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房地产企业经营分析

房地产企业经营分析

房地产企业经营分析范文第1篇

关键词:房地产企业;经营;经济双重性

房地产行业是国家经济建设发展的命脉,经过政府长期对房地产市场的宏观调控,房地产行业规模不断扩大,逐渐发展成熟,房地产企业的经营水平不断进步,经营方式也更加多样,随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入,房地产行业形态发生了很大的变化,企业盈利空间逐渐缩小,房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化,使之能够在市场中生存下来,实现房地产企业的长远发展。

一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式

主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容,可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面,二者之间形成了明显的相互制衡关系,在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点,平衡内外部关系,形成良性循环,逐渐提高房地产企业经营水平,使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出,实现企业的长远发展。

(一)双重管理

1.价值链管理

企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动,包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等,不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链,价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动,企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果,基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合,提高企业的经营管理水平,控制企业经营和生产活动成本。

2.利益链管理

利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配,不同于企业行业,房地产行业建设周期长,基础投资大,人才、技术、资金密集,价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响,不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实,也就是对价值链的形态产生影响,影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力,并最终加剧利益分配中存在的矛盾,所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合,为了实现房地产的双重管理,可以应用平衡计分卡管理工具,实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。

(二)双重管理的作用

1.适应市场竞争

我国市场经济改革不断深化,政府政策的不断出台,对市场发展形成了有利的规范和引导作用,提高了市场竞争的透明度和公平性,房地产企业之间的公平竞争更加激烈,生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口,是国家经济建设最强有力的脉搏,但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势,不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制,对行业整体的经营水平提升十分不利。所以,房地产企业面临的生存难题其实是必要的,能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略,进行管理方式的创新,形成企业的核心竞争力。

2.企业发展的必然趋势

每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性,企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链,利益分配上,不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链,对于房地产企业,这一客观规律仍然存在,仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性,且彼此之间相互制约,生产要素配置优化工作不到位,成本压缩效果不理想,利益均衡分配必然将受到影响,利益分配不均衡必然会造成协作失败,而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。

二、现阶段房地产企业双重管理策略

2015年,政策逐渐宽松,房地产行业开始缓慢回暖,但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变,因此房地产企业转型迫在眉睫,经营管理的双重管理工作也显得十分必要,但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题,表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行,制度理论可操作性差等,需要采取一定的策略有效规避这些问题。

(一)国际平衡计分卡的应用

不同时期,不同发展阶段,不同外部环境条件下,企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的,房地产企业想要实现自身的可持续发展,就需要积极学习其他企业的成功经验,并对自身的发展实际情况进行全面调查分析,在科学的管理工具辅助下,制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段,平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具,有着数据显示清晰、可操作性强的优势,对于房地产企业的双重管理来说十分适用。

1.内外部指标的双重设定

平衡计分卡能够同时设定内外部指标,维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好,但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高,而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理,而平衡计分卡同时设定了内外部指标,实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。

2.财务指标与非财务指标的双重管理

平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容,在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容,非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等,双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求,对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。

3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准

这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化,平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果,涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容,驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度,主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注,结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是,考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量,所以在双重管理的房地产企业中,驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化,改善最终效果,提高房地产企业的管理水平。

(二)双重内部控制

1.不相容职务分离

房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则,在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制,形成完善严密的内部控制体系。首先,要从财务管理工作入手,形成严格的会计人员岗位责任制,明确不同会计岗位之间的权责权限,实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上,应该实现记账收款和保管现金职务分离,材料采购、验收保管和付款职务分离,发票开具和收款职务之间相互分离,同时明确规定财产的清查范围,制定明确的期限和程序,资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策,防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现,企业可以制定定期轮换规程,关键岗位轮换频率要适当调高,提高内部控制效果。

