房产投资利弊范文第1篇

(一)资产评估机构标准不一

理论上，投资性房地产的公允价值是由熟悉房产的买卖双方之间进行房产买卖的价格。在实务中，这个价格通常是由资产评估机构运用评估技术分析市场信息后确定的。但目前，我国的资产评估机机制尚不完善，资产评估师隶属于财政部门、房地产评估师隶属于建设部门，土地估价师隶属于国土资源部门，这就造成了各部门间对房地产公允价值的评估基准的不同，评估权威性不够高等问题。

(二)监管机制不够健全我国的法律没有对会计舞弊的规范条款，缺乏对舞弊责任的明确规定，对应的处罚机制也不够健全。这使得企业可以利用投资性房地产的公允价值对企业利润进行调整来到达舞弊的目的。我国的国家经济监督机构包括证监会、国家财政部门和审计部门，而它们的监管能力是有限的，一些房地产企业利用这些监管漏洞非法牟利，导致投资性房地产信息的不公允和不公开，严重影响了我国房地产行业的健康发展。

二、完善投资性房地产公允价值计量模式的对策

(一)提高投资性房地产的估值技术为提高对房地产地产估值的准确性，就必须首先明确量化房地产价格的标准。相关标准的制定机构应充分考虑该地的经济发展与人们的平均收入情况，根据相关经济信息，采取部分指标作为其量化尺度。再寻找出相似的房地产后，借鉴资产评估中对企业价值进行评估的方法，根据它们之间的不同制定修正系数，以达到提高估值准确性的目的。另外，相关机构还需建立房地产行业统一的市场信息数据网络和数据库。统一的市场信息数据网和数据库能方便企业获取该地区权威完整的信息，使评估人员有了运用估值技术对投资性房地产进行公允价值评估的依据，保证了结果的客观准确性。

(二)逐步完善准则体系完善的会计准则体系是公允价值计量模式能够得到广泛运用的条件。我国的公允价值计量模式的引入时期较晚，大部分都引用于国外的研究成果，未能有效的与我国的市场经济环境相结合。在制定公允价值运用框架时，应结合我国的国情，充分考虑其可操作性，使会计政策能够真正解决经济中的实际问题。这就要求对计量目标提供明确的阐述，例如，对一般性或偶然性的投资性房地产，应规定是采用当时当笔的交易价格，还是充分竞争的交易方式来作为其公允价值。

房产投资利弊范文第2篇

关键词：房地产；企业融资；房地产信托

引言

从广义上讲，融资也称金融，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。

房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”，中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。

本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。

一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述

我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。

就金融调控政策而言，由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通过加强房地产信贷业务管理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括：

（一）出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

（二）调整商业银行自营性个人住房贷款政策

2005年3月，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

（三）建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品

2005年8月，央行2004年房地产金融报告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

（四）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

2007年7月，建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

（五）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

2007年9月，央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

最值得关注的是2007年，除了落实2003—2006年出台的各项措施外，2007年的宏观调控政策再次强化，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件，使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。

此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色，以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。

二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，尤其是在国家土地大限令过后，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来，房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。

（一）我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析

长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行系统背负了房地产业大量风险。近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有：

1.银行贷款。作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道，造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示，截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比，增长速度却有所下降，主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此，目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。

2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末，中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式，对今后一段时间内房地产企业ipo（首次公开发行股票）以及其他再融资方式加以限制，内容包括暂停受理房地产企业ipo的申请材料、对已上报ipo申请的暂缓审核（排除接近上市的企业），暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案，只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。

3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施，海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐，像摩根士丹利、sun-ref盛阳地产基金、ing地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入，如果控制好风险，对中国房地产业的发展是有益的，一方面，可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。

（二）我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析

我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中，我们可以看出，银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我们的关注。

1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。

2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%，在我国内地个别地区，这一比重，甚至已达80%～95%。由此可以看出，企业对银行资金依赖的严重程度。

（三）我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响

在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响，传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。

