第一章总则

第一条为加强州城镇规划区内个人住宅的规划管理。保证城乡规划和土地利用总体规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》中华人民共和国土地管理法》土家族苗族自治州城乡规划建设管理条例》等法律法规，结合地方实际，制定本实施细则。

第二条凡在城镇规划区内规划和建设个人住宅。并按规定的顺序料理建房审批手续。

本细则所称规划区是指经依法审批并公布实施的城镇总体规划所确定规划控制范围。

本细则所称城镇是指县市人民政府所在地的市、镇。

本细则所称个人住宅是指村民或居民自行出资、建设、使用的住宅。

第三条各县市规划行政管理部门负责城镇规划区内个人住宅规划建设的管理监督工作。

应按各自的职责，城管、公安、林业、交通、环保、水利、农业、经管等行政管理部门以及各街道办事处、镇政府。协同做好规划区内的个人住宅建设的规划管理工作。

第四条城镇规划区内应严格控制个人住宅建设。遵循统一规划、合理布局、集中建设、节约用地的原则。

第五条任何单位和个人都有遵守规划和宅基地管理的责任和义务。进行监督，对违反规划和宅基地管理的行为进行检举和控告。

第二章个人住宅规划管理

第六条城镇规划区内的个人住宅规划管理。规划区内划定建成区、发展控制区、郊区，实行分区域管理个人住宅建设。

并公布实施，建成区、发展控制区、郊区的具体范围由各县市人民政府根据城镇总体规划和土地利用总体规划的要求确定。实施过程中可根据城镇发展需要作出相应调整。

由市人民政府公布实施。州城市的建成区、发展控制区、郊区的范围须经州规划委员会审查同意后。

第七条城镇建成区以及控制发展区范围内禁止新建单家独院式个人住宅。积极推行以单元楼式住宅为主，统建联建式个人住宅为辅的住宅小区（居民安排小区和农民住宅小区）规划建设。

规划行政主管部门应按下列规定，城镇建成区及发展控制区范围内。对个人住宅实施规划管理：

一）危旧房改造

需要改建、扩建以及属危旧房需拆旧建新的应严格依照详细规划的相关要求，详细规划已公布实施区域内的个人住宅。由各县市规划行政管理部门上报县市规划委员审查通过后审批。对不符合详细规划要求的个人住宅，不得批准建设，由政府分期分批组织迁出，原有宅基地由政府统一收储，其住户可按相关政策通过弥补或者在住宅小区内统一集中安顿。

一律不得批准改建、扩建。经房屋平安鉴定机构鉴定为轻度危房的只允许维修加固；属D级危房的可由政府在住宅小区内集中统一安顿；或优先安排居住廉租房进行安置，详细规划未公布实施区域的个人住宅。待详细规划公布实施后，按前款规定进行处置；若安排无法落实且近期内详细规划无法公布实施，可经规划行政主管部门审批后，原址建设一层过渡房。

二）拆迁还建

应根据详细规划的要求，因乡村市政建设、新区建设和旧城改造而产生的拆迁安排户。由拆迁安排部门和街道办事处（镇政府）制定拆迁方案，报政府批准后，规划建设居（村）民拆迁安排小区进行集中统一安顿。详细规划未公布实施的区域原则上不得进行拆迁户的安顿。

由建设业主在开发项目中通过市场运作方式解决拆迁安顿，城镇规划区内由市场主导的旧城改造、房地产开发项目建设等产生的拆迁户。不再另行批准拆迁还建用地计划。

三）农民建房

提倡在农民住宅小区（村民居住点）内建设单元楼式住宅和统建联建式个人住宅。对于需要改建、扩建和属危旧房拆旧建新的依照危旧房改造方法实行。禁止农民在建成区及发展控制区内新增宅基地建设单家独院式个人住宅。对于确需建房且符合农民建房条件的应在农民住宅小区内进行宅基地的安顿。

四）企业改制量化给职工的土地

由政府负责收储，企业改制量化给职工的土地。其居住用房由政府依照政策采取安排廉租房或经济适用住房的方式解决；对不具备收储条件且符合详细规划要求的应严格依照详细规划，由各县市规划行政主管部门上报县市规划委员会审查通过后批准建设。

严格控制建设零星的个人住宅，第八条城镇郊区。应按照“三个原则”能靠山的不占田、能集中的不分散、能建特色民居的不建一般结构房）要求规划建设村民点和组团式个人住宅。对村民点的规划建设暂时无法落实的确属危房改造或符合农民建房条件的应严格依照农民建房的用地规范和规划要求建设。

一律不得新建、改建、扩建，第九条凡涉及城市“四线”规划控制区域的个人住宅。原有个人住宅的规划管理依照第七条的相关规定执行。

第三章个人住宅的审批

第十条城镇居（村）民符合下列条件之一并符合本细则第七、八条要求的可以申请个人住宅建设：

1经房屋平安鉴定机构鉴定为D级危房的

2现有住房居住面积低于最低居住规范面积。居住确有困难的最低居住面积规范：城镇居民人均建筑面积低于15平方米且户均低于45平方米；村民人均建筑面积低于25平方米且户均低于60平方米）

