房地产企业经营分析

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房地产企业经营分析范文第1篇

关键词：房地产企业经营管理

中图分类号： F235 文献标识码： A

房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。

1、成功经营房地产企业所需要的核心竞争力

房地产企业的核心竞争能力就是指可以给企业带来巨额利润,并且是在企业开发、经营过程中形成的、很难被竞争对手模仿的那种独特的资源、知识和能力。它是房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租过程中形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力,是企业的文化、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产企业非常重要的核心竞争力包括三大资源、三大能力和四种意识。三大资源是指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力是指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识是指品牌意识、服务意识、文化意识和信用意识。房地产企业必须具有创新的品牌意识,重视自己的品牌,维护自己的品牌。培养品牌意识,树立自己的品牌,是房地产企业核心竞争力的重要方面。品牌经营是房地产企业核心经营的核心,它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义,对提高房地产企业的核心竞争能力,要求转变企业的经营机制,强化企业人才培养机制和人力资源管理机制,提升企业的融资能力,提高企业营销策划能力,建立企业文化和诚信机制,增强企业的团体凝聚力,进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。

2、房地产企业经营基本要素

2.1房地产企业的内部管理

优秀的上进的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基

本素质。房地产企业的内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。

2.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神,更要尊重人性,尽可能多地考虑企业员工和客户的利益,为社会做尽可能多的益事,并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则,也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。

2.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的,它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结,并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。

2.1.3房地产企业要取得成功,就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设,这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。

2.2外包管理

随着经济全球化和社会分工的不断发展,企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外,必需不断培养自己的专业化经营,把更多的优势资源配置在自己专业化的领域,发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作,如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等,以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想,应在充分发挥自身优势的基础上,通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理,从而达到提高生产效率、降低成本,增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面,从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。

3、房地产企业经营管理方式

3.1建立风险预警体系

建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。

3.2创新营销方法

3.2.1实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。

3.2.3预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。

3.3建立健全企业的财务管理体系

从企业的高管到普通的财务人员都要深刻地认识到财务工作的重要性和对企业的深远影响。从而企业要重视财务管理工作，突出财务工作在企业日常管理中的重要位置。在企业管理体系的建设当中首先要严格遵守国家相关的制度，从企业财管管理工作的特点出发，根据企业自身的规模等特色，建立健全符合本企业的现代企业财务管理体系。要强化财务管理工作的预算和反应机能，以财务预算作为重要手段，及时反馈出企业的经营现状。实现财务信息的时时分析与管理，为企业的经营决策提供准确而又科学的参考依据。

3.4竖立良好的企业形象和自身品牌

对自己的企业要有个正确的市场定位，有合理而又有前瞻性的市场定位。这就要求企业要对细分自己的市场，根据现有的资金实力，业务能力和资金募集能力寺确定企业发展的方向。房地产与质量是息息相关，因为它的产品需要轻受长时间的考验。加强对质量的控制，从设计到施工直到最后的验收与售后工作，都要保证质量第一的理念贯彻到底。品牌不是固定的，它需要不断地创新。因此，房地产企业必须有创新的意识与观念，掌握核心竞争力，改变产品单一，特色不突出的缺点。突出企业自己的优势，创造出既符合时代的潮流，又有底蕴的房地产产品。培养和创造出突出的企业文化，一个特点鲜明的企业文化，可以凝聚起员工的向心力，还可以感染到消费者，让消费者增加对些企业的认可程度，增加潜大消费者的规模。

3.5加强资金管理

资金运用和管理的好坏,直接关系到企业的正常运行和整体效益,提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制,实行资金按调度使用,制定严格的用款制度,重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。

房地产企业经营分析范文第2篇

［关键词］房地产市场；企业；周期波动；资本；土地

1 房地产市场的周期波动特点

任何行业都存在周期波动现象，房地产也不例外。房地产存在供过于求、供求平衡和供不应求三种状态，这三种状态同时也构成了房地产的整个波动周期。当房地产市场产生供过于求时，就会使房屋空置率高，房价变低；当房地产市场出现一片繁荣景象时，说明房屋供不应求，这时房价会迅速增长，房屋空置率也会下降；只有在供求平衡时，房地产市场的发展才是最稳定、最健康的。从供不应求至供过于求形成了房地产的一个周期，这个周期是长期的并具有循环的特性。也就是说，这个周期发生在很长的一段时间内，短期只会表现一种状态。

