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房地产开发企业资金管理探讨

发布时间:2021/2/19 8:51:29   阅读:

摘要:改革开放推动了我国社会经济快速发展,在外部政策环境及经济环境的影响下,我国房地产行业得到了长足发展。资金链是房地产企业经营管理的根本和依据,只有保证资金良性运转,才能实现企业健康运营,为企业带来更高的收益和回报。在外部环境动荡不安的经济形势下,房地产企业必须要加大资金管理力度,采取有效的手段实现对投资、融资及资金运营等多个环节的监管控制,进一步提高企业的核心竞争力。本文以房地产开发企业为主体,研究资金管理相关问题及策略。

关键词:房地产开发企业;资金管理;策略探讨

引言

房地产行业作为国民经济的支柱型产业,已经逐渐成为国家经济发展的中坚力量。而我国人口基数大,城市化进程不断推进,房产是保证广大人民群众稳定生活的基本保障,因此,房地产行业在保证国民根本利益和社会稳定中也发挥着重要作用,高利润、高回报的特征吸引了大批中小型房地产企业涌入市场,这也使得房地产市场竞争环境更加严峻。同时,政府为了控制房价,加大了对市场的宏观调控力度,给房地产企业的生存与发展带来了一定的压力。

一、房地产开发企业资金管理相关概述

(一)房地产开发企业资金管理基本特征。从基本含义上来看,货币资金就是以库存现金、银行存款等形式存在的资产,它本身具备流动性特征,房地产企业的大部分收支业务也都需要以货币资金收付的形式来体现。实际上,房地产开发企业处于不同的发展阶段中,其对营运资金的需求也呈现出差异性。在开发前期,企业需要经历土地使用权购置、开发方案可行性研究、组织报批立项等环节,大部分资金投入需要依靠企业自有资金;正式进入开发阶段以后,企业可以借助“四证”向商业银行申请项目贷款,从外部筹集资金;经过施工建设、工程结算等环节以后,企业陆续取得预售证,则意味着项目投入资金进入回笼阶段[1]。具体来说,房地产开发企业资金管理具有以下基本特征:其一,企业资金需求量大。房地产企业是资金密集型企业,无论是拿地、规划设计、建筑安装、园林建设等环节都需要在前期投入大规模的资金,再加上受通货膨胀的影响,项目开发所需的材料、人力成本不断上涨,使得企业的资金需求持续处在较高的水平;其二,企业资金回笼期较长。房地产开发企业从项目开发资金投入到房产营销资金回流,需要经过2~5年时间,资金回收周期较漫长。再考虑到宏观调控影响,资金回收时间跨度更大,企业经营管理也必定会产生大量的资金成本;其三,企业投资风险较大。与一般商品不同,房地产企业无法在较短的时间内实现资产变现,这就注定了企业存在较高的资金流动风险;其四,金融市场提高了对房地产行业的贷款资格门槛,企业融资渠道紧缩,资金不确定风险加大,造成房地产项目开发存在较高的投资风险。

(二)房地产开发企业加强资金管理的必要性。综上,房地产开发企业的资金管理具有投资规模大、回收周期长、投资风险高等基本特征,因此,加强资金管理工作的必要性可以从以下两个方面阐述:其一,加强资金管理是优化企业资产结构的有效方式。受融资成本及营销方式的影响,大部分房地产企业都长时间处于负债经营状态。加强资金管理不仅能够加快资金周转效率,弥补企业资金缺口,控制债务成本,还能够盘活沉淀资金和闲置资产,将有限的资金投入到增值环节,有效提高企业的偿债能力,进一步优化资产结构;其二,加强资金管理是规避企业财务风险的重要手段。有效的资金管理工作能够真实反映企业的资金存量及流动状况,不仅能够指导企业资金配置工作,还能够实现对资金收支环节的实时监督,预防资金滥用、发生贪污腐败等现象,规避财务风险。

