房地产投资风险研究范文第1篇

我国城镇化已进入高速发展阶段，小城镇房地产开发也随之不断扩大，小城镇房地产开发可增加地方财政收人，带动当地建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业等诸多产业的发展，促进基础设施的完善，同时扩大农村消费需求，吸收农村富余劳动力。房地产投资资金投入量大，建设周期长，影响收益的不确定的因素很多，因此，房地产业属典型的高风险产业。小城镇在城镇体系中，具有特殊性，因此，小城镇房地产投资除了具有一般房地产投资风险的共性外，还具有其独特个性。

一、小城镇房地产投资风险特征分析

1．居民有效购买力风险。尽管全国范围内，小城镇人口众多，市场较大，但是单个小城镇市场规模并不大，消费群体有限。目前小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的，他们要么没有住宅，要么当前住宅环境较差，对住宅的需求较强烈，需求量较大，但是这部分人由于家庭收入结构单一，一般没有持久性收入，收入水平受外界因素影响较大，购买能力极易受到市场变化因素影响，存在一定的有效购买力风险。

根据国外的经验，房价一般为居民家庭收入的3～6倍，发达国家为5～6倍，中等发达国家为4～5倍，发展中国家为3～4倍。2005年1～10月，我国商品房每平方米平均售价为3009元。据国家统计局公布，2005年，我国城镇居民人均可支配收入为10493元，按2005年全国城镇户均住宅建筑面积83．2平方米来计算，售价为25．03万元，是户均年可支配收入(户均按3．4人计算)的7．02倍，超过国际公认的发展中国家合理的房价收入比。因此，我国城镇居民的有效购买能力不高。

另外，由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策，国家商业银行住房消费贷款也极少在县城以下的小城镇实施，因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。

2．规划风险。开发商拟在某地进行房地产开发时，都要与当地规划管理部门进行沟通，详细了解区域规划和城镇规划，因为区域规划和城镇规划的修订将直接影响房地产开发成果的价值。但是，目前我国有的小城镇还没有建设规划，或者虽有规划但只是“规划规划，墙上挂挂”而已，没有严格地按规划执行，主观随意性较大。有的小城镇，城镇建设纯粹是长官意志，随着长官的变化，建设规划和思路也可能会变化，城镇规划的主导作用会失去，有的小城镇虽有规划，但是规划也不尽科学合理，随时都有修订的可能。

这种无规划或不严格执行规划，将可能会导致房产与城镇规划中的功能分区不符，生活区、工业区和商业区等功能相互混杂，建筑风格与周围自然环境、人文景观不协调等，从而失去区位优势，影响房产的价值，带来投资风险。

3．房产投资类型单一风险。不宜投资组合降低风险。所谓投资组合就是由两个或两个以上的投资方案，按照不同的比例额度构成的一个复合体。上世纪50年代初期，美国经济学家马利维茨率先提出了现代证券组合理论，并广泛地在证券业、保险业以及金融业中加以推广和运用，成为一种帮助投资者做出明智决策的有效方法，投资者常奉行一句格言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，在美国等国方国家中最为流行的“投资三分法”等就充分体现了这一理论思想。

房地产投资组合是利用多样性来分散风险，通过开发不同房地产产品和不同的投资方式的组合，以求得单位风险水平上收益最高或单位收益水平上风险最小。小城镇房地产需求，主要集中在居民对住宅房地产的需求，需求愿望强烈且需求量较大，但是对大型商铺、旅馆等房产的需求并不明显，造成房地产开发商不宜采用投资组合来降低风险。

4．消费习惯风险。在大中城市，由于城市市民文化素质相对较高，城市居民来自不同地方，一般不易形成比较统一的消费习惯。我国地域广阔，小城镇众多，但各小城镇居民绝大多数为当地居民，他们的、文化背景、历史渊源、传统和观念各不相同，多数小城镇的消费者都有特定的消费心理和消费习惯。如果投资者开发的房地产与当地的消费习惯不一致，可能会造成滞销。

5．开发企业自身风险。房地产开发企业的自身能力和素质，影响到开发活动的每个阶段，这也是开发的一个比较大的风险。在小城镇从事房地产开发的企业，多数是从原来的建筑企业或农村的建筑队转型而来，都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题，有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司。在投资决策、项目建设施工以及销售管理过程中，作出的决策有时不合理，很可能给项目带来诸多不确定性因素，从而带来比较大的风险隐患。

