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房地产开发项目融资风险及对策分析

发布时间:2020/4/14 11:33:17   阅读:

提要:目前,在房地产开发项目融资过程中,资金流通量巨大、流通速度缓慢等因素造成融资过程中出现源源不断的财务风险。本文根据房地产开发项目融资渠道以及面临的融资困境进行分析,找出其中所面临的多种风险,并提出相关建议。

关键词:房地产项目;项目融资;风险应对

自20世纪中期以来,房地产在中国的热度就一直居高不下,房地产经济发展带来的丰润的利益让投资者趋之若鹜。随着社会的不断发展和进步,房地产经济的发展一直保持这高速度、高效率的发展状态,长期处于资金密集的产业形势。然而,伴随着房地产企业的不断涌现,机遇涌现的同时也伴随着严峻的风险挑战。因此,本文对房地产企业融资问题及解决对策进行了深入研究。

一、房地产企业融资现状

(一)融资渠道趋于单一化,境外融资占比较低。近几年我国的房地产开发企业金融资金来源结构中,除自筹资金外,国内贷款的占比最高,境外融资以及其他新型融资方式占比较小,这是由于我国的金融资本市场自身条件的限制,整个市场环境缺乏创新点,企业家大多墨守成规,选取融资风险小,有一定的融资基础、融资渠道相对成熟的信贷融资。而近几年境外融资的选择比率均不到1%,这是由于境外融资容易受到国家宏观政策的影响,汇率变动,融资成本也随之发生波动,风险系数极大。

(二)资金结构不合理,长短期资金比例失衡。现阶段我国的房地产企业在开发阶段的项目融资所融到的资金大多为短期资金,长期资金所占比例远远小于短期资金,这就造成了长短期资金比例失衡,进而导致整个房地产行业的融资结构失衡。对于房地产企业来说,资金不能持续供应,很可能会引发企业的财务危机。为了避免这种现象的发生,房地产企业会采取一些防范措施。例如,收取预收房款、建设单位垫付资金以及向银行申请贷款等方式以延长融资的期限,缓解资金紧张。但是一旦出现政策收缩的情况,房地产企业所采取的一系列措施都会受到政策限制,资金紧张的情况还会出现。目前,我国的房地产行业有75%的资产负债率,很明显房地产市场的情况并不景气,金融资本市场整体落后于发达国家,风险较大。

(三)受地域影响,房地产企业融资程度差异化。我国房地产企业中,中小型房企居多,因此整体的融资能力偏低。企业向银行贷款融资时,银行首先考虑的是企业的规模、信誉度以及品牌知名度,根据以上几点评估房地产企业的信贷额度。同规模的房地产企业会受到地域条件的影响,沿海地区经济发展较快,能够获得更多的市场。相比之下,中西部地区的房地产企业受地域环境的影响,发展相对缓慢,融资的难度较大。同时,由于小型的房地产企业的信贷能力以及偿债能力都不及大规模房企,向银行贷款融资时的融资成本较大,因此中西部地区的小型房地产企业的融资难度更大,企业面临巨大的融资风险。

二、房地产开发项目融资面对的风险

(一)筹资风险。房地产开发项目融资时面对的筹资风险是指来自不同的筹资规划带来的融资收益变动的风险。我国大部分房地产企业采用的融资方式都比较单一,近七成企业采用的是银行信贷进行项目融资。但是目前我国的房地产企业在进行银行信贷的过程中对高额的银行信贷融资所带来的风险和利息费用的重视程度不高,在资金筹集的过程中缺乏目的性,这样的融资方式在一定的程度上会增加企业的财务风险。因此,房地产企业在融资过程中需要考虑到企业自身的资金需求以及还款能力,不能盲目选择扩大融资或采用高利率的融资渠道,这种行为会给企业到期还本付息埋下巨大的风险,如果企业在具体的运营过程中出现问题,就会导致企业无法正常运营,具体流程包括房地产企业竞价买地,企业开发房产、策划营销到最后的销售环节,整个流程都需要强大的资金链做支撑,如果资金链出现断裂,则会导致停工情况出现,进一步增加融资成本,致使恶性循环,使房地产企业陷入雪上加霜的境地。

