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房地产企业融资风险防范策略初探

发布时间:2019/12/28 10:11:57   阅读:

摘要:房地产行业与人们的生活密切相关,为研究房地产行业的融资风险,选取了华夏幸福作为案例,考察其在融资过程中发生的融资风险,并对其进行分析。希望为我国房地产企业有效地控制融资风险,走出当前融资困境,促进房地产企业健康稳定发展提供参考。

关键词:房地产企业;融资风险;华夏幸福

0引言

华夏幸福基业股份有限公司已形成“园区+地产”的独特运营模式,是中国领先的产业新城、开发区投资运营商。然而,就是这样一个融资能力超强的企业,却从2017年起,经营活动和投资活动产生现金流量均为负值,引起了人们的关注。就在2018年时,华夏幸福还进行了大规模裁员、撤销事业部、引入平安资管一系列行为,为其确实面临还款压力做了佐证。华夏幸福是典型的房地产行业利用多元化融资进行快速扩张又在如今面临巨大资金压力的企业,与本文的研究内容高度相符。基于此,对华夏幸福的融资问题进行研究可以有效地帮助房地产企业控制融资风险。

1华夏幸福融资风险分析

1.1财务指标分析

房地产企业的融资风险一般是指在融资后不能清偿到期的本金和利息,使得企业股东的价值遭受损失。财务风险是指企业因财务管理不当,使得企业陷入损失的不确定性;也表现为因融资失当使企业未获取预期的收益,所以财务风险也可以体现出企业有融资的问题。两者之间联系紧密,故通过分析华夏幸福的财务风险来对华夏幸福的融资风险进行讨论。

1.1.1偿债能力分析

房地产行业的资产负债率水平基本保持在61%-63%之间,而华夏幸福2014-2018年的财务报表显示,近五年来华夏幸福的资产负债率均处于80%以上的高水平,在2017年稍微有所下降,但仍处于80%以上。华夏幸福的资产负债率高于行业平均水平,说明了华夏幸福的长期偿债能力存在一定的风险。房地产行业流动比率的均值在2.48-2.77之间,而华夏幸福的流动比率保持在1.27到1.53之间,远远小于行业均值。说明华夏幸福的短期偿债能力较弱。总的来看,华夏幸福的长期偿债能力与短期偿债能力均与行业均值相差甚远,呈现出不利态势。

1.1.2营运能力与盈利质量分析

与同行业的万科和荣盛发展相比,华夏幸福的应收账款周转率较高,且呈现上升趋势,在2018年更是增长到了114.59,从2014年的46.07到2018年的114.59,上升了148.73%,应收账款周转率过大,不利于现金流量的稳定,资金收回不及时将会导致陷入资金困境。就盈利质量而言(盈利质量指标用经营现金流比营业收入来衡量),万科的盈利质量最好,都在0.11以上,但却在呈下降趋势。荣盛发展的盈利质量在呈好转趋势,2014-2016年为负值,2017年由负转正,在2018年达到了0.31。华夏幸福的盈利质量从2017年起一直为负值,说明了华夏幸福的盈利质量有所下降。

1.2报表项目分析

查阅华夏幸福2014-2018年的财务报表可以得到,华夏幸福的经营活动现金流量净额在2017和2018连续两年均为负值,也进一步解释了华夏幸福盈利质量下降的原因。同时,由于大规模的扩张需要大量的资金支持,华夏幸福现金流出增多,投资活动产生的净额多年来一直为负值。从筹资角度来看,2014-2017年筹资活动现金流量净额一直为正,却在2018年由正转负,据华夏幸福披露数据显示是由于华夏幸福2018年偿还了负债所致,报表显示华夏幸福的总负债由2014年的965亿上升到了2018年的3549亿。流动负债的上升的趋势基本与总负债保持一致,对于华夏幸福来说意味着短期内偿还负债的压力较大,存在财务风险。

2华夏幸福产生融资风险原因

2.1内源融资占比小

查阅华夏幸福2014-2018年的财务报表可以看出华夏幸福的融资资金来源,其中,债务融资一直处于较高的水平,说明华夏幸福的资金大多来源于债务,其次是权益融资。最后是内源融资,且2014-2018年的债务融资占比均在80%以上,说明华夏幸福过度依赖债务融资。内源融资所占比例本就不多,却还在逐年下降之中。

