流转的收益要大于不流转时候的收益;反之，若P-C-I≤B时，农户通常不会进行土地流转。当农户选择转进行土地流转时，若I-C1≥0时，集体会选择干预土地流转;当农户选择不进行土地流转时，集体选择不干预。

从上述分析可以看出得出，混合策略纳什均衡时（流转，干预）。要使农户同意流转土地，农户流转土地的收益必须比自己耕种得到的收益要高，即P-C≥B，P-C-I≥B。相反如果P-C≤B，P-C-I≤B时，表示农户进行土地流转的收益比自己耕种时所获得的收益要小。要想（流转，干预）策略组合要成为纳什均衡的结果，就要使农户进行土地流转所获得的收益大于农户自己耕作时的收益。因此，集体要有较高的土地流转价格，充分保护农民的基本权益。

四、农村土地流转的制度选择

（一）完善农村土地流转制度

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。所以在土地流转过程中我们要明确好流转主体，根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第二条，农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。土地流转可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转，发展农业规模经营。必须明确规定流转主体、监管主体、流转方式及流转范围。要解决好农户在土地流转过程中的困难，必须完善土地流转纠纷仲裁、调解机制。

（二）降低土地流转成本

在土地流转的过程中，应该尽可能地降低农户在土地流转过程中的成本，这样将会增大农户在博弈中的收益，有利于提升农户流转土地的积极性。地方政府是农村土地流转中的最大受益者，土地的流转的收入往往是地方政府财政的重要来源。所以想要降低土地流转的成本，中央政府要加强对地方政府的监管力度，加大对地方政府不正确执行其职能的经济惩罚力度，建立地方政府土地流转行为的监督机制，提高土地流转的补偿标准。这样将会有利于大大降低农户在土地流转过程中的成本。

（三）促进农村社会保障制度的完善

社会保障制度的运行必须要有资金的支持，要在政府主导下筹集社会保障基金，政府要将社会保障作为一项长久的制度安排。中央政府要投入固定比例的财政去支持社会保障制度，地方财政也应该要正确实施中央政策，将地方收入的一部分稳定地投入到社会保障钟来。集体要贯彻实施政府的政策，完善社会保障制度，就要完善农村最低生活保障制度、养老保险制度、农村合作医疗制度和农民再就业保障制度。只有真正解决了农民的后顾之忧，才能更好地促进农村土地流转的顺利进行。

（四）加强农地流转市场体系建设

政府要推动土地市场化交易的平台和网络建设，要强化土地评估、土地仲裁、法律咨询、委托等服务组织建设，逐渐规范土地流转市场。政府在农地流转过程中具有垄断权力，集体所有的权利受到限制，依靠行政来配置土地资源，是造成土地流转价格畸形和土地矛盾的重要根源。因此要减少土地流转的行政手段，采取市场定价的方法，完善市场在资源配置中的基础地位。政府要建立信息交流平台和农村产权交易机构，使土地流转市场变成公开市场。促进农村土地流转公开、公正地进行。在农地流转过程中要保证农户的平等参与权、利益表达权利，提高农民参与土地流转的积极性，体现农民土地流转主体的地位。要建立农村土地流转的市场化，必须要提高农民技能水平和文化素质。这样将有利于提高农户能及时了解中央政府的相关政策，及时获取信息、识别信息的能力，更好地推动农村土地流转。通过提高农民综合素质，加强农户在土地流转的主体意识，自觉地加入到农地流转的市场体系中来。

参考文献：

[1] Bardhan，Pranab K. Agricultural Development and Land Tenancy in a Peasant Economy：A Theoretical and Empirical Analysis.[J]. American Journal of Agricultural Economics，1979（1）

[2] Macmillan D.C.An Economic Case for Land Reform[J].Land Use Policy，2000（17）

[3] Joshua M. Duke， Eleonora Marisova， Anna Bandlerova， Jana Slovinska. Price Repression in the slovak Agricultural Land Market [J]. Land Use Policy，2004（24）

