房地产开发投资协议
房地产开发投资协议范文第1篇
多人合伙经营协议书范本一合伙投资人：____________
姓名________，性别____，年龄________，住址________________。
合伙投资人：____________
姓名________，性别____，年龄________，住址________________。
双方本着互利互惠、共同发展的原则，经充分协商，一致决定联合出资共同经营___
_公司(企业)(以下简称公司)，特订立本协议。
第一条 合伙投资宗旨 ：
第二条 合伙投资经营项目和范围：
第三条 合伙投资期限合伙投资期限
为________年，自________年____月____日起，至________年________日止。
第四条 出资额、方式
1、 合伙投资人___________ 以____________方式出资，计人民币____________元。
2、 合伙投资人___________ 以____________方式出资，计人民币____________元。
3、 合伙投资人___________ 以____________方式出资，计人民币____________元。
4、合伙投资人的出资，于____________年________月________日以前交齐，逾期不交或未交齐的，应对应交未交金额数计付银行利息并赔偿由此造成的损失。
5.本合伙投资出资共计人民币____________元。合伙投资期间各合伙投资人的出资为共有财产，不得随意请求分割，合伙投资终止后，各合伙投资人的出资仍为个人所有，至时予以返还。
6. 资金增减由 决定，并报请 协商，根据资金增减合理调整本协议有关分配比例的规定。
7. 财产为全体成员所共有，任何一方不经全体联营成员一致通过，不得处分 的全部或任何部分财产、资产、权益和债务。
第五条 盈余分配与债务承担
1.盈余分配，以________为依据，按比例分配。
2.债务承担：合伙投资债务先由合伙投资财产偿还，合伙投资财产不足清偿时，以各合伙投资人的____________为据，按比例承担。
第六条 入伙、退伙，出资的转让
1.入伙：①需承认本合同;②需经全体合伙投资人同意;③执行合同规定的权利义务。
2.退伙：①需有正当理由方可退伙;②不得在合伙投资不利时退伙;③退伙需提前________月告知其他合伙投资人并经全体合伙投资人同意;④退伙后以退伙时的财产状况进行结算，不论何种方式出资，均以金钱结算;⑤未经合同人同意而自行退伙给合伙投资造成损失的，应进行赔偿。
3.出资的转让：允许合伙投资人转让自己的出资。转让时合伙投资人有优先受让权，如转让合伙投资人以外的第三人，第三人按入伙对待，否则以退伙对待转让人。
第七条 合伙投资负责人及其他合伙投资人的权利
1.____________为合伙投资负责人。其权限是：①对外开展业务，订立合同;②对合伙投资事业进行日常管理;③出售合伙投资的产品(货物)，购进常用货物;④支付合伙投资债务;⑤____________。2.其他合伙投资人的权利：①参予合伙投资事业的管理;②听取合伙投资负责人开展业务情况的报告;检查合伙投资帐册及经营情况;④共同决定合伙投资重大事项。
2. 经营管理：
由出资各方派人共同经营管理。公司的经营方针，重大决策(包括生产销售计划、利润分配、提留比例、人事任免等)采取 一致通过的原则。
设经营管理机构，负责公司的日常经营管理工作，经营管理机构设经理一人，由____担任，副经理____人，由____担任，任期____年。
(合伙投资名称)的主管会计由____担任。(合伙投资名称)的财务会计帐目受 监督检查。
第八条 禁止行为及违约责任
1. 未经全体合伙投资人同意，禁止任何合伙投资人私自以合伙投资名义进行业务活动;如其业务获得利益归合伙投资，造成损失按实际损失赔偿。
2. .禁止合伙投资人经营与合伙投资竞争的业务。
3. .禁止合伙投资人再加入其他合伙投资。
4. 禁止合伙投资人与本合伙投资签订合同。
5. 如合伙投资人违反上述各条，应按合伙投资实际损失赔偿。具体为： 劝阻不听者可由全体合伙投资人决定除名。
第九条 合伙投资的终止及终止后的事项
1. 合伙投资因以下事由之一得终止：
① 合伙投资期届满;
② 全体合伙投资人同意终止合伙投资关系;
③ 合伙投资事业完成或不能完成;
④ 合伙投资事业违反法律被撤销;
⑤ 法院根据有关当事人请求判决解散。
2. 合伙投资终止后的事项：
① 即行推举清算人，并邀请____________中间人(或公证员)参与清算;
② 清算后如有盈余，则按收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配剩余财产的顺序进行。固定资产和不可分物，可作价卖给合伙投资人或第三人，其价款参与分配;
③ 清算后如有亏损，不论合伙投资人出资多少，先以合伙投资共同财产偿还，合伙投资财产不足清偿的部分，由合伙投资人按出资比例承担。
第十条 纠纷的解决合伙投资人之间如发生纠纷，应共同协商，本着有利于合伙投资事业发展的原则予以解决。如协商不成，可以诉诸法院。
第十一条 本合同自订立并报经工商行政管理机关批准之日起生效并开始营业。
第十二条 本合同如有未尽事宜，应由合伙投资人集体讨论补充或修改。补充和修改的内容与本合同具有同等效力。
第十三条 其他
第十四条 本合同正本一式____份，合伙投资人各执一份，送____各存一份。
合伙投资人：____________合伙投资人：____________
签约时间____年____月____日
签约地点：
合伙投资协议
合伙投资人：____________姓名________，性别____，年龄________，住址________________。
合伙投资人：____________
姓名________，性别____，年龄________，住址________________。
双方本着互利互惠、共同发展的原则，经充分协商，一致决定联合出资共同经营___
_公司(企业)(以下简称公司)，特订立本协议。
第一条 合伙投资宗旨 ：
第二条 合伙投资经营项目和范围：
第三条 合伙投资期限合伙投资期限
为________年，自________年____月____日起，至________年________日止。
第四条 出资额、方式
1、 合伙投资人___________ 以____________方式出资，计人民币____________元。
2、 合伙投资人___________ 以____________方式出资，计人民币____________元。
3、 合伙投资人___________ 以____________方式出资，计人民币____________元。
4、合伙投资人的出资，于____________年________月________日以前交齐，逾期不交或未交齐的，应对应交未交金额数计付银行利息并赔偿由此造成的损失。
5.本合伙投资出资共计人民币____________元。合伙投资期间各合伙投资人的出资为共有财产，不得随意请求分割，合伙投资终止后，各合伙投资人的出资仍为个人所有，至时予以返还。
6. 资金增减由 决定，并报请 协商，根据资金增减合理调整本协议有关分配比例的规定。
7. 财产为全体成员所共有，任何一方不经全体联营成员一致通过，不得处分 的全部或任何部分财产、资产、权益和债务。
第五条 盈余分配与债务承担
1.盈余分配，以________为依据，按比例分配。
2.债务承担：合伙投资债务先由合伙投资财产偿还，合伙投资财产不足清偿时，以各合伙投资人的____________为据，按比例承担。
第六条 入伙、退伙，出资的转让
1.入伙：①需承认本合同;②需经全体合伙投资人同意;③执行合同规定的权利义务。
2.退伙：①需有正当理由方可退伙;②不得在合伙投资不利时退伙;③退伙需提前________月告知其他合伙投资人并经全体合伙投资人同意;④退伙后以退伙时的财产状况进行结算，不论何种方式出资，均以金钱结算;⑤未经合同人同意而自行退伙给合伙投资造成损失的，应进行赔偿。
3.出资的转让：允许合伙投资人转让自己的出资。转让时合伙投资人有优先受让权，如转让合伙投资人以外的第三人，第三人按入伙对待，否则以退伙对待转让人。