2.资金管理流程的完善

房地产属于高投入和高风险的长周期行业,需要通过对资金管理流程的持续优化,通过提高资金的有效性来规避投资风险,可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间,全面提高资金的利用效率,规避投资风险。在房地产企业中,现金流反映了企业现金收支情况,而经营活动现金流作为财务指标的主要反映,应该作为房地产企业资金管理工作的核心,通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容,作为高风险行业,房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施,重大事项要行使报告和集体决策制度,减少决策失误和舞弊行为风险,企业要形成财务预警的短期和长期预警机制,将不同的财务风险划分为远期和当前风险,选择不同的财务风险规避措施组合,控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。

三、结语

房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性,二者之间相互牵制,其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调,利益链条则涉及到利益分配等外部活动,采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系,形成房地产企业经营管理活动的良性循环,提高企业生产经营效率,改善盈利能力,对提高房地产企业的核心竞争力有着重要意义。

作者:李茜囡 单位:中国人民大学

参考文献:

房地产企业经营分析范文第2篇

【关键词】营改增;房地产;财务分析;资产负债;经营成果;现金流量;对策

一、“营改增”对房地产业带来的变化

自2016年5月1日起推行全面“营改增”以来,房地产业受到的最大影响无疑是重复征税的问题得到解决,并且,在“营改增”政策中,有两大亮点与房地产业的财务、税务制度息息相关:一是允许开发商将销售项目取得的全部价款和价外费用扣除土地成本的差额作为销售额;二是不动产可以分2年纳入一般纳税人进项税抵扣。

理论上来讲,这一政策传递出房地产业税负整体倾向于减轻趋势的信息,同时也进一步对规范房地产企业经营流程、财务核算产生了积极影响,从宏观来看,房地产企业资产结构得到调整,为商业地产的去库存化提供了保障。但与此同时,“营改增”政策也不可避免的带给房地产业一定的税收风险。首当其冲的就是企业的财务核算流程会因政策的变动而面对诸多现实问题,财务工作者面临的问题也同样具有多样性,主要涵盖了新旧税制的接洽、税收政策的改变、一系列业务的处理和税务核算的转化等。其次,房地产行业产业链较长,上下游企业的衔接容易出现疏漏,很有可能出现开发成本或难以取得增值税专用发票,建筑业税负转嫁等问题都有可能导致该行业税负增加。这些都使房地产业面临较大的税务风险。

二、房地产业代表性企业财务指标分析

企业税负是“营改增”对房地产企业最直接的影响对象,而企业的税负又与利润有着紧密的联系,无论是税负还是利润均是企业关键性的经营性财务指标。透过财务报表,我们可以对这些指标的变化有一个清晰的了解。另外,指标的改变对企业财务活动也有着深远的影响。举个例子来说,企业可以通过分析近阶段的财务数据,尽可能的挖掘出可能发生的财务风险,进而在后续的工作中采取强有力的管控措施,将财务风险扼杀在摇篮中,以便确保企业财务管理活动的顺利性与有效性。由此可见,应以房地产企业相关财务指标为视角,对“营改增”给房地产企业财务带来的影响进行分析,接下来,笔者就对房地产企业具有代表性的财务指标进行分析。

(一)资产负债分析

一般来讲,房地产业总资产中,固定资产所占的比重较大,因此,当企业的固定资产发生变化,企业资产总额也可能会受到较大影响,从而出现显著改变,进而影响到企业资产负债表的数据变动。

对房地产业而言,在“营改增”之前一直存在着显著的重复征税问题。这主要是因为,适用于营业税的房地产业上游企业(如建筑安装业),其在施工阶段所购买的材料中已包含了增值税,但这一购进增值税的进项税额无法在之后的销售或者出租环节抵扣,而是作为成本中存在于之后的房地产价格中,在房地产销售或者出租时被再次征收营业税。而在“营改增”之后,在购入固定资产的过程中,可以以其获取的相应增值税专用发票为依据来扣减进项税额,使固定资产入账价值得以降低,进而让企业总资产处于显著下滑的态势。倘若在企业负债处于平稳状态的基础上,企业资产总额出现下滑,那么企业的资产负债率就会相应的有所提升,这样一来,企业所承担的财务风险就更大。