[4] 姚黎明，徐萍.货币补偿形式的土地流转中农民经济利益分析[J].甘肃理论学刊，2014（4）

[5] 卜凡生.我国农村土地流转中存在的主要问题及对策研究――以潍坊市寒亭区为例[D].山东大学，2013

[6] 邱雪萍，陈洪昭.集体土地流转中相关主体行为的博弈分析[J].沈阳农业大学学报（社会科学版），2013（4）

[7] 李中，游达明，刘卫柏.农村土地流转路径的动态博弈分析[J].系统工程，2013（4）

[8] 王家庭，张换兆.中国农村土地流转制度的变迁及制度创新[J].农村经济，2011（3）

[9] 曹阳，王春超，李鲲鹏.农户、地方政府和中央政府决策中的三重博弈――以农村土地流转为例[J].产经评论，2011（1）

集体土地征收新政策范文第3篇

[关键词]“三旧”改造 ； 新型城镇化 ； 政策突破 ； 政策成效 ； 政策把握

中图分类号：F06.5 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）12-0261-02

1 引言

“三旧”改造是指“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村庄”改造，是国家特许广东先行尝试的一个公共政策。依据《广东省土地利用总体规划（2006-2020年）》，在2006-2020年期间，广东省新增建设用地平均每年仅有29万亩，而广东省每年需要约40万亩建设用地，建设用地增量规模存在明显的缺口，以往粗放的土地利用政策不佳。因此，要解决当前的土地供需矛盾，不能在外延上拓展下功夫，而必须向存量要增量，从效率上求空间。

2014年广东省政府在佛山市召开全省“三旧”改造工作会议，相关领导人对“三旧”改造提出见解与要求，确立“三旧”改造对广东省城市和产业转型升级与转变经济增长方式，具有重要的现实和历史意义，且要求“三旧”改造用地进行详细调查，制定“三旧”改造专项规划和年度实施计划，明确改造的用地规模、地块位置和改造时序。2012年，广东省已经累计改造达14万亩，节约用地6.1万亩，节地率为43.57%，经济效益实现了翻倍。

2 “三旧”改造的政策突破

广东省政府出台的《若干意见》主要在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税六个方面实现了创新和突破。

2.1 集体用地可直转国有用地

《若干意见①》中明确规定，城镇建设用地范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的建设用地改变为国有的建设用地的，可向省人民政府申请批准为国有。

现行土地政策有关用地性质与《若干意见》

比较

（1）现行土地政策相关规定：

集体建设用地变为国有土地，可通过征用、划拨两种方式，需要通过“拟订、报批征用土地方案”、“公告征收土地方案”、“办理补偿登记”、“公告征地补偿安置方案”、“交付被征收土地”等程序。

（2）广东省《若干意见》政策突破：

经村集体三分之二村民同意，村集体经济组织可申请报省人民政府批准后征为国有，不再单独办理征收报批手续。

优点：纳入“三旧”改造范围内的农村集体建设用地，不用按照现行征地手续需缴纳土地使用费、办理社保审核、提供15%预留用地、公示并召开听证会等程序即可申请转为国有，手续简化且费用减少，办理方便快捷等。

2.2 依据现状可办理用地手续

广东省是经济和社会事业发展较快的珠江三角洲，由于历史城镇化、城市建设、村庄发展和引进外资企业等诸多原因造成大批旧厂房、旧城镇、旧村庄欠缺合法的用地手续，这便是成为城镇化更新改造的障碍因素。为此，《若干意见》对依据现状办理土地手续做了清晰的规定，为“三旧”改造顺利实施奠定了政策基础。

现行土地政策有关用地手续与《若干意见》

对比

（1）现行土地政策相关规定：

“三旧”改造用地需按该土地使用前的地类报批，需扣减指标和收缴新增建设用地有偿使用费，并需占补平衡。

（2）广东省《若干意见》政策突破：

用地行为发生在1987年1月1日前的，直接办理国有建设用地确权，不需报省以上审批；用地行为发生在1987年1月1日后、2007年6月30日前的，依照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

优点：对发生在不同时期的“三旧”改造用地，适用用地发生的法律政策处理完善征收手续；切实解决征地补偿安置标准变化大、听证难、社保不好落实、办理程序复杂、审批时间长等问题。

2.3 供地可灵活用地指标不限

新政策明确规定，凡在2007年6月30日前建的，无需申请年度计划指标，用地指标获得途径较为灵活。

现行土地政策有关用地指标与《若干意见》

对比

（1）现行土地政策相关规定：

国土资源部2002年第11号令、2004年第71号令，明确包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地在内的经营性用地必须通过“招拍挂”方式出让。用地需申请年度计划指标

（2）广东省《若干意见》政策突破：

以下情况可以通过协议出让方式供地；一是招标明确企业承担拆迁改造的；二是集体与他人合作开发国有建设用地改造的；三是原土地使用者自行改造的；四是已批已建集体土地自行改造为非商品住宅的；五是集体全资自行改造的；六是收购相邻国有土地集中改造的。

优点：纳入“三旧”改造项目，不需实行公开“招拍挂”，使用者只需提供土地买卖合同，并提供缴清款的证明，在当地农民无异议的前提下，可以直接办理土地证到土地使用者名下。

2.4 土地收益可回拨改造主体

为充分调动“三旧”改造主体实施改造的积极性，《若干意见》明确规定，可将土地出让收益部分返还改造主体，政府起主导作用但不在“三旧”改造中获利，土地出让收入款项可用于支付和抵押费用及合理利润。

