房地产行业的税收筹划

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房地产行业的税收筹划范文第1篇

[关键词]投资性房地产 土地增值税 股权转让 税收筹划

随着金融危机频现、通货膨胀预期逐渐加剧,投资性房地产成为企业以赚取租金或资本保值增值的一个重要渠道。在投资前,做好投资性房地产的产权确定,对今后的合理避税会起到非常重要的作用。

案例:2000年,A公司持有B公司100%的股权,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,B公司的营业范围为此写字楼的出租、管理,兼有一些零星的咨询服务业务。至2010年,该写字楼的市场公允价值为1.5亿元,有C公司愿意以1.5亿元购买此物业。由于对房地产市场看跌,B公司决定售出该写字楼。

从不同的产权角度出售该物业,会有不同的会计处理方法、会涉及到不同的税种,其税负也有巨大的差异。

一、仅从B公司角度,出售该写字楼

2000年,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,假定2001年开始提折旧,按照20年计提,无残值,每年折旧费用100万元。

2000年购入时,B公司分录:

借:固定资产――S大厦 2000

贷:银行存款 2000

根据2006年颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产投资性房地产》,为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产确认为投资性房地产。因此,将该物业在固定资产中进行重分类。

借:投资性房地产2000

贷:固定资产――S大厦 2000

投资性房地产可以采用成本模式计量,也可以采用公允价值模式计量,为了表述简便,我们采用成本模式计量的建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号――固定资产》。

2001-2009年每年折旧分录:

借:营业成本 100

贷:累计折旧100

假设,2010年初,以B公司名义出售该写字楼,销售价格为1.5亿。需要缴纳的税种会涉及到土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税( 假设无以前年度亏损可以抵免)

营业税:税率5%,营业税为750万

城建税及教育费附加(按照全国统一税率记):税率10%,税额为75万

印花税:税率万分之五,税额为7.5万

土地增值税:扣除项目指取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

根据此案例情况,扣除项目=购买原价及当时税费2000万元+以上各种税金750+75+7.5万元=2832.5万元

销售额1.5亿元,增值额已远远超过扣除项目的200%。为此,按照超率累进税率计算选择最高档。

土地增值税=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1万元

B公司的会计分录为:

1.相关税费支出

借:营业外支出 7141.6

贷:应交税费―营业税750

―城建税及教育费附加 75

―土地增值税 6309.1

―印花税7.5

2.资产转让分录

借:其他应收款――C公司 15000

累计折旧 900(2010年折旧忽略不计)

贷:投资性房地产2000

营业外收入13900

3.此项交易给B公司带来的净收益

税前收益为营业外收入-缴纳的税费=13900-7141.6=6758.4万元

所得税后净收益为6758.4*(1-25%)=5068.8万元

4.此项交易给A公司带来的净收益

根据《企业会计准则第2号――长期股权投资》规定,投资企业对子公司的长期股权投资,应当采用本准则规定的成本法核算。

假设2000年,A公司对B公司的投资为2000万元

借:长期股权投资――B公司2000

贷:银行存款 2000

假设写字楼出售后,B公司全部利润以现金形式划入A公司

借:长期股权投资――B公司 5068.8

贷:投资收益5068.8

根据企业所得税相关规定,此项投资收益可不必再缴纳所得税,因此,A公司的净收益5068.8万元。

我们可以看到,由于国家对房地产价格的税收调控目前主要体现在土地增值税上,因此,B公司销售写字楼的收益大部分都用来缴纳了土地增值税和其他相关税收,尽管税前利润有1.39亿,但税后净利只有5000多万元。所以,以产权转让的方式转让房地产,不正面触及国家的房地产交易税收,将是合理避税的有效手段。

二、从A公司转让B公司股权的角度,转让写字楼

B公司是A公司的全资子公司,B公司的主要资产就是这栋写字楼,主要业务也是围绕这栋写字楼来开展的出租、物业管理工作。为此,C公司如果想得到这栋写字楼,既可以从B手中直接购买,又可以通过A公司购得B公司100%股权,从而取得写字楼的所有权。