从房地产业代表性企业的资产负债率来看,基本符合上述所分析的客观规律,但保利地产和华夏幸福两家企业却出现了截然相反的结果。因此,选取这两家公司资产负债表中变动较大的项目进行下一步分析,项目包括:长期股权投资、固定资产、无形资产。对这些项目变动率的对比如表2。

从表2来看,长期股权投资和无形资产的变动率远高于固定资产变动率,导致这两家公司与预测的情况不相符。由此可以看出,虽然“营改增”之后房地产企业所面临的财务风险有上升的趋势,但具体落实到每一个企业,还需要针对不同的企业情况做进一步分析。

(二)经营成果分析

从税收角度而言,在实行了“营改增”之后,包含在收入中的增值税额在房地产企业确认收入时被剔除,因此,受税收成本上升影响,同未改革之前相比,企业的营业收入降低了。其次,营业成本的上升也是房地产业的普遍趋势,建筑业作为房地产链条前端的一员,其纳税机制同样由营业税改为增值税,其承担的税负比之前高,根据税负转嫁原理,无疑也会使得房地产企业相应增加。营业收入的减少,营业成本的增加,造成房地产企业的利润下降。

但实际分析10家房地产企业营业利润后,大部分企业的营业利润状况还是比较乐观的,这主要是由于2016年初起全国房价呈现同比普涨态势。以碧桂园为例,2016年碧桂园毛利同比增长率为9.58%,从其合同销售额来看,2016上半年同比增长130%,广东、江苏两个地区为成交量较高的两个地区,东莞、南京、苏州等城市房价同比增长30%以上,这使得碧桂园营业利润有大幅度的增加。

综上,虽然房地产企业营业利润会受税收制度改革影响而有一定幅度的下降,但其整体利润还受到房屋销售价格、房地产开发投资额等多因素影响,具体情况还需要具体分析。

(三)现金流量分析

房地产企业经营分析范文第3篇

关键词 房地产企业 运营功能 SWOT 价值链

1 实行企业运营功能分析的理由与意义

由于房地产企业与一般工商企业相比具有以下特点,因此房地产企业实施企业运营功能分析具有更加重要的意义。

(1)房地产是高风险、高回报的产业。房地产投资回收期较长,一般超过1年以上,有的甚至达3~5年,经营期间受市场供求关系和国家宏观政策较大,对走向和市场供求预测不当,往往形成住房大量积压,给房地产企业带来沉重甚至是毁灭性的打击。

(2)房地产属于不动产。住宅产业产品经营、价格形成机制以及分销、促销方式与家电等标准化产品具有很大的差别,这就要求房地产企业必须进行企业运营功能分析,制定独特的营销战略,开展卓有成效的企业经营活动。

(3)住宅产业属于新兴产业,具有强烈的扩张需求和潜力,而在企业扩张中,如何树立适应市场环境意识,增强环境适应性,把握正确的经营方向,选择正确的进入领域,分散经营风险,显得非常重要。这就要求房地产企业必须实施有效的运营功能分析与投资战略管理。

(4)在知识经济的新形势下,房地产企业已从发展初期的资金密集型逐步转向技术和知识密集型,传统的圈地、投资、促销的粗放型发展模式已难以确保竞争优势。这就要求房地产企业必须合理安排企业有效资源,特别是加强人力资源管理,实施管理创新和技术创新,以保持市场的领先者地位。

(5)房地产产业链条很长。前后关联建筑、家电、冶金、轻工、化工、机械、建材等50多个产业,并且与、保险、商业等关系密切。因此,在房地产企业的成长过程中,可以通过实施企业运营功能分析,形成以住宅为主体、以相关产业为链条的产业群,实现持续协调发展。

2 运营功能的分析结构与模式

房地产企业要对企业运营功能进行分析,企业必须明确自己竞争优势的来源和形成竞争力的关键因素是什么。只有这些都明确后,企业才能做出根据本企业的运营功能结构,制定发展战略选择的决策。