现行土地政策有关土地收益与《若干意见》

对比

（1）现行土地政策相关规定：

土地收益专款专用，用作土地储备和征地补偿费用。

（2）广东省《若干意见》政策突破：

国有企业用地已纳入“三旧”改造范围，在收购土地实行“招拍挂”后，扣除办证成本，可将不超60%的纯收益返还给企业，支持其发展；征收旧村庄农村集体建设用地予以经营性开发的，土地出让纯收益可以按不高于60%的比例。

优点：充分调动原有地者参与改造的积极性。对于“三旧”改造中土地出让纯收益，可按不高于60%比例用于支持原地企业和原农村集体经济组织，从而减少原用地者对“三旧”改造的抵触情绪。

2.5 “三地”范围可列入项目申报

《若干意见》规定，在“三旧”改造中，一些未经使用而面积较小的边角地、夹心地、插花地（简称“三地”），如果少于三亩，需列入改造范围且在改造方案中不超过整宗项目总改造面积10%的，可以连同改造方案一并报省政府审批。

现行土地政策有关项目申报与《若干意见》

对比

（1）现行土地政策相关规定：

建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

（2）广东省《若干意见》政策突破：

“三地”符合土地利用总体规划和城乡规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围；允许在符合规划前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

优点：减少零散、面积小土地的浪费。由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。

2.6 财税方面可给予优惠政策

《若干意见》规定纳入“三旧”改造范围内的项目，各级政府将在财税、开发强度等方面给予政策支持。

现行土地政策有关财税方面与《若干意见》

对比

（1）现行土地政策相关规定：

建设单位或个人因特殊需要变更容积率的，要按程序严格办理；包括申请并说明申请理由、有管理部门组织专家进行论证、在媒体上公示、采用多种形式征求厉害关系人的意见，必要时应当组织听证等方式。

（2）广东省《若干意见》政策突破：

在符合土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围之内的农村集体建设用地，在申请变更为国有建设用地后，可以由村集体自行改造或与其他单位合作改造为商品住宅。

优点：“三旧”改造政策增加了业主改造的潜在利润，提高其改造积极性。

3 广东省“三旧”改造的政策成效

2014年广东省委书记在广东省“两会”上对广州城市建设转型发展提出了新的要求：希望广州充分用好“三旧”改造政策，建设好省会城市和国家中心城市。广州市长陈建华也表示：在2013年供地6.49平方公里基础上，2014年继续加大力度，再计划供地面积达6.66平方公里，使广州“三旧”改造提供住宅用地占比达到40%。陈市长还在2014年政府工作报告中强调，要完善和用好用活“三旧”改造与城市更新政策，集中开展成片“三旧”改造，加快推进国际金融、广钢新城，还有大坦沙、黄埔临港商务区等项目建设，真正把广州建设成为环境优美，宜居宜业的省会城市。

3.1 节约集约城乡用地成效明显

广东省经过几年“三旧”改造的试点，广东省节约集约城乡用地已取得了较明显的成效。据统计，2012年，全省已完成“三旧”改造项目2443个，面积14万亩。建筑面积由改造前的6139.50万平方米提高到13981.40万平方米，提高了1.30倍；平均容积率由0.66提高到1.50；节约用地6.10万亩。按上述统计项目比例估算，广东省370多万亩“三旧”改造用地，按《若干意见》规定实施改造后，可节约用地超100万亩，约等于全省10年规划新增建设用地规模的40%。

3.2 产业结构调整升级步伐加快

据统计，在全省已实施的“三旧”改造项目中，产业结构调整项目共计971个，占“三旧”改造项目总数的58%，改造完成后，年产值同比增长了1.88倍。改造后有选择地淘汰、转移低效项目350个，招引先进制造业、现代服务业项目302个，其中招引“世界500强”项目26个，有效促进了经济发展方式的转变，加快了产业结构调整升级的步伐。

3.3 资产投资总额增长幅度较大

近几年，广东省“三旧”改造共投入资金2000多亿元，投资总额占同期广东全省固定资产投资的5.03%，2012年已经提高到8%以上。改造项目的年产值（营业收入）、税收比改造前分别增长了1.67倍和1.36倍，资产投资规模和总额较大且增长幅度较快。

3.4 “宜居城乡”建设进展顺利

据统计，到2012年，全省建设城市基础设施项目、公共绿地项目、城市公益事业项目分别是360个、195个和187个，涉及用地2.47万亩；纳入改造的文化建设项目52个，总投资达23亿元。有效地完善了配套设施，降低了建筑密度，增加了公共用地，改善了城乡居住环境。

4 广东省“三旧”改造和新型城镇化建设的政策把握

4.1 整体把握好“三旧”改造政策的要点.