复苏、扩张、收缩、衰退四个周期过程是房地产业和其他产业都存在的。就房地产业而言，可细分为复苏与扩张、繁荣、危机与衰退以及萧条四个阶段。这四个阶段形成了扩张与收缩的房地产周期。在扩张阶段，由于社会经济活动的扩张导致对空间的需求增加，房地产市场出现供不应求的局面，从而刺激房地产企业项目开发活动频繁。房地产项目开发活动的频繁出现，会创造许多新的就业机会和增大对相关产业需求，刺激了社会经济的发展。在收缩阶段，房地产市场就会出现不景气、衰退的局面，这个时候房地产市场与社会经济活动之间的关系恶化，房价下降、房屋空置率居高不下，最终出现经济下滑，导致社会对空间需求下降的恶性循环。良性循环与恶性循环互替，房价起始原点上扬，经历了扩张和收缩两个过程，最后落回价格原点，构成了一个循环周期，这样不断循环往复下去，就形成了房地产的周期波动。

2 房地产企业应对市场周期波动的经营措施

(1)业务组合策略。随着房地产市场竞争越来越激烈，多元化业务组合成为房地产企业有效规避单一业务经营风险的发展趋向和最佳选择。所谓业务组合是指企业在经营一种特长主业之外，同时再经营一种或几种辅助产业，以实现经营利润的最大化。而此业务组合策略的多元化，既可以利用资本运作得以实现，又可以通过产品组合经营得以实现。房地产企业的业务组合设计应以价值为导向，具体情况具体对待，业务组合选择方法非常灵活。但是在一般情况下应遵守以下规则：①不偏离主营业务原则。从业务组合的定义可以看出，多元化业务组合是以主营业务为中心的，辅助业务只起辅助作用，任何产品的开发、生产和经营都不能凌驾在主营产品之上。不务正业，会导致整个经营失败。当然主营业务也不是一成不变的，推陈出新也是非常好的想法，但不可操之过急，一定做好充分准备稳定过渡。②辅助主营业务原则。所谓业务辅助就是所经营的其他业务必须是为主营业务的推广与销售而设的。如果所经营的其他业务超出了这个范畴或者与主营业务没有任何依附关系，就不能称之为业务组合，而是多产品的经营。③易于经营原则。在业务经营上，辅助业务难度应次于主营业务，即辅助业务的生产、销售和推广必须保证易于经营，不得过分将时间和精力用在辅助业务上，减少对主营业务的关心。

作为主营业务的经营助手，在遵守以上原则的前提下，可从降低成本、占领市场、提高主营业务形象等角度出发，不断开发新的辅助业务。譬如，香港恒基兆业地产有限公司自成立30多年来先后受到亚洲金融风暴、“非典”等影响，这些外部因素使得香港房地产市场出现了异常的暴涨和暴跌，极大的波动风险依然没有撼动“恒基地产”的稳健发展局面，其重要策略之一是走了多元业务组合的道路。在受到了亚洲金融风暴、“非典”等外部因素的影响后，房地产市场不景气，处于收缩和衰退阶段，这个时候“恒基地产”收购油麻地小轮、中华煤气、美丽华酒店等企业并实现整个企业内部重组，利用自身的业务组合优势，有效地抵御了周期波动风险，使公司的地产主业顺利渡过难关。“恒基地产”的成功影射了一个道理，采取多元化业务组合的策略是企业有效规避风险的一项重要举措。

(2)资本动作策略。①从“恒基地产”的经营策略可以看出，并购与重组可有效稳定现金流。“恒基地产”在遇到市场出现异常的暴涨和暴跌情况下，通过并购与重组实现多元化经营，减少了对主营业务的过度依赖，有效规避了周期波动风险。而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。②业务组合经营有利于企业产生成本优势。在房地产的扩张阶段，可以实现利益的最大化；在房地产衰退或萧条阶段，并购和重组产生的规模经济效应能有效地保持企业现金流稳定，降低周期波动带来的企业风险。③财务协同效应在防止房地产周期波动风险上的应用。财务协同效应就是在可融资环境下，利用企业间的合并，实现优势互补，扬长避短。有的企业有大量内部现金流但缺乏投资机会；有的企业内部现金流不足但有较大的投资机会。在经营不利的情况下，就可考虑企业之间融资，扬长避短，充分发挥企业的优势。此外，当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时，风险分散化的目的就会达到。