(二)投资风险。某些融资方为了实现企业的融资目的,往往忽略了未来融资活动可能对投资主体造成的亏损或破产的危险,即投资风险。房地产企业开发项目周期一般较长,在开发过程中经常受到许多外部因素的干扰。许多房地产企业为了追求高额的项目资金和企业利益,选择性的忽视了房地产市场的现状,这种做法会极大增加投资风险产生的概率。因此,在开发经营过程中一定要关注实际的房地产经济发展,做好充分的市场调研以及项目的可行性分析。

(三)市场风险。不确定的市场因素对企业实现既定目标产生的不利影响,即房地产开发项目融资面临的市场风险。就目前的房地产市场来说,没有办法对未来的房价是否上涨做出准确的判断,综合政府对降低房价的决心以及市场压力,未来我国绝大部分地区的房价上涨幅度会降低,上涨空间缩小。此时,房地产企业进入市场,大概率会以高价位接盘,那么一定会面临着非常大的市场风险。

三、房地产开发项目融资风险应对策略

针对房地产企业面对的筹资风险、融资风险、市场风险以及政策风险,房企以及政府应该做好应对措施,现提出如下几点建议:

(一)针对筹资风险,做好预算工作,建立预警系统。首先,房地产企业要明确潜在风险,确定风险目标。其次,将项目放在整个金融基本市场的大环境中,分析环境会给项目带来什么样的影响。然后分析项目风险的成因,从源头控制风险。在整个过程中,财务部门要做好预算工作,针对项目的整体规划以及建设时期的成本,预期收益以及资金的筹集工作进行统计分析,生成预算报告。财务部门是房地产企业的一个核心部门,为保证房地产企业的正常经营,避免资金链断裂,财务部门需要做好前期预算工作,建立企业财务预算管理制度和预警系统,在问题出现时,它可以及时有效地发出预警,防止风险进一步扩大,对项目进行事前控制,能够减少投资决策时给企业带来的损失。企业如果没有做好预算以及风险预警工作,忽视开发项目各个阶段可能会出现的融资风险,在风险来临时就会无法进行有效的控制,严重影响整个项目的运营情况,使企业资金产生变动,导致公司无法维持正常的运转。

(二)针对投资风险,提倡科学有效的管理资金。科学的资金管理对房地产企业尤为重要,开发不同的融资渠道可以有效提高企业效率。在房地产企业开发项目的过程中,有许多房企因为没有正确的资金管理概念,缺乏正确的管理办法,使得项目无法按时完工。当企业资金链无法衔接供应时,企业便会陷入困难的境地。因此,房地产企业需要做到以下两点:(1)严格规范资金管理,定期制定资金使用计划,确保能够严格按计划执行。(2)实时监控每一笔资金的去向,杜绝资金浪费,增加有效资金的使用额度。

(三)针对市场风险,及时分散、合理安排项目进度。规避市场风险,分散风险是房地产企业首选的途径之一。如果企业选择集中在一个地区开发项目,那么风险也会集中在这个区域。当这个区域的经济出现波动或震荡,就会给房地产企业带来不确定的经济损失。因此,房地产企业要在能力范围之内合理地分散风险,将项目分散到不同城市,这样可以有效地减少损失。其次房地产企业要根据项目进度,考虑各阶段的资本结构、经营状况和融资成本,安排能够契合项目开发的每一个阶段的融资模式。房地产企业如果拥有充足的资金、可观的效益,可以考虑融资成本高、融资期长、融资金额大的融资模式。房地产企业在选择时,应尽量控制融资成本,满足自身融资条件,满足当前项目开发的资金需求。

四、结论

综上所述,我国房地产企业项目融资尚在发展阶段,政府和房地产企业应共同努力,促进项目融资模式多元化,削弱信贷融资,并做好预算,建立预警系统,科学管理企业资金,及时分散风险,合理安排融资模式。应用房地产项目融资模式,完善项目融资风险应对机制,促进房地产行业可持续发展。

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作者:佟曾 曲英男 单位:沈阳建筑大学

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