第七条 合伙投资负责人及其他合伙投资人的权利
1.____________为合伙投资负责人。其权限是：①对外开展业务，订立合同;②对合伙投资事业进行日常管理;③出售合伙投资的产品(货物)，购进常用货物;④支付合伙投资债务;⑤____________。2.其他合伙投资人的权利：①参予合伙投资事业的管理;②听取合伙投资负责人开展业务情况的报告;检查合伙投资帐册及经营情况;④共同决定合伙投资重大事项。
2. 经营管理：
由出资各方派人共同经营管理。公司的经营方针，重大决策(包括生产销售计划、利润分配、提留比例、人事任免等)采取 一致通过的原则。
设经营管理机构，负责公司的日常经营管理工作，经营管理机构设经理一人，由____担任，副经理____人，由____担任，任期____年。
(合伙投资名称)的主管会计由____担任。(合伙投资名称)的财务会计帐目受 监督检查。
第八条 禁止行为及违约责任
1. 未经全体合伙投资人同意，禁止任何合伙投资人私自以合伙投资名义进行业务活动;如其业务获得利益归合伙投资，造成损失按实际损失赔偿。
2. .禁止合伙投资人经营与合伙投资竞争的业务。
3. .禁止合伙投资人再加入其他合伙投资。
4. 禁止合伙投资人与本合伙投资签订合同。
5. 如合伙投资人违反上述各条，应按合伙投资实际损失赔偿。具体为： 劝阻不听者可由全体合伙投资人决定除名。
第九条 合伙投资的终止及终止后的事项
1. 合伙投资因以下事由之一得终止：
① 合伙投资期届满;
② 全体合伙投资人同意终止合伙投资关系;
③ 合伙投资事业完成或不能完成;
④ 合伙投资事业违反法律被撤销;
⑤ 法院根据有关当事人请求判决解散。
2. 合伙投资终止后的事项：
① 即行推举清算人，并邀请____________中间人(或公证员)参与清算;
② 清算后如有盈余，则按收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配剩余财产的顺序进行。固定资产和不可分物，可作价卖给合伙投资人或第三人，其价款参与分配;
③ 清算后如有亏损，不论合伙投资人出资多少，先以合伙投资共同财产偿还，合伙投资财产不足清偿的部分，由合伙投资人按出资比例承担。
第十条 纠纷的解决合伙投资人之间如发生纠纷，应共同协商，本着有利于合伙投资事业发展的原则予以解决。如协商不成，可以诉诸法院。
第十一条 本合同自订立并报经工商行政管理机关批准之日起生效并开始营业。
第十二条 本合同如有未尽事宜，应由合伙投资人集体讨论补充或修改。补充和修改的内容与本合同具有同等效力。
第十三条 其他
第十四条 本合同正本一式____份，合伙投资人各执一份，送____各存一份。
合伙投资人：____________合伙投资人：____________
签约时间____年____月____日
多人合伙经营协议书范本二立本协议当事人：
甲方：
乙方：
丙方：
目 录
第一章、总则：
第二章、机构的设置和职责分工
第三章、费用的分担
第四章、会计财务制度
第五章、房屋的分配
第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式
第七章、土地竟买：
第八章、工程前期：
第九章、工程营造：
第十章、房屋销售：
第十一章、竣工材料报批：
第十二章、工程保修：
第十三章 物业管理
第十四章 本协议的变更和终止
第十五章、违约责任
第十六章、合同管理
第十七章、其他约定事项
第一章、总则
1.1 根据青岛市国土资源和房屋管理局等单位的青国土资房(预)告字[200×]×号储备国有土地使用权拍卖预告的规定，青岛市国土资源和房屋管理局定于200×年×月×日公开拍卖×宗储备国有土地使用权。经本协议本协议当事人当事人(以下简称本协议当事人)充分协商，本协议当事人决定联合参加青岛市×区×路×号地块(以下简称×号地块)的竟买，拍买购得宁夏路×号地块后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。
1.2 项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。
1.3 土地竟买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造(本协议当事人按整楼座取得房屋的除外)、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。分得房屋的销售由本协议当事人自行负责。
1.4 本协议当事人通过联合竟买的方式取得合作项目的土地。
1.5 本协议当事人通过竟买方式竞得开发土地，实行土地按份共有。根据经审批的施工图分配房屋。按照各自分得的房屋，分别办理《商品房预售许可证》，本协议当事人各自销售其分得的房屋。
1.6 合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。
1.7 根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。
第二章、机构的设置和职责分工
2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立“ ”项目部(以下简称项目部)，项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。
2.2 项目部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。
项目部的职责：
全权负责和决定合作项目的一切事宜。
项目部的议事规则：
项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定，达不成一致的，按每方缴纳竟买保证金数额比例予以表决，其重要事项按占竟买保证金数额的三分之二方的意见办理，一般事项按占竟买保证金数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分，届时由工程部另行确定。
经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。
副经理的职责：副经理协助总经理的工作。
2.3 综合部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。综合部设经理 人。
综合部的职责：
综合部经理的职责：
2.4 工程前期部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程前期部设经理 人。
综合部的职责：
综合部经理的职责：
2.5 工程部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程部设经理 人。
工程部的职责：
工程部经理的职责：
2.6 销售部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。销售部设经理 人，销售部经理的人选由项目部决定。
销售部的职责：
销售部经理的职责：
2.7 财务部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。财务部设经理 人。
财务部的职责：
财务部经理的职责：
2.8 工程予决算部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程予决算部设经理 人。
工程予决算部的职责：
工程予决算部经理的职责：
第三章、费用的分担
3.1 合作项目的配套费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。
本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。
3.2工程款在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。如本合同当事人是按整楼座取得房屋的，房屋工程价款、税费由各自负担。
