各乡（镇）人民政府，县政府各部门、直属及驻县各单位：

为进一步加强我县房地产税费征管，堵塞税费流失漏洞，提高税费征管效率,更好地服务于社会公众，根据现行房地产业涉及的有关政策、法律、法规、规章的规定，结合我县实际，现就加强我县房地产业税费征管工作有关事项通知如下：

一、房地产业税费征收范围及有关规定

凡在安远县行政区划内征用土地，发生土地、房屋权属转移，从事建筑安装工程业务等行为，应分别按下列不同情形缴纳税费。

（一）境内征用、占用耕地用于建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，应按规定的税额一次性缴纳耕地占用税。

（二）境内转移土地、房屋权属（包括土地使用权出让、转让、房屋买卖、赠与、交换、抵债、作价投资、入股），承受土地使用权，房屋所有权的单位和个人，应当缴纳契税。

（三）境内转让土地使用权、销售不动产（指建筑物或构筑物、其他土地附着物）的单位和个人，应缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税（转让方为企业）和个人所得税（转让方为个人）。

（四）境内从事建筑、安装、修缮、装饰及其它工程作业的单位和个人，应缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税（企业）和个人所得税（个人）。

（五）县城、镇（含乡、工矿区）范围内公民、法人和其他组织拥有土地使用权，将土地使用权再转移的行为，划拨土地使用权转让的，应按规定缴纳土地出让金和土地登记费，出让土地使用权的应按规定缴纳土地登记费，改变土地用途或容积率的还应按规定缴纳土地出让金。

（六）划拨土地使用权转让，应补办出让手续，补交土地出让金，出让方要按规定补缴契税。

（七）县城、镇（含乡、村、工矿区）范围内公民，法人和其他组织将拥有产权的房屋买卖、租赁、抵押、典当和其他有偿转让的，应当缴纳营业税、契税和房产交易的相关费用。

二、房地产业计征税费的标准

(一)属地税部门征收的

1、建筑业

按下列税目和标准缴纳税款：

（1）营业税（建筑业）：按工程造价的3％申报缴纳；

（2）所得税：经主管地税机关审核，符合查帐征收条件的，一律实行查帐征收，不符合查帐征收条件的，按工程造价的3％（装饰工程4％）申报纳税；

（3）城建税；工程项目在县城、建制镇的，按应纳营业税税额的5％申报纳税；在乡的，按应纳营业税税额的1％申报纳税；

（4）教育费附加：按应纳营业税税额的3％申报纳税；

（5）印花税：按合同金额的万分之三申报缴纳；

（6）县外建筑公司除按上述规定向我县主管地税机关申报缴纳营业税（建筑业）、城建税、印花税及教育费附加外，应按下列规定缴纳所得税:在工程开工前持《外出经营税收管理证明》（简称《外经证》）向我县主管地税机关申报报验登记的纳税人，必须按季提供所在地主管税务机关按完工进度或完成的工作量等据以计算缴纳所得税的完税证明并经县地税局审批同意后，才可按规定在其机构所在地缴纳所得税，对未按规定持《外经证》向我县主管地税机关申请报验登记，或未按时提供所得税完税证明的，以及虽提供《外经证》,在我县经营累计超过180天,但不能同时符合下列三项条件的：①合法取得《外出经营活动税收管理证明》；②按国家规定建立健全财务帐簿且在经营地属非独立核算单位；③未实行承包或挂靠经营,每月按工程完工进度或完成的工作量的3%缴纳所得税，由我县主管地税机关负责征收。

2、销售不动产（含房屋转让）

按下列税目和标准缴纳税款：

（1）营业税（销售不动产）：按不动产销售额（或差额）的5%申报缴纳；

（2）所得税：经主管地税机关审核，符合查帐征收条件的，一律实行查帐征收，不符合查帐征收条件的，按不动产销售额的4.95%申报缴纳(个人转让住房的按1.5%征收)。

（3）土地增值税：销售普通标准住宅的，按销售额的1%预征；销售非普通标准住宅及别墅、度假村的，按销售额的3%预征，其中店面按销售额的5%预征。

（4）城建税：不动产在县城、建制镇的，按应纳营业税税额的5%申报缴纳，在乡的，按应纳营业税税额的1%申报缴纳；

（5）印花税：按不动产销售额的万分之五申报缴纳。

（6）教育费附加：按应纳营业税税额的3%申报缴纳。

3、转让土地使用权

按如下税目和标准缴纳税款：

（1）营业税（转让无形资产）：按转让额（或差额）的5%申报缴纳；

（2）所得税：2002年1月1日前设立的企业，经主管地税机关审核，符合查帐征收条件的，一律实行查帐征收；不符合查帐征收条件的企业和个人，按转让额的4.95%申报纳税；