6．公众干预风险。这是由于某项房地产的兴建，影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预，阻止该项目的发展，从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。小城镇土地所有权和使用权复杂，土地权有的属国家所有，有的属集体所有，属集体所有的土地，形式也不一样，因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。另外，原土地上的附着物产物类型不一，形式多样。因此，获取土地时赔付过程复杂，经常出现各种经济纠纷，影响项目正常进展，带来一定的风险。

二、小城镇房地产投资风险防范

1．广泛收集信息，做好可行性研究。科学决策。决策是指在若干个方案中选择最佳方案的过程，这一过程所做工作的质量，最终决定投资决策的质量。众所周知，房地产投资决策所涉及的金额较大，一次投入后，要较长时间收回，并对投资者产生长期的持续影响，而且投资决策一旦被实施，就很难改变，或者要付出很大的代价。因此，房地产项目投资决策必须进行可行性研究，对拟投资项目进行科学、全面的论证，以减少投资决策的盲目性。

在投资决策阶段，一般都要通过做可行性研究报告来进行决定。因此，可行性研究报告对决策意义深远，它是对拟投资项目进行全面的技术分析，是房地产及任何其他投资项目前期不可缺少的一个阶段。目前，我国很多开发项目的研究报告，只是投资者申请立项时的例行公文，缺乏科学分析和市场需求的有力支持，而且虚假和不实成分较多，达不到可行性研究报告应有的作用。市场上的“烂尾楼”、“空置房”和官司缠身的项目大都是决策失误造成的。以海南省三亚市为例，截止2000年10月，城市人口不足50万的三亚市共有120多宗“烂尾楼”。这些由于缺乏科学决策而形成的“烂尾楼”，给国家和企业带来巨大的经济损失。

在可行性研究阶段，小城镇规划也是不得不关注的问题，投资者一定要详细了解小城镇的建设规划的制定和执行情况，和当地规划主管部门和政府机关加强沟通和联系，及时了解小城镇的建设思路，保证房地产的地理位置和区位优势。

2．不可盲目追求特色和档次。开发规模不宜过大。小城镇消费者收入不高，承受的价格随能力较低，大都属于一次置业，注重的是住宅的居住功能，对住宅的特色等辅助功能不是非常关注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，从而从价格上影响居民的购买欲望。小城镇居民对开发项目接受较慢，因此，每次开发规划不宜过大，可以采取分期开发的方式，逐步投入资金。投资者要充分考虑我国住宅方式、消费观念对房地产市场的影响，及时掌握国家小城镇房地产发展状况，使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上，能不断满足消费市场的特殊需求，保证投资开发项目与消费市场的需求保持一致。

同时，必须考虑市场购买力，找到最佳的价格定位。小城镇房地产价格较低，利润空间相对较小，降低每套住宅价格主要靠减少面积。从中央政策来看，2006年5月17日出台的《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(简称“国六条”)中提出，“切实调整住房供应结构”，“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”。国务院办公厅在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中提到，“要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。这些都充分体现了广大城镇居民购买力并不强大，需要的中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用房和廉租住房。

3．提升企业自身素质。加强管理。确保工程质量。开发企业要理顺企业体制，广开资金筹措渠道，提升开发实力，引进管理人才，提高管理水平。开发企业要高度关注工程质量，要实行项目监理制度，聘请工程监理公司对项目施工进行全面监督和管理。项目施工是一项非常复杂的系统工程，需要较全面的专业知识和实践经验，而绝大部分投资者或开发商并没有能力也没有足够的精力来直接从事项目的管理。因此，有必要聘请有资质的工程监理队伍对项目施工全过程进行监督和管理。一方面督促施工方严格履行施工合同，对项目工期、质量实行严格控制，对材料设备等资金成本进行严格监管，并加强施工现场经济签证，有效控制施工质量和工程成本。

推行项目负责人制度，从房屋的规划设计到竣工验收，全程都要加强管理，确保质量。要向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，切实保障消费者的权益，获得消费者的认可，促进潜在消费群体的消费。