本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。
3.3 合作项目发生的竟买保证金、拍卖佣金、出土出让金、行政性事业性收费，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。
3.4 项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。
3.5 售楼处的建造费用和售楼处经理的工资，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊，分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊，房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。
3.6 项目部下设各部实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额，届时由项目部确定。
3.7 本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。
3.8 除销售部经理外，其他销售人员的工资、福利、保险以及在销售工程中发生的全部费用均由派出方负担。
3.9 本协议项下合作项目的贷款利息按比例予以分摊。
3.10 项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用, 在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。
第四章、会计财务制度
4.1 合作项目所涉的会计、税务各自进帐，分别处理。
4.2 合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留不少于两方法定代表人的印鉴。资金的支出由项目部书面决定后，由财务部实施。
4.3 主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。
4.4 财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。
4.5 通过银行贷款解决合作项目建设资金的，不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款，本协议其他当事人应为此提供有效担保。
4.6
第五章 房屋的分配
施工图通过审批后，由项目部确定分房方案。协商不成的，由项目部根据本协议当事人缴纳竟买保证金的比例，将房屋划分为若干份，通过抓阉的方式分配房屋。任何一方拒绝抓阉的，视为拒绝抓阉一方接收本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋。
第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式6.1 竟买保证金的缴纳日期按7.4项办理。
6.2 拍卖机构佣金的缴纳日期按7.5项办理。
6.3 土地出让金的缴纳日期按7.8项办理。
6.4 竟买土地不成的,其竟买保证金的退还按7.6项办理。
6.5 工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人支付。
6.6 合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定各自缴纳。
6.7 项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳。
6.8 根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。
6.9 根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。
6.10根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。
6.11 其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。
第七章、土地竟买：
7.1 本次拍卖会及本协议当事人共同拟竟买的地块的简介：
根据《青岛市储备国有土地使用权拍卖公告》青土资房告字[200×]×号，200×年×月×日，青岛市国土资源和房屋管理局等单位将在青岛市房地产交易中心(巫峡路9-11号)五楼拍卖厅举行青岛市储备国有土地使用权出让拍卖会。本协议当事人决定参加上述×号拍卖地块的竟买。
7.2 1号地块的基本情况和规划设计主要指标
1. 地块位置:
2. 地块总面积:
3. 土地用途：
4. 土地面积:
5. 容积率：
6. 建筑密度：
7、 绿地率：
8. 规划建筑面积：
7.3 本协议当事人一致同意，竟买×号地块的楼面地价的竟买应价不超过人民币 元/平方米。
7.4 竟买保证金人民币 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保证金应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前支付给出资最多的一方，由其代本协议其他当事人转交青岛市国土资源和房屋管理局。
7.5 拍卖机构的佣金，在拍卖机构规定日期的×日前向出资最多的一方支付，由其代本协议其他当事人缴纳。本协议当事人按竟买保证金的比例分摊拍卖佣金。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按照每方分得房屋的确权面积具实结算。
7.6 土地竟买的有关手续，由出资最多的一方负责办理。竟买不成的，应在拍卖机构退还保证金到帐后×日内退还本协议当事人。
7.7 每方派员一名参加拍卖会，由出资最多的一方派员负责举牌。竟买成交的，由负责举牌人签署成交确认书和拍卖笔录。
7.8 拍卖成交后,本协议当事人最迟应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前备齐土地出让金,并通过出资最多的一方转交青岛市国土资源和房屋管理局。
7.9 《国有土地使用权出让合同》由出资最多的一方代本协议当事人签订。
7.10 拍卖成交后至《国有土地出让合同》签订前，任何一方毁约导致其他方将竞得土地再行拍卖的，违约方应支付前次委托方和本协议当事人的佣金，如再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，违约方负责补足差额。
7.11 应价超过7.3项约定的，其他本协议当事人有权予以追认，也有权单方终止本协议。选择终止本协议的，负责举牌的一方，应在拍卖结束后三日内退还其支付的保证金。
7.12 除竟买不成的，任何一方已支付的竟买保证金和佣金不再退还。
7.13 竟买不成的，除4.9项外,本协议的其他条款自动失效。
第八章、工程前期：
8.1 合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策，工程前期部具体负责经办,本协议当事人应予以积极协助。
8.2 工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项：
1、报批建设项目的立项和可行性研究报告
2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案;
3、规划设计单位招标(或确定规划设计单位)，签订《规划设计合同》;
4、规划方案设计和规划方案的报批;
5、申领《建设用地规划许可证》;
6、建筑设计单位招标(或确定建筑设计单位)，签订《建筑设计合同》;
7、方案设计和施工图的审批;
8、申领《建设工程规划许可证》;
9、施工单位招标(或确定施工单位)，签订《建设工程施工合同》;
10、监理单位招标(或确定监理单位)，签订《工程监理合同》;
11、委托质检工作;
12、申办开工计划和《施工许可证》;
13、办理规划验线，开发项目开工。
8.3 办理上述事项向有关部门缴纳的相关费用,本协议当事人应在缴纳费用的×日前支付给财务部。