B公司资产负债表相关项目简表

写字楼的账面价值与公允价值的差异为15000-(2000-900)=13900万元

B公司的公允价值因此也可以调增13900万元,B公司的公允价值为1.64亿元。

假设C公司以1.64亿元的价格收购B公司,A公司需要缴纳的税费、分录如下:

A公司需要交的税费:印花税(税率万分之五)和企业所得税(税率25%)会计分录:

借:营业外支出 8.2

贷:应交税费―印花税8.2

A公司出售B公司股权的分录

借:其他应收款――C公司 16400

贷:长期股权投资―B公司2000

营业外收入14400

A公司的净收益:

A公司收益=营业外收入-营业外支出=14400-8.2=14391.8万元

A公司所得税后净收益=14391.8*(1-25%)=10793.85万元

三、两种运作方法的比较

方案一、B公司将写字楼以1.5亿元卖给C公司;

方案二、A公司将B公司100%股权,以1.64亿元价格卖给C公司。

(一)公司A公司角度看

毋庸置疑,肯定是通过出售B公司股权的方法转让写字楼,使得A公司的净收益大,其净收益为10793.85万元,远远高于以B公司名义出售写字楼的净收益。其差异高达5000万元。

(二)从购买方C公司的角度看

从B公司手里直接买入写字楼,出资1.5亿元;从A公司购买B公司100%股权,间接控制写字楼,出资1.64亿元。表面上看起来,C公司肯定是要选择方案一的,实际上,选择方案二,对C公司来说是利弊兼有,甚至可以说是利大于弊。

1. 买价高,占用资金量大

表面上是这样,但是,通过我们对A公司的利益分析,A公司会明显偏好方案二,这样,C公司变有了很大的议价空间,这个空间高达5000万元。这无疑对C公司来说是重大利好。

2. 收购B公司股权,可能存在极大的不确定风险

在C公司对B公司的并购中,可能存在的风险主要是资产不实风险,由于并购双方信息不对称,可能给C公司带来潜在的风险。C公司可以通过请权威中介机构审计B公司账目、将即将收购消息对外公布等方式,尽量将风险控制在最小范围内。这是采用方案二的最大缺陷。

3.产权结构延续,同样利于将来C公司将写字楼转让

C公司采取方案二的方式将收购了B公司股权,使A公司的收益达到了最大化,同样,将来,一旦房产大幅增值,C公司也可以用同样的方式获利。

四、建议

对于投资性房地产,公司最好将每一个投资性房地产单独注册一个子公司,这样,便于对投资性房地产独立经营运作,独立核算,尤其对今后的处置时合理避税产生有利的影响。由单独的房地产转让变成100%子公司股权转让,对企业节税作用很大。

参考文献:

[1]财政部.《企业会计准则2006――中华人民共和国财政部制定》,经济科出版社,2006;2

[2]刘文欢.投资性房地产公允价值计量模式分析,《财会通讯(学术版)》,2007.11

房地产行业的税收筹划范文第2篇

关键词：房地产；税务筹划；风险控制

1引言

我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。

2找出房地产面临的税务筹划风险

2.1国家政策风险

房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。

2.2房地产行业运营风险

房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。

2.3法律风险

我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。

3分析税务筹划风险产生的原因

首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。

4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施

4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险

在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。

4.2建立健全税务筹划制度

国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。

4.3正确认识房地产税务筹划的作用

税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。

4.4房地产行业工作人员要树立风险意识

房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。

5结语

综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。

作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司

参考文献

房地产行业的税收筹划范文第3篇

一、税务筹划的含义

税收筹划在西方国家的起步较早，早在20世纪30年代税务筹划就得到了法律的认可，税务筹划首次在1935年由英国上议院议员汤姆林提出，他认为每一个人都有安排自己事业的权利，在法律的规定下，可以通过这些安排减少税收，从中谋取利益，国家不能强迫多缴税。他的观念得到了法律界的认同和引用。随着时间的推移，税务筹划现已发展成为了稳定而又成熟的行业。但在我国，对税务筹划的研究和学习只是近些年的事情。

税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对自身的经营、投资、理财等活动适当的计划和安排，在不妨碍正常经营的前提下，尽可能地获得“节税”的税收利益。