1.融资信用风险高度集中，银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。

2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响，房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大，势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境，进而制约整个房地产市场的有序竞争，使房地产企业的发展面临资金瓶颈。

三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议

中国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设；三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。

（一）构建多元合理的房地产企业融资渠道

2008年3月20日，中国房地产业协会了《关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告》，该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议，其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”。报告建议，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，特别是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。

关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道，成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为，可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。

1.房地产信托。房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道，信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前，国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金委托其投资于房地产，将所得按投资额分配。

2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金（real estate investment trusts，缩写后即为reits）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展，出现以后不断完善，在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本，是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。

3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家，其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具，也为房地产企业提供了高效的融资渠道。

4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券（cmbs，commercialmortgage backed securities）属于抵押贷款支持证券（mbs，mortgage backed securities）的一种。根据打包资产的不同，mbs 可分为个人住房抵押贷款支持证券（rmbs ，residential mbs）和商业房地产抵押贷款支持证券，前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式，是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具，这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。

5.其他融资渠道。除以上融资方式外，还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、bot、tot、abs等方式。

综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券。尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业，对其融资提供金融政策倾斜支持。

（二）不断完善房地产企业融资相关法律法规

现行相关法律法规体系在现行的法律法规中，如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例，对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利，造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等，也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信，来骗取信贷资金，造成了资产流失等损失。因此，我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。

（三）继续加强房地产信贷监管完善制度建设

加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设，继续完善房地产抵押登记制度，探索符合国情的房地产保险制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。

（四）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究

要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善我国房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。

结束语

目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是金融调控政策的力度不断加大，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化，传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道，而应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

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房产投资利弊范文第3篇

生活的本质是使人不断地超越自我,而房地产的本质是使人不断超越既定的社会角色和地位。房地产行业作为现代社会中一个较为重要且受到社会广泛关注的行业,与社会的关系是非常密切的。在同社会的关系方面,房地产行业有着与其他行业明显不同的几大特征。首先,在社会公平方面,由于不同群体的住房拥有率和不同收入阶层的住房居住条件都有着明显的差异,房地产行业集中体现着社会的不公平和阶层性。房地产行业明显的体现着社会的分配原则,加深人们对于社会公平问题的理解。其次,在社会政治稳定方面,由于房地产行业对社会就业问题的影响很大,帮助社会解决了很多就业问题,因此要鼓励房地产行业的发展。与房地产相关的就是房子的问题,住房问题是关系到人民生活的根本,房产价格的合理有助于社会购房率的提高,帮助普通民众解决住房问题。可见,房地产行业的一些微小动向甚至会关系到社会的稳定和持续发展。最后,在社会经济发展方面,房地产经纪的持续稳定发展能促进国民经济的持续稳定发展;而房产行业的急速发展可能会导致整个国家经济过热,对国民经济的稳定有重要的消极影响。另外,城市改造和拆迁工程对城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定也有很大的影响[2]。

二、房地产经济发展的现状

房地产市场是指所交易的商品是房地产或房地产权益的市场,交易包括买卖、租赁、抵押等。房地产市场是一个产品差异化的市场,是一般人非经常性参与的市场。房地产市场的交易程序较为复杂,交易金额巨大,且其供求关系、价格水平、价格走势在不同的地方各不相同。影响房地产的需求因素包括房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的个人偏好以及消费者对未来的预期。房地产市场容易出现垄断和投资行为,因而需要受到法规政策的限制和影响。众所周知,房地产行业是一个暴利行业。房地产具有价值的盈利性、使用的长期性、位置的固定性、影响因素的多样性等特点。目前,房地产行业整体处于发展期,有较大的发展空间。然而,我国房地产的发展现状却不太乐观,暴露出了一些问题,对房地产经济的长远发展非常不利。