（1）“三旧”改造的公共政策的制定订，要基于城镇土地资源的使用规模，城镇用地规模有限及二次开发效率较低，粗放型增长不能满足城镇建设用地的需要，加之，环境制约和制度的本身缺陷，因此，要把握好政策层面，促使“三旧”改造有价值取向；

（2）实施“三旧”改造政策要考虑到用地性质，用地指标、用地手续、改造对象和申报项目等方面的问题，同时也要考虑到县域经济发展情况，在各级政府的引导和支持下，转变产业增长方式来考察“三旧”改造实施方案；

（3）实施“三旧”改造政策的指导思想是要实行节约集约用地，提高和盘活土地资源达到最佳方案，实现“三旧”改造的价值取向，趋向于“人本、公平、民主、社会和谐”的价值取向。

4.2 认真探究好县域“三旧”改造政策在实践方面的问题。

从2009年广东实施城镇化建设过程中，实施“三旧”改造政策趋向于县域经济发展，对用地空间和功能布局之进行科学化管理，从而达到拆迁、补偿、安置、社保、就业、服务等一条龙。但是县域的“三旧”改造主要存在的原因是政策执行力度不到位，基层部门办事效率不高，公务人员服务不到位，收益不均衡和村民分配不公及执行不规范等原因。

4.3 积极探索好县域“三旧”改造的对策

（1）要有创新工作思路，要有开创县域经济特色.

（2）各级政府要注重政策引导，突出体现“三旧”改造项目科学化和政策的人性化模式；

（3）优化改造模式，加快县域经济发展；

（4）完善工作机制，规范“三旧”改造推进机制和领导执行力。

从而提出了“三旧”改造创新对策，为深化城乡体制改革，发展县域经济提供一条供全省、乃至全国新型城镇化建设和社会主义新农村建设的新思路。

其实“三旧”改造与新型城镇化建设以及社会主义新农村建设是相互联系不可分割的统一体，“三旧”改造是手段，是方法，而新型城镇化建设和社会主义新农村建设是真正的目的。

5 结论

广东省“三旧”改造政策在用地性质、用地手续、用地指标、土地收益、项目申报和财税方面有所突破，使得用地性质转换更加直接，用地手续办理更加方便快捷，用地指标获得更加灵活，土地收益更加合理，项目申报更加简洁顺利以及财税支持力度更大。在相关政策的指引下，广东省“三旧”改造取得了较为显著的成效，促使城乡用地更加节约集约利用，产业结构调整升级步伐加快，资产投资总额增长幅度加大，城乡“宜居”环境优化，建设更加顺利以及居民生活质量得到提高。并通过把握好“人本”、“公平”、“民主”社会和谐的价值取向，充分体现“三旧”改造和新型城镇化建设的政策价值取向上，最终展现了广东省“三旧”改造和新型城镇化建设与社会主义新农村建设政策的活力提升以及向全省乃至向全国推广的积极意义。

参考文献

[1] 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见.粤府[2009]78号.

[2] 潮安县”三旧”改造规划（2010―2015年）[R]潮安县“三旧”改造领导小组办公室、广州地理研究所.2010.3

[3] 转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知，粤府办[2009]122号.

集体土地征收新政策范文第4篇

【关键词】农村集体土地征收；法律问题；对策

在各种资源中，土地资源是十分有限而又不可再生的宝贵资源，而随着我国城市化进程的不断加快，城镇化水平的不断提高，人们对土地资源的需求度又不断上升。因此，土地资源的供需之间的矛盾越来越突出，土地征收现象越来越普遍。应当肯定的是，从历史唯物主义的角度看，形成于高度集中的计划经济体制时期的我国农村集体土地征收制度，符合当时经济的发展和产业政策的需要，发挥了积极的历史作用，具有历史的必然性和必要性。但是随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善以及各项改革的深入展开，原有的农村集体土地征收制度已经显得不能适应新的客观情况，与我国市场经济体制的改革进程和各项改革的实践需要已经很不适应，在征收实践中出现了许多新情况、新问题。一方面，经济的快速发展、城市化进程的不断推进需要越来越多的土地供应，政府不得不通过征收农村集体土地来满足用地需求；另一方面，我国传统文化中农民对土地具有特殊的感情，加上征收补偿通常不能达到农民的要求、社会保障制度没有跟上等原因，农民对土地征收普遍不配合、不服从。

由于城市化一般首先在离城市最近的城市郊区进行，所以这种征收与不服从征收的矛盾在城市的郊区表现得尤其突出，并成为影响社会和谐与稳定的因素之一。党的十报告中提出，“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。”这是征地制度改革内容首次写进党的全国代表大会报告，体现了中国共产党作为执政党对于农村集体土地征收问题的重视和回应。因此，客观地了解和分析我国农村集体土地征收中存在的问题并对提出相应的对策和立法建议，对于顺利推进我国现代化建设中的城市化进程、完善我国农村集体土地征收立法制度，保障土地权利人应有权益、使之共享改革发展的成果、维护社会稳定、构建和谐社会，都具有重要的现实意义。