房地产企业税务的成本策划是在遵守税法和不影响企业的正常营运的前提下，根据国家的宏观调控政策，通过合理的安排和精心的财务管理来达到“节税”的目的，减少企业的成本，更大程度的提高企业经济效益。

税务筹划是纳税人的一项基本权利，纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，通过税务筹划所获得的利益都是合法、合理合情的。

二、房地产企业税务成本策划的必要性

1、国家宏观调控的紧逼，使企业利润缩水

近几年来，随着房地产行业的迅猛发展，国家进行了宏观调控，从2009年底国家开始陆续出台房地产调控政策，其直接目的是为了抑制房价的快速上涨，在一定程度上抑制了房地产行业的发展。面对这一政策，房地产企业要积极应对，要及时根据政策改变自己的税收筹划。如果没有及时作出税收筹划，就无法在第一时间应对改革、无法适应市场的竞争，最终可能会被市场淘汰。而企业及时进行合理的税务筹划，就可以减少成本，增加利润，也有利于对企业的管理，使企业持续发展下去。同时，合理地进行税务筹划，有利于增加国家的税收，增加国家的财政收入，从而促进国家社会经济的发展，达到双赢的效果。

2、税收税种范围较广，企业成本大

从我国当前的税收体制看，关于房地产的税种数量非常多，有土地增值税、企业所得税和营业税等。而这种现象在短期内是无法改变的，面对这繁重的税收，企业有苦难言。所以有的企业选择各种手段来逃避税收，虽然一时减少开支，但总是会被查出来，是违法的。所以最好是通过科学合理的税收筹划来实现企业减少税收的可能，使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力，长期稳定地发展下去。

3、房地产企业众多，市场竞争激烈

由于我国房地产市场起步晚，起初国家大力支持房地产的发展。在国家政策的支持下，房地产行业日益蓬勃发展，造成现在房地产企业众多的局面。随着我国市场经济的不断发展和完善，在全球化发展下，房地产市场竞争越来越激烈。由于大多数房地产企业在规模和发展质量方面是差不多的，那么就只能通过企业自身的管理来减少成本，增加自己的竞争能力。而税务筹划就是实现这一目的的最好方式之一。当然，企业也不能盲目地筹划，要在专业人士的操作下，在对税收有非常了解的情况下，有计划、有目标地进行筹划。

三、房地产企业税务成本策划策略

1、根据国家的政策采取合理的税务筹划

房地产行业要根据国家的相关税收政策和优惠政策，及时调整税务筹划，比如对重点税种进行税收筹划。我们知道，房地产企业的主要税负是土地增值税、企业所得税和营业税。对这三种税种进行合理有效筹划，就可以减低企业的成本。比如在房地产税费中，土地增值税是重要税种，其税率较高、税负较重。增值额越高，缴纳的土地增值税就越多。因此，房地产开发企业在进行土地增值税筹划时，必须合理合法地控制、降低增值额。对于企业所得税和营业税也是相同的道理，根据税种的具体要求，进行调整。当然，企业也要利用国家在某些方面的优惠，尽量为自己谋取福利。

2、企业内部的合理管理

一个企业发展除了要有国家的支持外，最重要的是企业自身的管理。首先，房地产企业要对税收有相当的了解。只有研究了税收，弄清了税收的方方面面，才能根据不同的税收进行合理的调节。其次，房地产企业要根据自己企业的情况，通过合理选择会计处理方法进行税收筹划，包括开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费用的筹划这四个方面。最后，要努力提高税收筹划人员的业务素质。税务筹划是非常专业的，所以要求税收筹划人员有专业素质和实际操作能力。但是现在企业在这一块是相对薄弱的，所以企业要加快税收筹划人才队伍的建设，加强税收筹划人员业务素质的培养，逐步提高税收筹划人员的综合素质。