(3)土地储备策略。房地产企业不论处于任何市场周期中都应当有良好的土地储备结构，它可以有效遏制房地产周期波动带来的风险，从而稳定现有市场和获得未来的长足发展。目前，在房地产竞争如此激烈的条件下，如何进行土地储备是房地产企业值得关注的问题。笔者总结了三个思考点如下：

①企业建立和完善现代管理体制，能够对企业科学的制订短期、中期和长期的战略计划。就土地储备而言，战略目标的规划应坚持“适度提前”的基本原则。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备，以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。②应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值，从多种渠道获得土地资源，保持良好的储备结构。这就要求房地产企业有高瞻远瞩的战略眼光与发达的信息平台，能够第一时间获得土地信息并合理分析土地潜质，积极参与招标、拍卖工作，争取获得成本低、潜质好的土地。③区位选择也是非常重要的土地储备策略。选地的时候要特别注重重点区域，重点区域存在重要的商机，但并不是每个企业都有机会竞争到重点区域的土地。因此，在实际操作当中，还应注意一些不被人们重视，却存在巨大潜质的土地，如政府规划方向、工业园区外搬等。

3 结 论

房地产市场发展总的趋势会逐步向上，表现为有“起”有“伏”的周期性波动发展。房地产企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须认识和把握房地产市场发展的周期性波动规律，并及时地作出相应的判断和果断地调整企业战略，这样才能使企业跟上发展的脚步。

参考文献

［1］刘洪玉.房地产开发经营与管理［M］.北京:中国建筑工业出版社，2005.

房地产企业经营分析范文第3篇

文章编号：1005-913X（2015）07-0165-02

在房地产企业经营发展的过程中，由于其自身发展规模以及发展项目上的特性，导致房地产企业在经营发展的过程中必然会动用大规模的资金以保证自身经营发展过程中的稳定性，保证房地产企业能够通过资金的投资回收来更加有效地扩大企业规模和提升企业的经济效益，在这种情况下，房地产企业经营发展过程中所面临的财务风险也会越来越多，对于房地产企业的经营发展会造成越来越重要的影响，采取科学合理的防治措施来提升房地产企业在面临财务风险时的抵抗性，也已经成为当前房地产企业必须重点考虑的问题。

一、房地产企业财务风险的主要内容

房地产企业的财务风险是指在房地产企业经营发展过程中，在经营发展的过程中出现的最终财务活动成果与预期经营发展成果出现偏差的现象。财务风险是房地产企业在经营发展中必然面临的诸多风险之一，一般来说房地产企业在经营发展过程中面临的财务风险主要包括筹资风险、投资风险、经营风险以及收益分配风险四种类型，同时房地产企业财务风险还具有不确定性、分散转移性、预测决策性以及必然存在性等相关性能，对于房地产企业的正常稳定发展造成了非常大的威胁，是房地产企业在经营发展过程中必须重点注意防治的风险内容。

二、房地产企业财务风险的形成原因

根据房地产企业所面临的财务风险的性质进行具体的分析，一般来说房地产企业财务风险形成的原因可以分为内部原因和外部原因两种类型。具体来讲，房地产企业财务风险的形成原因主要包括以下内容。

（一）房地产企业财务风险的内部原因

房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。

首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。

（二）房地产企业财务风险的外部原因

房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。

首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。

三、房地产企业财务风险的治理措施

综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。

（一）提升房地产企业财务管理工作质量

房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。

（二）加强房地产企业项目运作流程的优化

房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。

（三）加强财务管理工作的预算机制应用

房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。

（四）加强市场调查

房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。

房地产企业经营分析范文第4篇

[关键词]作业成本法；房地产；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中图分类号]F234.2 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-000-02

随着社会经济的飞速发展，人们对住宅的要求也越来越高，造成了房地产开发商的经营成本越来越高，导致房地产开发商的经济效益逐渐变小。房地产开发商想要在激烈的市场竞争中，得以生存，就要使房地产的运营成本降低，因此，可以具体应用作业成本法进行控制。作业成本法是以市场为导向，能够合理、准确的引导企业在做高质量建筑的情况下，实施低成本策略，赢得高利润收入，提高房地产企业产品竞争力的方法。