房地产投资风险研究范文第2篇

一、投资性房地产财务风险管理体系

资本增值是财务活动的根本目的，防范并控制价值的不稳定（不利结果）是财务风险管理的目标。那么，让我们先看看投资性房地产的价值之路：经济趋势影响现有工商业利润及个人收入；工商业利润及个人收入转而决定其支付租金的能力；租金决定投资性房地产的营业净收入；最后，营业净收入决定投资性房地产的市场价值。这样，现有经济趋势的改变对投资性房地产的价值，较之住房价值，会有巨大的近期冲击，那就是，房地产价值的上涨趋势或下降趋势首先发生在与住房市场相对的投资性房地产市场上。由此，投资性房地产对现有经济趋势的敏感程度要强于自用房地产，所以，对投资性房地产财务风险管理要充分考虑当前的经济趋势，并密切联系房地产市场景气循环。

首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、持续不断地收集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对收集的初始信息进行必要的筛选、提炼、对比、分类、组合，形成风险信息数据库。对于个人投资者来说，自己收集信息的成本过高，不符合成本一效益原则，但是应该关注有关研究机构的各种信息，建立适合自己的信息管理档案。

其次，根据收集的风险初始信息，结合具体投资性房地产项目情况，建立风险评估系统，利用成型的风险管理工具手段，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判断一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的原因。识别的方法主要有：①专家预测法，如民主讨论法、头脑风暴法、德尔菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即计算机模拟未来状态，以直观的“幕景”（scenarios）描绘所能引起企业风险的各种风险因素及其影响情况，如对一个投资项目的幕景分析，可以告诉决策人员这一项目在最好、最可能和最坏三种情况下的未来情形，并且还可能给出这三种情况下可能发生的事件和风险，以供决策人员参考；③资金分析法，财务管理部门可通过对企业资金及其运动的分析来识别在企业资金各种存在及分布上的风险，以及在某一期间内资金循环周转方面可能出现的风险。本文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。

最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资结构建立风险控制系统，将防范放在第一位，综合采取风险回避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。

二、投资性房地产财务风险度量

财务风险度量，是通过计算相关指标或建立模型对识别出的财务风险从量上进行估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。工欲善其事，必先利其器。度量指标是表现风险程度的基本载体，是建立风险度量框架、指导风险决策的支撑性工具，因此，选择合适的度量指标就显得尤为重要。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者能够使用经济指标从宏观上对其财务风险进行把握，同时，财务风险的度量最终应落脚于财务指标的灵活分析与运用，因此，下文将从经济指标和财务指标两方面来构建投资性房地产财务风险的度量框架。

（一）经济指标

描述房地产市场状况的经济指标有许多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为容易获得。

但是，作为投资性房地产财务风险的度量指标，本文认为空置率是最优的量化指标，分析空置趋势还有助于确定潜在项目的“稳定使用率”。所谓“稳定使用率”，是指项目启动以后的年度使用率。这是评估项目可行性的一个重要因素。

（二）财务指标

现金，既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，最终都由现金来反映。因此，财务风险管理应以现金流量为基础。

从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量，投资性房地产的现金流出量（投资成本）主要是初始投资（包括购买价格或建造成本）、投资性房地产的现金流入量（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收入。

三、投资性房地产财务风险控制

由于投资性房地产的特殊性，对于个人投资者和小型散户投资者来说，财务风险的控制重在防范；对于长期持有物业的房地产开发商来说，可以对物业进行整体经营规划，其财务风险的控制原则是“防范+控制”。

（一）投资前的准备工作

投资前的准备工作是否充分，直接关系着投资之后房地产的经营状况，因此，将其作为财务风险控制的基础内容。投资前的准备工作主要包括两大方面：判断投资切入点和做好市场分析。

1.判断投资切入点。利用所处房地产市场景气循环阶段，判断投资性房地产的切入点。市场供需平衡与不平衡的现象是市场景气的两种表现形式，如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。房地产景气循环也是由于供给和需求的波动产生的。经济活动具有周期性，对空间的需求也呈周期性波动。由于建造时滞等原因，供给往往落后于需求的变化，因此，空置率和价格/租金就会产生波动。它们决定了房地产投资的收益率和风险水平，极大地影响着房地产投资在财务上的成功和失败。