3、对项目全程税务进行监督管理

地产企业的税务筹划是一个全局性的工作，它贯穿于整个项目运行过程中，任何一个阶段都需要进行税务处理工作，因此，只要加强对税务的监督管理，才能有效控制税收成本费用，从而为地产商谋取更多利润。首先，在项目设立之初的税收筹划工作很重要，在这个阶段，企业要选择合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，还可以开发多房产等方式进行税务筹划。企业要根据自身的经济情况制定选择不同的建房方式，对自身进行会计核算，然后再选择税收筹划管理方案一定要严格控制成本费用，由于房地产成本费用支出形式多样化，这就会增加企业的税务负担，因此，企业要简化成本支出费用账目。其次，在项目建设阶段，企业要根据土地增值税的市场情况，依据国家税收政策，尽量增加扣除项目。这主要是通过增加房地产开发成本、房地产开发费用等途径，使商品房的质量进一步提升，增强企业的综合竞争实力，从而对土地增值税进行税收筹划，还可以对相关的借贷款利息进行筹划。其具体的工作就是将销售和装修分开管理，分散经营收入，在销售合同上交土地增值税，这样就可以不交装修合同上的土地增值税，从而有效的减轻企业负担。最后，就是在项目销售阶段的税收筹划，企业可以根据不同的购买主体，采取不同的税务筹划方案，扩大企业税收筹划的空间范围，从而通过减少账面收入或延迟纳税时间来控制税务支出成本。

4、做好税收筹划工作

在地产税收筹划中有很多因素都会影响筹划管理结果，要对每个要素进行分析，然后综合考虑其作用，制定切实可行的税收筹划方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地产企业都是实行入股制度，一个项目有很多单个股东共同完成，而股利和薪酬分配的税收筹划直接影响着地产员工的整体福利。因此，企业要优化股利分配方式和薪酬分配方式。我国政府部门为了推进资本市场的高速发展，逐步放宽对个人投资者出售上市公司股票获得的资本利润征收税，但是上市公司个人股东的现今股利还是需要交纳税务。在这种规定下，企业要优化股利分配方式，为股东争取更多的效益，企业可以通过股票回购方法，将现今转化为固定资产，增加投资者的资本利润，从而有效控制个人现今交纳税额。其次，企业还要改变薪酬分配方式，地产企业与其他企业相比，其大量资金都注入到房屋上，所以房屋的销售情况直接关系着企业业务活动和员工福利，而这些都会影响企业资金周转情况。如果在一定时间内，房屋销售不出去，必然导致地产公司无法获得资金来源，而很多员工福利就不能按时发放，势必会降低员工的工作激情，从而致使税务筹划工作的效率低下。所以，地产企业要采取合理的政策，安抚员工，让员工更好的投入工作中，企业可以将闲置的房屋赋予员工居住权，或者以降低价格出售给员工，通过这种方式来填补福利空缺，能提升员工积极性，在一定程度上能刺激资本的回收，提高地产企业的收入。

5、创新税务成本筹划体系

目前我国房地产企业所承担的业务主要包括：竞标购买土地使用权、向原材料生产企业购买建筑所需生产材料、选择建造公司、与材料供应商签订合同以及房屋销售等。在整个生产销售活动中，需要很多单位的协助来完成任务，如运输公司、广告公司以及综合贸易公司等，与这些公司的合作都需要地产商为其承担一定的税务，而为了有效降低税务数额，企业应该自行收购相关合作企业，以免税股权方式收购，实现利益共同体，从而减轻自身的税务负担。企业收购后要重组内部结构，使房地产企业获取最大税收利益。此外，企业还可以通过股权转让名义转让房产，它是房地产企业有效降低税收的正确途径。随着我国政府部门不断加大对土地增值税的征管力度，使得股权转让越来越不适应市场经济发展的需求，不能为企业减少应纳土地增值税。企业在进行股权转让时，要充分考虑其风险性，要发挥税务人员的专业技能，合理规避企业税收。如果对市场评估不正确，很容易被政府认定为偷税行为，这样不仅不能减轻企业负担，还会影响企业的信誉和形象，因此，要选择合理时机进行股权转让，完善税收筹划体系，减少税收成本。