（3）土地增值税：单纯转让土地使用权的，按土地增值税有关规定据实征收；

（4）城建税：转让的土地在县城，建制镇的，按应纳营业税税额的5%申报纳税；在乡的，按应纳营业税税额的1%申报缴纳；

（5）教育费附加：按应纳营业税税额的3%申报缴纳。

（6）印花税：按转让额的万分之五申报缴纳；

单位和个人销售不动产或转让土地使用权中涉及到按差额征税或减免税的，按规定予以减免，但纳税人必须提供合法有效凭证（上次办证或购买时的税收完税证、发票或国土、房管部门开具的财政收费收据的原件等有效证明），经主管地税分局审核后按规定计征税款。不能提供合法有效凭证的，或交易价格明显偏低的，按主管地税分局依法核定的收入计税。

4、凡有新的税收政策规定的，适用新的税收政策规定。

（二）属财政部门征收的

1、征（占）用耕地（含水田、旱地）、果园、菜地、苗地、花圃、茶园、鱼塘、桑园和其他种植经济林木的土地用于非农建设。

耕地占用税：按欣山镇5元/平方米，塘村乡、双芜乡3.6元/平方米，其他乡镇4.3元/平方米标准纳税，由征用地的建设单位和个人申报缴纳。农民在本村内占用耕地建自用房的，减半征收。

2、销售不动产（含房屋转让）

契税：由受让人按不动产销售额的4%申报缴纳，个人购买容积率在1.0以上，面积在144平方以下的普通住宅享受减半征收的优惠政策。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格中超过补偿款的，对超过部分征收契税。

3、转让土地使用权

契税：由受让人按实际成交额的4%申报缴纳。以划拨方式取得土地使用权经批准转让的，转让方先按该土地转让价的4%补缴划拨土地契税后，再由受让方按该房地产总体转让价的4%缴纳房地产交易契税。

（三）属国税部门征收的

1、企业所得税

（1）纳税人：凡2002年1月1日后按国家工商行政管理总局的有关规定，在各级工商行政管理部门新设立（开业）登记的企业，在我县境内取得土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的房地产开发企业（不含个人独资企业和合伙企业），均需向国税机关申报缴纳企业所得税。

（2）征收标准：能准确核算经营成果，实行查帐征收的，按应纳税所得法定税率征收企业所得税。不能准确核算经营成果的，实行核定应税所得率征收方式。

（3）外来房地产企业的管理：对外来房地产企业来本县开发房地产的，如属于国税部门征管的企业，应加强对企业的管理，对不能出示企业主管国税机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，企业经营所得应就地缴纳企业所得税。如果外来房地产企业在本县开发房地产，在连续的12个月内经营时间累计超过180天的，应当自期满之日起30日内，同时向经营所在地国税机关申报办理税务登记，当地国税机关核发临时税务登记证及副本，加强控管。

2、建筑安装工程用材料的税收管理

一项建筑安装工程完工之后，建筑安装耗用材料单位和个人必须在工程决算编制完成之日起5日内，及时、完整报送有关纳税资料（建筑安装耗用材料明细表、转让建筑材料纳税申报表、工程决算书以及外购建筑安装耗用材料发票等资料，以下统称纳税资料）。凡未按规定报送纳税资料或拒不提供纳税资料以及提供的纳税资料不完整、不合理的，国税机关可按相关标准核定其耗用材料金额，并按照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定处理。

（四）属国土、房管部门征收

1、土地出让金：原划拨土地使用权转让，按不低于标定地价的40%征收；出让土地转让时改变土地用途或改变土地容积率的，按规定缴纳土地出让金。

2、土地使用权登记费、房屋所有权登记费按件收取，具体标准按国务院有关部门标准执行。

三、房地产业计征税费价格的确定

(一)据实征收。房地产市场交易计税价格为实际成交价格，含支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

（二）核定征收。根据土地、房屋地理位置、基础设施及级差收益状况，县城土地、房屋划分为五类区域（具体标准见附件1）；对未建账或账务不实的房地产交易行为或成交价格偏低且无正当理由的，由主管财税部门，根据有关房地产政策，实行计税依据下限管理。（具体标准见附件2）。

(三)建筑安装营业税最低计税价格标准。对未建帐或帐务不实建筑工程按最低计税价格标准征收。建筑最低计税价格：框架结构400--430元/平方米，砖混结构300--330元/平方米。

（四）建立房地产计税价格定期调整机制。鉴于房地产交易价格变化较大，为适应市场价格变化，建立依市场价格调整变化机制，每年年初由各主管部门对房地产交易价格开展调查，然后报县政府办公室备案，通过媒体进行公告后执行。

四、房地产业税收的发票管理

（一）房地产税收纳税人在收取款项时，必须按规定开具地税发票，凭地税发票收取转让款或销售款。

（二）建筑业纳税人预付工程款时，必须开具地税统一印制的建筑业预付工程款专用收据，待工程完工后统一结算，开具正式地税发票。预收购房款必须开具地税统一印制的预收款专用收据，待所有款项付齐后，分户开具正式地税发票。

五、房地产业税收征管流程

（一）县财政局、地税局、国税局指派专人驻县办证服务（收费）大厅，负责房地产税费征管台帐登记监管、办证前完税情况的审核等税收监管有关工作，并及时将财政、地税、国税征管部门征税情况与国土、建设、房管部门办证情况进行比对。