1)房地产市场结构不合理。不少房地产开发商为谋求利益的最大化,唯利是图,不遵循房地产行业的规则制度以及国家的相关法律法规,人为的抬高房价,导致房地产市场的供应严重失衡。再加上地方政府偏向于开发商品房,忽视了对经济适用房和廉租房的开发,更使得房地产行业的市场结构形势恶化。在这种形势下,一方面,房地产开发商手中掌握着大部分卖不出去的房子,而普通的市民由于经济条件不足,急需买房却又没有足够的经济能力来承担一套房子的经济负担,从而导致房地产在有足够的供应和足够需求的情况下走向了供与应不能有效发挥其对经济发展的积极意义,走向各自的极端。

2)商品房价格持续上涨。目前,我国的房产需求量是很大的,而房地产也在不断地开发进程中,只是由于房价过高且不断地上涨着,导致普通民众根本买不起房子。房地产商为谋求更多的利益,不断地运用舆论力量进行炒作,通过炒作抬高房价。加上国家对房地产行业缺乏相应的管理,地产行业本身有缺乏一定的行业规范标准,以及土地价格的持续上涨,导致房产的价格陷入不断提升的恶性循环中。由于房价过高且呈现出持续上涨的趋势,给普通民众带来了过高的买房压力。房地产行业作为关系到民计民生的根本行业,与民众的生活息息相关,商品房价格的持续上涨,关系到普通民众的切身利益,对社会的稳定和发展是不利的。

3)房地产秩序混乱。虽然我国市场经济发展迅速,但是其自身还存在不少问题和缺陷。我国市场经济的弊端在房地产行业中表现的最为明显。许多外商乘机投资我国的房产行业,外资大量涌入我国房地产行业,导致我国房地产行业秩序更加混乱。另外,不少房地产投机商为谋求暴利,大量购房,炒热房价,严重影响普通市民的买房心理和买房需求。另外,有不少经济能力较强的投机分子,将个人资产用于对房子的投资,希望通过投资谋取利润,这些都严重影响了房地产市场,导致房地产市场秩序混乱。

三、房地产经济的发展策略

1)严格控制地价。征服你应该树立科学发展的观念,合理规划建设用地,严格控制土地的价格。土地的价格直接影响着当地的经济,特别是房地产经济,因此,要严格地控制好,切莫让它成为不利因素。为了让低价趋于合理,在规划土地用地状况时,政府要控制建设用地量。特别要控制用于房产开发的用地量,要调查清楚当地的住房需求状况和房地产经济的发展状况,不要为了增加财政收入而一味地允许房产开发。

2)优化房地产市场的供应结构。为顺应社会的需求特别是中低层收入者对住房的需求,控制好房地产市场的供求结构,政府应该采取必要且有效的手段,加强对房地产行业的宏观调控。对于城市规划特别是土地规划,地方政府应该特别注意合理规划和布局城市用地,对与高档商品房的土地供应量要严加限制,最大限度地增加经济适用房和廉租房的土地供应量。通过合理的布局和科学的调控,以使得房价更能适应中低收入人群的接受能力。

3)房地产企业集约化发展。目前,我国房地产企业数量过多,集中程度较低。房地产行业对投资金额量的要求较大,而集中程度的缺陷将直接影响企业的资金周转,不利也房地产行业的发展。因此,政府要加强对房地产开发商的管理,严格房地产行业的准入机制。房地产企业应注重集约化发展,这样不仅可以有效利用资源,节省投资成本,还能在一定程度上对降低房价有所帮助。房地产企业的集约化发展对于房地产行业的稳定有着积极的意义。

4)发挥税收的调节作用。为降低房地产经济泡沫风险,限制投资性、投机性购房行为,政府可以发挥税收的调节作用,对于购买商品房并在短期内销售出去的行为,政府可加重对其所得税的税率。而对于正当的购房行为,政府应减少对其税收的征收,并给予相应的优惠政策。对于购买两套或两套以上的商品房的行为,要免除税收优惠政策。

房产投资利弊范文第4篇

关键词：公允价值投资性房地产投资决策

一、目前，对于公允价值的定义，IASB定义为：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或者负债清偿的金额。随着市场经济地位的确立、国内金融领域的不断改革创新，传统的历史成本计量已经不能满足资本市场发展和投资者投资决策的信息需求。