6、加强对所得税的会算管理

在房地产企业生产经营过程中，先期垫资的情况会比较常见，而在房屋销售全部实现之前是不会发生应税所得的，于是便会推迟收入实现时间，企业可以充分利用这个时间来规避税务。当前很多房屋购买者购房后，其一般是自己居住，也有出租的，他们对房产证办理的时间要求不严格。于是房地产企业可以通过这种方式进行纳税筹划，缓解个人所得税，从而缓解企业资金紧张的局面。这种合理推迟成本最终确定时间，不失为一种有效的减轻税务负担的途径。企业在经营过程中，在销售收入已经属实但是房屋还没有交出的情况下，企业无法对项目成本进行核算，所以就可以合理推迟成本确定时间。房地产企业税收筹划的途径方法有很多种，但这些方法都必须合法合理，可操作性强，能真正给企业带来实际效益，这是企业进行税务筹划的最初也是最终目的。

四、结语

虽然目前国家对房地产行业有一定的打压，但房地产行业仍然是当前和今后一段时期内的经济增长点，这一点是毋庸置疑的，房地产行业在中国经济增长中仍然发挥着举足轻重的作用。所以，房地产企业在面对国家和行业的压力下，要认清形势，及时地做好税务筹划的准备，降低企业成本，增加经济效益，提高企业的管理。同时，合理的税务筹划也有利于增加国家税收，增加国家财政收入，促进社会经济的发展。

【参考文献】

[1] 王晓红：房地产企业税务成本筹划[J].中国乡镇企业会计，2006（10）.

[2] 马丹：关于房地产企业税务筹划的几点分析[J].经济视野，2013（4）.

房地产行业的税收筹划范文第4篇

[关键词]房地产企业 税收筹划 必要性 策略

一、引言

伴随着我国社会主义市场经济的飞速发展,我国房地产行业也发展迅速。但是房地产行业的竞争也日趋激烈,税收是房地产项目开发成本的重要组成部分,为了能够更大限度的降低企业成本,如何进行科学有效的税收筹划引起了广大房地产企业的关注,因此,本文就房地产企业的税收筹划问题展开论述。

二、房地产企业税收筹划的必要性分析

(一)涉及税种范围较广,在开发成本中所占比例较大

就我国当前的税收体制来看,涉及到房地产企业的税种数量非常多,房地产企业作为纳税人难以在短时间内使我国的税收体制发生变化,面对各项繁多的税种,房地产企业只能通过科学有效的税收筹划来实现企业税收负担的减轻。只有这样才能够使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力。

(二)房地产市场竞争日趋激烈

由于房地产行业在我国的起步较晚,因此,我国关于房地产行业的税收政策法规也相对不是十分健全,这在一定程度上为我国房地产企业的税收筹划措施提供了一定的可操作性。如果房地产企业能够抓住我国当前税收政策的不完善之处,将会极大的提高其进行税收筹划的水平。

(三)我国税收环境不断改善

伴随着我国税收法制的不断健全,我国正在逐步走向依法治税的新环境。企业减免税的程序更加规范,各种形式的人为因素干扰税款征收的现象日益得到控制。这种健康的税收环境为我国当前各项税收优惠政策的贯彻落实提供了良好的基础,也为房地产企业科学合理的税收筹划措施的实现提供了可能。

基于以上分析可以看到,房地产企业加强自身的税收筹划能力是十分必要的。

三、房地产企业各主要税种的税收筹划策略

就我国当前的税收制度来看,我国房地产企业应当缴纳的税种主要有以下八个类别:营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、契税、城镇土地使用税、城市维护建设税以及印花税。其中,营业税、土地增值税、房产税和企业所得税是房地产企业应纳税额的主要组成部分,因此,本文就这四种主要税种的筹划措施进行分别论述与分析:

(一)营业税

营业税是房地产企业所应缴纳的一个主要税种,房地产企业在营业税的税收筹划策略应当从以下几个方面进行:

首先,有效运用企业相关合同。由于房地产企业同建筑施工单位之间签订的合同性质不同,因此也会产生不同的税收结果。如果签订的是服务业的合同,其营业税税率为5%,如果签订的是建筑类合同,其营业税税率则为3%。这一差异为房地产企业的税收筹划提供了较大的可操作空间。比如:甲企业有一个在2010年进行的建筑项目,工程价款为2000万元,但是由于某种原因需将该项目全部外包给乙建筑单位实施,甲企业负责其技术咨询服务,乙企业支付给甲企业200万元的服务费。基于这一事实,在甲乙双方签订工程外包合同的时候,倘若签订的是技术服务性质的合同,那么甲企业应当缴纳的营业税额为200*5%=10万元;倘若签订的是工程承包合同的话,那么甲企业应当缴纳的营业税额则为200*3%=6万元。