1 作业成本法概述

1.1 作业成本法

作业成本法可以称为作业成本分析法、作业成本计算法、作业成本核算法，也可以称为ABC成本法。它是由美国会计大师埃里克・科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作业、作业账户等新概念，由乔治・斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究与讨论了作业、成本、作业会计等概念而产生的。这种成本计算方法是现代化、经济发达社会的产物。作业成本法的推出，引起了社会各界人士的关注，它是把整个资源按照资源动因分配到生产作业场所的、作业的成本是按照作业动因分配到每个产品上的。

1.2 作业成本法的优势

作业成本法能够使社会经济快速发展，同时也能满足房地产行业对管理企业成本的需求。作业成本法主要应用于强化企业生产经营过程中的管理，并实时注意企业各项活动所产生的成本以及加强成本管理方面。因为作业成本法在欧美地区的应用得到了一致好评，也产生了良好的经济效益，所以我国也可以把作业成本法应用在房地产行业上。随着社会经济的发展，房地产行业的交易成本日益加大，而房地产行业要想提高自己的经济效益，就可以应用作业成本法来核算企业的经营成本，促使企业的整个经营运作流程变得顺利，避免企业一些不必要的花销，促使房地产盈利。

2 作业成本法估算的一般步骤

房地产行业在企业经营过程中实施作业成本法分为以下四个步骤。

2.1 鉴定作业

房地产企业在实施作业成本法时，必须明确实施目标和实施范围。实施目标是作业成本法估算出的数据信息，实施范围是实施作业成本法的执行部门或整个房地产企业。无论如何，首先要明确作业成本法的实施对象。房地产企业要建立实施作业成本法的团队小组，就要确定作业成本法的领头，房地产企业的财务会计负责人或其他相关负责人。

2.2 建立作业成本库，并将资源追溯到对应的作业中

在建立作业成本库之前，实施作业成本法的工作小组要详细调查房地产企业的经营情况，并了解房地产企业的经营过程，理顺房地产企业生产成本的流动状况及过程，分析房地产企业成本的发起源头以及影响因素。房地产企业要使企业的每一部门都能对本部门所产生的成本负责，这有利于实施企业作业设计和把控好分配的工作责任制。作业成本法是把房地产企业在经营过程中各种成本的运用情况，进行了一个统筹规划，把不同情况生成的成本详细记录在不同的作业数据库中，每一个作业成本数据库内部的成本数据信息的性质是相同的。房地产企业在查找企业作业成本时，企业的财务会计可以更加便捷地核算房地产企业的经营情况。

2.3 确定每一种作业的成本动因

房地产企业的作业成本法需要核算房地产企业大量的经营数据信息，所以房地产企业要建立好作业成本核算体系，在作业成本核算体系的基础上输入具体的房地产企业所经营的成本数据。而作业成本动因是指房地产企业运作过程中，企业把作业成本分配到每一项产品或服务上。作业动因反映了成本对象对作业消耗的逻辑关系。在确定动因之前要对工作性质进行具体明确，首先要注意选择对象在变量关系上应属于定量关系，且所呈现出的性质相同。其次，选择对象时要考虑成本问题，挑选容易展开搜集工作的对象进行数据收集，将信息获取工作尽量简化，降低资源的损耗。同时，在成本变量上，要和成本库之间在费用上建立一定的联系，这种联系主要呈现出相互的线性关系。最后，所选择的成本动因要可以全方位代表房产企业在经营过程中产生的成本数据。

2.4 分配成本库费用并将作业追溯到产品中

资源是企业成本的资源，它的界定范围是指在企业经营的过程中，明确企业作业界定的基础，使其在作业界定的基础上，留下每一项作业的相关资源，清除与企业运作作业无关的资源。在企业经营过程中把作业资源分配到企业生产作业中，是企业资源消耗量的Q定性因素，这也可以称为资源动因。把企业资源分配到企业生产作业的过程中，使企业生产作业的各式各类的资源都可以体现在财务报表上。这一步的规则使企业生产的产品数量决定了企业经营成本的作业消耗量。

3 作业成本法在房地产成本估算中的应用

3.1 准确估算开发成本

房地产开发公司绝大多数是将企业的各项直接与间接产生的费用统筹在一起，按照直接成本所占的比例或财务会计所预算的成本记在企业运营成本中。这样的做法是有弊端的，会使企业在间接企业运营情况下的花销，被直接忽略。所以，房地产开发商可以用作业成本法来计算企业的经营成本，这样便不会忽略企业的间接花销。房地产开发商要根据自己的实际情况，划分企业运营作业的项目内容，按照特点的不同建立作业中心，以此明确每个作业中心的间接花销，比如建筑设备的修理费等。并找出每一项间接花销的动因，分析间接花销的成本动因，得出数据并记入数据库，算出每一项作业成本的分配率，得出间接成本再加上直接花销的成本就等于企业的经营总成本。