2007年报持有公允价值变动损益的公司占A股上市公司总数的21.86%,2008年增加到25.27%（徐经长、曾雪云，2010）。从数据中可以看出，运用公允价值计量的公司越来越多，公允价值损益的影响越来越广泛。损益正是影响公司财务报表的重要因素，影响着投资者的投资决策。因此，探讨公允价值对投资者投资决策的影响是有必要的。文章从公允价值与投资者的关系出发，探讨公允价值对投资者投资决策的影响机制，并以近年来活跃的投资性房地产为例说明该机制，然后分析公允价值对投资者投资决策的利弊影响，提出相关改善建议。

二、公允价值对投资者投资决策的影响机制

（一）公允价值影响投资者投资决策的一般原理

不同的会计计量属性对交易或者事项处理要求不同，随之，就产生一系列的影响。无论选择何种计量属性，都不能忽略广大投资者的利益，完全游离决策有用观这一会计目标。下面，笔者将探讨公允价值如何影响投资者投资决策：

从图1可以看出，一般来说，公允价值变动数额计入当期损益，而当期损益变动会影响当期利润。根据每股收益=归属于普通股股东的当期净利润÷当期发行在外普通股的加权平均数，利润的变动会影响每股收益，当期利润与每股收益两者正方向变动。

市盈率是指每股市价与每股收益的比值，市盈率（静态市盈率）=普通股每股市场价格÷普通股每股收益。市盈率是很具参考价值的股市指标，容易理解且数据容易获得，是人们普遍关注的指标，对投资者投资决策产生重要影响。在普通股每股市价确定的情况下，当每股收益上升，市盈率下降，当每股收益下降，市盈率上升。一般来说，市盈率越低，投资回收期越短，公司越具有投资价值，市盈率越高，投资回收期越长，公司投资价值越低。市盈率与每股收益成反比，每股收益与利润成正比，即市盈率与利润成反比。

（二）公允价值对投资者投资决策的影响机制——以投资性房地产为例

近年来，土地价格、房屋租赁价格、商品房价格增长较快，房地产市场活跃。据资料表示，中国证监会会计部完成的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，2009年，有727家上市公司有投资性房地产。其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产。期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91%。尽管公允价值运用尚不十分普遍，但是随着资本市场的发展，公允价值在投资性房地产的应用将越来越成熟，越来越受到重视。下面，笔者将以投资性房地产为例说明上述机制的运行。

在其他条件不变情况下，投资性房地产不同交易或者事项对市盈率影响如下：

注：“——”代表不变，“↗”代表上升或者增加，“”代表下降或者减少。

从表1可以知道，在初始计量中，无论是自建的还是外购获得投资性房地产，借记“投资性房地产-成本”，贷记“银行存款”等科目，此时，不涉及损益类科目，市盈率不受影响，对投资者影响不大。

在后续计量中，以公允价值计量的投资性房地产不用计提折旧或者摊销，此时，对利润无影响。而在资产负债表日，需要比较投资性房地产的公允价值和账面余额的差额，把差额计入“公允价值变动损益”科目。当公允价值高于其账面余额时，利润会增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者；相反，每股收益下降，市盈率上升，难以吸引投资者。

在转换的过程中，投资性房地产转为自用房地产或者存货时，以转换日的公允价值作为自用房地产或者存货的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当该项资产公允价值高于原账面价值时，利润增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者，反之亦然。

当自用房地产或者存货转为投资性房地产时，应当按该项资产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产-成本”、“存货跌价准备”等科目，贷记“开发产品”等科目，同时，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益。此时，利润减少，市盈率上升，难以吸引投资者投资决策；相反，公允价值大于账面价值的差额计入“资本公积-其他资本公积”，不涉及损益类科目。

在处置投资性房地产时，按实际收到的金额确认其他业务收入，按投资性房地产的账面余额确认其他业务成本，若存在公允价值变动或者转换日计入资本公积金额的，要结转。对利润的影响，主要看投资性房地产账面余额与出售时的公允价值的大小。若投资性房地产账面余额小于出售价格，则利润增加，市盈率下降，吸引投资者；反之，市盈率上升。