3系该村在册常驻人口。

4符合分户批地条件。

5外来人口。需要建住宅而无宅基地的

6因发生或防御自然灾害、实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设。

不得申请个人住宅建设：下列情况。

1年龄未满十八周岁的

2已有住房且面积达到或已经逾越最低居住规范面积；

3宅基地已达到规定的规范再申请新宅基地的但为实施村庄规划和集镇规划进行旧村改造的除外；

4以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地的不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的

5出租、出卖或以其他形式转让地上建筑物。

6相邻权、毗邻权有纠纷且无法协调解决的

7已享受廉租房和经济适用住房政策的

8不符合农民住宅小区、居民安排小区、村民点详细规划的

第十一条城镇规划区内符合建房条件的农民必需依法取得和使用集体土地建房。宅基地每户不得超越140平方米，农民住宅小区安顿的每户宅基地不得超越120平方米，单元式住宅每套按120平方米控制，其他规划控制指标必需严格依照已公布实施的详细规划执行。

可参照前款规定执行。城镇规划区内的居民安排小区、拆迁还建小区及村民点的规划建设。

需对原有个人住宅进行改建、扩建和拆旧建新的其规划控制指标依照该片区公布实施详细规划要求执行。城镇规划区内符合条件的居（村）民。

第十二条个人住宅建设的审批顺序

一）城镇规划区内农民建房审批顺序

1符合个人住宅建设条件的农民持相关资料向所在村（居）委会提出书面申请。由村（居）委会组织公示。公示的内容应包括申请人、家庭人口、申请理由、原有住房情况、申请建房位置、使用面积、建筑规模等，农民住宅小区内建房的还需公示小区总规划平面图。公示时间为7天。公示期间有举报不符合审批条件或申报资料不实的一经查实，建房申请不予批准。经审查及公示通过的由村（居）委会签署意见并盖章。

2建房申请人持村（居）委会意见向街道办事处（镇政府）申请建设初步审查意见。

3建房申请人持村（居）委会、街道办事处（镇政府）意见及有关资料向其所在地规划行政主管部门提出建设申请。并经规划委员会审议通过后，向申请人核发建设用地规划许可证。

4建房申请人持建设用地规划许可证向所在地土地行政主管部门料理土地使用手续。

5建房申请人持土地使用证及其他相关资料。

6建房申请人在施工前。不得擅自更改。确需更改的需经规划行政主管部门同意。

7房屋竣工后。作为料理房屋产权证的依据之一。

二）城镇规划区内符合个人住宅建设条件的城镇居民、拆迁户。

第四章个人住宅的组织实施和建设管理

第十三条城镇规划区的居民（拆迁户）安排小区和农民住宅小区（村民点）必需符合城镇总体规划和土地利用总体规划。并按规定建设道路、管线、绿化、给排水、环卫等设施。

第十四条居民（拆迁户）安排小区和农民住宅小区（村民点）选址由所在地规划行政主管部门会同土地行政主管部门、街道办事处（镇政府）村（居）委会进行实地勘测。按顺序报规划委员会审查通过后，由所在地规划行政主管部门核发建设项目选址意见。

由市规划委员会初审，州乡村规划区内居民（拆迁户）安排小区和农民住宅小区（村民点）选址方案。报州规划委员会审查通过后，由州规划行政主管部门核发选址意见。

第十五条居民（拆迁户）安排小区和农民住宅小区（村民点）选址确定后。农民住宅小区（村民点）以街道办事处（镇政府）为主体，拆迁还建小区以拆迁组织机构为主体，委托具备相应设计资质的规划设计单位编制修建性详细规划，并经所在地规划行政主管部门审查通过后，规划、住房和建设、土地等行政主管部门的指导和监督下组织实施。

第十六条个人住宅建设必需严格依照规划要求同意建筑风格。并推行坡屋面，鼓励建设有民族地方特色的建筑。

第十七条农民个人住宅的建设管理

1农民建三层（含三层）以上投资30万元或建筑面积300平方米以上的工程。

2农民建三层（含三层）以上投资30万元或建筑面积300平方米以上的工程。向建房所在地的建设行政主管部门申请料理建筑工程施工许可证。

3农民建三层（含三层）以上投资30万元或建筑面积300平方米以上的工程。

4农民建三层（含三层）以上投资30万元或建筑面积300平方米以上的工程。使用符合工程质量的建筑资料和建筑构件。

5农民建三层（含三层）以上投资30万元或建筑面积300平方米以上的工程。竣工验收合格后，按规定料理工程备案。

6农民建房二层（含二层）以下工程。由具有资质的工匠或施工企业施工。