第九章、工程营造
9.1 合作项目工程施工单位的选择，应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。未经其他本协议当事人协商一致，本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。
9.2 合作项目工程的监理单位的选择，通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。
9.3 《建设工程施工合同》应具备下列条款：
1、工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式：
2、工程材料由施工单位总包，未经本协议当事人协商一致，任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。
9.4 工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。
9.5 工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。
9.6 工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。……
第十章、 房屋销售：
10.1 根据本协议当事人分得的房屋,分别办理《商品房预售许可证》。
10.2 分得的房屋由本协议当事人独自派员销售。以各自的名义分别与购房的业主签订商品房买卖合同，各自出具收款收据。收取的购房款进合作项目设立的独立帐户。
10.3 售楼处房屋建设费用、营销费用、购置办公家具和销售部经理的工资按分得的房屋的面积分摊。待工程竣工测绘后，按确权的建筑面积据实决算。
本条约定的售楼处房屋建设费用是指建设售楼处发生的土建和安装费用。
本条约定的营销费用是指为销售房屋通过媒体进行广告宣传所发生的费用。
10.4 房屋的销售采用统一的《商品房买卖合同》文本。《商品房买卖合同》文本的起草由合作项目聘任的法律顾问负责。
10.5 本协议当事人选派的销售人员，应经过培训后方能上岗。
10.6 本协议当事人选派的销售人员应服从销售部经理的管理。
第十章、竣工验收和竣工材料的报批：
11.1 工程的竣工验收工作,由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合。……。
第十二章、工程保修：
12.1 房屋交付后,其保修单位的确定由本协议当事人协商的方式确定。协商不成的，由出价最低的一方承担，或由本协议当事人共同委托第三人承担。
12.2 房屋的保修金按工程结算值的 %计算，每方按实际分得的房屋面积予以分摊。除工程出现严重质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。
12.3 保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。
12.4 工程保修金在工程保修合同签订时一次付清。
12.5 保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任。如一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。
第十三章 物业管理
13.1 房屋交付后,实行统一的物业管理。
13.2 物业管理单位的确定，由本协议当事人协商一致的方式确定。协商不成的，本协议当事人共同委托其他的物业管理单位，并与之签订物业管理合同。
第十四章 本协议的变更和终止
14.1 经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。
14.2未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。
14.3 竟买土地被有关部门收回的，本协议自动终止。
14.4 因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。
第十五章、违约责任
15.1 任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的,每逾期1日,按应交金额的׉支付违约金。
15.2 任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的，逾期超过30日，视为违约方放弃本协议的一切权利和权益。其已支付的费用作为违约金。违约方已交的费用不足以赔偿其他守约方损失的，违约方应足额赔偿其他方的全部损失。15.3 财务人员未经项目部同意擅自支付费用的，由派出单位按实际支付费用的×倍承担违约责任。……。
第十六章、合同管理
16.1 合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发，由本协议当事人共同聘请法律顾问。
16.2 合同的洽谈根据合同所涉内容，由项目部牵头，所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目部行使。
16.3 本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。
16.4 洽谈部门在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况;验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格;审查人是否具有权、是否超越权限和期限及其真实性;审查对方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。
16.5 洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、 往来函件等。
16.6 合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼
16.7 各类合同统一由综合部专人负责管理,综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。
16.8 土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。
第十七章、其他约定事项
17.1 合作项目完成后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金按比例分配。
17.2 本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。
17.3 本协议签订后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。
17.4 履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
17.5 本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。
17.6 本协议书一式 份，其中正本 份、副本 份。正本本协议当事人各方各执 份，副本各方各执 份。每份协议书均具有同等法律效力。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
法定代表人(签字)： 法定代表人(签字)：
委托人： 委托人：
联系电话： 联系电话：
丙方：
法定代表人(签字)：
委托人：
联系电话：
多人合伙经营协议书范本三合伙投资人：____________
姓名________，性别____，年龄________，住址________________。
合伙投资人：____________
姓名________，性别____，年龄________，住址________________
合伙投资人：____________
姓名________，性别____，年龄________，住址________________。