三、公允价值对投资者投资决策的利弊分析

从辩证的角度看，事物具有两面性。公允价值对投资者投资决策的影响也不例外，既有利也有弊。当某项资产或者负债数额比较大的时候，该影响就会被放大，更要格外关注。以下是公允价值对投资者投资决策利弊分析：

（一）积极作用

1.更全面反映企业的收益，有利于投资者做出科学的投资决策

采用历史成本法计量，会计收益只有在交易或者事项实现之时才会确认。而公允价值计量既要计量资产和负债在资产负债表中的公允价值,也要计量公允价值变动所造成的损益。即使交易或者事项没实现，某项资产或者负债的公允价值变动也对会计信息产生影响。这样能更合理、真实地反映企业的当期的财务状况、经营成果、现金流量、所有者权益，让投资者获取更全面的信息。

2.提高会计信息的相关性，及时满足投资者投资决策的信息需求

某项资产或者负债的价格不是一成不变的，在不同的时间，不同的经济条件下，有不同的价格。如果采用历史成本计量，在账面上反映的价格并不能跟上瞬间变化的市场价格，特别是价格波动较大的资产或者负债，如房地产价格等，历史成本滞后性强。公允价值可以动态地反映资产或者负债的变动情况，及时地披露相关的信息，紧跟市场步伐，提高了财务报表的相关性，为投资者预测和决策提供更有价值的信息，有利于投资者作出科学的决策。

（二）消极作用

企业使用公允价值计量能使会计信息更具全面性、及时性，有利于提高决策的科学性。然而，公允价值计量也会产生一定的负面效应，误导投资者投资决策。

1.公允价值确定难免主观性

我国的资本市场不是十分发达，很多时候，公允价值的计量需要使用估值技术，而估值技术是需要很强的专业知识和经验，虽然有相关的法规准则规范会计实务，但是在很多方面难以完全避免主观判断。在价格的估算上，恰好因为这些可选择性的主观判断给了相关人员“主观”主观估算公允价值的机会进行盈余管理。在时点的选择上，也具有很大主观性。不同的时点，市场上某项资产或者负债的公允价值是不一样的。不同的时候作出不同的处理，对会计信息有不同的影响。特别是存在关联方交易时，利用公允价值人为操纵利润的可能性就更大了。因为人为有目的性地利用公允价值，可能会导致会计信息失真，误导投资者投资决策。

2.冲突的存在，导致公允价值被利用，歪曲财务信息

由于所有权与经营权的分离，股东与管理者之间存在冲突。利润和管理者的业绩、薪酬等个人利益挂钩。利润越高，代表管理者业绩越好，管理者的薪酬也会越高。据研究结果表明，公允价值收益对公司高管薪酬的影响显著为正,并且激励作用显著大于其它盈余项目,而公允价值损失对高管薪酬都无显著影响，助长管理层的私利动机和投机行为（徐经长、曾雪云，2010）。由于人的自利性，管理者常常会忽视投资者的利益，不惜粉饰报表，甚至造假。再者，股东与管理层之间存在信息不对称，股东几乎不参与公司的具体运营。在信息不对称的情况下，管理层就有机会利用公允价值歪曲财务信息，使得投资者就难以了解公司的真实情况，判断会计信息的真实性，据以对管理者业绩作出合理、客观的评价，做出科学的投资决策。

3.公允价值容易波动，导致股价不稳定

某项资产或者负债的公允价值具有一定的波动性，该波动性会在一定程度影响股价。欧洲中央银行在2004年一份有关公允价值会计和金融稳定性的研究报告中指出，公允价值的广泛应用会增加银行财务报表项目的波动性，甚至降低它们应对不利冲击的能力（陈学彬、许敏敏，2010）。