2.做好市场分析。投资应以市场分析为起点。市场分析就是对市场客观环境、同档次同类型的投资性房地产的市场需求状况及竞争对手等情况进行分析。投资性房地产的市场分析是在供需分析和未来市场增长潜力分析的基础上，确定以下几个环节：（1）选择投资类型，（2）市场定位，即确定潜在承租人的水平层次，是面向高端市场，还是面向中低端市场。（3）选址，房地产的地域性及投资的长期性决定了选址的重要性。

房地产投资风险研究范文第3篇

【关键词】 房地产；投资环境；投资类型；投资风险

面对房地产市场的竞争激烈，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，是各房地产企业希望解决的主要问题。只有系统深入分析和研究影响房地产投资决策的因素，改变传统决策方法的单一性和独立性，减少投资决策过程中的主观成分，才能避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，这不仅有助于企业自身发展，对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定也有着重要意义。

一、房地产投资的涵义和特点

房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发经营中以期在未来获取更多收益或规避风险的经济活动。也有人认为，房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为，包括建造新的物业和对旧有的建筑物进行改造。

随着我国城市化的推进，从长远来看，房地产投资已经成为广大投资者追逐高额利润和快速增值的重要投资形式。由于房地产商品和房地产市场的特殊性，房地产投资具有如下特点：一是高投入和高成本。房地产业是一个资金密集型行业，房地产的高资本价值特性，决定房地产投资需要投入的资金量大。土地的价格或土地使用权的价格相对较高、建筑造价高、施工周期长使得投资开发成本高。而且房地产开发投资涉及部门众多、经营运作过程中交易费用高也使得投资需要投入大量资金。二是开发周期长和投资回收期长。房地产投资项目要经过可行性研究、项目论证、置地、设计施工建设、营销和物业管理等众多环节，房地产开发周期长。从土地审批、房地产建设、到物业投入使用，回收投资资金获取利润需要相当长的时间。房地产开发投资不是一个简单的交易程序，而是一个涉及多个市场的交易系统，受到土地、建材、施工、劳动力市场等多个市场的影响，而且房地产变现能力差，投资资金要经过几个市场的运动才能回收。三是高利润和高风险。由于房地产的异质性、不可替代，所以房地产市场是一个非完全竞争市场，房地产投资回报率高。利润和风险是对应的，与其他投资一样，房地产投资收益和风险并存。由于房地产投资投入资金多，资金周转期长，随着时间的推移，投资的不确定因素增多，其投资的风险也将增大。四是政策鼓励和约束。由于房地产业的基础性作用，以及房地产对经济发展的促进作用，政府常常在经济出现下行风险时鼓励房地产业的发展，出台一些产业措施，鼓励房地产消费，这就会增加居民对房地产的消费性投入，同时也激励了开发性投入。但从城市发展角度看，城市需要进行统一规划和布局，以满足城市功能分区、城市生态的要求。由于房地产的不可移动性和耐久性，所以房地产开发投资必须服从城市整体长远发展和规划，这就构成了房地产开发建设的外在制约因素。

二、影响房地产投资的因素

投资是一项动态的连续性的经济活动，投资包括资金的筹集、使用、回收和增值，形成一个循环的资金流。同一投资者在不同时期或者不同投资者，追求的投资目标是不同的，所愿意承担的投资风险和选择的投资时点也是不一样的，这就决定了他们的投资结果和收益。由于房地产的区位、投资时机和房地产类型直接影响着房地产投资的利润和风险，因此被称为房地产投资的三要素。

1、区位

由于房地产作为一种特殊商品具有不可移动性的特点，所以在房地产物业中，区位因素被置于前所未有的高度，是顾客最关心的因素之一。一般而言，区位是指特定房地产所处的空间位置及其相邻房地产间的相互关系。从宏观角度来说，区位指项目所在区域；从微观角度来说，区位指项目的开发场地。实际上，区位不仅指房地产所处的地理环境位置，还包括该区域的社会位置。一宗房地产的地理位置包括坐落、方位、朝向、楼层和建筑式样等自然环境因素，社会位置包括该区域的交通状况、配套设施和人文景观等。任何一项房地产投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生各种互动关系。这些因素的差异加剧了区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积房地产具有不同的实用价值，产生了极为不同的经济效益。交通运输系统的完善、生活方式的变化以及科技的进步，都会使区位价值产生巨大差异，使投资者面临巨大风险。因此，在进行房地产投资决策时必须充分考虑房地产区位条件，认真分析、研究拟投资区域的经济发展状态、人口因素和房地产市场状态等因素。