一、我国农村集体土地征收存在的法律问题

1.土地权利人参与程序不科学。征收程序中土地权利人不能实质性参与，不能实际影响土地征收结果是我国农村集体土地征收存在的法律问题之一。我国《土地管理法》第四十八条规定：“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见”。可见，我国《土地管理法》只是规定了征地补偿安置方案应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，至于如何公告和听取并没有明确规定，公告、听取后是否采纳也没有没有提及。我国《土地管理法实施条例》第二十五条明确规定：“征用土地方案依法批准后，由被征用土地所在的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在的乡村公告”，“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施”。从该规定可以看出，我国《土地管理法实施条例》虽然规定了公告和听证，但是公告在土地征收程序中只是一种后置程序，是征收方案批准之后的附属程序，征收之前不需要和土地权利人协商，也就谈不上土地权利人的参与。征收方案批准之后的“听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见”很多时候成了一种摆设，土地权利人对征地补偿、安置有不同的意见和看法并不影响征收土地方案的实施，国家都可以先征地，土地权利人没有发言权，处于不平等的地位，完全处于弱势一方。

2.土地权利人寻求司法救济很困难。在征收土地的纠纷中，土地权利人寻求司法救济非常困难，也是我国农村集体土地征收存在的法律问题。我国《土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”，“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院”。可见，我国《土地管理法》第十六条的规定主要是土地所有权和使用权的权属纠纷的救济途径，而不包括土地征收补偿纠纷的处理。发生土地征收补偿纠纷后，法院往往不予受理，土地权利人难以寻求司法保护。而根据《土地管理法实施条例》的规定，征收各方不能对征地补偿标准达成一致意见的，由土地征收方案的批准部门裁决，而且该裁决为终局裁决，相对人不能向人民法院。批准征收土地的人民政府既是土地征收方案的批准者，又是有关争议的裁决者，也就是说政府在土地征收中既是运动员，又是裁判员，公平性就难以保证。同时这种纠纷解决机制也容易使政府陷入征地纠纷，不利于政府威信的确立和形象的维护。

3.土地征收权滥用较严重。土地征收权滥用较严重是我国农村集体土地征收存在的较为突出的法律问题。我国《宪法》第10条规定：“国家基于公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”我国《物权法》第41条也规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”可见，我国目前对农村土地征收限定于“公共利益”的需要，“公共利益”是土地征收的基本要件之一。只有为了“公共利益”的需要才能对农村集体所有的土地实行征收并给予补偿。但我国法律并未对“公共利益”概念作出严格、明确具体的表述，现实中，由于立场和角度不同，各种解释主体对于“公共利益”都有不同的解释。2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》由国务院颁布实施，它以列举的方式规定了公共利益的范畴，但它只在城市房屋征收中适用，对农村集体土地征收并不适用。这就给某些地方政府由于利益驱使任意解释“公共利益”、随意扩大征地适用范围提供了空间。某些地方政府常以“公共利益”需要作为堂而皇之的借口，滥用土地征收权，以获取经济利益，导致土地征收范围普遍过宽，绝大部分征地都严重超出“公共利益”的范畴。调查显示，80%的土地征收是基于商业目的进行的，而实质上并不是基于公共利益的需要。

二、完善我国土地征收制度的法律对策

依法治国的前提和关键是立法。我国农村集体土地征收存在的法律问题的解决从根本上而言还在于从立法角度完善土地征收征用制度，做到有良法可依，有良法必依。在我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等宪法和基本法律的基础上构建符合时展规律和特点的农村土地征收法律制度对解决当前农村集体土地征收中出现的矛盾和问题非常必要和紧迫。

1.通过立法完善土地权利人参与程序。通过立法或者修改现有法律规定，确保土地权利人实质参与土地征收程序、影响征收结果。首先，确立集体土地征收前的协议价购程序。除战争、军事等重大且紧急的公共利益外，不得动用国家强制力强行征收农村集体所有的土地。除重大且紧急的公共利益外，在土地征收方案拟定的过程中，在农村集体土地征收方案拟定之前，负责征收土地的当地政府应当应该向土地权利人公告，广泛征求土地权利人对征收方案的意见和建议，书面告知其有要求举行听证的权利。在补偿方面，增设征地补偿安置协商程序，即可先由用地者与被补偿者充分协商补偿的标准，征地补偿方案要与每一个被征地农户充分协商，签订补偿安置协议，和土地权利人协议以价购方式取得土地。立法的基本思路和原则是最大限度地提高广大人民群众的生活水平，使土地权利人不因土地被征收而降低生活水平或者社会保障水平。只有经过充分协商仍无法达成一致意见之后，确实为了公共利益的需要才能强制征收土地。