据实证分析结果显示，公允价值变动与上证指数有一定的正相关关系。很大程度上，公允价值变动数额总计为正数时，上证指数为正；公允价值变动数额总计为负数时，上证指数为负。股价会因为公允价值的波动而波动，左右投资者投资决策（陈学彬、许敏敏，2010）。

四、发挥公允价值对投资者投资决策积极作用的政策建议

公允价值在我国的采用对投资者投资决策既有利也有弊。随着公允价值的广泛应用，公允价值对投资者的影响也将越来越广泛。如何趋利避害，发挥公允价值的积极作用显得尤为重要。对此，笔者有以下建议：

（一）发挥市场“无形的手”在资本市场中作用

考虑到我国资本市场还不是十分发达，需要必要的国家调控。但是过多的干预，将不利于资本市场的发展，难以形成成熟活跃的资本市场，不利于获取客观的公允价值。活跃成熟的资本市场，给公允价值的估值提供了有力的依据，有利于减少公允价值确定的主观选择性，提供相对客观的公允价值，为投资者提供更客观的会计信息。

（二）完善会计准则的相关细则，加强指导作用

由于公允价值在我国的运用并不是十分成熟，相关的准则也还没完善，不是十分具体，对公允价值的确定缺乏相关细则的指导。不同的行业，不同的地区，不同的交易情况，公允价值的确定有不同的结果，有关部门应该根据具体的情况完善相关的细则，提高公允价值确定的可操作性。

（三）加强信息披露，实行全方位的监督

某项资产或者负债的公允价值时刻在变化，对会计信息、股票市场造成一定的不稳定性。为了减少股价的波动性对投资者投资决策的影响，应该在符合成本效益的原则下，缩短信息披露的周期，增加披露的频率，让投资者能时刻关注会计信息的变化，对有关信息有一个持续的、整体的把握。

此外，尽管在客观方面的准则已经尽可能地规范人们的行为，减少主观随意性，但是很多时候，把有关的准则制定得完美是不可能的。书面的制度条例难免存在一定的滞后性和漏洞。为了防止人们利用漏洞，全方位的监督是必须的。政府相关部门、会计协会、审计协会、会计师事务所中介机构、学者专家等各方面的有效监督，将更好地防范公允价值的运用。

（四）提高相关人员的专业素质和职业道德

在公允价值估价技术使用过程中，涉及极强的专业知识和职业判断，必须提高专业人员的专业素质，提高估价的可操作性和可靠性。此外，职业道德更重要。若专业人员以及管理层诚实守信的防火墙坚不可破，自律性强，从根本上就没有利用公允价值人为造假的动机，造假行为就不会发生。如果相关人员的自律性差，职业道德不过关，危害将随着他的能力的提升而提升。因此，加强专业人员以及管理层的职业道德教育十分必要。

房产投资利弊范文第5篇

【关键字】三木集团 财务舞弊 虚增利润

一、引言

自2011年开始，三木集团虚增利润事件不断被曝光。年报显示，三木集团高管人数2011年为17名，他们从公司领走1317万元；2012年19名，从公司领走1436.09万；2013年16名，领走1447.48万元。这三年，高管们从公司领走的薪酬均超过同期三木集团归属于母公司股东的净利润。2014年10月8日董事长兰隽、总裁陈维辉双双辞职。

二、公司介绍

福建三木集团股份有限公司成立于1984年10月。1992年12月，公司成功改制为股份制企业。1996年11月，公司股票在深圳证券交易所成功上市。它是以房地产开发、基础设施建设和进出口贸易为主营业务的大型综合类企业集团。

三木集团业务广泛，其市场也遍布国内外。其立足福州，面向全国，不断开拓市场，扩大房地产开发规模，打造全国性房地产品牌，房地产业务分布在福州、上海、长沙、武夷山、青岛等地。同时，三木集团的国际贸易遍及世界一百多个国家和地区，集团的外贸进出口总额连续多年名列福州第一、福建省前茅。