（二）对从事房地产开发的单位和个人，由建设单位和个人携带有关资料先到财政、地税、国税派驻县办证服务（收费）大厅工作人员处进行申报登记（合伙（联合）开发的必须注明每个合伙人名称，以作为今后税收管理的依据），然后凭财政、地税、国税管理机关公章和经办人签字齐全的《房地产开发项目税收管理登记表》到国土、房管、建设部门办理用地许可证、开发许可证和规划许可证，无《登记表》的，国土、建设、房管等部门不予受理。

（三）对单位和个人转让土地、房屋权属的，纳税人须携带相关资料先到财政、地税派驻县办证服务（收费）大厅工作人员处审核，审查人员根据审核情况分别做出征税、减免税、不予征税决定。凡属征税的,凭《应缴税款通知单》，到财政、地税办税服务厅缴纳税款，然后凭《房地产完税证明通知单》、契税完税证，由县办证服务（收费）大厅财政、地税人员录入办证系统，国土、房管部门据此办理房地产权证；经审核属于减免税的，凭《办理房地产免税证明通知单》，由办证大厅地税、财政人员录入办证系统，国土、房管部门据此办理房地产权证；经审核不属征税范围的，凭《房地产不予征税证明通知单》，办证大厅地税、财政人员录入办证系统，国土、房管部门据此办理房地产权证。

六、强化部门协作，健全协税护税网络，严格税费征管责任

（一）在县办证服务（收费）大厅设立房地产交易税费征收及办证窗口，实行财政、地税、国税、国土、建设、房管等部门专职办证（办税）人员集中办公，实行一条龙服务，统一办理有关证照和收取有关税费，国土、建设、房管部门不得手工制证和在县办证服务（收费）大厅以外地方办证。

（二）严格实行“先税后证、以证控税”管理制度。1、对单位和个人转让土地、房屋权属的，国土、房管部门要凭财政、地税机关出具的完税证明（或销售不动产、转让无形资产税务发票，免税审批表）相应给予办理和发放《土地使用证》和《房屋所有权证》；2、实行联合审核制度。办理规划许可证、《土地使用证》、《房产证》必须由建设、国土、房管、财政、地税等部门联合审核。3、联合审核中发现应税未税或应补税的，财政、税务机关应当向纳税人依法履行一次性告知，下达相关法律催缴文书，告知纳税人在法定期限内缴清税款。4、对从事房地产开发的，实行登记制度，在国土、房管、建设办理用地许可证、开发许可证和规划许可证之前，要求建设单位和个人先到财政、地税、国税机关登记，凭财政、地税、国税机关出具的审核证明材料给予办理；5、建立健全税源台帐管理。在县办证服务（收费）大厅房地产办证（办税）窗口建立规范和统一的房地产税费征收台帐，国土、房管、建设、财政、国税、地税在同一本台帐上进行序时登记，互相审核、监督。

（三）县国土、房管、建设等部门要积极配合和协助财政、地税、国税等部门的征管工作，要严格执行“先税后证”制度办理证照，对财政、地税、国税机关要求提供的资料，不得以任何借口拒绝提供，也不得提供虚假资料，经检查发现“未税办证”行为导致国家税款流失的，将严厉追究发证单位和经办人的责任，并责成其10日内追回流失税款，对逾期无法追回的，由县财政直接从发证单位经费（含责任人工资）或预算外资金扣缴税款，直至扣足为止。对于以上单位直接的税款，县财政另给予手续费。

（四）县财政、地税、国税、国土、建设、房管等部门要各司其职、相互配合，加强房地产税费征收管理法律法规政策宣传，落实便民利民措施，依法征收税费，严禁“吃、拿、卡、要、拖”。在税费征管办证工作中，造成恶劣影响的，将严厉追究相关人员责任。

（五）县财政、地税、国税机关要加强对房地产税收的稽查工作，严格按税法规定征收税款，要完善好有关代扣代缴手续，加强税款的跟踪管理，严格内部监督，每月10日前联合组织一次对办证和完税情况的审核，杜绝“人情税”和“关系税”，对征管员擅自减免税的，要严肃查处，对在房地产税收征管和稽查中发现的各部门和工作人员的违法违规行为，要及时汇报，不得隐瞒。

（六）县监察、审计部门要加强对房地产税费的监管，严厉查处国家工作人员在房地产税费征收中出现的违法乱纪、徇私舞弊、不征或少征税费行为；*部门要积极配合，指定专人协助地税、财政部门，严厉查处和打击房地产开发交易中的偷、逃、抗税行为，维护税收征管秩序；公证部门也要积极支持税收征管工作，如实提供房地产的交易和公证信息。

（七）国家机关、企事业单位职工（含离退休人员）属房地产纳税义务人或代扣代缴义务人未按规定履行义务的，按税法规定处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

(八)县房管部门要加强房地产交易合同管理,杜绝虚假合同。工商部门严格依法查处出具、订立虚假房地产交易合同行为。

（九）房管、建设、国土等部门应加强房地产开发项目管理，凡已立项，并已取得土地开发权项目，必须尽快上马，不得长期闲置不用。对长期闲置不用的土地，要依法收回。