2.通过立法赋予土地权利人司法救济权。通过立法探索建立解决农村集体土地征收纠纷的新机制。立法应逐步扩大对被征收土地农民的司法救济。政府作为土地征收的主体，不能既是“运动员”又是“裁判员”，立法应尽可能避免政府参与甚至主持对征收土地纠纷的裁决。被征收人对土地征收目的的合法性、征收土地的范围和土地征收的补偿方案等有不同看法和意见，可以向政府有关部门提出复议或申诉，对其不服的，可以向人民法院提出相应的行政诉讼。也可以在民间性质的土地征收争议仲裁机构裁决。对仲裁裁决不服的，可以向人民法院提讼；也可以不经过申诉、复议或仲裁，直接向相应的人民法院提讼。在立法上明确人民法院对于土地征收补偿纠纷的司法管辖权，法院按照民事诉讼程序对征收补偿项目、地价估价报告的证据效力等依法进行审查，据以做出裁决，维护被征收人合法权益，维护正常的征收秩序，从而充分保障土地权利人的司法救济权。

3.通过立法明确界定公共利益的范围。通过立法或者修改相关法律规定，在我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等相关法律条文中清晰、严明地界定土地征收和征用的区别和范围，详尽阐释“公共利益”的内涵与土地征收的权限范围，以防止土地征收权的滥用。“公共利益”的事业是符合全民利益且不以赢利为目的的事业，而且一般只能由国家投资。为防止土地征收权滥用，在立法上可以采取列举加概括的方式明确规定公共利益的情形：第一，军事用地；第二，国家机关用地及公益性事业单位用地；第三，公共能源、交通用地；第四，公共设施用地；第五，公益及福利事业用地，如公立学校、公立医院等；第六，水利、环境保护用地，如水库，防护林等；第七，其它符合公共利益实质或法院裁定的公共利益用地。非公益性用地，不应通过征收获得农村集体土地，而应以市场价格向土地权利人购买。

参考文献

[1]魏桂林.农村集体土地征收中的问题及其化解思路[J].陕西理工学院学报（社会科学版）.2012（2）：28～36

[2]孔祥智，王志强.我国城镇化进程中失地农民的补偿[J].经济理论与经济管理.2004（5）：60～65

[3]刘静，付梅臣，杜春艳.集体土地征收中存在的问题及对策[J].安徽农业科学.2012，40（4）：2370～2372

[4]罗莉.农村集体土地征收存在的问题及对策[J].理论与当代.2008

（12）：28～30

集体土地征收新政策范文第5篇

一、稳定完善农村土地基本经营制度

（一）明确土地承包关系“长久”不变的内涵

专家们一致认为，自1984年中央1号文件明确规定“土地承包期一般应在十五年以上”，1993年中央11号文件决定在原定耕地承包期15年到期之后再延长30年不变，这次《决定》进一步提出土地承包关系长久不变，具有重大的政治和经济意义。

然而，“长久”到底有多长？。有专家认为，应将土地承包期延长为70年，这既与城市土地使用权最高期限相一致，也能够与林地、草原、“四荒地”的承包期限相衔接。70年的起点年份，可以现有承包合同到期日为准。也有专家认为，长久不变应当理解为土地承包经营权没有期限限制，是无限期的土地使用权。为此，需要加快修改《农村土地承包法》等有关法律，明确“长久”的内涵

（二）采取更加积极的政策鼓励农民流转承包地

《决定》提出了“两个转变”，即“家庭经营要向采用先进科技和生产手段的方向转变”，和“统一经营要向发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变”。

专家们认为，《决定》将新型合作组织、农业社会化服务组织、农业产业化组织等纳入统一经营的范畴，是对统一经营理解上的新突破。也有专家认为，家庭经营的集约化也应向规模经营转变。

有的专家近一步指出,不能把家庭承包经营等同于“谁承包谁经营、家家户户都务农”。家家包地、户户务农，是土地承包制的初级形式，家庭承包、专业户经营，或家庭承包、合作经营，或家庭承包、公司经营，都是这一制度的实现形式。中国人多地少，但不能因此不提规模经营。日本、韩国也人多地少，仍然在逐步扩大规模经营。虽然我国永远不可能达到美国的规模经营程度，但农民终究还是要不断向外转移，还是要不断的形成经营规模。目前，在就业统计上仍属务农的近3亿人口中，约有一半已不务农或不以务农为主。