二、房地产开发企业资金管理工作中存在的问题分析

(一)融资管理方面。1.融资渠道较为单一目前,我国房地产开发企业的内部融资渠道主要包括自筹资金、销售定金以及预收房款等;外部融资渠道主要是银行贷款。从整体上看,房地产开发企业的融资方式较为单一,且融资渠道相对狭窄。而我国大部分房地产开发企业自有资金不足,项目开发依赖银行贷款,通过信贷获取开发资金,投入到土地购买、项目开发、房产销售等各个环节当中。当然,房地产开发企业的资金来源还包括上市融资、发行债券、信托机构以及海外资金等,但这些渠道所获取的资金占整体融资比例较小,金融市场发展相对不成熟,不但融资成本高,而且财务风险较高。因此,房地产开发资金对银行的依赖程度较大,在新的贷款限制条件下,房地产开发企业融资渠道单一的问题将成为影响企业生存和发展的首要问题。2.资产负债率较高一方面,由于房地产开发企业融资主要依赖于商业银行,而项目开发建设工期、售楼周期过长,企业资金回笼速度慢,并且项目开发拿地、拆迁、建设等环节所需要投入的成本费用都依赖贷款,企业贷款规模较大,必然会造成贷款成本较高,企业长期处于负债经营阶段;另一方面,房地产开发企业收到的购房款长时间在负债科目挂账,在没有达到可以确认收入结转成本之前,导致负债比较大,这也是造成资产负债率高的主要原因。

(二)投资管理方面。1.投资行为较为盲目与大部分行业相比较,房地产企业平均利润率较高,但高收益必然意味着高风险。但是,部分房地产开发企业对投资风险警惕性不高,在投资决策环节缺乏科学客观的分析判断,包括项目融资需求、资金流通情况、成本预算以及项目利润等,也没有深入市场做好事前调研分析,对市场需求、当地居民购买力、项目周边环境以及产品定位了解不清,盲目跟进项目[2]。2.资金预算流于形式部分房地产开发企业在开展预算管理工作的过程中,仅仅只是针对利润表中的几项关键财务数据进行预测和分析,资金预算方案编制与实际差异较大。例如:资金充足时缺乏统筹调配手段,使得资金使用浪费现象较为严重;同时,预算管理对项目开发资金缺口无法准确预判,融资计划滞后性较为严重,也加大了企业资金链断裂的风险。此外,企业的预算执行效率较低,实际支付成本与预算限额出入较大,超支问题严重影响了预算执行成效,也使得资金预算控制流于形式。

(三)营运管理方面。1.企业资金营运能力较差房地产企业的资金营运能力主要体现在资金周转速率层面,在降低开发成本、规避经营风险、创造经济利润的基础上,企业的营运资金要满足日常管理及生产经营的实际需求。从目前情况来看,土地储备和库存规模是造成企业资金沉淀率高、营运能力差的主要原因。一方面,企业为了提升市场竞争实力,往往会通过大规模购买地皮、将资金转换为土地资源的方式,实现企业稳定发展。但大规模待开发闲置土地资源必定会占据流动资金,进而造成资金沉淀;另一方面,企业的在建项目、待售商品等构成房地产开发企业的库存,市场不景气、供大于求等现象使得库存周转速度较慢,进而造成了企业资金沉淀[3]。2.营运风险管理能力较低资金营运风险通常指企业在经营管理过程中,由于自身管理不善、资金短缺或资金成本过高等问题,使得企业资金周转速率较低、财务状况变差,甚至还会造成一定程度的经济损失。在营运资金管理过程中,部分房地产开发企业一味追求业务规模扩张,在风险管理机制缺乏的情况下,企业在制定经营目标时没有考虑到阶段经营计划和战略规划,也没有实施相匹配的营运资金方案,对资金来源与资金使用成本考虑不足。营运资金围绕短期经营,被动地开展日常收支活动,无法从企业整体和战略高度进行事前分析,也不能对业务活动统筹安排,进而增大了企业的营运风险。