3.2 流程再造估算

房地产运作流程的弹性较大，项目的运营受环境的影响也较大。房地产行业的企业运作资金成本非常大，所以在房地产企业的经营过程中，更适合应用作业成本法，使其运作流程动态化。流程再造可以将房产企业在管理方面进行革新，将原来在职能方面的管理中心转移到流程方面。这种管理方式对企业的经营理念产生了突破性改变，尤其是在管理方式上进行了有效创新。流程再造始终围绕顾客展开工作，将用户的利益放在首位，对资源进行重新调配，直至满足用户真实需求。这种方法可以为房产企业带来很大的效益，使流程运行速度显著提升，给企业带来更多的经济效益。

3.3 作业分析估算

作业分析估算就是房地产企业在流程再造后，再分析企业经营中每一阶段的各项作业，也是对企业经营过程的作业进行辨别，了解作业成本与企业实际的运作情况是否一致，找出作业动因的受影响因素，反映出企业运作时所消耗的成本，并能详细追踪动因，总结与计算企业的成本等。作业分析估算能够剔除企业运作时的无效作业和无效消耗，使企业减少资源的浪费，以此提升企业的经营效益。

4 作业成本法在新家园开发项目中的应用

4.1 新家园开发项目简介

新家园开发项目是中远房地产开发有限公司在湖南省吉首市市中心进行的投资项目。总面积大约为17 000平方米，是湖南省吉首市首家纯粹居民住宅小区，分别为A、B、C三个楼，A座的建筑面积是7 676.56平方米，属于复式型楼房，是针对收入较高的居民群体的，B座是小高层，它的建筑面积是6 734.89平方米，针对的是高层次的收入群体，C座的建筑面积是7 012.98平方米，是经济适用房，主要供给原地的回迁户或者是一些收入较低的工薪阶层的人士。新家园开发项目所建的小区的绿化面积是整体建筑开发面积的1/4。目前已经竣工并销售完毕。

4.2 作业成本法在新家园开发项目成本估算中实施的意义

新家园开发项目之所以销售的这么好，就是因为新家园开发项目在开始时便具有控制企业成本的思想，也运用了作业成本法，对新家园开发项目的整体运作过程实施成本控制。通过对这个项目的分析，可以提高对项目开发中注重成本控制的认识，在实际开发之前做好成本调控，在进行成本核算时可以有效采取手段，使用作业成本法展开系列工作，从而对开发成本进行调控，确保企业完成以打造经济实用房为主的建设目标。

5 结 语

应用作业成本法来管理房地产企业的经营运作过程，对未来房地产行业有着重要的作用，它贯穿于房地产企业从项目的筹划、前阶段的运作、开发过程至项目运作完毕。在应用作业成本法时，房产企业在经营工作中要采取策略，要注重将价值工程有效引入，使二者充分结合。这可以使项目成本在管理工作中开展的更加顺利，在很大程度上将管理水平有效提升，促使房产企业在市场中占有利地位，提升经济效益。

主要参考文献

[1]钟顺红.作业成本法在房地产开发项目成本管理中的应用研究[J].价值工程，2016（24）.

[2]袁华.浅析作业成本法在房地产开发企业中的应用[J].现代经济信息，2015（9）.

房地产企业经营分析范文第5篇

关健词：房地产企业 财务风险 管理对策

近年来我国房地产行业得到了飞跃性的发展，已经成为我国国民经济的重要组成部分。但是我国房地产行业在发展的同时，也暴露出了一系列的问题，房地产企业受经营产品特殊性的影响，其投资大、资金运作周期长，一旦发生资金断裂或短缺等问题，将会带给房地产企业巨大的经营风险。因此，房地产企业对财务风险进行有效防范是非常必要的。

一、房地产企业财务风险类型

房地产企业财务风险，是指在房地产企业从事各项财务活动过程中，受企业内外部环境或各类无法预测的因素影响，企业在一定时期内其实际财务结果与预期财务结果产生了不同程度的偏离，导致企业经济出现了损失的风险。从我国房地产企业的经营特点来看，企业的财务风险主要以下几种类型：