专家建议，应采取更加积极的土地流转政策，鼓励农民以多种形式流转承包地。要在有条件的地方发展以专业大户、家庭农场、农民专业合作社等为主体的多种形式的适度规模经营。为此，一是要建立土地流转平台，提供信息，便利交易；二是对进城落户农民转出承包地进行补贴；三是应考虑逐步开放土地承包经营权抵押市场，使那些扩大了土地经营规模的经营主体，能够以土地为融资手段解决生产资金不足的困难。

二、逐步建立城乡统一的建设用地市场

（一）建立城乡统一的建设用地市场意义重大

专家们认为，《决定》提出，“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”的论述,包含了许多制度创新点和突破点，意味着农村集体建设用地不必再经征收转为国有后才能进入非农用地市场。只要符合规划，集体建设用地也可以采取与国有建设用地一样的方式进入市场，从而打破了集体建设用地进入市场的制度障碍，有利于实现集体土地与国有土地同地、同权、同价，有利于两种不同所有制性质的建设用地享有真正意义上的平等权益。

专家指出，建立城乡统一的建设用地市场，就必须开放集体建设用地流转市场，这对改革完善农村土地制度的意义是多方面的。政府出台相应的管理办法，开放和依法规范集体建设用地流转市场，使之有序发展，有利于堵塞管理上的漏洞，管住乱占耕地的现象；有利于配套推进征地制度改革；有利于增加农民的财产性收益。能够减少政府的土地收益，形成倒逼机制，促使政府转变职能，促进财政体制改革和投融资体制改革，促进对存量土地的节约集约利用。

（二）关于加快制定并出台规范集体建设用地流转的政策法规

集体建设用地流转试验和探索已进行多年，积累了丰富的经验，一些地方已经出台地方性规章。专家建议，国家尽快出台有关法规，在用途管制和符合规划条件下，允许集体建设用地使用权出让、转让、出租和抵押，实行与国有建设用地相同的集体建设用地有偿使用制度，包括协议出让和招拍挂出让。出台鼓励地方节约集约利用存量集体建设用地的政策，使用存量集体建设用地进行建设的，只需办理审批手续，不再占用年度建设用地指标。当然，也要分类处理历史上形成的违法违规集体建设用地。

（三）关于出台农民参与开发集体土地建设非公益性项目的政策

有专家建议，要研究出台农民参与开发集体土地建设非公益性项目的政策。在城市规划建设范围内，征收农民集体土地时，应给被征地的村按一定比例预留一部分建设用地，由村集体建造标准厂房、铺面等出租，租金收益在村民中分配。对于符合城市规划的留用地可采取招标、拍卖、挂牌办法出让，土地净收益主要归村集体。

建议国土地部门出台专门政策文件，就留用地的比例、使用办法、收益分配原则等做出具体规定。对城市规划建设范围外使用农民集体土地进行非农建设的，在符合规划和用途管制的前提下，分配一定比例建设用地指标给农民集体。对于城市建设规划范围内的存量集体建设用地，可在符合规划前提下长期由农民使用并取得收益；也可转为国有，但由农民长期使用。

（四）关于出台农村集体建设用地流转收益分配办法

专家认为，应明确农民集体是集体土地流转收益的获得者，允许企业与农民集体合股、合作开发集体建设用地，保留一定比例的物业或房产给农民集体，以出租方式永久获取收益，收益用于村庄公共投资和村民福利。同时，建议开展由地方政府对集体建设用地征收相关税收的试点。

三、稳步推进征地制度改革

（一）关于先从城镇规划建设圈外缩小土地征收范围

专家认为，《决定》提出：“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保证农民合法权益”。这为集体建设用地流转入市和缩小土地征收范围提供了依据。土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的集体建设用地，大约仅占全部集体建设用地的5%左右，这部分用地的矛盾不是十分突出，可先缩小这部分用地的征收范围。

（二）关于制定“公共利益否定式目录”，明确规定盈利性用地不能征收

有专家指出，土地征收必须坚持“为了公共利益的需要”的原则，必须改变目前为了经济建设就实行土地征收的做法。为了防止地方政府以“公共利益”在法律上难以准确界定为由任意扩大征地范围，应出台专门政策，明文规定只要是盈利目的的用地，即可判定为非公共利益。这类用地不得通过征收取得，并列出非公共利益用地的名录，作为裁决的依据。

（三）关于逐步建立有市场价格参照的土地征收补偿机制

有的专家指出，现行征地制度是计划经济时期遗留下来的。计划经济时期，征地除了向被征地者支付各类补偿外，政府还会把失地农民安排在企事业单位工作，农民会变成城市居民。现在政府不再安置被征地农民就业，只保留了货币补偿。尽管补偿标准不断提高，但是许多被征地农民的长远生计仍然难有保障。再加上城市土地有偿出让，土地的级差收益不断显现，农民对征地补偿标准越来越难以接受。