双方本着互利互惠、共同发展的原则，经充分协商，一致决定联合出资共同经营___公司(企业)(以下简称公司)，特订立本协议。
第一条 合伙投资宗旨 ：
第二条 合伙投资经营项目和范围：
第三条 合伙投资期限
合伙投资期限为________年，自________年____月____日起，至________年________日止。
第四条 出资额、方式
1、 合伙投资人___________ 以____________方式出资，计人民币____________元。
2、 合伙投资人___________ 以____________方式出资，计人民币____________元。
3、 合伙投资人___________ 以____________方式出资，计人民币____________元。
4、合伙投资人的出资，于____________年________月________日以前交齐，逾期不交或未交齐的，应对应交未交金额数计付银行利息并赔偿由此造成的损失。
5.本合伙投资出资共计人民币____________元。合伙投资期间各合伙投资人的出资为共有财产，不得随意请求分割，合伙投资终止后，各合伙投资人的出资仍为个人所有，至时予以返还。
6. 资金增减由 决定，并报请 协商，根据资金增减合理调整本协议有关分配比例的规定。
7. 财产为全体成员所共有，任何一方不经全体联营成员一致通过，不得处分 的全部或任何部分财产、资产、权益和债务。
第五条 盈余分配与债务承担
1.盈余分配，以________为依据，按比例分配。
2.债务承担：合伙投资债务先由合伙投资财产偿还，合伙投资财产不足清偿时，以各合伙投资人的____________为据，按比例承担。
第六条 入伙、退伙，出资的转让
1.入伙：①需承认本合同;②需经全体合伙投资人同意;③执行合同规定的权利义务。
2.退伙：①需有正当理由方可退伙;②不得在合伙投资不利时退伙;③退伙需提前________月告知其他合伙投资人并经全体合伙投资人同意;④退伙后以退伙时的财产状况进行结算，不论何种方式出资，均以金钱结算;⑤未经合同人同意而自行退伙给合伙投资造成损失的，应进行赔偿。
3.出资的转让：允许合伙投资人转让自己的出资。转让时合伙投资人有优先受让权，如转让合伙投资人以外的第三人，第三人按入伙对待，否则以退伙对待转让人。
第七条 合伙投资负责人及其他合伙投资人的权利
1.____________为合伙投资负责人。其权限是：①对外开展业务，订立合同;②对合伙投资事业进行日常管理;③出售合伙投资的产品(货物)，购进常用货物;④支付合伙投资债务;⑤____________。2.其他合伙投资人的权利：①参予合伙投资事业的管理;②听取合伙投资负责人开展业务情况的报告;检查合伙投资帐册及经营情况;④共同决定合伙投资重大事项。
2. 经营管理：
由出资各方派人共同经营管理。公司的经营方针，重大决策(包括生产销售计划、利润分配、提留比例、人事任免等)采取 一致通过的原则。
设经营管理机构，负责公司的日常经营管理工作，经营管理机构设经理一人，由____担任，副经理____人，由____担任，任期____年。
(合伙投资名称)的主管会计由____担任。(合伙投资名称)的财务会计帐目受 监督检查。
第八条 禁止行为及违约责任
1. 未经全体合伙投资人同意，禁止任何合伙投资人私自以合伙投资名义进行业务活动;如其业务获得利益归合伙投资，造成损失按实际损失赔偿。
2. .禁止合伙投资人经营与合伙投资竞争的业务。
3. .禁止合伙投资人再加入其他合伙投资。
4. 禁止合伙投资人与本合伙投资签订合同。
5. 如合伙投资人违反上述各条，应按合伙投资实际损失赔偿。具体为： 劝阻不听者可由全体合伙投资人决定除名。
第九条 合伙投资的终止及终止后的事项
1. 合伙投资因以下事由之一得终止：
① 合伙投资期届满;
② 全体合伙投资人同意终止合伙投资关系;
③ 合伙投资事业完成或不能完成;
④ 合伙投资事业违反法律被撤销;
⑤ 法院根据有关当事人请求判决解散。
2. 合伙投资终止后的事项：
① 即行推举清算人，并邀请____________中间人(或公证员)参与清算;
② 清算后如有盈余，则按收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配剩余财产的顺序进行。固定资产和不可分物，可作价卖给合伙投资人或第三人，其价款参与分配;
③ 清算后如有亏损，不论合伙投资人出资多少，先以合伙投资共同财产偿还，合伙投资财产不足清偿的部分，由合伙投资人按出资比例承担。
第十条 纠纷的解决合伙投资人之间如发生纠纷，应共同协商，本着有利于合伙投资事业发展的原则予以解决。如协商不成，可以诉诸法院。
第十一条 本合同自订立并报经工商行政管理机关批准之日起生效并开始营业。
第十二条 本合同如有未尽事宜，应由合伙投资人集体讨论补充或修改。补充和修改的内容与本合同具有同等效力。
第十三条 其他
第十四条 本合同正本一式____份，合伙投资人各执一份，送____各存一份。
合伙投资人：____________
合伙投资人：____________
房地产开发投资协议范文第2篇
关键词：房协四年
点评：福州市房地产协会成立于1986年10月，至今已有四年，房协四年的工作，“服务改革，交流协调，推动房地产业发展。”是最好的注解。
1997年福州市房地产协会第三次会员代表大会
关键词：房协十年
点评：协会以服务为宗旨，特别在交流经验、行业协调、经济协作、调查研究、信息交流、培训人才、组织考察、咨询服务等方面，做了大量的工作，较好地发挥了桥梁纽带作用。
1998召开市房协98年首次理事会议
关键词：98年首次理事会议
点评：住房制度改革是“热点”“难点”问题，协会组织有关部门领导、专家等进行理论与实践紧密结合的研讨会，旨在促进行业的健康理性发展。
2000年住宅产业化与品牌战略研讨会议
关键词：住宅产业化品牌化
点评：1998年至今，住宅建设已成为国民经济新的增长点及消费热点，住宅产业现代化已从施工领域、科技领域登上了国民经济的重要产业的舞台，在此背景下，研究住宅产业现代化的发展态势及特征显得尤为重要。
国内家电等消费品市场已有一批大众公认的品牌，而住宅作为人们的第一大消费品，房地产作为我国的一大支柱产业，迄今为止尚未出现一个全国知名的品牌，创立一个广为人知的地产品牌似乎未被开发商所意识到。尽管创立房地产品牌的过程十分艰难，但它所带来的效益回报也是十分巨大的。付出与收获成正比。房地产品牌是到了该立的时候了。
2001年召开福州房地产市场走势研讨会
关键词：市场走势
点评：房地产市场是由房价、政策、新盘、版块、二手房、商业地产、品牌、营销手段等方方面面构成的，只有认真研究它们，才能知晓市场的走势究竟如何。
2002年市房协上半年工作动态会议
关键词：开展行业调研与理论调研活动
点评：上半年房协围绕行业发展，进一步开展房地产市场的调研工作，在进行社会调查的基础上，还撰写了一份“榕城楼市前景看好”的总体需求的调查报告，更好在为房地产开发企业提供准确的经营决策依据。
2002年协会召开会刊座谈会
关键词：《福州房地产》
为进一步办好我市房地产业的“窗口”与舆论刊物，12月7日，市房协召开了会刊编辑、读者与通讯员座谈会。座谈会内容丰富，形式活跃。会议有漫谈，插话，也有研究、探讨和争论，既有对办刊情况的介绍，也有对刊物的评价反映和希望要求，与会人员从多角度思考问题，研究对策，探索创新。
点评：《福州房地产》自创刊以来，以贴近百姓话题、报道地产先机、服务企业为宗旨，为消费者、开发商搭建了一个很好的交流平台。座淡会的召开，就是为了促进刊物自身的发展，进一步扩大宣传覆盖面，更好地为大众服务。
2002年召开第三届房协理事会议
关键词：年度工作回顾
点评：2002年是我国加入WTO的第一年，也是实施“十五”计划的关键一年。在这一年里，福州市房地产协会在福州市房管局、福州市社团办以及省房协等部门的关心指导下，在广大会员单位的大力支持和积极参与下，继续秉承协会的办会宗旨，坚持双向服务，较好地发挥了行业协会的桥梁和纽带作用。对推动全行业的经济发展和技术进步做出了应有的贡献。
2003市房协年度工作要点会议
关键词：年度工作要点