（一）无法按期偿还债务的风险

由于房地产企业开发周期长、投资的数额也较大，但房地产企业的自有资金比例较少，大多数资金需要通过筹集，比如进行银行贷款。一旦房地产市场不景气或开发成本突增，就会对房地产企业产生巨大的影响，出现债务到期却无法偿还的风险，甚至会影响到后续开发的资金链。另外，一些房地产企业为了追求高收益，不顾财务风险，进行过度的融资借款。这也无形中提高了房地产企业无法近期偿还债务的风险。

（二）资金链断裂的风险

房地产企业要实现项目经营目标，不断扩大投资规模，就必须保证有庞大的后续资金投入。而且房地产企业已经存在向银行等金融机构大量贷款的问题，容易降低对债权人的偿债保证，这就很容易影响到房地产企业从其他渠道进行融资。如果银行的信贷政策发生变化，比如对资本市场融资机构的监管力度加大，房地产企业融资的难度就会不断加大，对房地产企业的顺利融资会产生严重影响，将直接导致企业资金链断裂。

（三）税务风险

房地产企业在经营过程中所涉及到的税收种类较多，所占开发成本比重较高。如果税收政策发生变化，会对投资造成一定的影响。尤其是国有房地产企业面临税务风险更大，其中包括营业税、所得税以及土地增值税等。一些合作项目的合作方式、合作条款也容易导致营业税及土地增值税估计不足，最终造成纳税风险，进而对企业的现金流产生一定的压力。

二、房地产企业财务风险防范对策

（一）更新观念、提高财务风险防范意识

房地产企业应该认识到财务风险存在于企业经营过程的各个环节。对财务风险进行防范不仅仅是财务部门和财务工作人员的责任，也应该是房地产企业全体员工的责任，需要全体员工积极的配合与参与。可通过举办各种活动，来提高财务风险防范意识，在各部门及全员的共同努力与配合下打下良好的财务管理基础，避免由于工作失误而产生风险隐患，从而保证财务管理工作的顺利开展。

（二）融资渠道多元化

房地产企业应该充分挖掘自身发展潜力，对留存资金进行科学利用，尽量拓宽融资渠道，不能仅仅依赖银行贷款，应采用多元化融资策略。比如可以进行信托计划融资、产业基金融资、房地产抵押融资、资产证券化融资等融资方式。通过各种多渠道的融资方式，以及对资产权益比率进行合理调整，不仅可以有效发挥财务管理的调整作用，也可以改善房地产企业的资本结构，减轻筹资压力，从而降低财务的风险。

（三）建立财务风险预警系统

财务风险并不是突然形成和出现的，而是有一个较长的潜伏期，因此房地产企业应该建立起有效的财务风险预警系统，从各个环节对企业经营活动中潜在的风险进行实时监控。房地产企业应该结合自身的行业特点，市场情况、金融环境等因素，结合各类财务报表，对经营活动的全过程进行具体的分析，对风险隐患较大的业务进行重点的监控，一旦出现风险征兆应该及时采取措施进行应对，尽量控制与防范财务风险的出现。

（四）控制好投资风险

房地产项目的投资金额非常大，且项目周期长，其投资收益又很低容易受到企业内外部因素的影响，从而使房地产投资的风险成倍增长。因此房地产企业必须加强对投资的风险管理。在房地产企业选择项目进行投资之前，应该进行周全的市场调查，对项目中可能出现的财务风险进行科学预测及分析，同时还应该科学预测投资效益，对投资方案的可行性进行深入研讨。另外，房地产企业也可采用分散投资、组合投资、以及风险回避等方法来控制和防范各类投资风险。

（五）加强税务风险管理

税务风险管理是一个系统而复杂的管理过程，涉及到房地产企业经营活动的每个环节，需要各业务部门积极参与其中，对税务风险进行严格的动态管理。房地产企业应该对相关的税收政策及信息进行收集，对市场形势进行认真分析，同时对融资环境的各项风险因素进行识别，从而为各业务环节可能出现的税收风险提供防范依据。

三、 结束语

由于房地产企业属于资金密集型的高风险行业，企业要想在发展进程中，不断提升其核心竞争力，就必须对各种可能出现的风险因素进行密切关注。同时结合企业自身条件将财务风险管理水平不断提升，进而增强企业的风险防范能力。

参考文献：

[1]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].财经论坛，2010