《决定》对完善征地补偿机制提出了新的要求，即“依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿。”有专家指出，在规划划定的相同区片内，征地应采取统一标准补偿农民，征地补偿标准不应随项目性质不同而不同。在征地过程中要维护被征地农民的知情权、参与权、监督权和申诉权，逐步建立和完善征地补偿争议的协调裁决机制，为被征地农民提供法律援助。有的专家建议，在开放集体建设用地流转市场的同时，应逐步建立参照市场价格进行征收补偿的办法，并可先在个别地方试点。

（四）关于解决好被征地农民就业、住房和社会保障问题

专家建议，必须加强对失地农民的就业培训，多渠道促进失地农民就业，在贷款、税收、场地等方面对自谋职业和自主创业的失地农民提供优惠政策。被征地农民的社会保障费用，按有关规定应纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从土地有偿使用收入中解决，社会保障费用不落实的不得批准征地。对土地征收面积超过一定数量的村，可在征地后给农民留下一定面积的居住地、经营地，由村集体按照统一规划，开发经营项目，使农民有长期稳定的收入。

四、加强对农民宅基地的管理

（一）关于严格执行一户只能享受一次福利性宅基地的政策

专家建议，分区域改革现行宅基地福利分配制度。在传统农区可按照各省制定的办法继续严格实行“一户一宅”的宅基地福利分配制度；在大中城市郊区及东部沿海地区，试行取消宅基地福利分配制度。对于仍保留农民身份的家庭，可通过宅基地有偿使用方式配置宅基地。鼓励农村集体经济组织、村属企业利用宅基地进行商品房开发。

（二）关于逐步开放农村宅基地流转市场

许多专家认为，放开宅基地流转市场已是大势所趋。只有放开，才能管住；不放开，看起来管得很严，其实是不管。当前，放开宅基地市场，中西部纯农区进入市场的数量不会太大，而发达地区的混乱局面则会逐步得到有效治理。总体来看，利大于弊。专家建议，应逐步允许宅基地及地上物业转让、出租和抵押。对宅基地及地上物业，参照国有土地及地上物业，颁发不动产权证书。宅基地上所产生的土地租金、物业收入主要归农民。

五、改革完善耕地保护制度

（一）关于坚持并进一步完善最严格的耕地保护制度

专家们认为，要坚决贯彻《决定》的各项规定，一是层层落实责任，增强保护耕地的法定性和强制性。地方各级政府主要负责人应对本行政区域内的耕地和基本农田保护面积负总责。二是完善耕地占补平衡等制度。实行先补后占，不得跨省区市进行占补平衡。三是在全国范围内划定永久基本农田，确保基本农田总量不减少，用途不改变，质量有提高。对承担耕地保护任务重、基本农田保护数量多的粮食主产区，国家探索建立补偿机制，注重采用经济手段调动地方政府特别是广大农民保护耕地的积极性。

（二）关于严格控制新增建设用地规模

专家指出，要控制城镇和各类工矿、交通、水利设施、能源产业等用地过快扩张，严格工程项目建设用地标准。合理调整城镇用地供应结构,优先保障民生用地。积极盘活存量建设用地。加强城镇闲散用地整合,鼓励低效用地增容改造和深度开发。积极推行节地型城镇更新改造,重点加快城中村改造,推广各类建设节地技术和模式。要积极拓展建设用地新空间。加强规划统筹和政策引导,在不破坏生态环境的前提下,优先开发未利用地和废弃地,积极引导城乡建设向地上、地下发展。

六、加强农村土地管理的基础性工作

专家们认为，落实《决定》的精神，应处理好大胆改革与依法行政的关系。应尽快启动修订《宪法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》及相关配套法规。有专家建议，在现行法律法规没有修改之前，可以考虑设立中央农村土地管理体制改革试验区。在推进改革的过程中，尤其要加强农村土地管理的基础性工作。

（一）搞好农村土地确权登记颁证工作

专家指出，要按照不动产统一登记原则，尽快建立全国城乡土地的统一登记制度。要在确权的基础上，尽快颁发规范的有明确法律效力的土地承包经营权证书，完善土地承包经营权统一登记体系。对于农民合法取得的宅基地，由政府土地、房产主管部门核发使用权证。

（二）强化土地利用规划的整体控制作用

专家建议，要统筹土地利用和城乡建设规划，合理安排市县域城镇建设、农田保护、产业聚集、村落分布、生态涵养等空间布局。把规划作为落实土地用途管制、安排各项建设的重要依据。强化土地利用总体规划和年度计划对新增建设用地规模、结构和时序安排的调控。农村各项产业和基础设施发展规划在用地规模和总体布局上要符合土地利用总体规划。农民住宅建设要符合土地利用总体规划、镇规划、乡规划和村庄规划。

（三）规范土地税费管理