2、时机

由于房地产开发活动受宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。因此，选择合适的投资时机，保证所投资房地产有良好的市场前景，是一项投资成败的关键。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素，在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，这时推出的房地产项目较易获得较高收益；当经济处于下行区间，由于失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本就租售不出去，此时开发的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益不可能实现，房地产开发商将承担开发时机选择不当带来的巨大损失。因此，房地产投资者必须具有敏锐的判断力，善于把握机会和抓住时机。

房地产投资风险研究范文第4篇

关键词：房地产开发；金融；风险投资；管理；市场

0引言

随着经济的迅速发展和社会的进步，企业所面临的风险以及对风险的认识开始发生巨大的变化。在房地产投资领域同样面临着这个问题，而对其风险因素进行分析是开展风险管理的一个前提。房地产投资的显著特点就是投资资金规模大，建设周期长，作为一种高投入、高收益、高风险的投资活动，面临着社会、经济、技术等许多复杂因素的影响。它的项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。总之，大量的不确定性因素决定了其投资活动的高风险的特性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。

1房地产开发投资风险的概念

风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中，若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。房地产开发投资风险，是指投资商因对未来某房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性，而导致该项房地产项目投资的实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即投资商在房地产项目投资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。

可以说风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。房地产投资的风险在一定环境和期限内客观存在，无法回避它、消除它，只能通过各种手段来应对风险，避免损失与损坏的产生。而对它进行充分、深刻的认识，将有利于降低这些风险。

2从来源分析

从房地产投资风险来源看，也可以分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等。自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的风险。社会风险是指由于各人的行为反常或团体的不可预料行为所导致的风险。政治风险是指因政局变化、政治动乱、战争等政治因素所引起损失的风险。

3从投资阶段分析

房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段，在这些不同的阶段房地产开发经受着动态的风险，有多种的动态因素对它施加影响，下面就从对项目全过程风险分析因素进行分析。

3.1决策阶段

政策风险-政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。在中国走的是宏观调控结合市场的路子，宏观政策变化会对房地产投资构成风险。比如我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等，就使得许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。

类型风险-不同类型的房地产投资会有不同的风险概率，对于住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等，且这些不同的物业抗风险能力也不同。在决策阶段必须选择好合适的物业种类，并对相应的风险进行深入调查。

区位风险-区位指某建设场地的地理位置，以及该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如地区的经济基础、经济增长前景、人口条件及其市场价格水平的可能影响等。

时机风险-地产活动有周期性，供求及价格随时间而变化。必需对未来几年地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机。

3.2前期阶段

进入前期准备阶段以后要取得立项审批；取得土地使用权；征地补偿；委托规划、报审；施工许可获得；筹资；招标等许多工作的进展，这里面也充斥着房地产投资的风险。

置地方式风险-由于投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权，已有土地也不能轻易地改变土地用途，所以通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在着置地方式风险。

置地时机风险-比如建设资金落实困难导致不能按时开工，土地闲置、购地资金沉淀产生利息损失。

融资风险-融资风险是指利用各种方式融通资金时，由于融资条件考虑欠妥而使其盈利遭受损失的可能性。比如通过股权融资时，由于发行股票时机不当、数量不当，价格不合理造成发行股票困难、融资成本过高，给开发者带来损失。

3.3建设阶段

工期风险-如承包商错误估计了项目的特点，低估了施工的困难，施工组织设计不当，遇到了复杂的地质条件而导致的工期延误等；或因为科学技术的进步，新材料、新技术和新工艺的不断创新而给房地产开发商带来的工期延误。

公众干预风险-由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益，而使公众自觉性地进行干预，阻止该项目的发展从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。

施工事故风险。安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境，安全工作贯穿了施工全过程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，导致事故发生，引起的人身和财产损失，最终都会给房地产投资带来风险.质量风险-由于施工的机械、技术，气候、水文，建材，人员素质等各种愿意引发项目质量不达标，带来的房地产投资风险。

3.4租售阶段

在租售阶段，房地产投资的风险主要体现在销售、物业两个方面。比如定价策略不科学等导致房地产定价不合理而给其带来的收益损失。定价过高导致房地产滞销，总收益下降。或是定价过低了白白损失收益。另外由于消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其租售后服务，即物业管理，物业不当有时也会给房地产投资带来风险。