2.1 SWOT分析模式

所谓SWOT模式,就是著名战略管理专家安德鲁斯(K,Andrews)在20世纪70年代提出的企业战略综合分析框架。后经过迈克尔·波特等人的充实和深化,使之成为企业战略分析和选择的重要指南。其中,S代表的是strengths,优势的意思;W代表的是weakness,劣势的意思;O代表的是occasions,机会的意思;T代表的是threats,威胁的意思。

这种分析的基本出发点是企业的战略应该以己之长,克敌之短,利用机会、避免威胁,既能积极地进攻,又能积极地防御。好的企业战略就是要使企业通过发挥自己的长处来抓住机会,避免威胁达到积极的进攻,或能够使企业利用机会和长处来克服自己的弱点和避免威胁的打击。通过企业运营功能的SWOT的分析,形成四种企业可以选择的策略,即SO战略、WO战略、ST战略和WT战略。SO战略就是企业利用内部长处去抓住外部机会的战略; WO战略就是利用外部机会改进内部缺点的战略;ST战略就是利用企业的长处去避免或减轻外部威胁打击的战略; WT战略就是企业直接克服内部弱点和威胁的防御性战略。

波特认为,将一个企业作为一个整体来考察是无法了解企业竞争优势的来源的。企业运营功能分析的关键是认识到企业不是机器、货币和人员的随机组合,如果不将这些资源组织系统到日常的工作之中,保证生产出最终顾客认为有价值的产品或服务,那么这些资源将毫无价值。换句话说,企业的运营活动和它们之间的联系是企业的竞争优势的源泉。

2.2 运营功能的成本优势分析

企业运营功能的成本优势分析弥补了房地产企业在成本分析上的不足。因为企业的成本行为和它的相对成本地位产生于企业的每一项运营活动。每种运营活动都有自己的成本结构,其成本行为有可能受到与企业内外的其他活动之间的联系和相互关系的影响。如果企业在从事运营活动时取得了低于竞争对手的累计成本,成本优势就由此产生。

根据企业运营功能分析,企业可以通过控制成本驱动因素获取成本优势。它包括如下几个方面:

(1)控制规模。就房地产开发而言,项目规模越大就越容易获得规模效应,从而可以直接在销售上获得收益。

(2)控制时机。房地产是一个投入产出周期比较长的产业,而市场又瞬息万变,所以房地产销售的时间性非常强。

(3)控制地理位置。房地产开发中,有一句格言说的是, 第—是地段、第二是地段、第三还是地段,可见房地产开发对地理位置控制的重要性。

2.3 运营功能的价值链功能

根据迈克尔·波特的价值链,任何运营功能的价值链都包括9种基本价值活动,这9种基本价值活动是企业竞争优势的根本来源。要找到企业的关键优势和劣势,就要从这些基本活动的分析开始。

(1)内部后勤。内部后勤指的是与接收、存储和分配相关的各种活动。对于房地产开发而言,内部后勤主要是建筑材料的验收、搬运、仓储、库存控制和向建材供应商退掉不合格产品等。由于建材质量好坏直接到开发项目的质量,因此所有建材必须要供应商出具质保书、合格证、市场准入证。进入工地前,均由质检员抽样送到有关部门复试合格后使用。

(2)生产经营。生产经营是与投入转化为最终产品的相关联的各种活动。在房地产产业中就是建筑施工的活动。包括对施工队伍和监理单位的选择、施工过程的管理及工程的验收等活动。建筑队伍的好坏同样是关系到工程质量的一个重要因素,因此,在施工队伍的选择必须要考察他们的资质、业务素质、管理水平、施工机械等要素。监理单位可以协助企业对工程施工进行管理,它的选择同样重要。

(3)外部后勤。外部后勤是与集中、存储和将产品发送给买方有关的活动。由于房地产产业产品具有不可移动性,因而对开发企业来说,几乎不存在这一部分活动。

(4)市场和销售。市场和销售是与提供一种买方购买产品的方式和引导他们进行购买有关的活动。广告、促销、销售队伍、报价、渠道选择、渠道关系和定价都是这部分活动的主要内容。