三、房地产开发企业加强资金管理的相关建议

(一)拓宽企业筹资渠道。融资渠道过于单一会限制企业的正常发展,因此,房地产开发企业应当打破信贷资金来源垄断现状,降低自身对商业银行等金融机构的依赖程度,形成多元化的融资渠道,为企业的正常经营管理提供充足的资金支持。首先,在这一过程中,部分规模较大的房地产开发企业可以合法采取发行股票、发行债券等方式融资;而部分中小型房地产开发企业则可以选择信托公司或私募基金等形式进行金融融资。其次,房地产企业还可以联系产业链上下游企业,与项目总承包商、施工企业、材料供应商等达成长期合作的关系,通过工程垫资、延长付款时间等形式降低企业的资金压力。最后,部分房地产开发企业可以采取联合开发的方式引入资金,借助其他合作公司的开发优势弥补自身的不足之处,也能够降低企业的偿债压力,推进项目顺利进入开发阶段。房地产开发企业的融资方式还包括投资基金、供应链融资、股权融资等方式,企业需要依据自身的实际发展状况,选择合适的融资方式,以满足企业经营管理对资金的需求[4]。

(二)优化企业资本结构。为了降低融资成本和融资风险,房地产开发企业在拓宽融资渠道的同时,还要选择合理的融资方式,贯彻落实“短期融资匹配短期投资、长期融资匹配长期投资”的基本原则,优化企业融资组合。例如:当房地产企业通过“招拍挂”方式竞标获得土地资源以后需要支付大额度的资金。而土地购买属于长期投资,因此在这一环节中,企业可选择联合投资、发行债券、合作开发等方式,以长期、权益型融资方式为主,选择合理的融资手段。另一方面,房地产开发企业还要注意企业内部资本结构优化工作,合理安排资本结构,以财务杠杆收益和节税收益作为评判标准,依据资金的使用期限和还贷期限合理设计资金筹集方式,不仅要减少沉淀资金,还要避免债务偿还节点过于集中,最大限度地提高资金运作效率,并降低企业融资成本。

(三)做好投资可行性论证。对于房地产开发企业来说,投资项目可行性研究应当从以下这几个方面开展:其一,对项目背景进行调查。由于房地产行业对政策环境依赖程度较高,因此,在投资之前要把握好国家政策方针变化规律,客观分析开发地区的宏观经济政策;其二,对当地市场进行调研。针对项目开发所在地区的周边环境、经济发展现状、人口结构、消费群体、地区文化、城市规划等内容进行事前调研,了解市场需求及消费心理,做好价格设定与消费者购买力的预判工作,更准确地预测房产预售情况;其三,对项目设计进行整体规划。项目开发建设不仅需要一定的技术支持,还需要满足建筑设计的相关需求,依据企业的资金现存量、盈利能力等信息数据,合理规划设计建筑项目;其四,做好项目成本预算。结合内外部环境因素及项目实际需求,对整体开发成本及开发费用进行评估;其五,合理设计项目选址。开发项目建设不仅要符合该地区城市建设的规划要求,还要综合考虑区域的交通情况、教育发展水平、医疗服务是否便利等多个方面;其六,对项目开发周围环境进行调研。该项调研环节主要针对项目选址的土地地质情况、水文气象等自然环境进行科学预判,避免后续开发受自然环境影响;其七,对项目投资风险性进行分析。房地产开发项目在经营过程中潜藏着自然风险、政策风险、经济风险、技术风险、管理风险等,企业需要对各风险因素的危害等级、影响程度等进行事前分析,制定相应的管理方案。