4总结

在房地产投资领域风险的存在是必然的，关键在于如何去利用、控制、管理。面对这这么房地产投资的众多风险，一定要在这种情况下，需要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的危险减小到最小。

参考文献

[1]威廉姆.B.布鲁格曼.房地产融资与投资[M].机械工业出版社，2003.208-211

房地产投资风险研究范文第5篇

关键词：房地产行业;投资风险;风险管理

在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。

1房地产投资特点

房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。

2房地产投资的主要影响因素

对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。

2.1区位因素

由于房地产作为一种特殊的产品在生产过程中表现出不可移动的性质，因此在房地产投资方面，区位因素是投资人需要重点考察的项目，是顾客群体应该高度重视的因素之一。一般情况下，在房地产领域，区位因素是房地产所处位置以及相关房地产与房地产建设项目之间交互关系［2］。从宏观角度对房地产的区位因素进行细化解读，能够看出区位是项目所在区域，区位因素直接影响房地产投资效益，要想在房地产投资活动中实现对风险的有效规避，就需要重点考察投资活动中既定环境与周围各类环境因素之间产生的互动关系，对房地产区位价值进行合理的判断和评估，保证房地产评估决策的科学性和合理性，为投资项目的落实提供相应的支持和指导，切实保证房地产投资开发工作的实际效果。

2.2时机因素

房地产产业是我国国民经济中的基础性产业，因此房地产产业的发展与宏观经济发展存在紧密的联系，要想对房地产的发展形成客观的认识，就要综合考察经济发展的周期规律，结合房地产经济的周期性涨落对投资时机进行科学系统的研究，保证房地产投资可以形成较好的市场前景，为成功投资创造条件。简言之，在房地产投资活动中，对投资时机的合理选择和控制是影响投资成功率、实现对投资风险有效控制的关键因素。房地产项目的投资人员要对各类型影响因素进行准确的研究，善于抓住时机制定科学合理的投资决策，保证投资效果，促进投资风险的有效控制。

2.3类型因素

对房地产投资类型进行科学的划分，主要可以分为开发投资和置业投资两个类别，并且不同的投资类型基本目标都是获得最大的投资效益，形成房地产投资方面的稳定经常性收入，促进房地产投资效果的全面提升［3］。在房地产产业的发展过程中，要结合不同类型的影响因素对房地产投资项目的经济风险抵御能力进行科学系统的分析，对区位敏感度加以判断，进而增强房地产投资开发工作的科学性和系统性，为我国房地产产业的持续稳定发展提供良好的支持，为房地产市场在新时期社会背景下的持续稳定运行奠定基础。

3房地产投资风险的管理和控制措施

在系统分析房地产投资风险影响因素的基础上，要想实现对投资风险的科学合理控制，保证投资效益的全面提升，在实际组织开展房地产投资的过程中就应该对投资风险实施有效的管理和控制，促进房地产风险投资控制质量的全面提升，逐步推动我国房地产市场综合管理水平的提高。结合影响因素，对房地产投资风险的管理和控制可以从以下方面入手进行系统研究，为房地产投资工作的科学化发展提供相应的支持［4］。

3.1房地产市场投资环境的风险管理和控制

一般情况下，对房地产市场投资环境进行系统研究，发现投资环境风险主要涉及到社会环境风险、经济环境风险和金融环境风险、国际环境风险等等，并且由于我国房地产经济是国民经济的重要组成部分，对国民经济的发展产生着至关重要的影响，因此房地产投资活动发展过程中会受到明显的政策影响，政府能够借助移动的宏观调控手段对房产价格进行控制，并且对贷款利率进行重新规定、对土地供应情况和土地使用情况进行限制等，影响房地产项目的开发管理。如近几年为了实现对房地产市场中房产价格过快上涨情况的有效抑制，促进房地产市场控制效果的逐步提升，政府部门就在全面分析我国房地产市场实际发展情况的基础上出台了相应的调控政策，对房地产市场进行有效的调控［5］。在此社会背景下，房地产相关企业在投资活动中为了规避投资决策方面可能产生的风险，就需要对环境风险进行科学系统的研究，并且结合环境风险的影响因素制定合理的投资方案，保障在投资活动中能够对各个方面的影响因素形成客观的认识，把握政府宏观动态情况，对市场新情况和新问题保持密切的关注，确保各项投资决策的调整都能够适应房地产市场的基本发展情况，尽量将风险降低到可控制范围内，促进风险管理和控制工作取得更好的效果。此外房地产行业要对市场动态变化信息进行全面观察和控制，增强信息对称性，避免由于信息不充分导致出现投资风险问题，影响房地产投资收益。