(5)服务。这是与通过提供服务以保持或提高产品价值有关联的活动。如提供购房按揭、贷款担保、看房车辆、物业管理等。

(6)采购。采购是指对用于企业运营活动所投入的购买活动,而不是外购本身。采购在企业的运营活动中普遍存在。它不仅仅包括原材料、储备物资、易耗品等有形资产的采购(如开发企业的建筑材料、办公设备),还包括人力资源、战略咨询(如售楼人员、规划设计、策划咨询)。采购活动对企业运营的全面成本和运营的差异化常常有着举足轻重的影响。改进后的采购行为对于成本和质量产生强烈的影响而且也强烈地影响到其他接收和使用这些投入有关活动的成本和质量。

(7)技术开发。房地产开发项目的设计施工很大程度上要依赖于设计科研单位和建筑施工单位,这容易给人造成误解,认为设计施工的技术开发与房地产企业的运营功能无关。但开发商仍然可以通过市场调查,根据市场需求,用战略的眼光来要求规划设计,用质量标准来推动施工单位对先进技术的采用。

(8)人力资源管理。人力资源管理包括所有类型人员的招聘、培训、开发、报酬的活动。人力资源管理通过提高雇员的技能、积极性以及控制雇员的雇佣和培训成本,对企业的竞争优势起到重要的作用。但在当前的房地产开发企业中,高素质的专业人才少,很多企业连本科以上学历的土建人员都没有,更是缺少懂住宅产业法规的人。销售人员很少有培训的机会,急功近利的做法十分普遍。人力资源的管理将是影响房地产企业运营管理的一个重要。

(9)企业基础设施。企业基础设施由大量的活动组成,包括总体管理、计划、财务、、法律、政府事务和质量管理。基础设施通过对整个企业运营功能的价值链而不是单个活动来影响企业的竞争优势。

2.4 运营功能的差异化分析

在企业的运营功能分析活动中,差异化的来源越多,企业就越有竞争力,因为来源的增多,一方面使得竞争对手不易进行模仿,另外一方面也容易打动消费者的心。下面列举一些。

(1)建筑风格。建筑是凝固的,这句话表明了建筑风格对人们的吸引力,建筑风格也是房地产开发永恒追求的主题。要赋予房地产项目以良好的建筑风格,必须要遵循三个原则:与目标消费群的审美情趣相吻合、有个性、不断求新求变。

(2)付款方式。对我国的房地产产业而言,付款方式的差异性来源有三个方面:一是尽量以宽松的付款方式让更多的人买得起并产生实际购买:二是使更多的人选择有利于开发商的付款方式进行购买,保证资金的回笼;三是通过付款方式的设计吸引购房者早交定金。

要做好第一点,必须要在增加付款方式上下足工夫,如尽量减少购房者的首期付款额,延长付款期限等。要做好第二点,主要是通过各种付款方式的折扣、优惠等设计进行控制。在实际的房地产开发中不少的企业采用“蚀两头赚中间”的做法,前期的销售中,制定了较大的优惠政策,以吸引购房者,形成人气。后期蚀本是为了完成项目的销售,这也是对付款方式的灵活运用。

(3)配套设施。在房地产项目开发中,充分利用项目周围的边角余料增设休闲娱乐设施、牺牲一部分建筑面积专门修建配套设施。如利用小块绿化用地设置园林小景、利用天台做天台花园等。这些都是增加产品差异化,提高效益的做法。

随着企业的和环境的变化,企业的内部条件和外部环境是会发生变化的。因而,进行企业运营功能分析是房地产企业的生存根本。在市场处于不断变化发展的动态过程中,房地产企业更要因势利导,仔细分析行业中竞争作用力的变化,深入进行企业运营功能分析,不断寻求企业和外部环境的有机动态结合,从而不断地调整企业的行动。对企业的战略进行调整和控制,使企业获得持续发展的空间。

房地产企业经营分析范文第4篇

【关键词】房地产企业 能力分析 净资产收益率 财务投资状况

一、2014年房地产行业现状分析

房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势,行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面;房企利润率继续在低位徘徊;而一二线重点城市房价仍会进一步上涨,但其增速将大幅放缓,预计在5%左右。