2.2收入来源下降

2.2.1产业园区PPP模式难复制

2008年成功实施产业园区项目后,华夏幸福开始在多个城市群复制这个模式。但是,京津冀的经济情况不同于富饶的长三角、珠三角,在这些本来已拥有一定产业的地方建设产业新城存在问题。而且,在这些地方,政府管理与产业建设也与京津冀地区有所不同。除此之外,华夏幸福之前的产业引入以第一、二产业为主,而在上海与深圳周边,政府的诉求是能够大规模导入第三产业。华夏幸福引入一二产业的路线,在上海和深圳等一线城市遭受了挫折。

2.2.2住宅销售遇瓶颈

由于之前环北京区域住房需求强烈,华夏幸福在很长一段时间实施围着北京建产业的战略。可从2017年起,伴随雄安新区与史上最严限购政策出台,环北京区域的房产销售陷入困境。但是仔细对比分析各年的分部收入,异地复制项目占比大幅提高,在某种角度上来看,是建立在环京区域的收入增长速度放缓之上。

2.3营运成本增加

根据华夏幸福的财务报表显示,华夏幸福2017年12月末时应付职工薪酬还仅有2100多万,到了2018年时应付职工薪酬已高达6亿。据分析是由于华夏幸福在2018年参与了上百个产业小镇项目,于是公司人员大幅增加,庞大的职工薪酬也为公司带来了不少负担。华夏幸福2018年的财务报告显示,投资活动现金流量累计净流出额达585亿,主要原因是华夏幸福扩张过程中将大量资金用于购买固定资产、无形资产以及并购子公司。

2.4应收账款回流慢

华夏幸福账务上存在大量的应收账款,若能够实现及时回流,则不会产生财务危机。但是由于华夏幸福采用PPP模式建设产业园区,在这一模式中,地方政府可以获得土地使用权出让收入、招商引资带来的新增税收收入等。华夏幸福只能在第二年获得政府按合同约定的金额,在此之前,华夏幸福要垫支全部的开支,在这种产业园区开发模式下,风险将全部由华夏幸福承担。

3融资风险防范建议

3.1重视内部融资,提升融资实力

对于华夏幸福而言,加大内源融资来源需要扩大销售规模。由于限购政策的实行,华夏幸福在京津冀地区的住宅销售量受到了很大的影响。虽然销售额依旧在稳步上升但其存货量却在大幅度上升。目前的情况下,要想提高京津冀地区的收入,可以通过促销方式激励人们买房。或者将商品房进行出租,增加其他业务收入,同时减少房屋闲置成本。其次,进一步扩大京津冀地区以外的销售规模。由于有些地区并未实行限购政策,因此可以在这些地区实行销售推广措施,促进房源的购买,通过其他地区收入的增长带动整体收入的增长。

3.2盘活存量资产,优化融资结构

华夏幸福在进行融资时过于依赖债务融资,这也造成了华夏幸福的资产负债率始终处于一个高水平的状态,每年都要面对巨大的还款压力。除此之外,由于高负债率的存在,使得华夏幸福在融资时可能付出的成本比较高。不合理的融资结构造成了巨额负债,要偿还巨额负债就需要有充足的现金流。在企业现金流不能够满足还款需求时,企业就极有可能发生财务风险,造成资金链断裂。

3.3谨慎快速扩张,实现稳步发展

PPP模式具有私人资本首先垫付大量资金的特点,所以只有实力雄厚的企业才可以负担PPP项目。华夏幸福目前出现财务风险也有一部分原因是投资过多的PPP项目但却无法产生收入。因此选择PPP项目时需要审慎进行,PPP模式并不是在每个地区都通用的,华夏幸福正是忽略了这一点,导致许多PPP项目只有前期投入,后期没由现金回流,使得华夏幸福现金流减少。因此,选择PPP项目进行投资时,一定要考虑后期资金筹措问题以及后期现金回流问题,必须使两者之间实现合理配比,才不会在后期出现资金流不足问题。

参考文献

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作者:杨德昭 单位:中国铁建房地产集团有限公司

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