(四)提高资金预算执行效率。首先,房地产开发企业应当明确资金预算方案编制的主要内容,包括资金支出总计、资金回收总计、拟筹资金、资金结余、支出定额、资金净流量等基本内容。其中,资金支出总计包括工程费用支出、借款归还、材料费用支出、广告宣传费用、营销策划费用、工程设计费用、日常管理费用、人力成本费用等;资金回收总计包括银行借款、预售收入等。其次,基于房地产开发行业的产业链,由于房地产企业的经营管理与上下游行业存在着密切联系,从开发项目的立项、申报审批、施工建设、竣工结算、房屋交付等环节,与市政部门、建筑设计单位、物业公司、原材料合作商等上下游企业形成经济网络。因此,企业在预算编制过程中需要重视上下游信息和资源的整合工作,优化产业链布局;再次,以资金流量为核心,建立多层次的预算目标,在编制方法选择上采取滚动预算编制法,以年度、季度和月度为单位动态编制预算,及时纠正预算方案中的偏差,提升预算方案的科学性。最后,发挥预算分析机制的过程监管作用,定期开展预算分析会议,对预算执行进度、资金支付情况进行差异性分析,全面掌握资金支出与流入情况;同时,在预算期末,对预算执行率较低的项目负责部门及岗位追究责任,实现对资金预算执行过程的有效控制。

(五)完善营运资金风险管理。首先,房地产开发企业要从思想上重视营运风险管理工作,将营运资金管理提升到战略高度,并落实到基础工作当中,针对资金支出审批授权、应付账款管理、资金预算管理等工作制定严格的规章制度,使得各项资金管理活动有章可循,也能够提高资金管理工作的严肃性和权威性。其次,建立营运资金风险预警机制,结合企业的外部环境及内部管理现状设计合适的指标体系。其中,营运资金风险预警指标体系应当包括现金流(投资净现金流量、筹资净现金流量、经营活动净现金流量)、营运水平(资金流动比率、资产负债率、资金速动比率)、盈利水平(销售收入增长率、净利润增长率)。最后,充分借助ERP管理系统,在权责范围内可以随时查询资金相关信息,并实现财务部门、采购部门、开发部门、销售部门等之间的信息互通,有利于企业及时识别资金收支环节中的风险因素。此外,对预算、融资、银行账户、账户存款、内部转账、外部交易、安全授权认证等内容进行全方位监督,有效控制营运资金管理风险。

(六)建立信息化管理平台。伴随着信息技术不断成熟,房地产企业经营规模扩张、项目数量增多,在资金管理方面也存在着一定的难度。因此,房地产开发企业可以通过建立结算中心、财务公司、现金池等方式,实现“收支两条线”管理模式,加强资金集中控制,也能够提高资金的使用效率;同时,以资金管理信息系统为核心,在人工辅助下开展立体化管理工作,即由资金信息化管理平台对资金进行统一支付,并集中收付管理。系统还能提供信息自动化查询服务,为企业的投资决策及预算编制提供准确的信息支持。信息技术还能够应用于资金流监控环节中,通过大数据的自动分析对比功能,及时发现非正常资金收支环节以及预算超支现象,降低资金管理的风险。此外,企业还需要将资金管理系统与财务管理系统、工程管理系统、成本管理系统、销售管理系统、综合管理系统等进行对接,发挥系统集成效应,形成全方位的信息管理体系。

四、结语

综上所述,房地产开发企业在经营管理过程中面临着诸多风险,而加强资金管理是企业降低财务风险、支持企业长效发展的基础和保障。因此,企业应当充分认识到资金管理的重要性,保证资金的稳定流动和快速周转,为房地产企业的健康持续发展提供有力保障。

参考文献

[1]陈香.浅谈房地产开发企业资金管理存在的问题及对策[J].中国集体经济,2019(13):140–141.

[2]殷翔.房地产开发企业资金管控的几点思考[J].当代会计,2019(07):28–29.

[3]张凯.浅析房地产开发企业资金管理存在的问题及对策[J].中国经贸,2018(16):46–48.

[4]王琳.房地产企业资金管理研究[J].经贸实践,2019(04):186–187.

作者:李建坡 单位:中煤建工集团有限公司华北分公司

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