点评：2003年福州房协的指导思想是，以服务全面建设小康社会为目标，紧紧围绕福州房地产业改革与发展，充分发挥行业协会在维护企业合法权益和行业公平竞争、促进行业发展与沟通会员与政府及其他社会组织的桥梁作用，与时俱进，开拓创新，切切实实为企业和会员办好事、办实事。
2004年房协举办“福州房地产开发经营热点法律讲座”
关键词：房地产法律讲座
点评：房地产管理、土地管理、拆迁法、招投标法等有关法律知识对房地产开发者们来说，是相对簿弱的环节，市房协组织这方面的讲座，与会会员普遍反映受益匪浅。
2004年市房协召开二手房走势研讨会
关键词：二手房走势
点评：二手房作为楼市的一个重要组成部分，分析其销售、成交数量、价格、供求特征对今后楼市的需求走势有着极其重要的作用。
2004年市房协召开四届二次理事会议
关键词：宏观调控
点评：宏观调控对我市房地产市场产生了深刻的影响，如何理性应对，让行业朝着健康、稳定的方向发展是今后工作的重点。
2004年市房协召开第三季度会长办公会议
关键词：诚信经营优秀经理
点评：随着房地产业的日益发展，广大开发商都认识到了诚信经营的重要性，一批优秀经理也随之浮出水面，市房协及时在会上研究并推荐上报省房协2003－2004年度福建省房地产开发经营“诚信企业” “优秀经理”名单，对维护行业健康发展有着重要的意义。
2004年市房协举办房地产市场形势专题讲座
关键词：市场形势
点评：此次活动加深了企业对宏观调控政策及我市房地产市场运行情况的了解，受到与会者的好评。
2005年市房协召开四届五次会长办公会议
关键词：总结世贸集团精装修房建设经验
点评：世贸集团的世贸外滩花园是我市精装修房发展的一个里程碑，通过这次会议总结了其建设经验，将对我市精装修房的发展起到了很大帮助。
2006年市房协举办“城市中心地产发展”专家对话会
关键词：投资置业
点评：本次对话会旨在倡导“到城市中心投资置业”，侧重宣传城市中心项目的优良环境、配置设施、便利生活以及高素质区域建设，引导城市中心地产的投资置业，不断培育全新投资的职业观念。
2006年市房协举办房产新政暨有关法律知识专题讲座
关键词：房产新政法律知识
点评：本次活动旨在帮助会员企业进一步理解贯彻国家对房地产调控的各项方针、政策和措施以及有关的法律法规，研判新形势，增强开发商投资的信心。
2006年市房协举办房地产税收政策专题讲座
房地产开发投资协议范文第3篇
一、团购的定义
商品住房团购（也称团体购买或集体采购），是指一定数量的购房消费者，由相关媒体或街道社区等组织，通过招标采购或与房地产开发企业协商谈判等方式，以低于市场成交价格购买商品住房的行为。
积极利用拆迁安置补偿资金公开采（团）购普通商品住房，用于拆迁改造中产权调换的拆迁安置，以加快拆迁进程，更好地保障被拆迁人的权益。
二、团购的组织
（一）市广播电视总台、“新闻网”等相关媒体或街道社区等组织（以下简称“团购组织单位”），可通过广播、电视、报刊、网络等渠道《团购公约》，发起团购活动。拟购买第一套自住性或第二套改善性住房的购房消费者需团购商品住房，响应《团购公约》的，可报名参加团购活动，并委托授权团购组织单位通过公开招标、竞争性谈判、协商谈判等方式与房地产开发企业达成团购协议，签订《商品住房团购协议书》。
（二）团购组织单位应当在制定商品住房《团购公约》，并报市工商局审查备案后，方可组织团购活动。《团购公约》应明确团购参与条件、团购程序、选房规则、购房款交缴与监管、风险承担、退出机制、交验房办法、委托授权团购组织单位的权限和范围等。在公开招标、竞争性谈判、协商谈判前，团购组织单位应充分听取参团成员的意见，维护大多数人的利益。参与团购的购房消费者有权就拟购买商品住房的户型、面积、价位、装修标准、附属设施、功能配套等发表意见，必要时可采用表决的方式决定有关事项。
三、开发项目的团售条件
拟通过团购出售商品住房的房地产开发企业其开发项目，应当取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，且经验收完成基础施工后，方可进行开发项目团售宣传推介、参与团购投标、竞争性谈判、协商谈判和签订《商品住房团购协议书》。
鼓励房地产开发企业开展商品住房团售营销。
四、团购住房的销售管理
团购商品住房应严格执行国家支持自住性和改善性住房消费，遏制投机投资性住房消费的差别化税收、信贷政策，并按照有关商品房销售管理的法规加强销售管理。
（一）《商品住房团购协议书》自签订之日起10日内，团购（售）双方应持《团购公约》、《商品住房团购协议书》、参团购房人名单及清册、委托书、身份证明等材料，向市房管局办理《商品住房团购协议书》登记备案。市房管局应将商品住房团购的相关信息在“网上房地产”网站进行公示。
（二）对已签订《商品住房团购协议书》的开发项目，房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应在预售方案中载明清楚；取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应根据《商品住房团购协议书》的约定和购房清册，按照《市商品房销售合同网上登记备案管理办法》的规定，与参团购房人签订《商品房买卖合同》。
（三）签订《商品房买卖合同》和办理《商品房买卖合同》网上登记备案后，预购人（参团购房人）转让商品房的，应当申请房屋转移登记并领取房屋权属证书后，方可上市交易；禁止预购人（参团购房人）将购买的未竣工预售商品房再行转让。
五、团购资金的管理
商品住房团购资金应由购房人承担，严禁利用单位或财政性资金（基金）购买商品住房。团售商品住房的开发项目，在未取得《商品房预售许可证》前，原则上不得收取任何形式的预订款，但《商品住房团购协议书》约定需支付团购订金或购房价款的，参团购房人可按照《商品住房团购协议书》规定缴款。参团购房人缴存的购房资金应按照《团购公约》规定的资金监管方式监管，或通过设立银行、房地产开发企业、团购组织单位三方共管账户的方式监管；按照《商品住房团购协议书》的约定或工程进度支（拨）付资金。资金依约支（拨）付到位后，房地产开发企业须向每个参团购房人开具发票。
六、团购工作的监管
房地产开发投资协议范文第4篇
关键词：合作开发房地产合同；土地使用权转让合同
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02
案例：被告余江、张全、刘胜三人合伙投资在县城正大街原老百货公司地段从事房地产开发，并挂靠城建公司的资质，与原告尤锡签订《换房协议》，由原告尤锡提供私有的三间门面房及房产证交被告开发建房，建成后的楼房门面房三间（含第二层）作为置换，归原告所有。交付房屋及房产证时，原告给被告补偿费20万元人民币。除此之外原告不承担任何费用。原告缴纳了土地出让金和税费，县人民政府行文对该原划拨的土地变更为出让土地。现因合同履行意见不统一引讼。
评析：原、被告之间均签订了《换房协议》，其意思表示是原告以自有房屋作为投资，与被告合作开发地产，待开发完成后，原告获得《换房协议》中约定的房屋。事实上，原告的房屋在交付被告后，必然要进行拆除重建，因此原告实际投入的是房屋所有的土地使用权。但案例中当事人认为《换房协议》是以房换房的置换合同。根据最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议为合作开发房地产合同。上述案例从形式上看，即是以土地使用权作为共同投资、共享利润的合同，符合合作开发房地产合同的形式要件。但仔细分析案例中《换房协议》的具体约定：在尤锡与城建公司签订的《换房协议》第一条约定：“置换方式：三间旧房换三间新房（南往北第一至第三间一至二层门面房）。底层建筑面积为9.9米，中到中×14米中到中×2层（三楼以上的楼梯不占乙方面积）。”上述特点是：原告将土地使用权交由被告开发使用后，不参与被告的开发工程，不承担开发的风险，只收取《换房协议》中协商约定一致的位置、面积的房屋。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。故本案案由应认定为土地使用权转让合同纠纷。
一、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的认定