其次,科学确定纳税主体。我国税法明确规定,房地产开发企业代收项目也应当一并计入该房地产企业的营业额进行营业税的计算缴纳。然而,我国税法对服务性质的企业却没有类似规定。这样一来,房地产企业可以通过设置专门的独立核算的物业公司进行收费,以此实现企业营业税税额的降低。比如,2008年,甲企业开发了两处商品房,并且已经全部售出,这两处商品房的物业管理费按照每平方米1元钱的标准收取。甲企业将物业费放到了“其他业务收入”科目中进行核算。2009年全年收入共计200万元,在此基础上按照代收款项的3%收取手续费,手续费共计6万元。基于这一现实,如果甲企业不设置独立核算的物业管理企业,那么代收款项及手续费都应当合并计入甲企业的营业额计算营业税,甲企业应缴纳的营业税额为(200+6)*5%=10.3万元;如果甲企业设置了专门的独立核算的物业公司的话,那么该物业公司只需就手续费收入缴纳营业税即可,应缴纳的营业税额为6*5%=0.3万元。

(二)土地增值税

房地产企业关于土地增值税的税收筹划方式主要是利用土地增值税的临界点进行税收筹划。对土地增值税的税收筹划主要注重税基的筹划,这是由于土地增值税实行的是累进税制,只要税基发生变化,就会对纳税额产生明显的影响。房地产企业土地增值税的筹划手段主要是减税法以及税率差异法。除此之外,我国《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20%时,应就其全部增值额按规定征税。”这样就有可能出现因增值额仅稍高于起征点就造成税负大幅度增加,导致税后收入降低的现象出现,这也就是税收筹划要研究的重要环节。

税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴纳土地增值税;建成后转让的,应缴纳土地增值税。例如,房地产企业自身拥有一块土地,拟与其他公司合作建造写字楼,资金由其他公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,则不用缴纳土地增值税。

(三)房产税

房产税是以房产为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入,向产权所有人征收的一种税。房产税的计算方法有从价计征和从租计征两种形式。从价计征房产税的,依照房产原值,一次减除10%-30%后的余值作为计税依据,按照1.2%的税率计算征税;从租计征的,以房产租金收入为计税依据,按12%的税率计征。房产税存在两种计征方式,这两种方式的差异为税收筹划提供了空间。

(四)企业所得税

企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一个税种,对企业净利润的影响是十分巨大的。所以,房地产企业所得税的税收筹划是整个企业税收筹划链条中的一个重要环节,本文认为应当从分析影响应纳税所得额的因素入手探讨企业所得税的税收筹划策略。

企业所得税的税收筹划方式多种多样,可以说涉及到企业财务核算的方方面面,比如选择不同的固定资产折旧方法、及时、灵活地计提存货准备金、选择不同的存货计价方法等等,同其他企业的税收筹划方式基本相同,本文不再赘述。

四、结束语

通过上述几个部分的分析论述,可以看到,运用一定的税收筹划措施能够科学、合法、有效的降低房地产企业的应纳税款,增强房地产企业的流动资金,最大限度的扩展企业的经营利润空间,为房地产企业日后的持续健康发展奠定了坚实的基础。

参考文献:

[1]李文,李畅.土地增值税纳税筹划――以房地产开发企业为例[J].会计之友(中旬刊),2010;4

[2]曾程.房地产开发企业税务筹划研究现状[J].湖南工业职业技术学院学报,2010;2

[3]周天海.房地产开发企业的税收特点与筹划措施[J].中国乡镇企业会计,2010;4

房地产行业的税收筹划范文第5篇

关键词：房产企业；税收筹划；新会计准则；影响

税收筹划是纳税人立足国家税收政策、法规规定的范围，在生产经营中对税法提供的一切优惠条件充分加以利用，事先安排和筹划各种活动，以促进不必要纳税支出的尽可能减少及税后利润最大化实现的一种经营管理活动。作为市场经济发展必然结果，在我国经济改革与发展过程，对税收筹划的步调具有一致性要求。随着房地产企业在我国第三产业中比重的日益增加，在经济不断发展中我国也为房地产企业创造了一系列进行税收筹划的条件。基于这些有利条件，在税收筹划上我国房地产企业取得了一系列成就。新会计准则从2007年1月1日实施后，房地产企业税收环境随之发生变化，税收筹划也不可避免地受到影响。在新会计准则环境下如何做好税收筹划，是房地产企业目前必须面对的问题。

一、新会计准则环境下房地产企业税收筹划受到的影响

新会计准则实施后，创新性地实现了会计信息化，且具有比旧有会计准确更加明确的使用范围与财务报告目标。在新会计准则环境下，房地产企业税收筹划主要受三方面内容影响：第一方面为存货计价方法，第二方面为投资性房地产，第三方面为固定资产计量。在新会计准则中，房地产企业存货计价方法一改后进先出法，新的加权平均法和先进先出法会导致房地产企业在毛利上出现一定程度的波动，若房产企业缺乏正确应对方法将会增加其企业的税负；房地产企业在建设周期上较长，其当期损益也会受到存货计价方法变化的直接影响。新会计准则规定，关于投资性房地产如采用公允价值这一计量方式，就不能再实施摊销或计提折旧，而这一规定也会促使企业税负有所增加。在固定资产计量方面，新会计准则也确定了新的规定，新规定对房地产企业涉税状况具有直接影响。此外，新会计准则在公允价值计量模式方面所作出的新规定，使房地产企业可以通过公允价值来实施税收筹划，促进了房地产企业税收筹划空间的扩展，将会较大程度地影响到房企负债和资产计量，进而影响到房地产损益计算。针对投资性房地产的会计处理，新会计准具有较多的限制，会影响房企税收筹划使其对当前的操作手段与方式作出相应地调整，而这些将给我国房企纳税额度计算带来直接性影响。

二、新会计准则环境下房地产企业进行税收筹划的对策

房地产企业主要收入来源为不动产销售，关于企业销售收入在新会计准则中确认要求相对比较严格。为了规避或者最小化负面影响，房地产企业应在销售收入方面加强税收筹划。立足目前房地产销售情况来看，在销售过程中要求客户对房款一次性付清难度较大，所以房地产销售中以分期付款为重要策略。根据此种情况，房地产企业为遵循新会计准则中对收入严格确认原则，可以与客户做好收款时期约定，让客户分次对收入进行确定，使相应的成本得以结转，在此基础上收入确认时间便可以被延迟，从而实现对纳税的延迟。房企在处理预售房款时，也可对此种方式加以采用。这样一来，房地产企业开发过程中资金紧张问题不仅能够得到一定程度缓解，同时可以在不违反新会计准则规定下延缓纳税时间。其次，房地产企业在经营的过程中，为了对资金不足的问题进行化解，在销售中房企还会对预收房款形式加以采取。在会计准则中，房地产企业预收房款销售相应的营业税纳税义务在向客户收取预收款的当天就会产生。不过，当房产企业收到的款项并非直接的营业款，而是在业务方面与其发生往来的单位所给予的归还借款，在新会计准则中房地产企业当天无营业税纳税义务。针对这一情况，房地产企业应对预售房款的税收筹划进行加强，归还借款的点充分利用。房地产企业可与顾客协商，签订一定的协议，将房产预售款在协议中转变为与房企相关的垫付款，从而在遵守新会计准则的同时有效推迟营业税纳税义务确认时间。新会计准则的和实施，对我国房地产行业税收筹划的影响显而易见。房地产企业应立足新会计准则影响，积极做好对房地产的税收筹划。

参考文献：

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[2]李刚.浅析房地产企业税收筹划的误区[J].现代经济信息，2013，7(14):101-102.

[3]武月.新会计准则对企业税收的影响及税收筹划的探讨[J].现代商业，2012，9(09):58-59.