三、案例概况

（一）利润浮云

三木集团2011-2014上半年的净利润情况如下：2011年1035万、2012年1387万、2013年1406万、2014年上半年551万。但是在扣除非经常性损益之后的净利润竟然都变成了负值。其中2012年以及2014年上半年达到了-7000多万之多。也就是说，企业的正常生产经营是亏损的，三木集团的经营状况堪忧。

公司通过制造利润浮云，来粉饰它利润亏损的事实。下面是三木集团虚增利润的过程。

2011年，三木集团将1000万股海峡股份的股权转让给三木工会，该举动为三木集团增加利润3393万元，其净利润由负转正。

2012年，集团将4218.50万股海峡银行股权以总价1.22亿元转让给福州高泽贸易有限公司，同时将成本为4.59亿的自用房地产或存货转为投资性房地产，公司因这两举措净利润陡然上升。

2014年上半年将成本为1507万的自用房地产或存货转为投资性房地产。这一会计政策的变更，使2014年上半年，因投资性房地产公允价值变动产生的损益贡献利润额1.18亿元，2013年贡献利润额8029万，由此，三木集团2013年、2014年上半年净利润不至于亏损。2014年半年报显示，上述合计成本为5.88亿的投资性房地产经过公允价值核算，账面价值暴涨至16.21亿，是当初购置或建造成本的2.76倍。

其中，2011年与2012年三木集团采用了股权转让的手段虚增利润，从而转亏为盈。2013年与2014年上半年利润由亏转盈是因为公司改变了会计政策。这些都不是正常的生产经营活动所造成的利润增长。

（二）交易对象扑朔迷离

首先，介绍一下三木集团“扑朔迷离”的交易对象。上海科裕有色金属有限公司是一家独资公司，注册时间为2010年，注册资本为1000万，法定代表人为陈科睿，一个80后的年轻男子。上海科裕2014年9月份缴纳社保的员工只有3人，3人平均薪酬3872元/月，合计共缴纳社保金额仅有5286元。近三年上海科裕各月的社保缴费人数从未超过7人。该公司不仅员工数量少，办公空间也十分狭小。

介绍完客户的基本资料后，我们再看一下该客户与三木集团的交易。

2012年，上海科裕向三木集团采购金额达到2.33亿，占公司全部营业收入的5%，成为集团的第二大客户。

2013年，采购金额攀升至4.29亿，占公司全部营业收入的8.21%，其仍为三木集团的第二大客户，。

2014年上半年，采购金额为7500余万，占公司全部营业收入的4.02%，是公司第五大客户。

很难想象，规模如此之小的一家公司是三木集团的前5大客户。向三木集团采购的金额如此之大。上海科裕的规模与上市公司公布的采购金额难以匹配。很难不让人怀疑，这个所谓的大客户只是为了帮助三木集团增加利润的存在。

四、三木集团舞弊曝光后果

（一）股市反应

从立案调查到做出处罚决定之后一段时间内三木集团股价有明显的波动。在2014年12月11日股价达到最高点7.09元，之后股价一路下跌。在 12月26日跌到最底端之后稍有上升之势。到2015年1月8日股价由2014年12月26日的5.51元稍微上涨，到达5.54元。在10日公布处罚决定后，三木集团的股价又有很小幅度的下跌，然后基本持平。直到1月19日之后，股票才有回暖的迹象。

由此看来，三木集团的舞弊曝光对其股价造成了一定程度上的影响。

（二）行政处罚

中国政府对三木集团的处理

三木集团采用制造利润浮云，充当“中介”及交易对象名不副实的种种手段来虚增利润。福建证监局根据相关《证券法》对其做出以下处罚：责令改正，给予警告，并处以30万元罚款。

中国政府对高管的理

三木集团的违规，其高管也应该为舞弊以及监察失策负有相应的责任。例如，当时的财务总监谢明锋，一定是知晓虚增利润之事，甚至还参与其中。所以福建证监局根据相关《证券法》对相应高管做出以下处罚：时任总裁陈维辉以及董事长兰隽，给予警告，分别处以20万罚款。时任财务总监谢明锋，时任董事会秘书彭东明和时任监事柯真明给予警告，处以3万罚款。