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》司法解释第24条规定，合作开发房地产合同约定提供推断使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的关键就是提供土地使用权的当事人（出地方）不承担风险，只收取固定利益的判定，具体分析如下：
1.关于“共担风险”的确定
合作方尤其是以土地使用权作为出资的一方是否共同承担风险是判定该合作开发房地产合同是否为土地使用权转让合同的关键。首先，何谓“风险”。合作开发房地产合同中需共同分担的风险，是指合作开发房地产合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。这里共同分担的风险应该为经营风险，主要是指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。其次，如何判定合作开发房地产合同中是否体现“共担风险”原则的条款呢？在合作开发房地产合同中仅约定提供土地使用权的一方的固定利益分配，未约定风险分担的，这样的约定是否可以视为提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益呢？笔者认为，在实践中不宜一概认定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只获取固定利益，而应该以合同双方当事人之间的权利义务的实质内容作为判断。即只要合同的实质内容表现为提供土地使用权的一方获取固定利益，而不承担经营风险，尽管合同中没有明确约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，也应该认定该方当事人不承担风险。
2.“固定利益”的理解与确定
《解释》第24条规定的固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。因此固定利益应该具有以下特征：（1）可以是确定的、不变的利益。即，不论合同能否实际履行，合同履行的程度如何，该利益是可以确定的，并且经确定后是不发生变化的。（2）可以表现为货币，但不以货币为限。在通常情况下固定利益表现为货币，但并不以货币为限。可以是固定数量的货币，也可以固定数量的房屋，还可以是固定数量的货币和固定房屋的混合，甚至可以是租赁或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面积固定的房屋，均可认定是固定利益。
二、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的效力判定
1.以划拨土地使用权作为合作条件的法律效力的认定
划拨土地的取得是无偿的，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规对划拨土地使用权的处分设置了很多限制性条件。如《城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但随着商品经济的发展和土地市场的繁荣，划拨土地使用权转让的情形非常普遍，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十六条规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。本文案例存在这种情况，原告投入的房屋所使用的土地为划拨的土地，但在前，均已经光山县人民政府批准取得出让土地使用权证书，故依照上述最高院司法解释，应当认定《换房协议》有效。
2.以出让方式取得的土地使用权作为合作条件的法律效力的认定
根据法律规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。那么，未取得土地使用权证书或者未达到25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力如何认定呢。笔者认为，《城市房地产管理法》作为行政性规范性法律文件，其三十九条的立法本意是规范房地产经营行为，是对“炒地”行为的限制，并非针对土地使用权转让合同的效力。未取得土地使用权证书就转让土地使用权的行为应当认定为“无权处分”，是效力待定的行为，在前，当事人取得了土地使用权，就应当认定为合同有效。转让的土地使用权未达25%的投资开发条件应当属于合同标的物的瑕疵，不影响土地使用权转让合同的效力，这类合同应当是有效的。
三、合作开发房地产合同转性为土地使用权转让合同与房屋拆迁安置补偿合同、房屋置换合同的区别
本文案例是合作开发房地产合同转性为土地使用权转让合同，但当事人认为是房屋置换合同，还有的理论认为是房屋拆迁安置补偿协议。那么这些合同之间有什么区别呢？
房地产开发投资协议范文第5篇
委托人：方中群，该公司工作人员
委托人：徐皎，上海市沪二律师事务所律师
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海海星供销商业有限公司（原上海海星供销商业总公司），住所地：上海市闵行区莘浜路153号法定代表人：张士文，董事长
委托人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师
上诉人上海华轻投资开发有限公司因房屋租赁合同一案，不服上海市闵行区人民法院（1999）闵民初字第3854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2000年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人上海华轻投资开发有限公司的委托人方中群、徐皎，被上诉人上海海星供销商业有限公司的委托人诸顺民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1998年8月27日上海海星供销商业有限公司与上海华轻投资开发有限公司（以下分别简称“海星公司”及“华轻公司”）签订《溢发商城租赁协议书》一份。约定：由海星公司将座落于闵行区莘庄镇莘浜路69号的上海溢发商城（建筑面积10，438.61平方来），包括现有的水、电设施、电话3门、自动扶梯2台、货梯1台租赁给华轻公司依法经营以轻纺为主的商品；租赁期限为10年（自1998年9月1日起至2008年8月31日止）；租金前3年每年为2，000，000元；租金结算方式，每年分2次结算，每半年结算1次，先付后用；华轻公司不得拖欠，租金超过10天至30天的，如有发生必须加计拖欠额的10％赔偿，依此类推；租金正式起算日期自1998年12月1日起；商城的房屋由海星公司办理保险，并负责房屋的正常维修；如海星公司单方无故终止协议，必须另赔偿华轻公司在商城的一切经济损失；华轻公司拖欠租金累计3个月以上的，除赔偿海星公司违约金外，海星公司有权终止合同，收回房屋。合同签订后，海星公司按约向华轻公司提供了上述商城，华轻公司按约向海星公司交付1998年12月1日至1999年5月31日的租金人民币1，000，000元，但于1999年6月1日，仅交付租金人民币250，000元，余款750，000元至今未付。海星公司经催讨未果，故诉来法院要求解除与华轻公司签订的《溢发商城租赁协议书》，由华轻公司给付拖欠租金人民币750，000元，偿付违约金人民币375，000元。诉讼中，海星公司将要求给付租金变更为人民币1，416，666.67元。华轻公司辩称，海星公司在出租商场前，故意隐瞒该商场严重漏水的事实，又在前承租人诉讼判决尚未发生法律效力的上诉期限内与其签订上述租赁协议，具有欺诈性，致协议无效，故其不应按上述协议约定的租金支付，其合理年租金应为600，000元，故提起反诉，要求海星公司返还其多付的租金650，000元、赔偿装修费损失1，140，000元、赔偿海星公司搭建临时房而影响其经营损失183，300元，赔偿因漏水给他人造成违约的赔偿金300，000元，赔偿因漏水而赔偿他人的损失费151，328元，赔偿漏水而无法出租的经济损失119，900元，合计2，544，528元。诉讼中，华轻公司放弃要求赔偿因漏水而赔偿他人的损失费计151，328元。海星公司则不同意华轻公司的反诉请求。