3.2投资时机风险控制

对房地产开发活动进行研究，可以看出房地产开发工作表现出明显的周期性特征，房地产投资也具有周期性涨落的性质，这就造成房地产市场供求呈现出动态变化的特征，并且房地产价格变动也存在一定的动态性特点，房地产开发收益受到房地产投资情况的影响不断出现变化。在我国房地产市场中，房地产周期与我国宏观经济运行周期一般存在一定的一致性，因此房地产投资也必然存在高峰、萧条、衰退、复苏等几个阶段，从理论层面进行科学系统的论述，房地产投资活动中要想实现成功发展，就要结合投资时机对投资活动进行科学系统的选择，通常情况下最佳投资时机是市场萧条时期以最低成本完成对土地的购入和建设，而在经济复苏时期以较高的价格完成对产品的出售［6］。简言之，就是针对房地产市场周期变化的特点，要想实现对房地产投资风险的有效控制，就要对投资时机进行科学合理的选择，并且在选择房地产投资时机的过程中掌握房地产市场动态变化特征，对房地产项目供求关系等因素进行合理的处理，进而预估最佳投资时机，保证能够借助投资时机的科学合理选择最大限度的实现对投资风险的规避和控制，切实保证房地产投资活动取得更好的效果，在有效促进房地产行业稳定发展的基础上争取在房地产市场中创造更大的经济社会效益。

3.3投资类型风险控制

房地产投资类型方面的差异会对房地产投资效果产生不良影响，不同类型的房地产投资会产生差异性的区位价值，进而形成不同的投资特性，产生差异化的敏感度，所以房地产项目投资的抗风险能力也存在明显的差别。房地产开发商在对项目类型进行选择的过程中必须对多重影响因素进行科学合理的考察，并且制定科学投资方案，避免盲目投资的情况导致出现房地产投资类型方面的风险。如房地产投资方面的住宅投资过程中要对层高、位置、交通便利性以及朝向等进行分析，还要考察周围是否存在医院、大型超市、学校以及治安环境等问题，只有对这些情况进行综合分析，才能够增强项目开发的全面性和科学性，为房地产开发过程中风险的有效控制创造良好的条件。同时，需要注意的是，不同类型房地产的商业风险抵抗能力和所能获取经济效益的能力也存在明显的差异，所以在房地产开发实践中为了可以实现对风险的有效控制，促进投资合理性的增加，还要结合房地产的类型探索组合投资模式，保证房地产投资效果［7］。例如房地产开发商在开展投资工作的过程中，可以将一部分资金在普通住宅开发方面应用，一部分资金应用到高档写字楼的开发方面，在房地产投资方面形成中低档商品的有机结合，并实施差别定价，确保房地产投资能够与市场多元化需求相适应，力求进一步增强客户群体对房地产开发工作的认可度，为房地产开发实践中经济社会效益的获取创造良好的条件。

4结语

综上所述，房地产投资管理涉及到多方面的内容，要想促进房地产投资管理效果的提升，推动房地产投资管理工作的全面系统优化，就应该对房地产投资方面涉及到的风险因素进行统筹分析，在正确认识投资风险的基础上制定科学合理的管理方案，切实保证房地产风险投资工作的实际效果，为房地产投资安全性的逐步提升创造良好的条件。

参考文献：

［1］姚明文.上海市商业房地产投资风险管理研究［D］.上海:华东理工大学，2015.

［2］李海燕.房地产开发项目投资风险管理研究［J］.现代商贸工业，2016，37（2）:93~94.

［3］罗劲文.房地产开发项目投资的风险控制研究［J］.中国市场，2016（25）:163~164.

［4］李宁.H养老地产项目投资风险管理研究［D］.长春:吉林大学，2017.

［5］成飞.房地产开发项目投资风险管理研究［J］.科技创新与应用，2016，37（12）:281.

［6］金世权.房地产开发项目的风险管理研究［J］.门窗，2017（7）:182.