1、城市、房企格局分化

2014年城市格局分化现象将继续存在,三四线城市的楼市正在积累较大风险,将面临着巨大的去化压力,但出现崩盘的概率不大。房地产行业呈现出强者愈强的格局,主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。

2、房企利润率低位徘徊

目前,房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度,利润率在低位徘徊,行业平均利润率不足10%,很多房企的利润率只有5%左右。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升,将很难提升其利润率,获得超额利润。

二、对房地产企业而言,最重要的财务指标是净资产收益率

在市场经济条件下,长期获得较高的净资产收益率是企业最重要的目标之一,同时也是企业发展壮大的前提条件。净资产收益率又称股东权益收益率,是净利润与平均股东权益的百分比,是公司税后利润除以净资产得到的百分比率,该指标反映股东权益的收益水平,用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高,说明投资带来的收益越高。企业家的首要责任是为社会创造价值和财富,而净资产收益率是衡量其效果的最好的一个指标。

净资产收益率=净利润/股东权益=(净利润/销售收入)*(销售收入/总资产)*(总资产/股东权益)=销售利润率*总资产周转率*财务杠杆比率

从经营者使用会计信息的角度看,应使用加权平均净资产收益率计算公式(2)中计算出的净资产收益率指标,该指标反应了过去一年的综合管理水平,对于经营者总结过去,制定经营决策意义重大。因此,企业在利用杜邦财务分析体系分析企业财务情况时应该采用加权平均净资产收益率。另外在对经营者业绩评价是也可以采用。从企业外部的相关利益人股东看,应使用全面摊薄净资产收益率计算公式(1)中计算出的净资产收益率指标,只是基于股份制企业的特殊性:在增加股份时新股东要超面值缴入资本并获得同股同权的地位,期末的股东对本年利润拥有同等权利。

总之,对企业内更多的侧重采用加权平均法计算出的净资产收益率;对企业外更多的侧重采用全面摊薄法计算出的净资产收益率。

三、从净资产收益率为起点,对房地产企业的四维能力分析

1、赢利能力

企业资本金是所有者投入的资金,资本金利润率的高低直接关系到投资者的权益,是投资者最关心的问题。当企业以资本金为基础,吸收一部分负债资金进行生产经营时,资本金利润率就会因财务杠杆原理的利用而得到提高,提高的利润部分,虽然不是资本金直接带来的,但也可视为资本金有效利用的结果。它还表明企业经营者精明能干,善于利用他人资金,为本企业增加盈利。反之,如果负债资金利息太高,使资本金利润率降低,则应视为财务杠杆原理利用不善的表现。企业成败的关键,只有长期赢利,企业才能真正做到持续经营。

2、偿债能力

企业财务状况的安全性的晴雨表。房地产企业短期偿债能力分析:短期偿债能力是房地产企业的流动资产偿付流动负债的能力。一般来说,房地产企业的流动负债是偿还期在一年或超过一年的一个营业周期,需以流动资产来偿还的。所以,短期偿债能力的大小,主要取决于流动资产的数量和质量,也就是资产的变现能力和变现速度。通常,我们分析房地产企业的短期偿债能力主要是通过变现力指标:流动比率;速动比率;现金比率,其中现金比率将在现金流量分析中具体分析

3、营运能力

企业营运能力分析有助于判断企业财务的安全性、资本的保全程度以及资产的收益能力,可用以进行相应的投资决策。一是企业的安全性与其资产结构密切相关,如果企业流动性强的资产所占的比重大,企业资产的变现能力强,企业一般不会遇到现金拮据的压力,企业的财务安全性较高。二是要保全所有者或股东的投入资本,除要求在资产的运用过程中,资产的净损失不得冲减资本金外,还要有高质量的资产作为其物质基础,否则资产周转价值不能实现,就无从谈及资本保全。