另查明，华轻公司承租的上述商场的产权人为上海海星供销商业总公司，该公司于1999年4月13日变更为上海海星供销商业有限公司。1996年12月26日，上海海星供销商业总公司已取得由上海市房屋土地管理局核发的沪房地闵字（1996）第002125号《上海市房地产权证》。
1998年12月8日，海星公司（作为甲方）与华轻公司（作为乙方）、上海申鑫物业有限公司（作为丙方）签订《为解决溢发商城漏水问题协商纪要》一份。约定：为解决好溢发商城二楼漏水问题，确保商城房屋及商品不受损失，确保商城内承租户的正常营业，经三方会议协商，以明确管理责任、赔偿责任及修理责任，把防患工作落到实处，特签订纪要如下：一、报修顺序。商城发现漏水，先由乙方向甲方报修，由甲方派员到现场察看，分析漏水原因。凡属因三楼以上居民违章搭建、任意改变管道用途、管道堵塞等人为造成的，由甲方通知丙方到场，经察看认可后，按责任进行解决。二、责任范围。1.属正常性房顶渗漏，由甲方负责维修，在修理时由丙方配合清除房顶堆放物。2.凡属居民违章搭建、扩建、任意改变落水管为排污管用途、管道堵塞等人为造成的漏水，均由丙方全权负责追究具体肇事者及责任人的修复及赔偿责任，否则将由丙方承担。3.不管何种原因漏水，乙方如不报，未经甲、丙方到现场察看认可并自行修复的，均由乙方自负责任。乙方报修，甲丙方应在当天内安排检查确认。
1999年4至8月，华轻公司因商场漏水等原因先后9次向海星公司进行报修，海星公司修理了7次，但对1999年7至8月的两次报修，因租金问题尚未解决，而未予修理。
审理中，华轻公司向法院提供（1997）沪一中民初字第419号上海市第一中级人民法院民事判决书，该判决书认为，海星公司将其所有的莘庄镇莘浜路69号溢发商场1？2层出租给申晶公司，所签订的《租赁协议》、《付款协议》、《补充协议》均合法有效。鉴于双方均表示不在继续履行租赁协议，故应予解除租赁协议。该院确认申晶公司应承付2个月租金计人民币400，000元及电话费、电费等合计人民币32，864.40元。而出租人海星公司未按约及时修复租赁的房屋致使房屋发生漏水等事故，造成申晶公司的财产损失，海星公司应承担赔偿责任。华轻公司另提供其于1999年3月30日与上海尚宁实业公司（下称“尚宁公司”）签订的《营业场地租赁协议书》。约定华轻公司将闵行区莘浜路69号二楼西南角近办公室处面积为600平方米的场地交由尚宁公司承租，年租金300，000元，按半年支付，先付后用；租赁期自1999年3月30日至2000年3月29日止。该协议还规定了双方的违约责任：1.尚宁公司未按期交付租金和应承担的水、电费、物业管理费用，逾期一个月交付，除补交外，另要支付每日1％的滞纳金。累计逾期2个月支付的，华轻公司则有权终止协议，押金不退；2.华轻公司在租期内不得无故收回尚宁公司租赁场地，如在租赁期内，华轻公司硬性收回，视作违约处理，并赔偿尚宁公司经济损失；3.双方均严格执行本协议条款，尚宁公司违约所付租金和押金不予退还，华轻公司违约将以双倍的租金赔偿尚宁公司等内容。同年4月5日，尚宁公司按约向华轻公司支付首期租金人民币150，000元。同年4月8日，尚宁公司因上述场地漏水严重，向华轻公司发函，要求中止营业场地租赁协议。同日，双方签订《中止协议书》约定：中止原协议标的，原协议租赁期限，原协议规定租费交付条款，原协议约定的双方权利和义务。从中止理由中已明确责任在华轻公司，华轻公司应承担原协议规定的违约责任。同年10月6日，华轻公司向尚宁公司划款人民币300，000元。华轻公司另向法院提供证人杨蕊、刘晓驹的证言，证实了上述事实。
此外，法院委托上海万隆审计事务所对华轻公司承租的上述商场的装修现值进行审计，结论为上述装修现值为人民币819，202.49元。
原审法院经审理后判决：一、上海海星供销商业总公司与上海华轻投资开发有限公司签订的《溢发商城租赁协议书》于本判决生效后即予以解除。二、上海华轻投资开发有限公司应支付上海海星供销商业有限公司租赁费人民币1，416，666.67元，偿付违约金人民币375，000元。三、上海海星供销商业有限公司应赔偿上海华轻投资开发有限公司装修费损失人民币819，202.49元。上述第二、三条款的履行期限为本判决生效之日起10日内。四、上海华轻投资开发有限公司的其余反诉请求，不予支持。本诉案件受理费人民币18，968.33元，由上海华轻投资开发有限公司负担；反诉案件受理费人民币22，710元，由上海海星供销商业有限公司负担7，324.44元，上海华轻投资开发有限公司负担15，385.56元，审计费人民币35，000元，由上海海星供销商业有限公司负担25，150.95元，上海华轻投资开发有限公司负担9，849.05元。
判决后，华轻公司不服，上诉至本院，诉称，由于被上诉人隐瞒出租房屋严重漏水的情况，在与案外人房租纠纷判决未生效时，就与上诉人签订溢发商城租赁协议书，故该协议是应撤销的合同。此外，由于被上诉人提供的房屋严重漏水，影响上诉人经营出租，上诉人一直向其报修，被上诉人未修好，故上诉人拖欠租金，基于上述被上诉人所出租的房屋之情况，上诉人认为年租金应是60万，故要求撤销租赁合同，被上诉人返还上诉人多支付的房租，赔偿因漏水给他人造成的损失30万元。被上诉人辩称，出租房屋渗漏水的情况，在双方签订协议时，被上诉人就告知过上诉人，被上诉人不存在欺诈行为，而且被上诉人交付上述房屋时，与案外人的房屋租赁纠纷判决书已生效，也不存在可撤销的合同。上诉人提出房屋渗漏水要求维修时，被上诉人也及时作了维修，故不同意上诉人的诉请，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，上诉人华轻公司为租赁本市闵行区莘庄镇莘浜路69号的上海溢发商城与被上诉人海星公司签订的《溢发商城租赁协议书》，是双方真实意思表示，符合法律规定，对签约双方均有约束力。华轻公司未及时支付房屋租金，应承担由此而产生的民事责任，海星公司要求依约解除双方的租赁协议并要求华轻公司支付租金，应予支持。但由于海星公司未按约及时维修所出租的房屋，故对华轻公司欠租的违约金可以减免。又由于海星公司违约未及时修复出租的房屋致使该房屋发生漏水，造成华轻公司转租他人的损失，对此海星公司应承担赔偿损失的民事责任。故对华轻公司要求海星公司承担因漏水给华轻公司造成的直接损失及间接损失合计300，000元，应予支持。华轻公司的其余上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（1999）闵民初字第3854号民事判决的第一、三项，即上海海星供销商业总公司与上海华轻投资开发有限公司签订的《溢发商城租赁协议书》于本判决生效后即予解除。上海海星供销商业有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿上海华轻投资开发有限公司装修费损失人民币819，202.49元。
二、撤销上海市闵行区人民法院（1999）闵民初字第3854号民事判决的第二、四项，即上海华轻投资开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海海星供销商业有限公司租赁费人民币1，416，666.67元，偿付违约金人民币375，000元。上海华轻投资开发有限公司其余反诉请求不予支持。
三、上海华轻投资开发有限公司应于本判决生效后10日内支付上海海星供销商业有限公司租赁费人民币1，416，666.67元。
四、上海海星供销商业有限公司应于本判决生效后10日内偿付上海华轻投资开发有限公司直接损失人民币150，000元，间接损失人民币150，000元。
五、上海华轻投资开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。
一、二审案件受理费人民币83，356.66元，由上诉人负担人民币55，598.89元，被上诉人负担人民币27，757.77元，审计费人民币35，000元，由上诉人负担人民币23，345元，被上诉人负担人民币11，655元。
本判决为终审判决。
审判长 沈松
审判员 盛伟
审判员 鲍松