4、成长能力

杜邦分析法有助于企业管理层更加清晰地看到权益资本收益率的决定因素,以及销售净利润率与总资产周转率、债务比率之间的相互关联关系.杜邦分析法的的基本思路: 权益乘数表示企业的负债程度,反映了公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高,权益乘数就大,这说明公司负债程度高,公司会有较多的杠杆利益,但风险也高;在分析房地产企业的成长能力时,不仅应对其报表数据进行多期比较,还应对具体的行业指标,如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。

四、通过杠杆系数,放大房地产企业的净资产收益率

利用房地产企业在资本市场的良好形象多方面融资、提高企业总资产,利用杠杆系数将净资产收益率放大。围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题,适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息,也可利用业务信息结合判断与估计,体现财务分析的实时化和快速反应。在现代企业制度下的财务分析应该从经营者的角度出发,强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果,以便作出正确的决策调整,提高企业资本运营效率,增强企业的财富,从而达到股东财富最大化的目的。

参考文献:

[1]李清.我国上市公司盈余管理的理论与实证研究[D].武汉理工大学,2008.

[2]杜晓宇.中国上市公司高管变更期间业绩预告披露行为研究[D].吉林大学,2009.

[3]刘丽靓.上市公司再融资须与分红挂钩[N].证券日报,2008.

房地产企业经营分析范文第5篇

战略成本会计和传统成本会计一样,都是由专业的财务人员或会计,在企业的生产经营环节如原材料采购、产品生产、存货管理与售后服务进行全面成本监控,并为企业的管理者或投资者提供投资决策的有效数据,为企业不断地适应市场环境,在其行业中保持一定的竞争地位,提供管理和评价企业的战略性论据。具体而言,战略成本会计是从成本的角度,将成本控制嵌入生产经营的各个环节,通过成本规划和控制手段,始终保持或降低企业的成本,提高企业的盈利能力,保证企业在市场竞争中始终获得高水平的竞争优势。因此,战略成本会计对于企业来说,将不仅仅是传统成本会计记账的功能,还有制定企业发展战略策略的功能,即通过成本分析与管理实现企业的竞争策略,使企业基于当前的生产经营流程,为进一步的发展预测未来市场的走势,针对企业自身存在的优势与劣势进行战略性改革转变,始终保持企业处于成本不断优化的进程中,最终实现企业竞争优势下的可持续发展。房地产企业不同于制造业的生产经营环节,产品性质也有别于一般企业,但是,通过战略成本会计在房地产企业的应用,无论是存货在建环节(商品房或投资性房产)还是在销售环节、售后服务等方面,均体现出对企业发展有战略意义的管理作用。

2房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中,是对传统成本管理的再造与优化,是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节,对于房地产企业来说,待销售的商品房即为房企的存货,一般企业通过存货成本核算与管理,发现采购原材料的价格、次数,安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则,通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算,从而科学设计原材料采购周期与采购次数,结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节,根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制,可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素,制定有效的价格策略或促销策略,配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制,提高房企经营的绩效。因此,可以看出战略成本会计对于房企来说,是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局,不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准,更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现,采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节,以发现各个环节成本改善的因素,最终从单一环节上升到全局成本优化的高度,体现了房企企业管理策略的战略性高度。

3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节,而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略,根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用,能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中,战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说,销售环节的服务质量控制与成本挂钩,即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩,销售培训费用与销售人员提成费用的控制,都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地,通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标,这在房地产销售环节是十分重要的,合理有效的销售网络布局,如地铁进出站口的广告牌设计,能够在人流量的地方设置醒目的销售广告,战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外,旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心,也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况,战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说,应该是越来越受重视的环节,因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性,售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司,业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度,这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求,也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控,实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量,有极大的促进作用。因此,对于房企来说,售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高,要想将其做得更好,就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处,即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向,尤其是房地产行业的价格走势,战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息,帮助企业高层制定有助于企业发展的决策,如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营;而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究,则有利于企业制定长远的发展规划;战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向,有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外,对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用,无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者,是企业经营过程最为直观的状态描述与分析,有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率,有效服务于企业管理。

5结论